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2012年4月

ゴールデンウィーク休暇のご案内

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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●ゴールデンウィークのサポートについて

  4/28(土)~5/7(月)をゴールデンウィーク休暇とさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開 5/8(火)後になります。

   ・不動産相談の新着受付の掲載、修正、ご回答コメントの承認、通知サービス
   ・メールマガジンの配信
   ・各種登録関係処理(新規登録・変更・退会)
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も不動産相談への相談、アドバイスコメントのご投稿は可能ですが、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されませんのでご了承ください。


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★今週の不動産な話題 気になる不動産関連情報をご紹介します♪
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不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんのブログをご紹介させていただきます。

▼電力需給バランス
http://www.japanvaluers.com/jp/2012/04/post-116.html
 最近売られている家電製品を見ると、環境に配慮した電力削減へと繋がる装置が装備
されてきています。同じようなことが、大規模マンションなどでも取り組まれているよ
うです。

 読んだ感想としましては、昨年の東日本大震災を経験した私達にとって、停電が長引
く、真っ暗で、寒い日が続く、テレビもパソコンも携帯電話も繋がらない…なんてこと
が、起こるなんて考えもしなかった。実際にそうなってみて、改めて、電気というライ
フラインに、いかに、日頃、おんぶに抱っこで、それに甘えてきたか。自分達がどれだ
け恵まれていて、頼り切っていて、自分で考えることが無かったかを感じました。

 日頃、自分達が、どれだけ電気を使っていて、その為に地球にどんな影響があるのか
なんて、具体的なことを考えたことも無くて。お金は余分に払いたくない、節約するけ
ど、もらえるものはキチンと平等に貰わないと気が済まないし、それが当たり前って、
なっていたような気がします。

 もともと、私達の先祖は、日が沈めば寝て、日が昇れば起きて、自分達の食料を確保
するために体を動かしました。電気のおかげで、今の地球に暮らす私達は、とても快適
に便利で豊かになりました。でも、もう、充分に足りているという節度を持って、電気
に過度に依存するのではなく、地球にこれ以上、影響や迷惑をかけないよう、人が生き
ていくのに必要最低限な量で、上手にエネルギーとして使っていく為の、工夫や努力、
知識や智慧を形にしていくことが、私達、地球に生きる人間の役目かなと思います。


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┃不動産相談インデックす  http://a.buyers-agent.or.jp/
┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●埋められた井戸の告知義務違反と仲介業者について(女性・30代)

 去年12月、建築条件なしの土地を仲介業者を通して契約。同日、建築会社(こちらは
仲介なし)とも建築請負契約をかわしました。土地の契約時に、建築会社より、引き渡
し前に地盤調査に入ってもいいか、確認してくださいと言われ、売主会社と仲介業者が
同席している時に尋ねると、「いつでもどうぞ」と回答を頂き、土地の引き渡しは2月に
なりました。

 設計士と何度も打ち合わせ、一月最後の週に建築会社が地盤調査を入れたと報告があ
り、「中間報告なのですが、敷地中央辺りに一部だけとてもゆるい所があり、どうやら
井戸跡らしい、土地の契約時に何か聞いていませんか?」と言われ、聞いていない私達
は顔面蒼白。
 見に行くと、今まで全然気がつかなかった、塩ビのパイプが15cmほど出てました。隣
の敷地を工事していた土木の人に、「これってなんのパイプだと思いますか?」と聞く
と「井戸を埋め戻した跡でしょう」と…。近所の商店のおばあさんにも「以前あそこに
井戸があったかご存じでしょうか?」と尋ねると、ご丁寧に「今パイプが刺さっている
所に井戸があり、前の方は、洗濯や植物の水やりに使っていた」と教えて頂きました。

 事前に聞いていなかった我々は頭にきて、まず仲介業者に連絡。「地盤調査で、井戸
跡が見つかった。井戸ってあったんですか?」と尋ねると「井戸あったよ! だけども
う埋めてあるよ!」との回答。「重要事項説明にその旨、書いてませんが」と言うと
「契約後に知ったから」と言われ、「では、なぜ知ったらすぐにうちへ報告がないので
すか?」といったら「知ったのが最近だから」と。
 納得いかないので、元売り会社へ連絡。ここでもまた「知らなかった」と言われ、
1月にうちへ元売り会社の担当者・支店長・と契約時にいた支店長、仲介の担当者がき
て、説明をうけました。

 元売り担当者と支店長の話は「うちの会社も業者から買った土地で、その時の重要事
項説明書にも記載がなく、会社としては井戸の存在を知らなかったが、その時、担当者
は口頭で井戸があると聞いていました。すべて我々に責任がございます。(告知義務違
反と認めていました)どのような対処をしたらご納得いただけますでしょうか?」
と言われましたので、「地盤補強にかかる費用、井戸のお祓い費用、それから、事前に
井戸があったと知っていたら、現在の価格では契約しなっかったので、土地価格の見直
し」を要求しました。

 話し合いにあたって、県の建築業課宅建指導グループや、宅建取引協会へ相談。仲介
にも責任があり、何かしらの(仲介料を値引くなど)提案があるのではないかと聞いた
ので、仲介業者に「元売りはこういってますが、どのような対処をしてくれるのでしょ
うか?」と聞くと「元売りからきいていないから関係ない」「では、いつ井戸の存在を
知ったのですか?」と聞くと「地盤調査に入っていいか聞かれた日かな?」「では、契
約の時には知っていたのですか?」と聞くと、また違う日を言ったり。
 最終的には、「年明け」と曖昧で納得いかず「重要事項を作成するにあたって、調査
不足だったのでは?」との質問に腹を立て、「じゃあ、やめちゃえばいいじゃん!」と
怒鳴りました。その言葉に頭にきて「録音させていただきます」と録音を開始すると、
怒鳴らなくなったものの、イライラした様子で、「じゃあどうすればいいのよ。」
 頭にきたわれわれは、「ローン関係もすべて自分たちでやってきましたし、こんな言
われ方されてあなた方に一銭も払いたくありませんが、仲介料を考えなおして来てくだ
さい」と告げ、話し合いが終わりました。

 現在、元売り会社へ地盤改良費用の見積もりを渡し、回答を待っている状態なのです
が、専門家の皆さまに相談したいのです。井戸があった事を告知しての販売価格は、隣
地との差はいくらぐらいにするのでしょうか? 今回のような場合、元売り・仲介はい
くらぐらいの値引きを提案してくるでしょうか?(妥協して前向きに話を進めるボーダ
ーラインをひけないので…。)提案された金額に納得いかない場合、もう少し値引いて
くださいと交渉してもいいものか。もしも金額に納得いかなかった場合は、契約解除も
考えているのですが、契約解除の場合、違約金請求は可能でしょうか? またどのよう
に請求すればいいのでしょうか? 手付倍返しとなるには、どのような解約の仕方なの
でしょうか?

 以上、県の建設業課や、宅地建物取引業協会へも何度も相談しているのですが、よく
わからないので教えていただければ、次の話し合いの時とても心強いです。
 そして、仲介業者のあの態度がどうしても許せません。何か、懲らしめ方がありまし
たら教えてください。素人で乱筆でありますが、ご回答いただけたら嬉しいです。何卒
よろしくお願い致します。

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、あくまでも、損害賠償等については、実損が基本です。言い方や態度が
気に入らないから、懲らしめたいとか、余分にお金を取りたいと言うのは、あまり感心
出来る事では有りませんし、実際には無理です。言い分がコロコロ変わる相手に対して
は、あくまでも冷静に『言い分が変わり過ぎで、信用出来ません』と言えば良いだけで
しょう。交渉時に重要なのは、メモや録音を必ず取る事です。そして、貴方の要求した
い事をまとめておく事です。

 業者側の説明義務違反による解約の場合は、基本的に手付倍返しにならない可能性が
高いですね。手付金の返還と、実損額になるかと思いますので、この辺りも冷静に分析
すべきです。仲介業者の仲介料の値引きは、交渉次第でしょう。契約白紙撤回となれば
当然手数料は戻して貰う事になります。

 交渉時に最初から、喧嘩腰になる必要は有りません。冷静に自分の言い分だけを言い
あとは相手の反応を見て下さい。そして相手の言い分に、欠点が有れば、それをメモを
取りながら指摘すれば良いだけでしょう。それでも怒るようなら、仲介業者として入っ
た意味が無い、『媒介契約』を撤回したいので、手数料は全額返して欲しいと言い、元
売り業者と直接交渉すれば良いでしょう。また、その旨を仲介業者にはっきり明言すれ
ば良いでしょう。

 井戸が有ったから価格が下がるかは、ケースバイケースであり、それが価格値引きの
大きな要因になるかは、明言出来ません。値引き交渉には、相場は有りません。双方が
納得するまで交渉する事になります。契約解除や手付倍返しについては、前述の通りで
す。手付倍返しは基本的には売主から契約解除を申し出る場合です。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 迅速、丁寧なコメントありがとうございます。頂いた具体的なアドバイス、大変参考
になりました。我々も、前回の話し合いの中で、仲介業者の発言・態度が想定外だった
為、不適切な感情があらわになってしまいました。お聞き苦しく思われた事を謝ります。
コメント頂いたとおり、自分たちの要望を明確にし、冷静に対処し粘り強く交渉してい
きたいと思います。
 元売り業者が、回答を持って話し合いになり、元売り業者も、前回のような話し合い
になっては、前向きに進めるはずの話し合いもこじれてしまうと考えたのか、「仲介業
社の人は控えて頂いて、我々が仲介業者の回答も持って伺わせていただきます。」との
ことでした。

 教えていただいた、相場のようなものはない事や、損害賠償や手付倍返しなどの基本
的な使い方が私たちの心の盾となって、交渉がうまくまとまるようがんばります。本当
にありがとうございました。

(一ヵ月後)
 大変遅くなりました。先週、ようやく土地の決済をして、晴れて我々の土地になりま
した。交渉では、私たちがほんの少し妥協する形にはなってしまいましたが、最後は気
持ちよく決済を迎えられたので満足です。
 こちらで、頂いたアドバイスが、交渉をスムーズに行えた要素になったのは間違いあ
りません。本当にありがとうございました。


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 横浜に仕事で行った際に、立ち寄ったお店の記事です。気分転換にどうぞ♪

●横浜 鶴見駅 レストランばーくさんで、ドライカレーとハムカツ♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=346461555418302
●横浜 家系総本山 吉村家さんで、がっつりラーメン♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=345764575488000
●横浜 バール・デル・ソーレさんで、ラテアート♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=344358152295309
●阪東橋駅 天ぷら 豊野さんで、ひさびさの天丼、がっつり♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=343723642358760

 ゴールデンウィークは、皆さん、お仕事もお休みで、家族サービスや、余暇、リフレ
ッシュ、静養にあてられるのでしょうか。人出も多く混雑もすると思いますので、充分
気をつけて、楽しい時間をお過ごしください。(草柳ちよ子)

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津波避難ビル。あなたの町の避難先は?

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 最近、自分が居るマンションが、津波避難ビルになっていることに気づきました。
駐車場の壁に大きな看板があったのです。ここは、千葉県御宿町の海からすぐ近くの
マンションです。避難先として公共施設、学校、役所等があると思いますが、その他
に津波避難ビル? 確かに高層ですが、避難すべきは、ここのマンションにいる全員
であって、ここを避難先にして大丈夫?! と一瞬、頭が真っ白になりました。。

 調べてみたところ、「津波避難ビル」とは、津波浸水予想地域内において、避難者
が、一時もしくは緊急に避難する施設のことで、津波による浸水の恐れのない地域の
避難施設や高台は含まれない…そうです。うーむ。まずは、波打ち際よりは、急いで
ここに登って! っということですかね。

 津波避難ビルに設定される基準は、津波浸水予測地域内に立地し、津波避難ビルと
しての構造要件を満たし、活用が期待される施設であること。具体的には、昭和56年
の新耐震設計基準に基づき建築された建物、耐震補強が実施されている建物、周辺に
山、がけ崩れ、危険物貯蔵所等の危険性が無いこと、鉄筋コンクリート(RC)構造又
は鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)構造の施設。避難者一人あたり充分なスペースが確保
でき、夜間照明及び情報機器(伝達、収集)等を備え、一晩程度宿泊でき、毛布、
食糧等が備蓄されていることが望ましい。…最後、希望になってます! これは、停
電や水道管破裂になったら、難しいと思いますが、施設そして、おのおのが最低限、
備蓄しておきましょうということになりますね。

 特に海の近くの方が、津波到達時間までの間、避難先まで辿り着けない場合の、一
分一秒を争う、緊急的避難場所としての役割、ということです。揺れた後、すぐに津
波が来る恐れもありますので、車で避難する余裕や時間も無いでしょうから、何処に
居ても、何処に高くて頑丈そうな建物があるか、見ておく、頭にとどめておくことは
大事ですね。


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●建売、建築条件付、フリープランの仲介手数料について(兵庫・女性・40代)

 仲介手数料について教えていただきたいのです。建築条件付きと明記されている物件
は、土地の価格に対しての仲介手数料を支払えば良いのですね?
 建築条件付きと明記されず「フリープラン設計。ご希望の間取りで建築できます。」
という表現で、土地と参考プランの建物との合計金額で紹介されている物件の手数料は、
どういう計算になりますか? 
 また建売りの一戸建てで建物がすでに建っている物件は、土地と建物の両方に手数料
が発生するという解釈でよろしいですか?

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、基本はその通りの解釈で宜しいかと思います。尚、『建築条件付きと明
記されず、「フリープラン設計。ご希望の間取りで建築できます。」という表現で、土
地と参考プランの建物との合計金額で紹介されている物件』については、若干の広告違
反の可能性が御座います。また、取引対応にきちんと仲介と明記されているかどうかも
重要かと思います。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 コメント頂きましてありがとうございます。建築確認申請が通っていない建物は、広
告も契約もできない・・・と、あるブログを読んで勉強させていただきました。この度、
気に入った物件の購入の流れの説明は、
 1.不動産購入申込(仮押さえ)、ローンの事前審査 
 2.設計契約の締結(契約料50万円)設計士と打合せ・プラン確定→建築確認申請
 3.不動産売買契約の締結・・・・と続きます。

 2.の契約は建物の請負契約のことなのでしょうか? このような流れであれば、仲介
手数料は建物にもかかってくるのですか? 素人には判断が難しいです。お忙しいとは
思いますが、またご指導のほど よろしくお願い致します。尚、取引態様は専任で、不
動産売買契約締結時に仲介手数料半金、残代金決済時に半金だそうです。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、建築条件付の土地売買の場合は、建物プランの提示だけで、建築確認許
可は必要御座いません。一定の要件を満たせば広告も出せます。土地売買ですから、仲
介手数料は基本的に土地のみとなります。
 但し、紹介料名目で請求する業者もあるかと思いますが、その場合は事前に、それな
りの委託契約書を締結しておくべきかと思います。

 一方、建売住宅の青田売りの場合は、建築確認許可済みの必要が有ります。当然、フ
リープランは有り得ないと言う事になります。建売住宅の青田売りの場合は、仲介手数
料は基本的に、土地建物となります。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 大変勉強になりました。どうもありがとうございました。これから仲介業者さまと話
をしていく上で、今回教えて頂いたことを質問し、しっかり確認して、買う・買わない
の判断をしていきたいと思います。お世話になりましてありがとうございました。また
困った時には、ご指導よろしくお願いいたします。


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 先日、仕事で横浜に行きました。荷物(スーツケース)を持って駅の中を移動するの
は、くたびれますね。大きな駅だと、出口や方面、トイレ探し、喫煙場所探しに労力が
伴います。。。桜木町駅や、横浜駅、浜松町駅、東京駅と、行きました。高速リムジン
バスで御宿から行って帰ってきましたので、羽田空港や海ほたるも通りました。

 そのたびに、こんなに一生懸命、凄い、素敵な、立派な建物を、気力、知力、労力か
けて作りあげてきて、便利にしてきた。見えないけれど、ここで働いている、関係して
いる人達がいっぱいいる中で、地震や津波が、ある日突然起きたら、皆、どこに逃げれ
ばいいんだろうと。壊れるのは、ほんとに一瞬です。でも壊れてももう一度作ることは
出来ます。ただ、命に、二度目はありません。
 あまり神経質に不安がったり恐れることは無いのですが、いざという時、命を守るた
めの野性本能を動かせるようにしておきたいと思います。(草柳ちよ子)

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気になる、ローンも接道も!

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 今週も、ディアレストコーポレーションの立川さんからアドバイス投稿を頂きました。
わかりやすくご丁寧にアドバイス頂き、お忙しい中、ありがとうございます! 

●テナントへの営業クレームについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/04/post-4256.html

●建替えによる退去の場合の敷金と仲介手数料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/04/post-b867.html

 先週から、43条但し書き道路についてのご相談が続いています。今週も、そんな悩め
る接道と、頭の痛いローン問題が絡んだ相談に、立川さんからアドバイス頂きました。
不動産業者さんも、購入、売却する立場の方も、どうぞ、ご参考ください!


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┃ディアレストコーポレーション・立川さんに、ご相談に対するアドバイス投稿を頂き
┃ましたので、ご紹介させていただき、この場をお借りして、御礼申し上げます。
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●43条の申請と住宅ローンについて(埼玉・女性・30代)

 都下での狭小地、43条但し書き道路になる予定の道路にのみ接道する土地に主人(30
代半ば・勤続16年)の名義で新築を予定しています。この土地は私の父(主人から見て
義父)のもので、現在古アパートが建っており、こちらを取り壊して地盤改良を行って
から(かなりの軟弱地盤)の新築となります。この土地を担保に(父の了解は得ています)
住宅ローンを組む予定ですが、43条道路にしか接道していない土地、しかも狭小地を
担保に住宅ローンが下りるのか不安でなりません。

 借り入れ予定金額は主人の税込年収からかんがみて1000万円ほど余裕はあります。
(都銀2行にローン相談に行きました)。ただ、主人が昨年11月まで銀行系カードロー
ンと信販系カード2社でキャッシングを重ね、私にばれた為に一括完済し、同11月に解
約もしています。信用情報を取り寄せ、遅延がないか、他にローンやいらないカード
を持っていないか確認しましたが、気になる記載は上記2社のみでした。
 都銀に住宅ローン相談に行った際もすべてつつみ隠さず話し、いずれも完済してい
るのであれば問題ないという回答だったのですが、その後さらに問題が出てきました。

 最初に43条道路になる予定でしたが、今現在単なる私道で、その私道で我家が初め
ての建て替えとなることから、うちが43条申請しなければなりません。ただ、43条に
かかわる近隣の方々の了解はすべて私と父で取り付け、市のほうもほぼ申請は通るだ
ろうというスタンスです。

 そこで、建築士さんも決まったので、基礎設計を進めている段階で平行して事前申
請を行いたいところなのですが、市の43条申請が建築許可申請ばりに厳しいというこ
とで、かなり詰めた段階での設計図を用意しなければ43条申請ができないことになり
ました。しかも、接道する私道の幅が4メートルに5センチだけ満たないために、その
5センチ分の敷地をセットバックしなければならず、しかも公衆用道路として法務局
に分筆登記しなければ43条申請は通らないとのこと。
 さらに、隣家との境界線が確定しておらず、地籍図からずれていたことから、隣家
の土地とうちの敷地、前面道路を何十メートルと測量しなければなりません。(今、
測量図を作ってもらっているところです)。

 長くなりましたが、我が家としては事前申請だけでも早めに行いたいところなので
すが、以前都銀に相談に行った際は、私道だが4メートルある道に接道している土地
を担保にするというスタンスだったため、現状で43条申請もしていない私道に接する
土地を担保にして事前申請するのはやはりやめたほうがいいでしょうか?
 やはり、時間のかかる43条申請の許可が下りてから、事前申請→通ったらすぐに本
審査申込みのほうがいいでしょうか? また、43条が通ったとしても、43条道路の土
地は担保価値が低いために住宅ローンが通りづらいとも聞きました・・・。不安だらけ
ですが、もう後戻りはできない段階にいると思います。事前申請する銀行も決まって
いないのですが、何かアドバイスいただけましたら幸いです。どうぞよろしくお願い
いたします。

┌───────────────────
│ディアレストコーポレーション・立川さん
└───────────────────

 まず、質問者様もお調べになったとおり、43条但し書きというのは、建築基準法に
定める接道要件(建築基準法42条各号に定める道路に2m以上接道していないと原則的
に建物は建てられない)を満たしていない敷地の救済措置であり、建築確認申請時に
個別にこれを許可するものです。「43条但し書き道路」などと、いかにも道路である
かのように説明する不動産業者もいますが、道路ではありませんし、道路状に見える
部分は通路です。このあたりを誤解されている例が非常に多いため、あえて書かせて
頂きました。

 さて、問題を整理すると、下記の通りになるかと思います。
  ■住宅ローンが信用情報上、通るかどうか
  ■住宅ローンが43条但し書き許可の必要な土地を担保として下りるかどうか

 まず、住宅ローンの事前審査と本審査ですが、これはざっくり言えば、事前審査は
個人に対する審査であり、本審査ではさらに個人・担保両方の審査を行う、と考えれ
ばよいかと思います。都市銀行に相談に行かれたということは、個別信用情報も参照
されているでしょうし、その際に問題ないと言われたのであれば、その後の借入等が
なければ問題ないと判断してよいかと思います。尚、銀行ローンの事前審査と本審査
についてですが、現在は事前審査という形式をとらず、すべて本審査です、という
金融機関も多くなっています。この場合は土地や建物プラン等も必要になってきます。

 43条但し書きは建築確認申請時の個別許可であるため、基本的にプランが全て確定
してからの申請になります。つまり、この建物だったら許可してもいいかどうか、と
いう判断を特定行政庁がするということです。そのため、確認申請の図面が確定して
から申請することになります。また、43条但し書きの許可は、特定行政庁が建築審査
会の同意を得て行うものですが、この建築審査会の開催は月に一回など、決まってい
ることが多いため、着工予定日から逆算してスケジュールを組んでいかないと、思わ
ぬ時間を取られることになります。

 43条但し書き許可の必要な土地を担保として、住宅ローンが下りるかどうかについ
ては、各金融機関の判断になります。「43条但し書きの許可を今進めているのですが、
住宅ローンは審査の対象になりますか」といくつかの金融機関にお問い合わせされる
のが一番早いかと思います。金利の低いネット専業銀行や都市銀行の一部では43条但
し書き許可の必要な敷地に対しては審査すら行わないところもあります。一方、地域
によっては43条但し書き許可の必要な物件が非常に多いため、都市銀行、地方銀行共
に、問題なく対応しているという場合もあります。
 したがって、43条但し書きでも審査します、という金融機関に対し、事前審査をお
願いし、いくらくらいまで借りられるのか、条件はどうか、など確認した上で、43条
但し書き許可が下りたと同時に本審査を申し込む、というのが良いのではないでしょ
うか。

 43条但し書きについては、本当に地域によってばらつきがあり、特定行政庁によっ
ては、「建築審査会の包括同意基準」などという基準があるところもあります。これ
は、43条の申請も多いし、ある程度基準を満たしているなら、建築審査会は同意しま
すよ、というもので、業務の効率化と許可の不公平性をなくすための措置かと思いま
す。質問者様の地域がどういった状況か不明ですが、同意の基準等が作られているよ
うでしたら、金融機関に対し、こういう基準があって、こういうふうに満たしている、
ということを示せば、本審査自体も早く進むかもしれません。

 住宅ローンの審査では、問題ないことを金融機関がしっかり理解するよう、資料を
揃えることが肝心です。不安材料がある場合や、担当者が理解出来ない場合、それだ
けで審査から外れる可能性もあります。金融機関の担当者は建築や不動産の専門家で
はありませんから、そのあたりをご留意の上、進められることをお勧めします。

 尚、ご心配の通り、43条但し書き許可の必要な敷地に対する担保評価は基本的に下
がります。これはもし万が一住宅ローンの返済が滞り、金融機関が土地建物の売却を
考える際に売りづらいことからです。43条但し書きは前述のとおり、個別許可ですか
ら、質問者様の場合に許可されたからといって、次回も許可が下りるとは限りません。

 以上、ざっくりとしたご回答ですが、ご参考になさって下さい。新築がうまくいき
ますよう、お祈りしております。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 接道の問題は、深いですね。見た目に広いから公道(県道、市道)かと思いきや、そ
うではなかったり、買った時はあまり深く考えてなかったけど、後々、建替えができな
かったり、売却しづらい場合もあるなど、厄介ともいえますね。
 また、昔、川だったところを、埋めて綺麗な遊歩道にしている所とかもありますね。
そういう箇所が近いと、将来、地震やなにかで、液状化になったり、地盤的にどうなの
かなとも思ったり・・・。
 やはり、新築でも、中古でも、一軒家でもマンションでも、その近隣が、何がどうな
っている地域なのか、よくよくお調べになって判断されることが重要でしょうね。
(草柳ちよ子)

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私道のメリットとデメリットとは?

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 今週も、ディアレストコーポレーションの立川さんからアドバイス投稿を頂きました。
古い相談にも、ご丁寧にアドバイス頂き、お忙しい中、ありがとうございます! 

●セットバック部分の生垣について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/02/post-eb77.html

●境界上にあるブロック塀の交渉について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/01/post-410d.html

 今週、寄せられた私道の相談(下記にご紹介しますが)ですが、私道の持ち分や、
責任、義務などについて、不動産業者は、特に買主になる方に、きちんと説明をして
いないのか、いつも不思議に思います。相談に書いてある事、そのまま、不動産業者
に確認、質問していないのだろうか? していても、なんら説明が無い、ということ
なのでしょうか? とうことは、わからないままで契約する、ということですよね。
不動産業者からきちんと説明があれば、このような問題は出てこないと思うんですよ
ね。是非、皆さんも、ご参考になさってください!


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┃不動産相談インデックす  http://a.buyers-agent.or.jp/
┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ディアレストコーポレーション・立川さんに、ご相談に対するアドバイス投稿を頂き
┃ましたので、ご紹介させていただき、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●私道共有のメリットとデメリットについて(神奈川・女性・30代)

 中古戸建を契約し、手付け金を払いました。購入物件は公道と私道に接する角地で、
複数の地番があり、そのうちの1つが私道の一部を含んでいる内容となっています。
 私道には購入物件含め5軒が接しており、私が所有する予定の一部以外の私道部分は
5軒での共有扱いとなっております。この私道の一部が私道から公道に出る場所に位置
するため、他4軒のお宅は通行の際に必ず通る部分となります。

 契約後に、この私道の一部を、他の道路と同じく但し書き部分として、5軒での共有
にしてもらえないかという話が入りました。仲介業者からは売主所有の間に手続きは済
ますため、私側に費用は発生しないと言われています。私道の一部といっても数平米で
あり、今後の近所付き合いを考えれば了承するべきなのではとも感じますが、既に現況
の内容で契約書に捺印済であり、少し納得できない感もあります。

 この私道の一部は無償譲渡なのか、売主がいくばくかの金銭を受け取るのかどうかは
わかりません。(私側に費用は発生しないと言われている以上聞きづらくもあります。)
おそらく私道の一部を分筆する作業は行われるものと思います。この部分には税金もか
かっていないようで、少なくとも今後私が所有し続けるデメリットは少ないのではと感
じています。(道路に何かあった場合の工事費用はありますが、数平米なため特に大き
なインパクトは無いのではと思っています。)

 この私道の一部を共有にする申し出に対し、買主である私はどのように行動、交渉?
していけばよいでしょうか。メリット、デメリットも合わせて教えていただけますと嬉
しいです。よろしくお願いいたします。

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│ディアレストコーポレーション・立川さん
└───────────────────

 既にご自身でもご推察の通り、質問者様としては所有し続けることでのデメリットは
後述する測量の問題を除けば、ほとんどないかと思います。工事費については、共有と
した場合は全員で負担することになるでしょうが、それは今の状態でも同じでしょう。
たとえ質問者様がお持ちの部分のみが陥没したとしても、奥の皆様が通行されている以
上、まったく負担しないという流れにはなりづらいと予想するからです。
 今後、私道(2項道路でしょうか?但し書きとの記載もありましたが、43条但し書き
であれば協定通路などの条件がなければ個別認定となります。)について通行・掘削の
承諾書を求められることは考えられますので、その場合にはんこ代を要求することも可
能でしょう(近隣関係を考えると、決してお勧めしているわけではありません)。

 今回当該部分を分筆し、共有扱いにすることで、質問者様のお持ちの土地の一部が私
道、一部が宅地という状態は解消され、正確な地積測量図が登記されることはメリット
と考えても良いのではないかと思います。ただし、今回の地番、宅地部分の地番双方が
しっかりと測量され、境界標が設置され、近隣との境界確認書が締結されていること、
官民査定書が交付されることは確認しておいた方がよいかと思います。

 測量・分筆にはそれなりに費用がかかります。現在の状態では宅地と道路部分がひと
つの筆になっている現在の状態は将来の売却の際にデメリットとなる可能性はあります。
その際に分筆しようとしても、今回の経緯で断った場合、近隣が境界確認書に押印して
くれない可能性はあります。そうすると筆界特定制度や最終的には裁判で決着しないと
分筆ができません。そのリスクを考えると、今回の売主側の申し出に応じることは、決
して悪いことではないかと思います。

 私道の一部、数㎡であれば、対価が発生していたとしても測量・分筆の作業の費用に
は到底及ばないでしょう。契約押印後の話ということで、ご納得いかないとおっしゃる
お気持ちは分かりますが、契約後に測量に入る場合、こういったことはわりとあること
です。
 交渉というほどのものではありませんが、印鑑証明付きの境界確認書・官民査定書を
含む確定測量図を交付してください、ということを条件にし、この申し出は受けられる
のが今後のためかと思います。尚、上記の条件や、売買対象が変わることについては、
しっかりと文書で残されるよう、ご留意下さい。うまく契約、決済が進まれることをお
祈りしております。ご不明点等ございましたら、またご質問下さい。

┌────────
│相談者より
└────────

 丁寧なご回答をくださりありがとうございます。私道に関しては、43条但し書き道路
です。今の段階で道路部分と宅地部分を分けて登記しておいてもらえることはメリット
なのですね。将来売却する可能性も無いとは言い切れないので、確かに今回の不動産売
買の中で進めて頂いた方がいいような気がしてきました。

 下記の点は、アドバイスいただけなければ全く考えが及ばなかったと思います。
・確定測量図(印鑑証明付きの境界確認書・官民査定書を含む)を交付してもらう
・境界標が設置されていることを確認する
おそらく担当者からも得られなかったでしょう…。本当に感謝いたします。忘れずに確
認したいと思います。

 またご相談させていただくかもしれませんが、その際はよろしくお願いいたします。
ディアレストコーポレーション 立川様、Fudosan.JPスタッフ様、アドバイスありがと
うございました。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 私道の問題は、売るにしても買うにしても、とても厄介ですよね。私は、自分が中古
住宅を買う場合、私道が関係していない物件を探すようにしています(笑)
 とはいえ、以前、中古住宅を買った時は、不動産業者さんが、ちゃんと役所に行って
権利関係などを調べ、図面などを見せて、説明くださいました。ここから先は私道で、
何人が権利を持っていて、ここからは公道で、あなたの持ち分はここからここになりま
す、というように、しっかり教えていただいたものです。ですから、特に不安なことも
ありませんでしたし、誰からも何も言われない物件だったので、良かったです。

 しかし、隣近辺から、境界や私道の通行、掘削の承諾など求められるような問題が、
いつ発生するとも限りません。はんこ押してくださいとか、お金が必要だとか…。
そうなったら、確かに、わからないので困ってしまいますよね。その時はやっぱり、
関係した不動産業者さんに相談、質問すると思います。そういう時に、頼れる、教えて
いただける不動産業者さんがいると、ほんと、心強いですよね。(草柳ちよ子)

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