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2011年9月

防災危険区域は、開発許可がおりるの?

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 先週のメルマガで不動産相談が来ない、フォームの不具合かもとお伝えしましたが、
不具合ではなく、きちんと届いていたのが、サーバーの方でなぜか迷惑メール扱いに
なっていたことがわかりました! 解除したら無事に全部届くようになりました。
 お騒がせ、ご心配おかけしてしまい申し訳ありませんでしたm(__)m 
以後、気をつけたいと思います!

 この為、今週、沢山の相談が寄せられております。アドバイザーの皆様、是非、アド
バイスを投稿いただけますと、大変ありがたいです。どうぞ宜しくお願いいたします☆


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┃今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
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┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●換地の埋蔵物の調査について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-597d.html

●防災危険区域だった土地の契約解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-9dfb.html

●位置指定道路の使用と所有権の譲渡について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-79d8.html

●私道の相続と下水管設置について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f359.html

●隣家との間の土留めのブロック塀とセットバックについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-4d56.html

●敷地内を通行していく隣家について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f0dd.html

●古家付土地の売主責任免責について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-5f8f.html

●借り店舗の工事中の水漏れについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-dbdb.html

●親族間の家屋売買について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f0f7.html

●借地の購入価格の出し方について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-98f1.html

●借地の更地返還と建物買取交渉について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f0bc.html

●地主からの退去要請について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-8920.html

●親がサインした明け渡しについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-5e22.html

●隣家の建て替えによる日照について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-3bfe.html


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 今週寄せられた「借り店舗の工事中の水漏れについて」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-dbdb.html
の相談者さんから、
 「今回の私の質問に対して、ご丁寧に回答していただき感謝申し上げます。勉強しな
  ければならないことが多いのに驚いています。さらに、今回は相談できるところの
  情報を教えていただき、大変助かりました。素人の相談にここまで詳しく回答を下
  さり、しかも翌日にいただけるとは感激でした。このサイト運営の考え方(モット
  ー)には脱帽します。ますますのご発展を祈ります」
と、お便りをいただきました。

 事業主としてお店を借りる場合、借主も貸主も、いち経営者として、互いに要求でき
る権利、課せられる義務、果たすべき責任について、双方が納得、了承、自覚した上で
契約を結ぶことが望ましいのですが、なかなかそこまで考えてる方は少ないような気が
します。
 責任者は自分であり、責任をまっとうする必要があるのですから、どんな事態になっ
ても動けるよう、ある程度は想定しておかなければなりません。とはいえ、もし自分が
建物を借りてお店を出すとなれば、内装、外装、看板やメニューなど、そちらに係りき
り、必死で、工事中にトラブルが起きるなんて夢にも思わない、想定してませんね。
 いつ何が起っても動けるようにするって、文章で書くのは簡単ですが、実際はとても
難しいですね。(草柳ちよ子)

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台風北上、お気をつけください!

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 Fudosan.JPサポートです。不動産相談ですが、サイト上の投稿フォームよりご記入、
ご投稿いただく形式で今まで、日々、ご相談を受け付けてきましたが、この二週間、全
く相談投稿が無かった為、念の為、フォームよりテスト投稿してみたところ、
CGIが正常に起動していないことが判明しました。

 只今、原因を調査中ですが、復旧の目処が立っていません。また、不動産メルマガの
発行が遅くなりまして申し訳ございませんでした。

 原因が判明次第、フォームの作り変え、または投稿方法の改善作業を行い、正常な動
作確認完了後、サイト上で結果をお知らせさせていただきます。ご利用いただく皆様に
は、ご迷惑をおかけしてしまい誠に申し訳ございません。暫くお待ちくださいます様、
どうぞ宜しくお願いいたします。


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●売却に伴う借地権の契約について(千葉・男性・40代)

 親から相続した土地があり、A氏(他人)に貸しており、A氏はそこに建物を所有して
います。土地貸借契約は数十年前に旧借地法において行われたものです。先日、A氏か
ら建物をB氏(第三者)に売却したいとの申し出がありました。当方は承諾する方向で
承諾料の検討などを進めています。

 そこで、A氏からB氏への建物売却(借地権売却)後、当方とB氏とで取り交す契約に
ついて、旧借地法によるのでしょうか、あるいは現借地借家法でしょうか?
 もしくは、B氏とのあいだでの新規の契約締結は不要で、当方とA氏との契約をB氏が
自動的に引き継ぐことになるのでしょうか? よろしくお願いします。

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、地主である貴方が借地上の建物の売買を承諾した場合、貴方と新しい
B氏との借地契約を、旧法の引継ぎで行うか、それとも新借地借家法で行うか、更には
新法の定期借地契約で行うかは、当事者間の問題であり、どちらが好ましいかは断言で
きるものではありませんし、どちらで契約しなければいけないというものでは無いと思
います。
 貴方に支払う承諾料をAが負担するのか、それともBが負担するのかによっても事情は
かなり変るでしょう。

 今回のご相談に関しては、かなりケースバイケースになると考えられます。近隣の借
地契約に詳しい知り合いの不動産にご相談されてはいかがでしょうか。知り合いの業者
がいない場合は、お近くの宅建協会の支部等にお尋ねになれば、業者の一覧表ももらえ
るはずです。


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 台風15号が日本列島を北上中です。非常に強く激しい雨そして風を伴うようです。
通勤途中、仕事中の移動など、お車をお使いになられる方は充分お気をつけください。
 昨日、用事で海沿いから町へ、そして山合いを抜けて戻る運転をしましたが、さっき
まで降っていたのに急にやみ、やんでいたのに突然豪雨で、前は見えず、道路は冠水と
本当にヒヤヒヤしました。特に山間の道は、がけ崩れが怖いです。

 愛知や岐阜などでも一時100万人に避難勧告が出されたようですが、避難したものの、
学校などで人が溢れ収容しきれず、別の場所、もっと高い場所に移動するなどの混乱も
あったようです。
 台風の被害は、ダムの決壊、河川の氾濫、洪水、高波など、普段思いもしなかった危
険がいっぱいです。皆さん、自分の家、仕事場所周辺での避難場所や、どこが高いか
(崩れないような固い地盤)等、日頃より確認、話し合って、ご注意ください。
(草柳ちよ子)

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解除すると違約金なの?!

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 今週寄せられた「売れない中古住宅と業者買取りについて」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f903.html
の相談者さんから、
 「早速のお返事ありがとうございました。契約書を確認しましたところ、成功時と同
  額の違約金が発生すると書かれていました。専任媒介を解約する前にもう少し不動
  産屋さんと話し合ってみようと思います。無料なのにこんなに丁寧なお返事をいた
  だけて大変感謝しております。売却に向けてがんばります。有難うございました」
と、お便りをいただきました。

 専任媒介契約を解除するには違約金を払う必要があると書いてあると受け取っている
ように感じましたので、
 「違約金についてですが、あなたが、今の業者に内緒にして、他の業者を仲介して売
  買契約を結んだり、別の業者と専任契約を結んでそちらで見つけた方と売買契約を
  結ぶ、という場合の違約金の支払いではないかと思われます。あなたが自分から、
  専任契約を解除したいと申し出ることは可能であり、解除の際に発生する支払いを
  差しているのではないと思われます。よくご確認いただき、(「専任媒介 解除 
  違約金」でネット検索してみると、同様事案が沢山でますのでご参照ください。)
  万が一要求された場合は、何に対しての請求なのか、内訳や明細をきちんと伺い、
  納得が行かない場合は、宅建協会などにご相談されることをお勧めします」
とお返事させていただきました。
 私も、この相談を受けるまで、違約金の支払いは必要ないと思っていたので、調べさ
せていただきました。どうも誤解を招きやすい、判断が難しい書き方だなと感じます。


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●建築条件付き土地の契約と白紙解除とローン減税について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-0f7e.html

●中古住宅のジェットバスの不具合修繕について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-a217.html

●売れない中古住宅と業者買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f903.html

●借地権付き建物の地主への売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-11bd.html

●貸し地の借地権の買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-4f59.html


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●保証人変更の際の手数料について(大阪・男性・20代)

 賃貸物件の保証人変更についてお伺いしたいのですが、個人の保証人から別の個人の
保証人に変更の際、不動産業者に対して変更にかかる手数料的なものを払うことがある
のでしょうか? 家賃の1月分との話なのですが、それは妥当な物なのでしょうか?
なにぶん知識がないものでよろしくお願いいたします

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、通常は、無料が多いと思います。手数料等については業法で、新規契約
の締結で、家賃一カ月分の手数料、契約の更新手数料は更新後家賃の半月分となってい
ます。
 ただ、保証人の変更は、契約書の報告義務にも記載されていることが多いと思います
ので、もし事務手数料を取るので有れば、契約書等に明記しておくべきだと思います。
その場合でも、家賃半額が妥当で、一か月分は違法性が高いと思います。

 それと、契約書の作り直しに伴う手数料等については、依頼した人が支払うのが妥当
という法解釈が一般的です。借主が依頼したという考え方で有れば、更新後家賃の半月
分は借主負担に出来るかもしれません。然し、借主側から契約書の作り直しが必要とも
思えません。(当社の場合は保証人引受承諾書の作成と、契約書の訂正のみで対応して
います)

 契約書の作り直しを必要としているのが、貸主であれば貸主が負担すべきですし、契
約書の作り直しを不動産業者が必要としているのであれば、不動産業者が負担すべき経
費とするのが、一般的な法解釈に沿った考え方でしょう。

 私で有れば、契約書に明記されていない事、借主は契約書の作り直しを依頼せず訂正
で良いこと、その2点を理由に支払いません。もし、どうしても貸主が契約書の作り直
しを求めたら、その場合は、家賃の半月分を折半し、家賃の1/4の負担で交渉すると思
います。また、不動産業者がどうしても作り直しを求めたら、やはり、家賃の1/4の負
担で交渉すると思います。


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現在、千葉の御宿に滞在して仕事をしています。何も約束もしていないのに、バッタリ
知り会いの作家さんに会いまして、そのままランチをしたり、お家でお茶を飲ませてい
ただいたりして楽しい時間を過ごして、寛ぎました♪

その翌日に、急遽、用事があって千葉に出向きまして、父から野菜などもらいました。
その帰り道、20代の時に勤めていた会社の上司を、ふと思出だして。。。続きはこちら
から、どうぞ♪ http://www.facebook.com/note.php?note_id=210847858975377
(草柳ちよ子)

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台風が進んでいます、皆さんお気をつけて!

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 早いもので、9月となりました。今年もあと4ヶ月です。9月1日は防災の日でしたね。
町や地域、ビルや企業単位などで防災訓練など行われたか思います。
 確実に言えることは「想定外」ということはない、ということですね。人間が思って
いる以上のことが起る可能性が充分にある、ということ。どこの場所でどんな自然現象
にあうかによりますが、どこに居たとしても、その時できる備えをしっかりできるよう
早めに危険を察知できるよう、常日頃から、心がけることでしょうね。

 強い台風が日本を進行していきます、扱っている管理物件など被害が無いよう、不動
産業者さんも、気が気でないでしょう。地域が離れていても、先日の群馬のように、風
が山に当たって激しい雨が局地的に降ることもあるようです。強風、豪雨対策に備え、
どうぞ皆様、お気をつけて、今週末をお過ごしください!


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●賃貸マンション水漏れ修理対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-5e60.html

●瑕疵担保責任の雨漏りの定義について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-35b4.html

●地盤調査をしないで建築した土地の改良について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-bc6a.html

●宅地売却と等価交換について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/08/post-89e9.html


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●水漏れがあるかもしれないという条件の物件の水漏れについて(京都・男性・20代)

 もともと、水が漏れるかもしれないという物件をかりています。その為わずかですが
賃料も安く設定してあったみたいです。が、引越しそうそう水漏れがあり、数回の水漏
れの末、雨漏りということで、外壁補修してもらいましたが、水漏れがとまりません。

 工務店さんに話を聞いたところ、どうやら上の階の部屋からの水漏れ(配管等)では
ないかという見解だそうです。が、寝たきりの方が住んでおられるらしく。どいてもら
い、床をはがして原因を調べることができないそうです。最近になって、ほぼ毎日バケ
ツ0.5~1杯ほどの水がある部屋の多個所からもれています。

 もともと。水漏れするかもしれないということで、多少家賃が安い物件だったのです
が、漏れるかもしれないというレベルではない状況で。壁伝いに流れ落ちる床に広がる
水をふき取る日々。さすがに一部屋使えない状況にうんざりです。
 しかも、このままなら、上の階の部屋の住人が退去するまで、なおらないかもしれな
いという状況。水漏れがあるかもしれない。という条件で借りましたが、あまりにひど
すぎる。と思います。あきらめるしかないのでしょうか?

 引越し費用を大家に負担してもらえばという声も頂きました。それが可能かどうか。
もし可能ならば、どこまで負担してもらえるのか。教えてほしいです。よろしくお願い
します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、住居としての目的が達成できないと言う事で、基本は大家が修理すべき
なのですが、大家は事前の承諾を得ていると主張するのは目に見えていますので、個人
間の交渉で、引っ越し費用の負担を引き出すのはかなり難しいと思います。

 知り合いの不動産業者や弁護士を間に入れれば、引越し費用を大家に負担してもらう
事も可能だと思います。但し、弁護士の場合は費用と比較検討する必要が有ると思いま
す。取り敢えずは、行政・弁護士協会等の行っている法律無料相談に行かれては如何で
しょうか。


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 現在、千葉の外房、御宿にて休暇&仕事をしています。一昨日の夜、御宿や勝浦、
鴨川近辺の海沿いを車で走りましたら、波が異様に高く、道路から見て、波打ち際がと
ても近づいているように見えました。これって大丈夫?! と少しゾッとしました。
 海のすぐ近くにあるホテルやレストラン、商店、民家など、普通にあります。何かあ
ったら、皆さん、どこに避難するのだろうかと、少し心配になりました。

 勿論、地元で住んでいる方々は、当然わかっていらっしゃるとは思いますが、観光や
旅行などで一時的に来ている方達は、事前に調べておかないとわからないよなあと感じ
ました。あと、防災無線というか、スピーカーから聴こえて来る役場の方の放送等も、
日頃からきちんと聞いておく様にしなくちゃなあと感じました。(草柳ちよ子)

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