【JBA】家族信託の活用セミナー

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 日本ヴァリュアーズ株式会社 磯部裕幸さんも加盟している
JAREC で、7月24日にセミナーを開催します。

●磯部さんも参加します! 7/24(金)一般研修会
相続対策に関する「専門家のための家族信託活用の手引き」
をテキストにして開催
https://www.facebook.com/npojba/posts/838153326240439

JAREC監事の澁井和夫さんが新日本法規出版から共著で出版
されました『ケーススタディにみる「専門家のための家族
信託活用の手引き」』をテキストに“相続対策において検討を
しなければならない家族信託”に関する研修会を開催します。

開催日 平成27年7月24日(金)午後1時30分~4時30分(予定)
会場 霞ヶ関ナレッジスクエア(定員60名)
※申込多数の場合は会場を変更することがあります。
東京都千代田区霞ヶ関三丁目2番1号 霞ヶ関コモンゲート西館3階

受講料 ※受講料に書籍代が含まれています。
JAREC会員 8,000円
不動産戦略アドバイザー 及び当会の会員の紹介者 9,000円
関係団体会員及び一般 10,000円

申込頂ける場合は、こちらから
http://jarec-info.blogspot.jp/2015/06/blog-post.html


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
┃Facebookページで会員の皆様のご活動をご紹介!
┃ ⇒ https://www.facebook.com/npojba
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●賃貸のホームページをリニューアルしました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/838152869573818
新潟 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠さんより。
新潟駅から徒歩1分の店舗を中心に新潟市中央区周辺の物件を
掲載しています。物件は新築10年以内の物件やリフォーム物件、
分譲賃貸などを中心に取り扱うことで、新潟市中央区内でも住
み心地のよい良質な物件を厳選して掲載しています。
http://www.residentialbank.co.jp/


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┃▼いいね! ピックアップ☆ Facebookページより
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┃いいね! いただいた不動産業者さんのご活動をご紹介!
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●たった15年後ですが…
https://www.facebook.com/npojba/posts/837828556272916
仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより。
消費税率が10%にアップすることが見込まれる直前の2016年度には、
駆け込み需要の発生で新設住宅着工戸数が約92万戸となるものの
2030年度には約53万戸と徐々に減少していくことが見込まれます。
一方、リフォーム市場規模は、成長を期待されていますが、成り
行きでの大きな拡大は難しいと推測され、6兆円台で横ばいに。

●空き家問題 鶴岡市では、こんな取り組みを
https://www.facebook.com/npojba/posts/837820812940357
山形 株式会社ロックさんより。全国で老朽化した住宅が空き
家として放置される状態が増加。鶴岡市では、「つるおかラン
ド・バンク」というNPO法人が、中心市街地の空洞化をおこして
いる居住地域を活性化させ、元気な街にさせていく事を目的と
し活動し、空き家対策に取り組んでいます。

●高齢化と相続遺言、家族信託 家主様地主様向けセミナー
https://www.facebook.com/npojba/posts/837819699607135
滋賀 湖東開発株式会社さんより。家主様地主様向けに開催。
更新料訴訟で最高裁勝利判決の弁護士田中伸先生より民法改正
のお話。非常に解りやすい解説、逆に今聞いておいて良かった
とも感じました。もう一つのテーマは最近の不動産業務の中で
問題が多い高齢化問題。特に認知症により判断能力がなくなっ
た場合、不動産の経営や活用、相続対策に大きな影響を与える
ことになります。今のうちから備えておく心構えや手法等、相
続遺言支援室コーディネーター天谷先生の講演。最後は今話題
の「家族信託」のお話も参加者も非常に興味を持たれていました。

●一般顧客と触れ合う私たちこそマスターすべき内容です
https://www.facebook.com/npojba/posts/837824169606688
福岡 青山地建株式会社 青山博秋さんより。
受託者に名義が移っても受託者の固有財産とは区別され(倒産
隔離)、税務上は受益者を所有者とみなして計算する制度。
クライアントさん「遺言とかは嫌いなのですが」→「お子さん
に信託契約をしておいたらいいですよ。認知症になれば贈与と
か売却とか様々な法律行為が難しくなり家族が困りますから」


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┃▼編集後記
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●「住宅貧乏」をなくす方法住
住宅貧乏を生み出す負の連鎖を断ち切れ
https://www.facebook.com/npojba/posts/837818206273951
大阪 有限会社天野事務所さんが、ケンプラネッツさんの以下
の記事をシェアされていました。とても興味深い題名です!

金銭的に余裕がないために、イニシャルコストを節約して省
エネ仕様を落とすケースがあります。そうなると住み始めて
から冷暖房費が余計に掛かり、健康を損なって医療費も増大
し、建て主はさらに貧しくなっていきます。


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【JBA】崖の上の住宅建築は厳しい?

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 新潟市の不動産のことなら 物件査定.comさんより。

●政府 大手町でビル再開発 完成後2000億円越えで売却
https://www.facebook.com/npojba/posts/834222686633503

 政府は東京・大手町の国有地を再開発する。都市再生機構
(UR)が32階建てのオフィスビルを建設し、国の委託先がテナ
ントを固めた後、不動産会社や投資ファンド等に売却する計画。
国有地を再開発後に売却する手法は初めてという。
売却額は2千億円を超えるとみられ、国有財産の売却額として
過去最高規模になる見通し。


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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●中古マンション購入 管理費や修繕積立等の経費
https://www.facebook.com/npojba/posts/834220489967056
リアル・タウン・ジャパンさんより。月々のローンに合わせる
と結構な額になります。ただ安ければいいという訳ではありま
せん。なぜなら、段階的に引き上げられる可能性があるからです。

国交省のマンションの修繕積立金に関するガイドラインによれ
ば、例えば15階未満で建築延べ面積が5000~10000㎡のマン
ションだと月202円/㎡という数字が出てます。このような数値を
目安に、購入するマンションの修積が高いか安いかをまず判断し、
ある程度の候補に残ったら詳細な修繕計画等を閲覧する等をし
たほうが良いですね。(弊社が加盟するリニュアル仲介株式会社
さん「リニュアル仲介通信vol.26」より抜粋)


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●和室とリビングを一間に ドッグゲージも
https://www.facebook.com/npojba/posts/834219386633833
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。和室を解体しリビングを
広くしました。照明はシーリング、ダウンライトともLEDに。
ドッグゲージ用にテーブルも作りました。この下に愛犬のゲー
ジをおきます。写真では分かりにくいですがテーブルの下回り
に耐水パネルを貼っており、水やおしっこが直接壁に飛散して
も拭き取れるようにしています。飾り棚の中に余ったエコカラ
ットを貼りアクセントにしました。

●シロアリの生息地! 長期優良住宅の劣化対策の規定見直し
https://www.facebook.com/npojba/posts/834218829967222
大阪 有限会社天野事務所さんより。
【長期優良住宅の劣化対策の規定見直しが提起されました】
昨年11月発表の情報ですが、注目すべき変更点は、
①ヤマトシロアリの生息域は「1月の平均気温がマイナス4℃以
上の地域」から「土壌凍結深が10cm以下の地域」に、
②イエシロアリの生息域は「1月の平均気温が4℃以上の地域」
から「同0℃以上の地域」にそれぞれ見直すよう提案している
ところです。具体的な都市名で言えば、仙台、新潟、富山あた
りが北上するイエシロアリへの警戒領域に入って来たという事
です。またその他の寒冷地であってもヤマトシロアリに油断は
出来ません。温暖地なら勿論のこと、寒冷地におかれましても
速やかな劣化対策をお勧めいたします。

●自然の力を借りての野菜作りです
https://www.facebook.com/npojba/posts/834213996634372
仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより。
【肥料もやらず、耕さず】で、野菜がどんな風に育つのか?
実験しています! 流石に水はやってます。楽しみです。

●プロフィール写真を店内に!
https://www.facebook.com/npojba/posts/834213036634468
岡山 株式会社レントスタイルさんより。個性豊かなスタッフ
が揃っております! 普段は、なかなかプライベートな話は少
ないですが、簡単なプロフィールを店内にアップしました!
少しでも、お客様に親近感をもって頂けたら幸いです!
Facebookでは、また後日一人ひとり紹介させていただきます☆

●割引クーポンがついたオリジナルグルメレポートカレンダー
https://www.facebook.com/npojba/posts/834213406634431
好評です! 「オリジナルカレンダー」予定も書込めて大きさも
ちょうど良い! しかも毎月、当店の各エリア担当スタッフによる
「グルメレポート」とそのお店で使える割引クーポン等が付いてて
お得! イエステーション田無店の店頭でゲットできます。


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┃▼編集後記
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 今週の無料不動産相談。Fudosan.JP こんな相談でした!

●がけ条例の建築規制と工事請負契約の白紙撤回について
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/06/post-5fe0.html
https://www.facebook.com/npojba/posts/834212779967827
一度ご相談した後、進展して新たな問題が発生。
宅建業者より土地購入、住宅メーカーと工事請負契約締結。
土地は隣家と高低差あり、当方が2.5m低い位置。石垣とその上
にブロック塀が4~5段積まれ、境界線はブロック上。

住宅メーカーより、図面作成中に、境界線の位置がブロック上
なので建築許可が下りない可能性があると言われる。調べると
がけ条例による建築規制があることが判明。指摘すると、住宅
メーカーも宅建業者も気づかなかったと謝罪。

宅建業者が、土地その物を狭くして、当社負担で北隣家に土地
を譲り、当方の土地価格も下げて、その上で建てるのはどうか
と新しく提案。当方としては将来的なトラブルが防げるので、
その方法で建てる方向で考えたい。

しかし、住宅メーカーはその提案に難色を示しており、がけ条
例の為にかかる費用負担などもしたくないようです。そして、
工事請負契約を白紙撤回すると言っています。契約書には「建
築許可が下りなかったときは、本契約は解除される」という項
目はありますが、建築許可を申請したわけではありません。

当社のモラルに反するとか、今更になって「がけの安全性が確
保できない」などと理由をつけて白紙解除にするつもりのよう
なのですが、これに反論することはできないのでしょうか?


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【JBA】宅地じゃない土地、道路じゃない道?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 無料の不動産相談 Fudosan.JP では、不動産業に携わる
皆様からのアドバイスを募集中です。Facebookページへのコメ
ントも可能です!

●宅地じゃない土地に建築許可は下りるのか?
違法? メーカーと宅建業者の意見相違
宅地として建築確認がおりる方法は?
https://www.facebook.com/npojba/posts/831792250209880
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/06/post-1c1c.html
注文住宅の建築目的で宅建業者から宅地を購入。住宅メーカー
に「境界線の問題で、土地が宅地として使えない。このままで
は建築確認がおりない」と言われた。住宅メーカーの見解では、
ブロックを2段にする、当たっている隣家の土を除去する以外に
建築確認を通す方法はなく、市にも確認済み。そして、その方
法は費用や隣家の協力も必要なので現実的でなく対応できない、
宅建業者がしようとしている建築確認は違法ではないかとも。

一方、宅建業者は委託している建築士や建築確認機構(?)は
問題なく敷地として使える。違法ではなく、確実な方法だ。
証明する為に一度検討中の図面で建築確認を取り、そのデータ
を住宅メーカーに提示すると言ってきました。

宅建業者と住宅メーカーの意見が食い違って、私たちでは確認
することができないので、どうして良いものかわかりません。
宅地なのか、宅地でないのかはっきりさせるためには、どのよ
うに調べればよいのでしょうか?


●建築基準法の道路じゃない道路 協定書の有効性は?
再建築と建築基準 43条但し書きの協定書について
https://www.facebook.com/npojba/posts/831791556876616
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/06/43-f7de.html
中古戸建ての購入を考え内見。再建築不可では無く、セット
バック済みでしたが、重要事項確認証を見ると、道路が建築
基準法の道路ではない。建築確認証を見ると、43条第1項但し
書き書の規定により下記の条件を(建築基準法第92条の2の規
定により許可に付す条件)付して許可した、とあります。
重要事項確認証の前面道路の項目の備考欄に「平成*年*月
*日に協定書を作成しております。」と書いてありますが
やはり将来の価値が気になります。この場合、
1.協定書があっても、将来、適応されなくなる可能性
2.協定書があるが、建築基準法の道路ではない道と、建築基準
法のみなし道路との違い 3.協定書が無効になる可能性
について教えて頂きたいです。また、このような物件の場合、
相場はどうなのかも、教えて頂けると有難いです。


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●ホームページをリニューアルしました。
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新潟市の不動産のことなら 物件査定.comさんより。物件査定
キャンペーンを8月まで開催中! 物件査定させていただいた
全員に、もれなくAmazonギフト券5,000円プレゼント!


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●KENTEN 建展 建築材料・住宅設備総合展
https://www.facebook.com/npojba/posts/831802583542180
大阪 有限会社天野事務所 天野智さんより。
ダイワハウスさんに招待状いただいたので参りました。
6/12(金)まで インテックス大阪にて

●二世帯化リフォーム完成! お引き渡しが無事出来ました
https://www.facebook.com/npojba/posts/831802100208895
長野 株式会社サンプロさんより。お父様世帯は、断熱工事
をしっかり施したので「とても暖かい」と喜ばれ、若世帯様
はカフェのようなイメージと生活スタイルの実用性を融合さ
せたプランで工事。両世帯とも無垢の床材を用い作りました
ので素足でも暖かく気持ちの良いLDKになったと思います。

●賃貸、売買ともにチェック要です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/831793586876413
滋賀 湖東開発株式会社さんより。
いよいよ民法改正 不動産実務 ココが変わる

●発展する牛舎!
https://www.facebook.com/npojba/posts/831792756876496
あかつき鑑定 四方田修さんより。牛車を改装して作った施設
牛舎が、車好きにはタマラナク楽しそうな場所に!?

編集部)実は、私、2011年に、この牛舎8号、行ってます。
その時は、こうではありませんでした。随分、変化を遂げてる!
http://report.2525.net/2011/01/post-cac7.html
その当時、展示していた、たべ・けんぞうさんのアート作品は、
とても素晴らしかったですよ★☆★
http://report.2525.net/2011/01/post-d80f.html


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┃▼編集後記
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●JBAのFacebookページを、いいね!ありがとうございます!
青柳弘昭さん
https://www.facebook.com/hiroaki.aoyagi.sunpro
長野 株式会社サンプロ
http://www.sunpro-style.jp/

奥野清志さん
https://www.facebook.com/okuno.kiyoshi/
株式会社セイホーコーポレーション
http://www.corp-seiho.co.jp/

ありがとうございました! お陰様で、100人突破しました!
Facebookをされている方は、ぜひ「いいね!」お願いします。

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【JBA】この思い 届け!

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●MSJフラット35 の6月実行金利
https://www.facebook.com/npojba/posts/828687207187051

不動産仲介 リアル・タウン・ジャパンさんより。弊社で御利用可能
なMSJフラット35 の6月実行金利の通知が来ました。
◇MSJフラット35
借入期間15年~20年 ご融資金利1.310%
借入期間21年~35年 ご融資金利1.540%
円安との絡みで金利動向も不透明な感触。私見ですが…現在の
景況感からして一時期のように下がらないような気がします。


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●反射ガラスパネルを外壁に
https://www.facebook.com/npojba/posts/828686190520486
新潟 レジデンシャルバンク株式会社さんより。
カナダのウィニペグにある賃貸住宅は、反射ガラスパネルを外
壁に使って周りの樹木を写し出すことで、周囲と同化してるよ
うに見えますね。


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●空き室に下駄箱を!この思い あなたに届け☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/828684893853949
福岡 青山地建株式会社さんより。 オーナーさんからのご依
頼で空室に下駄箱を設置。完成品ではなく、組み立てからの設
置! 四部屋分で結構時間がかかりました。掃除まで合わせて
なんと計四時間…(爆)それでも全部屋に設置できた時はホッ。
これでお客さんにも気に入ってもらえるはず! という手応え
を感じました。この想いとどけ~!!!

●店頭窓ガラスのデザインを変えてみました
https://www.facebook.com/npojba/posts/828684507187321
愛知 春日井シティ不動産株式会社 山本直嗣さんより。
店内含めてなかなか自分の満足するイメージを表現するのは
難しいですが、ひとまず店頭ガラス面としてはいい感じに仕
上がったかなと。自己満足の世界ですけれども。

●職人さん達は大変!
https://www.facebook.com/npojba/posts/828684220520683
名古屋 加門建築設計室さんより。真夏日に中川区で建方。
暑いなか皆様お疲れ様です。

●ベネチアを満喫中♪
https://www.facebook.com/npojba/posts/828683617187410
広島 (有)カスガ企画 近藤知子さんより。今、私はベネチ
アの空の下です。日本をちょっと離れておばさんです。

●写真展で作品が展示されます!
https://www.facebook.com/npojba/posts/828683343854104
大阪 マック住研株式会社さんより。私が所属する「フォト
クラブ 写遊」の作品展 6月8日(月)~12日(金)豊中市
役所第2庁舎1階ロビーにて開催します。毎年600名を超える
方のご来場をいただいていますが、もっと多くに方に見てい
ただきたいです、ご来場をお待ちしています。


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┃▼編集後記
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 編集部草柳です。元薬局だった一階部分を、残置物やゴミを
撤去した…ところまでは、終わりました。その後、荷物の片付
け、掃除、綺麗に収納まで完了です!

素敵に、カッコよくリフォームとまではいきませんが、
スッキリさせて、快適に使える居心地の良い空間に出来て
ここにいるのが楽しいです♪

 ●元薬局が、居心地の良いアトリエ&仕事空間に♪
  https://www.facebook.com/npojba/posts/828685273853911


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【JBA】終の棲家は、どこでしょう?

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 ●どこを終の棲家にしたいと考えますか?
 https://www.facebook.com/npojba/posts/824577277598044

 シニアハウスブログ 第14回 空き家と「終の棲家」
不動産鑑定の、日本ヴァリュアーズ株式会社さんより。
 「自分の家で最期を迎えたい」と考える高齢者が多い一方
で「子どもにあまり介護をして欲しくない」と考える人が
約8割を超えています。
 様々な理由で施設に入所できず、在宅介護や訪問介護に頼
らざるを得ないケース「待機老人」は約52万人と増えています。
 ひとり暮らしの高齢者や高齢夫婦が孤独死するケースが増加
し、問題になっている中で、子どもには頼らないで老後を過ご
したい、そして自宅で最期を迎えたいと願う高齢者は多くなっ
ているのだと思います。


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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●先週のMIPIM JAPAN2015の後の二次会
https://www.facebook.com/npojba/posts/824574320931673
JBAの理事長で、不動産鑑定の、日本ヴァリュアーズ株式会社
代表取締役 磯部裕幸さん、いらっしゃいます。
みなさんの笑顔、いいですねー★


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●名前が、いいですねー!
https://www.facebook.com/npojba/posts/824573227598449
マンション管理の裏側 山本博さんより。初夏を想わせる京都
社長から増田徳兵衛さんの『稼ぎ頭』と言う8度の日本酒をい
ただきました(^○^) 名前にあやかりたりモノです!

●まだ5月ですが、屋根裏となると相当な暑さです
https://www.facebook.com/npojba/posts/824572737598498
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。屋根裏収納工事。天井に
階段の開口をあけ屋根裏にコンパネを張ります。天井と壁の部
分に断熱材が必要ですね。蓋の部分にクロスを張って完成です。

●平成27年度宅地建物取引士資格試験について
https://www.facebook.com/npojba/posts/824571867598585
香川 有限会社入江不動産さんより。申込 7/1(水)より
受験手数料 7.000円 試験 10/18(日)合格発表 12/2(水)

●スーパーじゃないよ
https://www.facebook.com/npojba/posts/824559944266444
喜久屋不動産 渡辺文雄さんより。当社管理の駐車場の向かい
に、地元初の、待望のスーパーが! 非常に良いことですが…

●やったね!
https://www.facebook.com/npojba/posts/824513497604422
山形 株式会社ロックさんより。今頃ですが…。当社宛て年賀
状と当せん番号を照会したところ、お年玉切手シートが当たっ
ていました。確認は大事ですね(^O^)


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┃▼編集後記
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 これから6月を迎えるのに、毎日暑いですね!
現場の方は、暑さ対策にお気を付けください。また、お客様を
現地にご案内される際なども、暑さでお疲れにならないように
ご配慮お願いします。

 近所に、三月頃に完成した建売住宅が、絶賛売り出し中で、
日曜日には案内板と共に、不動産屋さんが立っています。
 どうしても、そこを通らないと、駐車場に行けないので、
通るのですが、「こんにちは」と、お客にもならないだろう
通りすがりの近所の私達にまで挨拶してくださり、
暑い中、ご苦労様ですと思ってしまいます。
 ただ、その時は、何となく申し訳なくて、繋いでいた手を
離して、暫く経ってから、また手を繋いでしまうのでした★


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【JBA】20年後、どうなっていますか?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 不動産鑑定の、日本ヴァリュアーズ株式会社さんより。
『不動産経済ファンドレビュー・No.358』 株式会社不動産経済研究所)に、
代表取締役 磯部裕幸さんのコラムが掲載されました。

 ●ミャンマーのスピード・アメリカの底力
  https://www.facebook.com/npojba/posts/821509144571524
 不動産カウンセラー協会(CRE)Mid Year Meetingにも出席。
3Dプリンターが不動産ビジネスに及ぼす影響や、"ドローン"を
活用した物的調査分析の精緻化の講義、クロスボーダーの資本
移転調査結果から、アメリカの健在ぶりを改めて再確認するこ
とができた。


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●花火も、富士山も、スカイツリーも見えるそうです!
https://www.facebook.com/npojba/posts/821508641238241
リアル・タウン・ジャパンさんより。お薦め物件情報です!
市川市南八幡5丁目「ライオンズプラザ本八幡」6階。
価格3,650万円。築17年。壁心68.99㎡。駅徒歩5分、室内大変
綺麗。2010年 水回り、給湯器等をリフォームしております。
実は、弊社関連会社の社員が所有しているマンションです。
既にレインズに登録してますので、売れてしまったらごめん
なさい。(弊社専任媒介物件)

●MIPIM JAPAN2015 ザ・プリンス パークタワー東京より
https://www.facebook.com/npojba/posts/821507677905004
リアル・タウン・ジャパン 小川哲也さんより。
不動産のお祭りのような(笑)イベント、mipim japanに参加
しています。各国から大勢の不動産プレーヤーが来ています。
http://www.mipimjapan.com/

●20年後、どうなっているか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/821508021238303
新潟 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠さんより。自宅
を購入することは、単なる消費ではありません。大事なことは、
購入時の価格が高い安いではなくて、20年後にその価格がどの
ようになっているかです。
仮に20年後2000万円以上で売却出来た場合はどうか、20年間自
分が理想とする自宅に住めて3000万円以上で売却できれば購入
したほうが良いのではないかなどを考えて購入することが必要
です。何処にしても、ほとんどの人にとって、自宅購入は人生
で最大の投資だと思いますので、借入れ出来るからという理由
だけで、将来の価値がまったくわからないような物件を購入す
ることは、ギャンブルと同じだと思います。人生を賭けてまで、
自宅購入しなくて良いと個人的には思います。


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●ネット規制、国が緩和へ 取引促進、空き家抑制狙う
https://www.facebook.com/npojba/posts/821506424571796
高晋不動産 山井俊昭さんより。ITは、万能ではない!
国中どこにでも日帰りできる日本で手を抜いた取引をしなくても。

●大阪 有限会社天野事務所 天野智さんより
https://www.facebook.com/npojba/posts/821506877905084
長期優良住宅化リフォームセミナー in大阪。建研【国立研究
開発法人 建築研究所】共催。主催は以下の四社。
・日本ボレイト(ボロンdeガード、劣化対策)
・エイムコーポレーション(木耐協、耐震)
・デコスドライ(セルロースファイバー断熱、省エネ)
・日本住環境(通気・気密・換気)
日経ホームビルダーさんも取材にお越しになられています!

●半年ぶりの相続学校 年内にあと二回を予定してます。
https://www.facebook.com/npojba/posts/821506174571821
福岡 青山地建株式会社 青山博秋さんより。特別受益に関し
て、持ち戻し免除の意思表示をした時は、遺留分の規定に反し
ない限り、持ち戻しの免除が認められる。


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┃▼編集後記
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 編集部草柳です。買ったまま残置物を放置し、四年間、ゴミ
もため続けた店舗付居宅の一階部分を、やっと片づけ、撤去す
るまでをレポートしました。大いなる反省と自戒をこめて…。

●一階の片づけ記録
https://www.facebook.com/npojba/posts/821515494570889
中古住宅購入時の残置物は、動けるうちに、すぐにチャッチャ
ッと片づけましょう!


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【JBA】空家を増産しているのは誰か?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 NHKのクローズアップ現代で放送されました、
「アパート建築が止まらない ~人口減少社会でなぜ~」
皆さんご覧になられましたでしょうか? 詳しくは、こちら。
 http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html

 仙台の、建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんは
このようにコメントをされていらっしゃいます。

●こうして、空家が増産される。
https://www.facebook.com/npojba/posts/819163781472727
テレビで話題になっていたのは、2階建て・長屋タイプでした。
今後、地価が上がる要素はありませんので土地を所有している
だけでは資産になりません。自分で活用方法が見つからなけれ
ば、早めに手放すことも一考ですね!


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●金利と市況 買いたい時とタイミング
https://www.facebook.com/npojba/posts/819163288139443
リアル・タウン・ジャパンさんより。買いたい時が必ずしもい
いタイミングとは限らないのが難しいところですね。もちろん、
将来の売却に困るような不動産には手を出さないよう、物件を
探す前に我々をはじめとする不動産の専門家に御相談されるこ
とをお薦めします。


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●外壁補修 人気物件がさらに良くなりました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/819162361472869
京都 アムネッツ株式会社さんより。部分補修。塗装・サイデ
ィング・パネル…いろいろな工法を協議した結果、今回はサイ
ディングが一番適していると判断。かなり悩みましたがオーナ
ー様と外でサイディングを並べ、今回の色になりました!

●【電気畑】四月は天気に恵まれました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/819162634806175
仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより。
120Kwh程発電し、購入電力は66Kwhで過去最低となりました。
冷蔵庫は1日当り2Kwh消費しますので、買電力は冷蔵庫分のみに相当です。

●ラクダ、ワニ、カンガルー!
https://www.facebook.com/npojba/posts/819162031472902
肉食不動産男子…? イエステーション田無店 正木淳一さん
より。今日は重説委員会懇親会で獣肉専門店に来ています!

●うっかり賃上げしてないかな?
https://www.facebook.com/npojba/posts/819160854806353
福岡 青山地建株式会社 青山博秋さんより。
事業用賃貸建物の賃料消費税に関して、遅ればせながらですが、
新税率の施行日から新税率が適用される訳ではありません。
賃貸契約は概ね自動更新条項のものが多いですが、その契約更
新日からの適用となる場合がほとんどです。


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┃▼編集後記
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 マンション管理の裏側 山本博さんよりご紹介です。

●京都 都構想 名称は「京都都?」
https://www.facebook.com/npojba/posts/819161234806315
京都での都構想は当分なさそうですが…なった時の名称が皆さ
ん興味ありそうです。「京都都」だろうと言われる方も多そう
ですが…東の京の都で東京都、京都は京の都ですからそのまま
で良いのではないでしょうか。ちょっぴり…東京に対抗した…
京都は特別な場所と思っている京都人の見栄を張っちゃいまし
たどすえ~^_^


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【JBA】ゴールデンウィーク休暇のご案内

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 ●ゴールデンウィーク休暇のご案内
  4/29(水祝)~5/11(月)
 は、お休みさせていただきます。

 ・JBAのFacebookページの、コメントレスや、投稿の更新
 ・不動産相談の新着受付掲載、修正、コメントの承認、通知
  不動産相談へのアドバイスコメントのご投稿は可能ですが、
  一旦、保留扱いとなり、表示されません、ご了承下さい
 ・メールマガジンの配信
 ・その他、お問合せ全般へのご回答など

 上記作業は、業務再開 5/12(火)以後になります。
お休み中でも、Facebookページの各記事に「いいね!」や、
コメントは大歓迎です。是非、楽しんでご覧ください(^0^)/


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
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●リアル・タウン・ジャパン 小川哲也さんの近況
https://www.facebook.com/npojba/posts/810296265692812
6回目の結婚記念日でした。鉄婚式ということで南部鉄をつかっ
たペンとスプーンやフォークなどのセットを記念に購入。夜は
恒例の披露宴をしたアジュール竹芝のベイサイドレストランで
お祝いの食事。いつも美味しいです! 来年もよろしくお願い
します。

●不動産も、LINEの時代
https://www.facebook.com/npojba/posts/810295025692936
新潟 レジデンシャルバンク株式会社さんより。
LINE@始めました(^_^)/ 最新不動産情報、賃貸情報を
アップしていくのでみなさん是非友達になってください。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃▼アドバイス募集中! JBA会員以外の方も大歓迎!
┃ ⇒ 無料の不動産相談 Fudosan.JP http://fudosan.jp/
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
┃【ご注意】匿名は掲載しません。URLのコメント欄より、
┃会社名、氏名を必ずご明記の上、アドバイスを投稿下さい。
┃スタッフの確認、承認後の掲載となります。
┃Facebookページへのコメントも可能です!
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
●貰いたくても、これは困りましたね。。。
賃貸物件の未登記の増改築部分の原状回復について
https://www.facebook.com/npojba/posts/809960415726397
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/04/post-9253.html
賃貸物件の未登記の増築部分や改築部分の買取請求や原状回復
についてご教授下さい。賃借人より現状での明け渡しを迫られ
ていますが、賃借人が金融機関であり、金庫室や夜間金庫設備
等があり、撤去解体して明け渡しをして貰いたいと思ってます。
所有者は既に他界して増改築について明確な書類等も無く困惑
しています。よろしくお願い致します。


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┃▼いいね! ピックアップ☆ Facebookページより
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┃ ⇒ https://www.facebook.com/npojba
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●30年来の友人の鍛冶屋さんと一緒に仕事!
https://www.facebook.com/npojba/posts/810292872359818
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。要請があり、気心しれた
古い友人と一緒に仕事。これほど嬉しいことはありません。こ
れほど楽しい仕事はありません。また呼んでくれないかな~!

●道路の清掃・除草活動をしています
https://www.facebook.com/npojba/posts/810290985693340
大阪 マック住研株式会社さんより。
『ゴミピックin千里山』千里山駅前清掃、4月は26日(日)です

●店舗長研修!
https://www.facebook.com/npojba/posts/810289962360109
岡山 株式会社レントスタイルさんより。会長の熱いトークが
続きました! これからの店舗長候補達が、たくましく成長す
ることを願います。

●電車、近っ!
https://www.facebook.com/npojba/posts/810288975693541
名古屋 加門建築設計室さんより。
中川区の線路沿いで地鎮祭。晴れて良かった^ ^

●景観政策に引続き、京都の小さな話題です
https://www.facebook.com/npojba/posts/810287522360353
マンション管理の裏側 山本博さんより。拡張工事に対するパ
ロディー動画。四条通りの歩道拡幅工事…片側一車線化の渋滞
緩和策、実はまともに議論もされず方策も考えられずに工事も
スタート。

●太陽光発電事業に取り組み中!
https://www.facebook.com/npojba/posts/810285395693899
広島 (有)カスガ企画 近藤知子さんより。日照はいいけれど、
建物が建築できる見込みのない土地の活用の一つ。宅地造成規
制区域なので土地を整地することを選択すれば高額の造成費が
かかる…農地転用は宅造せず利用しますで許可を取りました。
ならば、架台の足で高さ調節する方法を、と。架台もパネルも
綺麗。ソーラーフロンテイアにこだわりました。


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┃▼編集後記
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 福岡 青山地建株式会社 青山博秋さんよりご紹介です。

●来月、筑紫支部にて早速開催します。
https://www.facebook.com/npojba/posts/810284592360646
対ホームズの反響従量課金制の傾向や欠点を分析、説得力ある
ロジックで理想の姿を追求したプレゼン、見事でした。さすが
リクルートと唸りました。現状のネット活用において、聞いて
みるべきセミナーです。


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【JBA】大手不動産も不正行為?

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 不動産業者の皆さん、おそらく、このニュースはご覧になっ
たのではないでしょうか。イエステーション田無店 正木淳一
さんも、取り上げていらっしゃいましたので、ご紹介します。

●囲い込み 両手仲介 大手不動産 宅地建物取引違反行為?
https://www.facebook.com/npojba/posts/807349305987508
不正行為か 流出する爆弾データ 割を食うのは売主。他社の
買主へ売る機会を逃し値下げせざるを得ない。売主は囲い込み
の事実を知ることはできない。不動産仲介会社間でも囲い込み
の事実を見極めるのは難しい。


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●春の、ピアノコンサート!
https://www.facebook.com/npojba/posts/807789649276807
日本ヴァリュアーズ株式会社 磯部裕幸さんより。
The 16th piano concert in an hour, though very slow progress.

●春の競技場を駆け抜ける! お疲れ様でした!
https://www.facebook.com/npojba/posts/807788692610236
バイヤーズエージェント仲介  野々村範之さんより。
年始から忙しく、体重オーバー&練習不足ですが、10kmレース
に出場しました。49分53秒。今のコンディションにしては上出
来。なんとか50分はかからずクリアしました。


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●5/12(火) 『ひと・みち・まち京都再発見!』
https://www.facebook.com/npojba/posts/807348089320963
京都 アムネッツ株式会社さんより。当社が参加させていただ
いております京滋お部屋探しネットにて5/12(火)ジェフ・バ
ーグランド氏をお迎えして講演会を行わせていただきます。受
講料は無料です、ぜひ皆様お越しいただけますようお願いいた
します(^^)/ 16:30-18:00 会場:京都ロイヤルホテル&スパ

●霜取り 頑張りました、20分!
https://www.facebook.com/npojba/posts/807346662654439
福岡 青山地建株式会社さんより。あるワンルームアパート。
備え付けの冷蔵庫の中がこうなってました。。。空室だと基本
的にブレーカーは落としますので、この氷は溶け、室内は水浸
しになり、最悪の場合、階下へ漏水に。退去する時は、冷蔵庫
の中霜は取って行きましょう。

●おそうじ浴槽
https://www.facebook.com/npojba/posts/807346112654494
名古屋 加門建築設計室さんより。クライアントと共にショー
ルームへ。お目当てはこれです。蓋を閉めて、スイッチひとつ
で浴槽を洗ってくれます。通常洗う際の水の量よりも少なく済
むそうです。発売して20年くらい経つそうで恥ずかしながら、
知りませんでした。これは確かに楽だと思います。

●贈与税は相続税の補完税ですが、
https://www.facebook.com/npojba/posts/807344902654615
青山地建株式会社 青山博秋さんより。相続発生前三年以内の
贈与は、婚姻期間20年以上の居住用財産や子らへの住宅資金贈
与、あるいは孫らへの教育資金贈与・今度の結婚資金等の贈与
以外は、相続財産に加算されてしまう。但し相続時精算課税に
よる贈与には3年の縛りは無く必ず相続財産に加算されます。
お陰様で第6回「相続知識検定マスター」は定員を超えました。
会場都合でもう少しなら大丈夫そうです。ようやく相続のお勉
強の機運が盛り上がってきました。


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┃▼編集後記
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 賃貸に出すとき、貸主側は、どんな保険をかけたほうがいい
のか勉強しようかな…と思っていたら、こんなニュースが!

●不動産賃貸の保険、出ました!
https://www.facebook.com/npojba/posts/807343365988102
少額短期保険「全日ラビー」 全日本不動産協会東京都本部の
関連団体である一般社団法人東京都不動産協会(TRA)出資。
賃貸居住者向けに「家財保険」「借家人賠償責任保険」「個
人賠償保険」を提供する。全国にある81業者(3/20時点)の
中でも、一般社団法人からの出資によるケースは珍しいという


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【JBA】金のなる木に花が咲いた!

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 JBA会員の、東京 地生開発株式会社 大塚愛子さんより
ご紹介です。

●『金のなる木』に花が咲きました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/804449286277510
10年前からお客様のお家にあった地味な『金のなる木』に、
とつぜん花が咲きました。昨年クリスマスに売買契約が成立と
同時に蕾をつけ始め、今月のお引渡しの時には満開!!
このタイミングに咲くなんて、さすがネーミングに恥じない木。
お客様に大切に抱かれて新しいお住まいに運ばれていきました。


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●空家対策特措法 市町村は5/26日施行
https://www.facebook.com/npojba/posts/804443182944787
不動産仲介 リアル・タウン・ジャパンさんより。「空家等対
策の推進に関する特別措置法」市町村による空家の立ち入り調
査や除却・修繕の助言・指導、違反者への過料などについては
5月26日施行と発表されています。安全上問題のある空家や、
著しく景観を損なっている状態の空家を「特定空家等」とし、
除却、修繕の勧告や命令をできるようにしています。命令に従
わない場合は行政代執行による強制執行も可能となります。

●これは便利! 入居者の方にオススメします
https://www.facebook.com/npojba/posts/804436826278756
新潟 レジデンシャルバンク株式会社さんより。
ごみ分別アプリ「サイチョのごみ分別アプリ」
スマートフォン等の携帯端末から収集日や出し方などを手軽に
簡単に確認できます。日頃のごみ出し時にぜひご活用ください。


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┃▼アドバイス募集中! JBA会員以外の方も大歓迎!
┃ ⇒ 無料の不動産相談 Fudosan.JP http://fudosan.jp/
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┃【ご注意】匿名は掲載しません。URLのコメント欄より、
┃会社名、氏名を必ずご明記の上、アドバイスを投稿下さい。
┃スタッフの確認、承認後の掲載となります。
┃Facebookページへのコメントも可能です!
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●共同所有の公衆道路の通行料について
http://q.buyers-agent.or.jp/2015/04/post-0d6a.html
https://www.facebook.com/npojba/posts/802101983178907
現在実家の敷地内に新築中、南面に市道、西面に農道一m+公
衆用道路三mがある角地。公衆道路側は実家の北面にある4軒
の共同所有。今回新築中に1軒から公衆道路を通るなら100万払
えと言ってきました。昔、4軒で500万かけて公衆道路を造った
そうです。他の3軒は無償通行の許可が出ています。
この場合100万を払わなければいけないのでしょうか?


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●我家でやっている電気畑が商品化され、普及の予感がします
https://www.facebook.com/npojba/posts/804431819612590
仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより
今朝の河北新報。太陽光蓄電池に新製品続々 自家消費に期待感
「電気畑」については下記アドレスです。
http://atta.gr.jp/sendai/?p=319

●笛の音と獅子舞の舞で、清められ、商売繁盛~!
https://www.facebook.com/npojba/posts/804428589612913
滋賀 湖東開発株式会社さんより。獅子舞に舞ってもらいました!
皆さんも、ぜひ、ご覧下さい。笛の音がいいです。
最後、獅子の顔が下に来るのがカッコイイです!

●まだまだ駐車場は足りないみたいです
https://www.facebook.com/npojba/posts/804426839613088
広島 (有)カスガ企画 近藤知子さんより。大きな駐車場を作
っています。これだけの土地の広さだと、雨水の流れの勾配を
ちゃんととって側溝も必要です。長い間畑をして守ってこられ
ました。近隣の居住者や、お店や会社から早速申し込みが殺到
してます。福山では駐車場がなかったり、少ないことはデメリ
ットです。不動産の活用を勧める際、駐車場をしっかり取れる
こと、を重要視して欲しいです。その方が、需要があります。

●マンションの掲示板です。許可を取ってくださいね
https://www.facebook.com/npojba/posts/804389796283459
京都 アムネッツ株式会社さんより。管理会社様、大家様ご
注意ください!!! 管理マンションに巡回に回ったところ
掲示板に看板が無断で貼られてました。念の為、許可を取っ
ているのか確認しましたが無断でした…。あまりに悪質です。
入居者様を守るためにも見回りに行かれる際にはご注意を!

●登記情報をインターネットで確認できる有料サービス
https://www.facebook.com/npojba/posts/804387059617066
あかつき鑑定 四方田修さんより。登記情報提供サービスで、
4/30から「地番検索サービス」を実施。これは、便利ですね。


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┃▼編集後記
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 大阪 有限会社天野事務所 天野智さんがピックアップした
記事をご紹介。

●建築廃材から発見! 三か月後、一千万は誰の手に?!
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ゴミの中から一千万円 兵庫・明石の産廃施設
一日、兵庫明石市内の産業廃棄物集積施設の従業員が屋外で廃
棄物を仕分けしている最中に、現金約一千万円が入ったかばん
を見つけた。施設は兵庫県内や大阪府などから建築廃材やプラ
スチックごみなどを受け入れており、かばんが搬入された時期
や経緯は不明。持主が見つからない場合、三カ月の保管期限を
過ぎると、全額が同社に渡される。


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