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2015年6月

【JBA】家族信託の活用セミナー

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 日本ヴァリュアーズ株式会社 磯部裕幸さんも加盟している
JAREC で、7月24日にセミナーを開催します。

●磯部さんも参加します! 7/24(金)一般研修会
相続対策に関する「専門家のための家族信託活用の手引き」
をテキストにして開催
https://www.facebook.com/npojba/posts/838153326240439

JAREC監事の澁井和夫さんが新日本法規出版から共著で出版
されました『ケーススタディにみる「専門家のための家族
信託活用の手引き」』をテキストに“相続対策において検討を
しなければならない家族信託”に関する研修会を開催します。

開催日 平成27年7月24日(金)午後1時30分~4時30分(予定)
会場 霞ヶ関ナレッジスクエア(定員60名)
※申込多数の場合は会場を変更することがあります。
東京都千代田区霞ヶ関三丁目2番1号 霞ヶ関コモンゲート西館3階

受講料 ※受講料に書籍代が含まれています。
JAREC会員 8,000円
不動産戦略アドバイザー 及び当会の会員の紹介者 9,000円
関係団体会員及び一般 10,000円

申込頂ける場合は、こちらから
http://jarec-info.blogspot.jp/2015/06/blog-post.html


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
┃Facebookページで会員の皆様のご活動をご紹介!
┃ ⇒ https://www.facebook.com/npojba
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●賃貸のホームページをリニューアルしました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/838152869573818
新潟 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠さんより。
新潟駅から徒歩1分の店舗を中心に新潟市中央区周辺の物件を
掲載しています。物件は新築10年以内の物件やリフォーム物件、
分譲賃貸などを中心に取り扱うことで、新潟市中央区内でも住
み心地のよい良質な物件を厳選して掲載しています。
http://www.residentialbank.co.jp/


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┃いいね! いただいた不動産業者さんのご活動をご紹介!
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●たった15年後ですが…
https://www.facebook.com/npojba/posts/837828556272916
仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより。
消費税率が10%にアップすることが見込まれる直前の2016年度には、
駆け込み需要の発生で新設住宅着工戸数が約92万戸となるものの
2030年度には約53万戸と徐々に減少していくことが見込まれます。
一方、リフォーム市場規模は、成長を期待されていますが、成り
行きでの大きな拡大は難しいと推測され、6兆円台で横ばいに。

●空き家問題 鶴岡市では、こんな取り組みを
https://www.facebook.com/npojba/posts/837820812940357
山形 株式会社ロックさんより。全国で老朽化した住宅が空き
家として放置される状態が増加。鶴岡市では、「つるおかラン
ド・バンク」というNPO法人が、中心市街地の空洞化をおこして
いる居住地域を活性化させ、元気な街にさせていく事を目的と
し活動し、空き家対策に取り組んでいます。

●高齢化と相続遺言、家族信託 家主様地主様向けセミナー
https://www.facebook.com/npojba/posts/837819699607135
滋賀 湖東開発株式会社さんより。家主様地主様向けに開催。
更新料訴訟で最高裁勝利判決の弁護士田中伸先生より民法改正
のお話。非常に解りやすい解説、逆に今聞いておいて良かった
とも感じました。もう一つのテーマは最近の不動産業務の中で
問題が多い高齢化問題。特に認知症により判断能力がなくなっ
た場合、不動産の経営や活用、相続対策に大きな影響を与える
ことになります。今のうちから備えておく心構えや手法等、相
続遺言支援室コーディネーター天谷先生の講演。最後は今話題
の「家族信託」のお話も参加者も非常に興味を持たれていました。

●一般顧客と触れ合う私たちこそマスターすべき内容です
https://www.facebook.com/npojba/posts/837824169606688
福岡 青山地建株式会社 青山博秋さんより。
受託者に名義が移っても受託者の固有財産とは区別され(倒産
隔離)、税務上は受益者を所有者とみなして計算する制度。
クライアントさん「遺言とかは嫌いなのですが」→「お子さん
に信託契約をしておいたらいいですよ。認知症になれば贈与と
か売却とか様々な法律行為が難しくなり家族が困りますから」


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┃▼編集後記
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●「住宅貧乏」をなくす方法住
住宅貧乏を生み出す負の連鎖を断ち切れ
https://www.facebook.com/npojba/posts/837818206273951
大阪 有限会社天野事務所さんが、ケンプラネッツさんの以下
の記事をシェアされていました。とても興味深い題名です!

金銭的に余裕がないために、イニシャルコストを節約して省
エネ仕様を落とすケースがあります。そうなると住み始めて
から冷暖房費が余計に掛かり、健康を損なって医療費も増大
し、建て主はさらに貧しくなっていきます。


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【JBA】崖の上の住宅建築は厳しい?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 新潟市の不動産のことなら 物件査定.comさんより。

●政府 大手町でビル再開発 完成後2000億円越えで売却
https://www.facebook.com/npojba/posts/834222686633503

 政府は東京・大手町の国有地を再開発する。都市再生機構
(UR)が32階建てのオフィスビルを建設し、国の委託先がテナ
ントを固めた後、不動産会社や投資ファンド等に売却する計画。
国有地を再開発後に売却する手法は初めてという。
売却額は2千億円を超えるとみられ、国有財産の売却額として
過去最高規模になる見通し。


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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●中古マンション購入 管理費や修繕積立等の経費
https://www.facebook.com/npojba/posts/834220489967056
リアル・タウン・ジャパンさんより。月々のローンに合わせる
と結構な額になります。ただ安ければいいという訳ではありま
せん。なぜなら、段階的に引き上げられる可能性があるからです。

国交省のマンションの修繕積立金に関するガイドラインによれ
ば、例えば15階未満で建築延べ面積が5000~10000㎡のマン
ションだと月202円/㎡という数字が出てます。このような数値を
目安に、購入するマンションの修積が高いか安いかをまず判断し、
ある程度の候補に残ったら詳細な修繕計画等を閲覧する等をし
たほうが良いですね。(弊社が加盟するリニュアル仲介株式会社
さん「リニュアル仲介通信vol.26」より抜粋)


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●和室とリビングを一間に ドッグゲージも
https://www.facebook.com/npojba/posts/834219386633833
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。和室を解体しリビングを
広くしました。照明はシーリング、ダウンライトともLEDに。
ドッグゲージ用にテーブルも作りました。この下に愛犬のゲー
ジをおきます。写真では分かりにくいですがテーブルの下回り
に耐水パネルを貼っており、水やおしっこが直接壁に飛散して
も拭き取れるようにしています。飾り棚の中に余ったエコカラ
ットを貼りアクセントにしました。

●シロアリの生息地! 長期優良住宅の劣化対策の規定見直し
https://www.facebook.com/npojba/posts/834218829967222
大阪 有限会社天野事務所さんより。
【長期優良住宅の劣化対策の規定見直しが提起されました】
昨年11月発表の情報ですが、注目すべき変更点は、
①ヤマトシロアリの生息域は「1月の平均気温がマイナス4℃以
上の地域」から「土壌凍結深が10cm以下の地域」に、
②イエシロアリの生息域は「1月の平均気温が4℃以上の地域」
から「同0℃以上の地域」にそれぞれ見直すよう提案している
ところです。具体的な都市名で言えば、仙台、新潟、富山あた
りが北上するイエシロアリへの警戒領域に入って来たという事
です。またその他の寒冷地であってもヤマトシロアリに油断は
出来ません。温暖地なら勿論のこと、寒冷地におかれましても
速やかな劣化対策をお勧めいたします。

●自然の力を借りての野菜作りです
https://www.facebook.com/npojba/posts/834213996634372
仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより。
【肥料もやらず、耕さず】で、野菜がどんな風に育つのか?
実験しています! 流石に水はやってます。楽しみです。

●プロフィール写真を店内に!
https://www.facebook.com/npojba/posts/834213036634468
岡山 株式会社レントスタイルさんより。個性豊かなスタッフ
が揃っております! 普段は、なかなかプライベートな話は少
ないですが、簡単なプロフィールを店内にアップしました!
少しでも、お客様に親近感をもって頂けたら幸いです!
Facebookでは、また後日一人ひとり紹介させていただきます☆

●割引クーポンがついたオリジナルグルメレポートカレンダー
https://www.facebook.com/npojba/posts/834213406634431
好評です! 「オリジナルカレンダー」予定も書込めて大きさも
ちょうど良い! しかも毎月、当店の各エリア担当スタッフによる
「グルメレポート」とそのお店で使える割引クーポン等が付いてて
お得! イエステーション田無店の店頭でゲットできます。


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┃▼編集後記
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 今週の無料不動産相談。Fudosan.JP こんな相談でした!

●がけ条例の建築規制と工事請負契約の白紙撤回について
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/06/post-5fe0.html
https://www.facebook.com/npojba/posts/834212779967827
一度ご相談した後、進展して新たな問題が発生。
宅建業者より土地購入、住宅メーカーと工事請負契約締結。
土地は隣家と高低差あり、当方が2.5m低い位置。石垣とその上
にブロック塀が4~5段積まれ、境界線はブロック上。

住宅メーカーより、図面作成中に、境界線の位置がブロック上
なので建築許可が下りない可能性があると言われる。調べると
がけ条例による建築規制があることが判明。指摘すると、住宅
メーカーも宅建業者も気づかなかったと謝罪。

宅建業者が、土地その物を狭くして、当社負担で北隣家に土地
を譲り、当方の土地価格も下げて、その上で建てるのはどうか
と新しく提案。当方としては将来的なトラブルが防げるので、
その方法で建てる方向で考えたい。

しかし、住宅メーカーはその提案に難色を示しており、がけ条
例の為にかかる費用負担などもしたくないようです。そして、
工事請負契約を白紙撤回すると言っています。契約書には「建
築許可が下りなかったときは、本契約は解除される」という項
目はありますが、建築許可を申請したわけではありません。

当社のモラルに反するとか、今更になって「がけの安全性が確
保できない」などと理由をつけて白紙解除にするつもりのよう
なのですが、これに反論することはできないのでしょうか?


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【JBA】宅地じゃない土地、道路じゃない道?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 無料の不動産相談 Fudosan.JP では、不動産業に携わる
皆様からのアドバイスを募集中です。Facebookページへのコメ
ントも可能です!

●宅地じゃない土地に建築許可は下りるのか?
違法? メーカーと宅建業者の意見相違
宅地として建築確認がおりる方法は?
https://www.facebook.com/npojba/posts/831792250209880
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/06/post-1c1c.html
注文住宅の建築目的で宅建業者から宅地を購入。住宅メーカー
に「境界線の問題で、土地が宅地として使えない。このままで
は建築確認がおりない」と言われた。住宅メーカーの見解では、
ブロックを2段にする、当たっている隣家の土を除去する以外に
建築確認を通す方法はなく、市にも確認済み。そして、その方
法は費用や隣家の協力も必要なので現実的でなく対応できない、
宅建業者がしようとしている建築確認は違法ではないかとも。

一方、宅建業者は委託している建築士や建築確認機構(?)は
問題なく敷地として使える。違法ではなく、確実な方法だ。
証明する為に一度検討中の図面で建築確認を取り、そのデータ
を住宅メーカーに提示すると言ってきました。

宅建業者と住宅メーカーの意見が食い違って、私たちでは確認
することができないので、どうして良いものかわかりません。
宅地なのか、宅地でないのかはっきりさせるためには、どのよ
うに調べればよいのでしょうか?


●建築基準法の道路じゃない道路 協定書の有効性は?
再建築と建築基準 43条但し書きの協定書について
https://www.facebook.com/npojba/posts/831791556876616
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/06/43-f7de.html
中古戸建ての購入を考え内見。再建築不可では無く、セット
バック済みでしたが、重要事項確認証を見ると、道路が建築
基準法の道路ではない。建築確認証を見ると、43条第1項但し
書き書の規定により下記の条件を(建築基準法第92条の2の規
定により許可に付す条件)付して許可した、とあります。
重要事項確認証の前面道路の項目の備考欄に「平成*年*月
*日に協定書を作成しております。」と書いてありますが
やはり将来の価値が気になります。この場合、
1.協定書があっても、将来、適応されなくなる可能性
2.協定書があるが、建築基準法の道路ではない道と、建築基準
法のみなし道路との違い 3.協定書が無効になる可能性
について教えて頂きたいです。また、このような物件の場合、
相場はどうなのかも、教えて頂けると有難いです。


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新潟市の不動産のことなら 物件査定.comさんより。物件査定
キャンペーンを8月まで開催中! 物件査定させていただいた
全員に、もれなくAmazonギフト券5,000円プレゼント!


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●KENTEN 建展 建築材料・住宅設備総合展
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大阪 有限会社天野事務所 天野智さんより。
ダイワハウスさんに招待状いただいたので参りました。
6/12(金)まで インテックス大阪にて

●二世帯化リフォーム完成! お引き渡しが無事出来ました
https://www.facebook.com/npojba/posts/831802100208895
長野 株式会社サンプロさんより。お父様世帯は、断熱工事
をしっかり施したので「とても暖かい」と喜ばれ、若世帯様
はカフェのようなイメージと生活スタイルの実用性を融合さ
せたプランで工事。両世帯とも無垢の床材を用い作りました
ので素足でも暖かく気持ちの良いLDKになったと思います。

●賃貸、売買ともにチェック要です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/831793586876413
滋賀 湖東開発株式会社さんより。
いよいよ民法改正 不動産実務 ココが変わる

●発展する牛舎!
https://www.facebook.com/npojba/posts/831792756876496
あかつき鑑定 四方田修さんより。牛車を改装して作った施設
牛舎が、車好きにはタマラナク楽しそうな場所に!?

編集部)実は、私、2011年に、この牛舎8号、行ってます。
その時は、こうではありませんでした。随分、変化を遂げてる!
http://report.2525.net/2011/01/post-cac7.html
その当時、展示していた、たべ・けんぞうさんのアート作品は、
とても素晴らしかったですよ★☆★
http://report.2525.net/2011/01/post-d80f.html


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┃▼編集後記
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●JBAのFacebookページを、いいね!ありがとうございます!
青柳弘昭さん
https://www.facebook.com/hiroaki.aoyagi.sunpro
長野 株式会社サンプロ
http://www.sunpro-style.jp/

奥野清志さん
https://www.facebook.com/okuno.kiyoshi/
株式会社セイホーコーポレーション
http://www.corp-seiho.co.jp/

ありがとうございました! お陰様で、100人突破しました!
Facebookをされている方は、ぜひ「いいね!」お願いします。

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【JBA】この思い 届け!

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●MSJフラット35 の6月実行金利
https://www.facebook.com/npojba/posts/828687207187051

不動産仲介 リアル・タウン・ジャパンさんより。弊社で御利用可能
なMSJフラット35 の6月実行金利の通知が来ました。
◇MSJフラット35
借入期間15年~20年 ご融資金利1.310%
借入期間21年~35年 ご融資金利1.540%
円安との絡みで金利動向も不透明な感触。私見ですが…現在の
景況感からして一時期のように下がらないような気がします。


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●反射ガラスパネルを外壁に
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新潟 レジデンシャルバンク株式会社さんより。
カナダのウィニペグにある賃貸住宅は、反射ガラスパネルを外
壁に使って周りの樹木を写し出すことで、周囲と同化してるよ
うに見えますね。


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●空き室に下駄箱を!この思い あなたに届け☆
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福岡 青山地建株式会社さんより。 オーナーさんからのご依
頼で空室に下駄箱を設置。完成品ではなく、組み立てからの設
置! 四部屋分で結構時間がかかりました。掃除まで合わせて
なんと計四時間…(爆)それでも全部屋に設置できた時はホッ。
これでお客さんにも気に入ってもらえるはず! という手応え
を感じました。この想いとどけ~!!!

●店頭窓ガラスのデザインを変えてみました
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愛知 春日井シティ不動産株式会社 山本直嗣さんより。
店内含めてなかなか自分の満足するイメージを表現するのは
難しいですが、ひとまず店頭ガラス面としてはいい感じに仕
上がったかなと。自己満足の世界ですけれども。

●職人さん達は大変!
https://www.facebook.com/npojba/posts/828684220520683
名古屋 加門建築設計室さんより。真夏日に中川区で建方。
暑いなか皆様お疲れ様です。

●ベネチアを満喫中♪
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広島 (有)カスガ企画 近藤知子さんより。今、私はベネチ
アの空の下です。日本をちょっと離れておばさんです。

●写真展で作品が展示されます!
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大阪 マック住研株式会社さんより。私が所属する「フォト
クラブ 写遊」の作品展 6月8日(月)~12日(金)豊中市
役所第2庁舎1階ロビーにて開催します。毎年600名を超える
方のご来場をいただいていますが、もっと多くに方に見てい
ただきたいです、ご来場をお待ちしています。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃▼編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 編集部草柳です。元薬局だった一階部分を、残置物やゴミを
撤去した…ところまでは、終わりました。その後、荷物の片付
け、掃除、綺麗に収納まで完了です!

素敵に、カッコよくリフォームとまではいきませんが、
スッキリさせて、快適に使える居心地の良い空間に出来て
ここにいるのが楽しいです♪

 ●元薬局が、居心地の良いアトリエ&仕事空間に♪
  https://www.facebook.com/npojba/posts/828685273853911


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