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2011年7月

福岡の青山地建株式会社青山博秋さんのご紹介です!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 皆さん、先日の、土用の丑の日には、うなぎを食べられましたか? この土用の丑の
日、実は二の丑というのがあり、今年は8月2日です! それでスーパーなどで、広告が
出てるんですねー。
 というわけで、前回、食べられなかった方も、今回もバッチリ頂くわよの方も、皆さ
ん、夏の疲れを残さないように、美味しく頂いて、リフレッシュしてくださいね!

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 今回ご紹介させて頂きますのは、青山地建株式会社 青山博秋さん。ML、不動産相談
のアドバイザーとしてに参加いただいてます。
 九州、福岡の筑紫野・大野城・太宰府地区を「ふるさと」として生まれ育ってきた
からこそ、お客様に楽しく明るく安心して暮らしていただきたいと「信用」と「信頼」
で不動産をご提供できるよう、日々、ご活躍されていらっしゃいます。

 こちらが、青山地建さんのFacebookページです。
  http://www.facebook.com/aoyamachiken
何やら、黄色い丸いものが、ぽっぽ、ぽっぽ、言ってます。これは誰でしょう?
  http://www.yokasumai.net/poppo.html
 青山地建さんのキャラクター、機関車の「ぽっぽちゃん」です! 納得☆
  http://www.facebook.com/photo.php?fbid=189942857713508
店舗内にもいるようですし、そもそも会社の外観が、ご覧ください。
  http://www.facebook.com/photo.php?fbid=189944421046685
 青空が似合いますね~! 晴れ晴れと澄み渡った気持ちよい空をバックに、汽笛を
鳴らして、夢に向かって、楽しくお家探しができそうですよ!
 勿論、ぽっぽちゃん、お仕事もばっちりでーす!
  http://www.facebook.com/photo.php?fbid=208541482520312
 ぽっぽちゃんが、事務所を案内してくださってます。素敵な空間です~♪!
  http://www.facebook.com/photo.php?fbid=197975796910214
 また、ぽっぽちゃんが、普段、私達が知らなかった情報を教えてくれることも。
  http://www.facebook.com/photo.php?fbid=212642992110161

 このように、ぽっぽちゃんが大活躍して、皆様から可愛がられています♪
ですが、それだけではありません。サイト上に、社員さんだけではなく、代表取締役の
車掌さんが語っている貴重な映像がございます!! 私、見入っちゃいました。
下の方です、面白いです! 是非皆さん、ご覧ください! (^-^)/☆
  http://www.aoyamackn.co.jp/aisatsu.html


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┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
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●別荘地の売却と滞納している管理費について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-22c4.html

●マンション売却と告知義務について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-45b3.html

●マンションの補修とオプション工事とキャンセルについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-d804.html

●競売による所有者変更と敷金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-40ac.html


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●農転地の中古住宅の購入について(愛媛・男性・40代)

 現在、築六年の中古住宅購入を検討しています。その物件は、裁判所競売物件を不動
産会社が買い取ったものです。農地の転用地(農地所有者が娘のために分筆して提供し
ていたが自己破産され競売になりました)(地目は宅地)です。
 不動産会社はなにも告知していませんが、知り合いの話によると原則建て替え・増築
ができないとの条件がありとのこと(ただ、分家等資格者は協議により建て替え可能)

 この場合、改築(リフォーム)は法律でどの程度まで可能なのでしょうか? たとえ
ば、基礎が残っていれば可能なのか、柱や壁は残さないといけない…などの基準が知り
たいのです。また、この物件の場合、火事や地震などの災害で家が壊れたとき、もうこ
の家(土地)に住むことはできないのでしょうか?

 いろんなサイトなどを調べたのですが、農転地の中古住宅に関する具体的なことが分
からなかったので教えて下さい。よろしくお願いします。また、このような重要なこと
を告知もしてくれていない不動産屋を信用していいものなんでしょうか?

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、建築確認の必要なものは難しいと考えて下さい。建替えは勿論、用途変
更も難しいでしょう。リフォームは、内装(間取り変更も含む)や外装は可能でしょう。
 増築は、10㎡以内は建築確認が不必要なので可能です。風呂やトイレを増築したり、
部屋を大きくする程度は可能です。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 先日、旦那さんの誕生日でしたので、久々にゆっくりまったりしてきました。いつも
お仕事で忙しく働いているお父さん、お母さん。たまには、互いに労い、健康と今の暮
らしに感謝して、互いの存在の大切さを胸に、共に過ごす、語らう、食事する時間も大
事でしょうね。支えあって助け合うからこそ、夫婦、家族ですもんね!(草柳ちよ子)

▼飯能のレストラン アニバーサリーで、バースデーディナー♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=184885791575880

▼オススメ。シュークリニック 靴のマシモさんで、夏のサンダル♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=185837921480667

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名古屋の加門建築設計室、加門潤一さんのご紹介です!

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 先日、所用で、ある地域限定で、中古物件を探しました。単純に、中古住宅で、駐車
場があって、私道がからんでいないところ…が条件でしたのに(希望価格帯あり)、
その探してる地域は、駐車場が無い中古住宅が多い多い!(驚;)

 探しても探しても、駐車場が無くて、借地だったり、私道だったりと、これいいな♪
と思える物件が、みつかりませんでした(汗;)この地域の人達って、いったいぜんた
い、車、どうしてるんだろう…? 不思議!

 …と思ったら、自分が今住んでいる地域も、最近建てられた家以外の古いお家は、駐
車場無しのお家がほとんどで、近隣の駐車場はどこも満杯だったことを、スッカリ忘れ
てました。結局、どこも同じだったようです。トホホ。。。


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 今回ご紹介させて頂きますのは、愛知県名古屋市の住宅設計事務所、加門建築設計室
の、一級建築士、加門潤一さんです。建築士さんにお願いすると、敷居が高い、費用も
高い、要望をきいてもらえないのではないか…と、不安が募る方もいらっしゃるかと思
われます。
 ですが、クライアントさんとのご縁やタイミングを大切にし、話し合い、要望やご希
望を伺って、現実的な費用や工法などを念頭に入れて、二人三脚で家創りが行われてい
るようです。

 こちらが、Facebookページです。http://www.facebook.com/kamon.ads
現場の写真、報告記事も多いですが、設計士さんでも勉強会に参加されたり、
 http://www.facebook.com/note.php?note_id=203579143019072
 そういえば確実に見ているけど深く考えたこと無かったコレも設計士さんが作ってる
んだ! と意外な発見。
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=209744759069177
地盤改良の様子も発信くださってます。なかなか興味深いです!
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=197268780316775
 3月にオープンしたアクタス名古屋店の情報や、
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=201723853204601
 静岡は浜松名物の初体験日記も楽しめます。
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=195978263779160
 そして、地震による建築基準法について書かれています。
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=186935201350133

 愛知県木造住宅耐震診断員でもある加門さん。1995年の阪神大震災から3年後に建築
基準法が変わり、新潟中越地震の数年後にも、やはり、建築基準法が変わっているそう
で、今回の東北関東大震災の数年後、おそらく、基準法が変わるかもしれません。

 私達は法律で定められている範囲を遵守することにより守られ、安全で、より安らぎ
のもてる暮らしを望むことができる。変化していく法律に伴いながら、その時できる家
創りの最善が尽くせたら…と感じました。是非、ご覧になってください! (^-^)/☆


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●軟弱地盤の改良工事について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-6e29.html

●離婚後のローンの支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-435c.html

●名義変更と保証会社との契約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-0da8.html


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●商号変更に伴う賃貸名義変更について(東京・女性・30代)

 現在、会社名義で事務所を賃貸しています。おそらく、一般賃貸と呼ばれる形態かと
思われます(仲介に不動産屋、家賃は家主に直接振り込みをしています)。

 今回、会社商号変更があったため、契約者名義変更を不動産屋に届け出ました。契約
自体には何ら問題ないのですが、その名義変更手続に3万円も手数料がかかると言われ
ております。高すぎると思うのですが、相場はどれくらいなのでしょう? そもそも、
支払う必要があるのでしょうか? アドバイスお願いいたします。

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、名義変更料と言うよりは、仲介不動産業者の事務手数料のことを指して
いるのでないかと思います。簡単に言うと、
   ●書類作成料+諸経費(交通費・人件費)として、3万円請求された
ということになるかと思います。
 厳密に言いますと、契約書に明記してない事務手数料を支払う必要は無いでしょうが
支払わないと仲介業者が名義変更手続を行ってくれないということになると思います。
 不動産の賃貸借契約における仲介料は、契約時に家賃1ヶ月分だけを頂くだけですか
ら、たとえ、契約書一式を作成するだけとは言っても、賃借人の事情により契約書を変
更する手続きは、よほど良心的な会社でないと、無料では行わないでしょう。

 相場ですが、1~3万円程度とか家賃の10~20%程度としている業者が多いようです。
実費が基本ですから、作成書類の量や大家さんとの交通手段・距離・人件費の関係もあ
りますので、一概には言えないと思います。
 契約内容の変更手続きの事務手数料は、業法に定めた仲介手数料とは別のものですか
ら、お互いが納得すべき金額にするのが良いとは思いますが、
   ●最低でも人件費・交通費・書類作成費・消耗品費等を考慮した実費
は、必要かと思います。

 お互いに商売ですから、無料サービスということはあまり考えられないのではないで
しょうか? 3万円が高いかどうかは、ご相談内容からは断言はできませんが、諸事情
をご検討の上で高いと思われるのであれば、値引き(例えば2万円にして欲しいとか)
交渉を行えば良いと思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 昨日は、土用の丑の日、皆さん、うなぎは堪能されましたか? 涼しくなったり、む
し暑かったりと、体温調節が難しいですが、体力つけて、暑い夏を乗り切りましょう!
 恒例のFacebook日記も、気分転換に、お楽しみください~☆(草柳ちよ子)

▼昨日のうなぎは、美味しかった♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=183110981753361

▼沖縄の泡盛ともずくを使って、創作料理?!
http://www.facebook.com/note.php?note_id=182604888470637

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北九州市の住宅会社ハウステップ、小林誠さんのご紹介です!

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 仕事の打ち合わせで、千葉の外房から横浜へ、海ほたるを使って行きました。海ほた
るは、レストランやお土産屋、休憩所など沢山あって、平日でも人で賑わってました。
観光客の方々も多かったです。展望台では皆が海を背に笑顔でポーズをとってました。
 その後、長い長いトンネルを渡れば、神奈川県横浜市。レインボーブリッジを渡りま
したが、港の大きなコンテナや船や付近の工場を見て、これだけのものを建設するって
凄いなあ、、、としばし見いってしまいました。どれだけの人の手と、機械や時間、お
金が必要だったか。ちょっとした旅行気分を味わえたのでした。


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 今回ご紹介させて頂きますのは、建築士で、注文住宅とリノベーション・リフォーム
をされている、北九州市の住宅会社ハウステップの小林誠さんです。はじめての住まい
づくりに役立つ様々な情報を発信されていらっしゃいます。

 こちらが、Facebookページです。http://www.facebook.com/sumakoba
他の方がどのようなリフォームをされているのかって、とても気になりますし参考にな
ります。例えば、ドア、扉とか…。
 http://www.facebook.com/sumakoba/posts/154998314572082
 ウッドデッキが出来上がったとか…。
  http://www.facebook.com/sumakoba/posts/151947548210492
 大工さんとの木割の話しなど…。
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=231539820205774
木工作家さんのところで、貴重な日本ミツバチの蜂蜜しぼりを体験されたとか!!
  http://www.facebook.com/sumakoba/posts/155699577835289
 そして、地盤沈下などで傾いた家のリフォームについてなども。
  http://www.facebook.com/sumakoba/posts/137084969696750

 一級建築士であり、福祉住環境コーディネーターであり、住宅ローンアドバイザーで
もある小林さん。もともと、建築中のお客様へ報告する為に始めたそうですが、現場の
様子などをお届けするうちに、「家づくりの様子って面白いですね」というお声が増え
ているようです。是非、お気軽にご覧ください! (^-^)/☆


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●購入できなかった土地の測量費について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-ed73.html

●大家との直接契約と立退き料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-8570.html


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●業者に払う仲介手数料について(栃木・女性・40代)

 家を売却する為、不動産業者(専売契約はしていません)に依頼したところ、1週間
程するとネットワークを使い、他社にも情報を流して広く宣伝してもらうようにしてい
る。他社に仲介してもらうと手数料が余分にかかるので20万程上乗せしてもらえないか
と相談してきました。

 私は手数料については上限までしかお支払いするつもりはありませんので(頼んだ不
動産屋さんは両手)そこから何パーセント他社にお支払いするのかは、そちらで業者さ
ん同士でご相談下さい。と伝えました。
 すると相手の不動産業者は”そうするとこちらの儲けがほとんどなくなってしまうん
ですよね”とおっしゃいました。

 私的には仲介手数料を余分に払うよりは他の不動産会にもお願いするか、もしくは家
の価格を少し下げて早く売ってしまう方が良いと思っているのですが、この様な事(上
限以上を要求する)事はよくある事なのでしょうか?

 また、どうして儲けがなくなってしまうと言われたのか私にはよく分かりません。単
に片手になってしまうという意味なのでしょうか。宜しくお願い致します。

┌───────────
│高原開発・涌井さん
└───────────

 私見ですが、違法スレスレの行為で有り、その様な事は普通は有りません。一般媒介
契約書は締結されているのでしょうか。されていれば、手数料については明記されてい
る筈です。

 その業者につきましては、怪しい雰囲気を感じます。専任媒介契約を締結していない
ので有れば、その業者以外の別の不動産業者にも依頼される事をお薦め致します。


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 今週末より、東京(と言ってもほとんど埼玉)発→横浜で仕事のミーティング→千葉
の御宿の別荘へ→千葉の実家の墓参り…の、強行スケジュールです。誰が一番疲れるか
って、おそらく間違いなく、旦那さんの和彦さんでしょう(A^-^;) 
 さて、今週の取寄屋日記をご紹介しておきますね。(草柳ちよ子)

▼初マッコリ&韓国料理のチャプチェに舌鼓♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=177817752282684

▼初泡盛&沖縄料理惣菜で舌鼓♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=177399405657852

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ヤマダエステート株式会社・山田高志さん、アドバイスありがとうございます!

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 今週、マンションに関するご相談が多かったです。賃貸マンションの修繕について、
オーナーが負担するのか、借主が負担するのか。
 また、購入したマンションでの、聞かされていなかった共有部分でのシロアリ被害、
以前に買ってあったマンションを倉庫利用から部屋利用に変えようとしたところ、つい
ていて当然と思っていたものがついておらず、売主も倒産していた…など。

 マンションは、幾らでもリフォームすれば綺麗になるので売却もしやすく購入もしや
すいですが、やはり、専用部分と共有部分についての管理組合の規定や、瑕疵担保責任
の有無、部屋やマンション自体の構造など、後になって後悔する事の無いよう、値段や
外観で飛びつくのではなく、きちんと調べてからお求めになることをオススメします。


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●売主が立ちあわない測量と境界確認について(東京・女性・40代)

 今月、土地の実測売買契約。買い手は建売業者です。測量は買い手側の希望する測量
事務所に依頼することになり、測量の結果、公簿面積より小さかったと報告を受けまし
た。(約3㎡)測量図面の交付、測量士との現地確認や説明等はこれからなのですが、
詳細確認ができれば実測精算を行い減額に転ずることは契約に則った然るべきことと理
解しております。

 疑問に感じる点は、「測量にあたり売主の立会いは不要で、境界確認(書の取得?)
は所有権が買主に移ってから行います」という説明です。測量や境界確認は売主のやる
べきことであり、境界が確定できていないのに面積は確定するはずはなく、実測精算は
成立しないのではないでしょうか? 提案の手法は矛盾していると思うのです。

 売り手である私側の仲介業者には異議を唱えましたが、理解をしているのかも疑わし
いところです。(買い手側の希望をそのままお伝えしました。と言われました)メッセ
ンジャーと話をしても進まないので直接測量担当の方とお話しをすることになるのです
が、それにあたり何かアドバイスをいただけたら。と思います。

 また、そもそも買主に所有権が移ってから云々、という習慣はあるのでしょうか?
それは、どのようなケースで有りうるものなのでしょうか。宜しくお願いします。

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│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん
└─────────────────────

 境界確認とは、互いに隣接する土地の所有者同士が、その接続する筆界点を確認する
ものです。従って、測量士の行った測量は筆界が未定の現況測量図ということになりま
す。買い主が業者なので、それでもかまわないということなのでしょう。
 正式には質問者が疑問に思われるように境界確認未定の状態の地積による実測精算は
できないと思います。


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●賃貸マンションのドアの破損について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-e693.html

●マンションの共有部分のシロアリ被害について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-4997.html

●マンションの欠陥について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-d040.html

●私道と境界を越えているブロックについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/07/post-fb30.html

●リフォームのクレームについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/06/post-bc03.html


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 恒例の、Facebook日記です。暑さも本番になってきました。皆さんも、しっかり食べ
て、休息をきちんと取って、元気に毎日お過ごしくださいね!(草柳ちよ子)

 ▼美味しいおから!&ちよ子父の作ったジャガイモ♪
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=175437185854074

 ▼秩父 三千乃家さんで、韃靼蕎麦を食べてきました♪
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=174928649238261

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               発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

仙台の建拓エステートプランニング、二瓶誠志さんのご紹介!

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 今週寄せられた「水漏れの補修と損害賠償について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/06/post-3d71.html
の相談者さんから、
 「ありがとうございました。的確なアドバイスを頂戴し、頑張れる気分になってきま
  した。困ったときはまたお世話になろうと思います」
と、お便りをいただきました。

 雨漏り、水漏れのご相談は多いです。これから、突発的な強雨、強風、台風、洪水な
どが起る可能性が充分にあります。日頃から、部屋や建物で、変化が無いか見ておき、
少しでも異変があれば、大家さんや管理会社、建設会社に連絡、相談ください。


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┃ご投稿いただいた方々をご紹介させていただきます(JBA会員非会員を問いません)
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 今回ご紹介させて頂きますのは、仙台の建拓エステートプランニング、二瓶誠志さん
で、NPO法人化以前、かなり初期からMLなどに参加いただいておりました。
 多くの被災者が出た仙台、実は二瓶さんご自身も被災され、しかし、災害に負けずに
自らが復興支援の様子を配信くださっており、非常に勇気付けられます!!!

 まず、こちらをご覧ください。
  http://www.youtube.com/user/twinbottle
実際の津波の様子など、今後の防災意識と、避難の為の知識、私達の子供、孫、次の
世代の為にも将来役立てたい、いえ、今からでも教訓にしたい、貴重な映像です。

 復興に向けて、解体が進む中、仙台では、このようなことも…。
  http://www.facebook.com/sendai.fudousan/posts/202832046422517
  http://www.facebook.com/sendai.fudousan/posts/212675895438132
このままでは、土地を去ってゆく方が増えてしまうのではないかと心配もあります。

 そんな中、二瓶さんは…
 http://www.facebook.com/media/albums/?id=155434584495597
「津波被災自宅の復旧工程」のアルバムにて、被害にあったご自宅の様子と、復旧工事
の様子の写真が載っています。このように、三ヶ月が過ぎ、それぞれの方がそれぞれの
第一歩を踏み出されていることと思います。現地にいらっしゃる方がより肌で感じられ
ていること、必要とされていることなど、これからも発信いただければと思います!

 また、通常の業務においてもFacebookを活用された積極的な利用方法もされており、
例えば、ご自分の会社で扱っている賃貸物件単体のページを作り、地図や道案内、物件
の間取り図、写真、動画など載せていらっしゃいます。Facebookをされていない方でも
ご覧になることが出来ますし、googleやYahoo! さんの検索で「Facebook 仙台 賃貸」
で探すと、トップに出てきます。ぜひ、皆さんもご覧になってください (^-^)/

▼二瓶誠志 (Seishi Nihei 不動産コンサルタント)
  http://www.facebook.com/sendai.fudousan


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┃今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
┃会員以外のアドバイザーさんも歓迎します。
┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●売主が立ちあわない測量と境界確認について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/06/post-00ee.html

●立ち退き交渉後の、大家からの契約続行について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/06/post-9ec3.html

●事業用物件の原状回復について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/06/post-20f5.html

●リフォームのクレームについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/06/post-bc03.html

●大型バイク2台と駐輪場について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/06/post-4c84.html


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http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/06/com-2511.html


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 6月が終わり、7月になりました。7月にまだなってなかったんだ…と唖然とするくらい
この数日間、暑かったですね!!! エアコンの節電は心がけておりますが、我慢しす
ぎて、熱中症にならないよう、注意が必要ですね!
 さてさて、こんなものをGETしました。エアコンと併用して使って、節電、暑さ対策
に励みたいと思いまーす!(草柳ちよ子)
  http://www.facebook.com/note.php?note_id=168644766533316

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