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2015年3月

【JBA】空き家対策と免震ゴム

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 不動産仲介 リアル・タウン・ジャパンさんよりご紹介です。

●NPO法人日本不動産カウンセラー協会の一般研修会
「空き家対策-空き家発生防止と空き家活用への取り組み」
に行ってきました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/797919630263809

 一応カウンセラーとして同協会の業務・研修委員の末席に
鎮座しておりますが、某所にある空家の具体的な対策を委員
会で手掛けており、その中間報告も兼ねている研修会でした。

 全く利用できないものについては「空家等対策の推進に関
する特別措置法」の施行により、除却して新たな用途を考え
る方法が中心になると思います。また、空室については、リ
ノベーション等の何らかの対策を講じて、新たに賃貸マーケ
ットに投じていくことが中心になると思います。

 また、興味深い御話としては、住宅については新築、中古
で話を分けるのはおかしいのではないかという疑問を投げか
ける方もいらっしゃいました。住宅という大きな枠の中で、
利用方法を考えて、その手段として新築や中古のリノベ等が
あるわけで、最初から新築・中古を分断して考える必要はな
いのでは? という御話だったと思いますが、確かにその通
りだなと感じた次第です。


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
┃Facebookページで会員の皆様のご活動をご紹介!
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●不動産の面白いところは、こうやって価値を自分たちで作り
出すことができるところですね。
https://www.facebook.com/npojba/posts/797910770264695
新潟 レジデンシャルバンク株式会社さんより。「価値をつく
る」市場から見放された土地を、社員皆でシェアハウスに!


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●是非とも、会社のそばにモデルルームを造っていただきたい!
https://www.facebook.com/npojba/posts/797909400264832
イエステーション田無店 正木淳一さんより。提携建設会社の
マンションオープンハウスに来場。天然素材をふんだんに使用
した健康住宅。床材は日光杉の無垢材を使用。壁は、調湿効果、
消臭効果のある自然素材のシラス壁を使用。天井は、和紙を使
用。そしてサッシはインナーサッシを追加されています。はっ
きりいって部屋に一歩踏み入れた瞬間から違いが解ります。
この素晴らしさが伝えられないのが非常に残念です。

●傷んだ屋根の補修工事
https://www.facebook.com/npojba/posts/797908506931588
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。屋根と雨樋の点検の
ご依頼を頂き、二連梯子で大屋根、下屋ともに点検、傷んだ
箇所の補修(コーキング等)をしました。屋根の上などの高
所の点検、補修はDIYではなかなかできないと思います。
大掛かりな工事の予定がなくても、こういった作業のご依頼
もよくさせて頂いております。

●築34年ですが、畳コーナーのあるゆったりのLDK
https://www.facebook.com/npojba/posts/797907323598373
滋賀 湖東開発株式会社さんより。二月から工事にかかって
おりました賃貸物件のリノベーションが完了しました!

●マンションコミュニティ研究会でエンディングノート
https://www.facebook.com/npojba/posts/797905160265256
マンション管理士 クボ カツヒロさんより。所属してます
マンションコミュニティ研究会でエンディングノートについ
てお話し。写真は2年半前にNHKで放映されたサキどりという
番組。エンディングノートを書いてみるという企画でテレビ
カメラがまわる中、六時間かけてノートを書きあげました。

●4/5(日) 第二回 むさしのマンションラウンジ
https://www.facebook.com/npojba/posts/797918570263915
吉祥寺マンション研究所 住まいの無料相談会
マンション管理士 クボ カツヒロさんより。今回は写真家
供を十一さんとの合同イベントです。
吉祥寺マンション研究所 http://kubomori1234.jimdo.com/


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┃▼編集後記
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 免震ゴムの不正が発覚。河北新報の記事をご紹介します。

 ●免震ゴム不正/防災揺るがす背信行為だ
https://www.facebook.com/npojba/posts/797911983597907
命に関わる製品を扱っているという自覚が、社員レベルでも、
企業レベルでも全く欠けていたと言うしかない。公共性が高く
影響が大きいとして、国土交通省が公表した公的施設15棟には、
南海トラフ巨大地震などで被害が想定される東南海地域の病院
施設や消防庁舎も含まれ、仙台市内でも3棟で使用されている。

建物の地震対策では、05年に元建築士による耐震強度偽装事件
が起きている。大手企業でも人命二の次の不正が明るみに出た
事実は重い。震災を経て強化される防災・減災対策は、一点の
不信も不安も差し挟まれることがあってはならない。災害犠牲
を食い止める為の仕事の重みを、関係者には再確認してほしい。


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【JBA】2015年の公示地価が発表されました

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 不動産仲介 リアル・タウン・ジャパンさんよりご紹介です。

●私の選ぶ物件は、つまらない?!
https://www.facebook.com/npojba/posts/794671037255335
物件を探す際、お客様の御希望と自分の指標のズレが原因?
お客様の御希望は分かるのですが、どうしても災害リスクや道
路付けや将来の売却を考慮し、しかも御予算以内での御話です
から、私の選ぶ物件はパッ見てつまらない物件に見えてしまい
ます。もちろん、眺望や広さも大切なのですが、それは危険な
リスクや生活に支障が無い状態が確保されてからの御話だと思
っています。まあ、そうすると御予算は軽く超えることになっ
てしまうのですが。。しかし、弊社ではこの方針は継続してい
くつもりです。ある意味、お客様に反論する(もちろん正論に
限ります)不動産業者ってことになりますね(笑)。


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●3月21日(土)22日(日)オープンハウスを開催致します。
https://www.facebook.com/npojba/posts/794670260588746
新潟 レジデンシャルバンク株式会社さんより。

●15年公示地価 全国平均は0.3%下落、下げ幅五年連続で縮小
https://www.facebook.com/npojba/posts/794669247255514
物件査定.com 新潟市版さんより。商業地は0.0%と七年ぶりに
下げ止まる。住宅地は0.4%下落と五年連続の改善。14日開業した
北陸新幹線への期待から、金沢の商業地が17.1%上昇と全国
一位。都道府県別では、秋田県の住宅地(▲4.2%)と商業地
(▲5.0%)が下落率最大。上昇率一位は商業地が東京都、
住宅地は福島県。いずれも2.9%


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●ピカピカにしてお待ちしています!
https://www.facebook.com/npojba/posts/794668997255539
福岡 青山地建株式会社さんより。本日は、退去後戸建てのベ
ランダの清掃に行ってきました。ゴミを取り除き、ブラシで擦
り、キレイになりました! これで、次の入居者さんも、新し
い生活を気持ちよく始められるのではないでしょうか?

●不動産マネーは一極集中 下川町に学ぶ地方再生
https://www.facebook.com/npojba/posts/794668313922274
あかつき鑑定 四方田修さんより。木質資源を生かした町おこ
し。人口減少社会は、都市(農村)の生き残り競争の時代でも
ある。人口わずか3500人の北海道下川町の地価が下げ止まりを
見せている。644.2キロ平方メートルのうち90%が森林に覆わ
れ、人口減少、少子化・高齢化が進行。周辺自治体は軒並み、
大幅下落な中、その下川町の地価が下げ止まった理由は「森林
資源を最大限活用した町おこし」だ。

●現場の大工さんにも好評 人体に安全な防蟻は、ありがたい
https://www.facebook.com/npojba/posts/794668093922296
大阪 有限会社天野事務所 天野智さんより。無添加住宅
Moss House tabataさんのご新築現場です! 二階からは海が
臨めそうな素晴らしいロケーション! それにしてもやっぱり
杉のバラ板はよく吸います!! 根太にもしっかりたっぷりと
処理させていただきました。

●キャッシュバック賃貸とは?
https://www.facebook.com/npojba/posts/794667797255659
横浜スタイル 高杉義征さんより。不動産オウンドメディアと
は? 突然ですが、キャッシュバック賃貸ってご存じですか?
簡単に言うと、ここで賃貸を借りたら、このサイトから1万円
の引っ越しお祝い金がもらえます。アルバイト系だと多いです
よね。こういうお祝い金ビジネス。それの賃貸版です。


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┃▼編集後記
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 喜久屋不動産 渡辺文雄さんより、ご紹介します。

●居住者中心にコミュニティ運営体制を構築
https://www.facebook.com/npojba/posts/794668630588909
マンション管理士の石坂久さんが執筆したコラムです。
マンションは管理も大切だが、同じようにコミュニティも大事
である。そしてマンション居住者だけではなく、近隣住民とも
コミュニティを形成してく。それがマンションの価値を高める
要素になります。マンションを選ぶ際に非常に参考になります。


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【JBA】東日本大震災から四年

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 東日本大震災から4年になります。
この4年で、復旧、復興、人々の暮らしや仕事、地域の再建、
再出発は、どのくらい進んでいるでしょうか?

●3つの選択肢 集団移転、単独移転、復興公営住宅入居
https://www.facebook.com/npojba/posts/790633100992462
被災者の今、そして行政より。仙台市若葉区。退職金で建てた
築5年の家は津波にのまれた。新築も増築も認められない災害
危険区域のため、被災者に用意された借上げ公団住宅に入居。
住民は仙台市から3つの選択肢を示された。一方、仮設住宅の
入居世帯数は、ピーク時の6割という現実が存在している。

●住宅街の整備 配慮までは、難しい?
https://www.facebook.com/npojba/posts/790632617659177
取り残される被災者を作らないということより。
被災者の自立は、体力、資力があるものから始まり、高齢者、
低所得者など、自立が困難な被災者が仮設住宅に取り残され始
めている。地域によっては、仮設住宅と道一つ隔てた隣地に自
力再建を果たした元被災者の新築住宅が並んでいるところも。


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●今後の空き家対策に厳しい?! 停止条件と但書道路の許可
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不動産仲介 リアル・タウン・ジャパンさんより。売却中の
実家の土地は43条但書道路で建築された古家が残っています。
最近、この但書道路の許可を取るのが結構厳しいです。停止条
件とは、但書道路の許可を取る為に、隣接地の方の同意が必要
で、同意を取れなかったら、契約は無効となるという内容です。


▼入会のご案内
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 特定非営利活動法人日本バイヤーズ・エージェント協議会
 (JBA)では、個人、法人とも、本協会の目的に賛同頂ける、
 活動事業にご支援・ご協力いただける方のご入会を受付中
 です。詳しくはこちらをご覧ください。
 ⇒ http://www.buyers-agent.or.jp/join.html


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●もう終わった? 実際は、まだ終わっていない
https://www.facebook.com/npojba/posts/790630977659341
福島 有限会社不動産リサーチ 吉田辰郎さんより。熊本の
ボランティア団体が、福島県いわき市の災害公営住宅を訪れ、
住民に地元のラーメンを振舞った「心も体もホカホカに」

●空き家の大量売りが始まる?
https://www.facebook.com/npojba/posts/790629750992797
仙台 有限会社建拓エステートプランニング 二瓶誠志さん
より。仙台市青葉区でも人口のピークは2020年。それ以降は
下降線まっしぐらという状況になる模様。

●法定講習の講師が、同級生だった!!
https://www.facebook.com/npojba/posts/790628914326214
愛知 春日井シティ不動産株式会社 山本直嗣さんより。
税法の講師が事情で急きょピンチヒッターの税理士に。なんと
中学校の同級生で、二十数年ぶりに会うことができて嬉しかっ
たです。申告の時期が終わったらゆっくりご飯に行く約束をし
ました。同級生ががんばっている姿は励みになります。

●賃貸退去あるある 管理会社は入退去の手続きに走り回る!
https://www.facebook.com/npojba/posts/790628484326257
京都 アムネッツ株式会社さんより。賃貸業界は繁忙期!
退去時の点検を立会にて行わせていただき現地にて精算書を作
成! 専用のチェックシートを持参し、お部屋の状況が綺麗で
あればあるほど早く完了します。点検完了、ガイドラインに基
づくハウスクリーニング代や実費精算のお話をしたところ…


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┃▼アドバイス募集中! JBA会員以外の方も大歓迎!
┃ ⇒ 無料の不動産相談 Fudosan.JP http://fudosan.jp/
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┃【ご注意】匿名は掲載しません。URLのコメント欄より、
┃会社名、氏名を必ずご明記の上、アドバイスを投稿下さい。
┃スタッフの確認、承認後の掲載となります。
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●マンションの敷地内の車路の塗装の瑕疵担保責任について

https://www.facebook.com/npojba/posts/790627574326348
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/03/post-1c1c.html
2005年に施工されたマンション、敷地内の車路の舗装が弱く、
あちこち陥没して穴があき補修を度々繰り返しています。
施工主に苦情を伝えたが、すでに責任期間の2年を経過してい
るので無償補修には対応できないという回答。
瑕疵担保責任は5年間と10年間の二つの基準がありますが、
アスファルトの舗装も10年で正しいでしょうか?
管理組合の費用で舗装面のコア抜きをして厚さが基準値を満
たしているか確認しようと考えてます。ただし、費用が50万
と高額の為、結果、薄かった場合、施工主に対して瑕疵責任
を問い、全面打ちかえなどを求めることができますか?


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┃▼編集後記
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 東日本大震災を「忘れずに、教訓として、今を生きる」
ことが、明日へと続く、子供たちや未来の日本を築いていく、
育てていく一歩一歩なのかなと思います。
 まだまだ、復旧も、復興も、完全ではなく、道の途中であ
るということ、現地の方たちが何を求め、どうしたら安心で
きるのかという原点に立ち返り、同じ日本に暮らす者として
意識し出来ることをやっていけたらと感じます。

●三陸の、あの船が解体されていたとは知りませんでした
https://www.facebook.com/npojba/posts/790632134325892
東日本大震災から4年、三陸被災地の今 上・下より
この船を見に人が集まっていた。震災ボランティアなどで三陸
を訪れた人たちにとって格好の見学コースだった。地元の「復
興商店街」中心に、震災のシンボルとして残すべきという声が
上がっていたが、残すには気仙沼市が保管しなければならない。
その目算が立たないうちに、結局、船主が解体してしまった。
舩がなくなったあと、見学客はぱったりと途絶えたという。


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【JBA】仲介手数料ゼロの謎にせまる?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 不動産鑑定の、日本ヴァリュアーズ株式会社さんより。

●シニアハウスブログ 第12回 『地方消滅』とその意味するもの
https://www.facebook.com/npojba/posts/787665484622557
インパクトのあった「増田レポート」で「やがて消滅する」と
宣告された「896の市町村が消える前に何をすべきか」
不動産市場においても、シルバーハウスは、高齢化社会に直結
していますが、賃貸マンションや郊外型商業施設などについて
も、少子・高齢化、人口減少の影響は着実に現れてきます。最近、
話題の空家問題も、大きくは人口減少の結果とも言えるでしょう。
こうした現実を、各分野でどう対応していくのかは、やはり、
社会全体のあり方の方向性抜きには論じられない問題であり、
広範に議論していくことが求められていると思います。


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●3年目の成約御礼
https://www.facebook.com/npojba/posts/787666007955838
地生開発株式会社 大塚愛子さんより。手間ひまかけてご依頼
いただいてから3年かかった杉並の売買が成立しました。売主さ
まのお母様が作られた和風のタペストリーを頂きました。美し
くお部屋が華やいでいます。

●0.1パーセント上がりました
https://www.facebook.com/npojba/posts/787664941289278
不動産仲介 リアル・タウン・ジャパンさんより。弊社で御利
用可能なMSJフラット35 の3月実行金利の通知が来ました。
◇MSJフラット35
借入期間15年~20年 ご融資金利1.200%
借入期間21年~35年 ご融資金利1.470%
先月と比較すると、どちらも0.1%上がりましたね~。金利も一
進一退という感じでしょうか。ただ、各景気指標が上向きにな
りつつある昨今、徐々に金利も上昇していくかもしれませんね。


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 特定非営利活動法人日本バイヤーズ・エージェント協議会
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●賃貸仲介料は本当に「家賃一か月分」が必要か
賃貸住宅「仲介手数料ゼロ」そのカラクリはどうなってるの?
https://www.facebook.com/npojba/posts/787663691289403

▼バイヤーズエージェント仲介 野々村範之さんのコメント:
内見しなくていい、重要事項説明書はネットで。となっても営
業マンが動くコストはかかるわけで、成約しない場合も含める
と、人件費はどこから出ているか考えるとわかりやすい。
仲介手数料が無料になっても、その分のコストは借主から広告
費という形で支払われる。その広告費をどこで回収するかとい
うと、家賃価格に上乗せするよね。トータルコストで考えると、
仲介手数料が無料になっても、家賃が上がるのはどうかと。長
く住むなら、仲介手数料払っても、家賃下げてもらった方が嬉
しいかもね。安いワンルームの賃貸の仲介手数料と、営業マン
の実働コストを比較すると、高くはないと思うのだけどね。

▼青山地建株式会社 青山博秋さんのコメント:
中間業者がいないのがアメリカの賃貸業界。そしてネットの進
化と人口減少社会がこれをもたらします。そして最近のショー
ルーミング事態。もうすぐ発刊される、公益社団法人 福岡県
宅地建物取引業協会 筑紫支部の広報誌を、ぜひご覧ください。

▼有限会社天野事務所 天野智さんのコメント:
そもそも貸主サイドから広告料その他如何なる名目であれ実質
的に仲手相当額の手数料を取る以上は、借主サイドの手数料無
料など意味のないことで、それでも貸せなければfree rentに
回されます。宅建業法が本来そこの授受を厳しく縛るべきです。
でないと上限1ヶ月など規定の意味がありません。

●危険ドラッグ対策 不動産業者と覚書
https://www.facebook.com/npojba/posts/787661141289658
青山地建株式会社 青山博秋さんより。福岡は何か月も前に契
約書書式まで変更したのに…。やはり戦略的なプロモーション
やパブリシティを見習うべきです。ハトマークでも若い世代の
活躍を心待ちにしています。

●京都の下鴨に不動産欲しいという方は多いです
https://www.facebook.com/npojba/posts/787661997956239
大阪 有限会社天野事務所 天野智さんより。世界遺産に登録
されている下鴨神社は、境内に三階建てマンションを8棟、建
設する計画を発表。収益は遷宮費用に。


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┃▼アドバイス募集中! JBA会員以外の方も大歓迎!
┃ ⇒ 無料の不動産相談 Fudosan.JP http://fudosan.jp/
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃【ご注意】匿名は掲載しません。URLのコメント欄より、
┃会社名、氏名を必ずご明記の上、アドバイスを投稿下さい。
┃スタッフの確認、承認後の掲載となります。
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
●施工業者と設計、どちらの責任? 耐震診断が基準以下
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/02/post-1c1c-1.html
平成元年築の中古住宅を購入。仲介業者から平成元年築ですか
ら耐震は大丈夫ですと口頭で言われていた。施工業者に耐震診
断を依頼した所、昭和56年の基準も満たしていないと言うもの
でした。おたくが施工したんですよねと言うと、設計はうちで
は無いですと言います。耐震補強をする場合、設計士や施工業
者にその費用を負担するように言えるでしょうか? 役所で確
認したら検査済み証は取っていませんでした。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃▼編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 福岡の青山地建株式会社のキャラクター、ぽっぽちゃんが、
マスコットキャラクター大相撲おおのじょう場所に参加。
その動画です! ぜひ、ご覧ください*
https://www.facebook.com/npojba/posts/787660347956404

特に、いがグリオとの戦いは、機関車としての本領発揮、見せ
場たっぷりで面白かった!ぽっぽちゃん、お疲れ様でした~♪
https://www.youtube.com/watch?v=XksA7i-qHhM

ぽっぽちゃんと子どもたちとのふれあいも♪
http://youtu.be/EF9ZdEQHesk


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