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2013年6月

不法投棄は犯罪です!

家┃の┃タ┃ネ┃          ⊂ http://www.ienotane.com/
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 管理物件で不法投棄されたゴミ、管理会社さんは、頭が痛いですよね!
府中の有限会社 喜久屋不動産の渡辺文雄さんは、こんな取り組みを!!

 ●不法投棄は犯罪です!
   https://www.facebook.com/npojba/posts/505268829528892
 管理しているマンションで、事業用ゴミの不法投棄が! ひとつひとつ開
けて丹念に調べ、持ち主を探し出して、持ち帰っていただきました。念書も
書いていただきました。管理物件のゴミは、管理会社またはオーナーの所有
物になるんだって‥‥基本的には不法投棄されたら、自分で犯人探しをしな
いとダメみたいです。

 ここまでやってくださる不動産屋さん、いますか?! お疲れ様でした!
そして、ありがとうございます! 皆さん、責任もって捨てましょう!
特に事業者ならば、いち事業者としての自覚をもって、定められた場所に、
決められ方法、時間で、美しく、整然と出す。収集業者さんや周囲の方のお
手をわずらわせないよう出していただきたい! ゴミの捨て方も、モラルが
出ます。ゴミには責任無いんです。ありがとう、さようなら、またねと爽や
かにお別れしたいものです。


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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新潟 レジデンシャルバンク(株) 野崎誠さんより
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●イケアの新たな組み立て家具 「難民キャンプの仮設シェルター」
https://www.facebook.com/npojba/posts/506145629441212
世界中のテント暮らしをしている難民に。ソーラーパネルと強化された断熱
材を備え、紫外線からの保護と断熱が可能、中で人が立てるほど十分な天井
の高さ。「自然や天候の変化にも(テントより)良く対応できそうだ」

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東京 地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
https://www.facebook.com/npojba/posts/494914890564286
東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
を求める方に最適、都内でも公園・緑道の多い緑豊かなエリアです。車の通
りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、千葉県勝浦のリゾートマンション。
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
値下げなど、ご相談ください(^-^)/
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908

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長野 有限会社ツツミ宅建事務所 堤守さんより
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●塩尻市塩尻町の売り中古住宅を値下げしました。バス一坪以上!
https://www.facebook.com/npojba/posts/500960756626366
長野道塩尻I.C.より車5分 木造2階建て 4DK 98年築 
バリアフリー・システムキッチン・BT別室・温水清浄便座・暖房便座・
駐車場二台・床下収納・外物置

●松本市和田彩の街の本格的洋住宅の売り中古住宅2物件を値下げしました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/500960193293089
3LDK 長野道松本I.C.より車10分。温水清浄便座・暖房便座・カウンター
キッチン・照明器具付き・下水道・エアコン・庭・テラス・オール電化


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●多面的なエネルギー管理で再生エネの活用が進んでいます!
https://www.facebook.com/npojba/posts/506102752778833
ようやく発送電分離の決まった日本では、風力発電や太陽光発電の増大に備
え、蓄電池の設置を前提にコストの議論をしてきたが、高い電力料金を需要
家が背負い続けることになる。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●NPOを立ち上げる事にしました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/503560656366376
福岡の青山地建株式会社 青山博秋さんより。仕事柄、不動産を売らねば
ならない様々な人間模様、そして家族が壊れる瞬間も見てきました。また
自分の家族でさえ肉親の死に狼狽し正常な判断ができなくなるという人間
本来の脆さも知り、改めて事前準備の大切さを知りました。ちょっとした
コツや知識を知っているだけで、天国と地獄に分かれます。そんな現実に
少しでもお役に立つ為、ふるさとを承継させる為、NPOを立ち上げる事に
しました。細細と続けられたら幸いです。

●「持ち家派」「賃貸派」と別れるところですが、あなたはどっちっ?
https://www.facebook.com/npojba/posts/505263462862762
倉敷・岡山の賃貸専門店~レントスタイル~さんより。「土地・建物は両
方所有したい」と持家を希望する国民が79.8%と12年ぶりに8割を割りこん
だ一方、「借家(賃貸住宅)でも構わない」は12.5%と5年度の調査開始以
来、過去最高を更新した。

●6/25 は住宅デー。
https://www.facebook.com/npojba/posts/505260956196346
青山地建株式会社の、ぽっぽちゃんの今日は何の日? より。スペインの
建築家、アントニオ・ガウディの誕生日にちなんだ記念日で、住宅建築に
従事する職人さんの仕事・技能をPRしようという日。いろんな人達のおか
げで今の生活があることを感謝するぽっぽ。

●管理物件のテナントビルの消防設備の点検を行いました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/505690786153363
山形県鶴岡市の、株式会社ロックさんより。重大な不具合等は見当たりません
でした。いざという時に動作しない…なんてことがないように、点検はこれか
らも半年に一回定期的に行っていきます。

●業者選びで最も大切なことは、担当者の人柄です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/503555323033576
株式会社横浜建物 売主直売につき仲介手数料不要 YOKOTATEさんより。
どんな場合でも親身になって相談に乗ってくれるか、ということです。 こ
の人なら、信頼できるかどうか、じっくり話し合ってください。


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▼不動産相談.com  無料の不動産相談は http://fudosan.jp/ から受付中
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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●購入した土地の地盤改良について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-2683.html
解体はこちらですると、値引きしてもらい古家付き土地を購入。その後、解
体業者と見て回って、裏に井戸を発見。聞いていなかったので、仲介業者に
尋ねた結果、井戸のお祓いと埋め戻し費用を実費で出してもらえることに。
しかし調査の結果、地盤改良も必要に。改良費については、出すという返事
がもらえません。井戸付きならもう少し値段交渉をしたのに納得できません。
このまま、我慢するしかないのでしょうか。

●再開発による補償の正当性について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-79f9.html
私名義の一軒家で店を構える叔父の権利について。この度、再開発されること
になり、業者と補償の話し合いが行われています。借家人に対する補償は組合
の規約で明記されていて、現在と同等の住居を借りる際の現在の家賃との差額
の1年分とあります。叔父は賃貸契約を結んでいないので借家人とみなされず、
店舗の移転費用や営業補償等はでるものの差額家賃をみることはできないとの
ことです。この場合の業者の言い分は正当なのでしょうか?


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆府中の喜久屋不動産 渡辺文雄さん、ありがとうございます♪
 http://homepage1.nifty.com/kikuya/
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●解体更地渡し条件の売却と家屋使用希望の購入について
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 解体して更地で売却する予定が、古家を使いたいと言われた場合…
築30年超えの家屋の為、解体更地渡しの条件で土地を売却。家屋使用希望、
家屋込みで購入希望と問い合わせが。この場合、土地の所有権移転のほか
建物の表示登記の費用なども売主負担でしょうか? 家屋に関しては登記の
抹消を行い引き渡すのでしょうか? また、瑕疵に対する責任など負担する
のでしょうか?

●喜久屋不動産・渡辺さん
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 表示登記をするということは、建物は未登記なのでしょうか? 建物が価
値のないと思われる物件でも、リニューアルして使用したいという買主もい
ると思うので、家屋込での売却でも問題はないと思われます。
 その場合は登記の抹消(たぶん建物の滅失登記の事だと思いますが)はす
る必要はありません。(そもそも滅失登記は建物を解体しないとできません)

 また所有権移転にかかる登記費用等は通常は買主が費用を負担するので、
そのあたりは契約書にきちんと明記するとよいでしょう。(抵当権抹消の費
用は売主負担)
 瑕疵担保責任ですが、一般の人が売主の場合、全く負担しないことも可能
です。これも契約前にきちんと話しあい、重要事項説明書・契約書に明記し
てください。


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▼編集後記 その資格、目的は何でしょう?
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今年の11月に行われる、二つの資格試験のお知らせです。どちらも、マン
ション管理士FP事務所・不動産コンサルの久保克裕さんより。

 ●任意売却取扱主任者 資格試験 11月に第一回試験
   https://www.facebook.com/npojba/posts/505687976153644
 一般社団法人全国住宅ローン救済・任意売却支援協会(埼玉県所沢市)は
 このほど、独自の資格制度『任意売却取扱主任者』を創設した。合格後に
 受講する基礎講習の修了を以て資格取得とし、資格証明書を発行。費用は
 筆記試験が1万5000円、講習が5万円。

 ●賃貸不動産経営管理士の資格試験 今年11月 第三日曜日
   https://www.facebook.com/npojba/posts/505686876153754
 初めての試験が行われます。数年後、国家資格になる? という噂もあり
 ますが期待せず、自己啓発のつもりでトライしてみようと思います。

 任意売却取扱主任者は、国家資格ではないです。これがまた何年か毎に、
書き換えで講習を受ける必要があって、費用負担を求められるというのだと
不動産業者さん皆さん、悩みどころですね。。(草柳ちよ子)


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週刊メールマガジン【家のタネ】
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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

高いのか、安いのか、どっち?!

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 JBA会員の、株式会社サンゼロミニッツ サンゼロ賃貸 野々村範之さん
のブログをご紹介させていただきます。

 ●中古マンションの価格を判定する方法
   https://www.facebook.com/npojba/posts/503195336402908
 最近はプログラミングやWebサービスや美味しいお店の相談より、不動産
の相談の方を多く受けるようになってきた気がします。

 高いには高いなりの、安いには安いなりの「理由と根拠」がありますね。
その価値を知ってると知らないとでは、価格交渉もできません。ただその
価格通りに行かないのが、不動産売買の面白いところかもしれません*


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アパマンサーチ新潟駅南店 レジデンシャルバンク(株) 野崎誠さんより
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●ぽんしゅ館へ行ってきました~★
https://www.facebook.com/npojba/posts/503192403069868
スタッフブログより。先日オープンしたホテルメッツ内にあります。新潟
産の日本酒を中心に、話題の麹や醤油などの調味料やせんべいなどのお菓
子類、お惣菜などなど、他県からの観光客はもちろん新潟県民も楽しめる
買い物施設です。中でも「利き酒コーナー」! おススメです*


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長野の、有限会社ツツミ宅建事務所 堤守さんより
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●塩尻市塩尻町の売り中古住宅を値下げしました。バス一坪以上!
https://www.facebook.com/npojba/posts/500960756626366
長野道塩尻I.C.より車5分 木造2階建て 4DK 98年築 
バリアフリー・システムキッチン・BT別室・温水清浄便座・暖房便座・
駐車場二台・床下収納・外物置

●松本市和田彩の街の本格的洋住宅の売り中古住宅2物件を値下げしました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/500960193293089
3LDK 長野道松本I.C.より車10分。温水清浄便座・暖房便座・カウンター
キッチン・照明器具付き・下水道・エアコン・庭・テラス・オール電化


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
https://www.facebook.com/npojba/posts/494914890564286
東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
を求める方に最適、都内でも公園・緑道の多い緑豊かなエリアです。車の通
りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、千葉県勝浦のリゾートマンション。
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
値下げなど、ご相談ください(^-^)/
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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先週、ご紹介した「再生エネルギー」の記事で二瓶さんからのコメントを
ご紹介させていただきます。

●日本は、再生エネルギーに興味が無いのか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/500589329996842

 福島の現状は最早終わった事としか考えてないような人達がたくさんいま
す。経団連等は人の痛さが解らない集団にしか見えません。これから、いろ
んな面で日本自体がガラパゴスになっていくことが懸念されます。

 電気はクリーンエネルギー! として電気を垂れ流し的に使って来た(使
わされて来た)国民側にも問題がありますね! オール電化住宅や、特に食
洗機の乾燥機能や洗濯機の乾燥器は電気をかなり必要とします。意識を変え
るとかなり節電出来ます。小さい積み重ねが電力使用量を少なくし、強いて
は既得権をも崩壊させることが出来る? かも知れません。

 私がやっている【電気畑】(独立型太陽光発電システム)
http://atta.gr.jp/sendai/?p=319
は機材費が35万円程度でしたが、同じ程度の能力を持った大手ハウスメーカ
ーの製品は400万円程します。キット販売しているお店から購入すれば60万
円程です。ちょっとした技術があればDIY感覚でできる内容ですけどね!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●UREL 大学不動産連盟総会の総会後の懇談会。すごい人です!
https://www.facebook.com/npojba/posts/503174963071612
府中の有限会社喜久屋不動産の渡辺文雄さんより。大盛況!
東日本大震災ドキュメンタリー映画「きょうを守る」の上映会も。

●スライドショーでお部屋拝見♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/503171893071919
住まいるステーション 西日本開発株式会社さんより。先日リフォームが完
成した、総社市門田の2LDK賃貸アパートのスライドショーを作成しました。
リフォーム前後の写真を使ってますので見比べていただければと思います。

●タワーマンションの行く末は…?
https://www.facebook.com/npojba/posts/502791803109928
マンション管理の裏側 山本博さんより。東洋経済、タワーマンションの
将来のトラブルについて…興味深いです。一番の問題はコミュニティの形成
が難しいでしょうね。当然に区分所有者の収入差が大きく、色々な場面で、
障害と成らないのか心配されています。

●地価 下げ止まりから住宅系は六割が上昇の中、千葉が!
https://www.facebook.com/npojba/posts/502794046443037
株式会社横浜建物 売主直売につき仲介手数料不要 YOKOTATEさんより。
千葉の千葉港、浦安、柏地区がのきなみ下落だそうです。千葉、がんばれ!

●ヘーホー。イエステーションの全国タイ会です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/502796353109473
イエステーション田無店の正木淳一さんより。社員皆さん、お勉強お疲れ様
です! そして懇談会では、有意義なお時間をお過ごしに?*


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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●築50年の両親の家 売却か賃貸か?
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-7641.html
九州の両親の家の売却を考え中。築50年近く経っており、相場から言っても
1000万強くらいではないかと。賃貸では無理かしら? と母が言っており。
300万ほどのリフォームが必要でしょうから、資金面で無理だと思います。
賃貸は現実味がないでしょうか?

●農地と宅地の贈与と売却について
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-8329.html
一区画で二筆になっている農地100坪と宅地40坪(叔父名義の廃屋あり)
を叔父と叔母に贈与したい。叔父とその長男、叔母とその長男計4名に各4分
の1ずつの持分で宅地を贈与すれば贈与税は0円か? また、農業委員会の許
可がなくても、その宅地をすぐ売却する時、残りの農地を私が同時に購入者
に売却するには、購入者が付帯つきで購入に同意すれば、売却は可能か?


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▼編集後記 下がってもいい、動いて、使ってほしい。
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 千葉の中古住宅を調べる機会があり、何件か問い合わせさせていただきま
した。どうも全体的に値段が下がっているような気がしてなりません…。
 ただ、安ければ、買う方もいて、不動産が動く、回るのであれば、全然、
問題ないと思いますが、中古マンションですと厳しいものがありますね…。

 マンションは、設備の維持管理修繕が要です。エレベーターが老朽化して
取り換えるのに、いったい幾らかかるのか、パッと訊かれて皆さん、ご存知
ですか?…。当方のマンションも、先日、エレベーターが壊れまして、緊急
修理しました。幾らかかったのか、ヒヤヒヤものです。
 また、意外と気にされていない、リゾートマンションに多いプール、温泉、
ジャグジー施設も、侮るなかれの修繕費用となります。

 中古住宅も、中古マンションも、人が誰も出入りしない、使わないまま放
置される状態が、とても痛みます。値段が下がってもいい、希望者が買えて、
使ってもらえるのが一番ですね。(草柳ちよ子)


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          発行:NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会

リフォーム産業新聞さんに、割安マンションチェックツール

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 JBA会員の、株式会社サンゼロミニッツ サンゼロ賃貸 野々村範之さん
が、リフォーム産業新聞さんに掲載されました!

 ●中古マンション検索サービス「査定スコア」で割安度を算出
  https://www.facebook.com/npojba/posts/500594663329642

 ●割安マンションチェックツール http://mansion.30min.jp/satei/

 中古不動産の売買を活性化するサービスで、築年数、周辺環境、最寄り駅
などの交通情報からマンションの標準単価を計算し、割安なマンションをチ
ェックできるツールです。まだご覧になられていない方は、是非どうぞ!


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
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東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
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施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、これから本番です! 千葉県勝浦のリゾートマンション。
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値下げなど、ご相談ください(^-^)/
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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●節電効果あり! 電力会社依存度下げですね!
https://www.facebook.com/npojba/posts/500587403330368
【電気畑】(独立型太陽光発電システム)「六月分のご使用内容」が届きま
した。5月は天気の日が多かったので電気畑の収穫は大きいものがありました。
69Kwhで請求金額は2,197円です。電気畑が無かった昨年は151Kwhでしたので、
使用量は半減しています。【電気畑】の概要は下記サイトにあります。
http://atta.gr.jp/sendai/?p=319

●日本は、再生エネルギーに興味が無いのか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/500589329996842
「風力や太陽光発電など再生エネルギーの世界的な普及を目指し、政治レベ
ルで連携を深めるのが目的。在ドイツ日本大使館によると、日本には参加の
打診がなかった。」って、日本は再生エネルギーに対して取組が消極的だと
みられているんですよね!


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●昨日UPした打ち放しの壁。一日でずいぶん違う見え方になりました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/498093823579726
名古屋の加門建築設計室さんより。ここまでも楽しいけど、ここからも楽し
みですね* 建方中の様子や、打ち放しの写真も♪

●贈与税かからず 柔軟性のある家族信託で財産守る 遺言効果を生前から
https://www.facebook.com/npojba/posts/499788406743601
高晋不動産 山井俊昭さんより。土曜日に司法書士 宮田浩志さんの話を聞い
てきたばかりですが、財産承継の形として選択肢を増やせるのではないかと。

●6/11は、「雨漏り点検の日」! 
https://www.facebook.com/npojba/posts/499786116743830
福岡の青山地建株式会社さんのキャラクター、ぽっぽちゃんの「今日は何の
日?」より。不動産業の皆さん、管理しているアパート、貸家、マンション
で雨漏りが無いか、漏れなく確認くださいね!

●アパートリノベーションのプランが固まりつつあります(^^)
https://www.facebook.com/npojba/posts/500237393365369
野洲の暮らしを「いいね!」します 湖東開発株式会社さんより。3DK→2LDK
への変更。使いやすく、なるべくシンプルに、ローコストに。

●不動産コンサルティングマスターのスペシャリティ講座を受講しました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/500236523365456
住安孝行さんより。TPPで不動産流通業はこう変わる「TPPで不動産流通業は
どのような影響を受けるか、ビジネスチャンスを探る」

●冨永淳一さん。東京砂漠、私も好きです!
https://www.facebook.com/npojba/posts/499783160077459
マンション管理会社さんにお勤めで、マンション管理士・管理業務主任者資
格取得を目指し、学習中!! いいね!ありがとうございます*


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆長野の、高原開発 涌井さん、いつもありがとうございます♪
 http://kogen.biz/
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●賃貸アパートのトイレドアの修理について
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 トイレに閉じ込められ、仕方なくドアを破壊しました。修理代は負担しな
ければならないのでしょうか? トイレドアは外側に引く形。トイレの壁外
側には、大きな洗面台が90度にぴったりついており、隙間はありません。そ
の洗面台の下部は引出しです。引出しは引く方向がトイレのドアと平行なの
で、その引出しを20センチ程度開けると、トイレの戸に差し掛かり、20セン
チ以上開けた状態ではトイレに入れません。

 先日、その引出しをいくらか開けたまま、トイレに入った途端、少し音が
して、ドアが開かなくなりました。入った後、引出しが20センチより大きく
開いたのだと思います。

 いくら押しても、引出しの中から出られず、洗面台は5ミリの隙間もなく、
ぴったりトイレの壁についるので、ドアは2,3ミリしか開きません。携帯電
話も持っておらず、仕方なく中から壁を破壊しました。

 この修理代は誰が負担するのが適切でしょうか? 私は自分でものを立て
かけて出られなくなったわけではなく、そのような閉込めの可能性が大きい
洗面台が備え付けになって貸し出されているアパート自体、危険ではないで
しょうか? 運よく出られたから助かりましたが、ドアを破壊する物が何も
なければ、部屋で餓死していたと思います。


●高原開発 涌井さん
----------------------
 私見ですが、その引出しが、自然に開いて、トイレのドアが開かなくなる
現象が起きることを証明出来れば、ご相談者の言い分も通ると思います。

 通常、頻繁に起きる現象で有れば、映像を撮影することも可能でしょうか
ら、自然に引出しが開いてしまう映像を撮影して、管理会社・大家に見せて
交渉すべきと思います。


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▼編集後記 有益な情報なら、どんどん吸収したいですね!
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●住宅新報 公式ファンページさんより。第一回「不動産営業の学校」
https://www.facebook.com/npojba/posts/500241803364928
「完全紹介制」の仲介業を営む鈴木誠さん、間取り図専門家の中田早耶さん、
地盤&街選びの専門家である中川寛子さんによる三本だての「授業」です。

 こちらの記事を拝見して、すごく面白そうだな~! こんな授業なら私も
受けたい! って思いました。

 最近、マンション管理士さんのセミナーなどご紹介しているうちに、興味
が湧いてきまして、JBAでもセミナーや講演など、いつかやれるような気が
するのですが、まずは自分が興味のあるものや関連のあるものに参加して、
体験、勉強してみようかなと思えてきました。(草柳ちよ子)


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不動産経済ファンドレビューに磯部さんのコラムが掲載

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 不動産経済ファンドレビュー(株式会社不動産経済研究所)2013年5月25日
号に、JBAの理事長であり、日本ヴァリュアーズ株式会社・代表取締役の
磯部裕幸さんのコラムが掲載されましたので、ご紹介します。

 ▼『不動産先進国〈日本〉の海外展開を本物に』
  http://www.japanvaluers.com/jp/2013/06/post-154.html

 アジアのラストフロンティアと言われる、すべてこれからの国ミャンマー
(人口約6千万、面積約68万km2)と、ASEANの優等生国タイ(人口約6.4千万、
面積約51万km2)を5月前半に訪れた。一人当たりGDPが約$800と$5,400という
極端な格差があるにもかかわらず、マーケットは一部に逆転現象を見せ、
ヤンゴンの事務所賃料最高額($100/ m2)はバンコクの数倍とのことだった。
圧倒的な供給不足によるものだが、需要過多で沸騰しているというサービス
アパートの家賃は、$2千~$3千でほぼ同水準なのだ。説明のつかないこの現
実こそ成長ポテンシャルの証なのだろうか。


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▼JBA会員の皆様のご活躍をご紹介   http://www.buyers-agent.or.jp/
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アパマンサーチ新潟駅南店 レジデンシャルバンク(株) 野崎誠さんより
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●目玉は、土間! 自分好みに使用できます。
https://www.facebook.com/npojba/posts/497742030281572
冬用のスレッドタイヤを置いたり自転車を入れるのもOK! 新潟駅まで徒
歩14分。笹出線沿い バイパスまでのアクセス良好の好立地。築28年。
3DKから1LDKに間取り変更。バス・トイレ、シャンプードレッサー、システ
ムキッチンが新品です。


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地生開発株式会社 大塚愛子さんより
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●売マンション 3面開口の角部屋 4,980万円
https://www.facebook.com/npojba/posts/494914890564286
東急大井町線「尾山台」駅から徒歩15分の静かな住宅街。落ち着いた暮らし
を求める方に最適、都内でも公園・緑道の多い緑豊かなエリアです。車の通
りの少ない道路に面した角地にあり、近隣には紀ノ国屋・SEIYU 等の買い物
施設が充実しています。 大規模修繕工事実施済(平成24年5月末)

●海&グルメ、これから本番です! 千葉県勝浦のリゾートマンション。
https://www.facebook.com/npojba/posts/601621679851662
値下げなど、ご相談ください(^-^)/
https://www.facebook.com/npojba/posts/589433681085908


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▼復興に向けて。仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
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●定時総会。お疲れ様でした!
https://www.facebook.com/npojba/posts/496941970361578

●住宅があった所に、こんなに大きな漁船が…
https://www.facebook.com/npojba/posts/496943450361430
被災地の風景をこの目で確認するため、まだ行っていない気仙沼に行ってき
ました。沿岸部の被災状況に変わりは無いのですが、街全体が消滅してしま
った南三陸や女川などは最悪です。住む処、働く所が無いところは何から復
興させて行くか問題が多すぎます。自分もそうですが、働けるところがある
から何とかここまで来れました。という思いです。

▼上の記事にいいね!くださった涌井秀人さん(長野 高原開発)からの
コメントです。

今回の大震災の爪痕は、まだまだ残っていますね。私の不動産屋仲間の大槌
の方も、まだまだ大変みたいですね。大槌は、町長はじめ役場職員の半数を
失って…海辺のほとんどの土地は再建築不可みたいですから…住宅を確保す
るのも大変みたいですね。他県からの応援職員も入っているみたいですが
地元では無いので中々…それと若者が戻らないだろうという不安も有るみた
いだし…聞いていると何とも言えなくなってしまいます。


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▼いいね! ピックアップ♪ 不動産業者さんからの各地の話題あれこれ☆
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●葬儀屋さんの経験、不動産屋さんの経験を経て、マンション管理士に!
https://www.facebook.com/npojba/posts/497420440313731
マンション管理の裏側 山本博さんより。私はマンション管理士ですが、
不動産屋さん、葬儀屋さん、ペンキ屋さん、大型トラックの運転士等・・・色
々な業界を経験しました。葬儀屋さんの時には管理組合さんにお願いして、
マンション集会所で最近のお葬式事情や終活の勉強会をさせて頂きました。
不動産屋さんの時に孤独死や孤立死の現場に何度も立会った経験、葬儀屋
さんでの身なしさんを沢山お送りした経験から、孤独死・孤立死について
お話しさせて頂きました。

●「おひつの家 真庭」丸い~! でっかい~! 蓋が開いて回転する~!
https://www.facebook.com/npojba/posts/496953637027078
ニュースで見て、ときめきました* 木が好きで、丸いのが好きな私には
最高です! 岡山県真庭市 佐田健美さん http://www.sadakenbi.com/

●ジョン・レノンが住んでいたマンションは、当時築96年だった!
https://www.facebook.com/npojba/posts/497735966948845
マンション管理士FP事務所のクボカツヒロさんより。しっかりとした造り、
管理次第では建物もこのくらいもっても不思議ではないということですね。

●第2回定時社員総会、第37回年次大会に出席しました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/497427860312989
福岡の青山地建株式会社 青山博秋さんより。総会はいつも時間の制約があ
り、言いたい事、聞きたい事が充分に出せませんよね。執行部、代議員、一
般会員とそれぞれにストレスが貯まっているかも(笑)この時代ですから参
加資格等のルールはあっても、ネット、もしくはフェイスブック等で、身分
立場を明確にして議論できる場を設けるべきと思うのです。そこなら時間も
無制限ですしね。意外にそんな場所に、時代を拓く答えが見つかると思うの
です。

▼コメント続き
いつもありがとうございます。でも特定の情報交換の場って、意外にできま
せんよね。執行部になればついシャンシャン総会を選択しちゃいますし、意
見を言う側になれば、かなりの信念と勇気が無いとできませんしね。だから
こそ、ネットの場が必要なんですよね。今からの時代、衆知を集められるか
否かで、組織の存亡も決まると思うんです。


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■今週の回答者募集中!  http://q.buyers-agent.or.jp/
 JBA会員以外の方も大歓迎。相談の「コメント欄」に、所属会社名、氏名、
 をご明記、公開頂いて、アドバイスをご投稿下さい(匿名は掲載しません)
 【ご注意】投稿は、スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●土地売買のはずが、建築条件付きと言われ売ってくれません
http://q.buyers-agent.or.jp/2013/06/post-5ad6.html
B不動産に土地を申し込んだが、A不動産から780万の土地(仲介物件)を
600万にすると言われ、値引きに魅力を感じ、B不動産をキャンセルした。
ところが、A不動産が「当社で地主から買取り、建築条件を付けて売るので、
条件付きで購入するか、売れ残るのを待ってくれ」と売ってくれません。
B不動産をキャンセルしたのに、今更そんなことが通るのですか? 仲介者
である不動産屋が建築条件を付けて売りに出すから、それまで売れないなん
て、おかしくないですか? A不動産は、条件付きで購入するか、嫌なら諦
めろと言います。土地だけ、購入することはできないのでしょうか?


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▼不動産相談に回答頂いたアドバイザーの皆様のご紹介!
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◆明宏不動産の山本宗寛さん、いつもありがとうございます♪
 http://meiko-estate.com/
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●自分の土地なのに保留地と指定され購入を求められた!
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 土地整理区画組合が主体の区画整理における保留地で所有する小さな畑の
一部の三角地帯を「保留地」と指定され、更に「この保留地をお宅でお金
を出して購入するように」と言われました。

 自分の土地なのに保留地と指定され購入を求められるという事態にとても
驚いています。こんなことがあるのでしょうか? 制度としてアリですか?

●明宏不動産・山本宗寛さん
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 土地区画整理では、従前の土地の状態に応じて公平に換地が行われること
が原則です。地形などにより公平な換地ができない場合には、清算金の交付
で調整することになります。新しく道路を整備することにより減歩が発生し、
区画整理後の土地面積が小さくなるのは良くあることですが、面積が小さく
なっても、道路が整備されたことにより土地の資産価値は上がったと考える
ことが一般的です。

 賦課金は区画整理事業に必要なお金を、組合員の皆さんで負担するもので
す。また保留地は、公園を作ったり、賦課金の徴収では足りない場合の工事
費用に充てるために、組合員全員が少しずづ減歩した面積を集めてできた
分と考えますので、特定の誰かが負担するものではありません。保留地に指
定されたということは、その部分は区画整理後に組合のものになるというこ
とです。

 減歩も賦課金も保留地も、原則は従前地の割合に応じて組合員の皆さんで
公平に負担するものですので、誰か一人が負担すべきものではありません。
ただし組合施行の土地区画整理は民間の取り決めですから、負担者が納得す
れば、不公平な計画も可能ではあります。

 ご相談の内容では相談者さんだけが負担を多く求められているようにも
見えますが、他の組合員はより多く減歩しているとか、他の部分で保留地を
提供しているとかいうようなことはないでしょうか?

 また保留地は、工事費用に充てるために組合が売却すべきものですから、
従前の所有者に購入を強制するような性質のものではありません。
「本来であれば第三者に売却するところですが、もしよかったらその前に
買いませんか?」というお話ではないでしょうか。制度としてアリなので
しょうかと言われると、換地計画によってはアリだと思います。

 ただし、何度も申し上げますように、土地区画整理は公平に行われるこ
とが原則ですし、公平でない場合には清算金を請求することができる可能
性があります。納得できるまで、良く換地計画の内容についての説明を求
めてください。

●相談者さんより
----------------------
 明宏不動産、山本様 コメントを戴きまして有難うございます。ネットや
本などで自分でも勉強していたのですが、山本様から頂戴したコメント内容
を軸に物事を見ていくことで理解がしやすいように感じました。ありがとう
ございました。

 保留地の比較はできていませんが、賦課金については0円の人もいれば数
千万円の人もいて、というように非常に差が大きくて「公平」とは言い難い
状態と感じています。

 また、「清算金」というのは区画整理終了時に「受取る場合」と「支払う
場合」、どちらの意味もあるようですね。賦課金が0円の人は区画整理の最
後には多額の清算金を要求されるのか、或いは賦課金が数千万円の人は多額
の清算金を受取れるのか(こちらは期待できなさそうな気もしますが)等、
賦課金額の差があまりに大きいために今後どのように「公平」が保たれるの
か分かりません。組合は今はとにかく赤字への対応で賦課金が欲しいだけの
ような雰囲気です。

 これからも勉強していきつつ、状況を確認していきたいと思います。あり
がとうございます。

●明宏不動産・山本宗寛さん
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 土地区画整理は時間も手間もかかりますし、多数の組合員がいれば意見調
整も大変だと思います。組合による土地区画整理は、自分たちが所有している
土地の利用価値を高めるために行うものですから、費用の負担はのその恩恵を
受ける割合に応じて負担することはやむを得ないものです。

 しかし賦課金については、ずいぶんと金額に差があるようですね。所有して
いる土地面積に大きな差があるのでしょうか。

 ただ、賦課金に限らず換地計画は組合の総会で決めるものであり、誰か部外
者が決めたものを押し付けられるものではありません。現状では「それでいい」
と思われる組合員が多数を占めているということですね。計画についてご不満
があるようでしたら、まずは他の組合員を説得することから始めてみてはいか
がでしょうか?

 負担の根拠については、具体的な書類を持って、役所の相談窓口か専門家に
ご相談されることをおすすめします。専門家としては、組合や理事会に対する
権利の主張・交渉ということであれば弁護士さんですが、そもそもの土地評価
やそれに対応する賦課金の妥当性という点につきましては、不動産鑑定士さん
へのご相談がおすすめです。

 尚、賦課金と清算金は性質が違うお金ですので、分けて考えたほうが頭の中
を整理しやすくなります。「賦課金」工事費用を分担するもの。(公平に負担
するのが基本です。)「清算金」地形や道路位置の事情で公平な換地ができな
い場合に、不公平な部分を金銭で調整するためのもの。(換地で得をする人は
支払うことになりますし、換地で損をする人は受け取ることになります。)

 区画整理はやり遂げる為のエネルギーが必要な事業です。頑張って下さい。


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▼編集後記 いいね!とコメント、いつもありがとうございます。
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 今号は、JBAのFacebookページで、シェアした記事へのコメントなどを頂
きましたので、こちらもご紹介させていただきました。
 現地で働く不動産業者さん、建築に携わっている現場の方の率直なご意見、
コメントというのは、とてもありがたく、貴重だと思います。
 今後も、頂きましたご意見やコメントのやり取りなど、不動産業界の「生
の声」を積極的にご紹介、お届けさせていただきます! 

 JBA会員、または過去、アドバイザーとしてご協力くださった皆様で、
Facebookをされていない方は、メールでご意見や、近況などお寄せください。
併せてご紹介させていただきます(^-^)/(草柳ちよ子)


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