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2015年10月

【JBA】不動産賃貸事業の要とは?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 リアル・タウン・ジャパンさんの記事をご紹介します。

●民泊と新しい不動産投資
https://www.facebook.com/npojba/posts/893902787332159
最近はAirbnb等に見られるように「民泊」が話題になっていま
すが、現在は法的にグレーと申しましょうか、ちょっとスッキ
リしない印象ですね。確かにオリンピックに向けて、特区内で
は許可するようなお話ですが、海外でこれだけ当たり前のサー
ビスなのに日本というのは規制緩和の難しい国なのですね。
仮に遵法性の観点から民泊がOKになれば、不動産投資も新しい
タイプのアセットが出てくるかもしれませんね。民泊専用マン
ションとか、団地の空き部屋を集めて民泊用にして投資対象と
するとか…民泊は空室対策にも関連しますので、今後も注目し
ていきたいと思います。


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
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●新潟市西区松海が丘でサーファーのための住宅を作っています
https://www.facebook.com/npojba/posts/893901327332305
新潟 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠さんより。
松海が丘 Surf Riders
https://www.facebook.com/musurfridershouse
平成二八年二月完成予定です。四週に渡って毎週木曜日14:35分
~FMポート『住まいルール』で松海が丘Surf Riders Houseにつ
いて話してます。

●ヤフーへの不動産情報提供停止
バイヤーズエージェント仲介 野々村範之さんより。
https://www.facebook.com/npojba/posts/893899780665793
インターネット業界にいると、規制だったり、古い商慣習=悪
という意見をよく聞くけど、広く色んな人に話を聞くと、そち
ら側にも理はあって、一概にどうとは言えない気がする。
airbnbと旅館業法、マンションの管理規約の関係の話も含めてね。


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●こういう流れになってしまうねぇ。
https://www.facebook.com/npojba/posts/893898970665874
ヤフーへの情報、12月に提供停止 不動産の業界団体
高晋不動産 山井俊昭さんより。消費者目線では、よろしいの
かどうか? C2Cを目指すyahooがソニー不動産と組むといかな
ることになるのか。ソニー不動産が気になります。

●事業用不動産の活用方法
https://www.facebook.com/npojba/posts/893897820665989
広島 (有)カスガ企画 近藤知子さんより。
元々 一敷地に、機械・車両整備向きに作られ倉庫 駐車場、
事務所。用途地域は「準工業地域」ですが、近隣に住宅やア
パートが増えたために、原動機付きの機械を使用する工場は、
近隣対策が困難と感じます。物流会社も検討されましたが、
大型車両が進入するには、困難な道路幅であることも判明。
「賃料を下げる」か「現状」に手を加え、価値を上げるか?
そこで”分割を提案”「広告」掲載を切り替えた途端「内覧」
そして「申込み」が入りました。「立地」「形状」「道路」
「環境」それら不動産の個性を、しっかり、所有者さんは理解
して「価格設定」「用途」「投資コスト」「運営管理」を、考
えること。。。これが「不動産賃貸事業」の要だと思います。

●滋賀県近江八幡市で、アリがとうございます。
https://www.facebook.com/npojba/posts/893897140666057
大阪 有限会社天野事務所 天野智さんより。キーアーキテク
ツ設計、夏見工務店施工、H邸ご新築にて、ボロンdeガード全
構造処理。本日は二階と外部を処理させて戴きました。追って
付加断熱の下地処理もご用命頂いております。


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┃▼編集後記
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過去の不動産相談index アドバイスありがとうございました!
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◆セットバック部分の生垣について
http://a.buyers-agent.or.jp/2015/10/post-eb77.html

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メッセージありがとうございました!
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●賃貸マンション退去における賃借人負担について
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/10/post-c15b.html
Fudosan.JPサポート ご担当者様 早急に回答をしていただき
ありがとうございました。お礼のご連絡が遅れ申し訳ございま
せん。来月にお部屋の引渡し及び確認がありますので、アドバ
イスをいただきました通り、オドオドせず対応したいと思いま
す。大変参考になりましたし、勉強になりました。本当にあり
がとうございました。


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【JBA】手抜き、改ざんは当たり前なのか?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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リアル・タウン・ジャパンさんの記事をご紹介します。

●信頼を失えば、日本の不動産投資の格付けも落ちる
https://www.facebook.com/npojba/posts/891456354243469
横浜のマンションの杭等の問題は、一企業の問題ではなく、
建設、不動産業界全体の問題に波及してきそうな予感がします。
あってはならないですが、コスト、工期を重視し、同様な問題
を抱えたマンションがいったい幾つあるのでしょうか。
信頼を失うということは、業界全体を停滞させることになりま
すし、投資不動産市場としての日本の格付けが落ちてしまうこ
とになるかもしれません。


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●横浜のマンションでの基礎杭のデータ改ざんに施工不良
https://www.facebook.com/npojba/posts/891091554279949
マンション管理の裏側 山本博さんより。以前、あるマンショ
ンの理事でもあった建築業者さんの社長に言われた言葉を思い
出しました。「手抜きの無い家の工事なんて無いで! 手抜き
が有るのは当たり前やん! 何を寝ている子を起こすような事
をやるの!?」しかし、そのような業界…後から補修も難しい
…建物の根幹である基礎杭の意図的なデータ改ざんに施工不良
…そんな事までしていたのかと驚きです。単なる現場の責任者
の判断であっても…そんな簡単なものでは無いようです。下請
構造も含めて、建設や不動産の業界自体の構造も考えて行かな
ければなりませんよね。近頃の社会を見ていると…ものづくり
日本は幻想だったのかと思う事が多いです(^_^;)

●あとは損害賠償の問題?
https://www.facebook.com/npojba/posts/891089304280174
神奈川 有限会社広部ハウジング 広部徹也さんより。今問題
になってる横浜のマンション。時々競売になるのですが、ロー
ンを払えずに出て行った人たちは果たして現在どのような心境
なのか? 「不幸中の幸い」と思っている人もいるかなあ…。
それにしても「全棟建て替え」発言には笑っちゃいます。五分
の四も賛成しないのを見越して言ってる確信犯ですな。。最終
的には個別の損害賠償で着地でしょうなぁ。

●中古住宅のフルリノベーション
https://www.facebook.com/npojba/posts/891087957613642
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。中古住宅の全改装工事です。
1階、2階とも内装改装、水廻り交換、間取りの変更を行いました。
全面改装なのでかなりボリュームのある工事となりました。
工期は約2ヶ月。引っ越し前日に清掃作業というギリギリの工程
でしたがなんとか間に合い、工事も満足いく仕上げが出来たと
思います。

●住宅ローン相談コーナーも開催!
https://www.facebook.com/npojba/posts/891086974280407
山形 株式会社ロックさんより。10/24(土)25(日)は、
庄内みかわ総合住宅展示場で『ル・パークフェスタ』開催。
「住宅ローン減税」「すまい給付金」「省エネ住宅ポイント」
などマイホームづくりに関することなら何でもご相談くださ
い! みなさまのお越しをお待ちしております。

●「不動産物件情報提供制度の現状と課題」
https://www.facebook.com/npojba/posts/891086130947158
あかつき鑑定 四方田修さんより。
日本土地環境学会セミナー 2015 年 公開セミナー
10/31(土)14:30~17:00 明治大学 駿河台校舎 リバティー
タワー1065教室 住宅ファイル制度についての研修。中古住宅
流通を促進させるための方策を検討中です。不動産鑑定士とし
てどう関与できるか? これから模索していきます。


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┃▼編集後記
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今週は、こんなご相談がありました。
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●賃貸マンション退去における賃借人負担について
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/10/post-c15b.html
賃貸マンション退去予定。「賃貸住宅紛争防止についての基づ
く説明書」に賃借人が負担する費用項目については当該損傷部
位の経年年数は考慮せず、費用の全額を賃借人の負担とします。
とあります…高額な請求をされても払うしかないでしょうか?
また、賃借人の責めに帰すべき事由による重篤の消耗等があれ
ばその復旧費用も負担いただくことになります。ともあります
…責めに帰すべき事由による重篤な消耗とは普通の生活をして
できた電気やけなどの症状も該当するのでしょうか…


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【JBA】契約書作りは、慎重に!

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんの記事を
ご紹介させていただきます。

 ●「CCRC」はプチセレブな老後を実現する救世主か
https://www.facebook.com/npojba/posts/888604177862020
「CCRC」は、Continuing Care Retirement Communityの略。
高齢者が健康なうちに入居し、介護や医療が必要になっても安
心して住み続けられるような施設をいう。米国で普及したもの
だが、日本でもこれを手本に建設される例が見られ始めている。

一戸建てにお住まいだった方が、ご主人が亡くなられた事をき
っかけに、自宅を売却して養護老人施設に入居されました。
入居一年程経過したある朝、体調が急変し、自室で倒れている
処を職員に発見され病院に救急搬送、速い処置により一命を取
り留めたばかりでなく、殆ど後遺症もなく元気に暮らしており
ます。この事態が、一戸建てで起こったらどうだったでしょう
か? きっと孤独死になっていたと思われます。人は一人では
生きて行けません。廻りとのコミニュケーションが大事です!


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●新潟 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠さんより
https://www.facebook.com/npojba/posts/888603481195423
「松海が丘 Surf Riders House」


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メッセージありがとうございました!
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●新築マイホームの請負契約後に発覚したセットバック費用について
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/10/post-2c6e.html
早速の返信ありがとうございます。ハウスメーカーの見解や対処の
返事がまだなので、今回の事態を整理し、冷静に考えるこ
とにします。ただ今回の件、ハウスメーカーへの不信感が拭い
きれませんので、どうにか白紙解除に進めたいという気持ちが
強いです。出来ること出来ないことが、これからはっきり分か
ってくると思いますので、焦らず、冷静に進めていくことにい
たします。誰かに聞いてもらいたい気持ちと、どうすればいい
のか不安な気持ちで投稿させていただきましたが、アドバイス
もいただき、少し気持ちに余裕が出来ました。この度はありが
とうございました。


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●契約書、もう少し!
https://www.facebook.com/npojba/posts/888600641195707
長野 高原開発 涌井さんより。来週の契約関係の書類が
二組完成。あとは一組を作るだけ。七合目まで来たので、
残り頑張りますo(^▽^)o

●デザインを重視した中古住宅のリフォーム
https://www.facebook.com/npojba/posts/888599981195773
長野 株式会社サンプロさんより。築七年の住宅を購入をしま
したが、間取りは使いやすく気に入ってはいるんだけど、前に
住んでいた人のセンスの壁の色とキッチンが気になっていて、
デザインを重視したリフォームをとご相談を頂きました。

●サンダーではない、電動カンナ!
https://www.facebook.com/npojba/posts/888599657862472
イエステーション田無店 正木淳一さんより。今日はセルコン
も終わり時間があったので外の木製テーブルをリフレッシュ♪
電動カンナで一皮剥きました!

●こんなところに物件調査に来ています
https://www.facebook.com/npojba/posts/888599304529174
大阪 マック住研株式会社さんより。第61回 吹田市展入選通
知が届きました 10月18日(日)まで吹田市文化会館(メイシア
ター)で展示されます お時間がある方は是非見てやってください

●音楽スタジオやラウンジ付き賃貸マンション 神戸に登場
https://www.facebook.com/npojba/posts/888594907862947
日本のジャズ発祥の地とされる神戸市で、音楽好きのための賃
貸マンションが完成し、入居が始まった。音楽スタジオやラウ
ンジで交流できるのが特徴。バンドセットや電子ピアノを備え
た二室の防音スタジオとシアタールームを設置。入居者は無料
で使える。


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┃▼編集後記
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 契約書は、このように作られるという動画をご紹介します。

 ●契約書の製本の仕方
https://www.facebook.com/npojba/posts/888578417864596

 絵本の簡単な作り方の動画を、YouTubeで探していたら、
契約書の製本の仕方の動画を見つけました!
過去、何度か、ここに押印してねという契約書を郵送いただき
見たことがありますが、こうやって作られているのね! と、
感動しました* 製本テープの使い方も勉強になりました♪


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【JBA】住宅ローンは何歳まで返済できる?

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 長野 高原開発 涌井さんより、ご紹介させていただきます。

●無事、法人確定申告、終了!
https://www.facebook.com/npojba/posts/885640491491722
無事、法人確定申告書のe-tax送信完了。小さな会社なので、
経理も、法人の確定申告もすべて、自分がやってます。

昔々…パソコンの経理ソフトの開発を行った時に、一年かけて、
複式簿記から経理を全て自分で勉強したので、全て、自分でや
る様になりました。会社も五年程前から、自分でやる様になり
ました。でも、確定申告のe-tax送信は、一年に一回しかやら
ないので…思い出しつつになり、毎年ヒヤヒヤ物です(笑)
明日から、やっと少しは余裕が出来るかな


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●新潟 レジデンシャルバンク株式会社さんより。
https://www.facebook.com/npojba/posts/885639698158468
おすすめ物件 デッキー401近く 新潟市中央区東出来島の3LDK
マンション オートロック 陽当たり良好 南面バルコニー
浴室乾燥、押入、温水洗浄便座、エアコン、フローリング、
クローゼット二ヶ所、IHクッキング、シューズボックス、
床暖房、室内洗濯機置場、照明付き


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◆境界上にあるブロック塀の交渉について
http://a.buyers-agent.or.jp/2015/10/post-410d.html


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●住宅ローンは70歳以降も返済できる?
https://www.facebook.com/npojba/posts/885638608158577
横浜スタイルさんより。一般的に、住宅購入者がどのくらいの
期間で支払いを終えているか、アットリサーチの調べでは、
【住宅ローン完済まで平均13.7年。当初の予定より繰り上げた
期間平均11.2年】で住宅ローンの返済を終えております。
老後資金の貯蓄も必要になりますので、住宅ローンの支払いは、
無理の無いプランで出来る限り早く終えたいところですね。

●お掃除しませんか。ハウスクリーニング事業部
https://www.facebook.com/npojba/posts/885637784825326
福島 有限会社不動産リサーチ 吉田辰郎さんより。
YouTubeの動画でご覧いただけます。字幕もあるので便利ですね!

●住宅展示場 建設中!
https://www.facebook.com/npojba/posts/885637168158721
山形 株式会社ロックさんより 庄内みかわ総合住宅展示場
庄内初出店の「ササキハウス」さんのモデルハウス、建設工事
進んでます! 基礎工事が終わり柱組はクレーンが活躍、完成
をお楽しみに♪

●家族信託のご紹介
https://www.facebook.com/npojba/posts/885636834825421
滋賀 湖東開発株式会社さんより。
オーナー向け情報誌「kotokaze通信」の別紙イベント情報版の
裏面で家族信託の紹介。

●季節と、共に。
https://www.facebook.com/npojba/posts/885635281492243
店内の気分はハロウィンです。
岡山 住まいるステーション西日本開発株式会社さんより。


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┃▼編集後記
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 福岡 青山地建株式会社 青山博秋さんのコメントをご紹介
させていただきます。

●タイへの不動産投資
https://www.facebook.com/npojba/posts/885635974825507
県のバンコク事務所長さんによれば、タイには相続税と言うも
のが無いらしい。だからどんどん格差社会が浸透しているそう
です。また福岡県以外にはオフィシャルな駐在機関は無いらし
い。私が持参したタイへの不動産投資に関する記事を珍しそう
に撮っていました。


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【JBA】よりきめ細やかな物件探しを!

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 リアル・タウン・ジャパンさんの記事をご紹介します。

●会社の自己紹介 小川哲也さんより。
https://www.facebook.com/npojba/posts/882994168423021
弊社は不動産仲介、相談、カウンセリング等の会社です。母体
は不動産鑑定会社で、鑑定業界ではそこそこ名の知れた会社が
やっています。よって、不動産の価格については間違いはあり
ません。私は宅建業者から不動産鑑定士になったので、一応両
方の世界を体験しております。この世界に入って22年でござい
ます。鑑定では海外の不動産鑑定もやるので、仲介も海外物が
出来たらいいな~と考えております。住宅については、私は少
しオタクです。ただ、部材を集めたりはしておりませんが、部
材の質感には拘りたいです。投資物件の御相談も承ります。
鑑定はDCF法を使うのがメインですから、投資判断、利回り水
準については、よくファンド関連の方から御質問を受けます。
なお、弊社は物理的に沢山の顧客には対応できないので、
少ないお客様に対し、よりきめ細やかな物件探し、コンサル
ティングを心がけています。


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●新潟 レジデンシャルバンク株式会社さんより。
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おすすめ物件 新潟市西区東青山 2LDK分譲マンション
イオン新潟西店近く! 最寄りコンビニ・薬局まで徒歩2分の
駅からも遠すぎず、駐車場が一台無料なのも嬉しいポイント☆
三口コンロ採用のカウンターキッチンなど設備もバッチリ!


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●画一的ではなく一件一件満室経営に近づく改装工事を!
https://www.facebook.com/npojba/posts/882992648423173
京都 アムネッツ株式会社さんより。10年居住のワンルーム
マンションの 退去に伴う改装工事。リフォームは立地、階
数、入居者層、向き、部屋の大きさ等に応じて、求める入居
者層に応じて個々に考える必要があると思います。

●個性的で住み心地の良い家。他の家には無い特別な空間が。
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名古屋 加門建築設計室さんより。
「東谷の家」がドイツのサイトに掲載されました。僕が考える
より素敵な解説を書いて頂いてますので、ぜひご一読ください。

●自宅は妻に贈与せよ?! 提案してみたいです
https://www.facebook.com/npojba/posts/882990941756677
福岡 青山地建株式会社 青山博秋さんより。
私たちの仕事では、「居住用財産の3000万円特別控除」を提案
することは多い。しかしそれを使う前に、「オシドリ贈与」を
提案するなんて恥ずかしながら思いつきませんでした。やはり
自宅価格が低い市場という証拠でしょうね(T_T)。

●管理組合役員向け賠償責任保険の提案を開始
https://www.facebook.com/npojba/posts/882988011756970
住宅新報より。大京アステージは10月から、「マンション管理
組合役員向け賠償責任保険」の提案を開始する。あいおいニッ
セイ同和損害保険の協力で、同社管理物件の管理組合役員が、
管理規約に定める業務に起因して法律上の損害賠償請求を受け
た場合に被る損害を補償する。保険料は管理組合の規模により
異なる。50戸以下の場合は年間2万円で、支払限度額は500万円となっている。


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┃▼編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
 仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより。

●これは便利になりますね!
https://www.facebook.com/npojba/posts/882987381757033
圏央道の埼玉県内、桶川北本IC~白岡菖蒲IC間が10月31日開通。
これにより圏央道の埼玉県区間が全通し、東名高速・中央道・
関越道・東北道が圏央道によって結ばれることになりました。


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