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2011年11月

トラブルにならないように気をつけてくださいね!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 今年の春に引っ越しました中古住宅は、駐車場が無く、古い住宅街なので、駐車場探
しが大変でしたが、運良く、家から徒歩3分の場所で借りれたので安心しました。近か
ったので楽でした。
 ところが、借りて半年もしないうちに「貸主都合で契約解除」として翌月までに車を
移動するよう管理会社から通知が来て、非常に困りました。ある意味不動産相談です!
 駐車場探しでワタワタしましたが、歩いて5,6分の別の場所の駐車場を借りること
ができて、ほっとしました。こうして、通知を受けた数日後に移動させましたので、賃
料の差額は当然、返金いただきました。

 それから2ヶ月経ち、すっかり忘れていた、その駐車場が、整地されて売りに出され
てました。急な貸主都合の契約解除なので、そうじゃないかな~とは思ってましたが、
やはりそうでしたか。広くて、2軒。びっちりいけば4軒建てられるかもしれません。
 また、近くの中古住宅の売却情報がインターネットに出てるのを発見! 当事者じゃ
ないけれど、身近に不動産売買があるもんだなあ…と、しみじみ思います。
 そして、古い家が取り壊されて、新築される所が何箇所かあります。新しい家で気持
ちよく新年を迎えたいということでしょう。仕事柄、不動産相談やトラブルにならない
ようにと祈るばかりです!


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●土地売却時に発覚した埋蔵物の撤去について(三重・男性・60代)

 土地売却についてのトラブルです。先日私は23年間住んできた建物を取り壊しの上、
土地を売却いたしました。しかし、土地購入者側の建設会社から「土中にコンクリート
パイルが埋まっていたので、売買契約書の瑕疵担保責任の条項により、土中のパイルを
取り去って欲しい」旨の請求を受けました。

 私は本件土地・建物購入を建売分譲で購入し、土中にパイルが入っていることなど全
く知らされておらず、寝耳に水の出来事でした。はたして、建設会社の言うように土中
のパイルを瑕疵担保責任として撤去すべきものなのでしょうか? 大変困り果てており
ますので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

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│高原開発・涌井さん
└──────────

 非常に判断の難しいご相談です。まず、民法上の瑕疵は、その売買目的の達成が可能
かどうか。それと売買金額の適正性を、総合的に判断して決められるということになる
かと思います。パイルは、土壌改良の一手法として打ち込まれた物でしょう。そのパイ
ルが、入っている事は、一概に瑕疵とは言えないでしょう。

 然し、購入者が、そのパイルが入っている事で、本来の目的が達せられないと、瑕疵
とみなされる事も有るでしょう。その際に、パイル撤去に掛かる費用に、見合う値引き
が行われていたかどうかも、瑕疵に該当するかどうかの判断材料となるでしょう。つま
り、当初の売出価格より、かなり値引きしている場合は、瑕疵とならない可能も有るで
しょう。一方、近隣の何も埋蔵物の無い土地と、同等額で売却した場合は、瑕疵と判断
される場合も、生じるでしょう。

 良く売主が『知らなかった』と言う事が有りますが、この『知らなかった』が問題な
のです。『知っていて』きちんと説明していれば、トラブルは生じないのです。

かなり難しい判断になると思いますので、お互いに、相手の言い分を良く聞いて、誠意
を持って交渉に当たり、冷静に判断されるべきと思います。


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 以前、ご相談があった方から、
 「不動産屋から裁判を起こされてしまい、トラブルがひどくなってしまいました。ほ
  んとに、困ってます。いろんな人に相談しましたが、みんな私が負けるようなこと
  はないと言ってはくれますが、専門家からのアドバイスをもらいたい」
と、お便りをいただきました。

 相談者さんは、投稿された時、既に、宅建協会や消費者センターで相談したと書いて
ありましたので、この時点で、ある程度、専門家からアドバイスを頂いてるはずだと思
いますので、そちらに引き続き経過報告をされながら、今後の具体的な動き方や、裁判
を起こされた場合を想定した対処方法を事前にきちんと伺うよう、お伝えしましたし、
無料相談で難しければ、直接、弁護士に依頼、相談されるようお伝えしてありました。
 トラブルが酷くなる前に、こちらからお伝えしたことを、実行いただいていれば…と
思ってしまいます。

 裁判を起こした不動産業者がいるのは驚きですが、恐らく、こちらからだけでなく、
宅建協会や消費者センターで相談された際も、何かしら、アドバイスを頂いてると思う
のです。あちこちで質問されたり参考にされるのは良いのですが、具体的に動かないと
解決に向かいません…。少し気になった事案でした。(草柳ちよ子)

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契約違反に告知義務違反、埋蔵物。トラブルいっぱいです!

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 今週も、長野の高原開発の涌井さんに、不動産相談に沢山のアドバイスコメントをお
寄せいただきました。どうもありがとうございます!!

 実は、今現在、私、放送大学の学生で、とある授業を受講しています。これが、名前
だけ見て「おもしろそう♪ 不動産相談に役立ちそう☆」と興味半分好奇心半分だった
のですが、届いた教材やテレビでの授業内容を見るに、じゅうぶん「不動産」に関わる
内容で、どんぴしゃでした! 以下にまとめましたので、宜しければご覧ください。

 ▼依頼したら、お幾らなの?ご存知ですか?
 http://report.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-35f6.html


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┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●土地売却時に発覚した埋蔵物の撤去について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-e4d9.html

●井戸の埋め立てと盛土の告知義務違反について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-681a.html

●ペット飼育の契約違反の賠償について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-a4cc.html

●購入する古民家の越境について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-8f66.html

●同居解消による親の土地の買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-dc56.html

●実家の競売とローン返済について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-2ccf.html

●書類偽装と違約金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-4906.html


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●保証人の提出書類について(埼玉・女性・60代)

 私(東京)の妹(北海道・50歳)がアパートを借りようとしています。私は保証会社
を立てるのがいいと思っていました。妹もそのように考えていますが、連帯保証を保証
会社以外にもう一人連帯保証人を立てなさい、と言われています。

 私が連帯保証人になることはいいのですが、書類に署名捺印はします。しかし、更に
私の住民票(戸籍を含む)・印鑑証明も出せと言います。オーナーの言いなりに提出す
るには、大切な身分書類を見えない相手に渡すことに、違和感と心配があります。どの
ように考えればいいでしょうか。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 賃借人の信用度が低い場合、保証会社が、別途連帯保証人をつけないと、保証を引き
受けない事は、時々有ります。連帯保証人は、『連帯保証人引受承諾書』に署名し、実
印を押印し、且つ印鑑証明書を提出して頂きます。また、身元確認の為、住民票の提出
をして頂く事も有ります。
 これらは、将来生じるかもしれない賃貸借契約上のトラブル、特に家賃の滞納が生じ
た場合に、連帯保証人に請求する為の根拠になるものです。(当社の場合は、病気・死
亡等不測の事態の場合の家賃清算残存物の引取についても明記してあります)

 何故、このような書類等が必要かと言いますと、実際に滞納等のトラブルが生じた時
に、連帯保証人が『迷惑をかけないから保証人になってくれと言われただけ』とか『賃
借人が勝手に印鑑を持ちだして押した』とか『どこにでも売ってる印鑑を勝手に押した
。』とか言って、逃げる場合が有るからです。

 尚、通常これらの提出物に関し、『連帯保証人引受承諾書』には、個人情報は、連帯
保証に関すること以外に使用しない事、漏洩しない事が明記されていると思います。


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 冒頭に書いた、放送大学の不動産関連の授業の話の続きです。私達、一般人は、マン
ションや一戸建てが、どんなふうに作られているかなんて、知りません。
 興味のある方や仕事にされている方が勉強するのは当り前ですが、一般の知らない方
が、トラブルが起こる前に、予防する為に、この「構造について」ある程度知っておく
のは、必要かなと思いました。

 具体的には、例えば、浴槽のタイルがひび割れた…場合、タイルを取り替えればいい
だけかというと、そうではなくて、タイルの裏にある、壁の構造の中の、どこの部分に
どのような圧力がかかって、またはいかような不具合が生じているのか、を探る必要が
あり、構造を知っていれば、●●の力が働いて、中の●●が剥がれ落ちてきてるから、
タイルにひびが入った可能性もある…という予測なら、一般の私達でも、たてられると
思うんです。たてられれば、それなりの費用がかかることも、きちんと修理を依頼する
ことも出来ると思うんです。

 ヒビくらい別に良いや、ほっとけんばーと無知で、何もしないことが、一番、建物に
とってお気の毒なのかなと。痛んだら早目早めに手を入れてあげて、いつかは必ず劣化
するんだけれども。少しでも長く沢山、使い続けられるような中古住宅が増えたらいい
なと思います。(草柳ちよ子)

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雨漏りやカビ、湿気に気をつけて!

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 今週、長野の高原開発の涌井さんが、不動産相談にアドバイスコメントお寄せいただ
きました。お忙しい中、どうもありがとうございました!

 さて、そろそろ暖房器具をお使いになってるお宅も多いかと思います。不動産相談で
多いのは、雨漏り、湿気によるカビなどです。その雨漏り、実際に、我が家で初体験し
ちゃいました! さんざん不動産相談では知っていた、聞いていたわけですが、自分が
体験してみると、なかなかどうして、冷静にはいられないですね! でも旦那さんにお
願いして応急処置してもらいました。

 マンションやアパートを借りてる方の場合は、気付いた時点で、速やかに、大家さん
&管理会社のほうに連絡してくださいね!

 ▼暗いですが、雨漏りの様子は、こちら。
 http://www.facebook.com/photo.php?fbid=228014050598933&set=o.166439530049093


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●私道の通行の書面承諾の拒絶について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-dc92.html

●売却に伴う解体と排水溝について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-d145.html

●建築主に確認せずに作られた境界線上の塀について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-1ae2.html

●ビルの買取りとローン審査の必要書類について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-915b.html

●アパート側都合で希望部屋に入記できず引っ越す場合の家賃について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-170f.html

●知らなかった、敷地内の水路の存在について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-1ba7.html


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●冬の間の結露とカビについて(東京・男性・30代)

 現在居住しております賃借マンションの寝室の壁(モルタルの上に直接クロスが張っ
てある模様)2面に冬になると結露がひどく壁一面にカビが発生します。とてもじゃな
いですが生活できる環境ではありません。

 大家に相談したところ春になるとクロスの張替はしてくれるのですが、冬の期間は我
慢して過ごさなくてはなりません。なにか良い解決法はないでしょうか?

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、外壁に外断熱(最近はシート方式・吹き付け方式も有るようです)を施
すのが、一番良いと思いますが、それなりの工費が必要ですから、大家さんにお願いし
てみるのが良いと思います。

 下記URLをご参考にしてみて下さい。
   http://aruaru.kacchaokkana.com/keturo-taisaku.html


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 紅葉シーズンとなってまいりました。皆さん、お出掛けの際は、車の運転に、充分に
お気をつけください。雨によるスリップ、凍結、霧など。山の天気は変わりやすいです
のでね。いつものFacebook日記です。気分転換にどうぞ♪

▼埼玉県秩父 あしがくぼ名物 ずりあげうどんと、大滝温泉と、ひつじや肉店さん♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=233655106698948
(草柳ちよ子)

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マンションの総会に行ってきました!

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 11月になりました。今年もあと二ヶ月です、早いものですね。寒くなってきたことも
あり、気持ちが引き締まりますね。
 さて、先日、マンションの総会に出席してきました。今までと違う意気込みで参加し
たので、すっごく楽しかったです。その模様を、久々にレポートにしましたので、どう
ぞご覧ください!(^0^)/☆

 ▼家のタネ マンションの総会は、楽しいな♪
  http://report.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-eb05.html


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●中古マンションの、残された家具の下の変形について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-6faa.html

●賃貸マンションのピアノの騒音について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-2020.html

●引越しによるエアコンの持ち出しについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-e4c6.html

●アパート専用駐車場への移動について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-00a9.html

●高層マンション建設と日照権について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-047b.html

●マンションの共有部分の瑕疵について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/10/post-22da.html


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●家賃を払わず競売を薦める不動産業者について(神奈川・男性・40代)

 弟(30代)の話です、お知恵を貸してください。2007竣工の建売新築一戸建4LDKLで、
都心より30Km強の郊外市です。購入は2008年、約3000万とのこと。しかし弟嫁がその地
域に馴染まなかったのか、体の不調を及ぼすようになり、精神的におかしくなり、やむ
なく実家へ引き上げたのが、2009年春頃。一年しか住まなかったのです。

 2009年より、不動産にて売出と賃貸公募しましたが、売れません。駅からバス15分の
不便さも影響と思いますが、真剣さが無い為変更しました。今は、弟嫁の要望で別マン
ションを借り、年収500万程度で重複した家賃を支払い、仕事の他に、休日もパートへ出
る日々、体を壊したら終わりの無計画です。

 そして今の不動産屋の提案は、家賃支払いを三ヶ月程止め、銀行が出てくるようにし
て、競売にてより高く売ってもらうという計画らしいのです。私達家族の注意も聞かな
くなり暴走しています。

 本当にそんな方法がより良い方法なのか??? 家族としては疑問でならないです。
想像では、安くしか売れず、残金が2000万程残り、財産も無くなり、賃貸マンションも
払い続けるのでは、私達家族には自己破産にしか見えないのです。

 銀行競売なのか?売れるまで待つか? その他良い方法があるのか? お知恵を貸し
て頂きたくお願いします。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、ご想像の通り、その方法ですと、残債の請求(多分保証協会から代位弁
済による請求)は続く事になるかと思います。ただ、競売で落札されない場合は、残債
も確定しきせんので、長期化したり、場合によっては保証協会等からの歩み寄りは有る
かも知れません。

 また、年収500万ですと、ちょっと自己破産は難しいと思いますので、残債の返済を
行う訳ですが、恐らく、毎月の返済額については、かなり減る事になるかと思います。
例えば、毎月一万とか二万とか。生活しつつ、返済可能な金額で交渉する事になるで
しょう。

 ですから、残債は残りますが、恐らく金利は民事調停もしくは交渉で停止し、元金だ
けの返済を長期間に渡り行う事になろうかと思います。ローンを返済し続けるよりは、
金利の停止も有り得るので、かなり負担は減る可能性がありますので、それはそれで、
一つの手段かも知れませんね。


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 久々の、Facebook日記です。いつも、東京、埼玉、千葉しか車で行ったことが無かっ
たのですが、初めて、関越自動車道で、群馬まで行きました! 気分転換にどうぞ♪

▼群馬 ニコニコ亭のソースカツ丼と、スカイテルメ渋川で湯ったり♪
http://www.facebook.com/note.php?note_id=229547343776391

▼群馬 スカイテルメ渋川の露天風呂から、SL:C6120 が見えます!
http://www.facebook.com/note.php?note_id=235155763211253
(草柳ちよ子)

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