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2011年8月

懐かしの突撃取材。秋田の木場株式会社さん!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 現在、メールマガジンサイトとなっている「家のタネ」ですが、以前、Fudosan.JPに
登録いただいている不動産業者さんの突撃取材! という企画で記事を作成、掲載して
いました。

 今は、その古い記事は、「みんなのレポート」としてコンテンツ分けしていますが、
先日、ひょんなことから、秋田の木場株式会社様からメールを頂戴し、若干、写真や
地図などを変更させていただきました。今でもきちんとご連絡くださるんだなあと嬉し
く、ありがたい気持ちでいっぱいです!

 というわけで、過去、見たよという方もいらっしゃるかもしれませんが、日常の業務
でお忙しい中、時間を割いてご協力いただき、私も一所懸命創りました、懐かしいので
再ピックアップ! 宜しければ、是非、皆さん、ご覧になってください!

 ▼秋田の木場株式会社さん http://report.ienotane.com/2008/07/post-bf84.html


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┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●地盤調査をしないで建築した土地の改良について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-bc6a.html

●宅地売却と等価交換について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-89e9.html

●入居前解約の敷金、礼金の返却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-0ffd.html

●大家負担の部屋修理と不動産会社の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-0ede.html

●家族間の駐車場使用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-0f29.html


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●専任媒介契約における成功報酬について(神奈川・男性・30代)

 昨年、自宅の売買に関し、事業者の方と専任媒介で、売買契約を行いました。そのお
力からか、当初の自宅査定価格より400万円ほど査定価格がアップしたと報告を受けま
した。法定手数料の金額をお支払いしたのですが、アップした400万円も2回に分けて、
全て成功報酬として支払わされました。

 こちらとしては、アップした分からの数%の報酬は払ってしかるべきだと考えてはい
たのですが、全額を成功報酬とされることは妥当なのでしょうか? もしかすると騙さ
れているような気もいたしますが、その辺が判りません。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 媒介の報酬金額は税込みで、
   ●売買金額の(3%+6万円)×1.05
ということになります。
 媒介契約とは別に不動産コンサル等の契約を締結している場合を除いて、また、売主
が事前に承諾している出張旅費、および広告宣伝費等の実費を除いては、報酬を受け取
ることはできません。

 投稿内容を読む限りは、不当な報酬の請求・受領にあたり、業法違反があると思われ
ます。なぜ400万円の全額を報酬として受領したのか、その説明を要求すべきでしょう。
その業者の説明の内容について、再度、ご相談いただければと思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 今回、以前ご紹介した、「突撃取材 不動産業者さん紹介レポート」を再ピックアッ
プさせていただきましたが、この記事、2008年に創ってますけれども、今更ながら、読
み返してみて、業者さんの言葉は、良いことが書いてありますね、なるほど~と唸って
しまいました! 

 それに比べて、編集部の箇所、自分で書い自分で読んで、恥ずかしいです(笑;)
ここでこの返しは無いだろうとか、もうちょっと別の視点、他の言葉でも良かったのに
な、今作れば、もっと違う書き方するのに、と苦笑いする箇所が多々あります。編集部
の言葉なんて、いっそ、いらなかったかなと、冷や汗たらたらですよ(^-^;) 

 この頃は、とにかく、この形が、自分で出来る、精一杯だったと思います。大切なの
は、その不動産業者さんの「心意気」といいますか「気持ち」や「取り組む姿勢」から
「人として誠実かどうか」を感じてもらえれば。少しでもご紹介、広報のお手伝いにな
れたらいいなと。こういう業者さんが増えれば、不動産トラブルも少なくなるのになー
と思います。(草柳ちよ子)

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Real Estate Cocoon(リアルエステートコクーン)さんのご紹介です!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 お盆休み、または夏休み、皆さん有意義にお過ごしになられましたか? これからお
休みをとられる方もいるかもしれませんね。

 私、15日の帰省ラッシュ真っ只中の日に、埼玉の秩父に日帰り温泉に行きました。案
の定、道路は混んでましたが、夜、お祭り&花火が上がっていたのです。そして、温泉
からの帰り、お祭り帰りの車の大渋滞にはまり、40分も動けず状態でした。
 ネットの道路混雑情報、確認した時は赤くなってなかったのに~! 10分経ってから
ようやく赤くなってましたよ(遅いよ、トホホ。。)

 この時、ふと思ったのは、地震や津波が来て、皆が一斉に車で避難したら、こんなふ
うに動かなくなるのかなと…。ちょっとゾッとしました。

 車はとても便利なものですが、道路は限られており、想定以上の混雑が出来る可能性
もあるということを、頭の片隅においておく必要があるかもしれませんね。


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┃不動産ネット(Fudosan.ne.jp)より 不動産関係者の自己紹介のネットワーク
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┃このコーナーは、Facebookで運営している「不動産ネット(Fudosan.ne.jp)」に、
┃ご投稿いただいた方々をご紹介させていただきます(JBA会員非会員を問いません)
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 今回ご紹介させて頂きますのは、埼玉県春日部市にあるReal Estate Cocoon(リアル
エステートコクーン)さんです。越谷市の新築住宅・不動産を仲介手数料最大無料でご
紹介しています。

 こちらが、Facebookページです。http://www.facebook.com/realcocoon
社長さんと、助手の津島清子さんのお二方で、更新されています。サイトでブログも書
きながら、Facebookページもこまめに更新していて、読者数も多く、賑やかです!

 不動産業者さんは、どっち派の方が多いでしょうね?
 http://www.facebook.com/realcocoon/posts/256724664356317
 自宅でお留守番しているペットちゃん達は大丈夫ですか?!
  http://www.facebook.com/realcocoon/posts/256200517742065
 サイト更新もまめまめです! 家やお庭のように常に手をかけてらっしゃいます。
 http://www.facebook.com/realcocoon/posts/219786721400673
 不動産業者さんは常備品でしょう携帯の最新情報や、
  http://www.facebook.com/realcocoon/posts/255350704493713
 メール一度もバックアップしていない不動産業者さんも多いのでは?
  http://www.facebook.com/realcocoon/posts/259292644099519
 そんな大きさ、嫌です…とマニアには言われそうな新発見やら
  http://www.facebook.com/realcocoon/posts/254273151268135

 なかなか目の付け所がユニークで楽しい記事が多いですが、不動産屋さんですので
  http://www.facebook.com/realcocoon?sk=app_2392950137
 このように、扱っている物件の動画などもわかりやすく丁寧にご紹介されています。

 Facebookページや、ブログを拝見していると、不動産屋さんだということを忘れそう
になりますが、れっきとした不動産業者さんです。 住宅ローンアドバイザー、2級ファ
イナンシャルプランニング技能士等の資格を持ち、各種ご相談に応じていただけます。

 Cocoon(コクーン)には「繭(まゆ)」「居心地のいい家」という意味があるそうで
す。住む方が心安らぐ、穏やかに気持ち良く居られる家探しのお手伝いをすべく、個々
のお客様の立場に立って、いちエージェントとして信頼いただけるよう努められていま
す。

 毎日どこかで地震があり、お家探しも不安な方が多いかもしれませんが、親身に丁寧
にお話しいただけることと思います。東武伊勢崎線春日駅徒歩4分。越谷地域でお探し
の方は、是非、Facebookページや、サイトを参考になさってくださいね!(^-^)/☆


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●水漏れ工事と営業補償について(大阪・男性・40代)

 現在ビルの地下1階で飲食店を営業しています。1日平均15万円ぐらいの売上です。
私たちが営業を始める前から地下2階に水が漏れていたらしいのですが、今度其処を工
事するため営業を休まなければなりません。

 その時の営業補償を受ける権利、家賃の日割引を受ける権利はあるのでしょうか?
またもめたときはどうすればよいのでしょうか?

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、基本は、業務用賃貸借契約書の内容によりますので、ご確認願います。
売上を単純に請求する事は無理が有ると思います。

 一般的に、管理ミスにより休業せざるを得なくなった場合は、荒利分(売上平均-仕
入れ平均)から休業中に使わない経費を差し引いた分は請求出来ると思います。当然、
根拠となる計算書(決算書等含む)の提示は必要かとも思います。

 また、賃貸人・賃借人のどちらかが、火災保険の一種で、店舗総合保険に入っていれ
ば、営業補償(荒利分)される事も有ると思います。保険の場合は、多分タフな交渉と
なるかとも思います。


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●住宅の親族間売買について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-a325.html

●中古住宅の境界と再建築について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-553c.html

●兄弟間の土地名義変更について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-3c20.html

●借り店舗と水道管について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-ae45.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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│【Twitter】... http://twitter.com/npojba/
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 不動産業者さんや建築、設計関係の方で、Facebookで自社ページを有効にお使いなさ
っている方々を、随時ご紹介させていただいております。物件の紹介や宣伝のみだけで
はなく、その方の人柄、会社の誠実さなどがにじみ出ていると、見ていてとても面白く
参考にさせていただき、安心して見ることができますね。

 メルマガをお読み頂いている皆様で、Facebookをされている方は、是非、「不動産ネ
ット」に「いいね!」を押して頂いて、自己紹介、Facebookページの宣伝、広報にお役
立てください。

 また、JBA会員になっていただいている皆様。Facebookをされている、いないに関わら
ず、今後、取材や、ご紹介などできればと思っております。「これやりたい!」という
ご意見、ご要望などございましたら、是非、お聞かせください(^0^)/☆(草柳ちよ子)

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               発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

ヤマダエステート株式会社 山田高志さん、アドバイスありがとうございます!

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 今週寄せられた「公道に面していない古家付き土地の売却について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-40fe.html
の相談者さんから、
 「そうですね。不動産屋さんを何件でもあたってみます。エネルギーのいることです
 が やってみます。励ましていただいてありがとうございました。とても心強い思い
 です。本当にありがとうございました」
と、お便りをいただきました。

 実は、なかなか売れずに、値段が下がっていく物件というものも意外に多いように思
います。貸したくても借手がいない、手をかけたくても資金が無い、またはお金をかけ
たくない、故に投資物件としての売却も難しい、下取りもいただけないと、所有者がご
高齢になるにつれ、物件も年を経ますから、これからも似た相談が続くと思われます。
 不動産業者さんが、それぞれの立場、知識、経験から、相手の方の立場にたったご相
談に応じていただければなと感じます。


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●公道に面していない古家付き土地の売却について(福岡・女性・50代)

 福岡県北九州市の者です。昭和41年に亡くなった父が購入した古家付き土地を売りた
いのですが道路の問題で売ることが絶望的だと判明しました。二方が私道の角地で公道
に全然面していないのです。自宅の左隣、二年くらい前には上と(山手なので坂道で傾
斜あり)下に家がもう建っていますが その時も私道の境界線を測量されました。

 公道に面していないと土地の価値がかなり下がり、それだけではなく、もしこの土地
を買ってくれる人がいても銀行はお金を貸してくれないそうです。つまりローンがくめ
ないということです。もうどうしようもないのでしょうか? 何とか売る方法はないも
のでしょうか?

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│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん
└────────────────────

 土地は公道に面していなくとも売却はできます。二方が私道に面しているとなれば、
その私道の所有者が誰なのか、又その私道が役所から認定されている道路なのかを確認
する必要があります。

 もし私道が役所から認定されていない道路の場合は、道路の所有者の通行承諾がとれ
るのかを確認する必要があります。当該土地所在地の市役所の建築課に相談することを
お薦め致します。


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●借り店舗と水道管について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-ae45.html

●飲食店での水漏れ被害の賠償について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-008e.html

●私道使用の覚書きと通行料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-a342.html

●賃貸店舗の家賃滞納と退去要請と保証料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-14fa.html


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┃イベント&プレスリリース  http://pr.buyers-agent.or.jp/
┃お寄せいただいた情報を掲載しています。
┃掲載希望の方は info@buyers-agent.or.jp までご連絡ください。
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▼「不動産販促ムービー」コンテンツ制作をリリース。不動産販促ムービーコンテンツ
制作と内装、外観撮影等を同時に撮影出来るのは、ブリッジが先駆けです。
http://pr.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-84de.html


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 ヤマダエステート株式会社の山田さんより、不動産相談にアドバイスコメントをお寄
せいただきました。誠にありがとうございます!

 Fudosan.JPでは、引き続き、JBA会員の皆様、最近ご無沙汰になってしまってますが、
以前よりアドバイス投稿頂いたり、メルマガ購読頂いている、不動産業者さんからの
アドバイス投稿を募集中です。

 お名前(匿名不可)と会社名、メールアドレス、会社のサイトURLをご明記の上、該
当ページ(ブログになっています)のコメント欄よりご投稿ください。確認後、掲載
させて頂きます。どうぞ宜しくお願いいたします(^-^)/☆(草柳ちよ子)

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京都のRSTウィルホームの青松龍雄さんのご紹介です!

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 不動産相談で、二部屋を一部屋として借りたい、敷金や更新料、仲介手数料は一部屋
ぶんのみで契約したいというご相談がありましたが、7月15日に、更新料返還請求訴訟
の最高裁判所での判決が出ていますね。

 私も昔、賃貸アパートを借りたことがありましたが、敷金は先に払って渡しておいて
汚したらそのお金を使って手直しして、使わなかった分は返還されるよと契約の時に
聞いてましたので納得しましたが、そういえば更新料って、何の為に支払うのか、考え
たり疑問に思ったことがありませんでした。そういうものなんだろう、くらいにしか。
単純に、大家さんに「また今年もお世話になります」という意味のお金かなと。

 この判決を元に、自分の場合はどうなんだろうと、今後も更新料についてのご相談が
寄せられるものと思います。


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┃ご投稿いただいた方々をご紹介させていただきます(JBA会員非会員を問いません)
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 今回ご紹介させて頂きますのは、京都府京都市にあるRST ウィルホームの、青松龍雄
さんです。マンション・土地・戸建・収益事業用不動産の売買・仲介業務がメイン。ご
夫婦とお子供さん4人とおばあちゃんが営業(?)スタッフのアットホームな会社です。

 こちらが、Facebookページです。http://www.facebook.com/willhomecom
京都というと、観光の町の印象が大きく、有名なお寺やお店はテレビや雑誌で見たり、
実際に行かれた方も多いと思いますが、現地に住んでいる方でないと、京都のお住まい
って、どんなんだろう? とイマイチ、ピンときませんね。RST ウィルホームさんが物
件紹介をされているので、京都でもマンシションがあり、こういう土地が売ってるのか
と興味深く、ご覧いただけます。

 他には、こんなほほえましい記事や
 http://www.facebook.com/willhomecom/posts/257764744238011
 夏といえば、甲子園ですね!
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/256805347667284
 あ、やっぱり、気分転換に回ったりするのねなど(笑)
 http://www.facebook.com/willhomecom/posts/255171474497338
 京都の不動産屋さんの日常のひとコマ。
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/255098574504628
 祇園際の様子や
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/254230167924802
 美味しい穴場スポットも?!
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/254211921259960

 青松さんは、家庭菜園をされていて、今年はゴーヤが豊作だったそうです。
  http://www.facebook.com/willhomecom/posts/253505494663936
暑い夏でも、一所懸命、工夫しながら水やりを欠かしません。七夕には、こんな素敵な
光景が…。
 http://www.facebook.com/willhomecom/posts/241680072518319

 今年は、ずっと地震が続いて、日本だけでなく世界各地で様々な現象が起きてます。
お花も野菜も水だけじゃなく、土(肥料)も日光も大事、虫に食われたら治療し、植え
替えたり何かと手間も時間も労力もかかります。子育ても同様ですね。地球規模でも同
じことがいえるでしょう。地球から自然の恵みを頂いて、与えられて、生きていること
を再認識する時期かもしれません。控えめながら、実直で誠実な日常とお仕事の様子が
垣間見れます。皆さんも、是非、ご覧になってください! (^-^)/☆


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●2部屋借りる場合の仲介手数料や家賃について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-0304.html

●私道使用の覚書きと通行料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-a342.html

●離婚と連帯債務と贈与について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-6583.html

●賃貸店舗の家賃滞納と退去要請と保証料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-14fa.html


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●購入できなかった土地の測量費について(三重・男性・30代)

 このたび、土地を購入して家を建築することになりました。ある不動産屋の広告には
「農地転用必要」「宅地向け」「即時引き渡し可」と書いてあり、農転が必要で即時?
と思ったのですが、2か月前に「買付証明書」を出して、農地転用をお願いして、農地
→雑種地にしてから契約と言う話になりました。

 しかし、最近になって「売りたくない」という売主からの話があり、調べてもらった
ら相続放棄が揉めている様子とわかりました。亡くなられたおじい様の土地だったよう
で、広告に出す前に相続していなかったらしいのです。不動産屋も確認していなかった
みたいです。

 売主さんとしては素人なので仕方ないとして、不動産のプロである不動産屋の対応に
ものすごく不快です。相続が完了していない土地を売りに出すことは詐欺みたいな感じ
がします。「即時引き渡し可」の広告も嘘で、それを信じて二カ月以上待って、結局ダ
メになり年末のローン控除にも間に合わなくなりました。

 「買付証明書」だけの取引だけなのですが、今回みたいな明らかに不動産業者のミス
や嘘の広告で取引出来なくなった事に対して、こちらが測量に掛った費用などは請求で
きるのでしょうか?

┌────────────────────
│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん
└────────────────────

 不動産の広告は販売できない物は、掲載してはならないとなっています。従って、
その物件を掲載した業者と売り主には、掲載した責任があります。
 測量費を自費で負担されたならば、その費用を回収する為には、民事訴訟をする必要
があると思われます。簡易裁判所に相談されることお勧め致します。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 八月、蝉が鳴いています。あちこちで盆踊り、納涼祭りなど行われますね。花火も各
地であげられています。皆さんは、遊びに行ったり、ご覧になられたりしていますか?
 日本のお祭りには、「地球から頂いた、与えられた恩恵に感謝して神様に御礼を申し
上げる、捧げる」という意味合いが多いですね。
 田舎に帰省される方もいらっしゃるでしょう。ご先祖様や土地を守る神様なども、今
を暮らす私達人間ひとりひとりが、喜んで笑っている姿を見て、一緒になって喜んでい
ただけるかもしれませんね。
 週末、台風が近づいていますので、どうぞお気をつけください!(草柳ちよ子)

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