【家のタネ】 バックナンバー

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　こんにちは。今週は、「住井（すまい）君の、雨漏り体験記・後編」をご紹介します。
やっぱり、男性は、自力で大工仕事の延長で直したいと動かれる方も多いですよね。
でも、プロの方に見ていただかないと、わからない部分も多いです。

　自力でそれなりに対応した住井君でしたが、工務店さんにお願いしたら、全然違う方
法で直してくださり、目がうろこでした！！

　そんな、雨漏り実体験記。後編です、どうぞお楽しみください～☆
　　　http://report.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-0a06.html


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●施工ミスと工事費用の減額について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-2bf4.html

●マンションの修繕積立金とガス給湯器について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-779e.html

●ワンルームマンションの内装工事前の水漏れについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-eb97.html

●マンションの賃貸と介護の為の新規購入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-8559.html


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●借地内のセットバックと私道と借地料について（東京・女性・30代）

　借地権のセットバック部分の利用についてお伺いします。昨年セットバック部分を含
む坪数で借地権を更新をし、その際、建物の建て替えの承諾も頂き、現在建築中です。
セットバックした部分（借地内）が接道している私道との高低差がある（うちが高く、
私道が低い）のですが、私道に合わせて、セットバックした部分も私道の高さに削らな
くてはならないのですか？（ちなみに接道している私道は、地主のものではなく、奥の
家の第三者のものです。）

　それとも公道になるときまで今のまま、借地人の家の高さにして利用し、公道になる
時に、私道の高さに合わせればいいのですか？　地主がセットバック部分を私道に合わ
せて欲しいと言ってきた場合、借地人はそれに従い、第三者の私道として使われる部分
に借地料を払わなくてはならないのですか？

　建て替え前はセットバック部分まで敷地と同じ高さでコンクリートで枠を囲って、そ
の上に塀を設置していたのですが。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

　私見ですが、セットバックに対する考え方は、市町村によって、若干違う様ですが、
基本的には、将来全幅４M以上の公道等にする事を前提、または都市計画道路の場合は
将来の拡幅を前提として、建物を後退する線の事を言います。

　市町村が公用収用等による買収を行えば別ですが、それまではあくまでも個人の私有
地です。従って、自費で整地したり、平坦にする必要は無いでしょう。それは、あくま
でも道路とする市町村等の行政が行うべきものでしょう。

　但し、実際には地元負担金等の問題も有り、地元の要請で早く使わせて欲しいと言う
場合も有るでしょう。その場合、地元の自治会等で工事費等は負担すべきと思います。

┌──────────
│相談者より
└──────────

　涌井様。コメントありがとうございました。私道は行き止まりになっており、たぶん
公道になることはないと思われます。工事費を負担しなくて済むように話してみます。


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　最近、夫婦で「デカ盛り」にはまっています。野菜の具が多いラーメンを、二人でわ
けて食べたり、食べきれない分は旦那さんにたべてもらったり（笑）

　▼埼玉県秩父　悦楽園さん
　　http://www.facebook.com/note.php?note_id=296122310452227
　▼埼玉県東松山市　西華さん
　　http://www.facebook.com/note.php?note_id=293417344056057
　▼ラーメン二郎　ひばりヶ丘駅前店さん
　　http://www.facebook.com/note.php?note_id=288475701216888
　▼埼玉県朝霞　モッコリ豚さん
　　http://www.facebook.com/note.php?note_id=299731296757995

ご夫婦、家族、または、ひとりでも♪　お好きな方は、どうぞ～♪（草柳ちよ子）

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　こんにちは。今週は、「住井（すまい）君の、雨漏り体験記・前編」をご紹介します。
住井君と、りこちゃん。中古住宅を買って、ほんわか新婚生活してたら、自宅で雨漏り
が発生してしまいました！　雨漏りって、どうしたらいいの？！　知っていそうで、
動けない。実際に体験してみないと、わからないことって、いっぱい、ありますよね。

　そんな、雨漏り実体験記。前編です、どうぞお楽しみください～☆
　　　http://report.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-6b0c.html


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●地主との借地の売却と立ち退き交渉について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-bbd4.html

●境界にある市の石垣の撤去について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-f348.html

●テナントの空調故障と家賃値下げについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-9bd7.html

●セットバック部分の生垣について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-eb77.html

●前借主の造作物である窓の修理について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-3924.html


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▼仮住まい無償提供の家主に被災者より「感謝の声」届く
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最近「住まいりんぐ」に、被災者からの感謝の声が続々と寄せられている。
「住まいりんぐ」は、東日本大震災で被災者された方と民間の賃貸住宅をつなげるサイ
トとして昨年3月31日オープン。現在、72世帯、計100名以上の被災者へ仮住まいの提供
を行った。当プロジェクトは大家検定を監修・認定する一般財団法人日本不動産コミュ
ニティー（J-REC）らがボランティアでその運営を行っている。東日本大震災からもう
すぐ一年が経過する。仮住まい暮らしに慣れ日常生活を取り戻してきたこともあるのだ
ろう、被災者から感謝の声が寄せられるようになってきている。
その一部がHP（　http://www.smiling-net.jp/ ）で公開されている。


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●長引いた立退き後の、入居者への売却について（京都・男性・60代）

　平成6年にある業者と不動産売買契約を結んだが、入居者の残り二件の内一件が立退
いた後に契約を履行するとあったが、立退きの話し合いが折り合わず、この契約が長
年そのままになっていた。この度入居者の方から物件を買いたいとの打診があり、入
居者へ売ろうか検討中なのですが、平成6年に結んだ契約はそのまま有効ですか？

　有効な場合、この契約を解除し、入居者へ売るにはどういう手続きが必要ですか？
尚、売値の一割を手付金として受け取っています。アドバイスをお願いします。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

　私見ですが、契約の消滅時効に関するご相談と理解致します。民法第166条に規定さ
れている訳ですが、第1項には『消滅時効は、権利を行使することができる時から進行
する。』と規定されています。

　本件の場合『入居者の残り二件の内一件が立退いた後に契約を履行する』と明記さ
れているとしたら、時効の開始（起算点）はそのまま、二件のうちの一件が立退いた
後から、計算されると考察されると思います。
　時効の期間は、所有権移転の請求権だと仮定しますと、債権の10年が該当するので
はないでしょうか。つまり、契約の相手側は、『入居者の残り二件の内一件が立退い
た後から10年間は、契約履行を、貴方に請求する権利が有る。』と推測致します。

　但し、所有権に関する契約と解すると、時効消滅自体の対象外となり、永久に契約
は消滅しない可能性も御座います。一般的に業者の使う契約書は、権利の種類に『所
有権』と明記致します。
　従って、消滅時効の対象とはならず、単に特約条項等に、履行開始の時期を明記し
たに過ぎないと解される可能性が高くなると思います。この点については、契約書の
内容を良くご検討願います。

　この期間前に契約を解約する場合若しくは所有権の場合は、契約書の内容にもより
ますが、受領済みの手付金の倍返しが普通です。但し、損害賠償条項等が有る場合は
そちらにもご留意下さい。

　尚、末筆ながら、法的解釈の問題が含まれておりますので、実際の詳しい判断は、
弁護士等法律の専門家にご相談される事をお勧め致します。揉めた場合は、当然民事
調停・民事裁判となる可能性が有る事を事前にご承知下さい。


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　埼玉県熊谷市で、日帰り温泉を満喫してきました♪　その時、隣にいた外国人のお父
さんが、「きらきら星」を英語で歌いました。生英語の生歌です！　すごくやさしい
耳に心地よい歌で、癒されました～♪　その時の様子はこちら　↓
　http://www.facebook.com/note.php?note_id=293405997390525

　また、埼玉県秩父の、日帰り温泉では、中国人の女性とお話し、日本人について興味
深いお話をうかがうことが出来ました。かなり嬉しかったです！　その時の様子はこち
ら→　https://plus.google.com/u/0/104134169435637011807/posts/hCQwNdJQhho
（草柳ちよ子）

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　こんにちは。今週の気になる不動産関連記事をご紹介のコーナーです♪
仙台の不動産コンサルタント　二瓶誠志 さんより
　　●これからの故郷（ふるさと）
　　　　http://www.facebook.com/note.php?note_id=375495719143311

　被災した農家の方たちが復興するためには？！　今、私が住んでいる所は、住宅街の
はずれの、小さな商店が細々と営む静かな地域ですが、何かにつけ相談したり、お願い
したり、されたり。お土産をお持ちしたり、おすそわけしたり、おまけしていただいた
り、何かあるたびに「持ちつ持たれつ、お互い様なんだから、何でもいってね」と笑顔
でおっしゃる高齢の方が多く、いつもありがたいなと思っています。

　おすそ分け、譲り合う、助け合う、協力し合う。そういうことが、もっと大きな地域
やコミュニティでできれば、新しい住まいの形もでてくるかもしれませんね！
　二瓶さんいわく、「支え合うから人なんです」　改めて、実感します！


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●セットバック部分の生垣について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-eb77.html

●解約通告のタイミングと家賃支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-da1a.html

●後から追加された約束条件や敷引きについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-c288.html

●キャンセルによるハウスメーカーからの請求について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-a961.html

●土地購入と、ハウスメーカーとの契約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-4f7f.html

●０円の土地売買契約諸について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-964f.html


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●税金優遇のある工場の土地交換について（愛知・男性・40代）

　家族名義で45坪ほどの土地を保有しており、家業で使用する小さな工場を作ろうと思
っていたのですが、40年以上前の購入時には、工場地として可能でしたが、現在は両隣
も住宅が建っている事で、とても工場として使える土地で無くなってしまいました。

　そこで、税金優遇が有る、土地交換というものを知りまして、同じ価値で、工場とし
て利用できる土地を探しているのですが、このような事柄に対して、不動屋さんは取り
組んで頂けるものか、お教え頂きけたらと思っています。

　また、土地交換の事例について詳しい方がお見えでしたら、是非、教えて頂けません
でしょうか？

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

　事業用資産の買い換えの特例は
　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3405.htm
　法人の土地建物の交換の特例は
　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/hojin/5600.htm
　個人の土地建物の交換の特例は
　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.htm

をそれぞれご覧下さい。
　それなりの知識の有る不動産業者で有れば、取り組むと思います。


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　積もった雪が落ちたり崩れたり。トンネルが崩れたり。事故が相次いでいますね。
皆さんも、じゅうぶんお気をつけください。
　我が家は、雨漏りをようやく直すことになりまして、工務店さんに見に来ていただき
ました。原因もわかったようで、ほっとしています。また雪や雨が降る前に、修理が完
成できると良いのですが…。（草柳ちよ子）

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　こんにちは。今週の気になる不動産関連記事をご紹介のコーナーです♪
いつも不動産相談にコメントをお寄せくださる、たいへんお世話になっている、
アドバイザーの、長野の　株式会社　高原開発の涌井さん　http://kogen.biz/

初孫さんがお誕生になったそうです！　おめでとうございます！！！☆★☆
Facebookの個人ページに、お孫さんのお写真が載ってます。Facebookをされてる方は、
是非、ご覧になってください♪　すっごい可愛いですよ～＊
　さて、そんな涌井さんのブログより、興味深い記事を、ご紹介させていただきます。

　　●滞納家賃の取立て手順とは？！
　　　　http://kogen.biz/msm/ms/category/wadai/1326764112.html

　涌井さんが、わかりやすく丁寧に書いてくださっています。大家さんの立場の方も、
借りている立場の方、はからずも（？！）保証人になってしまった方々。とても参考に
なりますので、是非、お読みください。


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●土地購入後の、追加購入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-79b1.html

●借地の空家の解体について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-5164.html

●借主都合による解約の違約金について
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●解除による内装工事の原状復帰費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/01/post-39d5.html

●仕事をしない業者への仲介手数料の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/01/post-a4fd.html

●水道管破裂による水漏れの補償について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/01/post-ba40.html


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●倉庫の違法建築について（奈良・男性・40代）

　現在私は、第1種低層専用住居地域の新興住宅地に住んでおります。ここは乱開発を
防ぐため、いろいろな制限を設けており、建築物については、境界線より1m後退、かき
・さくの高さや形状についても制限を設けています。

　このたび、南東隣の空き地に、1戸建てが建った自体は問題ないのですが（むしろ我
家との間を沢山取って建てたので喜んでいたのですが）この度、我が家の境界ギリギリ
からブロックを積み上げて箱作の倉庫を建てようと建築中です。（お隣さんは外構屋さ
んで、自分で建設しています）

　この倉庫について、第1種低層専用住居地域でいうところの住宅に付随するものと解
釈すれば違法建築として、工事差し止めを求めることができるのでしょうか。

　おとなりさんは物件を探しているとき、私と話しをして隣に決めたと言ってますし、
普段は腰の低い良い方で、今後トラブルなくずっとお付き合いすると思いますので、
この件について何とかならないのか、困っております。違法であれば強く言えるんです
けど...よきアドバイスを御願いいたします。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

　私見ですが、倉庫の大きさによると思います。確か、10㎡未満は建築確認許可が不必
要で、10㎡以上なら建築確認申請が必要だったと思います。

　但し、条例が有る様子ですから、その条例を決めた県、若しくは市町村の建築を管理
している担当部署にご確認される事をお勧め致します。


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　家賃を払わない、滞納者で苦労する大家さん、そして払わされる保証人。共に負担の
大きい頭の痛い問題です。
　芸能人の、お笑いコンビ「オセロ」の中島さんが、家賃滞納で、保証会社から訴訟に
なるというニュースがありましたね。何でも、家主は、俳優の本木雅弘さんだそうで。
えっ？！　あの、モックンが？！（驚＊）いや～、世の中、広いようで狭いですね！
　ともかく、家賃滞納は困ります。ご自分が一番大変でしょうけど、あいてに迷惑かけ
ますので、滞納になる前に何かしら、ご相談いただきたいですね。（草柳ちよ子）

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