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解除すると違約金なの?!

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 今週寄せられた「売れない中古住宅と業者買取りについて」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f903.html
の相談者さんから、
 「早速のお返事ありがとうございました。契約書を確認しましたところ、成功時と同
  額の違約金が発生すると書かれていました。専任媒介を解約する前にもう少し不動
  産屋さんと話し合ってみようと思います。無料なのにこんなに丁寧なお返事をいた
  だけて大変感謝しております。売却に向けてがんばります。有難うございました」
と、お便りをいただきました。

 専任媒介契約を解除するには違約金を払う必要があると書いてあると受け取っている
ように感じましたので、
 「違約金についてですが、あなたが、今の業者に内緒にして、他の業者を仲介して売
  買契約を結んだり、別の業者と専任契約を結んでそちらで見つけた方と売買契約を
  結ぶ、という場合の違約金の支払いではないかと思われます。あなたが自分から、
  専任契約を解除したいと申し出ることは可能であり、解除の際に発生する支払いを
  差しているのではないと思われます。よくご確認いただき、(「専任媒介 解除 
  違約金」でネット検索してみると、同様事案が沢山でますのでご参照ください。)
  万が一要求された場合は、何に対しての請求なのか、内訳や明細をきちんと伺い、
  納得が行かない場合は、宅建協会などにご相談されることをお勧めします」
とお返事させていただきました。
 私も、この相談を受けるまで、違約金の支払いは必要ないと思っていたので、調べさ
せていただきました。どうも誤解を招きやすい、判断が難しい書き方だなと感じます。


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┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
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●建築条件付き土地の契約と白紙解除とローン減税について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-0f7e.html

●中古住宅のジェットバスの不具合修繕について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-a217.html

●売れない中古住宅と業者買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f903.html

●借地権付き建物の地主への売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-11bd.html

●貸し地の借地権の買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-4f59.html


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●保証人変更の際の手数料について(大阪・男性・20代)

 賃貸物件の保証人変更についてお伺いしたいのですが、個人の保証人から別の個人の
保証人に変更の際、不動産業者に対して変更にかかる手数料的なものを払うことがある
のでしょうか? 家賃の1月分との話なのですが、それは妥当な物なのでしょうか?
なにぶん知識がないものでよろしくお願いいたします

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、通常は、無料が多いと思います。手数料等については業法で、新規契約
の締結で、家賃一カ月分の手数料、契約の更新手数料は更新後家賃の半月分となってい
ます。
 ただ、保証人の変更は、契約書の報告義務にも記載されていることが多いと思います
ので、もし事務手数料を取るので有れば、契約書等に明記しておくべきだと思います。
その場合でも、家賃半額が妥当で、一か月分は違法性が高いと思います。

 それと、契約書の作り直しに伴う手数料等については、依頼した人が支払うのが妥当
という法解釈が一般的です。借主が依頼したという考え方で有れば、更新後家賃の半月
分は借主負担に出来るかもしれません。然し、借主側から契約書の作り直しが必要とも
思えません。(当社の場合は保証人引受承諾書の作成と、契約書の訂正のみで対応して
います)

 契約書の作り直しを必要としているのが、貸主であれば貸主が負担すべきですし、契
約書の作り直しを不動産業者が必要としているのであれば、不動産業者が負担すべき経
費とするのが、一般的な法解釈に沿った考え方でしょう。

 私で有れば、契約書に明記されていない事、借主は契約書の作り直しを依頼せず訂正
で良いこと、その2点を理由に支払いません。もし、どうしても貸主が契約書の作り直
しを求めたら、その場合は、家賃の半月分を折半し、家賃の1/4の負担で交渉すると思
います。また、不動産業者がどうしても作り直しを求めたら、やはり、家賃の1/4の負
担で交渉すると思います。


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現在、千葉の御宿に滞在して仕事をしています。何も約束もしていないのに、バッタリ
知り会いの作家さんに会いまして、そのままランチをしたり、お家でお茶を飲ませてい
ただいたりして楽しい時間を過ごして、寛ぎました♪

その翌日に、急遽、用事があって千葉に出向きまして、父から野菜などもらいました。
その帰り道、20代の時に勤めていた会社の上司を、ふと思出だして。。。続きはこちら
から、どうぞ♪ http://www.facebook.com/note.php?note_id=210847858975377
(草柳ちよ子)

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