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2013年5月

明宏不動産の山本宗寛さん、ありがとうございます!

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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 明宏不動産の山本宗寛さんが、不動産相談にアドバイスコメントをお寄せ
くださいました。ありがとうございます! http://meiko-estate.com/

 お仕事がお忙しいと思いますが、このメルマガを購読いただいている、
以前からアドバイザーとして参加くださっている皆さん。
 宜しければ、アドバイスをお寄せいただけると、とても嬉しいです。
相談記事は、ブログになってますので、コメント欄から投稿ください。
 (すぐには掲載されません。スタッフが承認してから、になります)

 また、JBAのFacebookページでも掲載しています。そこでコメントとして
お寄せいただくことも大歓迎です! 是非よろしくお願いいたします★
 

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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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株式会社サンゼロミニッツ サンゼロ賃貸 野々村範之さんより
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●インターネットでバイヤーズエージェントの仲介サービスを作ることで、
「”よい”建物が、真っ当に取引されるしくみ」を目指して行きたい。
https://www.facebook.com/npojba/posts/494923547230087
現在はレインズの仕組みがあり、どの仲介業者に行っても同じ物件が出て
くるので、「どこの不動産屋に行っても同じ」と思ってしまい、それが「利
益が高い物件」から勧める仲介業者を生むことになっていて、売り手優位の
構造になっている。いわゆる「情報の非対称性」っていうやつだ。

これを解決するには、買主のためにはたらく「バイヤーズエージェント」と
呼ばれる仲介業者の中の担当者や個人が出てきて、それを同業他社との差別
化として情報公開を行っていくべきだと思う。

個人名を出してコンシェルジュ的な活動がされていくと、消費者が仲介業者
の中の個人を選定するようになる。その過程で様々な情報に触れるようにな
り、それが「情報の非対称性」の解決に向かってのではないか。

そして消費者の持つ情報量も増えることになり、物件の選び方も多様化され、
リノベーションやURなど、古い物件の価値も高まってくるだろう。


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
https://www.facebook.com/npojba/posts/494914890564286
東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
を求める方に最適、都内でも公園・緑道の多い緑豊かなエリアです。車の通
りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、これから本番です! 千葉県勝浦のリゾートマンション。
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
物件詳細はこちら。値下げ相談、応じます。
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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▼不動産相談.com  無料の不動産相談は http://fudosan.jp/ から受付中
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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●自分の土地なのに保留地と指定され購入を求められた!
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/05/post-ea64.html
土地整理区画組合が主体の区画整理における保留地で所有する小さな畑の一
部の三角地帯を「保留地」と指定され、更に「この保留地をお宅でお金を出
して購入するように」と言われました。自分の土地なのに保留地と指定され
購入を求められるという事態にとても驚いています。こんなことがあるので
しょうか? 制度としてアリなのですか?

●マンションの駐車場の途中解約と違約金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/05/post-86c7.html
マンションの駐車場を解約します。管理会社から、2か月分の違約金の支払を
請求され異議申し立て中です。契約書には、2年間の自動延長。2か月前の解
約申し出か、直ちに解約する場合は2か月分の駐車場代負担と書かれています。
費用の日割計算、途中の場合でも月額費用全額負担の記述はありません。管
理組合は、駐車場はマンションの修繕費用の積立金に参入しています。


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●強風注意報が出た時には収納です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/494548333934275
サンルームの暑さ対策で「よしず」を掛けていたのですが、先日の強風で飛
ばされてしまいました。そこで、第2弾としてサンシェードを造りました。
遮光シートだけでは危ないので「巻揚げ装置」も自作しました。ジブファー
ラーの仕組みです!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●全国大家ネットワークシンポジウムに出席
https://www.facebook.com/npojba/posts/494546600601115
滋賀の湖東開発株式会社の久保久志さんより。賃貸業を長く続けるには、リ
ノベーションを中心にして今あるストックを活かしていくこと(を家主さん
に提案していくこと)は間違いないと思えました。

●マンション管理士の資格の他に、住宅ローンアドバイザーも!
https://www.facebook.com/npojba/posts/494230623966046
久保克裕マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。せっかく更新
したので今後はもう少しこの資格もいかしていきたいと思います。

●滋賀建設協会が、建設会館のニックネームを募集中。賞金3万円!
https://www.facebook.com/npojba/posts/494231480632627
滋賀の株式会社西日本地所 山本秀樹さんより。イメージキャラクターでは
なく、建設会館の愛称。6/30まで。詳しくは… http://www.yumeken.or.jp/

●福祉住環境コーディネーター協会の総会と講演会!
https://www.facebook.com/npojba/posts/494229770632798
サンケンハウジング株式会社の住安孝行さんより。25年度総会とその後に行
われる講演会に出席しました。

●ちゃんと仕事してる?!と視察です(笑*)
https://www.facebook.com/npojba/posts/494545433934565
長野の高原開発 涌井秀人さんより。突然、孫が会社に遊びに来た~(^o^)
お孫さんは可愛いですね! 将来の社長さんかな?★


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆明宏不動産の山本宗寛さん、いつもありがとうございます♪
 http://meiko-estate.com/
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●位置指定道路の一部廃止について
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 10年前に購入した土地が、私道(位置指定道路)の転回広場に面しており
不整形です。購入時に不動産屋から、位置指定道路が通り抜け出来るように
なれば、転回広場は不要となる為、凹部(境界に沿って側溝あり)を引取っ
て使用できるとの説明を受けており、当時の私道共有者の許可を得て、転回
広場の凹部分を購入し、うちの単独所有として登記されています。

 この度、開発により隣道とつながって通り抜け出来るようになった為、こ
の凹部を使用(うちの土地としてフェンス等を作成)するために必要な手続
きについてご教示願います。

●明宏不動産・山本宗寛さん
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 位置指定道路は、土地を開発分譲する際などに新しくつくられた道路を、
建築基準法上の道路として認めてもらうために、特定行政庁に位置を指定し
てもらう道路です。ある程度の長さがある場合には、通り抜けが可能か、
途中で転回広場を設けることが指定の要件になります。

 今回のご相談の場合、「通り抜けができるようになったので、転回広場が
必要なくなったケース」と考えられますが、ただし、通り抜けが可能だから
と言って、必ずしも転回広場が不要とは限りませんので、必ず役所にご確
下さい。

 ご希望の、転回広場を敷地にするための具体的な手続きとしては、特定行
政庁に対して「道路位置指定変更」の申請を行う必要があります。ご自身で
行うことも不可能ではありませんが、手続きは煩雑です。

 1.役所との事前相談
 2.土地の測量・図面の作成
 3.関係権利者の承諾取得
 4.変更後の道路工事
 5.敷地編入部分の地目変更

 など。費用も時間もかかります。専門科として、測量士さん、あるいは、
土地家屋調査士さんにご相談されることをお勧めします。


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▼編集後記 最初は、常識的に普通からお願いします
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 今週、お寄せ頂きました相談で
  ●誠意のない最悪なハウスメーカーについて
   http://q.buyers-agent.or.jp/2013/05/post-2170.html
 というのがありました。

 ハウスメーカーは必ず言い訳して電話でもハハハと笑い出すなど、全く誠
意が見られません。どうしたらハウスメーカーに心から反省させて、同じ様
な事例を無くせるでしょうか? 夢のマイホームが完成したのにイライラの
毎日で怒りで夜も寝られず、妻もストレスで寝られません。

 …という内容でした。お気持ちは、とってもお察しいたします、伝わり
ましたし、わかります。このようなお客様が、これ以上、増えない為にも
ハウスメーカー、建築会社と建築現場での作業員間での、指導の徹底、
高い意識を統一、指示されておくと良いのになと思います。

 うちの近所も新築中ですが、作業員さんがペットボトルや、ゴミを脇に
残していくんですよね…。見てて気持ちの良いものではありません。これ
から暑くなって、作業も大変だと思いますが、ほんのちょっとのことが、
大きなことに繋がりますので! 誰が見ている見ていないに関わらず、
プロ意識でお仕事していただきたいなあと感じます。(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

サンゼロミニッツさんの、割安マンションチェックツール

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 JBA会員の、株式会社サンゼロミニッツ サンゼロ賃貸の野々村範之さんの
ブログ記事をご紹介させていただきます!

 ●株式会社サンゼロミニッツ 割安マンションチェックツールをリリース
   http://mansion.30min.jp/satei/

 sumoさんなど、数か所で掲載、ご紹介いただき、不動産業界の方々からは
お褒めの言葉をいただくことが多く、大変嬉しく思っております。

▼スタートアップディティングさん
 http://jp.startup-dating.com/2013/05/30min-property-value-comparison
▼suumoジャーナルさん
 http://suumo.jp/journal/2013/05/11/43869/
▼マンション選びのお役立ち情報ブログ(マンション・チラシの定点観測)さん
 http://d.hatena.ne.jp/flats/20130512

 続きは、こちら → http://www.nonomura.jp/2013/05/16/0013/

 こんなに沢山ご紹介されてたんですね、注目されているということですね!
ぜひ、皆さんも、割安マンションチェックツール、使ってみてください*


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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長野の、有限会社ツツミ宅建事務所 堤守さんより
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●電子書籍 「気になるこんな実態 失敗に学ぶサラリーマンのマイホー
ム取得学(心構え・業者対応基本編)」
https://www.facebook.com/npojba/posts/492275394161569
3/25にアップした電子書籍を、より多くの方に簡単に読んでいただけるよ
う、キンドル表示形式から、スマートフォン表示形式に変更しました。


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●祐天寺 売戸建住宅 地元棟梁の自信作! ゆったりたっぷり4LDK
https://www.facebook.com/npojba/posts/142486372590634
価格1億865万円。バリアフリー、全室床暖房、ウッドデッキ付、ホームエレ
ベーター付(車椅子対応)カーポートあり。すみずみまで住みやすさの詰ま
った注文住宅です。東急東横線「祐天寺」駅徒歩6分「中目黒」駅徒歩8分

●千葉県勝浦のリゾートマンション。値下げOKです! 
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
物件詳細はこちら。
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●皆さんから沢山の「おめでとう!」メッセージ、有難うございました
https://www.facebook.com/npojba/posts/489979531057822
若い頃バイクで死にかけたり、車で人を跳ね大怪我をさせてしまったり、
そして3.11の震災では一歩間違えばどうなっていたか解らない状況とか、
これまでの人生でいろいろ経験させて頂きました。本日、無事に高齢者の
仲間入りができたのも、廻りの方々の物心双方の支援があってのことと
感謝しております。また、大きな病気もせず、ここまでこれたのは
この身体を生み育ててくれた親にも感謝です。お付き合いしている方々で
活躍されている先輩がたくさんいらっしゃいます。そのような方々を目標
にして、これからも夢を実現していきたいと思っています!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●5/25(土) マンション管理セミナー&相談会。参加費無料。
https://www.facebook.com/npojba/posts/489025921153183
久保克裕マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。クボさんも司
会、相談員として参加。1時30分~4時30分。立川市子ども未来センターにて

●インターホン&表札。クライアントさんの図らいでウチのロゴ入ってます
https://www.facebook.com/npojba/posts/491541320901643
名古屋の加門建築設計室さんより。建築会社のロゴマークを、表札に入れて
くださるなんて、すっごく珍しい&大変ありがたいことですね*

●市役所に新設されたマップに掲載されてます!
https://www.facebook.com/npojba/posts/490027894386319
岡山の住まいるステーション 西日本開発株式会社さんより。総社市役所に
新しく設置されたマップに当社も掲載されています(^^)

●横浜スタイルさんのキャラクター、スタートルくん!
https://www.facebook.com/npojba/posts/491534620902313
横浜スタイルの高杉義征さんより。是非とも着ぐるみ作ってほしいな~*
亀といえば、あのうさぎキャラクターとツーショットも、ぜひ見てみたい*

●看板をリニューアルいたしました。凄いインパクトです(笑)
https://www.facebook.com/npojba/posts/491862937536148
皆さん是非見に来てください。イエステーション田無店の正木淳一さんより。
全面看板になって、タイも喜んで大きく跳ねてます♪♪♪ 

●マイホーム選びの新潮流?「中古戸建リノベーション」はアリかナシか
https://www.facebook.com/npojba/posts/491537547568687
福岡の青山地建株式会社の青山博秋山さんより。私のお薦めは特にハウスメ
ーカーの鉄骨造で、築齢的に評価無しのもの。白蟻も鉄骨だから躯体に心配
なく、なによりタダでは建築できない。そこに多少のリノベ費用をかけ理想
を実現する。新築では金額的にも不可能。私の場合、二階の部屋を撤去、
いわゆる減築の吹き抜けがミソでした。

●「有る様で無いのは現金」「無い様で有るのは借金」
https://www.facebook.com/npojba/posts/491860604203048
長野の高原開発 涌井秀人さんより。うちの社長が良く言う言葉。40年間の
不動産業界で生きてきた実感として。正にその通り…


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▼編集後記 記録があると、後の人が助かります♪
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 いいね! ピックアップでご紹介しました、マイホーム選びの新潮流?
「中古戸建リノベーション」はアリかナシか の記事で、福岡の青山地建株
式会社の青山博秋山さんのコメントをいただきました!

 私)
 中古物件を買う時、どんなリフォームをしてきたか工事記録のような物が
あると、とても助かりますね(ほとんど無いですよね)。
 既に敷地いっぱい容積率オーバーで大工さんがちょこちょこ建て増しした
ような力技的な物件は、これ以上手が付けられない場合もあります。基本が
スッキリしているほうがリノベーションもしやすいですよね。

 青山さん)
 そうですよね。アメリカではこのリフォーム履歴が義務付けられてました
よ。だからこそ築齢が経ってても評価がしっかりされるんですね。そんでも
ってストックを活かせる! 地球にも優しい! という発想になるんですよ
ね。それが今「日本も見習おう!」ということにつながるんですね。

 私)
 ありがとうございます。そうか、日本は作りっぱなし、やりっぱなしで、
連携や情報の共有など無いですからね。その後、また新しいものを作るから
途中で部品が製造中止になったりして修理し続けていけず(><)
 新しいものを買う(しかない)ほうに価値が行ってしまった。これからは
直して長く使うことも視野に入れて、受け入れる、引き継ぐ側が行いやすい
流れになっていくといいですね。(草柳ちよ子)


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投資家は海外で家賃収入を得る?

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 今週は、新潟の、 アパマンサーチ新潟駅南店 レジデンシャルバンク(株)、
リアルプラン株式会社の、野崎誠さんよりシェアさせていただきました。

 ●米国の実物不動産を選好する投資家が存在する
   https://www.facebook.com/npojba/posts/489652704423838

 外国で買って貸した家賃収入が、個人年金になる? それって日本じゃ
無理なんですかねー(>0<)☆ 日本は経年劣化していくと、修繕費がか
かって価値が下がるみたいな感じがありますが、外国の建物は古くても古い
なりに価値は同じ気がしますね。この差は何だろうな…。


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株式会社サンゼロミニッツ  サンゼロ賃貸 野々村範之さんより
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●PROPS「プロに聞く”よい”建物が、真っ当に取引されるしくみ」
https://www.facebook.com/npojba/posts/489649607757481
なぜプログラマーだった僕が、サンゼロ賃貸やサンゼロマンションなどのサ
イトをはじめたり、建築や不動産のイベントであるPROPSの運営を手伝いは
じめたりしたのか。(中略)僕は今まで不動産業界の人達って、昔ながらの
仕組みで仕事をしている、どちらかというと考え方が固い人達だと勝手にイ
メージしてた。でも、そういう価値観がすぐぶっ壊された。偏った仕組みの
是正を本気で考えている人達いるんだなと。


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●千葉県勝浦のリゾートマンション。値下げOKです! 
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
物件詳細はこちら。
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●写真は大正ロマンの里、銀山温泉。
https://www.facebook.com/npojba/posts/489360357786406
新緑を求めて山形路をドライブして来ました。鳴子→赤倉温泉→尾花沢→銀
山温泉と廻りました。隣りの人は新緑とは言えませんが楽しんだようです。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●リノベーション工事開始。今日は、一階リビングの床板の張替工事から!
https://www.facebook.com/npojba/posts/489362284452880
静岡リノベーション不動産 不動産仲介のビーイングさんより。床板をはが
し、床下に潜って、腐朽菌の除去作業をします!

●やっと進むか、イタチ川散歩道整備。もっと上流へ、25年7月に完成か。
https://www.facebook.com/npojba/posts/487683017954140
(有)高晋不動産 山井俊昭さんより。鎌倉の川の整備工事。やっと着工?

●100いいね! おめでとうございます! 祝! 100人突破!
https://www.facebook.com/npojba/posts/487683627954079
岡山の株式会社 レントスタイル 古家野 俊雄さんより。不動産屋ですが、
あまり不動産に関することは発信していません!それよりもスタッフがどん
なことを考えてどんな雰囲気で仕事してるのか知ってもらいたいなと思って
ます! よかったら皆さんみてください。

●大津駅ビル、市が運営撤退へ 開業40年で老朽化
https://www.facebook.com/npojba/posts/487681907954251
滋賀の株式会社西日本地所 山本秀樹さんより。駅前の平和堂も閉店。跡地
利用未定と書かれてますね。再開発事業と一体で駅ビルにした方が良かった
かも。決断が遅かったのでは。

●不動産屋さんが、無農薬野菜を作ります!
https://www.facebook.com/npojba/posts/489364257786016
京都不動産さんより。今日嵯峨広沢近くの貸農園を借りました。これから
おいしい無農薬野菜を家内と共に作っていきたいと思います。

●上司の方、部下や同僚を大事にしてますか?♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/489025041153271
長野の高原開発 涌井秀人さんより。同じ会社で仕事するのも、ひとつの縁
です。 あなたをサポートして支えてくれる貴重で頼もしい関係。汗も苦労
も嘆きも喜びもわかちあって。みなさん、良いお仕事してください(^-^)/☆

●5/25(土) マンション管理セミナー&相談会。参加費無料。
https://www.facebook.com/npojba/posts/489025921153183
久保克裕マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。クボさんも司
会、相談員として参加。1時30分~4時30分。立川市子ども未来センターにて


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
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●仕事をしない業者への仲介手数料の支払いについて
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 分譲マンションを売却し中古戸建の購入予定。マンションの決済から引渡
しまで一週間しかないので、戸建の売主さんに引き渡しの前日一日だけ掃除
目的で鍵をお借りし使用させていただく事をお願いして、物を置いてこない
事をお約束に1カ月程前に了解を得ていました。

 昨日、不動産担当者より決済時の必要書類の書面をメール添付いただきま
した。そこに一時使用の為、固定資産税負担で136円の請求がきました。一
カ月も前からお願いし、了解を得ていたにもかかわらず、金額の問題ではな
く突然の請求に不快を覚えています。

 以前にも隣との境のブロック塀が三cm程はみ出していて許可がおりないで、
こちらの知らない間にブロック塀が削られており、事後報告でした。削りっ
ぱなしになっており、さわるとパラパラとコンクリが落ちてくる様子。何と
かしてほしいとお願いしたところ、不動産やさんの売主担当の方が上からセ
メントを塗られたと連絡をいただきました。3cm削ったところをセメントを
塗ったら、また法的にひっかかるのではないかと心配しております。

 (中略)契約時にもその時に仲介手数料の半額を支払う旨、聞いておらず
当日に買主さんより預かった手付金より差し引かれました。今回の不動産購
入に関して、かなり不安に思っております。戸建の引き渡も、現地立会確認
をするのか、いつ行うのか、こちらから連絡しなければ何もしてもらえませ
んでした。自分たちで気付かなければ、付帯設備の確認もなく補償もなく、
何かあっても泣き寝入り状態だったと思います。

 素人でわからない事が多々あるため、業者に仲介手数料を支払いアドバイ
スや手続きをお願いしているにもかかわらず、このような状態です。きちん
と仕事をしていただけなくても3%+6万の仲介手数料を支払わなければなら
ないのでしょうか?

●高原開発 涌井さん
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 基本的なことですが、『媒介契約書』の締結はされていないのですか?
もし、その仲介業者が、不動産売買契約の前に、媒介契約書の締結を行って
いないとしたら、その業者は業法違反ということになるでしょう。

 仲介業務の内容や手数料の支払い時期については、『媒介契約書』の内容
をご確認されて、その内容が遵守されているかどうかをご確認下さい。


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▼編集後記 虫がいます、鳥がいます、何か鳴いています。。。
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 再び、埼玉県の秩父の山の中にいます。親の別荘を、GWに掃除、片づけ、
今回は、ネット回線を入れ、スカパー工事、水道工事と、やること満載です
が、パソコン一つで仕事できて、とても快適です*
 ただし…虫が異様に多いです。それもそのはず。周りは草ぼうぼうの野原
です。山と林しかありません。たまに民家と別荘と畑があって、札所巡りの
方が時たま通るくらいで、ほぼ、自然の中。

 よく鳥が鳴いてます。鳥の鳴き声オンパレードです。家の中はよく虫がお
通りになります。見つけては出て行って頂くか、ごめんなさいしてます。
蜂の巣もあり気になってますが、ぴょーぴょーと、よくわからない鳴き声が
よく響くので、あれは何の声なのか不思議でたまりません。

 ちょっと走った先のれんげ畑では、猿の親子がいました。もしかしたら、
鹿もいるかも。野生の王国、秩父を大満喫中なのでした。(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

お仕事がんばりましょう~!

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 GW、皆さん楽しまれましたか? 頑張ってお仕事されてますか?(^-^)
JBA(特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会)の理事
長である、 日本ヴァリュアーズ株式会社の磯部裕幸さんは、こんなお休み
を満喫された模様です♪

 ●栃木の那須
  https://www.facebook.com/npojba/posts/486985661357209

 ●野趣あふれる~!
  https://www.facebook.com/photo.php?fbid=505775559479827


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●僕のインタビュー記事が掲載されている、GIS NEXT43号誌が届きました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/487351034654005
2ページ使って大きく掲載いただいてありがとうございます!
Fujisan.co.jpから購入できます。
http://www.fujisan.co.jp/product/1281691491/b/925854/

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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●タワーマンションが契約になりました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/486987618023680
カテリーナ三田タワースイートに素敵な若いカップルがお住まいになります。
お若い方達の購買力には本当に驚かされました。資産価値を見極められて、
とても賢い選択をなさったと思います。スカイビューからは、昼の素晴らし
い眺望と静けさの中に煌めく夜景が見えるでしょう。新しい環境でお二人が
思い描いた人生がなおいっそう祝福されますように!

●勝浦のリゾートマンション。目の前に海、大規模修繕済み 
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
近隣に比べても、なかなか無い価格です。物件詳細はこちら。
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908

●祐天寺 売戸建住宅 地元棟梁の自信作! ゆったりたっぷり4LDK
https://www.facebook.com/npojba/posts/142486372590634
価格1億865万円。バリアフリー、全室床暖房、ウッドデッキ付、ホームエレ
ベーター付(車椅子対応)カーポートあり。すみずみまで住みやすさの詰ま
った注文住宅です。東急東横線「祐天寺」駅徒歩6分「中目黒」駅徒歩8分

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日本バイヤーズ・エージェント協議会では、新規会員を募集中です。
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 現在、Facebookやメールマガジンを用いて、不動産に関する情報をシェ
ア、公開、発信させていただいております。本協会の目的に賛同くださる、
活動事業にご支援・ご協力いただける方のご入会をお受けいたします。
  詳しくは…  ⇒ http://www.buyers-agent.or.jp/
  旧会員の皆様へ ⇒ http://www.buyers-agent.or.jp/jba-5.html


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●本日の作業。肥料やり、耕運して畑作りです。
https://www.facebook.com/npojba/posts/487349281320847
道中でお祭りを発見!
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=527653330631297
お祭りの様子の動画♪
https://www.facebook.com/photo.php?v=527673153962648


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆府中の喜久屋不動産 渡辺文雄さん、ありがとうございます♪
 http://homepage1.nifty.com/kikuya/
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●田を購入。宅地部分だけ地目変更して家を建てることは出来るか?
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 家を建てるための土地を探していたら、「地目:田」として、広い土地が
格安で売り出されていました。宅地として売り出されているこの土地の周辺
の土地相場からすると破格の値段でした。また、広さも家を建てるために必
要な土地の大きさの数倍はあります。添付されている写真を見ると現在も畑
として耕している様子です。

 家を建てる目的でここを購入した場合、地目変更が必要となると思います
が、宅地となると税金が高額になると聞きます。

 購入した土地の一部、家を建てるのに必要な広さのみを地目:宅地に変更
し、その他の部分は地目:田のままにできるのでしょうか?

●喜久屋不動産 渡辺文雄さん
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 地目は基本的には現況や利用目的で定められていますが、登記簿上の地目
が「田」のままで変更していなくても家が建っている場合もありますし、家
が建てられるかどうかは、いろいろな法規制がありますから、役所で現地の
状況を説明して、どのような手続きをしたら売買できるのか、また、家が建
てられるのか確認してください。

 まず「田」を売買する場合には原則として「農地転用許可または申請」が
必要です。また、許可または申請が受理されても、その場所に家が建てられ
る状態になるかどうかは、都市計画法(例えば市街化区域なのか市街化調整
区域なのか)、建築基準法(例えば前面の道路はどうなっているのか)等の
規制があり、調査をする必要があります。

 固定資産税に関しては、登記簿上の地目で判断されるわけではなく、現況
使用状況等を確認して課せられ、計算方法も複雑(土地の使用状況や面積等
を考慮)なので一概に安いか高いかは言えません。

 いずれにしても、現地を管轄している役所で詳しく聞き込みをしてから判
断する方がよろしいかと思います。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●「稚児宮通の家」足場が組まれずいぶんカタチがわかりはじめました
https://www.facebook.com/npojba/posts/487343064654802
名古屋の加門建築設計室さんより。 以前ご紹介しました、地鎮祭でお神酒の
銘柄がクライアントさんからのご厚意で「加門」になっていたお宅です!
http://plugate.blog.so-net.ne.jp/2013-02-25
配筋検査の様子その2
http://plugate.blog.so-net.ne.jp/2013-05-03
配筋検査の様子その1
http://plugate.blog.so-net.ne.jp/2013-04-16
地盤補強工事
http://plugate.blog.so-net.ne.jp/2013-03-21

●この時期に紫陽花…良いっす(((o(*゚▽゚*)o)))
https://www.facebook.com/npojba/posts/487344131321362
長野の高原開発 涌井秀人さんより。最近、開店ラッシュ。花屋さんが御礼
に綺麗な紫陽花を持って来てくれました。こちらは、安曇野のワサビ畑!
https://www.facebook.com/photo.php?fbid=480676508666805

●私見で恐縮ですが、、、福岡の青山地建株式会社の青山博秋さんより
https://www.facebook.com/npojba/posts/486991524689956
福岡宅建協会のポータルサイト「ふれんず」を全日さんやその他の団体にも
解放登録させること。一見、ハトマークのメリットを自ら摘むようですが、
結果はその逆になる。ここが新しい時代ならでは。「free」や新しいビジネ
スモデルも続々とでてますからね。できれば偶然の賜物ではなく戦略として
取り組みたいものです。


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▼編集後記 GW、楽しかったです…。
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 ゴールデンウィーク、皆さん、ゆっくりできましたか? それとも遊びに
行って楽しまれましたか? 私は、埼玉県秩父を拠点に、山梨、群馬、長野
静岡へ行きました! 富士山も山梨側と静岡側と、両方見ましたよ!
以下、興味のある方はご覧ください。(草柳ちよ子)
 https://www.facebook.com/npojba/posts/487375551318220


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