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2012年5月

お店を守り繁盛させる為にも契約内容は大切です!

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 先週寄せられた「飲食店の水漏れと虫の発生について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-418a.html
の相談者さんから、
 「ありがとうございました。何事も納得いくまで、話し合い、理解しあうことが大切
  ですね。貴重なお時間をさいていただき、感謝しています。がんばります。ありが
  とうございました」
と、お便りをいただきました。

 一般の住宅の賃貸と違って、店舗にしても事務所にしても、事業として借りる場合、
ご自身が、いち事業主として責任者として借りているんだ、という意識、自覚が大切で
す。大家さん、管理会社がやってくれるはずだと、曖昧な憶測での判断は危険です。

 契約を結ぶということは、内容について納得、了解、自覚したという自己責任になり
ます。事業主として家賃を払う義務はもちろん、何をどれだけ負担するのか、返還する
時は、どのような状態で返すべき責任があるのか、また、自分が主張できる権利はある
のか(万が一、老朽化などで水漏れが起こった場合の修繕工事中の営業補償はいただけ
るのかどうか)など、ご自分が交わそうとしている契約内容が、どういう条件なのか。
あとで、自分が後悔したり、困ったことにならない為にも、果たすべき、課せられる、
求めることが出来るものについて、充分、吟味して、冷静に内容を確認すべきです。


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┃不動産相談インデックす  http://a.buyers-agent.or.jp/
┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ディアレストコーポレーション 立川さん に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●中古マンションの床のきしみについて(東京・女性・30代)

 床のきしみについての相談です。中古のマンションを購入しリフォームを検討してま
す。きしみがあるのは洗面所の床部分なんですが歩くとギシギシします。引き渡し後、
リフォームを考えているんですが、大まかな見積もりをだしてもらう為、先日リフォー
ム会社に現地立会いで見てもらったんですが、その方の言い方だと、使い方によって生
じたきしみというより元々の基盤? が良くない為にきしんでいるという言い方で、床
下からあけて直すので4万位かなと言っていました。

 そこでふと気になったのが、例えばそのきしみが元々の欠陥だった場合、新築マンシ
ョンの場合、瑕疵保障10年ついているかと思いますが、まだ新築時の方が所有している
ので、その方にマンション施工主に修理してもらえる瑕疵かどうか確認してもらう事っ
て出来ないでしょうか? ちなみに同じマンションで他の階の部屋も見せてもらいまし
たが、その方の家ではきしみはありませんでした。

 それともこういった(湿気の多い場所のきしみやもうすでに売却が決まった)場合、
元の持ち主の方を通して対応を検討してもらうのは難しいでしょうか? 初めての事で
よく分からないのでささいな事でも教えて頂けると幸いです。よろしくお願いします。

┌───────────────────
│ディアレストコーポレーション 立川さん
└───────────────────

 本当に些細なお返事になってしまいますが、ご参考まで。
 瑕疵担保責任については、中古マンションの場合、個人の方が売主であれば瑕疵担保
免責という特約や、期間3ヶ月という特約をすることが一般的なので、売買契約書をも
う一度確認してみてください。

 新築後10年以内だったとしても、転売の場合、当初の分譲者に瑕疵担保責任を追求す
ることは(質問者様からは)できません。一方、もともとの買主(質問者様からみた売
主)からは瑕疵担保責任を追求することができますので、協力してもらえるかどうかが
ポイントになりそうです。
 詳しい解説は下記が参考になるかと思います。解決をお祈りします。
  http://www.kindaika.jp/archives/1603


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┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●一年半前の事故の告知義務について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-b39c.html

●特約のハウスクリーニング費の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-a6f4.html

●相続した土地の境界の再確定について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-5990.html

●私道の持主と連絡が取れない土地の売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-15c0.html

●マンションでの駐車場トラブルについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-a3be.html

●中古物件の太陽光発電について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-fc6d.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 今週は、アドバイザーのディアレストコーポレーションの立川さんから、アドバイス
投稿をいただきました。お忙しい中、誠にありがとうございます。
 また、広島の有限会社アットホームの香川文人さんからもアドバイスを頂きました!
懐かしいと思われる方もいらっしゃるかもしれません? アドバイザーの皆さん、お元
気でご活躍のことと思います。

 不動産相談サイトのFudosan.JPは、アドバイザーの皆様からの善意のアドバイス投稿
のおかげで成り立っています。報酬があるでもない中、お仕事でお忙しい中、お時間を
割いてお答え下さり、たいへんありがたく、感謝の気持ちでいっぱいです。

 皆さんの不動産トラブルが、少しでも少なくなり、不安や疑問や不審が減り、不動産
業全体の質の改善、お客様から信頼をいただけるよう、日々、お役に立てるよう努めて
まいりたいと思います。(草柳ちよ子)

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業者選びは、お互い、チャンス!

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 今週寄せられた「プロパティマネージメント会社の導入について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e121.html
の相談者さんから、
 「大変ご配慮のあるアドバイスありがとうございました。自分にとって本当に必要な
  サービスは何なのか、契約を結ぶことの大切さ怖さを改めて考えました。不動産に
  かかわるということは、一つ一つ慎重に物事をとらえ対応していくことだと改めて
  考えさせられました。いただいたアドバイスを生かしがんばっていきたいとおもい
  ます。」
と、お便りをいただきました。

 不動産相談を見てて感じますのは、大家さんで困るのは、借主とトラブルになった時
に、管理会社や不動産業者に相談しても、アドバイスがもらえない、助けてくれないと
いうことです。昔ながらの、家族でやっている、少人数でこじんまりとやっている、親
切で人情味ある不動産屋さんもあれば、ロジックにサービス内容の規格外のことは行い
ませんと割り切った会社もあることでしょう。
 それぞれにメリットもデメリットも一長一短、表裏一体です。そのサービスが、価格
に見合い、かつ、納得して安心して任せられる、質の良いものかどうかの判断は自己責
任になります。
 お客さん側になる方は、ようく不動産業者を観察し、お金を払って任せられる相手か
どうか、見極めましょう。そして不動産業者は、お客さん側の疑問、不審、不安感に、
率直に誠実にお応えできるよう、準備を怠らないようになさっていただきたいです。


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●中古物件の太陽光発電について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-fc6d.html

●飲食店の水漏れと虫の発生について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-418a.html

●業者が入って直したのに再発生するカビについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e31a.html

●マンションでのネズミ被害と家賃値下げについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-9c43.html

●中古住宅購入による地主との駐車トラブルについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-0631.html

●隣人との境界問題について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-67fc.html


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●高齢者専用賃貸住宅の事業用定期借地契約について(兵庫・男性・60代)

 小規模多機能施設を併設した高齢者専用賃貸住宅(高専賃)を建設する介護事業者に、
私が所有している土地を賃貸しようと考えています。
 その場合、事業用定期借地権の賃貸借契約は可能ですか?

 借地借家法では、専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)となっ
ていますが、上記の場合は抵触しないでしょうか?

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、事業用定期借地権は、20年以下から10年以上50年未満に引き上げられま
した。これによって、長期的な事業対象にも事業用定期借地権契約の締結が可能となり
ました。

 高専賃の場合は、リース会社が土地を借りて建物を建て、更に運営会社に貸す方法を
とるのが一般的かと思います。(店舗等でも良く取られる方法で、オリックス等のリー
ス会社がスポンサー的な役割を果たします)

 また、土地所有者に建築協力金や保証金等を支払い、建物を建てて頂き(資金面は全
てバックアップ)、土地建物込みで借り上げる方法も良く取られます。(所謂オーダー
リース方式)


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 冒頭の、「プロパティマネージメント会社の導入について」の続きです。私は、この
ご相談を読んで、こういうサービスを使ってみようと思われる大家さんが、実際にいら
っしゃるというのが、ひとつの現実であると感じました。
 普通の管理会社、不動産業者と何が違うのか。あちらにはあって、こちらには無いも
の。同じようなことを出来る不動産屋さんも、あることにはあると思いますし、色々な
経験や繋がりの中で、連携が取れている所もあるのではないかと思いますが、そういう
所を探す、また依頼、お願いできる確率や縁や運を考えますと、なかなか難しい面もあ
ります。
 何かを成そうと調べて動く時、必ず出会いがあります。率直にお客さんになる、なら
ないは別にして、お客さん側も、選んでもらう業者さんも、とても良いチャンスとなり
ます。自分の望むものを手に入れるためには、時間も労力もかかるものです、臆するこ
となく諦めないで、より自分に合う最適な業者、サービス、人との出会いを築いていた
だきたいなと思います。(草柳ちよ子)

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境界トラブル、実は身近な問題?

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 ●5/17(木)~5/21(月)まで、サポートをお休みさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、原則として業務再開 5/22(火)後になります。

   ・不動産相談の新着受付の掲載、修正、ご回答コメントの承認、通知サービス
   ・各種登録関係処理(メールマガジンの新規登録・変更・退会)
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

  なお、その間も不動産相談への相談、アドバイスコメントのご投稿は可能ですが、
  一旦、保留扱いとさせていただき、表示されませんのでご了承ください。


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●プロパティマネージメント会社の導入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e121.html

●隣の焼き鳥屋の臭いと煙について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-33b9.html

●業者が入って直したのに再発生するカビについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e31a.html

●更地返還と建物の解体について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-6b01.html

●道路の無い土地への建築について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-166b.html

●ただし書き道路と位置指定道路について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-86ea.html

●禁煙マンションでの喫煙と壁紙の張替えについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-e99a.html


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●境界工事の工務店の対応について(神奈川・男性・40代)

 建築条件付土地の購入をし先日、上棟が行われました。現場を確認していると南側境
界のフェンスだけが内積み(東側、北側は芯積み)になっていました。私の記憶では南、
北、東共に芯積みと説明を受けていたのに、なぜ南側だけと思い工務店へ確認したとこ
ろ、土地契約前に南側だけは内積みと説明したというのです。説明に使用したという資
料を見せていただいものの初めて見るものでした。重要事項説明では境界に関する説明
は無く記載もありませんでした。

 また、将来的に境界杭がなくなったときに、他のフェンスが芯積みだから南側も芯積
みとして処理される恐れがあるので芯積みにして欲しいといっても、引渡し時にちゃん
と確認して引き渡しますといい、たった数ヶ月前の事で今現在も言った言わないの状態
になっているのに、、、誠意ある対応とは思えません。
 私としては当初説明を受けた通り南側も芯積みにしていただきたいのですが、担当営
業は説明したの一点張りでどうにもなりません。

 このような状況なのですが、重要事項説明時に境界について説明が無かったことを理
由に芯積みに積みなおしてもらうことは可能でしょうか。せめて隣地の方と境界に関し
て覚書を交わしたいと思っています。
 未だ建築中なこともあり工務店とはあまり揉めたくもないのですが、何かいいアドバ
イスいただけたらと思います。

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、芯積みと言う言葉は、初めて聞きましたが、境界を中心にして擁壁を入
れると言う事で理解致します。この方法はフェンスが共有物となり揉める元となります
ので、今では殆ど使われません。

 境界の明示は、コンクリート杭をしっかり埋設(コンクリートで周辺を巻けばベスト)
すれば、足りるのでは無いでしょうか。覚書よりも、しっかり境界杭を入れて現場明示
しておく方が、より明確かと思います。その様に業者に要求された方が良いと思います。


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 役所で偶然、目にしたパンフレットが笑えました! ふたつの家の絵が描いてあって
「ヨシ! 出ること出ようじゃねェか!!」「おもしれェ出ようじゃねェか!」と怒鳴
りあっているという表紙。なにこれ?! こんなストレートに描いちゃっていいの?!
思わずあけてみたくなるインパクト大(笑)境界トラブル相談所の冊子でした。

 通常ですと、裁判所で訴訟→裁判で原告、被告被告で争いあい→判決で境界が決めら
れ「ホーラみろ!(喜)」「そんな!(泣)」→その後も隣同士、ギクシャクする。。
この相談所を使えば、「裁判」ではなく「話し合い」→「和解」で、その後も隣同士、
わきあいあい円満終了する、というほのぼのとした絵が描かれています。表紙の絵も面
白かったですが、何と言っても「話し合い」が必見!

 「お前んとこのジイさんが!」「テメんとこのバアさんが」と両家が言い争っている
のです。なんて現実的! おそらく感情的になっているときは「さん付け」にはならず
「ジ」や「バ」や「ェ」が追加&呼び捨てになりそうですが(苦笑;)凄く、ああ、言
いそう言いそう! と納得できる、人間模様が集約されたひとコマで天晴れでした!

 …なんて、笑ったら、実際、境界で悩んでいる方には失礼ですね。いやとても、率直
にわかりやすく描いてあったものですから。自分は関係ないと思っていても、いつその
立場になるかもわかりません。出るとこ出なくても済む方法があるということを、知っ
ているだけでも違いますね。とかく、度が過ぎて感情的な状態というのは、はたから見
ると、これらの絵のように、こっけいなものなのかもしれません。(草柳ちよ子)

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不動産屋さんは、相談に乗ってくれない?

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 不動産業者は、不動産のプロなのに、相談に乗ってくれないのか?
このような不満をお持ちの方も多いようです。実際に、Fudosan.JPに寄せられる相談を
見ても、
 ●騒音の苦情を伝えたら、クレーマー扱いで、返事もくれない
 ●道路のことで相談したら、若い方で知識が無いらしく話しにならなかった
など、不動産業者を介していても、相談できない、という事態があります。

 騒音につきましては、借主さんの身の安全を確保する為にも、各会社が地元又は最寄
警察署の見解も伺いながら、慎重にあたる必要がありますし、会社でお世話になってい
る弁護士等に相談し、会社としての方針を定め、不動産業者としてできること、できな
いこと、できないけれど、お手伝いはできること(弁護士や司法書士を紹介する、その
他の具体的な対応策等)を、相手にきちんと明確に説明する誠実な対応が重要であると
思います。

 不動産業者でも、わからないこともあると思います。その時は勉強不足、経験不足で
あることを率直に詫び、学べるチャンスであると真摯に捉え、自分も勉強させていただ
きますという姿勢で、協力できることは協力し、自分では難しい場合は、専門家を紹介
するなど、ケースに応じて、相手の要望に少しでも近くなるよう動くと、信頼度が増す
と思います。

 いざ! という時は、この不動産屋さんに相談すれば、大丈夫★ とお願いできる、
頼れる不動産屋さんがいると心強いし、安心できますよね! 


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●更地返還と建物の解体について
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●禁煙マンションでの喫煙と壁紙の張替えについて
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●ただし書き道路と位置指定道路について
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●道路の無い土地への建築について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-166b.html

●売買契約解除の際の仲介手数料について
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●中古マンションの床のきしみについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/04/post-96bb.html

●隣人の騒音、異常行動について
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●自宅マンションを、賃貸か売却か?(女性・30代)

 昨年主人ががんで亡くなり自宅マンションを売却すべきか賃貸に出すべきか悩んでい
ます。私は39歳で8歳5歳3歳の子供がおります。現在金銭には困っておりませんが、近
くの実家に引越しを考えております。

 昭和63年のマンションを11年前に1,950万円で現金で主人と共同で購入しました。80
平方メートルで3LDKです。6階建ての5階部分でエレベータ階です。駅から徒歩8分、も
うひとつの駅からは徒歩15分。現在売っても1,100万円と査定されました。賃貸でも家
賃収入は8万から8万5千円が相場のようです。

 一度もリフォームをしていないのでリフォーム後に賃貸するならば、リフォーム代が
150万円はかかりそうです。固定資産税が年間9万円かかります。修繕積み立てと管理費
で毎月24,000円かかります。賃貸と売却とどちらがよいでしょうか?  教えて下さい。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、居住用資産の売却ですから、諸経費を除けば、ほぼ手取りは1,100万円
と仮定します。さらに、リフォーム代が150万円ですと、物件的に1,250万円の価値と言
う事になります。この物件を賃貸した場合は、年8.5万円×12-9万-2.4万×12=64.2万
円で年間手取り額が64.2万円。64.2÷1,250≒0.051 つまり、表面利回り5.1%と言う事
になります。1,260÷64.2=19.47 で元をとるのに約20年近くかかる事になります。

 昭和63年築と言う事ですと、既に23年経過していますが、RC造ですと後30年程度は、
建物本体は大丈夫かとも思います。実際には20年後に売却した価格が1,250万円の投資
の金利分=利益となります。(若しくは20年経過後の家賃収入が利益となります)
 然し、20年後にはマンションの価値もかなり下がるでしょう。その利益をいくらに設
定するかにもよりますし、また、賃貸期間中に予期せぬ出費が嵩む可能性もございます。
更には、20年間8.5万円/月の家賃が続くかどうか。(20年経過後の家賃収入がどうなる
かのご検討も必要)空き部屋になる可能性はどうか。そして、修繕積立金の増額の可能
性も考慮する必要もあるかも知れません。

 ご相談内容から推測致しますと、単純に投資物件として考えた場合は、かなり魅力の
薄い物件と言う事になりますので、賃貸物件として投資する人はあまりいないかも知れ
ませんね。然し、自己所有物件ですから悩ましい所では有ります。

 1,100万円+150万円をもっと有効に運用出来るので有れば、売却して現金化→資産運
用する方が良いかも知れませんが、賃貸しても損する可能性は極めて低いとも思います
ので、最終的には、相談者ご自身で判断すべきかと思います。


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 ゴールデンウィークの間は、車の事故が多発しましたね。また、今までの日本では、
あまり考えられなかった、竜巻の被害もありました。

 今後も、引き続き、竜巻や、突然の強風、強雨、洪水、温度の寒暖の差などがあるか
もしれません。皆さん、ご自宅の周りやご近所さんを、よく見ておいてくださいね。
飛ばれたら困る、危ない物を外に置きっ放しにしていませんか? また近隣や、通勤、
通学路途中にある工事現場や、道路の混雑状況等も頭に入れておいてくださいね。

 そして、激しい雨が降ったときに、どこに水がたまるのか、冠水しやすい場所や道路
など、どこに川があって、何処が高く低い土地なのか、些細なことですが、日常の中で
確認しておくと良いと思います。(草柳ちよ子)

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