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2011年10月

ヤマダエステート株式会社・山田高志さん、アドバイスありがとうございます!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 今週、ヤマダエステート株式会社の山田高志さんが、不動産相談にアドバイスコメン
トをお寄せくださいました! どうもありがとうございました! 
引き続き、アドバイザーの皆様からのアドバイス、お待ちしております、宜しくお願い
いたします☆

 さて、Facebookより、今週の気になる不動産関連記事をご紹介のコーナーです♪
「青山地建株式会社(筑紫地区の不動産会社)」さんより。
ぽっぽちゃんが、10月24日は、『2×4住宅(ツーバイフォー)の日』だと教えてくださ
いました! 皆さん、ご存知でしたか? 詳しくは、青山地建さんのページをどうぞ♪
  http://www.facebook.com/photo.php?fbid=266927200015073


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん( http://yamada-estate.com/ )に、
│ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
│同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
│ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●売却の査定希望金額について(長崎・女性・50代)

 今住んでいる家を売るつもりです。不動産業者に査定前に希望金額を聞かれたので、
希望金額より、控え目に言いました。

たとえば、1千5百万円と言いたかったのですが、1千万円と言って良かったかどうか?
希望金額は、高めに言ったほうが、良いのでしょうか?

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│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん
└─────────────────────

 不動産業は顧客の売却相談については、業者のほうから相場を提示すべきなのです。
その提示金額に対して、顧客の希望を聞いて金額を上下させて決めていきます。

早く、売却したければ金額を低めに設定し、余裕があれば高めに設定します。だいた
いの相場はインターネット等を利用して把握できますので、ためしてください。


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┃会員以外のアドバイザーさんも歓迎します。
┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●土地交換、分筆後の石積み工事について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-09a3.html

●知らなかった、敷地内の水路の存在について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-1ba7.html

●高層マンション建設と日照権について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-047b.html

●貸主が借主に払う立退き料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-9e66.html

●おとり広告と賃貸斡旋について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-ee0a.html

●駐車場での管理組合からの車の補修について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-f97c.html


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 最近、車で走っていると、電柱などに、「新築!」と販売価格と間取り数、電話番号
だけが書いてある、大きな矢印の看板をみかけることが多いです。
 あまりに、その矢印看板が多いので、同じような地域に、何軒もあるのか、疑問です
が、会社名などが一切書いていないので、とっても怪しい、見る気にもなりません。

 このような看板でも、見た方が興味を持てば、内覧し、契約されるのでしょうか。
ヘンな不動産業者、そして、問題のある物件(物件そのものが綺麗であっても、私道や
境界の問題も重要です)を購入してしまわないか、心配です。
 とはいえ、その方が「お買い得だ」と価値を認めれば購入されることでしょう。

 メルマガを購読されている、又はFacebookをご覧頂いている、不動産業者の皆さん、
皆さんから寄せられる不動産相談に、アドバイスをお寄せください。少しでも、トラブ
ルが少なくなる、拡大しないよう、防ぐきっかけとして、お役に立てればと思います。
(草柳ちよ子)

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マンションの共有部分の瑕疵責任はどうなるの?

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 今回は、気になる不動産関連記事をご紹介します。9月の記事ですが、
日本ヴァリュアーズさんの「不動産鑑定士が考える 不動産と環境ブログ」より。
 「ゲリラ豪雨と不動産」
   http://www.japanvaluers.com/jp/2011/09/post-87.html
です。

 平成になって以来、最悪の被害となった台風12号といい、タイの大洪水といい、東京
都心に限らず、住宅が密集していて、みずはけの悪い道路や、冠水する地域、切り崩し
た山や崖の多い地域は特に注意が必要でしょう。
 全国、どこでも、水害による被害の可能性は大いにあります。雨が降っている時は勿
論、止んでからでも暫くは、川や港、海の水位に警戒する。
 そして、目には見えない、地下にある、水道管や下水管が、収まりきれずに破裂、破
損して住宅地に流れ込む可能性もあるんだということを、頭の片隅に置いておかなくち
ゃなーと思います。


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●マンションの共有部分の瑕疵について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-22da.html

●購入予定のマンションでの事故について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-4901.html

●婚約者では契約違反だと主張された場合について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-b2b4.html

●親族間での借地権相続と権利売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-a45f.html

●契約後の自己都合による解約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-f481.html

●保証人と家賃滞納と解約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-c988.html


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●給排水管の修理責任について(東京・男性・30代)

 都内でマンション経営しております。築30年強が経過していることから、給排水管か
らの水漏れがたびたび発生しております。その際、いつも問題になりますのが、その責
任の所在。給排水管詰まりであれば高圧ポンプで復旧できますので、たいした金額にな
りませんが、配管に穴などありますと高額な修理費用となります。

 当方、居宅用の物件とテナント物件とがございまして、特に借り主の手で内装された
テナント物件の場合、どこまでの給排管が貸し主のモノ(責任)で、どこから先が借り
主のモノ(責任)なのかが不明です。おわかりになります方はお答え願います。


┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、賃貸マンション物件で、築後30年経過と言う事になりますと、基本的に
は貸主で有る相談者が、修復すべきと思います。

 事業用で、借主が施工した部分については、本来はその施工図面を賃貸人に提出し、
承諾を得るべきです。そしてその時に、保守管理・原状回復・買取請求権放棄について
も、決めるべきです。

 それが無い場合は、相談の上で決める事になろうかと思いますが、貴方も不動産賃貸
業者であり、プロなのですから、この際に、賃借人と交渉しはっきりと対策し決めてお
くべきかと思います。


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 マンションの総会、臨時総会が続いています。決算報告のようなものと、古くなって
修理、取替えが必要な部分の緊急工事をしますよ、幾らかかりますよという説明の為の
総会だったり。当り前ではありますが、日々、マンションも、劣化してゆくものです。

 目には直接見えない、排水菅、給水菅などは、普段考えないものです。不具合が出た
り、故障して初めて気付くようなものです。人の体の中を一分一秒駆け巡っている、血
管と一緒ですね。

 めんどうがらずに、こんな時でもなければ、どんな工事をするのか、詳しい説明や工
程なども伺えないでしょうから、是非、総会には参加いただき、自分の住んでいるマン
ションが、どんな状態で、どんなメンテナンスが必要なのか、もっと身近に感じて、興
味と関心を持っていただきたいですね。(草柳ちよ子)

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いざという時にお願いできる不動産業者さんいますか?

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 今週寄せられた「売却の査定希望金額について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-7d27.html
の相談者さんから、
 「私が知りたいことを、明確に教えていただいて、有難うございました。大変参考に
  なりました」
と、お便りをいただきました。査定前に、希望金額を低めに伝えてしまったが本来の希
望額より高めに伝えたほうが良かったか? というご相談でした。

 本来、このような不安、疑問は、不動産業者さんに直接、質問、確認、ご相談いただ
く内容です。その為に、不動産業者さんはいるのです。

 美容院や、接骨院、歯医者さんなどは、皆さん、行きつけの、信頼できる、自分が何
でも相談できる、安心できる場所を探して選んで行かれていると思います。どこでもい
いわけでは無いでしょうし、下手なところ、自分にあわないところ、不親切だなと思え
ば行きませんよね。
 不動産業者選びも、おなじくらい、もっといろいろ積極的に探して訪問いただきたい
なあと感じます。小さな質問も丁寧に教えてくれる、気持ちの良い、自分にとって誠実
な不動産業者を探し出す道のりは、決して平坦ではないかもしれませんが、粘り強くあ
たれば、きっと出会えるかもしれません!


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●増築部分のローンの返済について(大阪・男性・40代)

 現在、両親が住んでいる家を増築して二世帯住宅とし、そこに住んでおります。元々
の家は父親の名義でローンは完済しておりますが、増築部分のローンは私の名義で、嫁
と父が保証人となり返済中です。

 しかし経済的に苦しく最近ではローンの返済が困難になってきました。もし返済でき
ない場合は、どうなってしまうのでしょうか? 両親の居住部分にも影響があるのでし
ょうか?

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 父親が連帯保証人と言うことですから、抵当権の設定が有る無しに関わらず、債権者
(金融機関)は、裁判所に手続きすれば、父親の資産も押さえる事は可能となりますし
更には、ご本人・連帯保証人名義の他の資産も押さえられてしまう可能性は大です。ま
た、ご本人・連帯保証人の給与等の所得を押さえられる可能性も御座います。

 金融機関に、返済の繰り延べ等のご相談をされては如何でしょうか。それが無理な様
で有れば、ご本人や連帯保証人の資産を守るべく対策を取る必要が有るかと思います。


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●リフォームして購入した中古マンションの売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-868f.html

●中古住宅の値段交渉と申込金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-82cd.html

●親戚に依頼した注文住宅の白紙解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-7fb8.html

●突然建てられた隣家の高い塀について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-4cf2.html

●中古住宅の雨漏りの補修について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-95e0.html

●敷地内を通行していく隣家について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f0dd.html

●換地の埋蔵物の調査について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-597d.html


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 10日の連休に、また千葉県御宿町に行ってきました。いすみ鉄道を見たり、美味しい
食事を楽しみました。いつものfacebook日記です、気分転換にどうぞ♪(草柳ちよ子)

▼偶然、いすみ鉄道 キハ52を撮ったよ!!
http://www.facebook.com/note.php?note_id=226455050747991

▼茂原市 焼肉レストラン井東さんで、ジンギスカン定食♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=221143887950070

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何か埋まってるような土地はイヤ!

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 今週寄せられた「換地の埋蔵物の調査について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-597d.html
の相談者さんから、
 「非常に速やかに、事細かく、正鵠を射た内容で大変感銘を受けました。叱咤激励も
  含め真摯に対応していただきました。参考にさせていただきます。厚く御礼申し上
  げます」
と、お便りをいただきました。

 このような問題は、実際に起って当事者になってみないと、わからないものです。行
政が全部やってくれるとは限りません。役所にしても、普通の会社や業者さんとの取引
においても、条件や内容のすり合わせ、交渉次第、で、同じです。
 ご自分で交渉できない場合は、潔く、専門家に間に入ってもらう、力を借りることも
方法です。ごねたり拒否することが目的なのではなく、気持ちよく健やかに暮らしたい
という願いは誰しもあるものですので、行政に対して遠慮するのではなく、どうしたら
望む生活が出来るのかの折衷案を共に考え、協力しあっていくという姿勢が大切だと思
います。


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●換地の埋蔵物の調査について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-597d.html

●突然建てられた隣家の高い塀について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-4cf2.html

●中古住宅の雨漏りの補修について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-95e0.html

●借り店舗の工事中の水漏れについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-dbdb.html

●私道の相続と下水管設置について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-f359.html

●隣家との間の土留めのブロック塀とセットバックについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-4d56.html

●位置指定道路の使用と所有権の譲渡について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-79d8.html

●防災危険区域だった土地の契約解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/09/post-9dfb.html


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●自己破産とローンの保証人の変更について(千葉・男性・40代)

 主人→会社と自宅(住宅ローン返済中)妻→積み立ての保険100万以上。
主人の有限会社の売り上げが0になり、借入金が払えず、まだ督促はきてませんが時間の
問題です。これだけギリギリになって、やっと自己破産を考えるようになりました。
 自宅の住宅ローンの連帯保証人が妻になってます。自宅を査定してもらったら、ロー
ン残高よりうまくいけば100万高いですが、仲介手数料3%を払うと少しは赤が出ます。
 子供がいて、年度末までは同じ学校に通わせたい。何もかもギリギリにしてしまった
自分が悪いのですが、自己破産時に妻の連帯保証を避ける方法があれば教えて下さい。

 住宅がいつ売れるかわからないので、当たり前ですが…。買い手様が見つかっても、
自分はローンが今からは組めず、赤の部分は妻が別途ローンしかないですよね? 自分
には両親がいます、父は70過ぎの老人、母は60半ばです。そもそも妻を女性を連帯保証
人にしたのが間違いでした。自分はパートを二つして凌いでいますが、四人家族で支払
いと家の経費で物凄く苦しいです。

 下の子がまだ小さいですが、妻は仕事を見つけてきました。妻には離婚したいと言わ
れています…。私は離婚したくないです、本当は…。でも仕方無いのはわかってます。
 自分の親や親族にお願いして、妻の連帯保証人を変更では無いカタチで避ける方法を
教えて下さい。家の所有者変更でどうにかならないのか? と考えてみたり。家を持ち
たいのではなく売れるまでの一時凌ぎです。どうぞ、どうぞ宜しくお願い致します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、自己破産をせずとも、自宅を任意売却し、残債の返済を延ばして頂く様
に金融機関と交渉されては如何ですか。離婚しても連帯保証人は外れません。また、自
宅を売却処分した後は、給与所得から月20万を超えた分を返済すれば良いと思います。
(最低限の生活費は必要)

 ご夫婦で頑張れば、何とかなる状態に思われますので、再度、金融機関・奥様とも、
良くご相談されては如何でしょう。


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 千葉県御宿町に、夏期休暇で40日くらい滞在して、東京に戻ってきました。パソコン
があればいつでも何処でも仕事が出来るのでありがたいです。久しぶりにFacebook日記
を紹介します。気分転換に宜しければ、どうぞ!(草柳ちよ子)

▼御宿の天然温泉 元湯さんは、鉄道模型のパラダイスだった♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=222866811106815

▼一宮町 SEASONGさんで、サーファープレートとみつばちの箱♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=214683091929483

▼カツカレーが有名な、長南町の「金曜日さん」
http://www.facebook.com/note.php?note_id=215557465175379

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