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どんなことにもリスクはあります。

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 Facebookより、今週の気になる不動産関連記事のご紹介です。いつもお世話になって
いる、日本ヴァリュアーズ株式会社の小川さんの記事です。

  ●マイホーム新築のリスク
    http://www.japanvaluers.com/jp/2011/11/post-96.html

 家の新築、購入、ローン問題。たいへん大きな問題です。素人である、私達一般人は
四苦八苦しながら、不動産業者さんや、設計士さん、工務店さん、融資の担当の方など
の専門家の助言をいただきながら、自力でも調べながら、計画して実行していきます。

 不動産のプロである方なら、失敗しないよね、と思いがちでしょうが、プロであろう
とも、どんなに経験と知識を駆使しても、震災などの自然現象などにはかなわないこと
もありますし、不測の事態もあります。
 小川さんは、どんな困ったことがあったのでしょうか? 皆さんも是非、参考になさ
ってください!


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃不動産相談インデックす  http://a.buyers-agent.or.jp/
┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

●上水道の引き込みと役所の対応について(北海道・男性・30代)

 土地を購入しました。もともと200m2の土地をAとBに分筆された土地で、Aには汚水引
き込み管が、Bには公営水道本管より敷地への上水引き込み管が敷設されていることを
市役所上下水道部が不動産仲介会社に発行した敷設図面で確認し、Bの土地を契約しま
した。

 土地購入契約後に、上水道の引き込み方に疑問を持った仲介会社が再度市役所に確認
に行ったところ、Bには本管から敷地への上水引き込み管が入っていないことが分かり、
仲介会社が何度も現況の敷設図面を市役所に求めても提出されませんでした。

 市役所担当者いわく『現況と違うことはよくある。しかたがない。現況の敷設図面は
指定工事業者にしか出せない』とのこと。

 上水道敷設図面は、不動産譲渡が目的の場合非常に重要な書類となるはずですが、間
違えている図面を交付したままの市に対し、上水道引き込み工事代金の一部を請求する
ことは可能でしょうか。ご教示頂けるよう宜しくお願い致します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 市町村により、若干の差は有るかも知れませんが、一般的に上水道の図面は、信用性
がイマイチで有るとは思います。何故かと言いますと、下水道の引込は、基本的に下水
道の本管工事時に、同時に行われる事が多く、それも地方の場合は、最近になって行わ
れていますので、正確性が高いのです。

 然し、上水道の引込は、本管工事自体が昔に行われ、引込も昔に行われ、それも指定
工事店からの届出をそのまま書き込んでいるケースが多くあります。ですから、問題が
生じた時点で、図面の提出を拒むケースも多いですし、最近では最初から図面を出さず、
『メーターは有ります』程度の説明しかしない市町村も増えています。つまり、引込さ
れていても、その位置が違っている事も多いので、あまり図面が参考にならない事も有
るのでしょう。

 ただ、疑問なのは下水道が引き込まれている地域の様ですから、そうすると同時に水
道管も本管も新しくし、引込管も20mmに換えていると思いますが、これもかなり地域差
が有るようです。
 もう一点疑問なのは、メーターボックス無しで、上水道が引き込まれるのは、あまり
聞きません。

 私の地元では、上水道菅の引込の判断として、メーターボックスの確認が一番の判断
となります。(例外として本管末端の泥抜きを私有地に設置するがありますが)個人的
には、メーターボックスが無い場合は、引き込まれていないと判断しています。(実際
に水道局の図面上では引き込まれている図面になっていて、メーターボックスが無いの
で不審に思い調べたら、実際には隣地から分岐した事が有っただけで、現存していない
ケースも御座いました)

 最近の造成地では、有り得ないのですが、昔は一つの引込管を宅内で分岐して、隣の
家へ引き込むなんて事も行われていました。これは現在では使わなくなった時点で、菅
を切断しプラグをかぶせ、止めてしまう様になっています。

 いずれに致しましても、上水道は基本的に、地方自体がそれぞれ単独に運営している
のが実情で、実際にはかなり地域差があります。これは公共下水道が補助金の関係であ
ると思いますが、ある程度規格化されているのとは大きな違いが有る気が致します。

 あまり良い助言は出来ませんが、市・昔の指定工事店・不動産業者…そのいずれの責
任を追及するにしても、法的手続きを取らない限り、その責任の所在は、明確に出来な
い気が致します。


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 今年もあと半月となりました。皆さん、ここで気を抜いて風邪などひかないように
注意してくださいね! 年末年始のサポートについてご案内します。

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 この期間中にお寄せいただきましたご相談、アドバイスは、1/10(火)以後、随時、
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 年内最後のメールマガジンは、12/22(木)発行になります。年明け最初の配信は、
1/12(木)となります。どうぞ宜しくお願いいたします。(草柳ちよ子)

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