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2012年10月

メルマガをリニューアルしました!

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 今週号より、メルマガの内容を大幅に変えて、不動産関連の話題やニュースの他、
JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)のFacebookページを
いいね! いただいている、日本各地の不動産業者さんからの様々な情報を、バラエテ
ィ豊かにご紹介させていただきます。どうぞお楽しみください!(^0^)/☆


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▼不動産鑑定士が考える、不動産と環境ブログ
 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより http://www.japanvaluers.com/
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●エコノミーでエコロジーなリノベマンション。住宅ストックの有効活用とは?!
https://www.facebook.com/npojba/posts/457035681013762
近年急に市場が拡大した感のあるリノベーションマンション物件ですが、そもそもリノ
ベーションとは何でしょうか。旧建設省の定義によりますと、リノベーションとは「新
築時の目論見とは違う次元に改修すること」とあり、類義のリフォーム(新築時の目論
見に近づくように修繕すること)とは区別されています。つまり、単に設備の修理・交
換によって新築時の機能を回復するだけではなく、大規模な改修を行って新築時以上の
機能・性能へと向上させることをいいます。


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▼復興に向けて、現場の一歩。宮城県仙台市の二瓶誠志さんより
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●洗面所のクロス貼り。猫ちゃんも安心かな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/117995785024485
いつもおいそがしく働かれている仙台の二瓶誠志さん。津波被害にあったご自宅の洗面
所、一年経ってようやくクロス貼りが完了、綺麗になりました! お疲れ様です!
津波にあった状態の時のお写真もアルバムに載っています。

●日本気象協会「日本地震マップ」を全面リニューアル
https://www.facebook.com/npojba/posts/155232684622766
一目瞭然でわかりやすい! 関東、東北、北海道がある北米プレートのほうが断然揺れ
てます。こうやって実際に揺れてる箇所の回数や大きさがわかると、引き締まります。

今後も、引き続き、二瓶さんのご活動を追ってご紹介させていただきます!(^-^)/


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪ http://kogen.biz/
 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●ペット飼育の契約違反の賠償について(愛知・女性・30代)
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 転勤によりマンションを法人契約で賃貸する事になりました。築二年のマンションと
いう事もあり、動物不可で賃貸していたのですが、賃借人が猫を飼っている事が判明し
ました。飼っていた期間は約六ヶ月。こちらの不動産会社から賃借人の不動産会社に連
絡をしてもらい、賃借人が猫を飼っている事を認め、猫を実家に預けていただく事にな
りました。

 私としては契約違反という事で、賃借人の退去時に壁紙の張替え、畳替え、フローリ
ングの張替え、消毒等を賃借人負担で請求したいと思っています。ただ、あと3年ぐら
いは入居されると思うので、退去時に上記の事を負担してもらう為に今やらなくてはな
らない事を教えて下さい。

 今考えているのは、契約違反の事実を伝え、賠償請求の内容証明を送りたいと思って
います。心配な事は、猫を飼っている事が判明した時から退去するまでに時間があるの
でにおい等がなくなると賠償請求をするのは難しいのでしょうか。初めての賃貸でのト
ラブルですので、こちらの不利にならないようにアドバイスをお願いします。

●高原開発・涌井さん
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 私見ですが、基本的には、今の時点で契約違反による退去を要求し、原状回復を求め
るということでしょう。猫を実家に預ける事によって、契約の存続を認め、且つ『賃借
人の退去時に壁紙の張替え、畳替え、フローリングの張替え、消毒等を賃借人負担で請
求したい』場合は、それなりの内容の覚書や念書を作成しておく必要が有るでしょう。

 上記の点を踏まえ、『契約違反の事実を伝え』は退去を要求する事になり、『賠償請
求』をする事は、今現在の時点で原状回復を求める。ということになりますので、基本
的には内容証明もその様になると思います。

 その後の賃借人の出方によって、念書や覚書によって、特別に契約を継続するかどう
かは判断していくというのが、流れになると思います。


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▼不動産相談.com  無料の不動産相談は http://fudosan.jp/ から受付中です。
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 公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載いたしません)
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●立ち退きの交渉について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-7f5f.html
賃貸マンション。契約三年目で、家主都合で退去を求められた。家主からは敷金の全額
返還のみ伝えられた。一般的に、このようなケースは相応の立ち退き料を家主側が申し
出てくると思っていたので、敷金の返却のみとは、納得がいきません。どの程度まで請
求できるものでしょうか? 妥当な立ち退き料をアドバイスいただけないでしょうか?

●店舗居宅の相続と売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-c263.html
父が亡くなり、母は離婚して相続人は私一人、父の住んでいた店舗付住居を相続します
が売却希望です。お店は使用中で、その人に適正価格で売却したいのですが、どなたに
相談するのがよいでしょうか。その人は父の病中、家を買いたいと言っていたそうです。
私は以前、不動産会社に少し勤めていて宅建免許を取得しており免許も現在有効です。
それを使って仲介手数料や相談料など抑えることはできますか?


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▼ぽっぽちゃん、教えて♪ 九州、福岡の青山地建株式会社さんより
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●10月は何の月? 24日は何の日かな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/130441240437438
10月が住まい月間だと、皆さんご存知でしたか? 私は知りませんでした(^-^;)☆
そして、24日は『2×4( ツーバイフォー)住宅の日』! アメリカの開拓時代に考案
された工法で、日本には明治時代に北海道に伝わったのが最初だそうです。

●じゃあ、23日はいったい、何の日かな??
https://www.facebook.com/npojba/posts/278517878933983
23日は、『不動産の日』だそうです。不動産業者さん皆さんは、ご存知ですよね!?
不動産業は、江戸時代に始まり、不動産という言葉は、明治時代にできたそうです。

ぽっぽちゃん、どうもありがとう!(^0^)/☆


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▼いいね! ピックアップ♪ 埼玉県川口市の不動産会社 アズ企画設計さんより
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●マンガでわかる不動産の活用&節税 が絶賛発売中
https://www.facebook.com/npojba/posts/289328674500288
埼玉県川口市の不動産会社 アズ企画設計さんの松本俊人社長の著書が絶賛発売中!
年四回「埼玉通信」に掲載された不動産の豆知識。法律や税金、実際に現場で起きた問
題の数々。「こんなときどうする?」が、スッキリ! 埼玉新聞でも紹介され、文教堂
ウィークリーランキング「ビジネス書」部門で、新刊本一位を獲得した話題の本です!

●2013年ハウスくんカレンダー
https://www.facebook.com/npojba/posts/433648076692656
アズ企画設計さんオリジナルカレンダー! ハウスくん、可愛いです☆ 漫画本だけで
なくカレンダーも作っちゃうとは凄いです。年末から新年度に向けて成約まで行かなく
てもご来店された時点でプレゼントいただけるそうですよ! お近くの皆様、是非ご来
店下さいませ(^0^)/☆


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▼不動産プレスリリース  http://pr.buyers-agent.or.jp/
 お寄せいただいた情報を掲載しています。掲載希望の方はご連絡ください。
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●不動産業者様向け登記簿謄本情報を基にした不動産売主獲得・仕入れ支援ツール
「不動産レーダー」の提供を開始
http://pr.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-6ad8.html

●ローン借り換え見込み客発掘サービス 住宅ローン借り換え顧客レーダーの提供開始
http://pr.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-71ee.html


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▼編集後記 取寄屋&LGGからの、食・街・アート情報をお裾分け!
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JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)の理事の草柳和彦、
ちよ子夫妻が手がけている活動です。美味しいもの、楽しいもの、美しいものを探求し
て、自ら体験し、その情報を皆さんにお伝えしています。

●房総のむら むらの自然 -里山の暮らしと生きもの-で、クワガタを見て来ました♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=428270370570753
雌雄が一体になった珍しいクワガタが11月25日まで展示中☆(撮影許可をいただいてい
ます)その他、ここでしか見られないキノコや、数が少なくなっているタガメやゲンゴ
ロウなど、とても楽しめる展覧会となっています! 是非、ご家族皆様でどうぞ♪

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わからないことは、訊いてください!

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 不動産相談サイトFudosan.JPでは、皆さんからの不動産トラブルのご相談が寄せられ
ます。サイトに掲載した上で、一通一通、トラブルを解決する為にはどうしたら良いか
を、ご返信させていただき、不動産業に携わっている、不動産相談アドバイザーの皆様
からの善意ある無償アドバイスを、お伝えしています。

 中には、掲載しないで、メールのみご返信することもあります。
  ●実際にトラブルに直面しているわけではなく、質問に答えてほしいという内容
  ●トラブルにはなってないけど、不安なことがあって希望していることがある
 これらは、ご自分で調べていただく、その方法をお伝えしたり、確認してみないこと
には、出来るか出来ないかわかりませんので、実際に大家さんや、不動産業者、管理会
社に直接、質問、確認いただき、見解を伺うようお伝えしています。

 最近多いのは、
  ●不動産業者は***である、と聞いたけど、本当ですか?
という投稿です。
 情報が多い昨今、不安や心配されるのもわかりますが、目の前に、今、関係しようと
している不動産業者がいるのであれば、契約を結ぶ前に、よく観察していただきたいで
す。物件やサービスではなく、人柄、会社の方針を確認することです。仕事の流れや説
明を受けて、信じられるか、依頼して任せてよいか、断るか、究極な選択になります。
 疑問があれば、どんどん質問、確認していただきたいです。相手の見解を聞き出すの
です。仕事(物件)に対する誠実さがわかるポイントです。言い分に矛盾が無いか、理
由と根拠は明確か。安易に誤魔化したり曖昧な憶測で発言していないか。それは誰の為
の発言、行為なのか(お客様の為なのか、自社の利益の為なのか)という視点が、判断
材料となるでしょう。


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●地盤改良工事の責任について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-80b5.html
分譲地購入、ハウスメーカーの図面も出来、地盤調査へ。土地購入の際、いらなくなっ
たコンクリートを捨てていた場所なので問題ないと聞いていた。ハウスメーカーは、他
の方が改良工事をしていないようなので大丈夫でしょうというので安心していたが、地
盤の分類がD2という結果で、地盤改良工事が必要といわれた。こちらが地盤改良工事の
お金を払わないといけないのでしょうか? 不動産屋は、ハウスメーカーの検査基準が
高いだけでは? と言い、ハウスメーカーは、それはないと言い、不動産屋は最終的に
お金は払わないと言います。不動産屋が責任とるべきではないのでしょうか?


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●井戸の埋め立てと盛土の告知義務違反について(愛知・男性・30代)

 建売住宅を購入。決め手は、唯一もらえた資料A4チラシ1枚に●社の△△使用という
明記。ですが、虚偽記載であることが判明。その為、仲介不動産業者が責任を感じ、補
償の提示を行い、チラシを作成した売主は強気の姿勢でしたが、わずかの補償提示がさ
れました。
 判明したのは契約直前でしたが、契約解除に伴い、さまざまな費用発生が想定され、
そこまでの補償は両者できないとの回答でしたので渋々契約。その後、仲介業者が法的
には売主より責任が軽いと把握したらしく、補償は一方的減額、売主の補償は変化無し
という形で、準泣き寝入りとなりました。

 前置きが長くなりましたが、駐車場に、かつて枯れていない井戸があり、この物件の
為、整地しても井戸の所が窪んだため、盛って対応していたとの情報が近所の方から寄
せられました。仲介業者はなにも聞かされてないとの返答でしたが、売主の担当者に尋
ねると、実は…という形で告白されました。井戸を埋める際にも売主の社員が立ち会っ
たそうです。

 これは告知義務違反にあたると思いますがどうなのでしょうか? また、再陥没に備
え、何か契約を交わしたほうがよいのでしょうか? また、前述の経緯から、実害以外
の補償要求を考えておりますが、無理な話でしょうか? 色々驚きの連続で困っており
ます。ご助言の程、お願い申し上げます。

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、ご指摘の通り、『告知義務違反』さらには、宅建業法・消費者契約法の
『重要事項の説明違反』となる可能性が高いでしょう。

その売主業者を管轄する都道府県
http://www.pref.aichi.jp/ken-fu/takken/index.html
若しくは上場企業ですと大臣免許でしょうから、国交省の出先機関である中部地方整備局
http://www.cbr.mlit.go.jp/
の宅地建物取引業者の監督部署
http://www.cbr.mlit.go.jp/kensei/info/license/estate-agent.htm
に、直接ご相談されてみては如何でしょうか。
場合によっては、国交省
http://www.mlit.go.jp/index.html
に直接ご相談されるのも良いかも知れません。


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 Facebookのお友達に教えて頂いたお店に行って来ました。千葉県市原の中華料理店と、
ラーメンショップ。どちらも地元の方が家族で行く、人気のある美味しいお店でした*
また、製麺所が工場のすぐ裏で打ちたてを食べさせてくれる、美味しいおうどん屋さん
も教えて頂きました☆ 予想外のデカ盛りで凄く驚き&嬉しかったです!(草柳ちよ子)

市原 朋楽さんの五目焼きそばと、ラーメンショップ山倉さん♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=427733767291080

東京都江戸川区南篠崎 はんなりやさんで、デカ盛りうどん♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=425710957493361

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東日本大震災から一年七ヶ月

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 今日で、東日本大震災から一年七ヶ月。数字を見ると、もうそんなに経ったんだとい
う思いと、まだそれしか経ってないんだという思いと両方を感じます。実際に仙台で被
災された、建拓エステートプランニング 不動産コンサルタントの二瓶誠志さんのFace
book記事をご紹介します。

  ▼津波被災地域にメガソーラー設置計画、農家(賃貸する場合)は要注意です。
    https://www.facebook.com/sendai.fudousan/posts/360035004084209

 読んだ感想としましては、土地を持っていれば毎年税金がかかりますね。何かしら農
作物の売上げや、賃借料が入れば良いですが、住めない、貸せない、作れない、何にも
使えない土地になってしまうと、所有者としては現実問題、税金が払えなくて困ります
し辛くなってしまうでしょう。
 全ての復興に向けた被災地に言えると思いますが、復興に夢や希望、願いをこめるの
は当然です。しかし専門家でなければ気がつかない、わからないこともあります。実際
に住んでいる人達の暮らしの安心、安全、安定さに繋がり、喜びや豊かさが循環される
ことが大前提で、皆で知恵を出し合って形になっていければ良いなと思います。


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●隣地に通るガス菅と下水管の撤去について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-e2cd.html
お隣が土地ごと売却。建売住宅を建設して販売する計画の様子。工事開始後、うちが使
用しているガス管と下水管が隣の敷地を通っていることが判明。不動産屋からガス管と
下水管を私の土地内で完結するよう工事してくれ、費用は全額負担するのが妥当とかな
り強硬な姿勢。うちのガス管と下水管が撤去されないと建売住宅の工事が進まない、工
事を即刻しないと告訴するとも言われました。こちらは、ただ住まっていただけです。
たまたま隣家が売却された為に、判明した降ってわいた災難にどう対処したらいいか困
っています。アドバイスをいただけたら幸いです。

●賃貸マンションの下水漏れ事故の慰謝料請求について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-892a.html
清掃業者が上階をハウスクリーニングの際に誤って排水管を詰まらせ、下の私の部屋が
下水まみれに。現在、加害者である清掃業者の保険担当と家財補償の示談中。建物は大
家さんの保険を適用して原状回復完了。謝罪まで一ヶ月放っておかれたことによる「精
神的苦痛」と、下水でしたので「酷い悪臭による精神的な苦痛」を慰謝料として請求し
た場合、保険会社は請求を認めるものなのでしょうか?


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●賃貸マンションのピアノの騒音について(山梨・女性・20代)

 賃貸マンションに入居直後からピアノの騒音に悩まされています。部屋にいるとどん
な曲を弾いているのかがハッキリわかるレベルで夜10時近くまでやっている状況で、ス
トレスから不眠になり体調にも影響が出てしまっています。

 管理会社に確認したところ、上階がピアノ教室をやっているいうことがわかりました。
私の契約書にはピアノ不可・事業用途は不可と記載ありますが、ピアノ教室側はピアノ
可・事業可の契約になっているとのことです。(私の契約時にはピアノ教室の存在につ
いては説明無し)正直参ってしまいこのまま住み続けることはできないので退去したい
と考えています。

 ピアノ不可・事業用途不可の物件にもかかわらず、上階にピアノ教室のような問題物
件が存在することの説明が無かったことは、重要事項の説明義務違反に当たるのではな
いかと思うのですが、重要事項説明義務違反による契約の取消し、敷金・礼金の返還、
引越し費用を請求することは可能でしょうか?

 契約取り消し、費用請求するにあたり、貸主をスムーズに納得させるために、どのよ
うな根拠から申し立てればよいかアドバイスお願いいたします。

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│高原開発・涌井さん
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 私見ですが、宅建業法の重要事項説明義務違反というよりは、『消費者契約法第4条
の重要事項説明義務違反』と言えば、貸主・仲介業者を説得しやすいかと思います。

 その場合は、契約の取り消しは可能かと思います。取り消しですから、支払った金銭
は戻して頂くのが宜しいかと思います。損害については、実損が基本ですから、明確に
請求出来る証拠が有れば、可能かとも思います。


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 千葉県御宿町の伊勢えび祭りに行って来ました。テレビで紹介されたのをご覧になっ
た方が多いのか、雨と風が強い悪天候の寒い中、凄い人出! 駐車場待ちの車の列で道
路が動かない! 無料配布の伊勢えび味噌汁と、伊勢えびのつかみ取り(一回1,000円)
に長蛇の列!! 味噌汁と伊勢えび焼きそばを頂いて帰りました♪(草柳ちよ子)

【取寄屋】伊勢えび祭りに行ってきました♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=424929237571533

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リゾートマンションでのゴミ捨ての問題

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 地域のゴミの収集方法が変わる時、浸透するまで時間がかかることがあります。
それが普通の住宅地やマンションではなく、リゾートマンションだと、尚更です。

 リゾートマンションは、普段は別の地域に住み、休みの時に、海や山や温泉など自
然や観光地で遊ぶ、満喫する為に、寝泊りする拠点の場所となりますから、開放感に
浸っている所で「ゴミのこと」という現実感ある問題は考えにくいです。

 実は、私のマンションも、ゴミ袋が新しく有料になりまして、捨て方も細分化され
ました。定住者には、事前に役場から袋が配布されました。問題は、リゾートの方で
す。知らせる努力をしなければ、伝わりません。
 理事会で、リゾートの方に、どうやって認知させるか話し合った結果、組合負担で
案内は郵送で、ゴミ袋は買ってポストに投函して様子を見ることに。

 しかし早速、燃えるゴミの袋に、お弁当のプラスチック容器とペットボトルを入れ
て捨てているのを発見! 間違いなくリゾートの方でしょう。燃えるゴミ袋の方が高
いのに勿体無い…と思いつつ、ぱっと見ると、案内が昔の捨て方のままでした…。こ
れでは混同しちゃいますよね。おそらく間違われたのだと思います。
 やはり、ゴミ捨て場に明確な捨て方、分け方を、わかりやすく掲示すべきだと感じ
ました。それが最初ですね。定住していないリゾートならではの、灯台下暗しでした。


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●古井戸があることが判明した土地の契約解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-b905.html
自宅新築の為に土地契約を済ませ内金のみ支払済み。その他費用は一ヶ月程度で銀行融
資へ。ここで古井戸があることが判明。売主と以前の所有者との売買契約書に古井戸に
関する備考記載を発見した為。古井戸の情報は販売資料、契約書類等に一切記載無し。
売主、仲介からも説明無し。古井戸の位置は未公開なものの、分筆後の隣接区画になる
ものと推測。不安がある為、有利に交渉を進める手段をアドバイスお願いします。

●駐車場で非常識な使い方をする契約者の解除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/09/post-5c86.html
自宅一階の駐車場。ある車が、装飾作業を夜中行い、子供のオムツを捨てたり、携帯用
ガソリンの容器を捨てる等、常識的な行動とは思えない。不動産屋に注意と立ち退きを
お願いしましたが、相変わらずゴミを散らかし一向に立ち退く気配無し。不動産屋に会
うと迷惑そうな顔をして「こちらも困っている」「次が見つかるまで待ってほしい」の
一点張り。不動産屋は信頼できない。解決するには一体どうしたらいいのでしょうか。


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┃過去の不動産相談とアドバイスをとめた事例集
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┃ヤマダエステート株式会社・山田さん( http://yamada-estate.com/ )に、
┃ご相談に対するアドバイス投稿を頂きましたので、ご紹介させていただき、
┃同時に、この場をお借りして、御礼申し上げます。
┃ご協力、有難うございました m(_ _)m
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●私道の固定資産税の支払いについて(北海道・女性・30代)

 昨年、分譲地を購入して家を建てました。購入する際、私道の代金も土地代に含まれ
ていました。この私道というのは、不動産屋が分譲地を作る際に作った道路で、この道
路に面して七世帯分の土地が面しています(道路の先は行き止まり。)各世帯それぞれ
七分の一が持ち分となっていて、みんなの共有の道路ということになっています。
(地目は「公衆用道路」と契約書にはあります。)

 問題はここから。先日、不動産屋が道路の固定資産税の集金にきました。今年の春の
時点ではまだ全部売れていなかったので、道路の固定資産税は不動産屋に請求が届いた。
なので不動産屋がその固定資産税の金額を各世帯分計算して、今回その集金に来た。
 ただ、今はもう七世帯全部売れたので、来年からは不動産屋に請求はこない。でも、
市役所では道路分の固定資産税を七等分して各世帯に請求を送ることはできないので、
一番先に土地を買って登記したうちに請求が届く。
 なので来年、土地の分と道路の分と固定資産税の請求が二つ来るので、道路の分は支
払わずに不動産屋に連絡すれば、不動産屋の方で七等分の計算をして各世帯集金に回る。
という内容でした。

 これから先、代々うちに請求がくるということが納得できません。不動産屋が毎年や
ってくれると言ってますが、いつ潰れるかわかりません。もし潰れてしまったら、うち
で毎年七等分した金額を各世帯に集金に行かなくてはなりません。また、もし、持主が
変わった場合、必ずしもいい人が引っ越してくるとは限りません。お金を払わないとい
うことだってあるかもしれません。

 そういうことを考え、どうにも納得がいかず、市役所に相談。でも市役所では、「こ
ちらでは一番上に登記してある人に送ることしかできないので、どうしてもそれが嫌な
のであれば登記の順番を変えて、他の世帯の人が一番上に登記されるように変えるしか
ない。」と言われました。それではうちが面倒なことを他の世帯に押しつけた感じにな
ってしまいますし、全く解決にはなりません。

 色々調べたら、私道が「公共の用に供する道路」と見なされれば税金は免除されると
いうようなことが書いてありましたが、最初に書いたように道路は行き止まりで、近所
の人が犬の散歩に来たりすることはありますが、七世帯以外の人が頻繁に通るか…とい
うと、そういうわけでもありません。なので、「公共の用に供する道路」と認めてもら
えるのは厳しい気がします。
 なんとか今後、各世帯それぞれに私道の固定資産税の請求が行くようにすることはで
きないんでしょうか?

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│ヤマダエステート株式会社・山田さん
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 公道から公道に通じていない道路であっても、二軒以上の家屋の用に供され、もっぱ
ら通行のためにだけ使用されている道路は、次の要件を満たしている場合には非課税と
なります。原則として道路幅が四m以上あり、客観的にみて道路として認められるもの
であることや、公共性を排除していないことです。

 なお、ここでいう二軒以上の家屋の用に供される私道とは、都市計画法に規定する
(1)位置指定道路、(2)42条2項道路、(3)2m専用通路を組み合わせた道路が対象となり
ます。課税課に、非課税扱いの上申をされたらいかがでしょうか。


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