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2012年11月

喜久屋不動産さん、ありがとうございます!

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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 先週、JBAのFacebookページの紹介を書きましたところ、いいね! の数が
増えました☆ 皆さん、ありがとうございます!

 中でも、以前、不動産相談アドバイザーとして投稿頂いたことがある、
有限会社 喜久屋不動産 の渡辺さんから、いいね! とメッセージ等いた
だきました。嬉しかったです、ありがとうございました!

 そんな、喜久屋不動産の、渡辺文雄さんよりシェアさせていただきました。
マンション管理士の実務研究会のご様子です。非常に盛り上がったそうです。

 ●マンション管理士の実務研究会。皆さん、頭を抱えてます!
   https://www.facebook.com/npojba/posts/217324848401717


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●強い風が吹き、過去最高の出力! 夜も頑張る働き者!
https://www.facebook.com/npojba/posts/548788868468305
北海道での大停電など見ると、いつ、どこの地粋に起きてもおかしくないで
すね。太陽光発電(電気畑)に風力発電を取り入れ、ハイブリッドシステム
について、詳しくは⇒ http://atta.gr.jp/sendai/?p=369


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●会社のビルのお化粧直しで、すっきりです~☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/509890432364289
長野の高原開発 涌井さんより。足場が組まれる所から、完成までを写真で
ご紹介。面白いです♪ 綺麗になって年末年始を迎えられて嬉しいですね!

●地盤改良工事がスタートしました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/375449785879495
加門建築設計室 加門潤一さんより。なかなか工事の様子を一日中見ること
は出来ないです。このように撮って頂けると有難いですし、面白いですね☆

●大黒柱が、ででん!
https://www.facebook.com/npojba/posts/488210667868042
こちらも、愛知県名古屋市 加門建築設計室さんより。「室(ムロ)」の木
だそうです。おうちの肝心要! 頼もしくて惚れ惚れですね☆

●HOME'S さんでの講演会に出席されたそうです。難しそう~!
https://www.facebook.com/npojba/posts/118593824969464
株式会社クリエイト西武 イエステーション田無店の正木淳一さんより。参
加してお勉強するのも、不動産屋さんのお仕事なんですね、お疲れ様です!


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▼不動産相談.com  無料の不動産相談は http://fudosan.jp/ から受付中
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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●階下の騒音と不動産会社の対応について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-0675.html
賃貸アパート二階の二階。真下の部屋に幼児と乳幼児のいる家族が引っ越し
てきて、この二ヶ月ほど深夜に走り回ったりする騒音で眠れません。何度も
不動産会社に連絡し注意いただいても改善せず、不動産会社、自分、下の部
屋の三人で話し合いをしたが相手はキレ気味で不動産会社も「もう少し見守
っていただけませんか?」と言います。今まで我慢してきたんです。あとど
れだけ我慢すればいいのですか? 不動産会社に不信感でいっぱいです。泣
き寝入りしたくないですが、当方が出ていくしか手段はないのでしょうか?


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●地上権の抹消について
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 五人で共有の土地があります。昭和44年に借地権設定して、家を建てまし
た。十年前に地主からの土地の買い求めに応じて、土地所有権を設定しまし
た。ところが、地上権設定もそのままです。
 最近、その土地を売却することになったので、地上権をまず抹消したいと
思います。どのように地上権抹消手続きをすればよろしいでしょうか?

●高原開発・涌井さん
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 地上権者の所在が解かり同意が得られるなら、それ程難しくは有りません。
地元の司法書士にご相談されることをお薦め致しますが、売却先が決まって
いるのなら、所有権移転登記を行う司法書士に、併せてお願いするのも良い
と思います。

 また、ご自分でされる場合は、・登記申請書 ・登記識別情報 ・不動産
の表示 ・登記原因証明情報 ・代理権限証書(代理委任状)等が必要です。
詳しくは物件所在地の法務局にお尋ね下さい。


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▼編集後記  ~不動産屋に限らず、怪しい人にはご注意を!~
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 今週寄せられた「法外な手数料を要求してくる怪しい不動産屋について」
 http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-1d3d.html
親が所有している土地を売らないかと、突然、不動産屋が訪ねてきて、三日
後には、購入希望者がいる。幾らで売って、幾ら、仲介手数料が欲しいと一
方的に話してきて、怪しい…というご相談です。

 こちらの相談者さんから、下記、御礼のコメントをいただきました。
 「早々にお返事&アドバイスを頂き、本当にありがとうございました。
怪しげな不動産屋の出現でどうしたものかと困っていましたが、不動産屋へ
の具体的な対応方法、会社実態の調査方法など専門的なアドバイスを頂き、
気持ちがとても楽になりました。すぐに実践します。名刺に書いていた会社
住所は、看板すら無い様子で、やはり営業実態はないような雰囲気です。怪
しい不動産屋と思いながらも、土地を処分してしまいたい気持ちもあった為、
旨い話にのってしまいそうで危ないところでした。Fudosan.JPサポートの方、
本当にどうも有難うございました!一般市民の心強い味方です。これからも、
どうか活動を続けてくださるようお願い致します。」

 最近では、「勧誘も、しつこい営業もしません」という不動産業者さんが
増えています。宣伝や営業をしなくても、お客さんが「ここいいよ」と紹介、
推薦、口伝えで来て下さるからです。
 突然やってきて、この値段で売って、手数料は幾ら貰います、と一方的に
言うのはアヤシイです。皆さんも、お気をつけください!(振り込め詐欺な
ども同様です)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

いいね!頂けると嬉しいです!

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 不動産業者さんで、Facebookをはじめられている方も多くなってますね。
会社のページを作ってる所も多いです。JBAのFacebookページでは、いいね!
を頂いた不動産業者さんの活動や情報をシェアさせていただき、このメール
マガジン「家のタネ」でもご紹介しています。

 家のタネをお読みになってる不動産業の皆さん、宜しければ、私達、JBA
のページを、いいね! いただけると、大変嬉しいです(^0^)☆

  ●JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)
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 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより
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●土地使用料の相場が上がっている?!
土地を賃貸してソーラーパネルを設置する際、どうすればよいのか?!
https://www.facebook.com/npojba/posts/453284184708433
NPO法人日本不動産カウンセラー協会主催の「不動産戦略アドバイザー 継続
研修」の中で、弁護士さんが「再生可能エネルギー全量買取制度」について
の講演をされたそうです。


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●今朝、強風で瞬間200Wを出力(動画)しました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/305215352914087
太陽光発電(電気畑)に風力発電を取り入れ、ハイブリッドシステムに!
屋内で発電量を確認できるよう、木のメーターボックスが設置されました。
詳しくは⇒ http://atta.gr.jp/sendai/?p=369


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●住宅設計事務所に、高校生が職場見学!
https://www.facebook.com/npojba/posts/452394914796962
愛知県名古屋市 加門建築設計室 加門潤一さんより。職場見学に来て頂け
るなんて、嬉しいですね* 自分も初心に返りますね!

●新潟のリノベーションマンション。1LDKで53,000円でも、設備が!
https://www.facebook.com/npojba/posts/332628830177430
アパマンサーチ新潟駅南店 レジデンシャルバンク(株)さん(野崎 誠さん)
より。ウォシュレットにテレビインターホン? 便利になったなあ~!

●不動産屋さんの休日♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/455392981169797
不動産コンサルタントの大塚愛子さんが代表を務める、地生開発株式会社さ
ん。お休みの日に、スカイツリーに初めて行かれたそうです! もうクリス
マスのイルミネーション等あるようですね☆

●不動産屋さんの休日♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/444156845621376
こちらも、地生開発株式会社さんより。毎年、お客さまから手づくりのクリ
スマスリースが贈られるそうです。素敵です~!! ありがたいですね!


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●貸している戸建ての雨漏り修繕について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-7292.html
12年貸している一戸建て。雨漏りをずっと連絡してこなかった為、修復費が
180万! 不動産屋は自然になったものだから修理費は請求できませんと。
そして、古い物件なのでと新しい住居を紹介し、立ち退き料無し、敷金返還
無しで借主は了承、今月で退去する事に。せめて全て取り換えになった出窓
の修理代金だけでも請求する事は出来ませんでしょうか?

●花壇の手入れと害虫駆除について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-a9ba.html
一階に住んでます。夏に花壇から蜂が大量発生。仲介業者に電話して、すぐ
に家主が殺虫剤を巻きに来ました。しかし一週間後また大量発生。冬になり
また蜂が大量発生、きりがありません…。家主は花壇を伐採することが出来
ないと。伐採してもらえず刺されたら訴えられますか? なぜ切らないの?
家主は住民に安心して生活ができるよう義務はないの??


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●更新料の支払いについて
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 来月中旬に住んでいるアパートの契約更新ですが、更新を機に引越しをす
ることに。引っ越しする際は更新の一ヶ月前に報告要とありましたので、不
動産会社に二ヶ月前に電話にて報告。手続きがあると言われましたが、「来
店はいつでも良い」ということでしたので、先ほど手続きに行きました。

 ところが行ってみると、本日は更新日の一ヶ月前を切っているので、更新
料が必要になるとのこと。何とか月割りにならないか相談してみるとのこと
ですが、そもそも手続きはいつでも良いと言っていたのに、という思いがあ
り納得出来ません。

 仕事が忙しく、手続きに行くのが遅くなりましたが、もしも「この日まで
に必ず来て下さい」という案内があれば無理にでも時間を作って行ったのに。
という後味の悪さを拭いきれません。こういう場合、更新料は支払わなくて
はならないのでしょうか。ちなみに退去は更新日よりも前に完了させる予定
です。アドバイス、よろしくお願い致します。

●高原開発・涌井さん
----------------------
 電話した時の対応者の氏名が明確で、且つ、その様に説明した事を認めて
くれれば、ご相談者の仰っている通りだと思います。然し、業者側がそれを
認めないと、言った言わないの部類の話になるかと思います。

 田舎の小さな不動産屋とかは電話のみで対応してくれる所も多いと思いま
すが、人情味の無い所だと書面を提出した日と言う事になるでしょう。


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▼編集後記 取寄屋&LGGからの、食・街・アート情報をお裾分け!
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千葉県にあります、房総のむら で、ものづくり体験ができます。親子で楽
しく体験できるのでおススメです! 実際に私も作ってきました*

◆房総のむら 組紐ストラップ作りを体験をしてきました♪
https://www.facebook.com/art.matching/posts/337393186359921
◆房総のむら 畳コースター、ちよ紙ろうそく体験をしてきました♪
https://www.facebook.com/art.matching/posts/299629490141330

また、11/25まで「むらの自然 -里山の暮らしと生きもの-」が開催されて
います。上下で雌雄一体になった珍しいクワガタが展示中!
◆房総のむら で、クワガタを見て来ました♪
https://www.facebook.com/note.php?note_id=428270370570753


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ハイブリッドになった電気畑

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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 年末に向けて、理事会が開催される(した)マンションが多いのではない
でしょうか。私も、先日、理事会でした。理事会は、ホント大変ですね。

 考えなくちゃいけないことが山ほどあって、時間は待ってくれないし、
お金は一気に増えないし(苦笑;) 大枠を話し合って決めるのも大切です
が、細かなこと(議事録をまとめたり文書を作成したり)が大変なんですよ
ね。管理会社さん、そして理事長さん、いつもどうもありがとうございます!


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●電気畑は、太陽光と風力でハイブリッドシステムとなりました
https://www.facebook.com/npojba/posts/136886613126445
電気畑(太陽光発電)に風力発電を取り入れた、風力発電の詳細です。
暴風の時など壊れないよう、手動ブレーキ等も装備されているそうです!

●このメーターボックス、、もともと何だと思いますか?!
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=442710025792295
木で木目調でお洒落だなあとは思いましたが、なんと、1合升だそうです*
これで、室内で発電状況を確認できるそうです。

●実際に風力発電が回っている様子(You Tube)です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/493658537334067
8m/sの風で、200W程度を出力しているそうです! こうやって動画を見ると
とっても頼もしいです~! なんか、風の谷のナウシカを思い出しました*


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●愛知県名古屋市 加門建築設計室 加門潤一さんより 地鎮祭の模様☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/490567690974044
クライアント様は、お子様の七五三もあったそうで、おめでたい行事がダブ
ル! おめでた二倍で、印象深い一日となったそうです。お疲れ様でした&
おめでとうございます! この後、地盤改良工事が開始されるそうです。

●名古屋 加門建築設計室さんより。こちらは、上棟~☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/130293557123473
大安の土曜日、上棟の様子です。天気に恵まれて、まさに「建方日和」♪
目の前が公園、のどかで素敵~! このあとどうなるのか楽しみです*

●四国の中古住宅、流通活性/不動産団体が協議会
https://www.facebook.com/npojba/posts/295407430559197
人口減少により、住まなくなった住宅が売却も賃貸もされず放置され空家や
廃屋の増加が社会問題化する中、四国4県の不動産団体が集まり、中古住宅
の流通活性化を目指す「四国中古住宅流通促進事業協議会」を設立した。


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
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 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●引渡し日が過ぎても完成していない工務店の対応について
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 建築条件付きの土地に地元の工務店で家を建てました。引渡しが10月初旬
だったのですが、内装の一部と外構が未完成。前日まで、完成します、大丈
夫です、と言い結局完成せず。未完成での引渡しはおかしいと文句をいい、
先延ばしをお願いしましたが、司法書士のスケジュールなどを理由に断られ
た。ここで頑なに拒否しなかったのが悪かったのですが、それから一ヶ月経
つ現在もまだ完成していません。

 当初、天候が理由でコンクリが入れられなかったなど言っていましたが、
引渡し後は、部品が届いてないやら、納期が未定など、明らかに最初から完
成させる気なしです。その後、いつするのかこちらからしなければ連絡はな
いし、前日に明日しますのでご都合は、という始末。いつまでたっても引越
しできません。

 もはや詐欺に引っかかった気分です。慰謝料をもらいたいです。引渡しに
応じてしまったら訴えたりは出来ないのでしょうか。


●高原開発・涌井さん
----------------------
 引き渡しに応じたと言う事は、既に完了検査も終了し、建物の表示保存登
記も完了したと言う事でしょうか? その場合は、都道府県の建築指導課等
にご相談されてみては如何でしょうか。
http://web.pref.hyogo.jp/kenchikushido/index.html

 尚、私の想像では、その工務店は、ご相談者が訴えなくても、既に倒産寸
前の可能性も有ります。下請け業者への支払いが滞って、仕事が進まないの
は、良く有る事です。もし、未払いの建築費が有る様でしたら、絶対に支払
わない事をお勧め致します。『もはや詐欺に引っかかった気分』どころか、
実際にそれに近い事態になる事も念頭に於いて、早急に対処されるべきと思
います。


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●放火された倉庫の管理責任について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-ef6f.html
倉庫の賃貸、放火により全焼。賃貸契約終了。火災保険は入っていませんで
した。借主も入っていません。借主は焼けた自分の動産については自費で綺
麗に片付けてましたが、焼け残った倉庫はほぼ手付かず、鉄骨とトタン壁の
一部を残したまま。借主は昼夜問わず日常的に店舗の前に動産を置き、そこ
が出火場所なので、借主の管理責任はあると考えています。容疑者も浮かん
でいるようですが、借主に原状回復(建物の建直しか、借主負担で更地にし
てもらう)や損害賠償を求めることはできるのでしょうか。


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▼ぽっぽちゃん、教えて♪ 九州、福岡の青山地建株式会社さんより
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●11月9日は、何の日かな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/305566876216778
過ぎてしまいましたが、11月9日は、「いい(11)く(9)うき」の語呂合せ
で、「換気を心がけよう」⇒『換気の日』だそうです。昔の家は何処かしら
隙間があって、わざわざ換気をしなくても良かったですが、今は、気密性の
高い住宅が増え、換気は必要になってます。湿気が溜まるとダニが発生した
り、鼻炎の原因にもなる。結露も建物に良くないし。身体と住まいの健康の
ためにも、しっかり換気ですね!


━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
▼編集後記  ~風邪と火事にご注意くださいね~
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 上記、ぽっぽちゃんのコーナーで、11月9日は換気の日とありましたが、
うちのリゾートマンションで、この換気の穴が熱い注目を浴びました!

 最上階の部屋でベランダ側の床に水が染みて、ぽこぽこぶよぶよになる…
という困った問題があったんです。もう何度か修理しているのですが、どう
も改善されません。そこで理事会の日に、工事担当者と管理会社さんとで見
ていただきました。

 その結果、どうも、壁にある換気の穴の中で、何故か、風に吹かれた水が
滴って壁から床に染みている可能性が高いようなんです! 目に見えないう
ちに! そんなの考えてなかったから一同、悲鳴~!(>0<)☆

 これを聞いた、理事のひとりが、「そんな穴、いらないから、ふさいでし
まえば!」と発言(^-^;) 皆で、「いやいや、この穴無いと死んじゃいま
すから、私達」となだめましたが、確かに気持ちはわかります(苦笑;)
意外と、この換気の穴、知らない方、多いんですよね。(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

太陽光の次は、風力だよ!

家┃の┃タ┃ネ┃                ⊂ http://www.ienotane.com/
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 街中でよく見かける、不動産屋さんの看板。「土地買取」など、よくありますよね。
先日、某町で、こんな看板を見ました。

 「土地や 中古住宅 たくさん 売ってください!」

 お気持ちは、とってもよくわかります、でも笑っちゃいました* おそらく、看板の
スペースの関係上、致し方なかったのだと思われます。中古住宅を沢山、売ってくれる
お客様って、そうそういないと思われますが、やる気は充分に伝わってきましたよ☆


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▼復興に向けて。宮城県仙台市 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●復興プロジェクト 被災農地でハウス設置、塩害の影響を受けない養液栽培を!
https://www.facebook.com/npojba/posts/134988739982874
東日本大震災の津波で大きな被害を受けた仙台沿岸地域で、地元の被災農家の方々が会
社を設立。冬はトマト、ほうれん草などを生産、市内では珍しいイチゴ栽培にも挑戦さ
れるようです。是非、軌道に乗ってもらいたいです!

●今度は風力発電!? やる気満々です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/438958109500400
太陽光を取り入れる電気畑を自力で設置し、家庭内での電力をまかなっていますが、夜
は使えない。こちらの地域は風が強いので、この風力発電でまかなうということ?!

●風力発電用のタワー設置。先ほどの箱から設置作業。ポールの仮セットまで。
https://www.facebook.com/npojba/posts/547803718567933
凄いですね! 不動産のお仕事の傍ら、こうやって自力で設置していく。今までは、電
気は電力会社任せが当たり前でした。自分で出来ちゃうんだ!? と驚きです。


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▼不動産鑑定士が考える、不動産と環境ブログ
 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより http://www.japanvaluers.com/
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●メガソーラーファンドは成熟に向かっているのか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/501345783217731
鑑定士さん、不動産業者さんは、ソーラー発電にもっと詳しくなる必要がある?!
仙台の二瓶さんが、早速、自力で太陽光発電、風力発電を取り入れていますが、自然エ
ネルギーへの転換&原発への依存からの脱却の一歩として、今後、なかなか売れない地
方の土地や、人離れが激しい団地等が候補地として活性化されるかもしれません!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●不動産でも、ゆるキャラがー!!!
https://www.facebook.com/npojba/posts/214643728667551
(有)高晋不動産 山井 俊昭さんよりシェアさせていただきました。新潟で開催され
た第48回 全国不動産会議の様子です。日々のお仕事でおいそがしい中、皆さん、お疲
れ様でした!

●気品のある猫ちゃんが素敵です♪♪♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/555489647801561
不動産コンサルタントの大塚愛子さんが代表を務める、地生開発株式会社さん。スカイ
ツリーに一直線で行ける3LDKマンション。こちらの物件、無事にご契約となったそうで
す。おめでとうございます! クリスマスイルミネーション楽しめますね!(^0^)/☆


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▼ぽっぽちゃん、教えて♪ 九州、福岡の青山地建株式会社さんより
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●11月6日は、何の日かな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/431340446913089
11月6日は、『アパート記念日』だそうです! 1910年のこの日、東京・上野に日本初
の木造アパートが完成。上野公園の隣りに建つ5階建て70室の木造アパートで、洗面、
浴室、電話は共同、入浴は居住者が実費を負担していたそうです。洋風の外観は、当時
は画期的だったようです☆ ぽっぽちゃん、どうもありがとう♪(^0^)/♪


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪ http://kogen.biz/
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●実家の競売とローン返済について(千葉・女性・30代)
--------------------------------------------------------
 私は親元を出ていますが、親の借金が元で実家が競売に掛かってしまいました。今回
落札前に私が住宅ローンを組み、親の借金したローン会社に一括返済することになりま
した。そのかわりその家の所有者は、私にうつるのですが。
 銀行での住宅ローンは勤務年数が少なく組めず、利子3.9%でローンを組むことになり
ます。その他にもろもろ掛かる諸費用はどのくらいになるのでしょうか? また、何か
注意する点はありますか?


●高原開発・涌井さん
----------------------
 思いつく経費を列記致します。()内は支払い先になりますので、各明細はそちらに
お問い合わせ下さい。※洩れが有った場合、ご容赦願います。

 1、抵当権解除費用(司法書士)2、所有権移転費用(司法書士)3、抵当権設定費用
(司法書士)4、借入に掛かる手数料(金融機関)5、固定資産税の清算金(親・今回は
無しでも可)6、親との売買契約締結の印紙代(郵便局等) 7、不動産取得税(各都道
府県)各費用は、土地建物の評価額により、かなり変わりますので一概に言えません。

 また、親との売買契約書の締結、その後の賃貸借契約の締結(例え少しでも家賃を頂
いて、毎月返済の助けにすべきと思います)は、やっておくべきだと思います。


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●社名変更に伴う賃貸名義変更について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-09c2.html
事務所移転に伴い、社名変更もする予定。ただ、登記の関係もあり移転後に変更するつ
もりです。現在、新事務所の賃貸契約も現在の社名で取り交わしていて、貸主に報告し
たところ、覚書手数料として賃料一ヶ月分と言われました。ちなみに20万円程度です。
契約書にもそのような記載はありません。これは妥当なものなのでしょうか?

●借地人共有の下水管の改修工事について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-2261.html
借地私道内の下水が詰まり溢れ、業者に作業してもらった。詰まりは解消したが、下水
管内をカメラで確認したところ、古い土管で、繋ぎ目や勾配の状態が悪く、今後もまた
同じような状況になる可能性が高い、配管の改修工事が必要との事。この下水管は、同
じ地主さんからの借地人何世帯か共有で使用しています。こういった場合、費用の負担
はどうなるのでしょうか? 地主さんにも負担してもらう事はできるのでしょうか。


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●千葉県 御宿町 Gallery カッテンマさん
http://report.2525.net/2012/11/gallery-72f8.html
築200年の古民家ギャラリー、今年は11月10日までの開催で終わりです。興味のある方
は、是非遊びに行ってみてください! ところで、展示していた作家さん、ギャラリー
をお持ちになるのが夢だそうで、いい物件が無いか探しているとのことでした。
自然が残る田舎町で古い木造住宅を生かしたギャラリー。これからも望まれそうです。


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自分で電気畑が作れちゃう?!

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 地震と津波で真っ先に落ちるのは、電気ですね。生活に無くてはならない電気。
停電になった時の対策、皆さんはどんな準備、工夫をされていますか? 懐中電灯はあ
るけれど、中の電池が古くて使い物にならない…なんてことの無いように!(^-^)/


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▼復興に向けて。宮城県仙台市 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●電気畑(自宅版)稼働しました!
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電気畑って何? ブレーカーやモニター、操作盤、使用量がリアルタイムでわかる「電
力モニター」や工事の様子等、写真がアップされております! こちら、必見です*


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 不動産鑑定の日本ヴァリュアーズ株式会社さんより http://www.japanvaluers.com/
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●CASBEE不動産マーケット普及版は道半ば?
https://www.facebook.com/npojba/posts/437013269688463
CASBEE 建築物環境対応評価システム 日本では? 大規模ではない中規模のテナント
ビルなど、オーナーが世代交代、よくわからないまま管理会社任せだったりします。環
境に配慮し、汚さない、負荷のかからない適切な修繕、維持管理、設備更新がなされな
いと、建物の品質は低下していく一方です。


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●別荘の駐車場が完成しました! 長野の高原開発、涌井さん。
https://www.facebook.com/npojba/posts/374015102675802
別荘地での駐車場の工事現場の様子が写真でご覧いただけます。土を掘り起こし、階段
がつき、出来上がった写真を見ると、お客様が喜ばれる姿が想像できます♪

●一年点検の様子がUPされていました! 愛知県名古屋市の加門建築設計室さん。
https://www.facebook.com/npojba/posts/449014875146920
設計くださった方が、点検頂けるのは、ありがたいです。設計して完成して確認までは
ありますが、その後、わざわざ一年点検に立ち会っていただけるなんて、建売じゃ無い
ことだと思います。

●五名様にプレゼント♪ 地生開発株式会社さん。
https://www.facebook.com/npojba/posts/423901551002312
不動産コンサルタントの大塚愛子さんが代表を務める、地生開発株式会社さんが、Face
bookページ開設記念企画をされていました! カレンダーや書籍プレゼントはポピュラ
ーですが、マグネット付きステンドグラスとは、女性が代表の不動産会社さんならでは
の発想だと思います♪


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●借地人共有の下水管の改修工事について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/11/post-2261.html
借地私道内の下水が詰まりあふれ、業者に対応、詰まりは解消しましたが、埋まってい
る下水管は古い土管で、カメラで確認したところ、繋ぎ目や勾配の状態が悪く、今後も
また同じような状況になる可能性が高く、配管の改修工事が必要との事でした。この下
水管は同じ地主さんからの借地人何世帯かで共有での使用となっています、一般的にこ
ういった場合、費用の負担はどうなるのでしょうか。地主さんにも負担してもらう事は
できるのでしょうか。アドバイスよろしくお願い致します。

●借地人からの建物の買取要望について
http://q.buyers-agent.or.jp/2012/10/post-e04e.html
借地権付き土地。借地人の姪より、借地人高齢で同居する為、借地人が建てた家を処分
したいと申し出が。借地人の希望は、解体費用全額出して欲しい。建物を買い取って欲
しい。不動産屋に売却したい。調停は考えていない。こちらの希望は、更地にして返却
してもらい、解体費用は最高半額まで負担してもよい。契約書は無し。地元不動産業者
や無料相談所では、「家を買い取る必要はなく、調停で解決してもらうのが一番」と返
答を頂き伝えた所、不動産屋に売ることに決めたという返事。今後どういう対応をした
ら良いのか、アドバイス頂けたら有難いです。


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▼長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪ http://kogen.biz/
 不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介。
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●同居解消による親の土地の買取りについて(埼玉・女性・20代)
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 昨年、実母と同居。母の希望で、住んでいた土地で建て替え。土地は父が亡くなって
から名義変更されておらず、そのままでは建て替えの許可がおりないので、とりあえず
母名義に変更。新居は、主人名義です。

 ここからが問題なのです。様々なトラブルが続き、同居を解消することに。新居は、
私達家族が生活しています。(子供も転校したばかりなので)母が出て行く事になった
わけですが…土地を全て買ってくれと言い出しました。確かに住む場所がないので理屈
はわかりますが、土地代というのが腑に落ちません。

 土地+建物を売却したと仮定し、売却額に対して支払った持分を支払うべきではない
のでしょうか? 建物は資産価値が下がりますが、私達が損をするのは仕方ないのでし
ょうか? また、売買の場合の価格は何を基準にするべきですか? 路線価では、安す
ぎると言われたのですが…。

●高原開発・涌井さん
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 私見ですが、親族間の底地売買になるかと思います。親族間の場合は、建物無しの土
地だけの場合、近隣相場と同額と言う事になります。その際、路線価は一定の目安とな
ります。建物が有る場合は、そこに路線価図の借地権割合をかけます。借地権=敷地利
用権の価格は、建物にプラスされ、土地=底地からはマイナスされます。

 つまり、相場価格-敷地利用権が底地の買上額の適正価格と言う事になるのが一般的
ですが、土地単体での売買の場合は、若干の補正が必要かとも思います。ご相談内容か
ら推測すると、この計算で出された価格は、母親=売主の希望よりもかなり低くなるか
と思われます。

 もし、どうしてもお互いに調整出来ない場合は、底地売買の価格の相場査定を、不動
産鑑定士に依頼するのも一案かと思います。その場合、鑑定料は20万円程度が相場の様
です。


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▼編集後記 取寄屋&LGGからの、食・街・アート情報をお裾分け!
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●千葉県 酪農のさとで、アイスクリーム作り体験♪
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千葉県が酪農の発祥の地って、ご存知でしたか? 北海道じゃないんですよー☆
11時と14時の一日二回。一人500円。二人以上から受付可能。材料も道具も全て用意さ
れ、作ったアイスをその場でボールいっぱい食べれます♪ ご家族皆様でどうぞ!


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