2011年度JBA会員募集のご案内です m(_ _)m

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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ご購読有難うございます、JBA理事の草柳和彦です。
今回は、
 ・みんなの不動産コミュニティへのご招待
 ・2011年度JBA会員募集のご案内
 ・次回の配信予定
の3つについて、以下、ご連絡させていただきますね。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃家のタネ読者の方々をご招待させていただきます!
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 いよいよスタートした「みんなの不動産コミュニティ」ですが、すでに多くの方々に
ご覧いただいているものの、まだ、ご登録いただいている方は少ない状況です。

 そこで今回、家のタネ読者の皆さん宛に、facebookからの招待メールをお送りさせて
いただきました(おそらく、このメールに前後して、配信されるものと思われます)。
 もちろん、ご登録は無料で、一度登録いただければ、その後、皆さんご自身、あるい
は皆さんの会社で、facebookの色々な展開ができるようになります。

 まだ年末の追い込みで忙しいとは思いますが、一段落つきましたら、ぜひ、ご登録お
願いします m(_ _)m


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会
┃【2011年度】会員募集のご案内
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 無料不動産相談を中心とする、インターネットを通じた当協議会の活動をご支援くだ
さる会員の方々を募集させていただきます。

┌───────────
│ご案内ページのURL
└───────────
  http://www.buyers-agent.or.jp/jba-4.html

┌───────────
│ご入会方法
└───────────
 上記ご案内にございます必要事項にご記入の上、
  info@buyers-agent.or.jp
宛に「入会希望」という件名で、ご連絡ください。
(すでに入会希望をいただいております方々は、再度の連絡は不要ですが、もし、1月
 中に案内メールが届きません場合は、ご催促いただきますようお願い申し上げます)

┌───────────
│旧会員の方々への特典
└───────────
 旧体制時の会員の方々につきましては、2011年度から入会いただきます場合に、入会
金を免除させていただいておりますので、本文内に旧会員であった旨を明記ください。
(誠に申し訳ございませんが、旧会員の方々の最終リストが入手できない状況となって
 おりますことから、自己申告にご協力お願い申し上げます)

┌───────────
│ご入会後の流れ
└───────────
 1.ご連絡をいただきました方は、2011年1月1日から「会員」になります。
 2.入会金・年会費のお支払いにつきましては、2011年1月中に口座連絡のメールをお
  送りさせていただきますので、3月末日までにお振込ください。

┌───────────
│2011年度の活動について
└───────────
 一般の方々に向けた活動につきましては、Fudosan.JPや家のタネを中心に継続してい
きますが、「会員向けの活動」につきましては、
 1.会員の方々のご希望やご意見を元に、
 2.会として必要なこと、できることを考え、
 3.あれこれ欲張らずに進めていく
という形でスタートさせていただきます。

 JBA事務局としましても、ご支援いただける方々と一緒に色々と盛り立てていきたい
と思っておりますので、
 「JBAサイト上で、会員紹介して欲しい」
 「うちもfacebookをやりたいので、色々と教えて欲しい」
 「せっかくなら、会のステッカーを創って、自社に貼りたい」
というようなリクエストなども大歓迎です。

 ただ、新スタートして間もない今の時点で大人数を集めてしまいますと、お一人お一
人への対応が疎かになってしまう恐れがございますので、2011年度につきましては、
 ●25~30名ぐらいの定員
とさせていただく予定です(定員に達した段階で本年度の募集を停止いたします)。

 将来的には、400~500名の会員の方々のご参加を目指し、ネットだけではなく、実際
の相談窓口の開設、そして、常駐の相談員の方々の配置なども行いたいと思いますが、
まずは「最初の1歩の年」として、体制を確立させることを優先させます。

 少しでもご興味をお持ちの方がいらっしゃいましたら、ご遠慮なさらずに、お気軽に
ご連絡ください!


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃次回、2011年の1月中旬から家のタネを「通常配信」します!
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 大変お待たせしてしまいましたが、次回の配信から、今までのメールマガジン形式で
の配信を再開します。
 お寄せいただいた相談&アドバイス、そして感謝の声などを、引き続きお届けしてい
きますので、楽しみにお待ちください。
 それでは、良いクリスマス、良い新年を心よりお祈り申し上げます m(_ _)m


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
週刊メールマガジン【家のタネ】
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        ■無料の不動産相談「Fudosan.JP」… http://fudosan.jp/
        ■週刊メールマガジン「家のタネ」… http://ienotane.com/
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               発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会
                        http://www.buyers-agent.or.jp/

これからの「JBA」が完成しました!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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家のタネ読者の皆様、こんにちわ。JBA理事の草柳和彦です。
9日の木曜日、忘年会を兼ねた事務局の最終ミーティングを行い、
年内ギリギリになってしまいましたが、
「やっと準備が整った!!!」
という状態になりました。

とは言え、なかなか文字では説明しづらい部分もあります。
そこで今回、各URLをまとめさせていただきましたので、
お時間がございます時に、
 ●実際に各サイト、各ページをご覧いただく
という感じで、是非、お試しください。

今回、力を入れました部分は、
 ●今までの「Fudosan.JPらしさ」を発展させること
でした。
そして、最も支持され、望まれている活動が「無料不動産相談」でしたので、
Fudosan.JPは「不動産相談のポータルサイト」にリニューアルしました。

一方、不動産関係者の皆様からの期待が大きい、
 ●不動産関係者による交流や情報発信
については、大幅な強化を行いました。

まず、不動産メーリングリストを発展させた、
「みんなの不動産コミュニティ」
  http://community.npojba.com/
を用意しました。
ここには、
 ●プレスリリース
 ●不動産相談
 ●JBA会員のブログ(予定)
などが配信されます。
そして、その記事などについて、気軽にコメントすることができますし、
自分で新しい記事を投稿することも可能です。

また、リンク集(データベース)も一新しました。
今までは、閉鎖的なカテゴリ型のサーチエンジンに過ぎませんでしたが、
これからは、
「不動産関係者の自己紹介ページ」
  http://links.npojba.com/
という形で、ご自身で自由にPRいただけるようになります。
もちろん、
 ●JBA会員だけではない「全ての不動産関係者」
に自己紹介いただけます。

さらに、物件を探している方、借り手を捜している大家さんなどから、
直接、情報配信いただける場も用意しました。
それが、
「不動産関係者を探すページ」
  http://search.npojba.com/
です。

まだまだスタートしたばかりですので、
「ちょっと寂しい状況」
だとは思いますが、
実は、連日耐えない不動産相談も最初は、
 ●1ヶ月に1通、相談が入るかどうか?
という状況でした。
でも、続けていくことで、徐々に相談者も増え、
そして、支持、回答いただける方も増え…という形で、現在に至ります。

JBAは「続けていくこと」を何よりも最優先して考えていますので、
過去最大のリニューアルで「ゼロからのスタート」になる部分もありますが、
どうか長い目で見守ってください!!!

★追伸★
 上記は全て、
  ●JBAの会員でなくても【無料で参加】いただける内容
 になります。
 JBAの会員募集の再開については、次回、改めてご案内させていただきますが、
 無闇に会員を集めることを目的とはしていません。
 JBAの会員の募集については、
  1.JBAで行っている業界貢献、社会貢献活動を見ていただき、
  2.それにご賛同いただける方が、
  3.会員として活動を支えていただく
 というスタンスで考えています。
 ですので、JBA運営サイトに参加したから必ず会員にならなければいけない…とか、
 そういうご心配は【一切不要】ですので、ご安心ください!


┏━━━━━━━
┃JBA運営サイト
┗━━━━━━━
 特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会
  http://www.buyers-agent.or.jp/
  協議会の案内サイトです。来年度から会員の皆様の紹介などを追加していきます。
 ──────────────────────────────────────
 Fudosan.JP
  http://fudosan.jp/
  リニューアルされた「無料の不動産相談のポータルサイト」です。
 ──────────────────────────────────────
 家のタネ
  http://www.ienotane.com/
  こちらの週刊メールマガジンです、来年度から再開していきます。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃facebookファンページ(URLは暫定です)
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 JBA公式ファンページ
  http://fanpage.npojba.com/
  事務局からのお知らせ、応援メッセージの紹介を行っていきます。
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 みんなの不動産コミュニティ
  http://community.npojba.com/
  相談やプレスリリースなどの各種情報配信しつつ、双方向での対話を目指します。
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 不動産関係者の自己紹介ページ
  http://links.npojba.com/
  facebookを活用した不動産関係者のリンク集を創っていきます。
 ──────────────────────────────────────
 不動産関係者を探すページ
  http://search.npojba.com/
  一般の方々からの業務オファーを掲載していくページです。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃twitter(情報発信専用です)
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 JBA公式twitter
  http://twitter.com/npojba
  事務局からのお知らせなどをtwitter上で配信していきます。
 ──────────────────────────────────────
 みんなの不動産コミュニティtwitter
  http://twitter.com/fudosancom
  みんなの不動産コミュニティの投稿などをtwitterで配信していきます。


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週刊メールマガジン【家のタネ】
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        ■無料の不動産相談「Fudosan.JP」… http://fudosan.jp/
        ■週刊メールマガジン「家のタネ」… http://ienotane.com/
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               発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会
                        http://www.buyers-agent.or.jp/

やっと移動が完了しました!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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不動産メーリングリストにご登録いただいておりました皆様、
また、「住まいの何でも相談室」から、お越しくださいました皆様、
長らくお待たせしてしまい、申し訳ございませんでした。
JBA理事の草柳です。

実は、
http://groups.yahoo.co.jp/group/ienotane/message/3
で、ご説明させていただきました通り、思ったよりも移動に手間取ってしまい、
やっと昨日、全メンバーの皆様の移動が完了しました。
(いやぁ、ちょっとボクも甘くみてました、皆さん、すみません…)

これで、再び週刊で配信…といきたいところなのですが、
 1.来月のミーティングで最終確認をして、
 2.年内に1~2回、配信させていただき、
 3.お正月明けから、徐々に週刊に戻していく
という形を取らせていただければ…と思います。

また、きちんとしたご案内ができずに申し訳なかったのですが、
JBA会員のお申込みにつきましても、
新年度を迎えます来年には、ご案内できるよう準備を進めております。
すでにお申込みをいただきました皆様には、改めて御礼を申し上げますと共に、
もうしばらくお待ちいただければ…と思います。
(今の状況で募集させていただいても、
 どういう活動をするのか…が分らないと思いますので、
 もう少し、今後の活動内容を、具体的にイメージいただけるような、
 そんな状態にさせていただきたいと思ってます)

そして、その、
「お待ちいただく間」
を利用して、是非、皆様にもご協力いただきたいことがあります。
すでに「住まいの何でも相談室」の皆様にはご案内させていただいたのですが、
 ●一緒にfacebookをやってみませんか?
という「お誘い」なんです。
(重複される方もいらっしゃるかとは思いますが、
 そのご案内を、最後に転記させていただきますね)

現在、ボクだけではなく、関係者一同でfacebookを勉強していますが、
日本でも、今、一番注目を浴びているサービスなので、
ホント、毎日多くの方々が登録されている状況です。

不動産ではリクルートさんも進出し、
さらに、facebookの中で不動産屋さんの広告も見かけるようになりました。
是非、この新しい流れの中、一緒に力をあわせていきましょう!!!
(もし、ご不明な点があれば、お気軽にご連絡ください。
 ボクの方でも積極的に、ご返信&ご回答をさせていただきます)


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┃facebookに登録しませんか?
┗━━━━━━━━━━━━━

facebookは、今、日本で一番HOTな無料サービスかも知れません!?
ご存知無い方は、
http://ja.wikipedia.org/wiki/Facebook
を、ご覧になってください。
mixiやGREEやtwitterのようなサービスだと思われるかも知れませんが、
 ●世界で5億人のユーザー
 ●あのGoogleをアクセス数で追い越した(※)
という、今、一番HOTな無料サービスです。

※「Facebook、Google抜き米国でアクセス数1位に」
http://www.itmedia.co.jp/news/articles/1003/16/news027.html

というわけで、ここ最近、日本では、

コンビニも、
http://www.itmedia.co.jp/news/articles/1010/26/news088.html
テレビ局も、
http://japan.internet.com/busnews/20101012/5.html
人気店も、
http://japan.internet.com/wmnews/20101004/1.html
パソコンメーカーも、
http://journal.mycom.co.jp/news/2010/10/28/033/index.html
さらに、旅行会社、中古車情報、
http://www.facebook.com/H.I.S.Japan
http://www.facebook.com/goonet
なんと、楽天までも?!?
http://www.facebook.com/RakutenIchiba

と、話題が急上昇してます。

そして、私、草柳和彦も、
http://www.facebook.com/pages/Kaboo/121886877868208
を通じて情報発信を行い、
さらに、
http://www.facebook.com/pages/bu-dong-chankomyuniti/166439530049093
という形で、
 ●不動産コミュニティ
を立ち上げました。


┏━━━━━━━━━━━━━
┃登録はちょっと面倒ですが…
┗━━━━━━━━━━━━━

と言うわけで、皆様、今後の日本のインターネット社会を、
大きく変えるかも知れないfacebookに登録してみませんか?
特に、
 ●mixiやGREEやtwitterについていけない人
には、オススメです(=実は草柳自身がそうでした)。

ただ、登録や設定方法などは、お世辞にも分りやすいとは言えません!
しかししかし、それを分りやすく解説してくれているサイトもあるのです。
それが、
http://facebook-guide.jp/archives/337.html
http://facebook-guide.jp/archives/350.html
http://facebook-guide.jp/archives/360.html
http://facebook-guide.jp/archives/373.html
です。

ちょっと戸惑うのは「実名推奨」だと思いますが、
でも、実は、この「実名主義」こそが、とても新しい感覚じゃないですかね?
(おまけ)
 興味深いコミュニティも、すでに存在しています!
 http://www.facebook.com/pages/shi-mingde-xingkou/103746536361231

(もちろん、無料の不動産相談については、
 それぞれのご事情もおありでしょうから、
 今後も相談者の方に対しては実名主義にするつもりはございませんので、
 ご安心ください)


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週刊メールマガジン【家のタネ】
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        ■無料の不動産相談「Fudosan.JP」… http://fudosan.jp/
        ■週刊メールマガジン「家のタネ」… http://ienotane.com/
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               発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会
                        http://www.buyers-agent.or.jp/

削除(退会)案内メールについて

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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不動産メーリングリストご参加の皆様へのご連絡


こちら日本バイヤーズ・エージェント事務局(通称:JBA事務局)です。
つきましては、先日、
http://groups.yahoo.co.jp/group/ienotane/message/2
にてご案内させていただきました通り、
 1.不動産メーリングリストにご参加いただいている皆様を、
 2.新しいグループ「ienotane」へ移動する
というお手続きを進めさせていただいております。

この過程において、
 ●無事、移動が完了された方に対して、
  不動産メーリングリストの退会案内のメールが届く
という場合がございますが、
 ●届いたメールは無視いただく
という形で、ご対応いただければ幸いです。
(退会をご希望の場合の手順については、皆様の移動が完全に完了した後に、
 ご案内させていただきます)

混乱をさせてしまい、誠に申し訳ございませんが、
当初は、
 1.配信元のYahoo!グループさんに対して、
 2.メンバーリスト提出をすれば、
 3.一括で移動いただけるものと思っていた
のですが、
実際は、
 1.JBA事務局の側で、
 2.新しい「ienotane」に登録をして、
 3.古い「fudosan-jp」を削除して、
 4.移動が完了する
という状況でした。
(移動の際に「旧グループ退会メール」が配信される点について、
 ご案内が不足してしまっており、申し訳ございませんでした)

予定よりも時間がかかってしまい、
また、退会案内が届いてしまうなど、
ご心配をおかけする結果になってしまい、誠に申し訳ございませんでした。

本日現在、つい先ほど、約25名の方を残して、移動作業は完了し、
いよいよ、今月中に【配信再開】をさせていただける見通しが立ちました。

スムーズな移動ができませんでしたことを、
改めてお詫び申し上げますと共に、
どうか、もうしばらくの間、お待ちいただきますようお願い申し上げます。


          NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会 理事・草柳和彦


※大変恐縮ではございますが、
 万一の不達を避けるため、個別にご連絡をいただいております皆様に対しましては、
  ●新しいグループ
  ●個別のご連絡
 の両方に配信をさせていただきました。
 そのため、重複しての受信について、ご容赦いただければ幸いです。


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週刊メールマガジン【家のタネ】
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        ■無料の不動産相談「Fudosan.JP」… http://fudosan.jp/
        ■週刊メールマガジン「家のタネ」… http://ienotane.com/
        ───────────────────────────────
        このメールマガジンは「Yahoo!グループ」さんを利用しています。
        配信停止は、以下のページからお願いします。
                     http://www.ienotane.com/ienotane.html
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会
                        http://www.buyers-agent.or.jp/

家のタネ創刊号(皆様へのご挨拶)

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 この度、Fudosan.JP/家のタネを運営・発行しておりましたメンバーを中心に、
NPO法人「日本バイヤーズ・エージェント協議会」へ引き継がせていただきました。
 これに伴い、
 ●「Fudosan.JP」を無料の不動産相談サイト
 ●「家のタネ」を無料の週刊メールマガジン
という位置づけで、活動の再構築をさせていただきます。

 今まで運営しておりましたメーリングリスト、メールマガジンにつきまして、
以下の通り、新生「家のタネ」に統合させていただきますが、
 ●今まで通り【無料】
ですので、ご安心の上、引き続き、お楽しみいただければ幸いです。


━ 住まいの何でも相談室のご購読者の皆様 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                    ★新たに登録いただく必要がございます。
┌──────────────────────────────────────
│今後は「Yahoo!グループ」さんを通じて「家のタネ」を配信させていただきます。
└──────────────────────────────────────

 大変申し訳ございませんが、事務局側でのメールアドレスの引継ぎができません。
お手数ですが、
  http://www.ienotane.com/ienotane.html
から、新たに購読登録をいただきますようお願い申し上げます。
(ご解約を希望の場合は、上記からの購読登録、解約申請は共に不要です)


━ 不動産ML(旧称:RTJメーリングリスト)のご参加者の皆様 ━━━━━━━━━━
               ★そのまま「家のタネ」に移行させていただきます。
┌──────────────────────────────────────
│今まで同様、「Yahoo!グループ」さんを通じた配信になります。
└──────────────────────────────────────

 今まで同様、「Yahoo!グループ」さんを通じた配信になります。
 但し、グループ名が「fudosan-jp」から「ienotane」に変更になりますので、事務局
側で移行いたします。
 再登録完了後に新たなご案内が届きますので、ご確認ください。
(ご解約を希望の場合は、移行時に送信されるご案内に従ってお手続きください)

 また、長きにわたって休止状態でした「コミュニティ(意見交換・情報交換)」につ
きましても、いよいよ復活いたします。
 こちらにつきましては、移行完了後に改めてご案内させていただきますので、今しば
らくお待ちいただければ幸いです。


━ NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会について ━━━━━━━━━━━━
                  ★NPO法人として、さらなる発展を目指します。
┌──────────────────────────────────────
│Fudosan.JPの活動を踏襲した「不動産関係者と一般の方々との橋渡し」の団体です。
└──────────────────────────────────────

 わたしたちが活動を始めた当時の1995年12月、住宅・不動産・建設業界の多くの方々
は、まさか、今ようなネット社会になるとは想像されなかったことと思います。
 しかし、「今」の到来を信じていた住宅・不動産・建設業界の方々と共に、いち早く
情報交換と問題解決の場を創りあげてきました。
 当時、「業界のネットおたく」に過ぎなかった仲間たちが、今の不動産ビジネスを牽
引していることは、非常に喜ばしいことです。同時に、ネット社会の中で、住宅・不動
産業界の今後はどうなるのか、あるいはどうしたいのか、さらにはどうすべきなのか…
という部分が、未だ、どうもなされないままに進みつつあるような気がしてならないの
です。
 永遠の草の根ネットワーク。
 青臭いかもしれないですが、NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会は、
Fudosan.JPの1995年当時の気持ちを大切に、これからも業界の方々と一般の方々との掛
け橋として、様々な提案をさせていただこうと思います。

 今まで同様に、インターネットを利用した無料不動産相談を軸に、週刊メールマガジ
ンの発行、各種レポートや情報の発信、さらに、不定期でセミナーやシンポジウムの参
加や開催などを行っていきます。

 ■無料不動産相談
  Fudosan.JP( http://fudosan.jp/ )のサイトにて、一般の皆様からの不動産に関
 する相談に、メールで一通一通、トラブルを解決するの為のヒントをお伝えしていま
 す。お集まり頂いているアドバイザーの皆様からの無償ボランティアのアドバイスが
 たいへん役に立ち、相談者からお礼と感謝の声が寄せられています。

 ■週刊メールマガジン
  メールマガジン「家のタネ( http://www.ienotane.com/ )」として、無料不動産
 相談に寄せられた相談とアドバイザーの皆様から頂いたアドバイスを、毎週1回、
 メール配信しています。このような情報を配信することで、市民の方はもちろん、事
 業者の方々にとっても、トラブルの未然防止に繋がる貴重な情報として、喜ばれてお
 ります。

 ■不動産関連レポートや情報の配信
  より多くの方々に興味を持っていただけるよう、皆様にお寄せいただくプレスリ
 リースをはじめ、不動産事業者の方々への取材、売買やリフォームの体験記、工事現
 場の取材レポートなどの良質で有意義な情報を公開しております。

 ■セミナーやシンポジウムへ参加、開催
  インターネット以外の場においても、セミナーやシンポジウムを通じ、社会教育の
 推進、国際協力、さらには、趣旨を同じくする団体との交流や援助活動を行っており
 ます。

 なお、本協議会の理事、役員は以下の通りです。

 ・理事長:磯部 裕幸
   日本ヴァリュアーズ株式会社代表取締役
   1997年3月より、Fudosan.JPの前進の不動産メーリングリストを主宰

 ・理事:小川 哲也
   日本ヴァリュアーズ株式会社取締役
   2006年5月より、Fudosan.JPの定期ミーティングを開催

 ・理事:草柳 和彦
   任意団体1LDO(わんえるで~おー)代表
   2001年9月より、無料不動産相談を中心にしたFudosan.JPを管理・運営

 ・監事:大塚 愛子
   地生開発株式会社代表取締役
   2010年2月より、本協議会(旧事務局)の監事に就任

━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
           ★最新の事務局情報をTwitter、Facebookでご覧いただけます。
┌──────────────────────────────────────
│【Twitter】... http://twitter.com/npojba/
│【Facebook】.. http://info.buyers-agent.or.jp/
└──────────────────────────────────────

 NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会、Fudosan.JP、家のタネが、いよいよ
新しく動き出しました!
 色々とお手数を取らせてしまう部分などもあるかと思いますが、どうか、これからも
お引き立ていただきますようお願いいたします。
 なお、次回発行は11月中を予定しておりますが、移行状況などによって、遅れる場合
もございますことを、ご了承いただければ幸いです。          (ちよ子)


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
週刊メールマガジン【家のタネ】
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ■無料の不動産相談「Fudosan.JP」… http://fudosan.jp/
        ■週刊メールマガジン「家のタネ」… http://ienotane.com/
        ───────────────────────────────
        このメールマガジンは「Yahoo!グループ」さんを利用しています。
        配信停止は、以下のページからお願いします。
                     http://www.ienotane.com/ienotane.html
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
               発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会
                        http://www.buyers-agent.or.jp/

ページ移転のご案内

2010年10月以降は、
http://bn.ienotane.com/
を、ご覧ください。

住まいの何でも相談室(リニューアルのお知らせ)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━━━━━━━━━━━━━

こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。
形を変えつつも、皆さまにご支援いただいておりました両サイトですが、
本年10月より、NPO法人の活動の一環として、再始動することになりました。

それに伴い、誠に申し訳ございませんが、
準備のために、以下の期間をお休みさせていただきます。

 ●各種投稿の受付停止期間(サイトはご覧いただくことが可能です)
   2010年 9月4日(土)~ 同年10月15日(金)

 ●各サイトの停止期間(サイト自体もご覧いただけなくなります)
   2010年10月1日(金)~ 同年10月15日(金)

【補足】
 詳細については発表できる段階で、メルマガ、MLでご案内いたしますが、
 準備期間のメルマガ、MLの発行は週刊ではなく「不定期」になります。
 また、各サイトの停止期間は状況により、変更される可能性もあります。

新たな組織体制での運営に向け、
スタッフ一同、作業の方、頑張りますので、楽しみにお待ちください(^0^)/☆


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ しばらくお待ちください!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■もう不動産の営業マンはいらない!?『不動産物件情報センター』開設企業10社突破
http://minicom.2525.net/2010/08/10-a846.html

■マキハウスの商品住宅「casa amare(カーサアマーレ)」新発売
http://minicom.2525.net/2010/08/casa-amare-cb88.html

■外壁・屋根の塗り替え専門サイト『外壁塗装ナビ』を開設 
http://minicom.2525.net/2010/08/3-148d.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

現在のサポートスタッフ体制へと変わりつつも、歴史あるFudosan.JP、
今まで、たくさんのご協力いただいた事業者の皆さん、ご愛顧くださった方々、
どうもありがとうございました。
皆様のお陰で今日があります、感謝の気持ちでいっぱいです。
再始動後、皆様と再びお会いできるのを楽しみにしています(^-^)/☆

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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(2010年8月27日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

まだまだ、暑いですね~。暫らく続くようです、蝉も現役続行、がんばって鳴いてます。

私の住むマンションで、管理人さんが使う掃除道具が入っているスペースから、
道具が盗まれる(?無くなる?)事件が発生しました。
監視カメラ設置しているんですけどねえ…。

そこで、ゴミ置き場の脇に、簡単な、鍵付きの掃除道具を入れる物置みたいなものを
置こうと、理事長さんが、業者に手配したようです。
そうしたら、思っていた以上の大きさ、価格も高い良い物の見積もりを持ってこられ
閉口してしまったようです。こんな立派なものじゃなくていいんだけど…と断っても
大の大人(男性)3人ががりで、身振り手振りメジャーを持って汗だくで説明してい
ました(私は、たまたまポストに行く途中、階段から、その様子を見てました)。

ああ、業者さんも仕事に繋げたくて必死なんだなあ…暑い中、ご苦労様ーと思いつつ
でも、そんな大きなのは要らないのよ、残念!…と、申し訳ない気持ちもあり(^-^;)
皆さん、暑いけど、カリカリしないで、こんな時こそ、余裕を持っていきましょー!


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●私道の掘削承諾書について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-0d98.html

 ●隣家での植木による日当たりについて
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-1c1c.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
  ●借主からの家屋の買取要請について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

 --------------------------------------


 投稿時間:05/10/08(Sat) 18:59
 タイトル:開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
 投稿者名:どうすれば
⇒ある日、いきなり工事が始まり、下階にライブハウスバーができました。
  オープンしてからも、大家さんやそこの経営者から何の連絡ありませんでした。
  仲介不動産業者に相談すると、
  「大家さんから事情を聞くことはできますが、あとは当事者同士で解決してくだ
   さい」
  と言われました。

  週の半分くらい、日中にはリハーサル、夜10時くらいまでライブを行っており、
  重低音の振動と、歌は歌詞がわかるほど聞こえてきます。
  また、私の部屋の隣が事務所兼控え室になっており、夜中にもひんぱんに人の出
  入りがある日もあります。

  大家さんも気はつかってくれ、何かあったら言ってほしいと言われていますが、
  オープンした店をやめてほしいとも言い出せない状況をみこして、特に大きな問
  題がないように思われているようです。
  また、ライブハウスの経営者が一度挨拶に来たので、迷惑していることを話しま
  したが、こちらも何かあれば。言ってください程度で、今に至っています。

  この建物に個人で入居しているのは私だけです。
  引越しも真剣に考えていますが、こういった場合、大家さんに引越し代などを求
  めるようなことは可能でしょうか。

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 19:50
 タイトル:Re: 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、可能であると思います。
  法的なことを言いますと、ライブハウスが、普通の生活する権利を侵していると
  考えられます(不法行為)。
   ■ご参考
     株式会社環境総合研究所さん( http://eritokyo.jp/ )の下記ページ
      http://eritokyo.jp/law/privatelaw1.html

  実際の交渉では、ライブハウスだけではなく、大家や仲介不動産業者を交えて、
  貴方の移転費用を支払って頂く交渉をするのが、一番良いと思います。

  もし、交渉が上手く行かない場合、この不法行為に該当するかどうかは、結局は
  司法の判断によることになりますので、弁護士等の専門家にご相談するのが宜し
  いかと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 23:09
 タイトル:Re^2: 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
 投稿者名:どうすれば
⇒早速のご回答、本当にありがとうございました。
  まず、ほっとしました。
  現在の住居も場所も気に入っていて、5年も住んでおり、この騒音騒動が出てこ
  なければ、ここでこれからも暮らしたかったので、今回のことは非常に残念です
  (今も夜の11時ですが、音量は少し抑えてはいるものの、まだ演奏中です…)。

  後日、転居せざるを得ない状況を伝えて、交渉に入りたいと思うのですが、転居
  費用を出していただけるのは、通常は大家さんと考えてよいのでしょうか。
  ライブハウスのほうは、私のお世話になった仲介不動産ではなく、別ルートで入
  居しているようです。
  どうぞ宜しくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/09(Sun) 09:43
 タイトル:Re^3: 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、ライブハウスは事業者になると思いますので、その建物がライブハ
  ウスに適しているかどうかを、自分自身で判断する必要があります。
  もし、その建物内に住人がいることを知っていて借り、なおかつ適切な処置を取
  らないのであれば、当然、事業者としての責任を果していないと思います。

  一方、大家も賃貸業という事業者になると思います。
  新規入居者のライブハウスにきちんと一般住居が入居していることを知らせるべ
  きですし、しかるべき対応を取るように入居の条件に入れておくべきです。

  つまり、ライブハウスと大家の双方に事業者としての責任があり、転居費用につ
  いても、大家とライブハウスの双方と話し合う必要があると思います。
  なお、大家とライブハウスの負担割合については、当事者の賃貸借契約書の内容
  にもよると思いますので、ライブハウスと大家が話し合って決めるべきことであ
  ると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/09(Sun) 17:39
 タイトル:Re^4: 開店したライブハウスの騒音のために引越す場合の賠償について
 投稿者名:どうすれば
⇒ご回答、ありがとうございました。
  これから具体的に動いていきたいと思います。
  ありがとうございました。

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 投稿時間:05/10/08(Sat) 18:59
 タイトル:借主からの家屋の買取要請について
 投稿者名:KKK
⇒親の代で30年ほど貸していた土地を相続によって数年前に貰いました。
  借主が家を建てて住んでいました。
  借主の家もだいぶ古かったため、
  「貸主の親が亡くなったら、返してもらって、そこに自分の家を建てれば良い」
  という話しをされていました。

  3年前、現在の借主の親が亡くなった時、返してもらおうと思いましたが、
  「家屋の評価額が70万円ほど残っているので、買ってくれたら出て行く」
  と言われました。

  現在、借主は別の場所に住んでいて、そこは倉庫に使用しているようです。
  返して欲しいと言った時から借地代は受け取っていませんし、家屋の解体費用も
  こちらで支払うと話しても受け入れて貰えません。

  契約書が曖昧な場合、双方で話し合うと言う手段しかないのでしょうか。
  判りにくい相談で申し訳ございませんが、アドバイスがありましたら、宜しくお
  願い致します。

                               岩手・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/09(Sun) 21:04
 タイトル:Re: 借主からの家屋の買取要請について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒借地借家法第13条には、借主の建物買取請求権が規定されています。

  (建物買取請求権)
  第13条 借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないときは、
      借地権者は、借地権設定者に対し、建物その他借地権者が権原により土
      地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる。
      ※ご参考:法庫さん( http://www.houko.com/ )の下記ページ
            http://www.houko.com/00/01/H03/090.HTM#s2

  私見ですが、借主さんと建物買取金額の減額等の交渉をすることは可能だと思い
  ます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 00:16
 タイトル:Re^2: 借主からの家屋の買取要請について
 投稿者名:KKK
⇒アドバイス、有難うございます。
  そのような権利が設定されていることをはじめて知りました。勉強不足でした。
  正直、壊す事を前提としている建物にお金を支払うことには、解体費用もありま
  すし、感情が先にたってしまいますが…(苦笑)。
  減額などについても、再度、交渉してみようと思います。
  素早い対応に感謝致します。有難うございました。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■三ツ星レストランの工務店版“3つ星工務店サイト”9/1オープン
http://minicom.2525.net/2010/08/391824-64a3.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■借地の更地返しと側溝について相談されたA子さん
  http://fs.emaui.info/2010/08/post-06e3.html
     専門的なことは全くわからないのですが、詳しく丁寧にメールを頂戴して。
    本当に勇気付けられました。何か相談したくても、どこに・何を・どういう風
    に相談すれば良いかもわからない中で、適切なアドバイスと、必要な相談場所
    までお教えいただいたことに本当に感謝しています。ありがとう、ありがとう!

  Fromスタッフ:
     最初のメールでは細かく書きましたが、アドバイザーさんからの簡潔明瞭な
    アドバイスにより、背中を押していただけたのではないかと思います。ひとり
    で抱え込まず、これらメールやアドバイス内容をご家族関係者皆様と一緒に読
    んで協力し合って交渉に当たられてください。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/08/816831-6c9d.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

私の家のすぐ近くに、大きな大きな工場がありました。ところが、昨今の経済状況から
合併、吸収を余儀なくされて、とうとう「閉鎖・解体」となってしまいました。
予め、近隣には「工事に関する空気汚染や振動、騒音に対する説明会」などがされてい
ました。(出席はしませんでしたが…。)

そして、とうとう工事が執り行われ、この夏で、全て無くなっていきました。
広大な土地が更地になり、ああ、向こうにあんな高いマンションが建っていたのね~♪
なんてお気楽に眺めておりました。開放感にひたっておりますが…。
きっと、この跡地、どうせマンションになっちゃうんでしょうね~(A^-^;)

そういえば、よく見かけていた、ガソリンスタンドが閉店し、更地になっていたのが
はっと気がつけば、マンションになっていました!(@_@)☆
地面の下とか、大丈夫なんでしょうか??? 購入されて、住む方は、ガソリンスタン
ドだったこととか、意外と、割りに、気にならないんでしょうか???

どうしても「消費者目線」で見てしまいますが、建てる側の方々のご苦労もあるとは
思います。買う方が、納得行く、説明がなされていれば、問題ないんですけどね。


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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住まいの何でも相談室(2010年8月20日号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

お盆休みを帰省、ご実家で過ごされた方、お家でのんびりされた方、
家族水入らずで遊びに出られた方、海外旅行に行かれた方、
いろいろな休暇を楽しまれたかと思います。
中には、お休み無しで、ずっと忙しく仕事だった、
もしくは、これから休みを取る方もいらっしゃるかもしれませんね?

いっとき、涼しくなって、このまま夏終わっちゃうのかな~~
なんて、少し寂しく感じていましたら、ところがどっこい。
まだまだ終わっちゃいません。むせ返るような暑さが舞い戻ってきました!(><)

台風、突然の雷雨など、皆さんお気をつけくださいね。
そして、引き続き、熱射病と、エアコンで冷えすぎて体調崩さないよう
お気をつけて、元気に夏を乗り切りましょう(^0^)/☆


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●借地の買取と名義変更について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-2460.html

 ●告知義務違反と損害について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-7568.html

 ★アドバイス投稿について★
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 今週のピックアップ相談は、
  ●他社を経由して購入した場合の仲介手数料について
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/10/08(Sat) 01:51
 タイトル:他社を経由して購入した場合の仲介手数料について
 投稿者名:ドラ
⇒はじめまして。
  4月頃、いい物件があり、A社を通して紹介してもらいました。
  また、知人がB社の事務として働いているので、この物件のことを色々と相談し
  ていました。
  知人は事務で、あまり不動産のことは知らないものの、上司に相談したり、休み
  の日に一緒に、この物件を見に行ったりしてくれました。
  知人の上司(B社)が、A社に何回か、電話を入れたそうです。

  でも、この物件は敷地内の1画に借家があり、このことが原因で買うのを諦めま
  した。その際、A社とB社(知り合い)には、買わないと断りを入れましたが、そ
  の後、売主が値段を下げ、いい条件だったので、8月にC社を通じて買いました。

  すると、A社が売買契約手数料として値段の3%を払えと売主に言いました。売主
  いわく、「A不動産と広告掲載は3ヶ月の契約で、しかも契約書を交わしてない」
  とのことです。さらに、今度はB社からも紹介手数料として3%払えと言われまし
  た。

  結局、かなりしつこく知人から催促の電話がかかってきたので、払いました。
  しかし、納得できません。なぜ、支払う必要があるのでしょうか?

                              鹿児島・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 10:49
 タイトル:Re: 他社を経由して購入した場合の仲介手数料について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、宅建業者の媒介手数料は契約成立時に立ちあって頂くものです。
  契約書や重説に署名捺印していない業者が請求できるものでは無いはずです。ま
  た、売主と媒介契約書を締結してないものは宅建業法違反の可能性もあります。

  最近、情報を教えただけで手数料を請求する権利があると、いかにも正当な手数
  料だと言わんばかりの掲示板を良く見かけます。
  しかし、私個人はその様な手数料請求に法的根拠があるとは思えません。
  もし、そんなことが認められれば、ブローカーでも手数料がもらえることになっ
  てしまいますし、宅建業法の否定に繋がります。

  正当だと主張するのであれば、A社B社ともに、C社に手数料の別れ分を請求すべ
  きです。
  複数業者が介在した場合の手数料は、合計で6%以内(売主から約3%、買主から
  約3%)と決まっています。
  その程度のこともA社B社は知らないのだと思います。

  また、宅建業法には刑事罰があり、全ての点において民法より優先して業者の規
  制をしています。宅建業者は業法に規定された報酬以外は受け取ることができま
  せん。

  今回のご相談の3%の手数料につきましては、地元の鹿児島県に不動産業者を管
  轄している行政にご相談下さい(鹿児島県の場合は、鹿児島県土木部建築課にご
  相談して下さい)。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 11:26
 タイトル:Re: 他社を経由して購入した場合の仲介手数料について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒追加ですが、私個人は、宅建業法の下記規定、

  (報酬)
  第46条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介
      に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところ
      による。《改正》平11法160
     2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
     3 国土交通大臣は、第1項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなけ
      ればならない。《改正》平11法160
     4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第1
      項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならな
      い。《改正》平11法160

  (業務に関する禁止事項)
  第47条 宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等
      に対し、次の各号に掲げる行為をしてはならない。
     1 重要な事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行
      為
     2 不当に高額の報酬を要求する行為
     3 手附について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘
      引する行為

  この第47条の2に違反する行為だと思っています。

  この第47条の2に該当する場合は、罰則規定の

   第80条 第47条の規定に違反して同条第1号又は第2号に掲げる行為をした者は、
       1年以下の懲役若しくは50万円以下の罰金に処し、又はこれを併科す
       る。

  となりますので、手数料の返金に応じない場合は刑事訴訟法の手続きに従い、地
  元警察署に告訴する方法もあると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/09(Sun) 08:36
 タイトル:経過次第でしょう
 投稿者名:Fudosan.JP参加エージェント
⇒B社に依頼していたものが、何故C社に変わったのか?
  仮に、その経過の中にB社の「排除」と判断されるようなものがあれば、B社には
  寄与分に応じた報酬請求権があると思われます。
  B社からC社に変った経過次第でしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/09(Sun) 10:18
 タイトル:Re: 経過次第でしょう
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒お考えは良く理解できますが、宅建業者は業法を尊守する必要があると思います。
  もし、第34条の2(※)に従って、B社が不動産取得に関する媒介契約書を作成し
  て、取得物件、取得希望価格も明記し、なおかつ手数料や違約金も明記してある
  のであれば、確かに、請求する権利は発生する可能性もあります。
  (※国交省宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方
     http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/const/fudousan/kangaekata.htm )

  しかし、その様な説明や取得するための媒介契約書を締結しているのであれば、
  今回の様なご相談者が納得しないという事態にはならなかったと思います。
  契約の成立の仲介以外の場合に、手数料や違約金を請求するためには、媒介契約
  書を作成するという手間を省いても、行うことは業法上、できないと思います。

  そこに、仲介業者の排除があったとしても、取得に関する媒介契約書を正規に書
  面化しておかなかった宅建業者の落ち度であり、説明不足です。
  それにも関わらず、一方的に相談者を追い詰める形で手数料を請求する行為は、
  許されるものとは思えません。
  もし、その宅建業者が、どうしても手数料が欲しい場合は、C社に請求すべきで
  あり、相談者に請求すべきであるとは思いません。

  なお、長野県において、その様な行為がされたことは今まで聞いたことがありま
  せんし、「あのお客も頼むだけ頼んでおいて、ひどいなぁ」と言う程度です。
  確かに相談者の行った行為は、商業道徳に反するとも思われます。

  だからと言って、自分が業者として力不足なのを棚に上げて、消費者に対して不
  当と思える手数料を請求する行為が許されるものではありません。

  我々宅建業者は、取得に関する依頼の場合でも媒介契約書を締結し、その書面に
  作成された範囲内の手数料や違約金を頂くのが、業界の信頼向上にも繋がるのだ
  と思います。

  なお、取得に関する媒介契約書の締結まで現実に行われることは少ないと思いま
  す。その場合には、宅建業者は、いかなる事情があろうとも、依頼が承諾しない
  手数料や違約金は取れないと思います。取る場合には必ず媒介の依頼の書面化が
  必要だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/10(Mon) 21:26
 タイトル:どうもありがとうございます。
 投稿者名:ドラ
⇒返事が遅れてすみません。
  こんなに早く回答がくるなんてびっくりしてます。しかも、分かりやすく丁寧に
  有難うございます。
  確かに、私たちにも、商業道徳に反する面もあったかもしれません。
  すみませんでした。
  早めに、不動産業者を管轄している行政に相談に行ってきます。


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■デンケン、マンション向けレンタサイクルシステム販売開始
http://minicom.2525.net/2010/08/8-0572.html

■日本初・関西初!モデルハウスをテーマパークのように!iPhone専用パネル
http://minicom.2525.net/2010/08/iphone81-a7b5.html

■大学生のキャンパスライフに焦点『いえらぶキャンパス-β版-』公開
http://minicom.2525.net/2010/08/--82-3874.html

■Jトラスト、東京スター銀行との保証業務提携を開始
http://minicom.2525.net/2010/07/j-4416.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

■建ぺい率と違法建築について相談されたばいくじんさん
  http://fs.emaui.info/2010/08/post-1590.html
     夜中にメールを見たので、遅くなりました。お盆休みなので、コメントは、
    先になるかと思っていました。早速のコメントを頂き、ありがとうございまし
    た。本当に、他の方同様、いらいらしていた気分が、落ち着いて考える事が出
    来ました。こういった活動をされているからこそ、救われる人がいるって事が
    良くわかりました。大変な事だとは思います。でも、感謝している人が沢山い
    らっしゃると思います。本当に有難うございました。嫌な人間になるところを
    救われました。

  Fromスタッフ:
     理不尽なことを言う人、やっている人はどこでもいます。自分の事だけしか
    考えていない人でもあります。感情的になって同じことをすれば、同等の人と
    捉えられる可能性があります。冷静に言い分と実際の行動を把握、理解した上
    で、あなたがやらなければならないことは何なのかを客観的に調べ、考え、判
    断し、行動する必要があるでしょう。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/08/81815-cf12.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

今年の夏の思い出は、編集長と映画を観に行きました。実に…3年ぶりくらいです!
もともと編集長は、洋画が好きで、あんまりアレコレ考えたくない派。私は邦画が好き
で、いろいろアレコレ考えたい派。趣味が全く合いませんから、一緒に同じ映画を観る
なんて、まー、まず無理なことなのです(笑)

それが、珍しく、「あ、いいね!それなら行きましょう!」となりましたのは、
昔、テレビでやっていて、親と一緒に観ていた、「特攻野郎Aチーム」です!(笑)
タータラッタァ~♪タタータ~♪タータラッタァ~♪タータ・タタッ・タッ~☆
もう、ここぞとばかりにコーラと、ポップコーン買い込んで(キャラメル味と、焼きと
うもろこし味のダブル♪)勇んで鑑賞!

まったく期待してませんでしたが、とっても面白かったです♪ 突っ込みどころも
タタありますが(笑)そんなことどうでもいいくらい、爽快痛快アクション。
なーんも考えずに、楽しめました。下手な3Dとかお金かけた映画よりも
数倍、良かったと思いますよ。たまには大スクリーンで映画観るのも、いいですね☆


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【Fudosan.JP】住まいの何でも相談室
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  Fudosan.JPは、「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」として、
  以下のようなコンテンツを無料でご用意しております。

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           発行:Fudosan.JP 編集:Fudosan.JPサポート(By 1LDO)

住まいの何でも相談室(夏休み特大号)

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃      ⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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こんにちは、Fudosan.JP&家のタネのスタッフです。

いよいよ8月、お盆前ということで、お忙しい業者さんも多いのではないでしょうか。
この時期、遠隔地や山や森林、畑などの現地調査は大変でしょうね。
境界を調べる為に、草刈りなどもする必要があるかもしれません?

私の妹ですが、山にハイキングに行く時に、虫除けスプレーを持参し、
いざ、到着して肌にかけようとして、友達全員から止められたそうです。
そう、妹は、虫除けスプレーではなく、殺虫剤(スプレー)を持ってきていたのです。
危ない危ない…(A^-^;) そのまま肌にかけて、かぶれでもしたら大変です;。

毎日暑いです、水分補給をまめにして、また急な雷雨もあるかもしれません。
お出かけの際は、運転など、じゅうぶんお気をつけください!(^0^)/★


━ 公開アドバイス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
       ★日々寄せられる不動産相談、アドバイス投稿をお待ちしております!
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 Fudosan.JPには、連日ご相談が投稿されます。
 不動産相談にアドバイス頂ける、ご協力頂ける、不動産業者さん募集中。
 皆さんの実務実績、知識、人生経験に基づいたアドバイス、お待ちしております!

 この度、高原開発・涌井さんから、
 ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
 同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
 ご協力、有難うございました m(_ _)m

 ●告知義務違反と損害について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-beb7.html

 ●借地の買取と名義変更について
   http://fs.emaui.info/2010/03/post-2460.html

 ★アドバイス投稿について★
  Fudosan.JPにご登録頂いている業者さん、
  アドバイザーの皆様からのご回答を受け付けています。
  相談の「コメント欄」に、
  所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、アドバイスをご記入下さい。
  (すぐには記事に反映されません。
   スタッフが確認の上、承認後の掲載になります。
   なお、ご本名ではない仮名、匿名、
   また、Fudosan.JPへの登録確認ができません場合は、ご掲載できません)


━ 相談インデックス ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
         ★不動産屋さんも参考にしてるらしい⇒ http://fudosan.2525.net/
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

 今週のピックアップ相談は、
  ●売主が11人の場合の領収証について
  ●借地の所有者変更に伴う契約について
  ●オーナーチェンジによる立ち退きについて
 です。
 親身なアドバイスをいただきました、
  ●涌井さん(高原開発 http://kogen.biz/ )
  ●川村さん
  ●前野さん(わんえるで~おー http://1ldo.com/ )
 本当にどうも有難うございました。
      (なお、アドバイスの判断は読者の皆さん各自の責任でお願いします!)

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 投稿時間:05/10/06(Thu) 21:55
 タイトル:売主が11人の場合の領収証について
 投稿者名:ハマ不動産・小野
⇒素人みたいな質問で申し訳ありません。
  今まで売買を仲介した時に、売主が2人の時は、領収証に2人分の署名と捺印をも
  らっていたのですが、このたび11人の共有物件を売ることになりました。
  この場合、手付金、残金の領収証のともに、
   ・代表者1名の署名捺印にして、「外10名」と記載
  という形にしても、法的に問題無いものか、どうか教えてくださいませんか。

                               新潟・50代男性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 09:50
 タイトル:Re: 売主が11人の場合の領収証について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒私見ですが、後々に問題が起こる可能性が無いのであれば(例えば、11人全員の
  売却の意思を確認し、目の前でお金の分配を確認できたり、振込先が11口座に分
  かれたりしていて、振り込み票の控えが残る…など)、代表者1名の署名捺印に
  して、「外10名」と記載しても、問題は無いと思います。

  しかし、親類・縁者等の場合で11人にそれぞれ持分に応じたお金が行くのであれ
  ば、11人にそれぞれの取り分(持分)に応じて領収書を切って頂いた方が間違い
  が無いと思います。つまり、11枚の領収書を買主に渡して頂くことになります。

  商人・事業者以外の場合は収入印紙を貼る必要が無いので、記入する手間だけで
  す。
  また、共有組合等の共有地の場合(共有組合でも地縁団体以外では、登記は代表
  者の個人名にしたり、個人の共有名義にしたりしますので…)ですと、その共有
  組合等の団体名を入れた代表者名1名の領収書で良いと思います(代表者印のあ
  る場合は、その代表者印も捺印して頂く)。
  この場合は収入印紙が必要になる場合もあるかと思います。

  詳しいことがわからないのですが、実際の取引の形態によっても変わると思いま
  す。とにかく、仲介業者として、後々トラブルの起きない様に注意することが大
  事だと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 11:09
 タイトル:Re^2: 売主が11人の場合の領収証について
 投稿者名:ハマ不動産・小野
⇒涌井様、お忙しいところ、ありがとうございます。
  売買契約書は、代表の方が署名したら、次の人に郵送して、11人が次から次へと
  まわしてもらう予定でした。
  そのため、11人全員の署名欄があるA4版の領収証を作って、契約書と一緒にまわ
  してもらうことも考えました。
  しかし、そこまでしなくても、代表の人だけ署名して、外10名としてもいいので
  はないかという意見もありましたので、ご相談させていただきました。
  契約と残金精算は代表の方だけにきてもらう予定です。
  司法書士の方も、全国の共有者に郵便で委任状と印鑑証明のやり取りをする予定
  です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 11:33
 タイトル:Re^3: 売主が11人の場合の領収証について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒推測ですが、おそらく血縁関係で、孫の代まで含めると11人になってしまうとい
  うことなんでしょう。
  その様な取引の場合、実務では領収書や契約書よりも、本当に本人が承諾してい
  るのかどうかが問題になりやすいですね。
  司法書士の先生が、直接、ご本人と委任状と印鑑証明のやり取りをするのであれ
  ば、それほど問題も起きないとは思います。

  土地代金の手付と残金という但し書きがあれば、代表者名と他10名でも、領収書
  は問題は無いと思います。
  できれば、契約書の特約条項に、
  「手付金と残金については、代表者の○○が、他の10名が遠隔地に居住し立ち会
   えないので、代表して受領することを、売主は全員承諾するものとする」
  と、入れておけば良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/22(Sat) 14:19
 タイトル:Re^4: 売主が11人の場合の領収証について
 投稿者名:ハマ不動産 小野
⇒涌井様 再度のご意見ありがとうございます。
  全国に散らばる共有者に、
   代表者が土地代金を受け取ることと、所有権移転することに対して、一切の権
   限を委任するという委任状
  を、代表者宛に書いてもらうことにしました。

  契約書と一緒に委任状を人数分、それから個人情報の取り扱い承諾書も一緒につ
  けて、郵便でたらいまわししてもらって、各自が書いたら、印鑑証明や、住所、
  氏名が変更した人は住民票あるいは戸籍の附票、戸籍抄本などとともに代表者の
  もとへ郵送してもらうことにしました。
  委任状は原本を買主の契約書に綴じて渡すつもりです。
  念のため、写しも当社が保管する契約書のコピーに綴じようと思っています。

  領収書はご指摘のようにしたいと思います。
  一時はA4のコピー用紙11人分の署名欄がある領収書を、たらいまわしに捺印して
  もらうことも考えましたが、やめました (^^;

  「土地代金の手付と残金という但し書き」のような特約をつける方法があるとは
  思いつきませんでした。
  今回はつけないでしまったので、このような共有者が全国にいるような物件が出
  た時に特約に入れたいと思います。
  ほんとにありがとうございました。

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 投稿時間:05/10/07(Fri) 14:14
 タイトル:借地の所有者変更に伴う契約について
 投稿者名:S.S
⇒ひょんなことで小さな借地が私のものになり、借りている方と契約をしなくては
  ならなくなりました。

  前の持ち主(遠い親戚で、ほとんど会ったこともありません)は、A3用紙1枚の
  簡単な契約書を作っており、契約期間はあと15年ほど残っています。

  ご相談は以下の通りです。

   1.公証人役場を仲介して契約をした方がよいのでしょうか?
   2.契約期間(残り)、地代(地代は月に約15,000円で、周辺の相場だと思いま
    す)は、これまでと同じ契約をすれば、問題は少ないでしょうか?
   3.不動産屋さんに仲介に入っていただく場合、どのくらいの手数料が発生する
    のでしょうか?

  よろしくお願いいたします.

                               東京・30代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 17:33
 タイトル:Re: 借地の所有者変更に伴う契約について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒建物が建っていることを前提に説明します。
  平成4年8月1日前に、すでに存在している借地の契約期間や契約更新については、
  今後も旧借地法の規定が適用されます。
  残り期間が15年ということですから、ご相談内容からは確定しかねます。
  まず、最初にそのA3用紙の契約書の締結された日をご確認下さい。

  更新については、現在の借地借家法では、最初の更新期間についてのみ20年です
  が、2回目以降の更新期間は10年となります。
  旧借地法では、堅固な建物の場合は30年、非堅固の建物の場合は20年です。
  いずれも、これらの更新期間より長期の特約をすれば特約どおりの期間となりま
  す。

  私見ですが、家賃滞納等のトラブルが無いのであれば、不動産業者を入れたり、
  公証人役場で契約書を作成してもらうメリットは、あまり無いと思います。
  更新を拒絶するのはかなり難しいですし、一度借地契約を締結してしまえば、借
  りている人の権利がかなり強くなります。
  賃貸人が変わったのであれば、賃貸人の名前の変更程度で良いと思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 17:44
 タイトル:Re: 借地の所有者変更に伴う契約について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒追加ですが、前述の説明は、建物が事業用ではなく居住用であり、定期借地権で
  はなく、普通借地権であることを前提に説明しています。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/07(Fri) 22:01
 タイトル:Re^2: 借地の所有者変更に伴う契約について
 投稿者名:S.S
⇒涌井さま、こんなに早くお返事をいただけるなんて感激です!
  ありがとうございます。

  説明が不足しておりまして、すみません。
  ご推測の通り、旧借地法で長年、貸している土地で、個人の方の家が建っていま
  す。

  これを売ろうという希望はありません。地代がいただければ充分です。
  ただ、実は、これまでの地代の払いがどうだったのかわからないので、もしかす
  ると、払い悪い人の可能性もあります。
  そのため、安全な契約を結びたいと思っています。

   1.とりあえず、おうちに伺って、
    「契約なさっている日まで、同じ契約内容で契約を続行したいので、よろし
     くお願いします」
    と話せばよろしいでしょうか?

   2.これまでの契約書の実物は、亡くなった方がどこにおいたのかがわからなく
    なっているのですが、コピーはあります。
    3ヶ月滞納すると権利をなくす…など、いくつかの規約が書いてあります。
    同じようなものを自分で作成し、賃貸人欄に私の名前を記入し、賃借人欄に
    記入いただき、押印いただけば、地代を払ってくださらないようなときに、
    効力があるのでしょうか?

   3.アパートを貸すときのように、印鑑登録や免許証のコピーなどもいただいた
    ほうがよろしいでしょうか?

   4.現在の契約書には連帯保証人が記入されていませんが、どなたかお願いして
    いただき、印鑑証明もいただいたほうがよろしいものでしょうか?

  お忙しいところ申し訳ありませんが、よろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 10:21
 タイトル:Re^3: 借地の所有者変更に伴う契約について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒「1.」は、それで良いと思います。

  「2.」は、契約書上はそれで良いと思います。地代の滞納、特に3ヶ月以上の滞
  納は契約解除の効力を持つと思います。
  もし、3ヶ月以上の地代の滞納が生じた場合は、内容証明による契約解除の通知
  を出すのが良いと思いますが、具体的には再度、この相談コーナーにご相談され
  たら良いと思います。

  「3.」は、あれば良いのでしょうが、既に家が建っているのであれば、必要無い
  と思います。

  「4.」は、本来であれば、連帯保証人がいた方が良いのかもしれませんが、今さ
  ら…という感が否めませんので、借地人が承諾してくれれば…ということになる
  と思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 18:03
 タイトル:Re^4: 借地の所有者変更に伴う契約について
 投稿者名:S.S
⇒涌井さま、本当にありがとうございます。
  そうしますと、
   ・印鑑証明や連帯保証人も、あちらが嫌だといわれれば、まあいい
   ・これまでのものを参考に、自分で作った契約書でも大丈夫
   ・ハンコも実印でないものが押されても法的な効力がある
  ということですよね?
  わー、こういうのどかな話大好きです。
  そこに家があるから逃げられないということでしょうか?

  最後に1つ伺いたいのは、もしもあちらが、
  「契約はしたくない。前の持ち主とやったはずだ」
  などとすごまれたら、どうしたものでしょうか?
  世の中にはいろいろな方がおられるので、素人としてはちょっと心配です。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 18:43
 タイトル:Re^5: 借地の所有者変更に伴う契約について
 投稿者名:涌井
 URL : http://kogen.biz/
⇒そこに家があるから逃げられないということです。
  賃貸アパートや賃貸マンションとは違います。
  基本的には、自分で建てた家を置いたまま逃げないだろうということです。

  現状の契約書と内容が一緒であれば、拒否する理由は無いと思います。
  最低でも賃貸人の変更には応じると思いますよ。
  もし、賃貸人の変更に応じないようであれば、その時にでも再度ご相談下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 19:11
 タイトル:Re^6: ありがとうございました
 投稿者名:S.S
⇒本当にありがとうございました。さっそく伺ってみます。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:05/10/08(Sat) 01:53
 タイトル:オーナーチェンジによる立ち退きについて
 投稿者名:まえの
⇒こんにちは。突然の事態に困っており、相談させてください。

  現在住んでいるマンションの大家さんから、立ち退き要請が来ております。
  状況は以下のとおりです。

  ■立ち退き理由
   ・2005年10月末で、所有者が変わるため
    (つまり、現在の大家さんがマンションを売ってしまったため)
   ・詳しい話はわからないが、新しい所有者は建物を取り壊す予定らしく、退去
    を求めているとのこと

  ■契約期間
   ・2004年12月から2年間の一般的な賃貸契約
    (まだ居住してから1年も経っていない)

  ■立ち退きの時期
   ・10月末ですぐに出て行けというのではなく、ある程度の猶予期間は設けてく
    れるとのこと

  上記の話は、先日電話で現在の大家さんに聞いただけなので、詳しいことは分か
  りません。
  立ち退き時期、費用に関しても多少交渉の余地はあるようです。

  ただ、心配なのは、
  「立ち退きに関しては、新しい所有者と相談して決めてくれ」
  と言われていることです。

  私としては、今の大家さんと新しい所有者との間で、きちんと話をまとめて欲し
  いと思っているのですが…。

  また、立ち退き時期、費用に関しては、
   ・2006年5月までは住み続けたい
    (現在の仕事の関係上、それより早く立ち退くことは不可能)
   ・費用は、諸々を含めて家賃の6~7ヶ月分は必要
  と考えております。

  このような要求は可能かどうか、また、交渉相手として、現在の大家さんと新し
  い所有者のどちらと交渉すべきかを、アドバイスいただければ幸いです。

  よろしくお願いします。

                               東京・20代女性

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 01:54
 タイトル:Re: オーナーチェンジによる立ち退きについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒同じ前野同士ということで…(笑)。

  要求に関しては、立ち退き関係は、ご参加くださっているエージェントの皆様か
  ら、たくさんのアドバイスがありますので、
   http://fudosan.2525.net/
  から、「立ち退き」などで検索してみてください。

  それから、事前に知識を得るために、
  「地元の宅建協会などの主催する無料相談」
  (開催場所や日程は http://www.zentaku.or.jp/ から、調べられるはずです)
  「自治体などの無料法律相談」
  などの法律の専門家の無料相談に行かれるのも有意義なことかと思われます。

  もめてしまった場合は、最後はご自身の根気と努力になりますので、進め方など
  は、「わたる」さんの、
   http://fudosan.2525.net/2007/09/post_0c38.html
  が、とても参考になると思います。

  1年経過していないこと状況を考えますと、強気に交渉して構わないと思います
  が、ただ、「早く出ていくこと」も「切り札」として考えた方が、良い場合もあ
  ると思います。
  (=近隣で、同等以上の物件を、向うに探してもらって、早く出ていく分、補償
    を多くしてもらう…などの交渉も可能かと思われます)

  また、交渉相手ですが、まず、今の大家さんに対して、
  「どちらのお金で、私への立ち退きの補償をしてくださるのか?」
  を確認し、お金を出す方と交渉した方が良いと思います。
  結局、決定権の無い方といくら交渉したところで、決定はくだせませんから…。

  「まえの」さん、頑張ってください!

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/08(Sat) 11:11
 タイトル:Re^2: オーナーチェンジによる立ち退きについて
 投稿者名:まえの
⇒「前野」様、「まえの」です。早速ご回答いただき、ありがとうございました。
  アドバイス頂いた件、参考にさせていただきます。
  立ち退きの補償は、新しい所有者が決定権を持っているようなので、そちらと交
  渉してみます。

  先ほど、新しい所有者と偶然会ったのですが、11月末には出て行って欲しいと一
  方的に言われてしまいました。
  新しい所有者は個人ではなく、不動産会社でした。
  年内に出て行けということは無いという今の大家さんの言っていることと違って
  います。これから交渉が大変になりそうですが、がんばります。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/16(Sun) 01:31
 タイトル:Re^3: オーナーチェンジによる立ち退きについて
 投稿者名:まえの
⇒1週間経ちましたが、まだ所有権が移っていないこともあり、事態は進展してい
  ないのですが、自分なりにいろいろ情報を集めてみました。
  真相は充分に把握できていないのですが、いろいろなプレイヤーが絡み合ってい
  て、一筋縄ではいかなそうなことだけは確実です。

  現在把握できているのは以下の情報です。
   ●現在の所有者(年配の大家・以下、A氏)から購入者(不動産業者・以下、B
    不動産)に所有権が移るのは10月末であること
   ●現物件の賃貸契約に関しての管理業者であるC不動産が、A氏に購入希望者が
    いることを紹介し、売買が成立(C不動産は手数料3%を取得)
   ●現在の賃貸契約はA氏からB不動産にひきつがれることとなる
   ●A氏とB不動産の間で、立ち退き交渉はB不動産が行うことと取り決めた。
    その際、B不動産はA氏に対し、「口約束で」現在の入居者に対しては、立ち
    退きまでの充分な猶予期間と、費用の面倒を見ることを約束(真相不明。あ
    くまでA氏による説明)
   ●B不動産は、立ち退き交渉を「立ち退き交渉専門の業者(以下、D社)」に委
    託。10月に入った頃からD社が各戸に対し立ち退き交渉を開始。
   ●C不動産に対し、「真の所有者」であるB不動産と直接交渉したいので、連絡
    先を教えてもらうよう要求したところ、「B不動産はいろんなところと組ん
    でどうのこうのなので(理解できませんでした)、仲介業者のE社と話した
    方が良い」と言われる。
    現在の建物を取り壊した後、どうも複数の業者で新しい施設を作るというよ
    うな話だった。

  このような状況で、先週、このD社が挨拶回りに来ていたようです。
  今の時点でも、A氏、B不動産、C不動産、D社、E社の5者が絡んでおり、A氏を除
  き、全て「プロ」でかためられています。
   ●A氏:何の権利も責任も無く、話しても無駄そう。
   ●B不動産:ここが「真の所有者」になると思われる。
   ●C不動産:いまいち立場が不明。単に紹介しただけと主張。
   ●D社:B不動産から委託されて立ち退き交渉を担当。
   ●E社:仲介業者。何者か不明。

  私としては、気持ちの悪い状態で居座るのもなんですし、相当の補償金がもらえ
  るのであれば、早く出て行きたい気持ちもあります。
  ただ、今のところ、D社が一度挨拶に来て以降、何も音沙汰がありませんので、
  こちらからアクションを取ろうかとも考えています。

  来週、市の無料相談に行ってくる予定です。
  新しい所有者に関しては、今のところ会社名等、全て口頭ベースでしか把握して
  いないので、その辺の情報も集めたいと思っています。
  その後、自分として納得のいく条件を提示し、最初の交渉を持ってみようかと思
  います。
  自分で一度やってみて難しそうな場合は、弁護士等の専門家に頼むということも
  考えなければならないかもしれません。

  長文にて失礼しました。また進捗がありましたら報告します。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:05/10/16(Sun) 02:26
 タイトル:Re^4: オーナーチェンジによる立ち退きについて
 投稿者名:前野
 URL : http://1LDO.com/
⇒相手がプロである場合、良心的な業者で、
   ●まえのさんの権利を熟知した上で誠実な応対をしてくれる
  のであれば良いのですが…。

  いずれにせよ、まず、
   ・口頭ではなく、きちんと文書で要求と条件を提示すること
  を大前提に進め、少しでもおかしいと思われたら、即、宅建協会や公的機関に相
  談できるようにされた方が良いと思います。

  また、立ち退き条件に合意する際の文書に関しても、押印する前に、できれば、
  それなりの知識のある方に、チェックしていただいた方が無難かも知れません。

  大変かと思いますが、今回の状況ですと、まえのさんの立場の方が強いはずです
  ので(=法律で保護される立場にありますので)、相手がプロだからといって、
  不利な条件を押し付けられないように、頑張ってください!


━ プレスリリース Pick Up ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                        ★投稿は⇒ http://minicom.2525.net/
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■Jトラスト、銀行と保証業務提携開始 ~新たな不動産担保ローン商品誕生~
http://minicom.2525.net/2010/07/j-4416.html


━ お便り紹介 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
        ★声援は⇒ http://fudosan.emaui.info/2007/07/post_6c2a.html
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■所有者不明の隣地と境界について相談されたやまさん
  http://fs.emaui.info/2010/07/post-d58b.html
     すばやく、素人に分かりやすい助言と役立ち情報をいただきまして、大変あ
    りがとうございます。一つ一つに返答することを継続することは、並大抵のこ
    とではないと思いますが、質問者としては、大変助かります。ありがとうござ
    いました。今後ともよろしくお願いいたします。

  Fromスタッフ:
     お身内の方が、近郊にお住まいなのは、心強いですね。アドバイザーさんが
    アドバイスくださった方法についても動けるよう視野に入れて、現地での情報
    収集、土地家屋調査士での相談会などに出向き、よくよくお調べになってくだ
    さい。尚、冷静に調べているうちに、現金での購入金額が例え安かったとして
    も、実際の確定費用や調査に掛かった経費を踏まえ、そこまでして購入すべき
    値のあるものなのかどうかが客観的に見えてくると思います。

         ★その他方々へ今週のご返信は
           ⇒ http://fudosan.emaui.info/2010/07/716731-67f1.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
                      編集スタッフ・チヨコのあれこれ話し
 ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄ ̄

そういえば、千葉県東金市の古屋のリフォームはどうなったかといいますと、
6月下旬に、一階の台所脇の裏口ドアを作り変え、設置、ペンキ塗り。一階の外にある
台所、洗濯機置き場、お風呂場の窓の防犯の為の木の格子を作り変え、ペンキ塗り設置。
7月の上旬に、私達が行っていない平日に、父が外壁のペンキ塗りを全部、終わらせて
くれました! ここまでで、ひとまず終了。その後、全く行っておりません(A^-^;)

すると、先日の日曜日に、「庭の草、伸びてボウボウだよ」
「これから草刈りの仕事行くんで機械持ってるから、調度良いから、刈っておいたよ」
と、使用前、使用後のボウボウとスッキリ写真を携帯で送ってくれた!!!

日曜日に草刈りの仕事~?! メール見ると、午前9時、終わったのが午後2時。
どう見ても、この後、仕事あるはずがない!(確かめてないけど)
恐らく、「仕事のついでだよ」と言ってはいるけど、私達の為に、ワザワザ、機械を運
んで草刈りしてくれたのではないかと思う。申し訳ない&ありがとう、お父さん(A^-^;)


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