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2011年12月

良いお年をお迎えください!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 年末年始のサポートについて。
  ●年末年始休暇:12/23(金)~1/9(月)
この期間中にお寄せいただいたご相談、アドバイスは、1/10(火)以後、随時掲載、
ご返信となります、ご了承ください。年明け最初の配信は、1/12(木)となります。

 さて、今回が、年内最後のメールマガジンになります。Facebookより、今週の気にな
る不動産関連記事です。いつもお世話になっている、日本ヴァリュアーズ株式会社さん
のブログ記事を二つ、ご紹介します。

  ●地方公共団体における住宅リフォーム支援
    http://www.japanvaluers.com/jp/2011/11/post-99.html

 支援が受けられるのであれば、介護の為に必要になるバリアフリーや、築30数年以上
の中古住宅で、改築するまでにはお金が至らないけれども、倒壊防止の為の補強リフォ
ームなども出来やすく、また、受注が減って倒産が増えている工務店さんなどのお仕事
にも繋がるのであれば、いいなと思います。

 また、
  ●「日本から」が再び
    http://www.japanvaluers.com/jp/2011/12/post-101.html
 
 日本は、まだまだ余震がありますし、原発問題もあり、タイの大洪水や、北朝鮮問題
など、今年は内外、色々な動きがあって、日本、大丈夫なのかな? とどうしても不安
材料が多いような気がしていましたが、外国との関係性という大きな視野で見ますと、
ある意味、どん底まで落ちたら、あとは、上がるのみです。それだけ世界の各国から、
今後の動向が注目、期待されているということかもしれません。

 私達ひとりひとりが、この日本で生きている「今」に感謝し、日々の営みや人間関係
を大切に、思いやりを豊かに持つことで、やがて、日本が世界に「地震や原発問題と、
実直に対峙し、子孫の為、地球の為に、健やかで安心して安全に暮らしていく為の方法
を、話し合い、折り合いをつけ、日本が、地球規模で命(自然)に無理の無い、ストレ
スを減らした、クリーン、良いレベルへ進展していけるよう、誠実に対処している姿」
を率先して発信していけたら、いいなと思います。壮大すぎ?! でも、これくらい大
きな目標があれば、日本の将来が楽しみですね! 


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●福祉法人に変更する借主との契約交渉について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-6442.html

●家の売却と親からの相続と借りた土地について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-8c57.html

●隣家からの井戸の登記と分筆について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-aa5a.html


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┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●倒産した法人名義の位置指定道路について(岡山・女性・40代)

 中古の家(土地付)を購入しようと考えています。前面に位置指定道路があるのです
が、この道路の所有者が倒産した法人名儀になっているようです(分譲した際の会社ら
しいです)。この道には6軒の住宅が面していますが、当然各々の持分はありません。

 売買の取引自体は可能と伺いましたが、後々何か発生するかもしれない問題は何かあ
るのでしょうか。通行権の設定もないようです。

 今までのログを拝見し、道路の修復が発生した場合に費用負担が考えられるのかなぁ
(でも持分ないし…)。水道管等の破損により掘削することになった場合、市の方から
所有者の承諾を捕ってくださいということになり、工事が出来ない可能性があるのかな
ぁ…等、不安を感じています。考えられる問題とよきアドバイスをお願いいたします。

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、諸問題については、ご想像通りかと思います。所有権移転(持分登記)
は、行っておいた方が良いと思いますので、お近くの弁護士・司法書士にご相談された
方が良いでしょう。

 然し、その会社の登記が法務局に無くなっている場合は、印鑑証明が取れません。
従って、裁判によって確定するしか方法は無くなるかと思います。

 専有使用期間による時効取得を主張するか、当初より売買価格に含まれていたと主張
するかは、ケースバイケースですが、いずれに致しましても、裁判により確定するしか
ないかと思います。


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 今年一年が、もう少しで終わろうとしています。どうしても先行きが不安になってし
まいますが、もうとにかく「生きて」いくしかないんですね。目の前の、仕事、育児、
家事、用事に、一所懸命向き合うこと。その積み重ねが生活なんですね。

 その中で、どんなことが起こっても、生きていられることのありがたさ、人との繋が
りの大切さに感謝しながら、嬉しいこと、楽しいこと、笑顔、喜び、辛くて悲しくても
学んだことを、流れてゆく時の中で、めいっぱい味わって「次」の「明日」に活かして
いけるよう、希望を持っていきましょう。

 それでは、皆様、楽しいクリスマス&良いお年をお迎えください!(草柳ちよ子)

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どんなことにもリスクはあります。

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 Facebookより、今週の気になる不動産関連記事のご紹介です。いつもお世話になって
いる、日本ヴァリュアーズ株式会社の小川さんの記事です。

  ●マイホーム新築のリスク
    http://www.japanvaluers.com/jp/2011/11/post-96.html

 家の新築、購入、ローン問題。たいへん大きな問題です。素人である、私達一般人は
四苦八苦しながら、不動産業者さんや、設計士さん、工務店さん、融資の担当の方など
の専門家の助言をいただきながら、自力でも調べながら、計画して実行していきます。

 不動産のプロである方なら、失敗しないよね、と思いがちでしょうが、プロであろう
とも、どんなに経験と知識を駆使しても、震災などの自然現象などにはかなわないこと
もありますし、不測の事態もあります。
 小川さんは、どんな困ったことがあったのでしょうか? 皆さんも是非、参考になさ
ってください!


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●上水道の引き込みと役所の対応について(北海道・男性・30代)

 土地を購入しました。もともと200m2の土地をAとBに分筆された土地で、Aには汚水引
き込み管が、Bには公営水道本管より敷地への上水引き込み管が敷設されていることを
市役所上下水道部が不動産仲介会社に発行した敷設図面で確認し、Bの土地を契約しま
した。

 土地購入契約後に、上水道の引き込み方に疑問を持った仲介会社が再度市役所に確認
に行ったところ、Bには本管から敷地への上水引き込み管が入っていないことが分かり、
仲介会社が何度も現況の敷設図面を市役所に求めても提出されませんでした。

 市役所担当者いわく『現況と違うことはよくある。しかたがない。現況の敷設図面は
指定工事業者にしか出せない』とのこと。

 上水道敷設図面は、不動産譲渡が目的の場合非常に重要な書類となるはずですが、間
違えている図面を交付したままの市に対し、上水道引き込み工事代金の一部を請求する
ことは可能でしょうか。ご教示頂けるよう宜しくお願い致します。

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│高原開発・涌井さん
└──────────

 市町村により、若干の差は有るかも知れませんが、一般的に上水道の図面は、信用性
がイマイチで有るとは思います。何故かと言いますと、下水道の引込は、基本的に下水
道の本管工事時に、同時に行われる事が多く、それも地方の場合は、最近になって行わ
れていますので、正確性が高いのです。

 然し、上水道の引込は、本管工事自体が昔に行われ、引込も昔に行われ、それも指定
工事店からの届出をそのまま書き込んでいるケースが多くあります。ですから、問題が
生じた時点で、図面の提出を拒むケースも多いですし、最近では最初から図面を出さず、
『メーターは有ります』程度の説明しかしない市町村も増えています。つまり、引込さ
れていても、その位置が違っている事も多いので、あまり図面が参考にならない事も有
るのでしょう。

 ただ、疑問なのは下水道が引き込まれている地域の様ですから、そうすると同時に水
道管も本管も新しくし、引込管も20mmに換えていると思いますが、これもかなり地域差
が有るようです。
 もう一点疑問なのは、メーターボックス無しで、上水道が引き込まれるのは、あまり
聞きません。

 私の地元では、上水道菅の引込の判断として、メーターボックスの確認が一番の判断
となります。(例外として本管末端の泥抜きを私有地に設置するがありますが)個人的
には、メーターボックスが無い場合は、引き込まれていないと判断しています。(実際
に水道局の図面上では引き込まれている図面になっていて、メーターボックスが無いの
で不審に思い調べたら、実際には隣地から分岐した事が有っただけで、現存していない
ケースも御座いました)

 最近の造成地では、有り得ないのですが、昔は一つの引込管を宅内で分岐して、隣の
家へ引き込むなんて事も行われていました。これは現在では使わなくなった時点で、菅
を切断しプラグをかぶせ、止めてしまう様になっています。

 いずれに致しましても、上水道は基本的に、地方自体がそれぞれ単独に運営している
のが実情で、実際にはかなり地域差があります。これは公共下水道が補助金の関係であ
ると思いますが、ある程度規格化されているのとは大きな違いが有る気が致します。

 あまり良い助言は出来ませんが、市・昔の指定工事店・不動産業者…そのいずれの責
任を追及するにしても、法的手続きを取らない限り、その責任の所在は、明確に出来な
い気が致します。


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 今年もあと半月となりました。皆さん、ここで気を抜いて風邪などひかないように
注意してくださいね! 年末年始のサポートについてご案内します。

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 この期間中にお寄せいただきましたご相談、アドバイスは、1/10(火)以後、随時、
掲載、ご返信となります、ご了承ください。

 年内最後のメールマガジンは、12/22(木)発行になります。年明け最初の配信は、
1/12(木)となります。どうぞ宜しくお願いいたします。(草柳ちよ子)

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自宅で怪我や転倒はしたくないですよね!

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 Facebookより、今週の気になる不動産関連記事のご紹介です。いつもお世話になって
いる、九州の、福岡県筑紫野市にある、青山地建株式会社さんの記事です。ぽっぽちゃ
んが今日は何の日か、私達に教えてくださいます!

  ●12月9日は障害者の日
     http://www.facebook.com/photo.php?fbid=290197221021404

 自分の年齢が上がると、おのずと、親も年を取っていくわけで…。親が病気などで
入院し、親と同居、介護、本人のリハビリの為に家のリフォームをする必要が出てくる
方もいるかと思われます。そんな時の相談に乗って頂けたり、具体的なご提案などいた
だく「福祉住環境コーディーター」という資格があるようです。初めて知りました!
不動産業者さんの中でも、この資格を学ばれている方はいらっしゃるようです。

 障害のある方は勿論、高齢者や小さな子どもまで、安心して暮らせる住環境を考えて
快適な住まいづくり、リフォームをしたいですね!


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●売主の自己破産と購入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-7a67.html

●上水道の引き込みと役所の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-bf5e.html

●傾いている借家の違法性について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-2eb2.html

●医院から居住部屋への原状復帰について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-6927.html

●私道の名義変更と買取りについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/12/post-a2d5.html


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●実家の競売とローン返済について(千葉・女性・30代)

 私は親元を出ていますが、親の借金が元で実家が競売に掛かってしまいました。今回
落札前に私が住宅ローンを組み、親の借金したローン会社に一括返済することになりま
した。そのかわりその家の所有者は、私にうつるのですが。

銀行での住宅ローンは勤務年数が少なく組めず、利子3,9%でローンを組むことになり
ます。その他にもろもろ掛かる諸費用はどのくらいになるのでしょうか? また、何か
注意する点はありますか?

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 思いつく経費を列記致します。()内は支払い先になりますので、各明細はそちらに
お問い合わせ下さい。※洩れが有った場合、ご容赦願います。
 1、抵当権解除費用(司法書士)
 2、所有権移転費用(司法書士)
 3、抵当権設定費用(司法書士)
 4、借入に掛かる手数料(金融機関)
 5、固定資産税の清算金(親・今回は無しでも可)
 6、親との売買契約締結の印紙代(郵便局等)
 7、不動産取得税(各都道府県)

 各費用は、土地建物の評価額により、かなり変わりますので、一概に言えません。
また、親との売買契約書の締結、その後の賃貸借契約の締結(例え少しでも家賃を頂い
て、毎月返済の助けにすべきと思います)は、やっておくべきだと思います。


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 寒いですね! 関東地方でも初雪だそうで! 寒いです~!! さすが12月ですね。
我家は、クーラーはあるのですが、エアコンがありません。暖房器具は、ホットカーペ
ットと、デロンギしかありません。さすがに寒いので、デロンギ小さいのもう一台購入
しました。
 この2台のデロンギとも、リサイクルショップでお得な値段でゲットしたのですが、
その前から、ばりばり稼動しているものがあります。
 それは、、、おトイレ用の、小型薄型デロンギ(笑;)いち早く旦那が装着したので
「なんでトイレに??」と謎でしたが、寒いトイレは嫌なんだそうで、トイレであった
まりたいのだそうです。そういうものかな? と不思議でしたが、おかげで、今、トイ
レが寒くないので、ありがたいですねm(__)m ちょっと電気の使いすぎ、便利す
ぎるかなとも思いますが、日々、すべてのことに感謝して。ありがたく使わせていただ
き、冷えないように気をつけたいと思います。(草柳ちよ子)

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被災地の復旧と復興はどうなっているのか?

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 Facebookより、気になる不動産関連記事のご紹介です。いつもお世話になっている、
仙台の不動産屋さんで不動産コンサルタントでもある、二瓶誠志さんの記事です。

  ●街の復旧・復興について
     http://www.facebook.com/note.php?note_id=321459967880220

 三月の震災から、月日は飛ぶように流れ、今年も今月で終わりです。復興を願う、実
現させるために、皆でひとつになって助け合おう、協力し合おうという気持ちは変わり
ません。
 しかし、実際の現地は、今、どこまでどうなってるのかというと、詳しいことを知り
ません。新聞やテレビのニュースから配信される情報を、ただ受けているだけでは、実
情は見えてこないでしょう。
 被災されて、町を離れ避難している、家族を失った、仕事を失った方達にとっては、
その日一日一日を生きることが先決であり、建物の修復に500万以上のお金がかかるな
んて、その値段を聞いて私もびっくりしました。かなりの重圧だと感じます。そんなお
金も無いし、そんな気にならないんじゃないでしょうか。
 
 今、普通に生活をしている私達と、被災地で現実と向き合って暮らしている方と温度
差があるんじゃないかと身につまされます。私達には何が出来るでしょうか。まだまだ
課題は多いですね。

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●事業用定期借地で出てきたガラの撤去と契約解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-a482.html

●登記簿と違う境界の土地の購入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-ed17.html

●境界違いで隣家が使っていた敷地の返還について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-8465.html

●買い取った飲食店の閉店と現状復帰について
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-83a9.html

●印鑑証明の提出と鍵の受け渡しについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-0db8.html

●更新料の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2011/11/post-99da.html


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●マンションの共有部分の瑕疵について(東京・男性・60代)

 築32年の大型マンション(世帯数400超)に居住しています。現在、専有部分のリフ
ォーム(スケルトン)中でありますが、その過程において共有部分(梁)に損傷が見つ
かりました。今日まで気がつかなかったのは、コンクリートむき出しではなくカバー
がされていたことによります。リフォーム工事に伴い、そのカバーを剥がしたことによ
り初めて発見されました。

 状況的にはコンクリートが幅40センチ 高さ15センチにわたって陥没、中の鉄筋が丸
見えの状況にあります。管理会社指定の業者による修復を行いましたが、業者の見解で
は施工時の瑕疵によるものとのことです。このケースでの修復費用の負担はどのように
なるのでしょうか?

 当時の施工業者は倒産、また、売主も再編され同じグループ企業ですが別会社になっ
ています。なお、管理組合としてマンション総合保険に加入をしていますが、この保険
の適用が可能でしょうか。以上よろしくお願い致します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、マンションの梁=基本構造部分ですから、共有部分に該当すると思われ
ます。その場合は、管理組合が管理し、修繕補修も行うべきでしょう。その為の修繕積
立金とも言えますね。

 ですから、保険の適用や費用負担については、基本的に管理組合がその責任において
判断すべき問題かと思います。尚、この修繕工事=共有部分の変更には、管理組合等に
おいて普通決議が必要かも知れません。


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 冒頭の被災地での壊れている建物の修理のお話しですが、やはり難しいですよね。
普通の町にだって、あちこちに、古くなったけど誰も住んでいなくて、廃屋と化してる
今にも倒れそうな建物ありますよね。あれだって、誰かしら、関係者がいるとは思うの
ですが、手直しする時間も費用も労力も無いから、放置されてるんですよね。

 町には、そのような身寄りがあるんだか無いんだかわからない、手を入れられない建
物がありつつ、マンションやアパートには空室が目立つ、空き家も多かったりします。

 どうにかこう、そのような、まだまだ使える建物や空家や空室を、手直し、手を加え
ながら、必要な人に、必要に応じて使ってもらえるような仕組みって無いでしょうか。
お金は安いと助かりますが。どうしても「自分の財産」という概念があって、家賃は当
然、それ相応の金額欲しいと思うかもしれませんが、衣食住の住環境にかかる負担が大
き過ぎるような気もします。やっぱりそう簡単にスグには思いつきません。
皆さんは、どう思われますか?(草柳ちよ子)

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