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2016年2月

【JBA】バリアフリー法は壁が高い?!

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 不動産鑑定の、日本ヴァリュアーズ株式会社さんのブログを
ご紹介します。

 ●都市農地政策の転換
https://www.facebook.com/npojba/posts/951262361596201
先月下旬、農林水産省と国土交通省により都市農業振興基本計
画案が公表されました。これにより、「宅地化すべきもの」と
扱われていた都市農地は「あるべきもの」として保全が図られ
る対象となり、従来からの都市農地政策が転換されることとな
ります。

人口減少による宅地需要の減退や、コミュニティ・スペース、
防災用地としての農地のあり方が注目され、また、農産物生
産高のおよそ1割が都市農地産という重要度からも、今回の
政策転換は時代の要請に適ったものといえます。

一方で、従来から農地への宅地並み課税によって都市農地は
減少を続けてきたため、今後、都市農地が計画的に保全され
るためには、課税上の減免等優遇措置がどの程度行われるの
かといった問題から避けて通れません。


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
┃Facebookページで会員の皆様のご活動をご紹介!
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●保育所・託児所設置への障害
https://www.facebook.com/npojba/posts/951259658263138
バイヤーズエージェント仲介 野々村範之さんより。
話題の「保育園」記事、単に国が予算を追加するだけでは解決
は難しそうです。記事中にある二方向避難路の確保や新耐震
基準よりも、用途変更やバリアフリー法を満たすためのハード
ルが高いそうで。予算つけるのもそうですが、それと合わせて
こういった条件の緩和も進めていかないと効果が出にくいと思
うので、何が障害になっているか、どう解決していけばいいの
か、という一歩進んだ議論がされるといいんじゃないかなと思
います。


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┃▼無料の不動産相談 Fudosan.JP http://fudosan.jp/
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今週は、こんなご相談がありました。
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●引っ越すのに寄付を求められる道路について
http://q.buyers-agent.or.jp/2016/02/post-c90d.html
道路を広くする為、他の住民は寄付に同意。でも私共は夏に引
っ越しますで、出て行くのに、寄付するのはどうなのか? 寄
付して出ていくべきなのか? 署名はしている。その時は引っ
越しが決まってなく、市の方に一様署名をと言われてしたもの
で、自分の意思でしたわけでは有りません。立会いに同意して
ないので市とトラブルになり、住宅を売るにしても困ってます。


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●申込キャンセル プロとして
https://www.facebook.com/npojba/posts/951255748263529
愛知 春日井シティ不動産株式会社 山本さんより。こう見え
て自分はイケイケの営業タイプではなく、じっくり考えて結論
出してねという慎重派タイプなので、申込み後のキャンセルと
いうのはあまりないのですが、今回はちょっとプロとしてはい
ろいろ恥ずかしい。お客様の言葉にできない部分をしっかりケ
アできないと。まだまだです。

●B2Bの世界は大事だよ、と改めて思っています
https://www.facebook.com/npojba/posts/951253991597038
高晋不動産 山井俊昭さんより。我々業者がお客様に物件を
ご紹介するには、レインズを頼るしかありません。REINSは、
元付物件の掲載が基本だからです。管理者が直接掲載してい
るから、問い合わせても実のある返答がかえってきます。

●2月22日は、行政書士記念日です。猫の日だけじゃないのね。
https://www.facebook.com/npojba/posts/951251594930611
香川 入江不動産 入江宏幸さんより。無料相談会でした。

●民間賃貸住宅のトラブル相談対応研修会
https://www.facebook.com/npojba/posts/951252738263830
マンション管理士 クボカツヒロさんより。クレーマーから
モンスタークレーマー、モンスタークレーマーからストーカ
ーモンスタークレーマーの時代へ トラブル対応も大変な時
代になってきています。本当に生きづらい時代になりました
ね。最終的な解決は法律だけでなく、その人の人間性とコミ
ュニティ力だと思うのは私だけでしょうか?

●「相続時精算課税」は…
https://www.facebook.com/npojba/posts/951250024930768
福岡 青山地建株式会社 青山さんより。
60歳以上の贈与者から20歳以上の子や孫を受贈者とするもので
すが、最初の贈与を受けた翌年の3/15までに所轄税務署に、相
続時精算課税の旨の届出を贈与税の申告書に添付する事により
行う。この届出から相続時まで継続して適用されます。


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┃▼編集後記
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 特定非営利活動法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会
は、Facebookページで、JBA会員の皆様や、非会員の不動産業の
皆さんの日々のご活動、ご活躍をご紹介し、不動産相談サイト
Fudosan.JPでは、寄せられた不動産トラブルにアドバイザー皆
様のご協力の元、アドバイスをお送りしています。

 このように、住まいに関するさまざまな情報を広く発信し、
住環境や住文化の向上をめざすとともに、住まいに関する取引
の公正化を推進して、社会全体の利益の増進を図り、社会貢献
に寄与することを目的としております。

 個人、法人とも、本協会の目的に賛同くださる方、活動事業
にご支援・ご協力いただける方のご入会をお受けいたします。
詳しくは、こちらをご覧ください。
http://www.buyers-agent.or.jp/join.html


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 お問い合わせは、上記よりお願いいたします。
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【JBA】大田区で民泊初認定

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 JBA会員の、野崎誠さんのレジデンシャルバンクさんで、
営業スタッフを募集中です!

●『にいがた通信』に載せてもらいました。
https://www.facebook.com/npojba/posts/947105018678602
新潟 レジデンシャルバンクさんより。『住まい探しサポート』
しませんか。この度、募集するのは『不動産営業』お客様へ物
件の検索、紹介、現地への案内、事務処理など。『やる気!』
と『普通免許』のある方、詳しくはお問合せください。


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今週は、こんなご相談がありました。
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●借地のセットバックの補修について
http://q.buyers-agent.or.jp/2016/02/post-9062.html
借地のセットバック部分の補修を希望。地主がセットバックの
固定資産税を払っているので補修をお願いに行く予定。建設会
社に見積書を取るため位置を決めて頂くと、知らない間に20セ
ンチほど道路になっていた。隣のビルもセットバックしており
そこに看板をおくので通れず、うちのビルのセットバック部分
に車がギリギリ入るので余計にコンクリート部分がガタガタ。
セットバック部分にタイル貼りの主張は可能でしょうか?


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●不動産屋さんが、ネットで賃貸物件を探す時…
https://www.facebook.com/npojba/posts/947101325345638
高晋不動産 山井俊昭さんより。ネットで広告されている賃貸
情報は「先物」と言って、掲載業者が管理しているものではな
いのです。昨今の賃貸市場は、駅前、目立つところに店舗を構
え、ネットで多くの情報を掲載し、来店させます。物件を直接
管理しているわけではありません。ですから、現在まだ空いて
いるかどうかもその場で管理会社に連絡して確認します。気に
入った物件が運よく空いていれば下見可能となります。

●釘は刺さなくても、押しピンくらいなら刺せる賃貸は便利です☆
https://www.facebook.com/npojba/posts/947099425345828
岡山 住まいるステーション西日本開発株式会社さんより。
賃貸マンションリフォーム工事。造作工事はほぼ終わり、床壁
天井の処理へ。細かいところでは、隣との境の壁がコンクリー
トの壁へ直に壁紙を貼っていたのを、今回はプラスターボード
下地にしたことがポイント。仕上がればわかんないんですけど
ね。でも押しピンは刺せます。

●リノベーション お雛様を仕舞って飾るスペースを確保
https://www.facebook.com/npojba/posts/947100038679100
アーキテクト  オフィス・リラブさんより。
お雛様を飾りました。昨年のリノベーションで、ものだらけで
飾る場所がなかったお雛様をしまうスペースと飾るスペースを
計画段階から、よく考えたおかげで、今年は広々とした場所に
飾ることができました。出し入れも楽々。飾った場所は、以前
は部屋の壁があったところ。この壁がなくなったことで、お雛
様を飾れるようになっただけでなく、部屋に日差しがよく入り、
明るくなり、子どもたちもとても喜んでいました。

●住宅は時代に沿い、そして時代を作る
https://www.facebook.com/npojba/posts/947104072012030
日本住宅リフォーム産業協会 大堀正幸さんより。
私が支部長をさせていただいている日本住宅リフォーム産業協
会のリフォームデザインコンテストの最優秀賞。賞状を渡させ
ていただきましたが、ご本人はとてもビックリ♪ 確かにこの
プランは、他の作品に比べて見劣りするかもしれませんが新し
い形の賃貸DIY住宅なんです。しかも、UR物件。こんな時代な
んだな~って言うのが率直な気持ちです。色々な手法で、スト
ック(空き家など)を利活用していくか。しかもスマートに。
この辺が今後は大切なのかもしれません。不動産オーナーや、
空き家の所有者は現状回復をしない、賃貸DIYや賃貸リフォー
ムは、今後視野に入れて考えた方がいいかもしれませんね


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┃▼編集後記
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 今週の気になる不動産ニュースをご紹介します。

●大田区で民泊施設として初認定 安心安全快適なるか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/947574775298293
外国人観光客が急増する東京・大田区は12日、旅館業法の規制
を受けない特区を活用したいわゆる「民泊」を行う宿泊施設と
して申請のあった住宅などを初めて認定した。

認定を受けたのは、大田区内の平屋一戸建住宅とマンションの
一室。いずれも、部屋の広さ25平方メートル以上で、宿泊者が
緊急時に英語で話せる連絡先が用意されていること、近隣の住
民に事前に周知することなどの条件を満たしているとされた。

管理する会社では、認定された物件を自社が運営するインター
ネットのサイトに掲載し、定員四人の一戸建ての場合、
一泊15,000円から2万円で、宿泊者の予約を受け付ける。
一定のルールを定めた民泊が全国に先駆けて始まることになり
会社代表取締役は、「民泊を二年間準備してきた成果で、安全
に進められるよう頑張りたい」と話した。

民泊への関心が高まる一方で、これまでに大田区に申請があっ
たのは二件にとどまっている。大田区の条件は、10M以内に住
む住民に事前に書面で周知し、反応などを報告書にまとめて申
請の際に区に提出すること。また、住宅用の火災警報器とは別
に火災の発生をすべての部屋に同時に知らせる自動火災報知設
備が必要で、準備には時間や費用がかかることが理由のようだ。


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【JBA】インチキではなくキチンとした仕事を!

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 カタリノ katareno 新潟+リノベーションさんの記事を
ご紹介させていただきます。

●過激ですね( ̄0 ̄;) でも一理分かりますね
https://www.facebook.com/npojba/posts/943157819073322
堀江貴文氏「不動産仲介でインチキ手数料取ってる業者はAmazon
に淘汰される」←本当にそうなってほしいと話題に…について。

我々、カタリノはインスペクション(性能評価や現況調査)を
しっかりして買い手も売り手も、嘘偽りなく、不動産のレディ
デンシャルバンクさんもやるべきことをやって、対価を頂くの
で信念をもち行っていきます! 売りたい方 空き家の管理で
困っている方 ご相談ください!


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●どちらの色に想像が膨らみますか?
https://www.facebook.com/npojba/posts/943161805739590
新潟 松海が丘 Surf Riders Houseさんより。
小雪が降りしきる中、外壁を仕上げるため板金の職人さんが
ガルバリウム鋼板を貼っています。一面貼り終えた箇所もある
ので、外観のイメージがしやすくなってきたと思います。

外壁の色はA棟がシルバー、B棟がシルバーブラウン。
二棟建ち揃うと「金銀」と揃うため、他に見ないスタイリッシ
ュなファサードとなります。皆様はどちらの色に想像が脹らむ
でしょうか? これから完成に向けて現場が慌ただしくなって
きますので、職人さん共々、風邪を引かないように頑張りたい
と思います。


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今週は、こんなご相談がありました。
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●ローンが通らなかった際の手付金返還と違約金について
http://q.buyers-agent.or.jp/2016/02/post-603c.html
ローン審査で消費者金融の借金を隠した為、通りませんでした。
仲介業者は、最初、虚偽申告があっても手付金返還し違約金は
発生しないとのことでしたが、虚偽申告のため返還できず、手
数料を支払うよう言われました。手数料については一度も説明
されていません。解約できると思っていたので、他の不動産屋
で物件購入の為の手付金を支払ってしまいました。かさんだ手
数料や他の不動産屋に支払った手付金を今迄かかった手数料か
ら引いてもらうことはできないでしょうか?


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●賃貸物件の現場復旧依頼が増えています
https://www.facebook.com/npojba/posts/943117869077317
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。県内の不動産賃貸オーナ
ー様からの賃貸物件の現状復旧立ち合い。きれいに使われてい
たので今回は清掃とドア枠のリペア、流し台の蛇口交換のみで
した。個人の不動産賃貸オーナー様からの現状復旧依頼は近年
増え続けてます。ホームページを見て問い合わせくださる新規
不動産オーナー様もずいぶんと増えました。

●悩むけど楽しい行程 リノベーション
https://www.facebook.com/npojba/posts/943107822411655
滋賀県野洲市 湖東開発株式会社さんより。リノベーションに
取組みだして5年半。ようやく家主様にも浸透してきました。
今回の物件は前入居者の入居期間が長かったので、汚れもひど
くクロスやクッションフロアなど全面的な表層の貼り替えと傷
んだキッチンの交換がメイン。アクセントクロスなど使っての
内装の色決めが勝負。これが難しく毎度毎度頭を悩ませてます
が、実はこの行程が一番楽しい時間でもあるのですd(^-^)

●簡単に売れない土地を、高く売る方法は?
https://www.facebook.com/npojba/posts/943103645745406
仙台の不動産コンサルタント 二瓶誠志さんより。需要が落ち
れば、価格も下がります。土地価格が長期的に下落する中で、
土地は“手放した者勝ち”となった。全国の土地価格はここ10
年で平均17%下がりました。これが日本の現実です。

●床下が殆ど無くてもダスティングなら劣化対策が可能です
https://www.facebook.com/npojba/posts/943105899078514
大阪 天野事務所さんより。ボロンdeガード工法既存のメニュ
ーで、ダスティング処理と高濃度溶液処理をセットで施工させ
て戴きました。気密も断熱も耐震も劣化対策とどうぞセットで
お願いいたします。水回りは特に必要です。


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┃▼編集後記
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 あとから建物が建ち、日当たりが変わること、残念ながら
あります。そんなションボリ…な時でも、安心してください。
お部屋の魅力を上げる、こんなひと工夫、不動産屋さんは、
がんばってます!

●時には大胆に攻めるのも良いなーと勉強出来た事例
https://www.facebook.com/npojba/posts/943120405743730
京都 アムネッツ株式会社さんより。数年お住まいいただいた
お部屋の退出、点検へ。南側に住宅が立ち並んだ結果、すごく
日当たりが悪くなってしまい、入った瞬間 【暗い(ノ_-。)】
そこで!!! 思い切って明るいポイントクロスを二面に貼る
改装をしました。入った瞬間(^-^)/ 思わず『 あかるっ 』
と一人で言ってました…。日当たりは変えれませんが、ドアを
開けた瞬間のイメージは随分変わり明るい一階になりました。


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【JBA】電気も地産地消なるか?

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 JBA会員の、新潟のレジデンシャルバンク株式会社 野崎誠
さんが講演をされた先日のセミナーの様子をご紹介します。

●「解決!! 新潟のリノベーション」
https://www.facebook.com/npojba/posts/939524326103338
カタリノ=新潟のリノベーションを語る 多くの方にお集まり
頂きありがとうございます♪ 大堀、野崎熱く語ってます!
リセールバリューって? 住宅は不動産投資? などなど!
今後はセミナー形式ではなくて 語れる! 双方向で話し合え
る語り場を作っていきたいと思います♪


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●マンション管理組合と民泊 分譲マンションはAirbnb禁止?
https://www.facebook.com/npojba/posts/939520949437009
バイヤーズエージェント仲介 野々村範之さんより。
自分の周りには早く規制緩和をという意見が多いのだけど、
本当に民泊を広げたいなら、禁止のところはきちんと禁止した
方がいいと思うんだよね。問題起きてからだと、どうにもなら
ないだろうし。題起きてからだと、どうにもならないだろうし。


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●30年住んだアパートのリフォーム代は払うべきか?
http://q.buyers-agent.or.jp/2016/02/post-1c1c.html
アパート返却時の補修費について。昨年秋、病院で兄が亡くな
り遺品整理が終わり、引き渡しを不動産屋に連絡すると、リホ
ーム代全額50万相当の請求がきました。畳から流し台まで全部
でした、これって普通ですか? 消費者センター、宅建、ネッ
トでアドバイスをもらいましたが、どこもほっとけばよいと言
われたのでほっといたら、回収業者らしき会社から連絡が。話
をすると不動産屋ともう一度話してから連絡するとのことでし
たが、こうなったら少額訴訟するしかないんでしょうか?


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●動き出す再エネ併用型「大型蓄電池市場」
https://www.facebook.com/npojba/posts/939509066104864
仙台 建拓エステートプランニング 二瓶誠志さんより。
企業も地域も「蓄電型太陽光発電システム」に舵を切ってきま
したね! 電気の地産地消、「電気畑」が流行る気配です。

●一人一人の営業スタッフが、大切なご資産をお守りします
https://www.facebook.com/npojba/posts/939506092771828
イエステーション田無店さんより。恒例の【重要事項技能認定
試験】不動産のあらゆる重要な事項を、営業がどれだけ理解し
ているかを問う試験で制限時間は1時間30分。不動産は、見た目
では分からない部分にたくさんのトラブル・危険が潜んでいる
ので、営業スタッフは、とにかく日々勉強を心掛けております。

●お風呂場の断熱と劣化対策
https://www.facebook.com/npojba/posts/939503742772063
大阪 天野事務所さんより。自慢ではないのですが、
拙宅は風呂場が一番断熱されています。風呂場が上階にある為、
外壁も、天井も、床も断熱済み(※下階の天井にも防音と蓄熱
目的でRWを入れています)ユニットバスが高断熱(ユニットバ
ス全体+浴槽が断熱済み)ヒートショック対策に遅すぎること
はアリません。お早めにプロに相談しましょう。断熱改修、弱
点となり易い劣化対策も忘れずに行ってください。

●このblogの記事に共感です。
https://www.facebook.com/npojba/posts/939501772772260
滋賀 湖東開発株式会社さんより。まちづくりって住まい手、
住民の目線に立つことを忘れないことですよね。ここに住みた
い、住み続けたいと思えることは何なのか。世代毎に求めるも
のも価値観も違うけど、変わらないのはその土地であり昔から
の文化であり伝統であり、環境であり。地域のまちづくりを考
えていく上で忘れてはならないポイントだと思います。
東大でまちづくりを学んだけれど、「まちづくり」が嫌いな人
の話→ http://dutoit6.com/355


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┃▼編集後記
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 今週の、気になったニュースをご紹介、のコーナーです。

●新国立競技場 建設で退去期限…二世帯、転居先決まらず
https://www.facebook.com/npojba/posts/939499942772443
新国立競技場の建設に伴って取り壊される都営団地「霞ケ丘
アパート」は30日、都が求める退去期限を迎えた。都は2月か
ら解体工事を始める予定。都は移転先として、近くの渋谷区
神宮前と新宿区内二カ所の計三つの都営住宅を中心に紹介し
多くの住民は神宮前に引っ越したが、二世帯三人の住民が、
転居先を決められずにいる。

そのうち一世帯は、在宅介護に必要な広さを希望したが、都か
ら提示された住宅は今より狭く不便で、今までの環境に近く、
同じデイサービスに通える場所を望むが、条件が折り合わない。

都は、この二世帯に部屋の明け渡しを求める通知書を送った。
これに対し住民側は、公営住宅法で自治体が入居者に明け渡し
を請求できるのは建て替える場合と規定されていることから、
明け渡しの法的根拠が説明されていないなどとして「移転の理
由がない」と反論している。


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