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2011年2月

やっと「不動産相談インデックす」が完成しました!

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 昨年の暮れにかけて、サイトリニューアルしたFudosan.JPですが、過去の相談と、ア
ドバイザーさんからのアドバイス(回答)をブログに移行しています。
 ▼過去のトラブル事例集=不動産相談インデックす
   http://a.buyers-agent.or.jp/

 今迄、カテゴリーを移動したり、まとめたり削ったりして整理してきました。1,300
近くあった相談記事と、84ものカテゴリー、ひとつひとつ読み返すのに半年はかかりま
したが、ようやく完了しました! これで、各カテゴリーごとに、目次ページがつき、
関連した相談記事を読むことが出来ます。

 完成したブログは、とても優れた不動産相談事例集となっています! これを読めば
たいていの「トラブルになりやすい事案」が見えてくると思われます。

 このトラブル事例集が今日あるのも、ひとえに、Fudosan.JPにご協力くださった、ア
ドバイスをお寄せくださったアドバイザーの皆様のおかげです! どうもありがとうご
ざいました! これからも、Fudosan.JPを、どうぞ宜しくお願いいたします!


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┃不動産相談.com  無料の不動産相談は http://fudosan.jp/ から受付中です。
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│高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
│ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
│同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
│ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●駐車場の賃料滞納について(埼玉・女性・50代)

 はじめまして。マンションの駐車場の件でご相談したいのですが。都内でマンション
の一室と駐車場を貸している者です。マンションの部屋と駐車場は別々の人に賃貸して
いるのですが、駐車場の賃貸料が半年ほど、滞っています。

 借主は不動産屋で、どうやら破産したらしく連絡を取っても留守電になっています。
でも、駐車場は時々使っているようで、また、不動産やの荷物も置いていて困ります。
電話で契約不履行ということで賃貸契約の解除を伝えているのですが、反応がありませ
ん。どうしたら良いでしょうか。

┌───────────
│高原開発 涌井さん
└───────────

 私見ですが、住居等の生活に支障をきたすものでは無いようですし、あくまでも事業
用と言う事でしょうから、賃料の督促・契約解除・残存物撤去・残存物所有権の貸主取
得・残存物処理の費用請求等をまとめた内容証明を発送すれば良いでしょう。

 内容証明発送後は、実際に法的強制執行手続きを行うか、直接借主の所へ出向いて交
渉するか、になります。頑張って下さい。


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●引渡されない中古マンションについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-d08f.html

●共同名義人が失踪した場合の変更について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-fb89.html

●6ヶ月前の退去予告と違約金と裁判について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-85c0.html

●マンション工事と説明について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-0ce7.html

●離婚して数年後の名義変更と財産分与について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-09af.html


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▼関西初 ゴルフコースに家が建てられる別荘地「佐用スターリゾート」に大野 晃貴彦
氏設計のモデルハウスをオープン
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-649e.html

▼株式会社タス、2010年12月期の1都3県賃貸住宅統計指標を発表~1都3県2011年の空室
率の見通し~
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/20101213132011-654a.html

▼『所有権方式』マンション港区シニア層に好評 分譲型シニアマンション「ザ・レジ
デンス白金スイート」第1期販売早期終了に伴い、第2期の前倒し販売開始のお知らせ
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/12-a24a.html

▼“受験生のための現地内覧会”を開催!大阪・京都の5ヶ所に、入学後の「お部屋探
し特設会場」設置 合格発表までの無料予約サービスも
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▼賃料6ヶ月無料・仲介手数料無料!『オフィスの広場』賃貸オフィス「フリーレント
6ヶ月キャンペーン」開催
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▼新築マンションの「2年目アフター点検」の専門チームを結成、一級建築士、マンシ
ョン管理士などがトータルにサポート
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▼国内400万軒以上の家に採用されている建築資材「デュポン(TM)タイベック(R)」のウ
ェブサイトを全面リニューアル~快適で長持ちする家づくりへの有益な情報サイトに~
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 只今、千葉県御宿に滞在しています。御宿地元の美味しいお店は無いかと探した所、
以前、突撃不動産業者さん取材レポートでもお世話になった、「リゾート物件専門・株
式会社ひまわり」の房総店さんのブログに載っていた、「炉ばた焼き おてて」さんで
家族で食事して、たいへん美味しかったので、また行って来ました。今回は、ぶりかま
を頂きました。とっても美味しかったです~♪

 また、千葉の富津にある、「竹岡式ラーメン」で有名な、「梅乃家」さんにも行って
来ました。こちらのラーメンはとっても特徴があって、一度見たら忘れられません!
詳しくは、日記をご覧下さい(^0^)/★ (草柳ちよ子)
http://www.facebook.com/note.php?note_id=147410631985767


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契約してから気づいたのでは遅い?

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今週寄せられた「調整池のある土地の説明義務について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-88e3.html
の相談者さんから、
「無料にも関わらず、すぐにご回答頂き、また内容についても非常に丁寧に記載されて
 いてビックリしました。不安な気持ちの中で、親身にアドバイスを頂けて、本当にう
 れしかったです。無償でここまでご対応頂けるのは素晴らしいことだと思います。本
 当にありがとうございました!!」
と、お便りをいただきました。

 実は、あとで追記メールで「調整池は、地下にあり、業者が管理している」と書いて
ありましたので、地下だから、最初気がつかなかったのか? とも思いましたが、業者
さんも、購入予定の土地の隣ですし、自身が管理しているなら尚のこと、契約前に、詳
細な説明をして頂きたかったですね。

 勿論、購入を検討される方も、ご自身で周辺環境を確認、調べておき、不明点を業者
に質問し相談いただく…など、充分検討してから、ご判断いただきたいものです。


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●敷金返還の時期について(東京・男性・30代)

 この度、賃借していた物件が競売により所有者変更になりました。当方は先方(新所
有者)から申し入れのあった6か月後の退去に従う予定です。それとは別に、旧所有者
へ支払った敷金についてですが、旧所有者は引き続き事業継続しており当方が支払った
敷金返還には応じるとのことでした。

 今回の相談はこの敷金返還期日についてなのですが、旧所有者は従前の契約書で締結
していた契約期日満了3か月後の支払いになるとのことでした。

 所有者変更により旧所有者との契約は消滅になったと考えており即時返還を求めたい
と考えております。アドバイスどうぞよろしくお願い致します。

┌───────────
│高原開発 涌井さん
└───────────

 あくまでも私見で有る事を最初にお断り申し上げます。所有者が変わったのだから、
賃貸借契約も終了したと考えるのも当然でしょう。その場合は、当然家賃の支払い先も
問題になるでしょうね。

 つまり、家賃の支払先が、賃貸借契約の貸主と言う事になるかと思います。旧所有者
と新所有者への契約の移行時期は、家賃の支払い変更の時期と考えるのが妥当かと思い
ます。


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●相続した借地上の建物の売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-da81.html

●公道に接していない土地の売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-b40a.html

●境界工事の工務店の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-e783.html

●店舗を借りる際のスケルトンについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-b967.html

●水道管の移設の義務と費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-e16c.html


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▼126部屋にカフェラウンジ、音楽スタジオ、ビジネスセンター等併設!これまでにな
いシェアハウス型サービスアパートメント『コンフォートたまプラーザ』3月1日OPEN
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/12631-9905.html

▼空中店舗開発事業のフィル・カンパニーが初のインキュベーション・オフィスをプロ
デュース~新橋駅前ビルに「フィル・ポート」3月1日(火)オープン~
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/31-ca29.html

▼日本初の賃貸マンション評価・検索サイト「wikirooms(ウィキルームス)」仲介手数
料無料検索機能を備え、2月16日からサービスを開始
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/wikirooms216-c3.html

▼大光電機、JCDと共同でデザインシンポジウム 東アジアのデザイン力集結<East G
athering TOKYO「NO BOUNDARY」>開催
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/jcdeast-gatheri.html

▼3月5日(土) 東京・浅草で開催の『在日中国人向け住宅フェア』参加企業を募集
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/35-c7b0.html

▼良い家を建てるための工務店選びの知恵とは? 新刊『そうか。こうやって木の家を
建てるのか。』(小学館) 2月22日(火)発売
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▼入居率99.8%のデザイナーズ賃貸マンション『エクセレンシア天神』セキュリティ面
を強化!入居者により安心な住まいを提供
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 男性の皆さん、普段、「俺」(オレ)って使ってるんでしょうか? というのは、
「振り込め詐欺(オレオレ詐欺)に気をつけましょう!」っていうメールがくる度に、
私の旦那様は、実家のご両親に「振り込め詐欺に気をつけてね」と電話しています。

 その時、必ず、「もしもし、僕だけど~」と言います。「オレオレ」じゃなくて、
「ぼくぼく」ですね。よく考えてみたら、彼は、うちの父親と話す時も「僕」だし、会
議などで話す時も「僕は…です」と話してます。私と話す時も「僕」です。

 たま~に、うっかり何かを捨てちゃった時とかは、とっさだからでしょうか、
「あっ! 今、オレの捨てたでしょ?(まだあるんだから捨てないで)」と、こういう
時は無意識に「オレ」が登場しますが。

 「僕」というと、へりくだってるような気がします。「オレ」だと「俺の主張」を先
に感じます。振り込め詐欺のせいでしょうか (^-^;)(草柳ちよ子)


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交渉は喧嘩ではまとまりません、冷静に!

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今週寄せられた「埋められた井戸の告知義務違反と仲介業者について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-d8af.html
の相談者さんから、
「迅速で丁寧なアドバイスにただただ感謝の言葉しかありません。家の購入を決意した
 時には、まさか自分たちの身にトラブルが起こるとは想像もしていなかったので、突
 然の出来事に怒りとパニック、不動産業界そのものへの不信感が募っていた矢先、こ
 のサイトを見つけ、すがるように相談させていただきました。自ら、県の建設課や宅
 建協会へも相談しましたが、ここで頂いたアドバイスが、家族での意思を固める最後
 のひと押しになりました。本当に本当に感謝しています。…(中略)…頂いたアドバ
 イスが無駄にならないようがんばります。貴サイトがもっともっと発展し、安心・更
 生な不動産取引が行われることを、心からお祈り申し上げます。本当にありがとうご
 ざいました」
と、お便りをいただきました。

 元売業者と仲介業者がいて、元売業者は、告知義務を怠ったことを認めたものの、仲
介業者の態度が許せないというご相談。感情的な対応をする仲介業者は、まだまだいる
のだなあと感じました。
 とはいえ、アドバイザーの涌井さんもアドバイスされてましたが、喧嘩腰でいては、
まとまるものもまとまりません。冷静に対応する姿勢が大切ですね。


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●借地に建てた家の解体について(福岡・男性・40代)

 土地を借りて家を建てていた場合で、家を解体する時の解体費は、建物の持ち主が全
額負担するものなのでしょうか。

┌───────────
│高原開発 涌井さん
└───────────

 私見ですが、賃借人側から、土地の返還を行う場合、
  1、建物の買取請求を地主に対して行う。
  2、借地権付建物として売却もしくは転貸を行う(要地主の承諾)
  3、建物を解体して更地で返す。
のいずれかを選択する事になろうかと思いますが、当然、3は一番負担が大きくなりま
すので、一般的には1から交渉を行います。

 但し、賃貸借契約書に賃借人の負担で更地にして返すと明記してありますと、それを
遵守する事になろうかと思います。


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●所有している私道の使い方について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-8e3d.html

●高齢者専用賃貸住宅の事業用定期借地契約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-461c.html

●私道と建築に関する印鑑証明の提出について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-d26f.html

●投資物件の購入と立退きについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-471f.html

●親族間売買と住宅ローンについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-7be5.html


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▼高級賃貸仲介のケン・コーポレーション、スマートフォン・iPad・携帯電話に対応し
 た賃貸物件情報サイトをオープン
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/ipad-8046.html

▼長野県を中心に、店舗設計、デザイン、施工を行う一級建築士事務所
 株式会社ワークスゼロ、様々なデザイン実績を凝縮、サイトリニューアルオープン
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-bc8b.html

▼東京都心高度商業地域マーケット情報(2011年2月期) 『成約条件推移・市場動向』
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/20112-dc6d.html

▼Facebookのリアル版住居「ソーシャルアパートメント」3月に関西初の京都でOPEN!
 関東圏内で絶大な人気を誇る“自発的な交流”住居施設が登場!
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/facebook20113op.html


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 先週の土曜日に、私の親を、別荘がある千葉県御宿町のホテルにご招待、宿泊しても
らい、一緒に海の幸を食べたり飲んだり、満喫しました。ちょっとした小旅行として、
喜んでもらえたかなあと思います。
http://www.facebook.com/note.php?note_id=144474312279399

 日曜日は、父が良く行く、焼きハマが食べられる、九十九里の「浜茶屋 向島」でお
昼を食べてきました。焼きハマグリもぷりぷりで美味しかったですが、生牡蠣や、アワ
ビなど、とっても美味しかったです! 
http://www.facebook.com/note.php?note_id=144477462279084

 この二日間、美味しいものを沢山食べて、楽しんでもらえて、良かった! 私の父は
今年還暦ですが、まだまだ若い! 元気で一緒に食べて飲んで旅行などに行けるよう、
自分ももっと頑張らなくちゃ!(草柳ちよ子)


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駐車場でも賃料滞納はあるんですね

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今週寄せられた「駐車場の賃料滞納について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/01/post-0d45.html
の相談者さんから、
「お忙しい中、有難うございました。何度も読み返して何をすべきかが良く、解りまし
た。市役所で無料の法律相談に申し込みました。去年の12月に一度、配達証明で荷物の
撤去、賃料の支払い、契約の解除などの文面を書いて相手に送っているので、契約書と
配達証明の紙と手紙を持って弁護士さんに相談したいと思っています。解り易くアドバ
イスを頂き有難うございました」
と、お便りをいただきました。

 この方の場合は、相談を投稿いただいた時点で、既に、自分で調べて、内容証明を借
主に送付していました。問題は、送ってはみたけれど、荷物はそのまま、滞納もそのま
まで、どのタイミングで、貸主として毅然とした態度=荷物を撤去したりしてよいのか
がわからなかったようです。

 破産はお気の毒ですが、駐車場代を滞納のまま、車や荷物を置きっ放しで、知らん振
り…というのは明らかに契約違反です。自分のしていることが、他人様に迷惑をかけて
いないか、切羽詰った周りが見えない状況だからこそ、考えなくてはと思います。


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●地デジアンテナの設置は貸主か、借主か?(京都・男性・30代)

 賃貸に出している家のことで皆さんの意見を聞かせてください。先日、賃貸を任せて
いる不動産会社から連絡があり、地デジのアンテナを設置してほしいといわれました。
費用は10万円前後掛かるらしいとのこと。
 
 インターネット等は回線がなければ借り主が自分で回線をつなぐと思うのですが、地
デジの場合はどうなのでしょうか。貸し主に義務があるのでしょうか。

┌───────────
│高原開発 涌井さん
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 私見ですが、大家さんは民法601条により、契約の目的にふさわしい状態で賃借人に
使用・収益させる義務がありますが、地デジのアンテナ設置が該当するかどうかは、疑
問が残ります。ただ、アンテナは普通のUHFで良い筈ですから、変更する必要は無いと
思いますが?流石にチューナーまで大家が負担する必要は無いと思います。

 とは言え、やはり入居者に対するサービスとして考えると地デジが映った方が良いの
は当然です。アンテナだけだと、それ程大きな出費でも無いので、大家が負担した方が
親切と言う事になると思います。


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●降雪地域マンションの駐車場の融雪設備について
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●売却における私道の通行料や誓約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-f3fc.html

●注文住宅の建築請負契約の解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-70e7.html

●駐車場の解約と返金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/01/post-0139.html

●建売、建築条件付、フリープランの仲介手数料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/01/post-4b7a.html


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▼四国初!不動産仲介手数料が最大無料になる不動産情報サイト
 『徳島とち住ま情報館』をオープン!
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/post-b670.html

▼国土交通省「平成22年度(第1回)住宅・建築物省CO2先導事業」採択 全141戸の環境
 配慮&子育て支援型マンション「アンビエンテ経堂」プロジェクト進行中
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/02/221co2141-b3ee.html

▼すり傷がつきにくく、美しさが長持ちするフローリングへ!お客様の声から誕生した
 フローリング保護施工、すり傷革命『ダイアフロアコーティング』新発売~
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/01/post-9154.html

▼南青山レンタルオフィス「IQBATOR (アイキュベーター)」
 会員の早期収益化をサポートするビジネスマッチング支援をスタート
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/01/iqbator-7467.html


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千葉県の保田にある、保田漁港でとれた魚料理を満喫できる、「ばんや」に、またまた
いってきました。観光客用に、定番メニューはありますが、大体が、その日の漁の内容
によって、メニューも値段も変わるのです。そこが醍醐味でもありますね!
http://www.facebook.com/note.php?note_id=143162945743869

海の幸続きで、千葉県君津市の、お寿司屋さん「やまでん」で、堪能してきました!
職人さんが握るお寿司は久方ぶりなので、盛り沢山頂いちゃいました!(草柳ちよ子)
http://www.facebook.com/note.php?note_id=143167745743389

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