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 先週から今週にかけて、アドバイザーのディアレストコーポレーションの立川さんと
高原開発の涌井さんから、アドバイスコメントを投稿いただきました。全ての新着相談
にお答えくださり、お忙しい中、誠に、ありがとうございました!

 今週寄せられた「お隣の配水管と境界ブロックについて」
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-0c8c.html
では、高原開発の涌井さんがコメントをくださり、相談者さんから、
 「このサイトを見つけて境界線などさまざまな悩み(問題)かかえておられる方が多
  いことに驚きました。涌井様のように法的や不動産の知識があればいいですね。
  親身にこちらのことを考えてくださったお答え、うれしくおもいます。
  みんなお隣さんに相談された方はお隣さんの肩を持つでしょうし、こちらが相談す
  ればこちらの肩をもってくださる。涌井様のようにちゃんとした考えを言ってくだ
  さいません。このサイトに投稿して本当によかったです。本当にありがとうござい
  ました。」
と、御礼のコメントをいただきました。

 相談者さんは、相談者さんの目線でトラブルを抱え悩みますが、相手がいることや、
経緯、環境などの流れや背景も重要になってきます。自社の利益を優先するのではなく、
大きな視点で包括して、中立な姿勢でお客様の立場になってアドバイスをすることは、
不動産業者の信頼、信用に繋がると思います。


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┃不動産相談インデックす  http://a.buyers-agent.or.jp/
┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ディアレストコーポレーション 立川さん と、
┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

●公募と実測が一致しない土地の契約と境界確定について(大阪・男性・30代)

 居住用の一戸建てを建築する為の土地を購入しようと思ってます。その土地について
登記簿を取り寄せた所、最後に測量したのが50年近く前でした。現地には境界の杭もあ
りません。仲介不動産は公募売りであるため、隣地との境界につきましては、不動産取
引の慣行として、売主に指示するが、確定する作業は土地家屋調査士により、私(買主)
の権利と義務であるとのコメントをされています。

 古い土地ですので隣家との境界が塀までなのかどうか分からないし、公募と実測が一
致しない状態で売買契約をするということに非情に不安を覚えております。

 測量に必要な費用も安くはありませんので、購入の条件として、売主負担にて境界確
定をすることを要求することは可能なのでしょうか? また、現在は公募面積で売買交
渉を行っておりますが、公募と実測の面積や図面に差異があった場合はどのように精算
するのが一般的なのでしょうか?

┌───────────────────
│ディアレストコーポレーション 立川さん
└───────────────────
 不安があるのであれば、売主負担での境界確認を含む確定測量(隣地所有者・道路管
理者との押印済の境界確認書を印鑑証明書付でもらう)を売主に要求し、その内容で売
買契約するべきです。境界確認は今まで住んでいた人がやった方がいいですし、そうい
った要求は無茶なものではありません。

 そもそも、一戸建ての建築のために土地を購入するのであれば、思い通りの建物が入
らないことも考えられますから、公簿売買ではなく、売主負担で実測・境界確定をやっ
てもらった上で、実測売買することを強くおすすめします。今後、売却される際には、
質問者様の費用で境界確定や測量を行う必要も出てきます。
 もちろん、公簿売買だから安い、ということはありますので、売主がその条件をのむ
かどうかは別の問題です。測量費用として、買値を上げることも必要かもしれません。

 しかし、同じ測量費用であっても、購入前にやってもらった上でその費用を売買代金
に飲み込ませている場合と、安く買って自分で測量依頼する場合では大きく違いがあり
ます。売主が測量する場合、境界確認が取れない場合や面積に大きな差異があった場合、
売買自体をとりやめられますが、買った後は無理です。解決をお祈りします。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 公簿による現況売買は、一般的に行われていますが、その場合でも境界の明示義務は
売主に有ります。然し、境界を確定し測量を行う、いわゆる確定測量を行う義務までは
売主にはございません。つまり、公簿売買における境界の明示義務と、確定測量・地籍
更生登記は全く別のものです。契約書が公簿売買で有れば、確定測量・地積更生登記を
行いたい場合は、引渡し後にご相談者ご本人が行う必要が有ります。

 一方、実測清算有りの契約書で有れば、売主負担で確定測量・地積更生登記を行って
から、公簿との差を㎡単価で清算して引き渡します。もし、ご相談者が実測清算有りの
契約を望まれるので有れば、契約を締結する前に、立川さんのアドバイスに従い、交渉
するしか無いでしょう。

 また、立川さんのアドバイスに有りましたご希望の建物が入るかどうかについてです
が、通常は建築会社が丁張り前に現地測量を別に行うはずです。ですから建物が決まっ
ているのでしたら、何も実測清算まで行わ無くとも、契約前に『建物が入るかどうか建
築会社が現地で測量をしたい』と言えば、断る売主や仲介業者はいないと思います。

 尚、蛇足ですが何故公簿売買が不動産業界で広く一般的に行われているのかと申しま
すと、中心市街地を除いて郊外の場合は、実測を行うと伸びる場合が多いからです。つ
まり公簿売買の方が買主が得をするケースの方が多いからです。但し、ご相談者のケー
スが伸びる土地か縮む土地かは分かりませんので、ご不安が有れば、少なくとも契約前
に建築業者による測量を行って貰うのが、経費が無く、安心出来る対策かと思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 六月になりました。一年の半分が過ぎました、早いものです。これからの時期は、
雨漏りやカビの被害相談が多くなってきます。突発的な集中豪雨なども考えられます、
近くに河川がある場合は、氾濫した場合の水の流れ(土地の高低、車の通行止め等)を
把握しておく必要があるでしょう。大家さんや、管理不動産業者さんは、万が一に備え
建物の安全と、いざという時に入居者さんを避難誘導させる方法等、日頃から、充分、
ご注意してください。

 さて、梅雨といえば、紫陽花がたくさん咲いていますね。気分転換に、どうぞ。
https://www.facebook.com/note.php?note_id=383163188410509
(草柳ちよ子)

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