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2014年9月

【JBA】抵当権のついている家を売るには、どうしたら、いいの?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 抵当権がついてる物件て、意外と多いです。抵当権がついてて、
外したいんだけど、どうしたらいい? と知人友人から訊かれること
が増えてきました。

 ●任意売却と抵当権について
  https://www.facebook.com/npojba/posts/709599585762481
福島 有限会社不動産リサーチさんより。


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┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
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●原野商法 売りたいからと、再度、騙されないように…。
https://www.facebook.com/npojba/posts/709599042429202
物件査定.com新潟市版 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠
さんより。30年以上前に原野商法で被害にあった人に対して
「あなたが持ってる北海道の土地を買いたい人がいる」と持ちかけ、
売る前に境界の復元工事や地盤改良などの名目で費用請求し、
振込後連絡が取れなくなる被害が確認された


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●どうやって施工するか…思案中です! 木製塀の修理です
https://www.facebook.com/npojba/posts/709597509096022
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。古くなった目隠しの板と下地を
解体し、黒に塗装した杉板を張ります。手前の木と塀の間が狭いの
で施工が難しそうです。何とか体が入れそうな気がしますが、全長
が30m程あるので少し大変そうですね。

●公民館で、セミナー講師!
https://www.facebook.com/npojba/posts/709597009096072
福岡 青山地建株式会社 青山博秋さんより。敬老の日でしたので、
講師謝礼は紅白饅頭とおしぼりでした(笑)遺言の大切さと、分割・
納税・節税という順番だけは、しっかり強調してまいりました。

●良い家に、な~れ♪♪♪ 地鎮祭の様子
https://www.facebook.com/npojba/posts/709588372430269
京都 リラブ建築設計事務所さんより。土地探しから、ご相談に
来てくださり、お施主様と協力して探した結果、とてもいい土地
を見つけることができました。これからますます楽しみですね。

●草刈りしないで済むよ!
https://www.facebook.com/npojba/posts/709587842430322
滋賀 湖東開発株式会社さんより。このアパートには自転車置
き場がなかったので、草ボウボウのところに作ることで今後は
草刈り必要なしで一石二鳥っていう提案(^O^)/

●古いマンションの耐震化 高額費用に住民合意進まず
https://www.facebook.com/npojba/posts/709587495763690
マンション管理士 クボカツヒロさんより。区分所有者の合意形成
なくしては大規模修繕や建替えの成功は難しいです。
マンションコミュニティの重要性を切に感じます。


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┃▼編集後記
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 今までは、一円でも安く買うことだけを考えて見てました。
購入した物件が、シロアリがいて、驚愕して、駆除工事をした経験を
しますと、金額ではなく、「質」の重要視を切実にお伝えしたいです。
東京の我が家の隣の店舗居宅が売りに出されていて、耐震リフォー
ム工事をしていますが、シロアリ予防の薬を柱に塗っておりました!
やはり、大事ですね~★

●坪一万円のオプション、あります
https://www.facebook.com/npojba/posts/709585692430537
大阪 有限会社天野事務所さんより。アナタが、家を買うとき
①普通の家か ②腐らず、黴びず、虫が出ず、燃え難い、安全で
長持ち処理の家 もしどちらか選べるとしたら一体どちらを選びま
すか? 坪一万円の差額ですが、悩みますか?
ハッキリ言えば、しろあり対策なんか「ついで」なのでは!?


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【JBA】自分の目で確かめる意識が大切

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 JBA会員の野々村範之さんの、バイヤーズエージェント仲介さん
よりご紹介させていただきます。

●「知っていたら買わなかった」自分の目で確かめて自己防衛。
https://www.facebook.com/npojba/posts/706326699423103

もっと早く分かっていれば…自分の目でも確かめる意識が大切。
購入予定物件の、浸水予想図又は浸水履歴図、液状化マッブは、
各市区町村のホームページで簡単に調べられる事が多いです。
検討する初期段階で知っていたほうがいいです。そして、売主様
から「物件に関する告知書」を書面でもらって下さい。物件について
一番知っているのは売主です。売主様も特に悪気がないのですが、
聞かれなかったので特に答えなかった、という事がよくあります。
あの時言った、聞いていないということのないよう「書面」でもらいま
しょう。契約当日に「そんなの聞いていなかった」となりかねないの
で、事前にもらうことをおすすめします。


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●不動産屋さんは、無料相談会もやっている。
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高晋不動産 山井俊昭さんより。神奈川県県民サポート「相続
と不動産」無料相談会。問題解決のお役にたてれば幸いです。

●神奈川県宅建協会に来たので。
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株式ランド住建 住安孝行さんより。お昼はつけ麺。初めての
お店でしたが、つけ麺はクリーミーな感じで好きな味でした。

●そういえば忘れてた。あの姉歯物件は
https://www.facebook.com/npojba/posts/706325516089888
東日本大震災でビクともしていなかった。やってはいけないこと。
メディアも酷い! でも氷山の一角なんだろうね。
イエステーション田無店 正木淳一さんより。

●平屋の足場バラシ
https://www.facebook.com/npojba/posts/706324492756657
名古屋 加門建築設計室さんより。この角度からこうして見え
るのも今だけ。中庭部分はこれから囲ってしまう予定です。

●日本の屋根を白く! ホワイトは40度、赤い屋根は50度!
https://www.facebook.com/npojba/posts/706324249423348
健康 快適 省エネ住宅研究会 in関西さんより。実際に温度を
測ってみると、お家の性能がよくわかりますね。


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┃▼編集後記
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 大阪 有限会社天野事務所 天野智さんより。腐朽菌やカビが特
定の環境下で活動するのはごくごく自然な事です。虫もしろありも
同じです。人間だって汗もかくし汚れたままなら臭くなります。

●そうか、カビるんだ…!
https://www.facebook.com/npojba/posts/706323926090047
合板も黴びます。スタイロも表面平気で黴びます。柱や梁も条件
揃えば勿論黴びます。腐ります。虫だって出ます。ヒノキやヒバ
だから絶対平気とか、ありません。(木だけに優しい家なら別かも
しれませんが。)屋内は勿論、床下・小屋裏・壁体内までも完璧な
湿度環境を目指すのには、徹底した気密・防湿・断熱の技術と施工
が必要です。自然素材派の方は勿論、そんな気密断熱のプロフェ
ッショナルの大勢の方々に選んでいただけると大変励みになります
それは将来に亘るリスク管理として極めて正しいと思うからです。


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【JBA】査定通りの額で早期売却を

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 不動産鑑定の、日本ヴァリュアーズ株式会社さんより。

 ●シニアハウスブログ 第6回「建築事業としてのサ高住」
  https://www.facebook.com/npojba/posts/703277426394697

 建築事業としてのサ高住の可能性研究・企画を半年ほどした
こともあります。サ高住は、それ以前の、例えば高専賃と違い、
有料老人ホームとしての届出は不要になりました。つまり設置
基準などで細かな指導を受けずに建設できるので、事業者には
大変有利です。加えて制度立ち上げ後5年間は、補助金や税の
優遇措置も受けられます。従って、建設業者や不動産業者など
の異業種業者でも、サ高住の開設者、運営者になることが可能
で、賃貸事業のプロが入りやすい環境を国が整えてくれた、
ひとつとしての道が開けたような印象がありました。


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●住宅資金の贈与非課税枠どう変わる?
https://www.facebook.com/npojba/posts/703277229728050
物件査定.com 新潟 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠さんより。
贈与税の軽減措置を巡っては、子や孫に教育用の資金を渡せば一人
当たり1500万円まで非課税にする制度もある。

政府内ではこの資金の
用途を出産や育児などに広げて非課税枠も拡大する案が浮上している。


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●晴れて自分の家となりました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/703276929728080
広島 (有)カスガ企画 近藤知子さんより。オキザラス と言う
花の名前だそうです。戸建ての借家人はとてもこの家を愛して
いて、とうとう所有者にその誠意が伝わり購入することができ
ました。私にこのオキザラスの株を分けてプレゼントしてくだ
さいました。大事に育てますね。

●住宅新報に、スマウリの結果を掲載して頂けました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/703274466394993
横浜スタイルさんより。開始五か月で反響200件! 査定通り
の額で早期売却「スマウリ」スマウリのポイントは2点。明確
な提示金額。最速3日のスピード売却。開始から5ヵ月でお問
合せをたくさん頂いております。ありがとうございます!

●香川 有限会社入江不動産さんより。
https://www.facebook.com/npojba/posts/703273879728385
今日も暑くなりました、耕作放棄地の調査中です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/703274133061693
耕作放棄地からの農業振興課…

●ホウ酸による劣化対策(防腐・防蟻処理)工事
https://www.facebook.com/npojba/posts/703273756395064
大阪 有限会社天野事務所さんより。床下処理のみではなく、
建物全ての構造材等に処理を行います。その2は、こちら。
https://www.facebook.com/amanojimusho/posts/708730739202775

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●デイサービスに使えると聞いて契約したのに、使えない。
返金いただけるか?
http://q.buyers-agent.or.jp/2014/09/post-ba87.html
https://www.facebook.com/npojba/posts/701392496583190
デイサービスセンター用の物件を探し、おすすめという物件を
見つけ内覧。市の担当者も営業できると確認しており急いでる
と言われ、敷金・礼金・仲介手数料・家賃一か月分を振込み契
約。が、デイサービスが営業できない物件であると判明。礼金
や仲介手数料を返金していただくことは可能でしょうか?

●入札は自社でした。物件情報の提供依頼をしただけ。
報酬を払う必要があるか?
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会社で土地購入の為、不動産業者に物件情報の提供依頼を。
市所有の入札物件の情報を受け、入札行為は会社が行い落札。
不動産業者より報酬の請求が。不動産業者には入札代理等の依
頼もしていませんし、媒介契約も締結していません。情報収集
の為、数回、一緒に市役所を訪れただけです。この場合、不動
産業者に報酬を支払わなければいけないのでしょうか。不動産
業には支払うことは無理ですと話したが、不服のようです。

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┃▼編集後記
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 ご紹介しました、横浜スタイルさんの「スマウリ」のように
査定額通りに、スコーン! と売れたら、売主さんも、仲介業者さんも、
それはそれは、嬉しい、ありがたいですよね!
しか~し、なかなか、そうはいかないのが、現実であります。

いよいよ、媒介契約書を交わした、滋賀の近江八幡土地と建物は、
今年中に売れるのでしょうか。まずは、10月に荷物を片付けに行き
ますので、準備を粛々と進めたいと思います。


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【JBA】3%の価値にあたる仕事を

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 JBA会員 バイヤーズエージェント仲介 野々村範之さんより。

●3%の価値にあたる仕事をする人と家探しをする
https://www.facebook.com/npojba/posts/700266106695829

僕がバイヤーズエージェントのサイトを運営しているのも、
きちんと調べた上で決めて欲しいから。ポジショントークとの
批判も受けるだろうけど、調べた方がいいことは、調べるか、
信頼できる専門家と相談した方がいいと思うんだ。仲介手数料
3%をケチって安いところを探すのもいいけれど、きちんと3%の
価値にあたる仕事をしますよ、という人と家探しをする方が、
トータルコストは安くなると思うんだよね。これは声を大にして言いたい。


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●静岡県全国初、危険ドラッグ店舗なら賃貸契約解除
https://www.facebook.com/npojba/posts/700265396695900
新潟 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠さんより。
弊社も早速「危険ドラッグ使用で契約解除」条項を居住系の契約書
にも入れようと思います。新潟県の宅建協会もやったほうがいいですね。


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●マンション管理業務主任者の5年に1度の法定講習の申込み
https://www.facebook.com/npojba/posts/700264926695947
マンション管理士 クボ カツヒロさんより。
資格の維持費も結構かかります。

●専門家として大いに提案すべし。
https://www.facebook.com/npojba/posts/699910916731348
高晋不動産 山井俊昭さんより。不動産業界からも、相続対策
アイテム、スキルを発信すべきでしょう。不動産がらみの相続
対策は、資産承継上のメリットも大きい。

●9/28(日)左官講習会 しあわせの村あおぞら開催
https://www.facebook.com/npojba/posts/699910543398052
兵庫、大阪左官工業協同組合 講習会。午前の部は 左官職人に
よる 漆喰蛇腹ANDイタリア磨きの講習会。午後の部は、一般の
かたも参加しての かまど 作り。是非皆さん遊びに来てください
参加希望は 兵庫左官青年部長 奥野様まで

●「防災の日」賃貸物件の防災の備えは?
https://www.facebook.com/npojba/posts/699910303398076
岡山 株式会社レントスタイルさんより。賃貸物件でも、やはり
いざというときの備えは重要です。災害の少ないエリアでも
安心仕切っていてはダメですよね。全国的にも、賃貸物件にお
住まいの方々は、危機感が薄いようですので、少しでも気をつ
けていきましょう!!!


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●土地購入後に見付かった埋設物について
https://www.facebook.com/npojba/posts/700264373362669
http://q.buyers-agent.or.jp/2014/09/post-1f28.html
売主が瑕疵担保責任を負わないという特約が無効になる事は
無いでしょうか。私としては地下埋設物の存在を知りながら告知
しなかった事で特約無効になり、売主負担で地下埋設物の撤去
してもらうのが望みであります。

●不動産相談 大家からの退去通告。納得できません…。
https://www.facebook.com/npojba/posts/699901966732243
http://q.buyers-agent.or.jp/2014/09/post-53cb.html
築30年程の賃貸マンション。県外から越してきて2年。次回の
更新は無しと言われ…。理由は言わないし、契約2年なので、
どんな理由であれ更新を拒否されれば退去するしかない。
と伝えられました。大家側は確かに契約書通りにしています。
しかし、納得出来ません。やはり、どうにも出来ずに諦めて
泣き寝入りして退去するしかないのでしょうか?


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃▼編集後記
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以前にも、ご紹介しましたが、再度、ご案内です。

●9/27(土)第1回吉祥寺マンション研究所ワンコイン相談会
https://www.facebook.com/npojba/posts/690675010988272
マンション管理士 クボカツヒロさんより。吉祥寺マンション
研究所では毎月一回程度、武蔵境駅前にある武蔵野プレイスを
お借りして、ワンコイン相談会(相談料30分500円)を開催してます。
分譲、賃貸問わずマンションに関する様々な相談に応じます。
どうぞ御気軽にワンコイン相談会をご利用くださいませ!!


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