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2012年8月

田んぼや畑はあるけど、やる人がいない?

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 今週の気になる不動産な話題は。不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんの
ブログをご紹介させていただきます。

▼農業・農村の価値
http://www.japanvaluers.com/jp/2012/08/post-133.html

 読みました感想としましては、農業をされている方が減っている、継ぐ人がいないこ
とはわかるような気がします。私の父は千葉ですが、知人から「畑やらないか(誰も管
理する人がいないから好きにしていいよ)」と言われ、野菜やお米を作っています。
また、御宿でも、高齢化により、畑の世話が出来ないので、ただでいいよと機械まで
貸してくれて野菜等を作っているという方もいます。
 東日本大震災の後、被災地では、苦渋の選択で、農業から離れる方が多いようですが、
関東ではまだまだ青々と田んぼや畑が残っています。放射線量を恐れて、関東から遠い
地方の野菜を宅配で購入している方もいれば、地産地消に取り組んでいる所も沢山あり
ます。
 これから先、私達は、自分が食べる分は、最低限、自分達で作って食べることができ
るような仕組みもあればいいのになあと思います。小学校の時から、校庭に畑や田んぼ
があって、地域の農家の方達と一緒に作るとか。自治体、県、市が畑や田んぼを所有し
て、市民や登録、出資してくれてる方が手分けして順番などで作って、出来たら皆で分
けるような。そうやって常に、田んぼも畑も人が手を入れる状態を止めないこと、実際
に体験(作って初めて食べることのありがたさがわかる)していくことで、農業の価値
が、地元からもっと再認識されれば良いなあと思います。


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┃過去の不動産相談とアドバイスをまとめた事例集
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┃不動産コンサルタント 米川 さんに、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●購入した隣接地への自宅建築と合筆について(神奈川・男性・60代)

 現在、地番Aの持ち家に約32年居住しています。5年前に地番Aの隣接地の地番Bを購入
しました。いずれの土地も妻との共有名義ですが、持ち分比率が若干異なります。
 来年、地番Bに自宅を新築し、新居へ移転後に地番Aの自宅を撤去する計画です。
地番Bに新築する自宅の居住面積を拡大するため、地番Aの一部(約6㎡)を地番Bに合筆
する事は可能かご相談致します。

 なお、現在、地番AとBの隣地境界は100㎝ありますが、合筆後は50㎝になります。
また、土地の持ち分比率は地番A(妻:15%、私:85%)、地番B側(妻:25%、私:75%)、
建ペイ率は両者60%、容積率は地番A(200%)、地番B側(150%)となっています。

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│不動産コンサルタント・米川さん
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 >地番Bに自宅を新築し、新居へ移転後に地番Aの自宅を撤去する計画>新築する自宅
の居住面積を拡大…このために、合筆も分筆も必要ないと思われます。新築する建物
の敷地を「地番A+地番B」として建築確認申請すればいいのです。
 地番Aの旧建物については、その際の建築計画の中で除却建物として明記すれば問題
ないと思います。これで新築する建物の床面積拡大も充分図れると思います。
新居の設計を依頼する建築士に相談してみてください。


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●新築マンションと都市計画について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-c28c.html

●解約できない駐車場契約について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-b63b.html

●子供が押しただけで壊れた壁の修理について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-e50e.html

●借地契約の名義変更での費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-ba35.html

●ローンの残っている家を親族に売却する場合について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-f7e3.html


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 残暑が厳しいと言いつつ、もう9月になります。秋が来るなんて信じられない??
美味しいおうどん屋さんに行ってまいりましたので、ご紹介させていただきます。

▼千葉県 鎌ヶ谷大仏 お多福さんで、かきあげうどん♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=405756726155451

▼千葉県 富里市 讃岐うどん しょうね家さんで、ぶっかけ♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=404082072989583

▼茨城水戸市 たらいうどん椛やさん♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=404072302990560
(草柳ちよ子)

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自分のマンションの現状を知っていますか?

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 8月の上旬に、マンションの理事会がありました。これら理事会に参加して感じるの
は、充分に現状を把握できているのかなということです。

 築年数が経っているマンションは、日本中に沢山あります。それらマンションには、
各理事会があり、管理会社と共に経年劣化してゆくマンションの修繕や維持管理を計画
し、実行していかなくてはなりません。あまりにも無計画、無謀な修繕方法で、あっと
いう間に積立金が無くなり、一時金を強制的に集めなければ、大規模修繕も出来ない問
題は、少なくないようです。そのような徴収の知らせが来ても、危機感を感じることも
無く、総会等に参加せず、ただ払っている方もいらっしゃることでしょう。

 各マンション、どこがどのように劣化し、何年以内に修繕の必要がある、早急に手当
てが必要、交換が必要など、それぞれ、現状調査の結果、状況は違ってきます。これら
調査報告は、写真入りで記録として残されているはずですので、興味のある方は、きち
んとご覧になられることをおススメします。

 意外に、錆びや亀裂が進んでいること、思ってもないところが落ちていたり、予想外
の部品が無くなっていたりと、知るとぞっとするかもしれませんが、それだけ表面上は
綺麗に見える(管理人の清掃が行き届いている)だけで、構造上の修繕の必要性は日々
刻一刻と進んでいることを痛感するでしょう。(建物って、そんなに長くは持たないも
のなのです…)

 所有者は、いち組合員として、少しでも建物が長く丈夫に使えるよう、早め早めに修
繕できるよう、理事会任せ、管理会社任せでは無く、自分のことと受け止め、少しでも
関心を持って、総会に参加いただけることを願います。
 実際に参加してはじめて、理事会の方(管理会社)がどれだけ努力してるか、わかる
ことがあるからです。ただ送られてくる書面の文章を見ているだけじゃ伝わらない実情
も多いのです。知ることが自覚に繋がり、創意工夫へのアイディアへと繋がっていくと
思います。


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●高齢者専用賃貸住宅の事業用定期借地契約について(兵庫・男性・60代)

 小規模多機能施設を併設した高齢者専用賃貸住宅(高専賃)を建設する介護事業者に、
私が所有している土地を賃貸しようと考えています。その場合、事業用定期借地権の賃
貸借契約は可能ですか?

借地借家法では、専ら事業の用に供する建物(居住の用に供するものを除く)となって
いますが、上記の場合は抵触しないでしょうか?

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、事業用定期借地権は、20年以下から10年以上50年未満に引き上げられま
した。これによって、長期的な事業対象にも事業用定期借地権契約の締結が可能となり
ました。

 高専賃の場合は、リース会社が土地を借りて建物を建て、更に運営会社に貸す方法を
とるのが一般的かと思います。(店舗等でも良く取られる方法で、オリックス等のリー
ス会社がスポンサー的な役割を果たします)また、土地所有者に建築協力金や保証金等
を支払い、建物を建てて頂き(資金面は全てバックアップ)、土地建物込みで借り上げ
る方法も良く取られます。(所謂オーダーリース方式)


●開発道路について(愛知・男性・30代)

 造成販売業者より北斜面を造成した旗の字状の土地を購入しました。道路は旗の字状
の先端(3m)に面しており、また今後、南面に6m道路の計画があり、その道路からも敷
地への車での乗り込みが可能ということを販売業者と確認しておりました。

 ところが、住宅契約一週間前に南面開発会社の社長と今後の開発計画を現地で確認し
たところ、南面隣接予定の道路は東南の角地から1.5mの高さからの坂道であることを
知らされました。これでは、南面道路が活用できず、また道路より住宅が低くなってし
まいます。土地購入時の話と大きく異なっており、困っています。

 南面開発道路について当方から変更をお願いできれば一番良いのですが、どこまで当
方の主張が通るのでしょうか? また、販売業者に責任は問えるのでしょうか?

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、貴方の主張が通るかどうかは、開発行為の許認可の問題や、地元市町村
が認定道路(公道)として受ける為の諸条件の問題も御座いますので、一概に言えません。

 不可避として予想されるのは、道路側溝の勾配や排水の問題、下水道本管の勾配の問
題です。まず、道路側溝については、市町村の道路河川課・建設課等の市町村道を管理
している部署に、その予定されている南面の開発道路が1,5m高くしなければならないの
か、ご確認されてみては如何でしょうか。

 また、下水道本管については水道局や上下水道課等の担当部署にご確認された方が良
いでしょう。それ以外、不可避な特別の事情が有るのかどうか、良く開発業者や市町村
担当部署にご確認下さい。それらが、全てクリアされているのにも関わらず、業者の区
画割りの都合のみによって、南面開発道路が1.5m上がる場合は、当然強く拒否する交渉
も可能と思います。

 責任が問えるかどうかは、当初の業者の説明によるでしょう。錯誤や詐欺による契約
となれば、建物がまだ無い場合は、契約の解除や白紙撤回も可能ですし、建物が有る場
合は、それなりの損害賠償の請求も可能かと思います。


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 夏休みは、皆さん、リフレッシュできましたか? 家族で出かけて楽しい時間をお過
ごしになられた方も多いことでしょう。

 私、千葉県立房総のむらで、ものづくり体験をしたり、佐原で舟めぐりをして、とん
ぼ玉作り体験をしたりと、とても有意義に過ごしました。ですが、佐原は、震災の影響
がまだ色濃く残っていました。地盤沈下で倒壊して、まだ仮設住宅暮らしの方も多いそ
うです。川沿いの建物でも、工事中の所が多かったです。以下、興味のある方はどうぞ
ご覧ください。(草柳ちよ子)

▼小江戸さわら舟めぐり&とんぼ玉制作体験♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=405395269524930

▼千葉県立房総のむらで、お蕎麦とカキ氷とものづくり体験♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=405379329526524
https://www.facebook.com/note.php?note_id=404471432950647

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夏季休暇のご案内

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 8/10(金)~8/20(月)まで、夏季休暇とさせていただきます。
 そのため、以下の対応は、原則として業務再開 8/21(火)以降になります。

   ・メールマガジンの配信
   ・メールマガジンの新規登録、変更、退会
   ・新着相談の掲載&アドバイスコメントの承認、修正
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など

 上記期間にお寄せ頂いた相談やアドバイスコメントは、
 8/21(火)以降、随時、掲載、承認、ご返信になりますので、ご了承ください。


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●子供が押しただけで壊れた壁の修理について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-e50e.html

●借地契約の名義変更での費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-ba35.html

●ローンの残っている家を親族に売却する場合について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-f7e3.html

●排水の詰まりの対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-e2de.html

●建築許可が無い物件の使用変更について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-5738.html

●豪雨による擁壁崩落の補修費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-16dc.html


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●知らなかった、敷地内の水路の存在について(大阪・女性・30代)

 20数年間何事もなく平和に住んでいた敷地内に、古家を解体し建て替えしようとして
いたところ突然、敷地内に水路が通っているとの指摘がある。敷地の横を以前(子供の
頃の記憶)は、水路があり水が流れていたこと。古い地図にも水路が敷地の横にあるこ
となど、証拠の文献もあるとのこと。突然の指摘で驚き、この件については、過去に指
摘している人と市の担当課が話し合いを持ったことがあり、地籍の調査等大きな変更を
するときに見直すことといった内容の文書があると言われている。(市道境界明示は、
当方と市との問題であり指摘している人は隣人です)ところで、敷地内に水路があるこ
とは、全くの初耳で数十年前に購入先の不動産業者からも聞いておらず、今回の指摘で
初めて知ったことであった。

 今までは、敷地横の市道の北側に水路があるとだけ聞いていた為、今になってそれは
ないだろうと思っていた。そんなことが分かっていれば、水路もどの位置なのかもはっ
きりしないうえ、場合によっては、建築確認の見直しの必要も出てくることにもなる。
しかし、すでに家の解体も終わりコンクリートのよう壁も解体されています。そんなこ
と(水路の存在は、不動産関係の重要事項であると思う)が、市はなぜいままで当事者
の自分に伝えて来なかったのか。遅くとも、道路境界明示(確定時)までにこの水路の
件が分かっていれば、こんなことにならずに対策できたのではないか。場合によれば、
建て替えもしなかったかも、古家のままリフォームのみにしたかも、と考えています。

 結局解決策としては、水路という指摘のあるU字溝より外側の土地を分筆して道路と
して市に寄付することが、一番良い方法と市側から説明されました。(分筆費用は、誰
が持つか未定)しかし、それで終わりでは、納得がいきません。すでに近隣の指摘して
きた人やその関係者とは、道路境界明示以降非常にもめたこともあり、関係が悪くなっ
てしまっていたため、そこで住む気もなくなりました。

 市の担当課は、過去にそのような文書が存在したことも知らなかった(忘れていた?)
ようで、近隣の指摘してきた人によりわかったとのことです。当事者抜きでこんなこと
を文書として残すなど許されるのでしょうか。以上のことで、中断するまでに要した損
害や慰謝料を市側に請求することは、可能でしょうか。市側のこのような行為が、問題
を大きくした原因とも言えると思いますので、回答よろしくお願いします。

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│高原開発・涌井さん
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 まず、法務局若しくは市役所で、該当場所の公図を取って下さい。その公図に、その
水路が青線(水路)として存在していれば、それは、公の水路で有ると言う事になり、元
々、ご相談者の土地では有りません。もし、その水路が公図に無く、過去に有っただけ
の物で、現在は使われていないので有れば、解体も終わっている様ですから、何の問題
も無いでしょう。

 然し、ご相談内容から推測するに、U字溝が残っていて、それが現在も使われている
様です。その場合は、明らかに不動産業者の手落ちと思いますが、購入したのは20数年
前と理解致します。また、市の文章は、当事者抜きと言う事ですから、当然無効でしょ
う。そう考えて行くと、市が無断で、ご相談者の土地にU字溝を設置し、水路として使
い続けていたと言う事になると思いますが、如何でしょうか。

 万が一、市が印鑑を適当に使っていれば、有印公文書若しくは有印私文書偽造の可能
性もありますね。印鑑や署名の無い文章であれば、そもそもが無効とも言えますね。
 私であれば、その点をついて、市に対して、水路の撤去、若しくは、水路部分の買取
りを求めます。また、その件により、売却が延びて失った利益が有る事が証明出来るの
であれば、その損害賠償を請求するのも有りでしょう。

 この程度の交渉ならば、裁判を行わ無くとも、担当者と行い、担当者レベルで解決し
ない時は、市長に直接交渉すれば良いでしょう。市長とアポを取る手段がなければ、市
長宛てに内容証明を送付して交渉に持ち込めば良いかとも思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 千葉の御宿の花火大会を見て来ました。大きな花火大会に比べれば、数も規模も小さ
め、まだまだかもしれませんが、充分楽しめる、素敵な一夜でした♪ やっぱり、しだ
れ柳の花火は、ラストをしめくくるのにふさわしいですね♪ 日本人の心です*
Facebookで、写真と動画をUPしました。お好きな方はどうぞ♪(草柳ちよ子)
https://www.facebook.com/media/set/?set=a.387424271324576.90451.100001710188495

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目の前に、当たり前にある山林

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▼山林の状況と環境税
http://www.japanvaluers.com/jp/2012/07/post-129.html

 読みました感想は、山林って、一体誰が管理しているの? 全く知りませんでした。
市や県じゃないの? 漠然と浮かんでこれくらい。千葉で外房から内房に向かう時、木
更津、久留里などの山の中を通りますが、千葉にはあちこち山があって、路肩弱し、崖
崩れるよ、落石注意等の看板を沢山見かけます。山の中の道路の整備=山林の管理なの
かなと思ってました。うっそうと茂った林も沢山ありますが、倒れている木々も多いで
すし、ゴミや放置された車などがあったり、民家自体が廃屋になっていたりします…。
確かに、これを全部市や県がやるのは難しいかもしれません。

 山林で働く方達がいること、山や森林、川との関係性など、普段考えてもいなかった
事が沢山あることに、気がつきました。これからも台風がやってきます。私達は、同じ
地球に生きる命として木や林、森、山、川を美しく保ち、安全に共存していく為に出来
ることを考えて実践していかなければならないなあと思いました。


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●排水の詰まりの対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-e2de.html

●建築許可が無い物件の使用変更について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-5738.html

●賃貸契約期間直前のキャンセルについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-9f2a.html

●期間満了での退去と違約金の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-99b2.html

●豪雨による擁壁崩落の補修費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-16dc.html

●購入予定地の境界塀についての隣地からの申し出について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/07/post-d422.html


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全国でケーブルテレビ工事・太陽光設備工事を行う有限会社Broad Job(ブロードジョ
ブ)は、2012年7月より不動産事業に参入。管理手数料が月額家賃の1%という業界初の
賃貸管理サービス「オンリーワン賃貸管理」の提供を開始しました。


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●引越しによるエアコンの持ち出しについて(東京・女性・20代)

 賃貸物件について質問です。この度借りていたところを引越す事になりました。ここ
で問題が。入居時に古いエアコンを取り替えてほしいと伝えたんですが、そちらでエア
コンを選んで買ってほしいと言われました。大家さんは使えるから使ってほしいという
ことだったみたいですが、仲介会社が費用の8割程を負担して頂きましたが、退去時に
エアコンを置いていってほしいと言われました。私としては持っていきたいのですが。

 不動産会社の言い分としては、費用を負担したし、それを私に贈与したわけではない
と言われました。契約書には、エアコンについては何も記載されていません。ちなみに
口約束です。この際は置いていくのが普通なのでしょうか。


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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、エアコンの2割のみの金銭的負担で、そのエアコンの全ての所有権を主
張するのは、無理が有るのではないでしょうか。せいぜい、エアコンに表示された耐用
年数もしくは減価償却の6年で、購入金額を割り残存期間分の金銭的価値を計算し、更
にその残価の支払い比率1/4を計算し、買い取り請求を行う程度でしょう。

 但し、賃貸借契約書に、造作・設備等の買取請求権の放棄が明記されている場合は、
それも難しくなると思います。


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 先日、千葉県いすみ市で開催された、第五回 かかし祭りに行って来ました!
いろんなかかしがいて、面白かった&楽しかったです! その模様をFacebookのアルバ
ムにUPしています。興味のある方は、是非、ご覧ください。皆さんの好きな、お気に入
りのかかしさんは、見つかるでしょうか?☆(草柳ちよ子)
https://www.facebook.com/media/set/?set=a.385833194817017.90085.100001710188495

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    市民生活における住まいの質向上のための、メールマガジンによる情報発信や、メールによる不動産相談・提言などにより住環境の保全を図る活動、住まいに関する防災対策の提言活動などを行なっています。

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