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2012年7月

大家さんは泣き寝入りするしかない?!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 今週、「賃貸契約期間直前のキャンセルについて」というご相談が寄せられました。
  http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-9f2a.html
 今までご相談で多かったのは、借主さんが、借りようと思って途中まで話しを進めた
が、業者に不信感がわいて、やっぱりキャンセルしたい、とか、契約したが、どうして
も事情があり、入居前に解約したいという相談はありました。今回は逆です。

 大家さんも家賃収入がなくては困りますので、なるべく早く入居者を入れたいですよ
ね。借主さんの要望を訊く方も多いと思います。そのように細々動いて調整した挙句、
入居予定日前日でキャンセルしたいと言われたら、それはとてもショックですね。

 但し、事前に小さな兆候はあったりします。契約までにいたる経緯や事情等を、現場
にいる不動産業者によく観察いただき、説明、報告いただく、連絡を頂いておくことも
重要でしょう。そして、契約内容をよく確認してください。解約や違約金の内容につい
て明記があればその条件で交渉が出来ますが、前もって確認している大家さんは、いら
っしゃるでしょうか? いずれにしましても、仲介や管理をお願いしている不動産業者
と大家さんとの連携は、必要不可欠ですね!


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃高原開発・涌井さん( http://kogen.biz/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●事故物件の告知義務と売却について(京都・女性・40代)

 数か月前に親戚の家族が自宅で首つり自殺し、翌日病院で亡くなりました。その物件
を売却しようと思うのですが、・マンション隣同士の二戸を所有。・そのうち一戸で事
故が起きた。・二戸とも売却したい

 この場合、自殺があった事は告知義務に該当しますか? また該当する場合、売却で
きるものでしょうか?(もちろん物件の内容にもよると思いますが)

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│高原開発・涌井さん
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 過去の判例を基に個人的な意見を言います。自殺した部屋については、翌日に病院で
死亡ということなのですが、不動産業者等に売る場合は、告知義務が有るかどうかは非
常に微妙で裁判所の判断に任せるしか御座いませんが、一般消費者に売却する場合は、
心理的瑕疵を肯定される可能性がかなり高い(つまり心理的瑕疵物件となり告知義務が
有る)と思います。

 また、隣の部屋ですが、マンションの場合は、専有部分の瑕疵で有れば、隣の専有部
分にまで瑕疵が及ぶかどうかは疑問では有ります。但し共有部分で起こった事故による
心理的瑕疵は肯定された判例も御座います。個人的には隣の部屋は別の専有部分となり
告知義務は無いと思います。但し隣の部屋の所有者が自殺した本人である場合は、ちょ
っと微妙になるかも知れません。

 いずれに致しましても、心理的瑕疵は、第三者的に、且つ常識的に考えて、購入した
者の立場に立って『気持ちがわるいかどうか』という心理的な問題を考えてみることだ
と思います。売却自体は、相場の1/2~1/5程度で可能でしょうし、専門に買い取ってい
る業者も実在します。


●管理会社倒産による家賃未払いについて(秋田・女性・20代)

 数年前にマンションの管理会社が倒産し、その時から家賃の引き落としも無くなり今
に至ります。部屋を契約した不動産会社や、新しい管理会社に家賃の件で何度も連絡を
いれましたが、「部屋のオーナーさんと連絡が一切取れないので私たちにはどうも出来
ません。」と言われました。

 今まで連絡が取れなかったオーナーさんの事情があったように、私にも事情があり、
今、手元に未払いの家賃の総額は準備出来ない状況にあります。

 もし、今、オーナーさんから突然連絡があり、今までの家賃分をすぐ払うように請求
されてたら(法的に)必ずすぐに支払わなければなりませんか? 分割で支払うことは
できないのでしょうか? これはオーナーさんとの話し合い次第なのでしょうか?
今は、定職についておらず、充分な収入は得られていません。

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│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 私見ですが、家賃は当然支払うべきものですから、溜まる前に法務局に供託しておく
べきだったと思います。

 法的には、大家は請求可能なのですが、実際に民事調停や裁判になった場合は、抗弁
として連絡が取れなかったとは言えるでしょう。そして、支払いを分割にするというこ
とで、交渉することは不可能とは思いません。勿論その前に大家と分割支払いの交渉を
して、大家が承諾してくれれば、それに越したことは有りません。

 然しながら、今からでも供託をした方が誠意が有るということになり良いでしょうか
ら、地元の法務局の供託担当者に事情を話してご相談されては如何でしょうか。


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 千葉で、美味しいお魚料理が食べられるお店をご紹介します! テレビにも放映され
たので、ご存知の方は多いかも? 夏休みの行楽にご参考ください☆(草柳ちよ子)

▼館山 相浜亭さんで、海の幸を満喫♪♪♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=395403010524156
▼館山 相浜漁協直売所 浜のいそっぴさんで、海鮮バーベキュー♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=395408717190252
▼保田漁港 ばんやで、キンメのあらにと刺身切り落としちらし丼♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=395843380480119

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マンションの総会、楽しいよ!

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 いつもなかなか参加できないでいたマンションの総会に、初めて出席しました。そこ
では、初めて知ることがいっぱいあって、私達のような、初めて参加した、また、久し
ぶりに出席された方の為にか、もともと丁寧な方なのか、とても詳しく理事の方が説明
くださいまして、驚きと共に感激しました!

 通常のマンションの総会って、理事長さんが進行しながら諸事情等話してくださいま
すが、管理会社さんがまとめながら、説明の補足をする、司会進行のような役目が大き
い感じが今まではありました。ですが、今回のマンションは、理事の方がとても技術的
に、構造上詳しくボードを使って説明くださったので、現時点の我々のマンションの置
かれている状況が一目でわかり、またお金の事情や修繕の様々なご苦労など、詳細を伝
えてくださったおかげで、かなり明確にわかりました。そこにはほとんど管理会社さん
の出る幕は無かったくらいの…。
 これらは、参加しなければ、絶対にわかりませんね! 送られてくる資料だけじゃ、
とうてい伝わらないと思いました。知らない間に、どれだけの方々が時間、労力、手間
隙、心をかけてご面倒くださっているのかを知るだけでも大切なことだなと痛感です!

 総会の後は、食事会がありまして、ざっくばらんに和気藹々楽しく話し、同時に問題
点も浮き彫りになり、方向性が定まれば、一致団結できるようなムードになりました。
はっきりいって、楽しかったです(笑*)
 理事の方や、参加された方は皆さん、ご年配、ご高齢の方々。そこに、30代くらいの
方と、私達が参加したら、「若い人が来てくれて良かった」と大歓迎されました。40代
ですから若くも無いのですが、人生の大先輩の方々から見ると若いほうなんですね。
自分達の親と同年代、またはそれより上の世代の方々です。育ててもらったようなもの
です。今度は支える側として、自分達が知識などをバトンタッチ、教えていただきなが
ら、少しでもお役に立てたらいいなあと思います。


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┃以下の相談の「コメント欄」に、所属会社名、お名前をご明記、公開頂いて、
┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●期間満了での退去と違約金の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-99b2.html

●豪雨による擁壁崩落の補修費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-16dc.html

●購入予定地の境界塀についての隣地からの申し出について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-d422.html

●警察で拒否された車庫証明について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-b92d.html


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●斜め向かいの隣人との間のフェンスの修繕について(高知・女性・30代)

 斜め向かいの隣人との境界塀についてです。数ヶ月前強風により斜めお向かいとの間
にあるフェンス(木製 相当古い)が隣人側に倒れ完全に壊れました。当方はこの家に
購入、入居して1年半になりますが、その塀の所有者は分からないと言うことでした。

 ただ明確なのはフェンスの内側、つまり当方側にある大木数本は隣人のものだと当方
が入居したときから主張していました。だとすればそのフェンスも当然隣人のものだと
思うのです。
 100歩譲って元あったところにフェンスを建てるので費用を折半だったら分かります。
が隣人の主張は、フェンスの両端に建っているポール(2年前に前住人が壊れたフェン
スに直角に別のフェンスを建てたそうです)が数センチ隣人側にはみ出しているので、
そのポールを当方全額負担で境界線に戻し、その後フェンスを建てるといいました。

 なぜ、2年前に前住人がそのポールを建てた時に苦情を言うなり、話し合いしなかっ
たのか聞くと特に苦情もせず容認したということです。私たちは、隣人に従うべきなの
でしょうか? 今回壊れたフェンスは相当古く、何年前に立てられたのかははっきりし
ません。良いアドバイスをお願いします

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、現在の居宅・土地の取得経緯等の、具体的な事情が分かりませんが、
境界の問題をはっきりさせるには、土地家屋調査士に相談するか、
法務局の筆界特定制度
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji104.html
をご利用するのが宜しいかと存知ます。

 尚、境界が分かった後に、大木等が隣地所有者の物で、且つご相談者の土地にはみ出
している場合は、その大木等の全てを隣地所有者の負担で撤去移動して頂くように交渉
することになるかと思います。


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 前回、犬吠埼に登ったのですが、今回は、野島埼の灯台に登ってきました。海の日の
イベントでストラップ作りも体験しました。とても楽しかったです!(草柳ちよ子)

▼野島埼灯台、登って来ました♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=394687367262387
▼野島埼灯台、白いベンチに座って来ました♪♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=395046427226481
▼野島埼灯台で、ストラップ作りをしてきました♪♪♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=395055153892275

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これからの建築とは?

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 今週の気になる不動産な話題は、不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんのブ
ログをご紹介させていただきます。

▼環境インフラへの可能性-アンドロイドから人工地盤へ-
http://www.japanvaluers.com/jp/2012/05/post-119.html

読みました感想は、率直に「これからの建築とは?」 夏まっさかり暑い中、木陰に入
ると涼しいですよね。でも太陽の日の光だって、無くてはならない、とてもありがたい
ものですし、雨も降っていただかないと、私達は困ります。結局、この地球という星で
生きていく為には、私達人間も、地球の中の自然の一部であるということを自覚すべき
なのですね。
 過去、ご先祖様の代から、幾度と無く、地震と津波を経験してきた私達。この日本と
いう土地で自然を尊重し、敬い、共に寄り添い、労わりあい、調和し、安らかに暮らし
ていく為には、配慮すべきいくつかの方法、手段が必要不可欠になってくるでしょう。
何事も「当たり前」では無い。どんなこともありえます。昨年の大震災から多くを学び
次の一歩に活かしていけるよう関係者の皆様が努力されていること、もっと関心を持っ
て、応援していかなくちゃいけないなと思います!


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●管理会社倒産による家賃未払いについて(秋田・女性・20代)

 数年前にマンションの管理会社が倒産し、その時から家賃の引き落としも無くなり今
に至ります。部屋を契約した不動産会社や、新しい管理会社に家賃の件で何度も連絡を
いれましたが、「部屋のオーナーさんと連絡が一切取れないので私たちにはどうも出来
ません」と言われました。

 今まで連絡が取れなかったオーナーさんの事情があったように、私にも事情があり、
今、手元に未払いの家賃の総額は準備出来ない状況にあります。

 もし、今、オーナーさんから突然連絡があり、今までの家賃分をすぐ払うように請求
されてたら、(法的に)必ずすぐに支払わなければなりませんか? 分割で支払うこと
はできないのでしょうか? これはオーナーさんとの話し合い次第なのでしょうか?
今は、定職についておらず、充分な収入は得られていません。

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、家賃は当然支払うべきものですから、溜まる前に法務局に供託しておく
べきだったと思います。法的には、大家は請求可能なのですが、実際に民事調停や裁判
になった場合は、抗弁として連絡が取れなかったとは言えるでしょう。そして、支払い
を分割にするということで、交渉することは不可能とは思いません。
 勿論その前に大家と分割支払いの交渉をして、大家が承諾してくれれば、それに越し
たことは有りません。

 然しながら、今からでも供託をした方が誠意が有るということになり良いでしょうか
ら、地元の法務局の供託担当者に事情を話してご相談されては如何でしょうか。


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 最近また頻繁に地震が多くなってきていますね。皆さん、通勤中、外出中、お家や職
場の中でも、じゅうぶんお気をつけください。
 週末は最近、千葉の御宿で過ごしてます。そこから、勝浦、鴨川を経て、内房の富津
を回ったり、外房の館山まで行ったりしてます。

▼犬吠埼の灯台、99段、上ってきました♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=390362627694861

 内房も外房も、海はとっても綺麗です。サーファーや海水客、釣りの方など、人出も
多いです。日の光を受けて真っ青な穏やかな海。どうかこのまま…地震も津波も何も無
ければいいのに…と、どうしても思ってしまいます。でもこればかりはわかりません。
常に防災意識を備え持ち、大難が小難、無難になるよう、自分が誰かを助けたり守った
りできるよう、イメージしておきたいなと思います。(草柳ちよ子)

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もっと簡単なことじゃないんだ?

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 知人の話しです。今住んでいる場所が、夫婦揃って勤務地から遠く、通勤に不便なの
で、もっと便利な所に引っ越そうと思う。どこか良い所知らない? と電話がきました。

 しかし、今住んでいるのは、もともと旦那さんの親が建て(ローンは無い)た家。
結婚して夫婦で住んでいます。旦那さんの兄弟は独立して別の県にいます。両親は早く
に亡くなっていて、税金は、親名義で請求書がきて、別の兄弟が払っているようです。
夫婦二人ですので、普通の一戸建てですから広すぎます。子供もいません。そして、築
30年は経ったので、あちこちボロボロで修理するにも高くなりそうで面倒です。そこで
普通の賃貸に引っ越そうか、そのほうが気が楽だし、通勤も便利なほうが良いしと…。

 ちょーーっと、まったー! 引越し先を探す前に、やること、いっぱいあるよね?!
皆さんは、何かスグわかりますよね(汗;) あれとこれはどうなってるの? と訊い
ても「それは、兄弟の問題でしょ、私にはわからない、関係ないから…」と妻。唖然と
しましたが。いや、私だって、実際そういう時にならないとわからないよなあと納得。
親の資産の整理、相続などを考える準備が必要な年齢に、徐々になってきたんだなあと
ひしひしと感じました。そんな時、皆さんは、誰に相談しますか?!


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●お隣の配水管と境界ブロックについて(京都・女性・20代)

 中古住宅を購入し新築しようと思っています。塀を境界線から内側(自分の土地)に
建てたいのですが、お隣の排水管が境界線上にあり半分こちらにかかっています。

 途中に三カ所ふたがありそこはあけれるようにブロックは積まないといっても、お隣
が許可しないと言います。よい方法ありませんか? 排水管の上は土のままおいて置か
ないといけないのですか?

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 私見ですが、本来で有れば、境界線上に隣地の排水管が存在するのは、望ましいこと
では有りません。過去のいきさつ等が有るのでしょうが、越境部分を賃貸借または使用
貸借する旨の覚書や念書等が無い場合は、越境部分については、撤去を求めることも不
可能では無いと思います。
 ただ、引っ越し前から隣地所有者と揉めるのも、好ましくも無いので、仲介不動産業
者がいるので有れば、その不動産業者に、クリアにして頂くべきでしょう。

 尚、自分の敷地内にブロック塀を建てるのは、その市町村の景観条例等による規定が
無いので有れば、基本的に自由でしょう。どちらかと言うと隣地所有者の了解を得ると
いうより、隣地所有者に越境している部分の排水管の蓋を撤去して頂くべきでしょう。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 アドバイスありがとうございます。とても参考になりました。この排水管はやっかい
で前の家と共有に使っていたようです。昔はこのように共有での使用が多かったとか。
そんなことまで調べずに購入してしまい…。お隣さんとの関係をそこねても精神的につ
らいですし…折り合いをつけないといけないですね。「自分の敷地内にブロック塀を建
てるのは、基本的に自由でしょう」と言うアドバイスいただけて楽になりました。

 お隣さんは誰に聞いてもそこに塀は駄目と言ってる。と強くせまってきましたので…
お忙しい中アドバイスしてくださり、ありがとうございました。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 排水管を共同使用するというのは、私の地元では聞いたことが無いですね。然し、排
水管を共同使用ですか…そうすると、その地区と言うか団地? 特有の申し合わせ事項
が有るかも知れませんね。その地区の境界に、塀が有るか無いか、良く観察してみたら
如何ですか。

 何処にも塀が無かったら、その地区特有の慣習かも知れません。その場合は郷にいっ
ては郷に従えといいすから、塀はブロックでは無く、簡単に移動可能な物を考えた方が
良いかも知れません。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

 このサイトを見つけて境界線などさまざまな悩み(問題)かかえておられる方が多い
ことに驚きました。涌井様のように法的や不動産の知識があればいいですね。親身にこ
ちらのことを考えてくださったお答え、うれしくおもいます。

 その通りですよね。ブロックではなく簡単なものを考えたほうがいいですよね。みん
なお隣さんに相談された方はお隣さんの肩を持つでしょうし、こちらが相談すればこち
らの肩をもってくださる。涌井様のようにちゃんとした考えを言ってくださいません。
このサイトに投稿して本当によかったです。本当にありがとうございました。

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┃アドバイスをご記入下さい(匿名や法人名での回答はご遠慮願います)。
┃【ご注意】すぐには公開されません。スタッフの確認、承認後の掲載になります。
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●道路拡張による立ち退きと家賃について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-b274.html

●傾いてくる隣家への対処について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-a48c.html

●自主管理の中古マンションの管理と買い替えについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-774a.html

●再婚によるローン借り換えと子供への権利について
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●海外在住での借地の購入とローンについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/06/post-3719.html


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 冒頭で知人の話しを書きましたが、自分の身内も、引越しする話しがでています。
子供が来年、小学校にあがるので、それまでに、もっと夫婦の職場から近い場所に引越
したいようです。(今は、それぞれが通勤時間が二時間!!)通勤にかかる費用と時間
を短縮して、もっと家族で過ごす時間を確保したいようです。それは良いとして、退去
にあたり、何もトラブルがなければいいがなあ…と老婆心がムクムクと頭をもたげてき
ますが、一切関与はしません。見守りたいと思います。。。自分の周りで引越しが続く
と、今はそういう時期なのかな? と思ってしまいます。(草柳ちよ子)

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