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2012年9月

建つのは嬉しい!でも混むのはイヤだな。

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  今週の気になる不動産な話題は。不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんの
ブログをご紹介させていただきます。

▼地球・周辺環境へ配慮した物流施設
  http://www.japanvaluers.com/jp/2012/09/post-120.html

 読みました感想としましては、一本の大きな太い道路の左右に、コンビニやファミリ
ーレストランや大型スーパー、ガソリンスタンド、スーパー銭湯などの娯楽施設等、便
利な建物が立ち並ぶのは、嬉しい反面、渋滞が困るんですよね…。出たり入ったりの車
で余計な緊張がかかります。また、逃げ道が無い(迂回路)となると相当のストレスで
すし、迂回路が住宅地の中の細い道路ですと、周辺住宅の方も、いつも車が往来するこ
とになり危険です。大手スーパーの周りだと、日曜祝日などは、そのスーパーに行く、
帰りのお客さんの車だけで大渋滞になります。そこに流通、運搬の車のことまでは、全
く頭にありませんでした。でも、物流車が入ってくるから成り立っているんですよね。

 お客さんの車と、物流の車、周辺住民の車、これらがスムーズに流れるような施設作
り、騒音や空気汚染などの少ない、安心で安全な建設の仕方をしていただけたら、とっ
ても助かりますね! 
 またそこには、もうひとつ加えて欲しい。東日本大震災を経験した後だからこそ、地
域の方々が避難できたり、一時的な受付、連絡、待機、毛布や水や食料を配ることがで
きる、寝袋で休むことが出来るようなスペース等も、考えて設計、整備していただけた
ら、凄くありがたいなあと思います。


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●水漏れとカビ被害による引越しについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-d2f5.html
一年ほど前に上階から水漏れ。管理会社に連絡しても、対応無く、半年以上経ってやっ
と対応してくれました。(拭き掃除レベル)その後、湿気の多い夏場にクローゼットの
壁にカビが出て、エアコンの除湿を一日オンにしていても洋服にカビが出来て捨てなけ
ればいけない状況に。とても住めないので、引越を考えています。ほったらかしで何の
アドバイスもしない管理会社に、引っ越し代などを請求出来ないでしょうか?

●私道の固定資産税の支払いについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-4e24.html
各世帯それぞれに私道の固定資産税の請求が行くようにはできないんでしょうか?
昨年、分譲地を購入して家を建てた。私道は、「公衆用道路」で、7分の1が持分、7世
帯皆の共有道路。先日、不動産屋が道路の固定資産税の集金にきた。今年は不動産屋に
請求が来たが、来年から、道路分の固定資産税の請求は一番先に登記した人に届く(世
帯別には請求されない)から、不動産屋に連絡すれば、不動産屋で7等分の計算をして
各世帯集金に回る。と言われた…。


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●書類偽装と違約金について(福岡・男性・40代)

 不動産購入に当たり手付けを100万支払いました。主人の所得だけでローンを組むと
1,300万円しか借りられず、奥様を連名にすることにより1,850万借り入れ可能になるこ
とができました、と言われました。

 二回、間取りの打ち合わせをした後、売主(ハウスメーカー)が、ローンの事前審査
をする際、勝手に妻がパート勤務で去年の年収が80万あるように書類を偽装しているこ
とがわかりました。
 偽装を追及し、手付けの100万は返って来ましたが、この場合、違約金は発生しない
のでしょうか?

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、ローンの紹介は、不動産売買契約とは、別のサービスとして行われてい
たのでは無いでしょうか。その場合、不動産売買契約書に即違反する行為となるかは疑
問です。

 その80万のパート代の偽装により、ご相談者に何らかの不利益が生じたのでしょうか。
法的に、有印私文書偽装と言う事になると思いますが、それによって借入額が増加し、
ご相談者にとっては、ある意味メリットが生じたとも考えられます。

 一方、金融機関にとっては、実際に融資が行われた場合は、明らかに過剰融資を誘発
した原因となります。もし、実損が生じた場合は、金融機関が、その営業マンや会社を
相手にして、損害賠償を要求するする事は考えられます。そして、ご相談者が、実際に
返済能力以上の過剰な融資を受けた場合、その事によって返済が困難になって、損害を
生じた場合は、その損害賠償を請求することも可能かも知れません。

 日本の民法では、欧米の様に、懲罰的損害賠償は、認められていません。あくまでも、
実損が基本です。その点をご理解された上で、交渉されては如何でしょうか。

┌───────────────────
│相談者さん
└───────────────────

 丁寧にご回答頂き有難うございました。不動産購入がこんなに苦労するなんて身にし
みてわかりました。今後は慎重に行動したいと思います。本当に有難うございました。


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 先日、滅多に行かない地域に車を走らせ、美味しいものを食べて来ました。美味しい
ものはさておき、その街自体に驚きました。道路が綺麗に整備されて広くて走りやすく、
駅前はお店も豊富で活気があり人出もあって賑わってました。ほほう、これはわざわざ
東京になぞ来なくても、ここで充分買い物をしたり、食べたり、遊んだり、こと足りる
なあと感心しました* 自分は絶対に行くこと無いだろうと思っていた地域ですが、実
際に行ってみると、面白そうな街で、見方が変わりましたね。(草柳ちよ子)

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まだそんな怪しい看板あるの?

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 週の初めの敬老の日、今週末の秋分の日と、祝日を挟み、嬉しい反面、お仕事がお忙
しい方も多いのではないでしょうか。こんな時は不動産相談も少ないです。

 先日、家の近所で、不動産物件の看板をみつけました。信号にくくりつけてあって、
「新築格安物件!」「ココ矢印」しか書いてありません。唖然としました。
誰が、この看板を見て、見に行く気になるでしょう? だから、不動産屋は信用ならな
いって、また言われそうで、ため息ものです。ちゃんとコツコツ頑張ってる、真面目な
不動産屋さんの足を引っ張るようなことはやめていただきたいです。

 そして、お家を買いたいと純粋に思われてる方は、そのような、得体の知れない怪し
い看板には、決して興味を持たないよう、まずは、きちんとした不動産業者さんを探し
て選ぶ、決めることから、初めていただきたいです!


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●土地売却時に発覚した埋蔵物の撤去について(三重・男性・60代)

 土地売却についてのトラブルです。23年間住んできた建物を取り壊しの上、土地を売
却いたしました。しかし、土地購入者側の建設会社から「土中にコンクリートパイルが
埋まっていたので、売買契約書の瑕疵担保責任の条項により、土中のパイルを取り去っ
て欲しい」旨の請求を受けました。

 私は本件土地・建物購入を建売分譲で購入し、土中にパイルが入っていることなど全
く知らされておらず、寝耳に水の出来事でした。

 はたして、建設会社の言うように土中のパイルを瑕疵担保責任として撤去すべきもの
なのでしょうか? 大変困り果てておりますので、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

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│高原開発・涌井さん
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 非常に判断の難しいご相談です。まず、民法上の瑕疵は、その売買目的の達成が可能
かどうか。それと売買金額の適正性を、総合的に判断して決められるということになる
かと思います。パイルは、土壌改良の一手法として打ち込まれた物でしょう。そのパイ
ルが、入っている事は、一概に瑕疵とは言えないでしょう。

 然し、購入者が、そのパイルが入っている事で、本来の目的が達せられないと、瑕疵
とみなされる事も有るでしょう。その際に、パイル撤去に掛かる費用に、見合う値引き
が行われていたかどうかも、瑕疵に該当するかどうかの判断材料となるでしょう。

 つまり、当初の売出価格より、かなり値引きしている場合は、瑕疵とならない可能性
も有るでしょう。一方、近隣の何も埋蔵物の無い土地と、同等額で売却した場合は、瑕
疵と判断される場合も、生じるでしょう。

 良く売主が『知らなかった』と言う事が有りますが、この『知らなかった』が問題な
のです。『知っていて』きちんと説明していれば、トラブルは生じないのです。

 かなり難しい判断になると思いますので、お互いに、相手の言い分を良く聞いて、誠
意を持って交渉に当たり、冷静に判断されるべきと思います。


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●未払い家賃の取立てについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-2898.html

●テナントの電気代について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-1bfe.html

●保証会社に支払う遅延損害金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-d529.html

●保証会社に提出する源泉徴収について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-1564.html

●ネズミ被害による店舗の修繕と契約解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-860b.html


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 マンションの総会に使う議事録の最終チェックを頼まれました。今まで使って無い脳
の部分を稼動させた気がします。私には荷が重い~! と、必死で確認しました(汗;) 
 議事録って、誰が作るのかな~と、のほほんとしてましたが、管理会社がやってくれ
るというものでなく、理事の方なのですね! 当然といえば当然なのですが、これ、疲
れる~(ぐったり。。。)

 普段、当たり前に使っている、読んで話して聞いている日本語だけれど、公的な書類
となると話は違います。あれ、この言葉の意味って何だっけ? と辞書までひっぱりだ
して調べる始末…。へろへろになっていると、テレビで、政府が何かの会議を開いてい
ました。何気に「この会議の書類って、誰が作るんだろうね?」と質問すると、「官僚
じゃないの?」と返答が…なるほど。官僚の考える政府関係の書類に比べれば、マンシ
ョンの総会議事録は、まだわかりやすい! と意味不明な開き直りで、最後まで確認を
終えました! 達成感! 理事長って大変だなあ~と実感です。。。(草柳ちよ子)

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保証会社は何を保証してくれるのか?

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 今週、保証会社についてのご相談が続きました。中でも「家賃滞納したら、毎月、保
証会社から請求が来る。その金額、利息が高すぎる」というご相談がありました。

 昔から、借主が家賃を滞納したまま支払わないで居住し続ける問題や、文字通り行方
不明になって(夜逃げ)滞納家賃が回収できないケースは後を絶たず、困った大家さん、
不動産屋さんも多いことと思います。実際問題、マンションの管理費などの滞納も多く、
ある一定期間過ぎると、催促後、訴訟に入るという手続きを粛々と踏んでいるところも
多いと思います。

 そんな中で、保証会社が増えてきました。保証会社を使わないと契約できないという
物件も増えてきました。これは、不動産業者と保証会社で繋がりや関係があるからでし
ょう。簡単に言えば、滞納しても機能的に回収するシステムです。大家さんの煩わしさ
は減るでしょう。保証人をたてられない方も安心して賃貸契約を考えられるでしょう。

 しかし、不動産業者に言われたから、今、皆、入っているからと安易に保証会社に依
頼をする、保証会社と契約を結んでいる方が多いような気がします。皆さん、希望を持
って賃貸契約する時に、自分が収入が無くなり、家賃が払えなくなるかもしれない将来
なんて考えもしません。
 ですが、最終的に、自分にどのように戻ってくるのか。そのリスク、責任を、自分は
果たすことが出来るのか、その自覚をすることが、契約を結ぶ、ということになります。
 物件を契約する時と同様に、不動産業者任せにせず、契約内容や、仕組み、流れを、
しっかり理解、確認し、納得してから契約なさっていただきたいと思います。


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●保証会社に支払う遅延損害金について
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●保証会社に提出する源泉徴収について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-1564.html

●ネズミ被害による店舗の修繕と契約解除について
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●浴室リフォームのユニットバス交換工事について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-da4a.html

●発注ミスによる遅延損害と慰謝料について
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●保証人の提出書類について(埼玉・女性・60代)

 私(東京)の妹(北海道 50歳)がアパートを借りようとしています。私は保証会社
を立てるのがいいと思っていました。妹もそのように考えていますが、連帯保証を保証
会社以外にもう一人連帯保証人を立てなさい、と言われています。

 私が連帯保証人になることはいいのですが、書類に署名捺印はします。しかし、更に
私の住民票(戸籍を含む)・印鑑証明も出せと言います。オーナーの言いなりに提出す
るには、大切な身分書類を見えない相手に渡すことに、違和感と心配があります。どの
ように考えればいいでしょうか。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 賃借人の信用度が低い場合、保証会社が、別途連帯保証人をつけないと、保証を引き
受けない事は、時々有ります。連帯保証人は、『連帯保証人引受承諾書』に署名し、実
印を押印し、且つ印鑑証明書を提出して頂きます。また、身元確認の為、住民票の提出
をして頂く事も有ります。

 これらは、将来生じるかもしれない賃貸借契約上のトラブル、特に家賃の滞納が生じ
た場合に、連帯保証人に請求する為の根拠になるものです。(当社の場合は、病気・死
亡等不測の事態の場合の家賃清算・残存物の引取についても明記してあります)

 何故、このような書類等が必要かと言いますと、実際に滞納等のトラブルが生じた時
に、連帯保証人が『迷惑をかけないから保証人になってくれと言われただけ』とか『賃
借人が勝手に印鑑を持ちだして押した』とか『どこにでも売ってる印鑑を勝手に押した
。』とか言って、逃げる場合が有るからです。

 尚、通常これらの提出物に関し、『連帯保証人引受承諾書』には、個人情報は、連帯
保証に関すること以外に使用しない事、漏洩しない事が明記されていると思います。


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 2ヶ月ほど、千葉の御宿に滞在し、久しぶりに東京に戻ってきました。千葉の御宿で
は、もう朝晩涼しく、日中エアコンをつければスグに涼しくなり、新米も取れて、お店
では秋冬物の洋服も売られ、ちょっとでも気温が低いと、そろそろ肌寒くなってきたか
な、長袖長ズボンを買おうかな…なんて思ってました。だから、てっきり、東京も涼し
くなったとばかり思ってました。ところがどっこい! まだまだ東京は暑かった…!!

 朝から元気に30度! 日中は33度! 夜になって、やっと29度! この暑さ、尋常じ
ゃないですね…。近所の方は皆、口々に「今年の東京は半端無く暑かった!」と悲鳴を
上げてました。わかります! これに比べると、千葉の御宿は、湿度が無いのでしょう
ね。からっとしてる。東京は生ぬるい湿度が重くじめっとしてる。この重さは気持ち的
にもしびれますね。まだ暫くは暑いようですので、皆さんも、体調気をつけてください
ね。お疲れが出ませんように。(草柳ちよ子)

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引越ししたい理由=住みたくない理由?

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 今週の気になる不動産な話題は、福岡の青山地建株式会社さんのFacebookページより
 「ぽっぽちゃん4コマ 引越ししたい理由」です。
   https://www.facebook.com/photo.php?fbid=439804029394055

 引越ししたいリアルな理由ランキング。一位:狭い。二位:環境が悪い。三位:設備
が古い。四位:近隣トラブル。五位:夢を叶えたい。六位:騒音問題。そのほか、お化
けが出る、嫌な夢を見る、大掃除するより引っ越した方がいい。…だそうです。

 私の感想です。一位の狭さですが、狭いってわかってて納得して入居、契約している
はずなのに、???ですね…。これは、住んでいるうちに、買ったり貰ったりして確実
に物が増えたから余計狭くなったのではないでしょうか? 収納スペースが無い構造だ
ということを忘れてししまったのでしょうね。
 環境の悪さと設備の古さ…これも、事前のリサーチ不足、見込みが甘かったと思われ
ます。部屋の綺麗さ、家賃の安さ、利便性だけに目が行くと、後でこの問題に気づくこ
とが多そうです。 四位、六位の近隣トラブルと騒音問題は同一ラインと思います。
結局は、住んでいる人同士のモラルとマナーの問題になりますので頭が痛いですね。

 最終的には、上記のような部屋を選ばない、住まないことが一番ですかね。万が一、
不動産業者に薦められても、自分が納得できない条件の物件は、最初から外したほうが
後々揉めないで良いのかもしれません。

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●家賃収入は副業なのか?
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●借地での差し押さえについて
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-1164.html

●越境の為ローン通らず測量費用も無い問題について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-2c16.html

●第二種大規模小売店の届出について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-ed9a.html

●ビルの広告看板の使用料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-0c16.html

●新築マンションと都市計画について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/08/post-c28c.html


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●私道の通行の書面承諾の拒絶について(神奈川・男性・50代)

 私道に面して土地を所有しております。しかし、私道の持分はありません。私道はA、
Bの2筆に分かれており、Aの所有者の通行承諾は書面で頂いております。Bの所有者は2
人おり、そのうちの一人の通行承諾は書面で頂いているものの、もう一人の所有者から
は口頭での許可は得ているものの、書面での承諾は拒絶されています。

 土地を売却するにあたり、仲介業者からは、全員の承諾書が必要であると言われてい
ます。この場合、土地の売却は不可能でしょうか。また、どうしても、書面での承諾を
拒絶した場合、調停等の場で話し合う等、書面化することは出来るでしょうか。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 解からない点が御座いますので、以下の質問させて頂きます。
 1、建物を建てるのが前提で売りに出すのですか。
 2、その私道は、位置指定道路若しくは2項道路等になっていますか。
 3、その土地はその私道を除くと、完全な囲繞地ですか。
 4、通行とは、歩行による通行を指しますか、それとも車両を含めた通行を指しますか。
 5、位置指定道路若しくは2項道路等になっていない場合、その私道の幅員(公道に接し
  ている所から、土地までの最小幅員)と、その私道を使っている建物の全ての棟数。
以上を教えて下さい。

┌───────────────────
│相談者より
└───────────────────

ご質問の件ですが、
 1. 現在、建物が建っており昭和56年に新築。確認通知書、検査済証もあります。
 2. 建築基準法43条第1項ただし書き道路です。道路幅員は3.8~4.2mあります。
 3. 完全な囲繞地になります。
 4. 車両を含めた通行になります。
 5. 私道は5軒で使用しており、5件とも車を所有しております。ただし、完全な囲繞
地になるのは3軒で、他の2軒は2項道路に接しています。しかし2項道路に接している部
分は間地ブロックで造成されており、出入りはすべて私道からしています。

 追記1. 書面での承諾を拒絶されている方は『口頭で認めているのだから問題はない。
書面に捺印をする法的根拠はない。』とおっしゃっています。追記2. 仲介業者さんは、
書面が無いと買い手の住宅ローンがおりないとおっしゃっています。言葉足らずで申訳
ございません。よろしくお願いいたします。

┌───────────────────
│高原開発・涌井さん
└───────────────────

 大凡の様子は理解出来ました。まず、『口頭で認めているのだから問題はない。書面
に捺印をする法的根拠はない。』と言うのは、実際にはちょっと違います。

 建築基準法43条第1項ただし書き道路は、公道=認定道路ではありません。あくまでも
私有地であり私道です。当然その私道の所有権を売買する事も可能です。ですから、将
来その私道部分が売却や相続等により、所有者が変わる可能性も御座います。その場合
でも、建物の建設(建替え)は、基本的には可能です。
 然し、口頭承諾のみの、その私道部分の所有者が相続・売買等により変わった場合や、
その所有者が心変わりした場合に、車両の通行を認めない(囲繞地なら歩行による通行
権は認められます)事は出来ますし(近くに駐車場が借りられる等の一定の条件により
車両の通行が認められなかった判例がございます)通行を認めても通行料を請求される
可能性は有ります。車両の通行を拒否されると、現実には建替えもかなり難しくなりま
すね(工事車両の通行料を支払う必要が生じる可能性も大きくなります)。

 ですから『書面が無いと買い手の住宅ローンがおりない』と言うのは、その銀行の担
当者が、それなりに私道の内容に精通していると思いますし、その通りかと思います。

 ご相談者は、『承諾した書面』は最低限、出来れば例え永代通行料名目で、一時金を
支払ったとしても永代賃貸借契約書の締結、更には借地権か地役権の登記をされる方が
良いと言う事になるかと思います。


━ 編集後記 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
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 冒頭の「引っ越したい理由ランキング」ですが、狭くて物が多くて散乱して片付いて
いないようなグチャグチャな部屋で寝れば、ぐっすり寝付けず、うなされることもある
と思います。また、治安の悪い場所、環境が良くない場所で、かつ、騒音や近隣トラブ
ルがあれば、なおさら、ストレスで寝不足になり疲労し、神経が過敏になり、見えない
ものも見えてくるようになる。このように悪循環にはまりやすい、いかに、住環境とい
うものが大切か、心身ともに影響を受けやすいかを表していると思います。

 私は、お化けを見たことがありませんが、お化けは、見えてないだけで、普通に、そ
こらへんにいるそうです。見える人は見える、感じる人は感じる。ただ、通り道になっ
てる部分というのは実際にあるそうです。それ以外は、片付いていない部屋のほうが、
お化けは居心地が良いそうです* 留まられては困りますので、掃除&お片付けは、き
ちんとしておいたほうが、良さそうですね♪(草柳ちよ子)

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