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2010年10月以降は、
http://bn.ienotane.com/
を、ご覧ください。

住まいの何でも相談室(2010年6月25日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

ある不動産屋さんのサイトで、問い合わせをしたのに、返事が全く無いよ
と呆れている友達がいます。勿論、個人情報も送っているのに、
3日以上経っても、何の音沙汰も無く。低予算だから、相手にしないのか? 
それともメールが書けないの?? 普通…仕事として、営業として、最低限、
「お問い合わせありがとうございます。あいにく、ご希望の物件は既に決って
しまいましたが、ご希望の物件がありましたら、ご連絡させていただきます」
くらいのメールを送るのが、常識じゃないの? がっかりしている友達でした。

サイトを作って、広告を出したら、はい、終わりではなくて、
メールで問い合わせが来たら、メールで返答する、その後、詳しく電話などで
説明したり、いずれはご来店頂いてご希望を詳しく訊けるよう、
たかがメールじゃなくて、されどメールです。たった一通のメールが大事な仕事に
繋がるんです。メールの返答次第で気分を悪くして「こんなとこ2度と頼まない」
と離れてゆくお客さんも多いんですよ。もっと気付いて欲しいな~と思います。

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから 
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●親族間売買と相続、贈与について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-320d.html

 ●親族間での住居移動と名義変更について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-5183.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
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   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃貸入居前のトラブルについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/10/02(Sun) 00:43
 タイトル:賃貸入居前のトラブルについて
 投稿者名:もあい
⇒はじめまして。今、ものすごく困ってます。

  引っ越しの1週間前の今日、軽く掃除に行ったところ、クリーニング済みの紙が
  置いてあるにもかかわらず、
   ・汚れた畳が替えられていない
   ・窓はきちんと締まらない
   ・風呂場のドアは腐っている
   ・壁の塗り替えがされておらず、窓枠のペンキが剥がれて部屋中に散乱
   ・玄関鍵(18,000円の自己負担で交換)の噛みあいが悪くて閉まりづらい
  という状態でした。
  月初からの契約のため、この状態でも家賃を取られていることになります。
  しかも、害虫駆除代までとられているのに、この状態には腹が立ちます。

  不動産屋に電話したところ、大家さんが確認するとのことで、来られましたが、
  大家さん自身も不動産屋に任せているので、クリーニングされてるものと思って
  いたようです。
  3週間後に大家さんの店を改修するついでに綺麗にすると言われました。

  しかし、契約時には、綺麗に掃除ができていて、リフォームもされているとのこ
  とでしたので、騙された感じです。
  来週引っ越すため、それまでには何とかしてもらいたいのですが、不動産屋、大
  家がダメなら、施工した業者に言うしかないのでしょうか?

                               東京・20代女性

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 投稿時間:05/10/02(Sun) 01:29
 タイトル:Re: 賃貸入居前のトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒ひとつ気になることがあります。
  貴方は、大家さんが「3週間後に綺麗にする」と言った際、どう答えましたか?
  本当は、この時に、きちんと要求を伝えるのが良かったのですが…。

  とは言え、状況に圧倒されて、冷静に考えることができなかったと言うことで、
  「冷静に考えてみたのだが、おかしいと思う」
  と言うことで、まず、仲介の不動産業者に対して、要求を伝え、その内容で判断
  されると言うのも、良いかも知れません。
  (誠意をもって対応しないようでしたら、東京でしたら、飯田橋にあります消費
   生活センター
    http://www.shouhiseikatu.metro.tokyo.jp/s_sodan/s_sodan.html#tokyo
   に電話し、早急に出向いて、相談されると良いと思います)

  さて、一番肝心なのは、貴方の要求内容です。
  単純に、「1週間以内に綺麗にして欲しい」だけではなく、もっと厳しく、明確
  に主張された方が良いと思います。

  私が交渉するにあたって、要求するとすれば、以下のようになります。
  もちろん、最終的に実現するか否かは、交渉にかかってきますし、譲るべき部分
  は譲ると思います。
  しかし、貴方の投稿から判断するなら、誠意ある対応をしているとは思えず、合
  理的に考えるのであれば、このぐらい強く言わないと、甘くみられるようにも思
  います。

   ・引越予定日以内のリフォーム、クリーニング
   ・再度の害虫駆除・鍵の交換
    (=すでに契約を破っているわけなので、やったと言われても、信用できる
      状況ではないので…)
   ・上記の作業への立会い
    (=実際に貴方がするかは別問題で、嘘をつけなくするために求めます)
   ・完了するまでの間の家賃の返却
   ・上記ができない場合は、上記と同等以上の良い提案をしていただく
   ・万一、上記と同等以上の良い提案がいただけない場合は、そちらの契約違反
    になるので、消費生活センターに相談の上、厳しく対応させていただく

  いずれにせよ、大切なのは、貴方がどう要求されるか…ですので、是非、要求内
  容を、端的な箇条書きで、自分なりにまとめてみて、再投稿してください。

  このような相手の場合、退去時のトラブルを防ぐための方法も、考えなければな
  らないため、要求がまとまり次第、退去時のトラブルを防ぐためのチェックポイ
  ントを考えてみたいと思いますので…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/02(Sun) 13:49
 タイトル:Re^2: 賃貸入居前のトラブルについて
 投稿者名:もあい
⇒前野様、ありがとうございます。
  大家さんに対し、
  「今日から家賃が発生しているに、この状態はおかしいので、なんとか入居日ま
   でにしてほしい」
  と言いましたが、逆ギレされて、「業者に直接言え!」とのことでした。

  今、不動産屋さん立合いのもと部屋を見にいってきました。
  初めの約束では、壁・畳や汚いところは綺麗にして、すぐに入居できるようにク
  リーニングしておくとのことでした。
  不動産屋さんが言うには、「綺麗に」というのも、畳を替える、壁を塗り替える
  というのも「程度による」とのことでした。

  大家さんに交渉してもらった結果、明日、リフォーム会社に見積もりを取り、引
  越予定日までにはなんとかするようにしてもらえました。
  どうやら、
   ●私が入居する前に大家さんが依頼していた施工業者がいい加減だったこと
   ●大家さんが施工後に確認していないこと
  が原因のようです。

  ご相談にのっていただき、ありがとうございました。
  今度こそちゃんとリフォームされていることを願います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/02(Sun) 14:54
 タイトル:Re^3: 賃貸入居前のトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒とりあえず、何とかなりそうで、良かったですね。
  ただ、今回の不動産業者の初期対応と、大家さんの対応には、問題を感じます。

   ●不動産業者の初期対応の悪かったと思われる点
    貴方から連絡を受けた段階で、貴方と大家さんを直接交渉させた点。
    本来であれば、最初から、不動産業者が間に入るべき。
    (このような対応ができないのなら、不動産業者は、仲介手数料や管理料を
     受け取る資格は無いと思います。厳しい言い方ですが…)

   ●大家さんの対応
    「お客様(=貴方)」に対しての言葉ではない。
    怒りは、いい加減な作業をした業者に対してぶつけるべき。
    (=業者に文句を言えと言うのは、全くの論外で、それは大家の仕事であっ
      て、間違っても、貴方を巻き込むべきものではない)

  とは言え、現時点では、きちんと、その不動産業者が間に入ったようですから、
  一応は「仕事している」と言えます。
  しかし、
   ●強く言わなければ、動かない不動産業者であるかも知れない点
   ●自分勝手な貸主(大家)であるかも知れない点
  を考えるのであれば、退去時のトラブルにならないよう、入居前に、現状確認の
  チェックシートを作成し、双方の立会いのもと、署名捺印させるくらいのことを
  された方が良いかも知れません。
  (=現状確認のチェックシートは、最初から不具合のあった部分や、新品になっ
    ていない部分の程度を、証拠として残しておくものです。特に法律で決めら
    れた書式などがあるわけではありませんので、貴方が気になった部分をリス
    トアップして、それに必要に応じて写真なども添付し、最終的に貸主として
    の大家、立会い人としての不動産業者の署名、捺印をもらうような形になる
    でしょう)

  この相談センターでも、とにかく、退去時のトラブルの相談は後を絶ちませんか
  ら、面倒かも知れませんが、ご自身の将来のため、頑張られることをお奨めしま
  す。

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 投稿時間:05/10/06(Thu) 23:21
 タイトル:Re^4: 賃貸入居前のトラブルについて
 投稿者名:もあい
⇒今日の仕事帰りにリフォームができているのか確認に行ってきました。
  鍵の調整と畳の交換はされていましたが、最低限、引っ越しまでにやっておいて
  ほしいリフォーム(壁の塗替え・窓枠のペンキ塗り・換気扇の故障・窓が締まら
  ないところの調整)ができていませんでした。

  引っ越しまで、1日あるので、明日リフォームするのかもしれないのですが、も
  し、約束が守られなかった場合は、契約の解約も1つの選択肢として考えていま
  す。

  その場合、契約金、および家賃、不動産仲介料、自己負担で交換した鍵代、引っ
  越し業者のキャンセル料は、返還、および請求できるのでしょうか?
  また、リフォームが完了するまでの家賃の返還はしてもらえるのでしょうか?

  とりあえず、明日、不動産屋にリフォームが行われるのか確認しますが…。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 01:03
 タイトル:Re^5: 賃貸入居前のトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒一番最初でも書きましたが、大切なのは「貴方の要求内容」です。
  しかし、どうも、きちんと伝えきれていない気がします。
  ですので、まず、根本的なところから確認します。

   1.投稿では、「初めの約束では、壁・畳や汚いところは綺麗にして、すぐに入
    居できるようにクリーニングしておくとのことでした」とあり、交換すると
    は書かれておりません。
    きちんと「畳を替える」、「壁を塗り替える」などと、約束されましたか?

   2.上記を口頭ではなく、証明する手段はありますか?

   3.投稿では、「最低限、引っ越しまでにやっておいてほしいリフォーム」とあ
    りますが、これは、「やって欲しい」ではなく、きちんと「不動産業者がや
    ると約束したこと」ですか?

   4.具体的にやってもらうことを、文書などで、きちんと指示し、不動産業者は
    それを承諾しましたか?

   5.「リフォームが完了するまでの家賃の返還」について、今回の作業をやって
    もらうことを決める時に、きちんと交渉しましたか?

   6.今回の申し入れでも問題が解決できなかった場合のペナルティを、今回の作
    業をやってもらうようにお願いする際に、お互いできちんと決めましたか?

   7.上記を決めた場合、口頭ではなく、証明する手段はありますか?

   8.契約解除の方向で話を進めた場合、解決までの間の住む場所は用意できるの
    ですか?

  請求金額に関しては、法外なものではないとは思いますが、それ以前に、契約違
  反を主張した解約をして、返還・賠償請求をするのであれば、経緯などをきちん
  とまとめておき、「言った言わない」にならないような対策をしておく必要があ
  ると思います。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■「汚染地再生流動化事業」における株式会社グリーンアースとの事業統合のお知らせ
http://minicom.2525.net/2010/06/post-3d07.html

■「賃貸マーケットデータファイル」販売開始
http://minicom.2525.net/2010/06/post-a344.html

■エスクローファイナンス、ecoalliance(エコアライアンス)と提携基本契約を締結
http://minicom.2525.net/2010/06/ecoalliance-f65.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■定期借家契約と結婚と解約について相談されたあるとさん
  http://fs.emaui.info/2010/06/post-3bef.html
     丁寧かつ分かりやすいアドバイスありがとうございました。契約書には違約
    金等の詳細は書かれていないようです。彼ともう一度相談したのち、貸主と交
    渉してみます。

  Fromスタッフ:
     契約書に違約金について書かれていなかったのですね。ならば請求されない
    可能性もあります。あなたから先に違約金について質問すると、あいてが「じ
    ゃあ払ってくれるんだな」と便乗して請求してくる場合があるかもしれません。
    あくまで契約内容が重要です。引っ越す時期が本格的になってから期間内だが
    引っ越す旨を伝えて貸主の見解を訊くべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/06/614630-09f5.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

不動産屋さんが、不動産業だけでは、食べていけないので、風俗営業していたそうで、
そのニュースを知って、がっかり、です。
2年位前に、ある不動産屋さんと話したときに、「もうこれからは、バタバタ不動産
屋は潰れてゆくと思う」という話しになって、しみじみした思いがありますが、
今現在でも、進行中なんですよね。

都内の不動産屋さんは、割と必死というか、早く売ってしまいたくて、価格交渉にも
積極的に応じてくれたり臨機応変、柔軟に対応くださることも多いように思いますが、
地方の不動産屋さんは、まだまだのんびり、比較的「来るのを待っている」感じが
濃い所も多いような気がします。そして、決して、金額を下げたりしない(笑)
かなり、強気の価格のままが多し。そして、高値のまま、売れることなく、
建物は朽ちて劣化していくばかり…。長閑な田園風景に、人の住んでいない廃屋や
潰れて売り物件のまま数年経っている、放置されたパチンコ屋さんとか…景観も悪し。

そんな建物を見ていると、「ローンが払えなくて売るしかない」と悩む方も多い訳で、
どうしたら活用できるものかなあと…難しいですね。(ぼやきでスミマセン;)


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

先週の土日も、編集中と、私の父にお願いしている東金リフォーム行ってきました。
まずは、台所、お風呂場、洗濯機置き場などの窓の外に格子状の木の防犯柵(?)を
一本一本黒いペンキ塗って、ドリルでねじ釘打ち込んで、という地道な作業の後、
設置完了! 見た目は、とってもシックで綺麗なのです! やった~♪

しかも、父は木曜日から通い詰めで台所脇の裏口ドアを作ってくれてました! 
このドアの鍵部品は、編集長が、メーカーから、セット一式取り寄せたもので、
それを取り付けるため、また裏口に合うよう、防水加工して
(中は白、外は黒でペンキ塗りしてくれたもの)作ってくれたのですが、
いざ、付けようとしたら、段差のあるコンクリート間口が真っ直ぐじゃなく
斜めだった為に、引っかかってしまい、閉まらないことが発覚! 
仕方なくコンクリを壊し(簡単に壊れたので、ある意味ショック…)ドア上をカンナや
カッターで削り落とし、あわねーもう少しーまだかーもうちょいとハシゴ上で四苦八苦
した末、ようやく設置! 

まさか、下のコンクリが曲がってつっかかるとは誰が予想できたでしょうか。
ドアは間口測ってまっすぐ作ったのにね~! お父さん、ありがとう!

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


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 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●ブロック塀の倒壊と補強について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-e6b8.html

 ●なくなった境界杭について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-e690.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●立ち退き調停について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/10/01(Sat) 01:52
 タイトル:立ち退き調停について
 投稿者名:わたる
⇒1戸建ての借家で14年間暮らしています。
  家主より依頼で退去にあたり、トラブルとなりました。
  以下に経緯をまとめますので、ご指導よろしくお願いします。


  1.4月頃、貸し主の(以下、家主)から、口頭で、
   「年内に息子が帰ってくる予定なので、年内に退去してほしい」
   との電話。
   入居時に口頭、
   「息子が帰ってくる場合は退去してほしい」
   との約束があったので、借り主(以下、当方)は年内に退去をする心構えで、
   「息子さんが帰ってくる時期がわかれば、連絡してください」
   と回答。

  2.6月頃、家主から、
   「9月か10月頃に帰ってくるので、そのころに退去してほしい」
   と、家賃を支払いに行ったときに口頭で言われる。
   「いつ退去するか、日時を明記した書類を作成して欲しい」
   と言われたが、当方としては費用等の捻出も考慮しなければならないので、書
   類の作成は留保。

  3.8月中旬、午前7時過ぎに家主と息子さんが突然、住まいにやってきて、家
   賃の滞納と退去時期について問いつめられる。
    ・家賃の支払いは8月22日に2ヶ月分支払うこと
    ・退去日は9月末日ということ
   で合意。
   翌日、午前8時前に、また連絡もなくやってきて、前日合意した内容の念書に
   押印。

  4.9月上旬に家主から数回、退去準備をしているかという内容の電話。
   当方は不動産業者を巡り、賃借物件を物色している最中であり、費用の捻出も
   何とか確保できた状態であったので、
   「9月末日には退去できるように致します」
   と回答。

  5.9月28日午前9時頃、知人に引っ越しの挨拶の電話を掛けたところ、
   「貸し主の都合で退去する場合は、引っ越し費用など、立ち退き料として補償
    してもらえるのではないのか? 一度、家主さんに聞いてみては?」
   という話があった。
   そこで家主さんに電話をかける前にインターネットで調べ、知り合いの不動産
   業者に確認したところ、
    ・敷金の全額返金
    ・移転に関する費用など
   を立ち退き料として支払い、また、リフォーム費用は貸し主の負担で行う場合
   が一般的に行われていることを把握。

  6.9月28日午前10時頃、当方から家主に、
   「明日、引っ越しをしますので、敷金はどうなりますか?」
   との連絡を電話でする。
   家主は、
   「敷金は戻さないが、迷惑料という名目で敷金からリフォーム費用を引いた金
    額を退去後に支払おうと思っている」
   との回答。
   当方としては、先ほどの調べた結論として、敷金は全額返金されると思ってい
   たので、寝耳に水の話。
   「午後から一度話し合いましょう」
   と告げて、電話を切る。
   (家賃の滞納が続いていたことへのお詫びの意味で、移転費用は貰えなくても
    良いが、敷金だけは何とか全額確保したいと思いました)

  7.9月28日午後1時30分頃、家主の事務所を訪問し、敷金の全額返還を求めるが、
   契約書の第13条の、
   「敷金より、リフォーム費用を引いた金額を返金する」
   を一点張りで、話し合いが平行線。
   結局、仲介業者の担当のM氏を呼び、間に入ってもらい話し合いを続けた。
   M氏から、
   「貸し主の都合で借り主に退去してもらう場合はリフォーム費用は貸し主の負
    担になる」
   と説明をしてもらうが、家主はなかなか納得しない。

   当方としては家賃の滞納が続いて、申し訳ない気持ちがあったので、
    1.移転費用(敷金・礼金・仲介料・運送費など)は、家賃滞納のことで迷惑
     を掛けたので、当方の誠意の現れとして請求しない。
    2.敷金から、9月分の家賃を引いた金額11万円を、引っ越しの翌日に支払っ
     てもらう。
    3.9月30日に家主・M氏・当方の3者で借家引き渡しを行う。
    4.リフォームに関しては家主の責任で行う。
   ということを提案し、口頭で合意に達する。
   (家主は不動産業を営んでいるのに、貸し主が退去を依頼した場合の退去時の
    リフォーム費用の件について、本当に知らないのか、知っていて返金する金
    額を少なくしたいのか不明だが、知らなければプロとして恥ずべきことであ
    り、知っていれば、当方のような素人を手玉にとる悪徳業者のように思え、
    少々不信感が募った。
    また、M氏は当方とは面識が無く、家主の取引先という関係からも、家主側
    を擁護してもおかしくないのだが、中立な第3者としての立場で発言された
    ことはすばらしいと思いました)

  8.9月29日午後1時30分頃、当方が転居先で荷物の搬入等行っている最中(転居元
   では、当方の娘が作業中)に、家主が現れ、
   「本当に引っ越ししているか確認にきた」
   と言って、しばらく娘に台所、および庭木の剪定について、何か言っていたと
   の連絡を受ける。
   娘も借家の内部の清掃で忙しいので、詳しく聞かなかったらしいが、9月30日
   に明け渡しをするという合意をしたばかりなのに、上記のような言動をされて
   は、家主に対する信頼感が薄れる。
   その後、3時頃に家主に訪問の理由を電話で問い合わせたところ、
   「本当に引っ越ししているか、確認しに行った」
   との回答さ。
   (当方は家賃滞納で迷惑をかけたと思っているからこそ、移転費用を請求しな
    いことで誠意をみせたつもりであったが、家主にその気持ちが伝わらなかっ
    たのが悲しいと思いました)

  9.9月29日夜半、翌日、借家引き渡しのため、契約書を確認していると、第13条3
   項に、
   「庭木の剪定費用は甲乙折半にて負担する」
   と記入されていた。
   妻から、
   「最初の1回か2回は家主が負担していたが、その後は1度も家主の費用の負担
    はなかった」
   と言われ、あれだけ第13条をたてにしていながら、家主は自分に不利なことに
   ついては何も言わず、当方に不利なことばかり押しつけているのではないかと
   不信感が募る。これは、告知義務違反ではないのか?
   こちらは家賃を滞納していたが、最終的には完済する予定である。
   しかし、剪定費用はどうなるのか?

  10.9月30日午後3時頃、先着していた家主・貸し主に借家の内部をみてもらう。
   しばらくして、M氏も到着し、同様に内部をみてもらう。
   当方から、
   「問題はありますか」
   と尋ねたところ、
   「浴室の目地が黒ずんでいるので、専門の業者で処理してください」
   との回答。
   すぐさまM氏が、
   「それは貸し主がすることですよ」
   と言ってくれる。
   当方は、この家主の言葉で、28日の合意事項は反故となり、こちらの誠意も踏
   みにじられたと思った。
   そこで、庭木の剪定の件について聞いたところ、
   「体調が悪くなったので、そちら(=当方)にやってもらうようにした」
   との回答。
   理にかなっていない。
   体調が悪ければ業者になやてもらえばよく、当方が剪定を行った場合は、その
   費用の半分は家主負担のはず。
   しかし、最初の1・2回は家主が業者に頼んでいたが、それ以降は、
   「剪定してください」
   との連絡があるだけで、費用の支払いはなかった。


  間に入っていただいたM氏には申し訳なかったのですが、家主の態度には、こち
  らの誠意が通じているとは思えないので、当方から、以下の新しい提案をするこ
  とにしました。

   1.立ち退き料として、敷金の全額・移転に関する費用の全額を請求する。
   2.立ち退き料が支払われない場合は当方は退去しない。

  家主は、「そんなのは払えない」の一点張りで、当方も一歩も引く考えはないた
  め、9月分の家賃を供託金として、調停の申し立てをすることにしました。

  このような状況に対し、何か良いアドバイスがあれば、ご教示ください。

                               愛媛・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/01(Sat) 08:39
 タイトル:Re: 立ち退き調停について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒わたるさま、丁寧な長い投稿に敬服します。
  経緯からしてのご不信やご立腹納得できます。必要ないときは、貸して家賃をと
  り、いるから返せ…は自己中心的ですね。まあ、どこにもいそうなタイプです。

  貴殿の要求エスカレートは、常識の範囲と考えます。
  ただ、リフォーム費用は、
   本来、借主が負担するのを、単に家主負担
  と考えるか、
   財産評価額の14年間の減価償却による回復費用
  と考えるかなど、解釈に違いが少しあります。

  この償却概念は、自然損耗なる経年変化による減価も含まれています。
  つまり、リフォーム費用を家主に負担させるとの貴殿の意識は、無用にしたほう
  が、今後の交渉時に、よりひるまなくなりますよ。
  なぜなら、ほとんど14年では、借主の回復義務の負担はないはずですから。

                    査定業務経験者/一級建築士・中尾正文

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/01(Sat) 17:00
 タイトル:Re^2: 立ち退き調停について
 投稿者名:わたる
⇒中尾正文様、アドバイスありがとうございました。

  私の言葉が足りなかったのですが、
   ●経年変化による減価は、家賃に含まれる
  と理解しておりますが、それでよろしいのでしょうか?

  10月3日に市役所で無料法律相談がありますので、まずは法律の専門家に問い合
  わせるように致します。
  相談が終了しましたら、結果を報告させていただきます。

  また、10月1日、16時30分頃、家主から、
  「こちらの顧問弁護士に相談して本訴するから、調停の手続きは2度手間になる
   ので、待ってほしい」
  と電話連絡がありました。
  当方は、
  「そちらはそちらで本訴されればよいので、こちらは調停の作業を粛々と行いま
   す」
  と回答しました。
  (電話の話の中では、家主から仲介業者の担当のM氏に、この件を当方に連絡す
   るようお願いしたが、拒否されたため、直接連絡してきたらしいです)

  脅しなのか、時間稼ぎなのか、本気なのか、わからないのですが、当方としても
  少し不安な気持ちがあります。
  こちらも法律無料相談で、詳しく聞きたいと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/03(Mon) 12:28
 タイトル:Re^3: 立ち退き調停について
 投稿者名:わたる
⇒本日10時からの無料法律相談に行ってきました。
  これまでの経緯(このスレッドの内容と同じもの)を、経緯書として、まず相談
  員の方に読んでいただきました。
  相談員の方(たぶん弁護士の方だと思う)に、
  「請求の全額が戻らなくても良いのであれば、すぐさま簡易裁判所で調停の手続
   きを取った方がよい」
  とのご指導を得ました。相談員の趣旨は以下の通り。

   1.貸し主の弁護士もあきらかに不利な案件に困って、和解を提案するのではな
    いか。
   2.そのままにしておくと、当方が家賃の2重払いになるので、早々に調停の手
    続きをした方がよい。
   3.家のキーと10月の家賃の日割り分、内容証明郵便で、至急、送付しておくこ
    と。
   4.当方よりアクション(調停など)を行うこと(ズルズルと時間が経つことに
    より当方の負担が増えてくる)
   5.仲介業者が仲介を拒否したのも理解できる。
   6.立ち退き経緯書を、このまま調停申立書の項目である紛争の要点の添付書類
    として提出する。

  無料法律相談所を出てすぐ、調停の申し立てを簡易裁判所で行いました。
  調停の申立書のチェックをして、約2週間後ぐらいに双方の呼び出しがあるそう
  です。
  新たな進展があれば、また報告いたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/05(Wed) 17:33
 タイトル:Re^4: 立ち退き調停について
 投稿者名:わたる
⇒朗報です。
  貸し主と和解が成立し、35万円の返金がありました。
  経緯は以下の通りです。

  10月3日午前11時頃、簡易裁判所で調停の申し立てを行く。
  その際に、貸し主の住所が当地でなく別の地域だったので、家主(父)に貸し主
  (息子)の住所を確認したところ、弁護士に依頼しているので、そちらに連絡す
  るようにとの回答。

  午後1時頃、相談員の指導のとおり家賃を振り込み、家のキーを内容証明郵便で
  送付。

  午後2時頃、弁護士に電話をしたところ、家の明け渡し訴訟を行ってくれと、家
  主から依頼された模様。
  当方から、家賃と家のキーを送付したことを告げると、訴訟自体が成り立たない
  ので、和解しないかと持ちかけられる。
  もとより争う気持ちはないので、簡単に今までの経緯を説明。
  弁護士からの、
  「貸し主が最低限いくら支払えば和解に応じるか」
  の問いに、
  「敷金全額+運送費用の合計35万円であればよい」
  と回答し、弁護士から貸し主に了解を得るとのこと。

  10月5日午後2時、弁護士事務所で35万円を支払ってもらい、双方和解の文書にサ
  イン・捺印をして終了。

  今思いますのに、住まいを退去する際に、漠然と敷金の半分ぐらいは戻れば良い
  なと考えていましたが、知人の「貸し主の都合で退去する場合は立ち退きの補償
  される場合がある」という一言で、知り合いの不動産業者に問い合わせました。

  そして、このサイトにたどり着き、いろいろな不動産に関する勉強をさせていた
  だきました。
  このサイトに出会っていなければ、敷金が戻らないばかりか、リフォーム費用の
  請求までされかねませんでした。
  非常に感謝しております。ありがとうございました。

  今回の経緯がこのサイトに掲載され、他の立ち退き問題で困っている方の一助に
  なれば幸いです。本当にありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 08:28
 タイトル:Re^5: 立ち退き調停について
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒わたるさま、少々バタバタしており、充分に対応できなく申し訳ありませんでし
  た。でも、結果良かったですね。
  一般的にまともな専門家は、話が早いものです。
  わからずやの素人は、何でも説得や交渉に骨が折れます。
  詳細な事後報告に小生も御礼申し上げます。
  今後とも、情報をお寄せください。ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/05(Wed) 18:06
 タイトル:Re^5: 立ち退き調停について
 投稿者名:Fudosan.JPサポート
 URL : http://fudosan.jp/
⇒ご納得のいく結果になられまして、何よりです。
  また、本サイトが、お役にたてましたことを喜ばしく思います。

  立ち退きや敷金の問題に関しましては、当センターにも多数、ご相談をいただき
  ますが、わたるさんのように、きちんと経緯をまとめられ、そして毅然とした態
  度で交渉される方は、残念ながら、多くありません。

  Fudosan.JPでは、健全な不動産業界の発展に寄与できるよう、ご賛同いただきま
  した方々と共に、多くの方々に情報をご提供しております。
  しかし、業界の健全化のためには、一般の方々の努力もまた、大切だと思ってお
  ります。

  そういう意味でも、今回のわたるさんの対応と結果を、ご投稿いただきましたこ
  とは、これからの一般の方々にとって、大きな勇気になるものと確信しておりま
  す。特に、詳細の記録は「お手本」になるでしょう。

  この度は、詳細なる経緯報告、誠に有難うございました。
  わたるさんは、精神的にも色々と大変だったことかとお察しいたしますが、心機
  一転、新たなる住まいで、良い日々をお過ごしになられることを、心よりお祈り
  申し上げます。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■株式会社yenbridge 『鑑定評価.COM』Twitter、ソーシャルブックマーク追加
http://minicom.2525.net/2010/06/comtwitter-7e80.html

■監視/防犯カメラの映像「STREAMWING モニタリングプラン」の提供開始について
http://minicom.2525.net/2010/06/streamwing-c66d.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■契約を結ぶ不動産会社について相談されたとむやむくんさん
  http://fs.emaui.info/2010/06/post-7679.html
     早々にコメントを頂き、大変助かりました!ありがとうございました。「な
あなあにならないよう、けじめとして第三者の不動産業者に管理、契約をして
もらおうと思っている」というのが、正に私が思っていたことです。しかしな
がら知人ということ、不動産会社を経営しているということもあり、第三者を
立てる提案で気まずくなるのが嫌だったというのが正直なところです。とはい
    えこれもビジネス。対等な立場としてしっかりこちらの思いを伝え、契約内容
    についても考えたいと思います。迅速で丁寧な回答、本当にありがとうござい
    ました。

  Fromスタッフ:
     相手に嫌な気持ちにさせたくない、気まずくなりたくないという気持ちもと
    てもわかりますが、あいてが機嫌を損ねたから、嫌われたくなくてあいての言
    うことを訊くのは、主導権を相手任せにして、自分がありません。貸すのはあ
    なたであり、あなたが物件の責任者なのですから、あなたが管理をお願いしよ
    うとしている不動産業者としっかり話し合い、いつでも風通しの良い連絡、報
    告、相談ができるよう密な関係を築くべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/06/614630-09f5.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

不動産ライター。なりたい方っているのでしょうか。なりたくてなる、というより
気付いたらなっていた、という方も多いのでは?

私の故郷の、とある物件の記事があったのですが、その内容が、何でそうなのか根拠が
全くよくわからず、説明や理由がはしょられ、ただただ、数字がプッシュされた、
実に軽々しく、内容の無い紹介記事で、(それも大手ですよ)読んで愕然としました!

これ、調査したの? 現場行ったの? 話は訊いたの? 謎だらけで引きました…。
その地域、実情を知っている方は、絶対そうは思わないし、書かないことを
知らないからこそ書けるんでしょうね、凄い自信満々で自己主張されていました。
最後、きっちり「不動産●●ライター」と肩書きつけて名乗ってました。

はずかしいー! 知ってる人が読めば、かなり鼻で笑われること間違いなし!
おそろしいー! 書けばいいってもんじゃない。読む人の側にならないと…。

読み手(受け手)側は、言葉を言葉通り丸呑みして、自分で調べたり考えたりして
自分で判断することを捨て去ると、危険なこともありますので注意が必要です。

自分も、やっていることは「ライター」であり、情報を発信する身として、
きちんと自覚、誠意、けじめ、謙虚、感謝の気持ちを持って日々お仕事せねば…
と感じました。


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

   ■不動産ホットライン  ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
   ┣ 掲載する ⊂ http://fudosan.jp/regist/regist.html ⊃
   ┣ 相談する ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
   ┣ 登録する ⊂ http://fudosan.jp/community/com.html ⊃
   ┣ 運営案内 ⊂ http://fudosan.jp/info/info.html ⊃
   ┗ 物件情報 ⊂ http://fudosan.jp/partner/partner.html ⊃

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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2010年6月11日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

先週、ハマ不動産の小野さんから、不動産相談のアドバイス投稿を頂きました。
どうもありがとうございます!

Fudosan.JPでは、皆様からお寄せ頂いた不動産相談への、アドバイザーの皆様からの
アドバイスコメントをお待ちしています。Fudosan.JPに登録頂いている業者さん、
メーリングリスを講読頂いているアドバイザーの皆様、家のタネで取材させて頂いた
不動産業者さん、が投稿いただけます。⇒不動産相談.com http://fs.emaui.info/

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、ハマ不動産・小野さん 高原開発・涌井さんから 
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●親族間での贈与と等価交換、名義変更について
   http://fs.emaui.info/2010/01/post-71bc.html

 ●インターロッキングの共用と制限について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-1e5f.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/30(Fri) 16:07
 タイトル:姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:教えてください
⇒  姓が変りました。
  そのため、アパートの賃貸契約の名義の姓も変りました。
  不動産屋さんに電話したところ、
  「名義変更の手数料がかかりますので、変更と同時にお支払い下さい」
  と言われました。

  同一人物であっても、結婚や離婚などで姓が変った場合は、手数料を支払って、
  名義変更しなければいけないのでしょうか?
  とても初歩的な質問だと思いますが、教えてください。

                               千葉・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/30(Fri) 18:58
 タイトル:Re: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、姓が変っただけだと書面による通知だけで良いはずです(通常は特
  定の書式はありませんが、業者の所定の書類がある場合は、その用紙への記入に
  よる通知などです)。

  名義変更とはならないと思いますし、契約書の作り変えも必要無いと思います。
  また、契約の更新や新規契約には当たらないので、手数料が必要になるとは思い
  ません。
  さらに、宅地建物取引業法、および国土交通省の指針においては、その様な手数
  料を認めている記述は、私の知っている限り、ございません。

  但し、契約書の内容を一度ご確認下さい。姓の変更に伴う事務手数料が明記して
  ある場合は、微妙になると思います。

  明記してない場合で、不安であれば、お近くの消費者生活センター、もしくは都
  道府県の住宅課とか、建築課(名称は各都道府県によって違います)などの宅地
  建物取引業者を管轄している部署にご相談して下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/30(Fri) 19:52
 タイトル:Re^2: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:教えて下さい
⇒涌井さん、アドバイスありがとうございます。
  不動産屋さんいわく、
  「うちはこのような手数料をとるようになっている」
  ということだったので、契約書を確認してみます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/01(Sat) 10:37
 タイトル:Re^3: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒そうですね。良く契約書を確認して下さい。

  私見ですが、明記されていない場合で、なおかつ、
   仲介手数料ではなく、事務の書類作成料なので、宅建業法違反ではない
  と言ってくるケースも考えられます。

  この場合は宅建業法ではなく、民法の問題になると思います。
  事務手数料についてのみに限定して考えますと、事務手数料を支払うという契約
  自体が成立していないと思います。

  もし、明記されていても、その条項の内容が明確でなく、契約時に充分説明がさ
  れていない場合は、民法の詐欺による契約や錯誤による契約とも考えられます。
  また、民法、および消費者契約法の不実の告知とも取れますし、消費者契約法4
  条の重要事項の説明にも反します。

  ということで、納得できないものは支払う必要は無いと思います。
  請求するのは業者側ですから、どんなに請求されても、上記理由をはっきり言っ
  て、支払わないようにするのが良いと思います。
  貴方がやるべきことは、文書による姓の変更の通知のみだと思います。

                     宅建協会無料相談員経験者・涌井秀人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/01(Sat) 19:27
 タイトル:Re^4: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:教えてください
⇒涌井さん、アドバイスありがとうございます。

  契約書を見てみたのですが、
  「居住者・丙を変更する場合、乙は甲へ書面により申請し、甲の承認を得なけれ
   ばならない」
  としかなっていませんでした。
  この「甲の承認を得なければならない」というのがつまり、この不動産会社の指
  定する手数料を支払いなさいということなのでしょうか?

  また、不動産屋からは苗字が変ることにより、変更が必要な書類として、
   1.賃貸借申込書(賃借人苗字変更)
   2.建物賃貸借契約書(新しい名前で契約書を作り直すとのことです)
   3.保証承諾書(保証人は前の苗字の人に対して保証をしているので、これも変
          更が必要とのことです)
   4.居住用賃貸清算書(これらの書類の仲介料としての金額が明記されていまし
             た。不動産屋いわく、この金額は家賃の何パーセントか
             にあたるとのことです)
  という4種類の書類が送られてきました。

  不動産屋のいう手続きを、全て仲介料を払ってもすべきなのか、そもそも苗字が
  変っていないことにしてもいいのか、家賃によって仲介料が違うというのも何と
  なく納得できません。
  できれば、なかったことにして、旧姓での契約を維持したいくらいなのですが、
  それは法律的にいけないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/01(Sat) 19:48
 タイトル:Re^5: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私の考えは、全て、前回の返答のとおりです。
  賃貸借契約書を新規に契約する必要は、その前の契約書にも明記してないはずで
  あり、不動産屋の勝手な言い分です。
  人物そのものが入れ替っている訳ではありませんから、全くの暴利を取ろうとし
  ているとしか考えられません。
  対応についても、前回の返答を参考にしてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/01(Sat) 23:46
 タイトル:Re^5: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒契約書の内容は、甲が大家なのか、業者なのかは不明ですが、今回のような単な
  る「姓の変更」のことではないと思います。
  おそらく、契約者そのものが変更になる場合、例えば、
   1.結婚後、Aさん(夫)の名義でアパートを借りていた。
   2.離婚され、Aさんは出ていき、Bさん(元・妻)がアパートに残った。
   3.それにともない、賃貸契約の名義が、AさんからBさんになる。
  と言うようなケースだと思います。

  言わなかったことにして、そのまま放置し、不動産業者が何か言ってきたら対応
  するというのも、方法だとは思いますが、私は、涌井様のおっしゃるとおり、千
  葉県の消費生活センターや、不動産業者を管轄されている部署に、相談なさるの
  が、一番良いと思います。

  理由は、
   ●言ってしまった以上、今後、何か言われる可能性が高い
   ●このような業者を放置してしまうことで、あとあと、もっとやっかいなトラ
    ブルが、貴方にふりかかる危険性がある(例えば、更新や退去時など)
  です。

  面倒かも知れませんが、一度、この業者の行いを報告しておくことで、仮にこれ
  から先、あなたと業者にトラブルが発生した時にも、公的機関に対して、報告さ
  れた証拠を残しておくことで、
  「あの時にも報告させていただいた不誠実な業者だ」
  と言えるでしょうから、貴方にとって、有利だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/02(Sun) 10:08
 タイトル:Re^5: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒前野さん補足痛み入ります。
  私は単なる姓の変更だと思っていました(例えば、別居の為にアパートの賃貸借
  契約を締結し、居住してから、正式に離婚し姓が変ったと言うか戻ったなど?)

  前野さんのご指摘の通り、姓の変更→契約名義者(賃借人)の変更となるケース
  も、確かにあると思います。
  この様な場合は、同居者→賃借人への変更となりますので、不動産業者の言い分
  が正しいことになります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/02(Sun) 10:19
 タイトル:Re^6: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒追加ですが、千葉県の場合、不動産業者を管轄しているのは、千葉県県土整備部
  建設・不動産業課 不動産業室になります。こちらにご相談なさって下さい。

  千葉県の消費者生活センターについては、検索サイトなどを利用して、お近くの
  センターをお探し下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/02(Sun) 14:08
 タイトル:Re^7: 姓の変更に伴う名義変更の必要性ついて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒涌井様、こちらこそ、さらなる補足、有難うございます。
  「教えてください」さんが、ちょっと混乱なさっていたようですので、少し補足
  させていただきました。
  ご相談内容から判断する限りでは、「教えてください」さんの場合、単にご本人
  の姓が変っただけですので、まさに涌井様のおっしゃる通りだと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/03(Mon) 10:34
 タイトル:ありがとうございます
 投稿者名:教えて下さい
⇒みなさん、ありがとうございます。
  不動産屋さんとのトラブルは何かと厄介だと聞いていますし、だからといって、
  すぐ別のところに越せるわけでもないので、一度、公共機関に相談に行ってみま
  す。
  賃貸とか不動産などには全くの素人で、とても不安だったのですが、ご親切にア
  ドバイス頂き、本当にありがとうございました。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■「ガーラマンションシリーズ」入居者向けカーシェアリングサービス提供開始
http://minicom.2525.net/2010/06/post-167d.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■住宅ローン借り換えと、共有名義への変更について相談されたtetsu100%さん
  http://fs.emaui.info/2010/05/post-1cba.html
     早速のお返事ありがとうございます。税理士と再度向き合い、粘り強く相談
    してみます。私も今まで以上にがんばりますので、今後も助言、応援して下さ
    い。宜しくお願い致します。

  Fromスタッフ:
     あなたや、ご家族皆様、それぞれの生活や状況、ご都合等もあるでしょうか
    ら、ひとりで抱え込んでいると煮詰りますので、皆さんで相談の上、一番より
    よい方法を探されるよう、努力なさってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/05/52668-058c.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

先週の土日も東金リフォーム作業行ってきました。台所裏口のぼろぼろのドアと、
台所の窓、お風呂場の窓、洗面所&洗濯機置き場の窓の外についている、木の格子。
風化してぶらぶら、すぐとれる状態だったので、これらも作り変えて貰うことに♪ 

外壁が白いので、枠は全部黒で統一、格子も黒ペンキで塗るのですが、
簡単に終わるだろうと思ってたら、父が最初に買ってきてくれてた黒ペンキ
「速乾、待ち時間15分」が無くなってしまい、ホームセンター3箇所回ったのですが、
何処も「30分~1時間待ち(それでも速乾と書いてある)」しか、ありませんでした!

よくよく訊いたら、ペンキ屋さんで買ってきた、プロが使う一缶5千円のペンキだった
のでした! そりゃあるわけないよね~;。父よ、それを早くゆってくれ。
土日はペンキ屋さん休みで買えないので、今回は1980円の特価品を買って使いました。

35本の木の4面と、裏口ドア付近をペンキ塗り塗りしてきましたが、
1時間の待ち時間を挟みつつ、結構難しかったです。だまになっちゃったり、ぬりむら
とか…。父がやってるのをみると、とっても簡単そうに見えるんですけどね!
実際やってみたら大変でした(A^-^;) でも綺麗にぬれて、嬉しかったです♪

で、プロ用の5千円の黒と、1980円の黒は、色が違いました(笑)うすいー!
紳士服、スーツと一緒ですね。同じ黒色でも高いスーツは色が濃くて、
安いスーツは、黒の度合いが薄い…深さが無い(汗;)黒もイロイロですね!


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2010年6月4日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

皆さん、風邪には気をつけて下さいね。先週、ずっと私、風邪引きでした(汗;)
熱がなかなか下がず参りました;。鼻水もずるずる大魔神。いつでもダム決壊です。
手洗い、うがい、マスクをかかさず、予防対策、ばっちりしてくださいね!

おかげで、27日(木)にあった、重要な会議、出席できず、
編集長ひとり出席して貰いました。 肝心要な日に体調管理できず、
出席できない情けない自分が不甲斐ない!です(><;)

出席できませんでしたが、不動産サイト3つの作成&リニューアルは完了していて
編集長にプレゼンして頂き、無事にOK貰えました(^0^)/☆ よかった~♪♪♪

というわけで、6月~8月くらいに、Fudosan.JPと家のタネ、と、プラスα、
がらっ☆ っと、リニューアル、様変わりでオープンする予定です。お楽しみに~!

今日は昼間、久々に晴れ間が見えて気持ちよかったかなー。
今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●事故物件の売却と告知義務について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-d645.html

 ●境界が不明確な土地の購入について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-b026.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●退去依頼に対する補償について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ★涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/09/24(Sat) 16:34
 タイトル:退去依頼に対する補償について
 投稿者名:72
⇒海外駐在中に貸与した自宅マンションに戻りたく、不動産会社経由で賃借人に退
  去の交渉をお願いしました。
  半年以上、交渉を重ねた結果、賃借人が新たに入居する物件の敷金・礼金・引越
  費用・不動産業者手数料の、合計で6ヶ月分を支払えばOKと、仲介業者の方から
  言われました。

  しかし、賃貸人は6ヶ月前よりの通知をすれば良いとの条件となっています。
  この全てを負担しなければならないのでしょうか?
  なお、定期条件は付いていません。

                               東京・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/24(Sat) 17:35
 タイトル:Re: 退去依頼に対する補償について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、ご自分で住む必要があるのですから、退去をお願いする正当な事由
  になる場合もあると思います。

  期限付借家契約ではないので、2年間の一般賃貸借契約になると思います。
  この場合、2年間毎の更新が可能な契約になっていると思うのですが、契約書に
  は、更新時の6ヶ月以上前に更新できない旨の通知を賃借人に出すことが必要に
  なっていると記載されていると思います(いつでも6ヶ月前に通知出せば、退去
  してもらえるという内容にはなっていないと思います)。

  この2年間の更新時にあたっていない場合は、交渉によって退去して頂くように
  なりますので、賃借人からの引越し経費等の請求に応じる必要も出てくると思い
  ます。

  なお、契約書には「期間満了前」と記載してあると思いますが、この期間という
  のは賃貸借契約の期間(通常は2年)の満了、つまり、更新時と考えて下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 00:30
 タイトル:Re^2: 退去依頼に対する補償について
 投稿者名:72
⇒早速のご回答有難うございます。
  来月、ちょうど丸2年の契約更新時期になるので、半年前から仲介業者経由で退
  去依頼をしていました。
  ただし、業者より書面での通知は行われていませんでした。

  このような状況で、家賃6ヶ月分もの費用負担をする必要があるでしょうか。
  借主は法人であり、実際にそこに住んでいる社員の方に対し、「自己都合」の転
  居なので、新たな家の敷金・礼金・引越費用は自己負担といっているため、それ
  をそのままこちらに転化してきているものです。

  若干の負担はしょうがないのかとも考えますが、どの程度が妥当なのか、目安が
  あれば教示いただけると有り難く思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 01:18
 タイトル:Re^3: 退去依頼に対する補償について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、厳密に言いますと、かなり微妙な問題になります。
  現実的な話では、一般賃貸借契約の更新時の更新の拒絶につきましては、大家に
  かなり不利になり、賃借人に対する契約時の説明がきちんとされているかどうか
  によると思います。

  つまり、重説や契約書の特約等に貴方が一時的に貸す物件だということが明記さ
  れていない場合には、賃借人に居座られる可能性さえあります。
  重説や契約書を再度良く確認してみて下さい。

  もし、一時的な賃貸借契約であることが明記されていない場合には、引越しに関
  する費用を請求されても仕方が無いかも知れません。
  自分が戻ってきたから自分で使うということが、そのまま正当事由になるかどう
  かは、契約時の説明にも関係してくると思います。

  こじれて裁判になるよりは、引越し費用を支払う方が早く退去して貰えるでしょ
  う。
  なお、値引き交渉は、こじれない程度であれば可能だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 01:32
 タイトル:Re^3: 退去依頼に対する補償について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒追加ですが、今回のご相談の様なトラブルを未然に防ぐために、定期借家契約の
  制度ができた経過があります。
  一般借家契約の場合の正当事由には、どうしても大家がその物件の使用を必要と
  する事情、従来の経過、立退き料の支払いの申し出等が考慮されます。
  本来であれば、定期借家契約を締結すべきであったと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 20:24
 タイトル:Re^4: 退去依頼に対する補償について
 投稿者名:72
⇒種々アドバイス有難うございました。減額交渉で臨みたいと思います。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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■マンション管理を“見える化”する『スマート・システム』6月1日より発売開始
http://minicom.2525.net/2010/05/61-cad3.html

■新日本建設 住宅エコポイント対象マンション即日完売 6月に第2期好評販売予定
http://minicom.2525.net/2010/05/1-70c2.html

■イザットハウス ビジネスパートナー事業開始 6/27(日)第1回募集説明会in茨城
http://minicom.2525.net/2010/05/post-cb31.html


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■不動産会社に貸している土地の滞納について相談された孫娘さん
  http://fs.emaui.info/2010/05/post-5476.html
     すぐにお返事を下さりありがとうございます。今後の方向を示してくださっ
    たので、すぐに行動に移せそうです。期待する回答でもありましたので、とて
    も安心しました。一日も早く解決したいと思います。ありがとうございました。

  Fromスタッフ:
     契約を新しく交わし、きちんと賃料を頂くことと、滞納家賃を回収するのは
    別に考え、お送りしました方法で、専門家から見解を伺い、解決の為に、ご相
    談されるようになさってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/05/52668-058c.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

つい先日、欠陥住宅のテレビを見ました。ご覧になった方も多いのでは?
3千万払って施工してもらったら、柱の中にシロアリ被害発生! 
それをセメント埋め込んで隠して進めていたそうです。勿論、工事は中止で、
現在、工務店と設計士と話合い中。施主さん、たまったもんじゃないですね…(;_;)。

それと、大阪で新築で買ったのに、入居してスグに雨漏り&カビカビカビの大発生…。
飼ってたペットは気管支炎で死亡、旦那様も肺炎を発症、奥様は鼻と口からカビ菌が
見付かり、副鼻腔炎、アレルギー、口腔内真菌症と薬が手離せない生活に…。
苦しいので横になれず座った状態で寝るのだそうです。

調べた結果、床下が、業者の不備で、水が常に溜まってお池状態に!!
しかも、シロアリ被害にあっていて、腐って木がボロボロ…(Y0Y;)☆★☆
このままにしておくと、木の強度がなくなり耐え切れない状態に…
でも奥様はその家にまだ住んでいるそうで…。
欠陥住宅、他人事じゃなくって、誰しも買いたくないです。
欠陥住宅を買わないコツは?! プロに依頼するという答えでした。

先週まで、土日は古屋のリフォームで、一階二階、台所、洗濯機置場など床を全部はが
して作り直しましたが、幸い、シロアリ被害はありませんでしたし給排水管もばっちり!
そこで思ったのは「床下は見て確認しておくと安心感が違う!」ということですね。

建てている途中、これから建てるお家の場合は、確実に基礎工事を見に行くことを
おススメします!
そして、既に完成している物件ですが、残念ながら基礎は見れませんよね。
でも台所に床下収納などあれば、それをどかして床下が確認出来たりする場合もあると
思います! 買う前に、「見えない部分(率先してみたりする必要の無い部分)」を
自分の目で見る、確認することが、第一歩でしょうかね。
その上でどうも判断に迷う、難しい、悩む、不安が無くならない場合は、
プロに相談、依頼する方法もあるということを頭に入れておくことでしょうかね。


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2010年5月28日号)

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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

先週末の土日も千葉県東金市にある古家を、リフォームしてました。
1階の台所、洗面所&洗濯機置き場の床を全部はがして、新しく土台や木柱をかまし、
コンパネ入れて、補強完了! ようやく、ひと段落終了です。

今回も、ねじ釘のドリル打ち込みをやりましたが、釘の頭がちゃんと埋まってなくて
木の柱とコンパネが浮く(高さが違う)ということが何回もあり、その度に確認して
父にねじ釘をやりなおしてもらい…(A^-^;)汗汗;。 ねじ釘ひとつ打ち込むのも、
難しいですね!手間のかかる助手でお父さん、ゴメンなさい!;

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●競売物件の修繕費、管理費の負担について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-ca5e.html

 ●自殺者の親族への瑕疵責任について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-e7ae.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
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  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
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━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 今週のピックアップ相談は、
  ●異なる名義の土地の合筆について
  ●重要説明を無視した隣地の建設計画について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●川村さん
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------

 投稿時間:05/09/26(Mon) 23:12
 タイトル:異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:YOU
⇒2つの土地が並んで接しています。
  1つは私名義、もう1つは私と姉の共有名義です。
  私名義の土地は私が住んでいます。
  共有名義の土地には築50年以上の家があり、今まで人に貸していましたが、老朽
  化がひどく壊すことになりました。
  共有名義の土地は1.8mの私道にしか面しておらず、売却したり、改めて賃貸住宅
  を建てることは困難と思われます。

  このままでは共有名義の土地が更地となり、高い固定資産税を払い続ける必要が
  でてきます。
  そこで私名義の土地と共有名義の土地を合筆し、私の住宅がある土地として固定
  資産税を低減したいと思うのですが、異なる名義である以上、このような合筆は
  不可能なのでしょうか。
  それとも土地交換等により合筆する手段があるのでしょうか。
  ご回答よろしくお願いいたします。

                               東京・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 23:55
 タイトル:Re: 異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:川村行政法務事務所
⇒複数の土地はたとえ並んでいても、以下のような場合は合筆はできません。

   ・所有者が違うとき
   ・地目が違うとき
   ・内容の違う抵当権等がついているとき
   ・地役権の要役地であるとき
   ・字違い、町名が違うとき

  ご相談のケースでも、このままでは合筆はできません。
  それから、仮に合筆して一筆の土地としても、それだけで合筆後の土地の全体に
  ついて固定資産税の低減の特例が適用になるわけではありませんので、注意が必
  要です。

   1.住宅用地の特例
     専用住宅の敷地となっている土地(住宅の床面積の10倍の面積を限度とす
     る)については、その土地の固定資産税評価額の3分の1の額が固定資産税
     の対象になります(店舗併用住宅、アパートなどは、別の基準あり)。

   2.小規模住宅用地の特例
     住宅用地全体のうち、面積が200平方メートル以下の部分については、さ
     らに上乗せで、固定資産税評価額の6分の1の額が固定資産税の対象となり
     ます。

  従いまして、あなたの場合、この利点が生かせるかどうかも検討の材料とされる
  ことですね。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/27(Tue) 22:21
 タイトル:Re^2: 異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:YOU
⇒川村行政法務事務所御中、さっそくご回答くださり、本当にありがとうございま
  す。やはり合筆は難しそうですね。

  両方の土地はそれぞれ40坪程度なので、合筆できれば、固定資産税の低減が受け
  られると考えていました。
  この面積でも、更地として固定資産税を払うとなると、サラリーマンにはかなり
  重荷です。姉から譲渡してもらうと譲渡税が払えそうもありません。

  共有名義の土地(更地になる予定)を売却するには、1.8mの私道しか面していな
  いので、かなりたたかれるのは目に見えています(私名義の土地は公道に面して
  いるため、両方を合わせるとある程度は価値があると思い、売るに売れない状況
  です)。

  例えば、共有地の姉の分25%と私名義の土地25%を土地交換し、両方を私75%、
  姉25%とした後、合筆するなんてことは許されないのでしょうか。
  また、こういうことを相談するのは、税理士、司法書士、土地家屋調査士等、ど
  なたに相談すればよいのでしょうか。

  お忙しい中、何度も申し訳ありませんが、もしご意見をお聞かせいただければ幸
  いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/28(Wed) 21:47
 タイトル:Re^3: 異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:川村行政法務事務所
⇒YOUさん 再度、行政書士・川村です。
  「合筆できれば、固定資産税の低減が受けられると考えていました」は、なるほ
  ど、先ほどご説明した要件を満たしているのですね。であれば、理論的には大丈
  夫でしょう。

  ただ、この点は予め市町村の資産税課などに確認されるのが宜しいでしょう。
  と申しますのも、私自身もこの周辺の役所での事務的取り扱いの詳細は、知識が
  確実ではありません。
  例えば、合筆してもそのことについて当該担当役所に通知が行かなければ、従来
  通り課税されてしまう可能性などについて、ちょっと気になります。

  共有名義の土地に関しては、現地での状況を確認しないと何ともいえませんが、
  買値をたたかれる以前に、そもそも売れない可能性が高そうですね。

  土地交換で名義が共通化するのであれば、合筆自体は可能かと思います。
  もちろん、他の要件が満たされていることが前提です。それと土地の元番が異な
  る場合も法務局へ相談確認が必要と思います。

  しかし、そうすることにより、将来、権利関係が複雑になり、次世代以降の方々
  が困りはしないでしょうか?
  相続問題の専門家としては、お奨めはしたくないケースですね。

  それと固定資産税がそれほど気になるというからには、評価額が高い土地にお住
  まいと拝察申し上げますが、仰る土地の権利交換により登録免許税や、不動産取
  得税が発生します。もちろん、司法書士に依頼するなら、この報酬もあります。
  このあたりのバランスが問題ですね。
  そこまで無理するくらいなら、もっと別の手段があるような気がします。

  合筆は何と申しましても、家屋調査士さんの専管業務ですが、本件では確かに税
  理士、司法書士の専門分野の知識も必要になりますね。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/28(Wed) 22:27
 タイトル:Re^4: 異なる名義の土地の合筆について
 投稿者名:YOU
⇒行政書士・川村様、再度すばやいご回答くださり、ありがとうございます。
  おかげさまで現在かかえている問題が明確になったように思います。
  目先の出費にとらわれ、川村様がご指摘されている相続まで考慮していませんで
  した。
  もう一度、頭の中をよく整理し、最適な方法について考えてみたいと思います。
  本当にありがとうござました。


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■6/17(木) 森に住まう一戸建て住宅「棲林居(せいりんきょ」内覧会
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■裁判と強制撤去について相談された匿名さん
  http://fs.emaui.info/2010/05/post-370b.html
     一人で悩むさまざまなトラブル、特に専門知識もなく不安な思いをします。
    その中での迅速な専門アドバイス。どれだけ心強い思いをいただけたことか。
    同じ感謝をする方たちは沢山いると思います。ありがとうございました。これ
    からも頑張って下さい。

  Fromスタッフ:
     ひとつの方向からだけを、ずっと考て固執していますと、お互いが主張を譲
    りませんので、行き詰まりが出てきますし、行き場、落としどころがなくなっ
    てしまいます。裁判につきましては、相手があることですので、一体、何がど
    のように問題になっているのかを、弁護士さんとご相談の上、慎重に話し合い
    をもたれるべきでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/05/512525-1960.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄
5月の土日は、GWから始まって、ずっと古屋のリフォームでした。疲れた~;。
といっても、100%、父にやってもらったんですけどね(A^-^;)
私と編集長は、お手伝い、助手見習いです。父には、ほんとうに感謝です!

水道、排水は流れ完璧確認できました! 一階と二階の床の補強は完璧に終了! 
あとの、ビス止めと、床材を張るのは最終に回し、来月から、諸々内装を。
こっからは、自分達でやります。

台所とトイレとお風呂場の壁が崩れてるので、撤去し、壁は貼り変え予定。
1階の部屋の壁も、壁紙貼る予定だし、電気温水器を入れたいのでそちらも探す予定。
それから窓が割れてたり、サッシがゆがんでいるので、窓もなおしたいし、
窓が多すぎるので、ひとつは塞いで棚にしたい。

外壁は、父の知り合いの業者さんに足場組んでもらって、ペンキ塗るとして、
屋根の補強は業者さんに頼むしかないですね。
庭は半分駐車場にしたいので、こちらも父に重機借りてやってもらう予定。

…とまあ、まだまだ先は長いのです、今年1年かかるかな。
でも床だけは、新築一戸建てと同じくらい見違えるほど綺麗、頑丈になりました♪
これだけで、もう、気分高揚、達成感8割です(笑*)


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2010年5月21日号)

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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

先週末の土日も千葉県東金市にある古家を、リフォームしてました。
土曜日は、1階の台所と洗面台&洗濯機スペースの床板を全部はがしました。
台所が一番床が抜けていて、べこべこだったのです、不安的中!
横柱は割れている、すかすか、ぐらぐら、足りなかったり、土台が少なかったりで
「いや~、とってみて正解だね!(取ってみなくちゃわからなかった)」
と、耐久性の怪しいのは撤去し、新たに土台もあわせて作り足すことにしました。

日曜日は、台所の床はおいといて、水道工事。今ある配管は使わず、新たに引くことに
したのです。台所の壁、洗面所スペースの壁を壊し、古い配管を確認し、取り外す。
途中、外のガス管や、中の配管が、ものの見事に簡単に折れ、朽ちました。
洗面所の配管はひびが入っていて漏れてましたし。(はずした床板の中のほう)
そのまま使っていたらと思うと、ゾッとしますね・・・。

配管は無事終わり、接着剤が乾くのを待ってから、後日、漏れが無いか排水も含め
確認して、両方OKだったら、土をかぶせて元通り。これはまた来週に。
いや~、一番懸念してた「水道の配管」が無事済んで、ほっと一息です;

今週も一週間始まりました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●低廉譲渡について
   http://fs.emaui.info/2010/02/post-5deb.html

 ●親族間での贈与と等価交換、名義変更について
   http://fs.emaui.info/2010/01/post-71bc.html

 ★アドバイス投稿について★
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   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


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 今週のピックアップ相談は、
  ●賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
  ●重要説明を無視した隣地の建設計画について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●松本さん(ヨシケイハウス http://www2.odn.ne.jp/~cdi51000/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/26(Mon) 11:38
 タイトル:賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
 投稿者名:よしお
⇒お世話になります。
  賃貸マンションの火災保険について、一般的な事情をお伺いしたいと思っており
  ます。
  現在のマンションには、平成15年4月から入居しており、入居時に2年間の火災保
  険に加入させられています。

  今年の4月にまた保険契約の延長で2年分の契約料を払ったのですが、9月末で転
  居することになりました。
  この場合、火災保険の契約料というのは戻ってこないものでしょうか?

  もし戻ってこなかった場合、火災保険というのはあくまで建物に対する保険なの
  で、私の後に入る方は1年半分得することになるのでしょうか?
  あるいは私がかけた契約の残り1年半分は無効になってしまい、また私の後に入
  る方が入居時からあらたに契約しなおすことになるのでしょうか?

  よろしくお願いします。

                               兵庫・20代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 14:48
 タイトル:Re: 賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz
⇒賃貸物件ですと、家財保険のことだと思います。
  代理店に連絡すれば、次の賃貸物件への付け替えや返金に応じていただけるはず
  です。代理店にご確認して下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 16:00
 タイトル:Re: 賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
 投稿者名:ヨシケイ
 URL : http://www2.odn.ne.jp/~cdi51000/
⇒大体契約した不動産会社が代理店となって管理していることが多いので、わから
  なければ不動産へ連絡してみてください。
  または、保険会社に直接連絡することをお薦めします。
  多少は返ってきます。とにかく言ってみることです!!

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 18:11
 タイトル:Re: 賃借物件の解約にともなう火災保険の扱いについて
 投稿者名:よしお
⇒ありがとうございました。

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 投稿時間:05/09/25(Sun) 11:24
 タイトル:重要説明を無視した隣地の建設計画について
 投稿者名:影虎
⇒住宅販売会社から、平成9年にマンションを購入しました。
  その際マンションの隣に空き地について、その土地は販売会社の土地で、かつ都
  市計画道路のため、将来的に家は建てないということになっていました。
  契約の重要事項説明にもその旨が記載されています。
  そのため、安心して2階の住戸を購入しました。

  ところが、その会社が土地を第3者に販売し、建売住宅が建設される計画になり
  ました。
  建設されれば、ベランダすべてが塞がり、日当り、風通しも悪くなり、マンショ
  ンの価値も下がってしまいます。
  なにか対抗する方法はあるでしょうか?
  よろしくおねがいします。

                               兵庫・40代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 13:50
 タイトル:Re: 重要説明を無視した隣地の建設計画について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒都市計画道路の予定があるのに、建売住宅ですか?
  その団地の造成時に、都市計画道路の予定に合わせた道路を入れて、寄付採納す
  るのですかね?
  都市計画道路自体がなくなることは、あまり考えられませんので、上手く調整し
  たのでしょうね。

  重説に将来的に家は建てないと明記されていた場合は、かなり交渉が可能な感じ
  がします。
  確かに転売されて持ち主は変っているのですが、元々の売主が同じ業者であるこ
  とを考えると、その販売業者の責任は免れないような気がします。

  特に、マンションの購入者(入居者)全員の重説に、その様に明記されていた場
  合は、より交渉が可能な気がします。マンションの入居者の総意として、重説違
  反(業法違反)を元にして、建売反対の交渉をすることが(保証金の交渉を含め
  て)できると思います。
  また、消費者契約法の時効の期限内(契約後5年以内で追認可能後6ヶ月以内)で
  あれば、契約の無効を主張できる可能性もあると思います。

  どちらにしても、法的な要素を多く含みますので、弁護士等の専門家にご相談さ
  れた方が良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/26(Mon) 21:56
 タイトル:Re^2: 重要説明を無視した隣地の建設計画について
 投稿者名:影虎
⇒涌井様、この度は早速のご見解を頂き、ありがとうございます。
  本当にうれしく存じます。
  さっそく管理組合から弁護士に相談し、対処いたします。


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■東京都心高度商業地域マーケット情報『成約条件推移・市場動向』発表
http://minicom.2525.net/2010/05/post-83e7.html


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■雨漏りの対応方法について相談されたパン屋さん
  http://fs.emaui.info/2010/05/post-4507.html
     早速のご回答有難うございました。迅速な回答と、丁寧な内容に感激しまし
    た。有難うございます!

  Fromスタッフ:
     既に一ヶ月経ってますので、管理会社の方に、どこまで話しが進んでいるか
    の経過報告を頂くよう要求してみるのも方法でしょう。あなたのほうで被害が
    あるのであれば、率直に補償頂けるか確認をとり、あなたの掛けている保険会
    社にも確認をしておくようになさってください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/05/512525-1960.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

冒頭の続きです。この水道の配管作業が、すっごく大変でした!!!
土曜日に必要な材料、パイプをホームセンターに買いに行った時は、全然何のことか
ちんぷんかんぷんでしたが、やっていくうちに嫌でもわかりました;。

まず、庭を掘って(土掘るのも重労働;)古い配管を確認してから、新パイプ這わす。
余りは切り、足りないのは足す。そのパイプに行くように、トイレ、台所、洗面所、
洗濯機、お風呂場の壁5箇所に穴をあけて貫通させて、新蛇口設置、T字だL字だ20mだ
13mミリだ、様々なつなぎをくっつけて…家の中は壁の柱に合うよう木を削るなどして
配管あわせて…と、気が遠くなるような無茶苦茶面倒!(ごめんなさい;)じゃない、
手間隙かかって、苦労の末、ひーこらいいながら、配管完了!!(T0T)/☆

この一連の作業、全部私の父がやって(私と編集長はお手伝いです、道具渡したり、
押さえたり、助手、現場見習いみたいなもの)その過程を一部始終見て思いました。
家を建てるって、切ってあわせて打ち込んで、この細かな作業の連続、積み重ねなんだ
な、と! 大工さん、職人さんって、手間隙&労力が半端無いなと! 新築の家がすっ
ごく高い金額なのも、うなずけます! こんなに大変な作業の手間隙代、時間拘束代
(あと材料費)、そして職人さんの技への対価なんだなと実感しました!!! 

うちの場合は、もともとある物を壊して、取り除いて、そこに新しい物をつけていく、
しかも、もとある状態にあわせて設置しなくちゃいけないので、もっと大変;。
あ、もちろん、父はタダ働きではありません、材料費はうちもちで、ちゃんと日当と
交通費は払っています。昼食やお土産やおやつも抜かりなく♪ご安心下さい☆


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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。
ゴールデンウィーク、皆さん、楽しく過ごされましたか?

私たち編集部スタッフは、昨年購入した千葉県東金市にある古家を、
この連休でリフォームしてました。(まだ終わってませんよ、今後もぼちぼち
週末の土日でやっていきます。)

父親に頼んで大工仕事の延長で自分達だけで修理修繕していく最低限度のリフォーム。
か・な・り。かーなーりー!疲れました(Y0Y;)☆★☆!

わたくし、今回、初めて、釘頭を叩き潰し、木にドリルでねじくぎをぎゅんぎゅん
打ち込み、のこぎりで板を切り、へらとハンマーでカンカン彫刻家になった気分で
1階のぼろぼろ崩れ落ちてる砂壁を全部はがし落とし、父お手製の木製玄関ドアにニス
を塗り塗り、ドアクローザーをつけるのに手間取って、ハシゴの上から落っことして
早速ドアに傷をつけ、あーあ、やっちゃったー(汗;)
と、なにもかもが初体験でおもしろーい♪ 
でも同じ体勢が多くて疲れるー!腰が痛いー!筋肉痛ー!(苦笑;)

世の中の大工さんは、こんな大変な作業の連続で家を建ててるのかと
(いや、もっと大変なんでしょうけど;)と感心しました! 同時に、へっぽこな私と
編集長を笑いながら、ぱっぱと進めてくれる頼もしい父親に大感謝ですm(__)m


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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さん、北杜宅建センター・萩原さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●不動産会社倒産後の自治会の管理について
   http://fs.emaui.info/2010/04/post-3386.html

 ●保証金から家賃値上げ分、差し引かれた問題について
   http://fs.emaui.info/2010/01/post-b7ad.html

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 今週のピックアップ相談は、
  ●重説不備による場合の値下げ交渉について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/21(Wed) 18:30
 タイトル:重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:Ginnepig
⇒はじめまして。
  この度、不動産屋さんを通じて、鎌倉にある物件を購入しました。
  ハウスメーカーも決まり、あとは土地の決済を待つのみです。
  ところが、以下の2つの問題が浮上しました。

  ■1つ目の問題

   売買契約と交わした際、土地面積と有効宅地面積の内容が曖昧でした。
    ・売主   ⇒ だいたい全体の85%が有効宅地面積
    ・仲介業者 ⇒ 85%はおかしいから80%が有効宅地面積

   ハッキリしたくて、確認をしたのですが、「一応、こういうことになっていま
   す」との一言で流され、重説の備考欄に、
    ・だいたい法地面積20%、有効宅地面積が残り80%
   と書かれています(現地優先とも登記優先とも書かれていません)。

   これに対して、測量図のコピーを添付資料として頂きましたが、後々、ハウス
   メーカの方が現地調査を行い、できあがった測量図を見ると、壁の厚みが異な
   り、最大で1mのずれがあり、現地の有効宅地面積が狭いことが発覚しました。

  ■2つ目の問題

   文化財保護法について、重説にこれを記載する部分があるのですが、不動産業
   者の見落としと書類作成ミスで、保護地区であるところを「保護地区でない」
   とされ、そのまま売買契約を交わされました。

   本来なら、売主も重説の読み合わせをして確認をするべきなのですが、仲介業
   者を信じて、黙って実印を押していました。

   結果、家の着工の前に、市への届出を申請する必要があるらしく、万一、埋蔵
   物がみつかった場合は、着工が遅れる可能性があり、掘り起こした後の埋め戻
   し費用も負担することになるそうです。

  自分としては、土地自体を気に入っており、できることなら、このまま決済した
  いと思っています。
  ただ、このように、売買契約書に不備があった場合、違約による契約解除(売買
  価格の20%)を盾に、土地の値引き交渉が可能なのでしょうか?

  もし、違約でなければ、手付金解除で手付金倍返しすれば、このような契約書の
  不備があっても、契約を解除できるのでしょうか?

  今回の場合は、書類の作成をした仲介業者と売主の無責任で起きた問題にもかか
  わらず、売主は罪悪感を感じてなさそうで、
  「だったら、契約自体なかったことにしてもいいよ」
  と言っていると、仲介業者から伺いました(この話は音声録音してあります)。

  どなたか、よきアドバイスをいただけたら幸いです。

                              神奈川・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/22(Thu) 10:19
 タイトル:Re: 重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、以下、まとめます。

  ■1つ目の問題
   測量図の誤差については、土地家屋調査士等が隣地立会いの元に光学式で作成
   したものでない限り、正確とは言えないでしょう。
   業者の添付したものが地積更正時の測量図、もしくは土地家屋調査士が隣地立
   会いの元に作成した図面であれば、そちらが正確になると思われます。
   ハウスメーカーの現地測量は、職人が行っている場合、正式な実測とは言えま
   せん。

  ■2つ目の問題
   文化財保護法についてですが、これはかなり大きな問題です。
   理由は、既にご存知の通りです。

   届出だけで良いのでしょうか?
   一定間隔で溝を掘る事前調査は必要無いのですか?
   当然、自己負担で、確か必要だったと思うのですが…。
   都道府県や市町村によって違うのですかね?

   私見ですが、調査や復帰に伴う費用を、業者や売主に負担して頂くのが宜しい
   かと思います。
   工事の遅れについては、貴方自身がどこまで我慢できるか…だと思います。

   問題は、事前調査等で実際に出土した場合です。
   保護地区以外なら、「こんな物は、前の住人の捨てた茶碗のひっかけだ」とか
   言って、埋め戻す人が多いのですが、保護地区だとそんな訳にはいきません。
   大昔の文化遺産なんて出土したら、どの位、長引くかも解りません。

  売主の言う通り、今の内に契約を無しにするのもありな感じもします。
  その辺りのことは貴方自身が決めることだと思います。

  ところで、その業者は地元の保護地区も知らなかったのですか?
  ちょっと疑問を感じてしまいます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/29(Thu) 13:27
 タイトル:Re^2: 重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:Ginnepig
⇒涌井さん、コメント、ありがとうございます。
  また、返事が遅れてすみません。

  ■1つ目の問題
   有効面積の誤差は、値引きで対応してもらいことにしました。

  ■2つ目の問題
   鎌倉市に確認をして、既に過去に試し掘りをしているため、申請だけすれば、
   特に調査をする必要はないと、ハウスメーカーの方で確認を取っていただきま
   した。

  これらの件に関しては、元はといえば不動産屋(仲介業者)の注意不足が原因で
  起きたことですから、その旨を話し合い、こちらも、仲介手数料の値引きという
  形で何とかケリがつきそうです。

  結果として、売主側で土地価格から50万円、不動産屋で仲介手数料から50万円の
  合計で100万円で、合意をしようと考えています。

  売買契約書に不備があったことは、営業停止にもなりかねないのであれば、いか
  ほどの金額が妥当なのか知りたかったのですが…。
  (違約に該当するのであれば、損害賠償として750万円請求できるのですが、こ
   のような場合、何処までが違約なのか判断できなくて困りました。それに自分
   自身、土地を気に入ってて今更手放したくないので…)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/29(Thu) 14:22
 タイトル:Re^3: 重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒■1つ目の問題
   それは良かったですね。

  ■2つ目の問題
   既に調査が終っているのであれば、問題ないはずです。

  私見ですが、重説の記載違いにつきましては、今回のケースでは、行政処分の対
  象の範囲だと思いますので、その行政処分(恐らく注意程度)を一概に金額に換
  算することはできないと思います。

  もし、故意に重説違反があった場合(違反であることを知っていてm騙す意思が
  あった場合)は、刑事罰の対象となります。
  この場合は「警察への告訴→書類送検」という刑事訴訟法に則った手続きとなり
  ます(当然、有罪となれば懲役・罰金となります)。

  しかし、今回のご相談のケースは、それほど悪質なものではなく、単なるミスで
  しょう。土地の有効面積の件は別として、重説ミスによる損害賠償は、基本的に
  は実損であるべきだと思います。

  貴方が今回の取引で実際にこうむった被害額を請求すべきだと思います。
  既に調査済みということになりますと、基本的には実損もあまりないと思います
  が、いかがでしょうか?

  なお、仲介業者が県の指導を免除してもらうために、貴方と交渉し、承諾して支
  払う金額があるとするならば、それはケースバイケースであり、私はその金額に
  関しては、はっきり言えません。

  また、今回は業者が売主ではなく仲介ですから、違約というよりは、宅建業法第
  35条(重要事項の説明等)違反であると思います。
  この35条には第3項の取引主任者証の提示義務違反を除いて、刑事罰はありませ
  んので、都道府県の行政指導の対象となるのみと考えられます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/29(Thu) 16:27
 タイトル:Re^4: 重説不備による場合の値下げ交渉について
 投稿者名:Ginnepig
⇒早急なお返事、ありがとうございます。
  確かに、土地の契約を煽らせるために、埋蔵文化保護の件をあえて伏せていたか
  もしれないという疑いは消えません。
  実際に、土地を私に紹介する前に、営業の方が市役所に事前調査を行い、その報
  告書には、保護地区だと明記されていたのを見せてもらいました。
  このあたりを指摘して、今後も誠意を持って仲介していただきたいことを伝えた
  いと思います。
  色々とアドバイス、ありがとうございました。


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━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

冒頭で書いた、リフォームの件ですが、どこまでやったかというと、壊れてはずれてた
玄関ドアを取り外し、父のお手製木製玄関ドアを設置、玄関周りの木枠をペンキ塗り。

1階と2階のぼろぼろ穴だらけの床を全部はがして、そのすかすかぶり(細かったり、
足りなかったり…)に絶句し、木を何本も合わせて切ってかましてベニヤを敷いて補強
してきました。
…と書くと簡単そうですが、ここまでやるのが壮絶でして…。
買ってきたベニヤ板や柱を階段上って二階に持ってくのだって重たくてヒーヒーだし、
はずした板はトラックに積まなくちゃいけないし、なんといっても同じことの繰り返し
なんですよね! 残った釘を抜く、錆びて抜けない場合は、釘頭潰す。木を切って合わ
せて置いて、ドリルでねじくぎ打ち込み、その上にベニヤを切って合わせて敷く。

でも部屋が曲がってるのか、端に変な隙間が出来たりして、なんでこうなるの?なんで
入らないの?なんで曲がってるの?誰のせい?最初の大工さんの計算間違い?
?に会う度に、カンナで削ったり、トンカチでカンカン叩いてあわせたりと一苦労!
(でも木って曲がる(?)ものなのですね。なんとかすれば入るもので!感激*)

こうして飛んでも跳ねてもびくともしない頑丈な床(1階2階共に6畳と4畳半)になりま
した!嬉しいです~♪
部屋の壁は、後回しにして、次は台所の床を補強する予定です。なんといっても、
ここが一番ぼろぼろでふよふよ穴だらけで、今ある板をはずしてみなければ、どうなっ
ているのかわからない最も危険で不安なのです…(笑;)がんばります☆


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(ゴールデンウィーク特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。
いよいよ今週半ばからゴールデンウィークになりますね!

私たち編集部スタッフは、昨年購入した千葉県東金市にある古家を、
この連休でリフォームする予定でおります。

工務店さんなどにお願いせず、父親に頼んで大工仕事の延長で
修理修繕していく、DIYな最低限度のリフォームになります。楽しみです~♪

皆さんも、帰省したり、家族サービスなどで、楽しいGWをお過ごし下さい!

●ゴールデンウィークのサポートについて
  4/29(木)~5/5(水)をゴールデンウィーク休暇とさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開後になります。

   ・RTJ不動産MLの配信
   ・各種登録関係処理(新規登録・変更・退会)
   ・新着相談の掲載&相談センター通知サービス
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も相談センターのご投稿は可能ですが、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されなくなります。


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●親族間での贈与と等価交換、名義変更について
   http://fudosan.2525.net/2010/03/post-320d.html

 ●方角違いで計画通り建てられない場合の慰謝料や解除について
   http://fudosan.2525.net/2010/02/post-bc92.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
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 今週のピックアップ相談は、
  ●中古住宅保証のトラブルについて
  ●建築条件付契約でのトラブルについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●中尾さん(グッドカラーステッション http://www.goodcolor.jp/ )
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/22(Thu) 22:48
 タイトル:中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:ハッピー
⇒3年前、中古住宅購入の際、第3者機関による住宅チェックサービスを利用し、売
  主が修繕箇所を修繕後、チェックした業者と5年間の保証契約を締結しました。

  半年後、浴室の水漏れが発覚しました。
  水漏れは調査時点より前から発生しており、原因は浴室の排水皿(溝)脇の劣化
  でした。
  修繕の際は排水皿全面にウレタンを塗って防水をしました。

  先日、私が床下を点検したところ、同じ場所から水漏れが発生しており、再度、
  業者に点検してもらった結果、2年前に塗ったウレタンが劣化して、同じ場所か
  ら水漏れが発生しているとのことです。
  私の浴室の場合、ステンレスの排水受け皿がなくモルタルがむきだしになってい
  るため、ウレタンで防水処置をしても、数年で同じ状況になってしまうとのこと
  です。

  2年前は業者の負担で修理をしてもらいましたが、今回は全額負担は無理とのこ
  とでした。
  排水皿の部分の劣化したウレタンをはがし、新しいウレタンで防水処理をするた
  めの費用は5万5千円で、そのうち4万円の負担を求められました。
  しかも、同じことをやっても2年くらいでまた漏水するのです。

  そもそも不動産購入の条件として「住宅チェック」で保証対象となる物件に限定
  していました。
  本来修繕後引き渡される物件が、今回は調査員の調査ミスにより、引渡し後に修
  繕箇所が発覚したわけです(これは業者も認めています)。
  確かに2年前に修繕はしていただきました。
  しかし、2年前の修繕は、修繕というより、応急処置だと思います。
  よくよく話を聞いてみると、浴室の排水皿をステンレスに交換するか、ユニット
  バスにしない限り、根本的な解決にはならないとのことです。

  今さら調査ミスを蒸し返しても仕方の無いことですが、きちんと調査していただ
  き、浴室部分のリスクを説明いただいたのであれば、ある程度納得して購入でき
  たと思います。

  しかし、こうなった以上、何のための有料調査と保証なのか疑問です。
  業者にも相談しましたが、
  「うちはそこまでリスクのある保証サービスを提供できないし、2年前の無料修
   繕で対応している」
  と言われました(保証期間は5年間なのですが、浴室の漏水については対象外だ
  そうです)。

  私にすれば、2年間ももたない修繕は「応急処置」であり、修繕ではないと考え
  ます。また、2年前の修繕費用は本来売主様が負担するものであり、私とは関係
  ありません。

  私は、100万円以上かかる全面改修を要求しているわけではありません。
  応急的な処置でなく、せめてステンレスの受け皿を設置し、きちんと漏水対策を
  施してほしいとお願いしているのですが、受け入れてもらえません。

  状況を打開するため、アドバイスいただければ幸いです。

                              神奈川・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/23(Fri) 11:36
 タイトル:Re: 中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、その保証契約の内容が重要だと思います。
  しかし、浴室の漏水については対象外とのことですから、その様な内容になって
  いるのかも知れません。この点については調べてみて下さい。

  さて、平成12年5月12日に消費者契約法が施行されました。
  今回のご相談内容は、この消費者契約法に関連がある様な気がします。
  内閣府サイト( http://www.cao.go.jp/ )の、
   http://www5.cao.go.jp/2000/c/0512c-keiyakuhou.html
  のページから、以下、一部抜粋します。

   第四条 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
       該消費者に対して次の各号に掲げる行為をしたことにより当該各号に
       定める誤認をし、それによって当該消費者契約の申込み又はその承諾
       の意思表示をしたときは、これを取り消すことができる。

       一 重要事項について事実と異なることを告げること。当該告げられ
         た内容が事実であるとの誤認

       二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものに関
         し、将来におけるその価額、将来において当該消費者が受け取る
         べき金額その他の将来における変動が不確実な事項につき断定的
         判断を提供すること。当該提供された断定的判断の内容が確実で
         あるとの誤認

     2 消費者は、事業者が消費者契約の締結について勧誘をするに際し、当
       該消費者に対してある重要事項又は当該重要事項に関連する事項につ
       いて当該消費者の利益となる旨を告げ、かつ、当該重要事項について
       当該消費者の不利益となる事実(当該告知により当該事実が存在しな
       いと消費者が通常考えるべきものに限る。)を故意に告げなかったこ
       とにより、当該事実が存在しないとの誤認をし、それによって当該消
       費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたときは、これを取り
       消すことができる。ただし、当該事業者が当該消費者に対し当該事実
       を告げようとしたにもかかわらず、当該消費者がこれを拒んだときは、
       この限りでない。

     4 第一項第一号及び第二項の「重要事項」とは、消費者契約に係る次に
       掲げる事項であって消費者の当該消費者契約を締結するか否かについ
       ての判断に通常影響を及ぼすべきものをいう。

       一 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの質、
         用途その他の内容
       二 物品、権利、役務その他の当該消費者契約の目的となるものの対
         価その他の取引条件

     5 第一項から第三項までの規定による消費者契約の申込み又はその承諾
       の意思表示の取消しは、これをもって善意の第三者に対抗することが
       できない。

   第七条 第四条第一項から第三項までの規定による取消権は、追認をすること
       ができる時から六箇月間行わないときは、時効によって消滅する。当
       該消費者契約の締結の時から五年を経過したときも、同様とする。

  もし、これらに該当するとしたら、契約の無効・取消しを主張できると思われ、
  保証の契約金を返してもらうということになります。

  とりあえずは、最寄の消費者生活センター、もしくは、市町村の消費者相談窓口
  でご相談されるのが宜しいかと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 00:11
 タイトル:Re: 中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:ハッピー
⇒涌井様、ご丁寧なアドバイスありがとうございます。
  来週にでも消費者生活センターに行こうと思います。
  保証内容については、文章の解釈の仕方によって、どうとでも取れそうなので、
  やはり専門家に相談しようと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/24(Sat) 09:27
 タイトル:Re: 中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:中尾正文
 URL : http://www.goodcolor.jp/
⇒ハッピーさんへ。私の個人的意見として参考にして下さい。
  まず、家全体のつくりから判断するならば、浴室の当該排水皿の工事だけ手抜き
  なのでしょうか?

  浴室のリスクについて、当初説明が無かったわけですから、中古としての性能を
  回復すべく、修理(応急?)されたのですね。
  もともとの工事仕様に問題があるわけですから、中古ゆえでなく、「その住宅な
  る商品」の性能といえます。
  その部分は2年しか持たない建物の品質だったのです。

  中古としての性能欠陥なのか、本来の新築時性能の欠陥なのか、少々疑問に感じ
  ます。新築時欠陥なら、購入価格に反映されているのでしょうから。
  保証会社の責任は、涌井様のアドヴァイスにより、純然たる法的な対応となると
  思いますが…。

  私は、いつも繰り返しますが、住宅などの高い買い物をする時は、専門家に意見
  を聞くような、「自分側の委任契約」を心掛けてください。
  保証会社の担当も、所詮、保証会社の仕事として意見を言っているわけで、ハッ
  ピーさんの側ではなかったから、充分な適切な助言に至らなかったのでしょうか
  ら。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/25(Sun) 00:55
 タイトル:Re^2: 中古住宅保証のトラブルについて
 投稿者名:ハッピー
⇒中尾様、アドバイスありがとうございます。

  工事仕様の問題については、保証会社に同様の意見を述べ、なぜ保証対象物件に
  認定したのか尋ねましたが、「その仕様が一概に欠陥とはいえない」と言われま
  した。
  こちらは専門家でないので、それ以上何も言えませんでしたが、そもそも調査時
  点でその浴室の仕様を確認してないのですから、仮に後から欠陥に気付いても、
  保証会社としては欠陥とは絶対に言わないような気がします。

  自分側の委任契約を心掛けることについては、私も全く同意見で、そのために中
  古物件購入時に、売主と不動産会社に交渉し、この保証制度を受けたのです。
  財団法人住宅保証機構の既存住宅保証制度と、ほぼ同じ内容のサービスを実施し
  ている会社に依頼をしました。
  検査して性能を満たさなかった部分(ベランダその他)を売主の負担で修理し、
  再検査に合格後、売買契約を締結しました(この時に浴室、および水浸しになっ
  ていた床下は検査に合格していました)。

  売主、不動産会社とは関係のない第三者的な視点で、しかも専門家が検査し、合
  格した物件のみ保証対象となるとのことで、私には一番安心できる選択肢と考え
  ていましたが、現実はそう甘くなかったわけですね。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/09/24(Sat) 15:27
 タイトル:建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒両親の土地購入、建物建築の件についてご相談いたします。
  私達息子夫婦の近くに土地を探し、適当な物件を見つけました。
  その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないのですが、不動産屋であ
  り、建売住宅を手がけているA社に、「建物を建ててもらえればありがたい」と
  いう特に書面で交わしたわけではなく、口頭での説明をうけました。

  土地購入の契約をする際、建物の契約はしなかったのですが、契約書には、
   ●土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする
  という項目はありました。仕様書はもらっていました。
  しかし、「3ヶ月じゃなくてもいいですよ。これは信頼関係ですから」などと言わ
  れ、建物契約の話は進んでませんでした。

  7月中に土地代を払う予定でしたが、「業績がよくて、8月が決算なので、来期に
  売り上げを計上するため、9月に支払ってくれ」という申し出がありました。
  こちらは特に急がないので了承し、9月に全額支払い、現在、権利書は手元に届
  いております。

  その間に1度、建物の設計図面は見せられましたが、全く気に入るものではあり
  ませんでした。
  A社の建物の建築費は、単純に建坪に坪単価50万円をかけたで金額で、30坪なら
  1,500万円、あとはオプションで…ということでした。
  また、坪40万円の建物を坪50万円で売ることになると、営業担当者は公言してま
  した。

  50万円なら50万円の建物を建てたいと思ったのがきっかけで、私達息子夫婦の家
  を建てたB社に、どんなものが建つのかを相談したところ、両親の要望を踏まえ
  て設計していただき、見積もってもらったところ、建築額が1,500万円ですべて
  収まるということでした。

  B社の設計が気に入り、価格も安いこともあり、B社の設計した間取りと同じ仕様
  でA社に建てて欲しいと要求しました。
  しかし、A社には「この仕様じゃ、うちは100%建てれない」と言われました。

  こちらとしては、自由設計でお客様の要望にお答えして建物を建てるという約束
  だったので、「うちの要望を聞いてもらえないのなら、B社で建てたい」と申し
  出ました。

  すると、A社に、「建築はうちがやるとう約束なのに、B社に見積もらせるという
  ことは、最初からうちで建てる気がなかったのか。仕様書をあらかじめ渡してお
  り、それを見て納得しているはずなのに、それとは違う仕様をもってくるのはお
  かしい」と迫られました。

  しかし、「それは違う。こちらの要望どおりのものをA社に建てて欲しいのは変
  りない。要望に答えられないのは、あなた達の技術のせいではないのか?」と言
  いました。

  それに対し、「それなら、B社にうちが発注する形にしてもらえないか。1,500万
  円で発注して、1,700万円で売りたい」と言いました。
  1,500万円のものが、仲介するだけで200万円も何もせずにA社に入るのは、納得
  いきません。
  すると、建築条件をはずすということで、土地代に上乗せする形で200万円を払
  えと言ってきました。それが払えないなら、土地を返せと言ってきました。

  土地は1坪約62万円で34坪、2,200万円で購入しました。近辺相場は、私達が2年
  前建てた時は坪57万円で購入しました。それを200万円上乗せになると、坪70万
  円にもなります。

  B社に相談したところ、
  「こちらとしては、自由設計で要望どおりに建ててもらえると思っているのに、
   こちらの要望を言うと建てれないなら、そちらが、契約違反ではないか。土地
   売買契約を解消するなら、一方的な解約申し出のため、A社が違約金を払うべ
   きだ」
  と主張できるとおっしゃいます。

  素人の私達としては、何処まで主張が通じるのかがわかりません。
  土地は気に入ってるので手放したくないのですが、建物はB社で建てたいと思い
  ます。
  何かいい方法はないでしょうか?

                               千葉・30代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/09/24(Sat) 15:29
 タイトル:Re: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒厳しい言い方になってしまいますが、あえて書かせていただきます。

  ■契約することについての甘さについて
   まず、
   「建物を建ててもらえればありがたい」
   とのお願いで、建物の内容を確認することもなく、話を進めてしまって、しか
   も、
    ●土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする
   という契約を結ばれてしまいましたよね?
   本当に、「建築条件付で売り出していたわけではない」と言うのであれば、そ
   のことが契約書に反映されている必要があります。
   (建築条件付でない旨のやり取りが、書面で残っていたり、会話などを録音さ
    れていたりすれば、多少、もっていきようがあるかも知れませんが、ただ、
    最終的に建築条件付の契約をされてしまった以上、厳しいと思います)

  ■報酬に対する考え方の甘さについて
   「50万円なら50万円の建物を建てたいと思った」とのことですが、業者さんも
   ビジネスですから、当然、原価に利益を加えた金額での請求になるでしょう。
   ですから、B社の50万円には、B社の利益も含めて50万円…です。
   当然、貴方のために動いたからには、それなりの経費が発生しています。
   貴方は、A社に対して、B社が貴方のために作成されたプランを見せ、
   「こちらの要望どおりのものをA社に建てて欲しいのは変りない」
   と言われたようですが、あらかじめ、B社に対して、そう言うことは伝えまし
   たか?
   伝えていなかった場合、万一、B社作成のものをA社が受諾してしまえば、今度
   はB社とトラブルが起こるリスクも考えられると思います。

  ■上記なども含めた総合的に苦言について
   すでに、お気づきになられているとは思いますが、そもそも、建築条件付でな
   かった土地を、あえて建築条件付にするメリットなど(今回いただいた内容だ
   けで判断させていただきますと)、全く無いわけです。
   最初から、「建築条件なし」にすべきです。
   貴方、ご両親の、どちらに原因があるのかは分かりませんが、進め方が「逆」
   です。
   「素人の私達」とおっしゃってますが、現時点で調べられた知識などからすれ
   ば、豊富な知識をお持ちだと思います。お世辞や嫌味ではなく、本当に!
   ただ、
    ●曖昧なまま契約をしてしまい、後から本格的に調べる
   では、本来は防げるトラブルを、自ら呼び寄せることになるでしょう。
   今後、何を進めるにせよ、とにかく、
    ●決める前に徹底的に自力で調べる
   と言う作業を、決して面倒くさがらずに、なさることを強くお奨めします。

  以上、苦言が長くなってしまいましたが、以下、今後の対応についての私見をま
  とめます。

  まず、
   ●本当にB社は信頼できるのか?
    (プランだけではなく、対応も含めて)
  を、貴方なりに判断すべきです。
  そして、本当に信頼できる業者であると判断されたのであれば、
   ●B社を貴方の代理人として、A社と交渉するように進める
  と言うのが、最も良い方法だと思います。

  もし、B社が「それはできない」と言うのであれば、私はB社も見切るでしょう。
  なぜなら、私は、B社はプロとして、
  「こちらとしては、自由設計で要望どおりに建ててもらえると思っているのに、
   こちらの要望を言うと建てられないなら、そちらが、契約違反ではないか。土
   地売買契約を解消するなら、一方的な解約申し出のため、A社が違約金を払う
   べきだ」
  との、自らの言葉に責任を持つべきだと思います。

  ただ、上記はあくまでも、独断と偏見によるものですから、納得のできる解決方
  法を、ご自身の責任で見つけるようにしてください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 03:49
 タイトル:Re^2: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒ご回答ありがとうございます。返信が遅くなり、申し訳ございません。
  この後、何回かA社とやりとりしましたが、話し合いは平行線のまま、進んでお
  りません。
  ここで、もう一度、質問させていただきます。

  1.土地の契約書に
   「土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする」
   とあり、この契約を「建築条件付」というとおっしゃいました。
   また、他の資料には建物の契約をするまでは、土地代金は支払いしなくてもよ
   いとなっております。
   建物契約もしていないのに土地代金を支払ってる場合はどうなりますでしょう
   か?
   これを逆手に取るようなことはできないでしょうか?
   土地契約から土地代金支払いまでの間、建物の話を進めるでもなく、2~3枚、
   間取り図を見せられたのみで、3ヶ月が経過し、期限が切れました。
   しかし、A社はこれはあくまでも目安だから、それ以上でも問題ないと言いま
   した。

  2.契約が成立しない場合は土地をすべて返還することになるようですが、その場
   合、双方に具体的にどのような利益・不利益がありますか?

  3.A社の営業マンに電話で交渉した際、
   「この件は、ご両親との交渉で、息子さんたちには関係ないし、これ以上、話
    しをする気はない」
   と切られました。
   両親からの委任状をもらえば、私たちが変って交渉することはできますか?
   また、私たちのオブザーバーとして、B社の設計士さんを同席させる事は可能
   ですか?

  4.こちらの主張(自由設計でフリープラン)で、私たちの要望を聞いてもらえる
   と思っていたのに、聞いてももらえないのなら、他社で建築するというのは、
   法律上問題ありますか?
   相手は「標準仕様を渡している」とは言いますが、それに基づいて建物の契約
   はしていません。「仕様をこれに変更するといくらUP」といった細かい内容は
   一切、つめていません。
   この通りにする必要はないと聞いており、こちらはあくまでも参考としてとら
   えていました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 03:50
 タイトル:Re^3: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒実際に契約に立ち会ったわけでもなく、契約の内容の詳細も分かりませんし、口
  約束や伝聞なども含まれ、また、私自身は法律の専門家ではないので、個々のご
  相談に対してのアドバイスはできません。

  ただ、一応、貴方の要求を私なりにまとめますと、
   ●A社との建築条件付の契約を破棄し、土地だけを手に入れたい
   ●A社の提示する金額での解決には応じられない
  の2点での交渉だと思います。

  そのため、交渉にあたって、有利な状況になっておきたいのでしょうが、いくら
  有利な状況になったとしても、A社が応じなければ、司法の判断を仰ぐことにな
  ります。
  それであれば、
  「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
  (開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです)
  「自治体などの無料法律相談」
  または、
   http://fudosan.jp/database/houritsu.html
  のリンクにあるような法律の専門家の無料相談で相談し、法律的な知識と根拠を
  得ておくことが得策かと思われます。
  そのほか、検索サイトで「建築条件付 解約」などで検索すれば、色々な解決事
  例を見つけることもできるでしょう。

  しかし、それ以前に、貴方は他の相談サイトでも、同じ相談をされているようで
  すが、いずれも、
   ●相談はすれども、アドバイス内容に対する返信はされていない
  ように思えます。「返信が遅くなり、申し訳ございません」以前の問題です。
  大きなお世話かも知れませんが、こんな調子では、誰も貴方のために親身に相談
  に乗ってくれなくなると思いますよ。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 07:17
 タイトル:Re^4: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒早々のご回答ありがとうございます。せっかくの貴重なアドバイスに対しての失
  礼な態度、申し訳ございませんでした。
  これは言い訳になりますが、パソコンの不具合、私自身の体調不良が重なったた
  めの結果です。
  大変気を悪くさせてしまい、心よりお詫びいたします。
  教えていただいたサイトにて勉強の上、もう一度交渉に臨みたいと思います。
  ありがとうございました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 15:09
 タイトル:Re^5: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒ひとつ補足させていただきますね。
  「パソコンの不具合・私自身の体調不良が重なったための結果」については、貴
  方が遅れたことをとやかく言うつもりはありません。
  前回、私がお伝えしたことに対して、貴方の意見も無ければ、報告もなく…と言
  うような点を指摘させていただきました。

  もちろん、私の意見に従う必要などはありませんが、貴方のために書いた側の気
  持ちとしては、どう判断されて、どう動いたのかと言う報告が無ければ、時間を
  割いて書いたこと自体、馬鹿らしく思えてきますから…。

  裁判で「自分が正しい」と主張するのは大切でしょうが、裁判をするにせよ、ご
  自身の誤りを自覚しておくことは大切です。
  (結局、その「誤り」が、勝ち負けに大きく影響するでしょうし、勝てないよう
   な「誤り」であったのであれば、裁判を回避する方法で動いた方が、貴方には
   有利になるでしょう。この判断は、実際に貴方側に立って動いてくださる法律
   の専門家によりますので、私では判断できません)

  私自身が気を悪くするとか、しないとか、そんなのはどうでも良い話です。
  私は、貴方の希望を通すためには、
   ●自分たちが悪かった部分もきちんと考えてみることが大切である
  と思ったから、書きました。

  なお、法的に争うのであれば、口頭での話は(録音などがしてない限り)、有利
  な証拠にはならないでしょうから、
   ●その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないこと
  を証明するもの、つまり、広告や最初の物件案内などの書類が重要になるはずで
  す。

  最初に相談に行かれる際は、あとのフリープラン云々は、話を混乱させてしまう
  可能性が高いので、
   ●持ち物
    ・その土地は、建築条件付で売り出していたわけではないこと示す書類
    ・ご両親が契約された「建築条件付」の契約書
   ●相談内容
    ・自分の両親が建築条件付でない土地を買うつもりが、充分なメリット
     やデメリットを説明されずに、建築条件付としての契約になってしま
     っており、現在、A社との間で大きなトラブルになっていること
  と言う感じで伝え、あとは専門家が聞かれることに従って、その他の部分を説明
  しつつ、相談されていくことが、宜しいかと思われます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 18:59
 タイトル:Re^6: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒おっしゃるとおりです。ご報告、遅れましたことお詫びいたします。

  「建築条件付で売り出していたわけではないことを証明するもの」ですが、私達
  の住んでいるすぐ近くで古家が空き地になり、A社の不動産会社の旗が立ったの
  を発見し、すぐに問い合わせたところから始まりました。

  A社もその物件を、取得して1週間という所で、どのように売りに出すか検討中
  とのことで、1つの敷地を2区画に分けた敷地図しかないような状態でした。
  ですので、広告、物件案内というのをもらってはいないのです。
  「ここはとてもいい物件なので、すぐに売れてしまいます。現に、あなたの他に
   検討している人が1人います」
  「もし買われるのなら、当社の子会社が住宅建築もしているので、そちらで建て
   てもらえればありがたい」
  と言われました。

  この物件はとても魅力的だったことと、他の人に買われたら大変だ…という心理
  も働き、わずか3日程で購入の意思決定しました。
  その時に、
  「もし、そちらで建てなかったら、何かペナルティーのようなものを払うのです
   か?」
  と問い合わせましたところ、
  「それは信頼関係ですから…」
  と言われました(その時の録音も、メモ書きもとっていませんでした)。
  それをこちらは、建築条件付ではないと勘違いしていたのかもしれません。

  現在は条件を外すのであれば、200万円を支払うよう要求され、最終的に150万円
  という話になっているようです。
  息子達としては、「150万円で手を打つなんて、もってのほか!」と言いたく、
  法的に解決を求めることを勧めていました。

  実際、両親もそのような考えだったのですが、母が県の宅地課に問い合わせたと
  ころ、
  「実際の契約書には土地契約日から3ヶ月以内に建物の建築契約をする旨が明記
   されていることなどからすると、この条項があるのなら、A社で建てるという
   建築条件がついていることになります」
  と言われたようです。

  いろいろと相談したり、調べましたが、自由設計、フリープランを主張しても、
  やはり建築条件を外すには現金を支払うしかないのかもしれないと思い始めまし
  た。

  両親は、「もうそこまでしなくとも、お金で解決することを選んだ方がいい」と
  いう話になったようです。つい先程のことですが…。
  いろいろ調べて躍起になっていた私達は拍子抜けのところがありますが、結局は
  両親のものなので、それをせざるをえないのかと思っています。

  前野様にはお忙しいところ、いろいろとアドバイスいただき、ありがとうござい
  ました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 19:46
 タイトル:Re^7: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒状況のご報告、有難うございました。やっと、経緯が理解できました。
  本来でしたら、最初から、だんごさんが立ち会われるのが良かったですね。
  第一の交渉ポイントは、せっかく、
   ●どのように売りに出すか検討中
  であったのなら、
   ●建築条件をつけないのであれば、即日契約する。
    つけるのであれば、こちらにも、それなりのメリットが欲しい。
  と伝えるべきだったと思います。

  また、ご両親の判断が、「ことを荒立てないように…」であれば、それに従うの
  も方法だと思いますが、本当は、
   「母が県の宅地課に問い合わせたところ」
  ではなく、
  (=県の宅地課の回答は、「契約がそうなっているのであれば、その契約です」
    と言う程度であり、契約に至る過程を確認も考慮もしていませんでしょうか
    ら…)
  だんごさんが、例えば、宅地課ではなく、「宅建協会」に対して、以下のように
  確認された方が良かったと思います。

   ●地元の「宅建協会」に対し、以下のような相談を入れる
    「両親が建築条件付での契約をしたが、最初の話では、建築条件付とは聞い
     ていなかったので、そもそも、本当にこの土地が建築条件付の販売だった
     のかを、業者に対して確認する方法はないのか?」

  また、宅建協会経由で確認していただくことができれば、業者に対しても、多少
  のプレッシャーをかけられると思います。
  (お話しを伺う限りでは、A社側の進め方は、決して完璧であったとは思えませ
   んので、その点では、正当な抗議理由にあたると思います)

  それから、今回の件について、(仮にA社にお金を払うにせよ)今後もだんごさ
  んが手伝うことを、ご両親に説得なさった方が良いと思います。
  ただ、その際には、だんごさんの主張で説得されるのではなく、だんごさんは、
   ●ご両親がどのような解決を望んでらっしゃるのかを確認する
   ●その解決方法の中で、最も良い方法を手伝ってあげる
  と言う形で、だんごさんの動き方、動く範囲を決められると良いと思います。

  特に、仮にA社に対してお金を払うことになるのであれば、その契約は、とても
  重要ですから、私は、だんごさんも立ち会われた方が安全だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/11(Tue) 09:42
 タイトル:Re^8: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒ご回答ありがとうございます。その後、A社と交渉に行って参りました。

  私達はお金を支払って、「ハイ、それでもうおしまい!」となると予測して、息
  子と母とで交渉に向かいました。
  実はその前段階で、両親が150万円のところを、もう少し値引きできないかと問
  い合わせに向かったのですが、無下に断られ、「これが出せないのなら、白紙に
  戻しましょう!」と言われて、母もカチンときて感情的ではありましたが、「そ
  うしましょう!」と言ってしまったのです。

  それを私達が説得して、もう一度交渉するように勧めたのです。
  ところが、交渉に向かう為、アポイントを取ろうと相手方に電話した所、
  「もうその話はしたくないです。白紙に戻すつもりですから」
  の一点張り。
  そこを何とかと頼んで会ってもらったような形になってしまい、当然、そういう
  形だとこちらが弱者です。

  A社は強気に出て、
   ・うちはやましい事は何もない。出るとこに出てもよい。うちが悪いと言うな
    ら白紙に戻しましょう
   ・200万円のところを社長の顔もあり、150万円に値引きしてやっている。それ
    以上下げろというなら白紙に戻しましょう。
   ・150万円払うので、建築条件等はずしますと、一筆書いてもらう必要があると
    言うと、そんな事書かされるなら白紙に戻しましょう
   ・150万円払って和解した場合、うちがその隣に建売を建てる予定なので、見
    栄えが悪くなって売れなくなると困るから、そちらは3階建ては建てないと
    いう制約を付けさせてもらう。立面図を見せてもらうことになる。それがい
    やなら白紙に戻しましょう。
  これが交渉の一部です。
  最後は、「こちらが後日文章を考えて渡すので、それに同意されたら終りにしま
  しょう」となりました。

  こちらが、土地を欲しがっているのにつけ込むような言い方、何か意見を言おう
  ものなら、「白紙撤回」を盾にして、脅迫とも取れるような発言でした。
  こちらは心理的負担がかなりかかり、母は気分が悪くなったようです。
  ここしばらくよく眠れていないようで、寝込まないか心配です。
  このような立場になってしまうと、A社の言いなりにならないと、契約はできな
  いものなのでしょうか?

  本当に、「建築条件をつけないのであれば、即日契約する。つけるのであれば、
  こちらにも、それなりのメリットが欲しい」と伝えるべきだったと思います。
  最初の土地契約の際、妻が母と共に立ち会ってはいます。
  しかし、その時は、「この物件は、あなたでなくてもいくらでも買い手があるの
  で、イヤなら他の人に売るまでです」という話だったようで、欲しいならその条
  件を受けなくては買えなかったようです。

  当初は、A社が見せた資料から建物や仕様等に特に不満なところもなく、滞りなく
  建物建築に入る予定でした。
  しかし、間取り図を2~3枚見せられても気に入らず、A社の建築中の建売現場を
  見に行ったところ、「これで1,500万円?」と疑問を感じたようで、母が気に入
  るようなものではなかったようです。
  土地代金支払いが延びたこともあり、知り合いのB社に予算と希望を言って、ど
  んなものかと問い合わせたところ、出てきたものを見て、母はそちらがとても気
  に入ったのです。
  それで、B社で建てたいとなり、今回の騒動が始まったのです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/11(Tue) 14:03
 タイトル:Re^9: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒今回のだんごさん側の問題点は、
   ●本当に150万円を支払って解決したいのであれば、お母様にそんなことを言
    わせないような方法を取るべきであったこと
  です。つまり、前回の最後のアドバイスの部分(身内側の話し合いと説得)が、
  不充分であった結果だと思います。

  しかし、それ以前に、根本的な部分で問題があります。
  私でしたら、「この物件は、あなたでなくてもいくらでも買い手があるので、イ
  ヤなら他の人に売るまでです」と言うような業者であれば、仮にどんなに魅力的
  な物件であっても、買いません(実際、過去、何度かありました)。
  物件以上に大切なのは、「業者の質」ですから…。

  以下、私でしたら…と言うことで、ご参考ください(=つまり、かなり極端なや
  り方ですので、最良の方法と言う保証はできません)。

   1.お母さんに「最悪、土地を失うことになること、裁判費用がかかること」を
    納得してもらい、自分(=だんごさん)に全権委任してもらい、お母さんか
    ら、今後一切、A社に対して連絡を入れないようにしてもらう。

   2.「宅建協会」に以下のような相談(=申し入れ)をする。
    「今回の件についての業者のやり方が、あまりに理不尽であり、問題が多い
     ので、こんなやり方が許されるのかを確認して欲しい」
    同時に、法的手段での解決に向けて、調停や裁判などの準備を進める予定で
    あることを伝え、宅建協会からのアドバイスがあれば、それに基づき動き、
    特になければ、以下のように動く。

   3.自治体などの開催する無料法律相談(メールではなく、実際に対面で相談を
    受けてくれるところ)に行き、今後の対応について相談する。

  もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になります。
  調停を利用した進め方などは、「わたる」さんの、
   http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/wforum.cgi?mode=allread&no=3600
  が、とても参考になると思います。

  いずれにせよ、こじれてしまった場合、業者との直接交渉では、良い結果にはな
  らないと思われます。
  その場合、中立な第三者(宅建協会・裁判所など)を、間にはさんで、双方の主
  張の妥協点を模索していくことが、確実かと思います。
  (=仮に、後々、再びもめても、間に入った第三者が証人にもなりますから…)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/11(Tue) 23:48
 タイトル:Re^10: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:だんご
⇒ありがとうございます。
  母は恐らく150万円も払いたくないというのが、一番の思いでしょう。
  仕事もしない者にお金を払うという事実がイヤなのでしょう。
  「A社の所で建ててたら300万円の利益とられ、オプションを付けさせられれば、
   それ以上を取られるはずだったのを、半額になったのだから…と考えるのかど
   うか」
  と提案はしましたが、腑に落ちないのはよく分かるので、何とも言えませんね。
  やはり、家族とじっくりよく話し合うことが必要ですね。
  今後は前野様のアドバイス通り、いろんな方向で考えたいと思います。
  いろいろお手数、お気遣い、本当にありがとうございました。
  今後、また動きがありましたら、お知らせしたいと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/12(Wed) 00:19
 タイトル:Re^11: 建築条件付契約でのトラブルについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒ちょっと脱線してしまいますが、家族会議をされるにあたり、理屈でお母様を納
  得させるのは難しいと思います。気持ちの問題ですからね…。
  仮に150万円を払うのであれば、できるかどうかは別ですが、例えば、だんごさ
  んから「B社さん」に相談して、
  「150万円を値引けとは言わないが、A社に支払った150万円相当の何かを提供し
   ていただくように、一緒に考えていただけないでしょうか?」
  と言うような感じで模索されるのも方法です。
  大切なのは、お母様を説得させることではなく、お母様を納得させることですか
  ら…。

  ただ、現在はA社との関係が完全に悪化してしまっているため、まず、A社と戦う
  覚悟を決めていただくよう、だんごさんは動かれるのが良いと思います。
  つまり、実際に、宅建協会や無料法律相談で、だんごさん側が有利である可能性
  を、見つけることです。

  私見ですが、「契約を白紙に」を連発するA社に対して、A社都合による契約解除
  で対抗する方法(=つまり、白紙にされた場合、A社が違約金を支払わなければ
  ならなくなる)の可能性についても、法律の専門家であれば、検討してくださる
  と思います。
  そもそも、
   ・150万円払って和解した場合、うちがその隣に建売を建てる予定なので、見
    栄えが悪くなって売れなくなると困るから、そちらは3階建ては建てないと
    いう制約を付けさせてもらう。立面図を見せてもらうことになる。
  こんな条件をつけるほどの権利は、A社には無いと思いますので…。
  (ただ、できれば、この条件をきちんと文書でもらった方が、有利になる可能性
   が高い気もしますので「証拠」は集めておくべきで、今後は会話も全て、録音
   などできるように準備なさってください)

  いずれにせよ、今後、A社と直接交渉されるのは、危険(=都合の良いようにさ
  れてしまうリスクが高い)と思いますので、まず先に相談されることをお奨めし
  ます。

  是非、頑張って、良い報告を聞かせてください!


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

ある企業のプレミアム会員になると、その会員のみが入れるお部屋で、好きなだけお茶
が飲めてお菓子もあって本も読める贅沢なサービスがあるというので行ってみました。
なるほど、快適です。待ち合わせにはもってこいかも。インターネットもできますし。

そこに、その企業の歩み、歴史というものが漫画本になって置いてありましたので
どうせたいしたことないだろ~とみてみたら、ところがどっこい、面白い!(笑*)
食い入るように読んじゃいました! 熱く男気ある、とても有名な漫画家さんの絵で、
読み応えがありましたよ。商売の極意というか、先見の目、とても興味深かったです!

そこに書いてあったので面白かったのが、代々、土地を持って、建物(店舗)を所有
していたのが、戦争後、道路が出来て、車が増えてくる…という時代に、
道路が整備されて、やがて太くなる(国というか県が、その道路を大きくしようとし
ている)道を見越して、そこに移動することを決意、しかしとてもとても買えない。
そこで、今ある土地と建物を担保に、借地権を借りるということに!(笑)
勿論、土地を失うということに、皆、大反対! でもそこを話し合い、説得して…
移動して万々歳、その後の合併、統合など…と続くのですが、
こんなところで「借地権」とお会いするとは、目から鱗でございました♪


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2010年4月23日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。
かねてより、お伝えしています通り、Fudosan.JPのサイトのリニューアルをします。

まずは、不動産相談の過去ログブログ(過去の掲示板でのやりとりを、すべてブログ
に移行したもの)である「不動産相談インデックす(不動産トラブル事例)」
http://fudosan.2525.net/ こちらを整理していきます。

相談自体、膨大な数で、カテゴリー毎に分けてあるのですが、そのカテゴリーが
足りない、重複している、わかりづらい、みつけにくいという点が多々ありました。
(見やすい、わかりやすいというご意見もたくさん頂いています、ありがとうござい
ます!) そこで、カテゴリーを新しく作り変えていく予定でいます。

ご覧頂いた時に、ブログのデザインが崩れていたり、画像が見えなくなっていたり、
カテゴリーが無くなっている場合があります。ご迷惑をおかけするかもしれませんが、
作業中ということでご了承いただきますよう、宜しくお願いいたしますm(__)m

今週も始まってしまいました。皆さん、はりきって、お仕事頑張りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●海外居住で日本の物件をローン購入する場合について
   http://fudosan.2525.net/2010/01/post-6746.html

 ●契約書の無い土地の地代交渉と建替えについて
   http://fudosan.2525.net/2010/01/post-528b.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●借地の賃料交渉をされた場合について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/09/22(Thu) 16:19
 タイトル:借地の賃料交渉をされた場合について
 投稿者名:直
⇒土地(約3,000坪)を業者に貸していますが、業者が一方的に賃料を半額以下に
  下げてほしいと言ってきました。

  契約は30年契約で、残り21年あります。
  この業者は、うちの土地に隣接した他の人の土地を含めて利用しており、他の人
  (2名)の土地は、以前は賃貸契約だったのですが、数年前に業者が買い取った
  ようです。

  今回、この土地の名義人が亡くなり、私が相続する予定なのですが、この賃料を
  あてに固定資産税を払っていたので、この賃料が少なくなると、土地を手放さざ
  るをえなくなります。

  業者は今まで賃料値下げのことなどいっさい申し入れしてこなかったのに、名義
  人が亡くなったことに乗じて、申し入れたように思える話し振りをしてます。
  私としては、業者に撤退されても困りますし、業者が隣接した土地を買い取って
  いるので、半端にはさまれている土地を持っていても活用できるかが不安です。
  売却したい気持ちがありますが、買い叩かれるのも嫌です。

  以前に売却した他の方は、おおよそ固定資産評価額で買い取ってもらえたようで
  す。
  現在、この土地の近隣の評価価値は以前より下がっているようですが、それは原
  野状態の評価で、うちの土地は固定資産では宅地として整備されています。

  業者の一方的な賃料半額以下の希望は応じられません。
  このような場合はどう対応すすめていけばよいのでしょうか?
  売却の場合、土地の価格は固定資産評価額を参考に考えていいのでしょうか?

                               宮城・30代女性

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 投稿時間:05/09/22(Thu) 21:10
 タイトル:Re: 借地の賃料交渉をされた場合について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒そのまま事情を話して、応じられないと言うのが一番だと思います。
  その時に近隣の同程度の地代を参考にするのも良いと思います。

  売却の場合の土地の価格について、通常は、
   国税庁の路線価
    http://www.nta.go.jp/category/rosenka/rosenka.htm
   国土交通省地価公示/都道府県地価調査
    http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2
  を参考に致します。

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 投稿時間:05/09/24(Sat) 06:00
 タイトル:ありがとうございます
 投稿者名:直
⇒アドバイス、大変ありがとうございます。
  業者は今月あたまにその話をしてきて依頼、その後は何も言ってきません。
  賃料は今月分は契約額で入金がありました。業者の出方を様子みてみようと思い
  ます。
  税務署に評価額を確認したところ、
   ●相続や贈与はこの土地の場合、固定資産評価額×1.1
  とのことです。
  教えていただいたサイトにもそう載っていました。国土交通省のサイトでは検索
  条件で該当がありませんとでてしまいました。
  一般的に路線価と地価評価は金額が大きく違うものなのでしょうか?
  また、路線価を参考に金額を考えてもいいのでしょうか?
  お手数ですが、再度アドバイスお願いします。

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 投稿時間:05/09/24(Sat) 10:57
 タイトル:Re: ありがとうございます
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒路線価は国税庁(税務署)が、相続・遺贈又は贈与により取得した財産にかかる
  相続税、および贈与税の財産を評価する場合に適用する基準と言えます。

  公示価格については、国土交通省土地・水資源局土地情報課の「土地総合情報ラ
  イブラリー( http://tochi.mlit.go.jp/ )の、
   http://tochi.mlit.go.jp/tocchi/chikakouji/point_03.html#1
  に説明がのっていますので、ご覧下さい。
  公示価格・基準値価格は、検索でしぼりこんで、お近くの標準地、または基準地
  を参考にします。

  路線価と公示価格は違うことが多いので、参考程度とお考え下さい。
  必ずその価格で売れると言うものではありません。
  賃貸の場合は路線価を参考にする場合が多いのですが、売買では両方を調べて参
  考にします。実際には接道状況や立地にも左右されます。

  最終的には賃借人とは別の、地元の不動産業者に相場を確認するのが良いと思い
  ます。

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 投稿時間:05/09/24(Sat) 23:24
 タイトル:Re^2: ありがとうございます
 投稿者名:直
⇒地元の不動産業者に聞いてみたところ、「周りは原野や田んぼのため、明確な参
  考価格にはならないが…」という前置きで、近隣の土地相場の話をうけました。
  すると、路線価の1/7の価格にしかなりませんでした。

  ここまで開きがあるときは、一般的にどちらの価値が優先されるのでしょうか?
  その土地にすでに業者の建物が建っているという状況を加味すれば、一般的な土
  地相場より高い価値で買い取ってもらえると思うのですが、いかがでしょうか?
  また、こんなに価値が下がっていても、固定資産税は高い基準ですが、固定資産
  税の見直しというものはできるのでしょうか?

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 投稿時間:05/09/25(Sun) 13:19
 タイトル:Re^3: ありがとうございます
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒路線価の1/7ということはちょっと理解に苦しみます。
  ひょっとして、市街化調整区域内の農地を宅地、もしくは雑種地に地目変更した
  のでしょうか?
  市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、余程の事情が無い
  と考えられないのですが?

  市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外の土地であれば、仰るとおり、相場
  よりも高い価値で買い取ってもらえる可能性があるのですが、調整区域内で、な
  おかつ、既存宅地(60条申請の可能な土地)ではない場合には、一概に言えませ
  ん。
  市町村の建築課、もしくは都市計画課等で、調整区域かどうか建替えが可能な土
  地かどうか、確認なされてはいかがでしょうか?
  建替えが不可の場合は、近隣宅地の相場より下がる可能性もございます。

  固定資産税の見直しについては、基本的には難しいでしょう。
  可能な場合もありますが、かなり専門的な知識を元に、市町村の税務課等と交渉
  しなければなりません(私の知人の不動産業者が、下げて貰ったケースがありま
  す)。
  また、事業用に賃貸している宅地であれば一層難しいと思います。

  なお、最近の土地値下がり傾向の中、固定資産税の評価額より低い売買のケース
  も出てきています。
  しかし、路線価の1/7と言うのは、かなり特殊な事情がある様な気がします。

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 投稿時間:05/09/25(Sun) 21:23
 タイトル:Re^4: ありがとうございます
 投稿者名:直
⇒いつも本当にありがとうございます。心から感謝しています。
  上記の市街化区域内、無指定地域、都市計画区域外はどんな土地のことですか?
  その土地は名義人が誰か借りる人がいればいいなという思いで、10年以上前に草
  がぼうぼう生えていた土地を更地にしたと聞いています。
  特殊な土地という話は聞いたことがないのですが…。

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 投稿時間:05/09/26(Mon) 20:39
 タイトル:Re^5: ありがとうございます
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒まず土地には、都市計画法により線引きされた都市計画区域内と区域外の2種類
  があります。

  都市計画区域外の場合は、農地法、砂防法、自然公園法などの法律対象を除けば
  利用は自由です。

  都市計画区域内には、無指定という都市計画区域外と、ほどんど同様の土地と、
  市街化調整区域と、市街化区域に分けられます。
  市街化区域については、その用途がそれぞれ決められていて、その範囲内であれ
  ば利用は自由だと思って下さい。

  問題は市街化調整区域です。
  国道に面していても意外に調整区域の所は多いのですが、この市街化調整区域は
  基本的には建物等の工作物を規制している地域です(都市計画法施行規則第60条
  証明の旧既存宅地や都道府県の条例によって一部許可される場合もあります)。

  もし、貴方の土地が都市計画区域内の市街化調整区域にあるのなら、固定資産の
  評価額に比較して、実際の売買金額はかなり低くなる場合もございます。
  市町村の建設課、もしくは都市計画課等で、どのような土地なのかを、ご確認下
  さい。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

たまたま、接骨院で「富裕層を対象とした雑誌」というものを初めて見ました。
ワインの特集で、最初に魅かれたワイン、お薦めのワイン、大好きな自慢のワイン、
最近はまってるワインや、自宅のワインセラーなど紹介してました。

ここで初めて「あのよく聞く有名なワインって、こんな値段するんだ!!」と額を知
りました(笑)高いということだけは知ってたものの、端的にその数字を目にしたの
は、初めて。ゼロがこんなに並んでるよ!たまげました☆ そして、年代によって額
が違うということ。(ま、ワインって全体的にそうですよね)皆さん、熱心に説明し
てて凄いなーとは思いました。

でもね。富裕層って言葉、それだけ聞くと、「雲の中に漂ってる、ふわふわ浮いてる
ようなもの」に感じます(笑) 雲の上みたいに、好きなときに好きな所に行って
好きなだけお金を使って好きなことが出来る、それはとても羨ましいですが、
好きな時に好きなだけお金を使えない、好きな時に好きな所にいけないという現実が
あるからこそ、自分が額に汗して働いた、もしくは人に喜んでもらえた、その結果、
手に入れたお金の重みが実感となって、自分にとって、ほんとうに必要な好きなこと
が出来るよう、考えたり、努力できるのではないかなーという気がします。

ちなみに、富裕層雑誌は、デザインも良かったです。色使いや、ライン使いなど、
なるほどね~と見てて楽しかった! サイトリニューアルに参考になるかも♪


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