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2012年3月

ディアレストコーポレーションの立川さん、ありがとうございました!

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 今週、不動産相談アドバイザーに、ディアレストコーポレーションの立川さん
が新たに加わりました! ご参加ありがとうございます! そして、お忙しい中、アド
バイス投稿を幾つもいただきました。

●43条但し書き道路の持分と通行許可について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/43-6ad9.html

●土留めの撤去と舗装の申し出について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-6bcc.html

●住宅ローンと白紙解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-d0b9.html

 境界の問題、43条但し書き道路の問題、住宅ローンの問題と、一般の方には頭の痛い
難しいものですが、どれも丁寧に、わかりやすく細かく書いてくださり、たいへん心強
いです、誠にありがとうございました!

 今後も、不動産相談のアドバイス投稿をいただけるアドバイザーさんを募集中です!
各相談記事のコメント欄に、所属会社名、お名前、メールアドレス、会社のURL(公開が
可能、許可されてる場合)と、アドバイスをご記入ください。【ご注意】匿名はご遠慮
頂いています。投稿後、すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載にな
ります。http://q.buyers-agent.or.jp/


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ディアレストコーポレーション・立川さんに、ご相談に対するアドバイス投稿を頂き
┃ましたので、ご紹介させていただき、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●住宅ローンと白紙解除について(茨城・男性・30代)

 アドバイスお願い致します。今年初め頃仮契約をしていた、ハウスメーカーを解約し
知人の紹介の工務店さんと契約いたしましたが、前回仮契約していたハウスメーカーで
本審査まで通っていたフラツトの融資内定を移行出来ると言われ契約したのが、様々な
理由から銀行も通して見ましょうと言われ審査に落ちました。

 既に2ヶ月あまり契約から経っており、何度かフラットでお願いしますと言ったにも
関わらずフラットを進めてくれず、土地の決済日も近づき、今頃、内定している窓口は
時間がかかる、取り扱うにあたり契約をしなければならないので1ヶ月以上はかかる、
と今更ながらに言われました

 さらに契約金100万入金したにも関わらず、後日あと50万あずからしてくださいと言
われ理由を聞くと自己資金が当社の口座にあれば、銀行も通りやすくなる、とか言われ
仕方なしに入金しましたが、確認したら返すと言われましたがマダ戻ってきてません、
さらに領収種書も頂いてません、契約書は印紙のコピーを貼り割印しコピーをいただき
ました。土地の決済も狭まれ現在の工務店が不安でたまりません、

 契約書には、銀行ローンが通らない場合は白紙撤回出来ると記載ありました、直ぐ解
約し振り込んだ150万を返していただきたいのですが、アドバイスお願い致します。
正直な所、別な工務店に今すぐに移行しフラットで実行したいのです。

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│ディアレストコーポレーション・立川さん
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 お困りのことと思いますが、お書き頂いている内容からは状況がよく分かりません。
要点を絞って回答します。

 ■契約金150万円の件
お金を渡す際は必ず領収書をもらうべきです。今回はもらっていないとのことですが、
銀行振込であれば、振込の控えがあるはずですから、探してみて下さい。口座からの直
接振込であれば通帳に記載もあるでしょう。確認し、150万円確かに渡したという証拠
を確保して下さい。

 ■契約解除の件
ローン特約による解除であれば、期限が記載されているはずです。そちらを確認して下
さい。ローン特約による解除は、何日までにローンの結果がでない場合、何日までは解
約できるという形になっているかと思います。その要件を満たしているのであれば、文
書にて、「契約書何条の融資利用特約により解除します。ついては契約時金の150万円を
返金して下さい」という内容をつくって提示し、返してもらって下さい。要件を満たし
ていない場合については、状況によって異なります。

 ■フラットの融資の件
住宅金融支援機構によるフラット35の融資については、工務店等が代理店となり、取扱
い金融機関を紹介することが行われています。しかし書類さえ揃えば、希望の金融機関
で申し込むこともできますので、ご自身で調べられた上で、再度申し込みを直接、希望
の金融機関に対して行うことをお勧めします。なお、その際には新築予定の建築の図面
と見積りが必要ですから、お願いしたいと思っている工務店から取り寄せて下さい。

 ■土地決裁の件
フラット35は土地建物に対する融資ですから、土地のみに対しては融資がでません。
したがって、フラット35の仮承認をもとに、つなぎ融資を受けることになります。これ
についてはどういう予定になっていますか。
 土地の契約をされていると思いますが、そちらにもローン特約の解除がついているか
と思います。そちらもご確認いただき、対応しないと、土地の契約を解除する場合、手
付金の没収ということも考えられます。
 もし、土地は自己資金による現金決済ということであれば、決済自体はできるでしょ
うが、建物の件は解決すべきかと思います。非常に困った状況のように見受けられます
ので、問題を整理し、早急に対応されることをお勧めします。


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┃掲載希望の方は info@buyers-agent.or.jp までご連絡ください。
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▼「大家検定」準1級認定を新設いたします
http://pr.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-6c61.html
一般財団法人日本不動産コミュニティー J-RECでは、4月1日より「大家検定準1級」を
新設し、同日より受講・受験の受付を開始いたします。従来、2級資格が無ければ1級の
受講・受験はできませんでした。しかし、不動産投資の具体的かつ体系的な知識・スキ
ルを学びたいというニーズは多く、あらたに「準1級」資格を新設、初めての方でも1級
講座の内容が学べるようになります。http://www.ooyakentei.com/


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 昨年、放送大学で、不動産関連の勉強を受講しました。今年も、引き続き、不動産に
関連した、別授業を受講する予定でいます。最近知ったのですが、不動産について学べ
る大学もあるのですね。
 ふと、宅地建物取引主任者の資格を取る勉強をすれば、不動産相談サイトのサポート
スタッフとしては良いのではないか? とも思いましたが、不動産屋さんになりたいわ
けではなく…。不動産相談に寄せられるような問題について、広く(浅く)柔軟的に、
一般市民目線で、対処方法などの知識を得ていきたいなと感じます。

 先日、千葉の長柄町の福祉センターにある日帰り温泉に行って来ました。いいお湯で
した~♪ 受付脇を見たら、簡易裁判のやり方についてのパンフレットが、いっぱい置
いてありました! あらっ、これは便利じゃない♪♪ と、喜んで頂いて帰りました。
知らないこと、いっぱいありますからね! このような小さな有益情報を見逃さず、ど
んどん取り入れ、不動産相談にお役に立てるようになりたいと思います。(草柳ちよ子)

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不動産業者だって、落ち込みます?

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 今週は、不動産業者さんに資料請求した場合の注意点、体験談をまとめてみました。

  ●不動産業者だって、落ち込みます?
    http://report.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-edd3.html

 インターネットの時代といっても、ネットで問い合わせても返事が来ない、FAXを
送ったのに、返事が来ないということが結構あります。どうしてなんでしょう?
逆に、お客様から、ぱったり連絡が来なくなるケースもあります。何故なんでしょう?

 ご縁に繋がるか繋がらないかは、一概にスグ決められませんが、姿勢を意識するこ
とはできるのかなと思います。

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●土留めの撤去と舗装の申し出について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-6bcc.html

●共有者が行方不明の競売物件について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-ac49.html

●ローン特約での解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-a132.html

●所有権移転登記手続請求について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-ed77.html

●仲介業者の対応不備と仲介手数料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-7eeb.html

●新築物件の設備変更と管理会社の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-b0b9.html


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●更新時の事務手数料と賃料値上げについて(東京・女性・30代)

 今度入居する賃貸の契約のため不動産会社に行ってきたのですが、後で書類をよく読
みなおしてみたら、賃貸契約書に疑問に思うことが2点ありました。
1点は、「契約更新の際に更新事務手数料として新賃料の25%(税別)を支払うものと
する」というもの。2点目は、「物価の変動等により賃料の増減を生じる時は甲乙協議
の上定めるものとする」というものです。

 以前、二度引越しをした際、更新料を請求されたことは一度もありませんでした。
また更新の際に賃料が変わる可能性の旨が記載されていたことはありましたが(実際
一度も上がりませんでしたが)、今回は契約期間中に賃料が変わるかもしれない意味
のことが書かれています。

 今まで契約書にこのようなことが書かれていたことがなかった為、不動産会社の社
員が内容を声に出して読んでいましたが気付かず、契約してしまった後に読み直して
気付きました。
 正直、更新事務手数料というものに疑問を感じますし、家賃6万円に対して25%と
いうのは高い気がします。気付かなかった自分が悪いといわれればそのままかもしれ
ませんが、内容の変更を求めること、又は払わないこと、はできるのでしょうか?
(まだ入居はしていません) 

 また契約中に家賃が変わるかもしれないなんて、折角家賃の安さも物件を決めた
ポイントだったのに、とても不安です。是非アドバイスをよろしくお願い致します。

┌──────────
│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、「更新事務手数料」は更新を依頼する側が支払うのが筋です。
貴方は、自動更新を希望し、大家が二年毎の更新を希望するのなら、大家が支払う
べきものです。尚、更新事務手数料の金額については、法的決まりは有りませんが、
大体は更新後家賃の50%以内としているようです。

 また、宅建業者が二年毎の更新を強制出来るものでも御座いませんので、大家と
貴方が、自動更新をご希望すれば良いだけだと思います。にも関わらず、宅建業者
が強固に二年更新を言い張ったら、都道府県の住宅部等の監督行政官にご相談され
れば良いでしょう。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 先週、
  ●不動産業者とお客様のキャッチボール
   http://report.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-28cf.html
をUPしましたところ、
「やはり不動産の世界も人間関係が一番難しい。ともかく業者側は誠実に、そして面倒
臭がらないというのが基本ですね」というご意見を頂戴し、そのシンプルかつ奥の深さ
に考えさせられました。

 これは、業者さんは勿論、お客さんになる側も、面倒くさがるのはNGです。誰かが何
とかしてくれる(いち言えば、100、業者さんがやってくれる、また、それが当たり前)
わけではありません。自分がわかっているつもりになっていても、相手には全く通じて
いないことが多いです。ですから、決め付けずに、面倒くさがらず、ひとつひとつ、確
認を取り合うことが重要だと思います。(草柳ちよ子)

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不動産業者とお客様のキャッチボール

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 最近、寄せられる不動産相談を読んでいて感じるのは、悪質な業者による詐欺まがい
のトラブルというよりも、業者と利用する側の方(借主、買主など)の間の、不動産と
いうより、人と人同士の、もっと日常的な、最初は些細な、ちょっとした行き違い、す
り合わせ不足から、不動産という特性上、段階を踏んでいく中で、事態が大きくなって
トラブルが深刻になっている可能性が大きいような気がしてなりません。
 以下、記事にまとめましたので、ご覧ください。

   ●不動産業者とお客様のキャッチボール
     http://report.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-28cf.html


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●仲介業者の対応不備と仲介手数料について
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●新築物件の設備変更と管理会社の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-b0b9.html

●賃貸マンションの水漏れの損害賠償について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-167c.html

●隣地のアパート建設について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-14cf.html

●福島から東京への移転と内見について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-8389.html

●ガス管工事のための私道の掘削について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-6fcc.html


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●賃貸の重要事項説明について(東京・男性・20代)

 東京で部屋を借りようと手続きを進めている最中です。ある部屋が気に入り、申込み
を行いました。提出した書類は、申込書・個人情報取り扱いに関する同意書で、金銭の
払い込みは一切ありません。

 契約は書類の郵送でも可能とのことでしたので、郵送でお願いしましたが、後日、業
者の義務であるはずの「重要事項説明」が行われる時間がないことに気づき、メールで
不動産業者に質問をしました。

 すると、希望される場合は管理会社に行ってもらう必要があるとの返信メールが来ま
した。重要事項説明は任意のものなのでしょうか? もし、任意ではない場合、どのよ
うに手を打てばよいでしょうか?

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│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、重説は、宅建業者が仲介を行ったり、貸主になる場合に必要な書類です。
仲介業者がいる場合、もしくは宅建業者が貸主となっているかどうかによりますので、
ご確認下さい。
 また、重説は取引主任者が直接説明することになっております。事情によっては郵送
で行うこともありますが、直接、説明を行うべきではあります。郵送で行って、後で問
題が生じることも考えられるかどうかにもよりますし、その管理会社は、ある意味「堅
い」と言いますか、「真面目」であるとも言えるのかも知れません。

 なんとか時間を作って、その管理会社に出かけて重説を受けることが一番好ましいこ
とだと思います。どうしても郵送で行いたいのであれば、
   ●貴方の事情で郵送でお願いしたい
   ●そのことによる苦情は一切申し立てない
という内容を含んだ書類を提出することを条件にしてみては、いかがでしょう?

 尚、遠方のお客様の場合、当社では、重説や契約書はワードで作成していますので、
事前にメールの添付ファイルで内容をご確認頂き、質問等はメールでやり取りして、入
居時に契約日より前の日付で重説に署名・押印を頂く方法を取る場合もございます。メ
ールでやり取りをすると、全て証拠が残りますので、問題にはならない…と理解してい
ます。ですので、そのような対応をして頂けないかどうかを、お願いしてみてはいかが
でしょうか?

┌──────────
│相談者より
└──────────

 ご回答ありがとうございます。事情によっては現実的に重説を受けることが難しい場
合もありそうですね。今回は時間を作って、管理会社を訪問したいと思います。ありが
とうございました。


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 昨日、北海道で地震、千葉茨城で地震と、揺れました、怖かったです。
今、千葉県御宿町に居りますので、津波が来るとなれば、急いで避難しますが、さて、
どこに避難すべきか考えています。
 町役場が高台にありますので、一番理想的です。実際、昨年の3.11の地震の時は、町
役場に避難しました。ここで気になるのは、過去、どんな地震や津波があって、どこま
で被害があったかを調べたところ、ぞっとしました。意外に浸水しています。
役場よりも、高いか、同じくらいの高さに、別荘住宅街があるので、そちらのほうま
で行った方がいいかもしれません?

 内房や外房海岸地域を車で走っていると、海抜何メートルか書いてある看板を、よく
みかけます。意外と高かったり低かったり、まちまちですが、海岸から距離が近いとこ
ろもありますし、なんとも判断が難しいところです。
 地震や津波は、いつ来るかわかりませんから、車で走るときも、その地域の高さや、
山に囲まれてるとか、海が近いとか、ちょっとしたことでも、気にかけていると、いざ
という時に、速やかに動けるかもしれませんね。(草柳ちよ子)

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被災地復興への第一歩

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 こんにちは。今週の気になる不動産関連記事をご紹介のコーナーです。
いつもお世話になっている、日本ヴァリュアーズ株式会社さんのブログ記事をご紹介。

●被災地復興への第一歩
   http://www.japanvaluers.com/jp/2012/02/post-110.html

 東日本大震災から一年になります、この時期、テレビで、様々な特集が組まれ、放映
されています。今だから、わかる、今になってわかること、知ること、被災者の方々が
年代、職業、置かれている地域構成の中で、どのように受け止め、立ち上がり、一歩を
踏み出そうとしたか。また動ける部分、動けない部分、模索している部分などが、浮き
彫りになっています。
 なんだか、ずいぶん遠い昔のことのように思える錯覚がよぎります。「がんばれ日本」
の言葉や熱気に自分が励まされて、復興がかなり進んでいるような気になっていますが、
現実は、まだ一年しか経っていないんだということを思い知る瞬間でもあります。
 それでも、目の前でどんなことが起こっても、必死に自分達ができることをやってい
こうとする姿、その小さな一人ひとりの気持ちが集まって、復興に繋がるのかなと感じ
ます。


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●ガス管工事のための私道の掘削について
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●ネズミ被害と修繕費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-95f0.html

●レストランのリフォーム費用と原状回復について
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●農地転用について
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●借地権の更新と計算について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-088f.html

●飲食店での老朽化による水漏れについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-a51e.html


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●越境しているブロック塀について(栃木・女性・20代)

 四年前に中古住宅を購入しました。数日前、市道を挟ん田んぼに家を建てるという方
が来て、境界線の立ち合いをしました。すると、<我が家のブロック塀が境界線を越え
ている>ということがわかりました。

 そこではみ出している土地の持ち主Aさんがきて、測量の方に頼んで、後日、きちん
と測ってもらうという話になりました。測量のためのお金はAさんが持つそうです。気
になったのは、はみだしたブロック塀を取り壊すという話になった時、その解体料は、
我が家のほうで持たなくてはならないのでしょうか?

 Aさんのはなしでは、前に住んでいた方が勝手に立ててしまい、抗議したものの受け
入れてもらえず、その後、その方は失踪し、亡くなられたとのことでした。
 また、その当時売りに出されたときの不動産会社にブロック塀のことを言った所、
ケンカ腰の対応をされ、話し合いにならなかったそうです。(その不動産会社は、私達
ともリフォームのことでトラブルがありました。リフォームの契約をする前に工事に入
ってしまったんです)

 そんなことも知らず、また境界線は「大丈夫」と言われて購入したのですが、現在
住んでいるのは私達なのでお金を払い、対応しなければならないのでしょうか?
アドバイスいただけると嬉しいです。

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│ヤマダエステート株式会社・山田高志さん
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 ブロック塀が境界線を越境していることを知らされずに、四年前に購入されたとのこ
とですが、このような場合、時効取得の問題が発生してきます。
 前所有者が16年以上ブロック塀を越境占有し、相談者が四年越境して占有した場合は、
時効取得が成立し、越境して占有していた部分は相談者のものになるという制度です。

 しかし、この場合は相手方にその旨を主張する必要がありますので、争いになる可能
性があります。
 時効取得の権利を放棄する替わりにブロック塀の撤去費用を先方に負担してもらうよ
うに交渉し、穏便に解決することも一つの方法かと思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 ひな祭りが終わり、もう桜祭りなるものが始まっている、千葉県の外房海岸沿い。
うちの旦那さんが、仕事の同僚に、電話で「がんばりすぎ。使い切らない、7割で、3割
の余力は、いつでも残せるように」などと伝えてました。
 これは、私も、過去、何度も言われたことです。いつも100パーセント、全力なのも
いいけど、まったく余力が残っていないのも危険だよ。自分をコントロールできるよ
うになろうね、ということ。久しぶりに、自分は今、できてるかなーと考えましたら、
その翌日、なんと、彼はギックリ腰になってしまいました!
 ただ、旦那さんの場合、3割残してあるおかげでしょうか。寝たきりには至らず。
ほっとしました。安静で様子見ながら仕事してます。
 この季節、気温の変動が激しいので、疲れがたまると、腰痛になりやすいです。
皆さんも、じゅうぶんお気をつけください。(草柳ちよ子)

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被災地の集団移転の具体的な事業案

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 こんにちは。Facebookより、今週の、気になる記事のご紹介です。
東日本大震災から一年が経とうとしています。被災地岩手県で、ようやく、
集団移転への具体的な動きが出てきたようです。これは、特に漁業を営まれている
集落の、防災面を配慮した計画ですが、とても難しそうです。

  ●岩手沿岸7市町村 集団移転「漁業集落防災機能強化事業(漁集)」活用へ
   http://www.facebook.com/sendai.fudousan/posts/356795434341513

 今、いろいろなテレビで被災地がどんなふうに復興をしていくべきか、町の再生に
とりかかるための被災地住民の皆様のお話などが特集で放映されてますね。実は一年
経っても、なかなか進んでいないという事実…。

 自分が、今、住んでいる、この町、地域ならば、どうなのか…。各地域の地層や土
地形状の問題もあるでしょう。身近な問題であり、日本の将来への大事な問題です。
力を合わせて考え、取り組んでいく必要があると思います。


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●兄弟による土地の売却と節税対策について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/03/post-0457.html

●越境しているブロック塀について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-29d0.html

●施工ミスと工事費用の減額について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-2bf4.html

●マンションの修繕積立金とガス給湯器について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-779e.html

●ワンルームマンションの内装工事前の水漏れについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-eb97.html


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┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●親族間での等価交換と税金と抵当権について(東京・男性・50代)

 母所有の抵当権のない2筆の土地と、そこに建つ築22年の賃貸併用住宅。土地建物の
固定資産評価額が凡そ6,800万。相続について。兄と一筆ずつ(ほぼ等価3,400万ずつ)
相続する予定です。建物に関して共有か部分所有の何れかになると思います。しかし、
将来、兄か私の何れかが不動産の売却や建て替えを計画しても、もう一方が同意しない
と改革が進まない可能性を懸念しています。

 また、上記不動産の近くに私の夫所有の抵当権のある土地とそこに建つ賃貸併用住宅。
土地建物の固定資産評価額が凡そ3,000万円。この抵当権は不動産購入時(借入4,850万
円)に銀行によって抵当権が設定されたものです。

 質問は…相続後、兄所有の不動産と夫所有の不動産を等価交換したいと考えています。
そうすることで、売却や建て替えの可能性に備えたいと言うことです。勿論、兄と夫の
同意が前提となります。
 1. 3,400万円と3,000万円との交換は、税務上“等価”と認められますか?
 2. 若し、“等価”と認められない場合には、差額分に関して、譲渡税などを支払え
   ば問題が無いのでしょうか?
 3. 夫名義不動産に設定された抵当権を等価交換と同時に夫が所有することになる
   不動産に付け替えることは可能でしょうか?
 4. 一般的に固定資産評価額に対して抵当権設定の上限はどの程度の額まで認められ
   るのでしょうか?
 5. その他、上記に関して留意すべき点を教えてください

┌──────────
│高原開発・涌井さん
└──────────

 私見ですが、
 1. 土地は土地、建物は建物それぞれの交換となります。差額は高い方の20%以内
   となります。

 2. 等価と認められた場合に、差額の譲渡取得税を支払う事になります。
   等価と認められない場合は、それぞれの取引が通常の売買となります。

 3. 金融機関が承諾すれば可能と思います。

 4. 融資内容によっても違いますので一概に言えません。実際に融資を受ける金融
   機関にご相談下さい。

 5. 交換の特例については、下記をご覧ください。
    http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3502.htm


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 東京から、千葉の御宿事務所に移動しています。こちらに来たとたん、寒くて、
雨、風、雪と、冬に逆戻りみたいです。三月というのは、いつも、こう寒暖の差が激し
いものですよね。わかっているけど、もう春だ~♪という浮かれた気分が吹っ飛んで、
冬のダウンコート手放せません! という落差が凄いです…。

 さて、関東地方、地震が多いです。私達が御宿に来たとたん、千葉もよく揺れる…。
とにかく、電気が落ちて、家から出られなくても、数日大丈夫な、水と食料、防寒道具
の用意と確保が必須でしょうね。
 あとは当然ですが、それなりの大きさの地震や津波警報が来たら、避難所や高台に逃
げる。一刻も早く。そして戻らない。一瞬の判断が大事ですね…。(草柳ちよ子)

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