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2012年6月

どこまでが、どっちの負担ですか?

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 今週は、借主は、どこまで修繕する義務があるのか、というご相談が続きました。
暴風で倒れた庭木の撤去を、大家さんに求めてよいのか戸惑う借主さん。借家の庭木に
わく虫で子供が皮膚炎になった。害虫駆除をお願いしたが、大家さんに断られた。退去
時に、外に出しておいた為に出来た避難はしごの劣化を、大家さんに弁償するよう要求
された等、です。
 庭木については、大家さん(契約内容)により違いが出やすいと思います。
知人の家は、一階に知人、二階に大家さんが住み、一階の庭は大家さん管理。草むしり
もしてくださいますし、植え替えなどもされていました。逆に、勝手にいじったり植え
ないでくれ、ということです。大家さんが自由に庭を出入りすることが多く、洗濯物を
乾かす時など、いつも話していたそうです。

 ですが、このように平穏なままでは終わらず(笑;)退去するとき、
「借主は、退去時、畳、襖の張替えを負担するものとする」という特約だった為、
襖も畳も自費負担で新品にしました。大家さんから「新しい人がスグ入るかわからない
から、日が当たらないように立て掛けて欲しい」と要望が。不思議に思いながら、その
ように畳屋さんにお願いした。半年くらいたってから「畳が劣化した、使い物にならな
い、新品と交換して」と大家さんから連絡が来て驚いた知人! 畳屋さんに相談すると
「なんだそれ、冗談じゃない」と怒り出して大騒ぎになったそうです(汗;)

 なんでもかんでも新品にすることを、原状回復と勘違いされている方が多いような
気がします。その為に使うお金が敷金では無いのですが。疑問、不安がある場合は、
率直に、不動産業者(管理会社)に確認、相談してくださいね!


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●借地での井戸枯れによる建物買取請求について(群馬・女性・40代)

 祖父の代から借地に家を建て住んでいます。井戸水で生活用水すべてをまかなってい
ましたが、井戸枯れにより水が出なくなりました。生活できないので、借地を返還する
この場合は、契約の途中でもやむをえない事由で解約ということで、建物買取請求はで
きますか?

 また上水道引き込み工事をする場合は、工事代はこちら負担でも加入金は地主様に請
求できますか? どちらもこちらで負担の場合 解約時に造作物買取請求できますか?
それとも水道管も原状回復しないとならないのでしょうか? 

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│高原開発・涌井さん
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 最初に法的な判断が必要ですから、あくまでも私見であることをお断り申し上げます。
建物買取請求は、借地上の建物の所有者である借地権者が、借地たる宅地の所有者であ
る借地権設定者に対し、借地上の建物等の買い取りを請求することです。ご相談のケー
スが、地代等の要件を満たし、地上権もしくは賃借権があることを前提とします。

 この建物買取請求の期間や原因についての明確な規定は無いのですが、一般的には土
地の賃貸借契約が終了した時と解しています(借地借家法第13条)。そうしますと、契約
期間が満了した場合、もしくは解約がなされた場合に、建物買取請求が出来るというこ
とになるでしょう。
 
 ご相談者が借地契約の解約を申し出た場合に、借地契約は解除される訳ですから、建
物買取請求は可能かと、個人的には思いますが、一般的には地主側からの解除の場合を
想定している気も致しますので、合意解約ではない借主側からの解除でも建物買取請求
が認められるかは、定かでは御座いません。(借主側の更新拒絶による契約終了で買取
請求権が認められなかった判例が有ります)

 水道引込については、賃貸人の承諾が必要です。賃貸人が合意した場合は、賃貸借契
約の時期(平成3年10月以前)か、それ以降なら契約書に造作買い取り請求権の放棄を
明記してない場合は、買取請求も可能だと思います。

 加入金の請求が可能かどうかは、賃貸人との交渉次第ということになるかと思いま
す。何れに致しまして、かなり法的な判断が必要となるでしょうから、弁護士等の専
門家か、行政等の行っている無料法律相談等で、ご相談されることをお薦め致します。


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●カーブで駐車の出し入れが困難な道路について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-c974.html

●避難はしごの弁償の義務について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-ae01.html

●貸家にある木の害虫駆除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-680f.html

●借家の庭での倒木処理について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-8118.html

●私道で二項道路に6メートル接した土地について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/6-2a3f.html

●斜め向かいの隣人との間のフェンスの修繕について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-15fe.html


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 6月上旬に、千葉で2泊3日滞在し、観光してきました。気分転換にどうぞ♪

▼千葉 犬吠埼とプれンティさんのデカ盛りパフェ!
https://www.facebook.com/note.php?note_id=385801281484329

▼千葉 金谷港で東京湾フェリー
https://www.facebook.com/note.php?note_id=385808428150281

▼フェリー接岸の様子
https://www.facebook.com/note.php?note_id=385814778149646

▼千葉から海ほたるを渡り神奈川へ。鶴見といったら、ばーくさんとアルベリさん♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=385822391482218
(草柳ちよ子)

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ひっかからないようにしてくださいね!

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 先週、「委託管理業者の対応と変更について」というご相談が寄せられました。
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-77d4.html
この相談者さんは大家さんで、自分のマンションを不動産業者に管理委託して頂いてい
ます。入居者が退去したのですが、タバコの焦げ跡が床にあったことから、リフォーム
業者に見積もりさせ、敷金以上にかかる追加費用分を、入居者に交渉…となりました。

 交渉しているのは、不動産業者ですが、払ってください、払えない、のやりとりが続
いたまま三ヶ月が過ぎてしまいました。さすがに大家として、この不動産業者でいいの
かな…と不信感が募り、他の業者に変更しようか悩んでいる、という内容でした。

 高原開発の涌井さんがコメントをくださり、相談者さんから、
 「コメントありがとうございます。おっしゃるとおりですよね。自分がしっかりイニ
シアチブを取っていかないとどうしようもないですよね」
と、御礼のコメントをいただきました。

 相談者さんも、大家として初めての経験で、わからないことも多いと思いますが、
不動産業者でも入居者との交渉に煮詰まる、困る場合が多々あります。不安を感じた時
は、率直に確認、相談し、トラブルに発展する前に早めに連携をとって軌道修正すべき
です。また、不動産業者さん側も、間に入って大変だとは思いますが、大家さん側の意
向など、わかっていたつもりになってて実はズレていると、苦労が水の泡です。きちん
と伺って、方法や対策を講じられるようになさってください。


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●ローン否決と白紙撤回と手付放棄について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-b568.html

●理不尽な駐車場料金の設定について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-ef88.html

●借地での井戸枯れによる建物買取請求について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-d9a0.html

●強引な仲介業者と中古住宅購入について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-348c.html


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●建売住宅の駐車場トラブルについて(埼玉・女性・60代)

 建売住宅を契約し6月中旬には、引き渡しなのですが、問題が発生。駐車場に車がや
っと入るのですが、横幅が210CMなのですが、フェンスがあるため、車のドアが開けら
れません。車の幅は175CMです。幸いにフェンスが歩道に沿ってるので、一部解体する
ことにしましたが、この費用は我が家の負担というのが納得いかないのです。

 図面では240CMになっていましたが、とても狭く感じ何度も大丈夫か聞いてはいまし
たが、やっと5月27日の内覧で車を実際に入れてみたところ車から出られないのです。

 仲介の営業マンに駐車場の心配を言ってはいたのですが…重要事項にもチラシにも軽
自動車のみとの注意もなくがっかりです。業者の方で駐車場の使用が可能にしてもらえ
るのでしょうか? よろしくお願いいたします。 

┌───────────────────
│ディアレストコーポレーション 立川さん
└───────────────────
 まず、図面上240cmというのが、駐車場の内法寸法だったのか、それとも壁心での240
cmという表記がわかりやすく書かれていたのか、そこを明確にします。当時の資料を準
備しましょう。

 また、駐車場については、いつ、どのように、誰に確認し、どう回答をもらったかと
いうことを、書面にして準備しましょう。言った言わないの話になると思いますが、何
月何日・何時・○○氏に質問「…」回答「…」のように書いておくことで、信ぴょう性
が出ます。

 仲介業者のミスか、売主のミスか分かりませんが、そういった資料を準備した上で、
引渡までに改修してくれと頼んで下さい。先方が負担してくれる内容だと思います。解
決をお祈りします。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
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 立川さんのアドバイスの通りです。若干の追加をしますと、240センチで大丈夫とい
う図面が残っていて、且つ現地が210センチしか無かったので有れば、当然業者負担で
240センチに変更する必要が有ると思います。

 交渉が難航し業者が改善しない場合は、埼玉県の場合は、都市整備部の建築安全課
にご相談されることをお薦め致します。


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 大阪で、「床下のコンクリート基礎が弱いので、工事したほうがいい。このままでは
家が倒れますよ」と虚偽の説明をして、リフォーム工事をすすめ。工事代金400万と掲
示しておいて「今なら大幅に安く出来る」と130万で契約。実際の工事は、床下に送風
機を置くだけだった…というリフォーム業者がいたそうです。
産経新聞より http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120620-00000599-san-soci

 なんとなく気持ちもわからないでもありません。だって、床下なんて、よっぽどの
ことが無いと見ませんし、そもそも、そんな知識無いですから、地震も気になる昨今、
信用しちゃいますよね。しかもこのご時勢です。安いほうが嬉しいに決まってます。
通販番組なんかでも、よくあるフレーズ。「このお値段が…今なら!この価格!」

 家を建てて暮らすということは、必ず維持管理、修繕が必要です。工務店さん、リ
フォーム業者さんが、そのお手伝いをしてくださる、貴重で、重宝がられるはずです。
このようなニュースがあると、業者全体の信頼度が下がります。一生懸命、真面目に
頑張ってる方々が報われません。悪質な行為そのものが無くなることが一番ですし、
騙されたり、詐欺にひっかかる方がひとりもでないように祈ります。(草柳ちよ子)

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ちゃんと答えてくれると嬉しいです!

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 先週から今週にかけて、アドバイザーのディアレストコーポレーションの立川さんと
高原開発の涌井さんから、アドバイスコメントを投稿いただきました。全ての新着相談
にお答えくださり、お忙しい中、誠に、ありがとうございました!

 今週寄せられた「お隣の配水管と境界ブロックについて」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-0c8c.html
では、高原開発の涌井さんがコメントをくださり、相談者さんから、
 「このサイトを見つけて境界線などさまざまな悩み(問題)かかえておられる方が多
  いことに驚きました。涌井様のように法的や不動産の知識があればいいですね。
  親身にこちらのことを考えてくださったお答え、うれしくおもいます。
  みんなお隣さんに相談された方はお隣さんの肩を持つでしょうし、こちらが相談す
  ればこちらの肩をもってくださる。涌井様のようにちゃんとした考えを言ってくだ
  さいません。このサイトに投稿して本当によかったです。本当にありがとうござい
  ました。」
と、御礼のコメントをいただきました。

 相談者さんは、相談者さんの目線でトラブルを抱え悩みますが、相手がいることや、
経緯、環境などの流れや背景も重要になってきます。自社の利益を優先するのではなく、
大きな視点で包括して、中立な姿勢でお客様の立場になってアドバイスをすることは、
不動産業者の信頼、信用に繋がると思います。


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●公募と実測が一致しない土地の契約と境界確定について(大阪・男性・30代)

 居住用の一戸建てを建築する為の土地を購入しようと思ってます。その土地について
登記簿を取り寄せた所、最後に測量したのが50年近く前でした。現地には境界の杭もあ
りません。仲介不動産は公募売りであるため、隣地との境界につきましては、不動産取
引の慣行として、売主に指示するが、確定する作業は土地家屋調査士により、私(買主)
の権利と義務であるとのコメントをされています。

 古い土地ですので隣家との境界が塀までなのかどうか分からないし、公募と実測が一
致しない状態で売買契約をするということに非情に不安を覚えております。

 測量に必要な費用も安くはありませんので、購入の条件として、売主負担にて境界確
定をすることを要求することは可能なのでしょうか? また、現在は公募面積で売買交
渉を行っておりますが、公募と実測の面積や図面に差異があった場合はどのように精算
するのが一般的なのでしょうか?

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│ディアレストコーポレーション 立川さん
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 不安があるのであれば、売主負担での境界確認を含む確定測量(隣地所有者・道路管
理者との押印済の境界確認書を印鑑証明書付でもらう)を売主に要求し、その内容で売
買契約するべきです。境界確認は今まで住んでいた人がやった方がいいですし、そうい
った要求は無茶なものではありません。

 そもそも、一戸建ての建築のために土地を購入するのであれば、思い通りの建物が入
らないことも考えられますから、公簿売買ではなく、売主負担で実測・境界確定をやっ
てもらった上で、実測売買することを強くおすすめします。今後、売却される際には、
質問者様の費用で境界確定や測量を行う必要も出てきます。
 もちろん、公簿売買だから安い、ということはありますので、売主がその条件をのむ
かどうかは別の問題です。測量費用として、買値を上げることも必要かもしれません。

 しかし、同じ測量費用であっても、購入前にやってもらった上でその費用を売買代金
に飲み込ませている場合と、安く買って自分で測量依頼する場合では大きく違いがあり
ます。売主が測量する場合、境界確認が取れない場合や面積に大きな差異があった場合、
売買自体をとりやめられますが、買った後は無理です。解決をお祈りします。

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│高原開発・涌井さん
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 公簿による現況売買は、一般的に行われていますが、その場合でも境界の明示義務は
売主に有ります。然し、境界を確定し測量を行う、いわゆる確定測量を行う義務までは
売主にはございません。つまり、公簿売買における境界の明示義務と、確定測量・地籍
更生登記は全く別のものです。契約書が公簿売買で有れば、確定測量・地積更生登記を
行いたい場合は、引渡し後にご相談者ご本人が行う必要が有ります。

 一方、実測清算有りの契約書で有れば、売主負担で確定測量・地積更生登記を行って
から、公簿との差を㎡単価で清算して引き渡します。もし、ご相談者が実測清算有りの
契約を望まれるので有れば、契約を締結する前に、立川さんのアドバイスに従い、交渉
するしか無いでしょう。

 また、立川さんのアドバイスに有りましたご希望の建物が入るかどうかについてです
が、通常は建築会社が丁張り前に現地測量を別に行うはずです。ですから建物が決まっ
ているのでしたら、何も実測清算まで行わ無くとも、契約前に『建物が入るかどうか建
築会社が現地で測量をしたい』と言えば、断る売主や仲介業者はいないと思います。

 尚、蛇足ですが何故公簿売買が不動産業界で広く一般的に行われているのかと申しま
すと、中心市街地を除いて郊外の場合は、実測を行うと伸びる場合が多いからです。つ
まり公簿売買の方が買主が得をするケースの方が多いからです。但し、ご相談者のケー
スが伸びる土地か縮む土地かは分かりませんので、ご不安が有れば、少なくとも契約前
に建築業者による測量を行って貰うのが、経費が無く、安心出来る対策かと思います。


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 六月になりました。一年の半分が過ぎました、早いものです。これからの時期は、
雨漏りやカビの被害相談が多くなってきます。突発的な集中豪雨なども考えられます、
近くに河川がある場合は、氾濫した場合の水の流れ(土地の高低、車の通行止め等)を
把握しておく必要があるでしょう。大家さんや、管理不動産業者さんは、万が一に備え
建物の安全と、いざという時に入居者さんを避難誘導させる方法等、日頃から、充分、
ご注意してください。

 さて、梅雨といえば、紫陽花がたくさん咲いていますね。気分転換に、どうぞ。
https://www.facebook.com/note.php?note_id=383163188410509
(草柳ちよ子)

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困ったときは相談してくださいね。

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 先週寄せられた「一年半前の事故の告知義務について」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-b39c.html
の相談者さんから、
 「アドバイス頂きまして、誠に有難うございました。正直にお話しして、納得して購
  入して頂こうと思います。心強いお言葉、本当に有難うございました。」
と、お便りをいただきました。

 このご相談は、アドバイザーの、アットホームの香川さんからアドバイス投稿いただ
きました。誠にありがとうございます。

 このような事故などがあると、大家さんもお困りになられると思います。売却を依頼
する時は、依頼しようとしている不動産業者に。事故が起こってしまった時は、管理委
託契約している不動産業者や、仲介をお願いしている不動産業者に、まずは、率直に、
質問、確認、ご相談いただきたいと思います。
 不動産業者は、実際に、そのような案件を経験して、処理した実績のある方もいらっ
しゃいますから、経験談やアドバイス等の見解を伺っていただきたいなと思います。
不動産業者がわかることであれば、教えてくださると思います!
 それで、不動産業者がわからない場合や、法律の問題になる場合は、お付合いのある
弁護士さんや、司法書士さんなどを紹介いただくなども、ひとつの方法です。


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●公募と実測が一致しない土地の契約と境界確定について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-d886.html

●ハウスメーカーへの違約金の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-4933.html

●建売住宅の駐車場トラブルについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-df08.html

●親のマンションの名義変更とローン支払いによる所有権について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-0f1f.html

●特約のハウスクリーニング費の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-a6f4.html

●相続した土地の境界の再確定について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/05/post-5990.html


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●一年半前の事故の告知義務について(東京・女性・30代)

 初めて投稿させて頂きます。父が所有している賃貸アパートについてご相談させて下
さい。1年半前に一部屋で孤独死(心臓発作)された方がおり、半年近く経って発見さ
れた為、ひどい状態でした。結局その部屋は取り壊し、10部屋あったアパートは9部屋
となりました。取り壊した部分は駐輪場にして、現在、入居者の方のバイクや自転車を
停めて頂いております。

 この度、父が亡くなり、そのアパートを売却することになりました。その際、1年半
前の事を告知しなければならないでしょうか? もうその部屋の跡は全く残っておりま
せん。どうぞ、宜しくお願い致します。

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│有限会社アットホーム 香川文人さん
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 告知義務は、もし知っていたら、その不動産を購入しないと考えられる場合全て対象
となります。不動産の売買でその不動産内での人の死は告知義務の対象となります。
 購入するかどうかの判断は買主ですので売主の判断ではありません。5年前だろうと
10年前だろうと同じです。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 (有)アットホーム 香川様。アドバイス頂きまして、有難うございました。もう、
そのお部屋が無いので告知はしなくても良いのかなと思ってしまいましたが、やはり正
直にお話しして、納得した方に購入して頂こうと思います。有難うございました。


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 最近、神奈川に行く機会があったのですが、神奈川と聞くと「海が近くて、かっこい
い」という印象があり、実際に人気のある街なんだと思います。絵になる、長閑な、リ
ゾートな雰囲気が漂ってますしね~! 海側をドライブしていると、神奈川って、アッ
プダウンが激しい地形なんだなあと実感しました。そして、その狭い中に、ぎゅうぎゅ
うに家が建っているという印象を受けました。人口密度が高い! だから車も多くて道
路も混みこみ!!

 その後、群馬に日帰り温泉を楽しんできたんですが、あるお店で食事したときに、
「若い人がどんどん、仕事のある便利な中心地に行ってしまって、老人ばかりで過疎化
が進んでいる」という、ちょっと深刻なお話しを聞きました。

 うーん、東京や神奈川など、人がひとつの場所に集中しすぎているような気がします
ね。地方では、自然があり、作った野菜を貰ったり分け合ったり、自給自足でもできそ
うですが、仕事がないと、若い人は移住しずらいかもしれませんね。
 とはいっても、自然が好きで、移住を考えている若い人も当然いると思います。住環
境にかかる負担が抑えられるなら(中古住宅が現金で買えて、ローンが無い)幾らでも
地方に分散できるきっかけになれるような気がします。(草柳ちよ子)

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JBA

  • JBA

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