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2002/06/28

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 唐突ですが、今回は相談をされる皆さんにご連絡とお願いがあります。
 実は今回いただきましたzken555さん(こちらで投稿名を変更しております)の件、
 実名で業者の名前を記入されており、投稿名もそれに関連していましたが、こちら
 で全て変更させていただきました。

 皆さんのお気持ちはわかるのですが、具体的な業者名を出してしまうことで、トラ
 ブルがさらに大きくなってしまう危険性が高いのです。
 そのため、基本的には「事例」と言う形で、業者を特定するような投稿は避けるよ
 うにして下さい。

 そして、今回も皆さんからの投稿に親身なご回答をいただいております、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

 いつも本当にどうも有難うございます。

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
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 投稿時間:02/06/20(Thu) 21:38
 タイトル:下の住人の異常行為に対する家主と不動産屋の対応
 投稿者名:zken555
⇒下に住む住人の異常行為に対する家主と不動産屋の対応について相談がございま
  す。

  5月25日に賃貸アパート(木造・築4年)の2階に入居しました。
  翌日昼に下の住人より「この建物は歩くだけでうるさいので歩くな」と忠告があ
  りました。確かに木造なので音がある程度響くのは致し方ないかと思い、静かに
  歩くようにしておりました。
  その後何日か夕刻帰宅時に部屋に入ると、下の住人が居る時は、下から棒でつつ
  く音がしました。歩くのをやめると音が止まるので、はじめのうちは気にしない
  ようにしておりました。が、数日後、その音も激しくなってきたため、仲介業者
  の××ホームの担当者に連絡。すると、音の問題は難しいので、当人同士お話下
  さいとのこと。次に同じようなことがあれば、××ホームとしても対応すると約
  束いただきました。

  その数日後の土曜日の昼1時に帰宅時、異常なまでに大きく突付く音が15回ほ
  どしたので、行為の異常性に耐えられる範囲を超え、再度××ホームの担当者に
  連絡。すると、再び下の住人に直接お話下さいとの回答。

  異常な行為をしている非常識な相手と直接話すことに身の危険を感じ、家主に連
  絡し、移転先が見つかり次第退去する旨をお伝えしたところ、理解ある家主の方
  で、「借主の損にならないようお金をお返しする」とのお話いただけました。

  入居2週間にして、その家で生活することをあきらめ、新しい住居に移れる日ま
  で友人宅に世話になっている始末ですが、家主より金銭面での回答をやっと本日
  いただき、「敷金からクリーニング代を差し引いた額と、礼金の1か月分を返金
  する」とのことでした。

  家主さんとしては受け取られた金額をすべて返金していただけるようですが、ど
  うやら××ホームにうまいこと言いくるめられたようで、××ホームの受け取っ
  た仲介手数料と礼金1か月分については返金できないとのことです。

  今回不動産屋の誠実でない対応に納得がいかず、家主と借主だけが金銭的被害を
  被り、不動産屋だけが何事もなかったかのように利益を得ていることに対し、借
  主として何かしらできないか何卒ご教授いただければ幸いです。
  よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:02/06/21(Fri) 02:19
 タイトル:Re: 下の住人の異常行為に対する家主と不動産屋の対応
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
  騒音の問題は難しいです。
  建物本体に欠陥の無い限り、当事者間の問題である事は事実です。
  階下の住人の言い分を聞いてみない事には何とも言えません。
  唯、不動産業者の対応は、確かに不誠実だとは思います。
  貴方と階下の住人の両方を呼んで、言い分を聞いて、きちんと対応すべきだと思
  います。
  しかしながら、不動産業者は裁判所ではないので、貴方と階下の住人のどちらが
  正しいかの判断までは、中々できないと思います。

  さて、お尋ねの件についてですが、不動産業者に明らかな、法的違反があるとは
  投稿からは判断する事が出来ない様に思います。
  建物自体に欠陥が有る事が証明できれば良いのですが。
  入居後のケアも、正直言って業者の良心の問題です。
  明らかに業者に落ち度が有るとの判断も出来ません。
  階下の住人が精神的に異常だとの判断も投稿からは判断しかねます。
  大家、業者、階下の住人、貴方の全員の言い分を聞かないと、非常に判断の難し
  い問題です。

  私の個人的な意見としては、手数料を返して頂くのは難しいと思います。
  礼金と敷金は全額返して頂くように交渉するのが宜しいかと思います。
  入居期間が短い事と、退去(契約の解除)の理由が騒音の問題と業者の対応が不誠
  実だった事である事をはっきりと伝えて交渉したら如何でしょうか?
  大家さんが納得しているのなら、業者には1ケ月分の手数料だけで十分だと思い
  ます。

  また、最近では様々な防音工事も可能です。フローリングの場合は、絨毯や防音
  素材のついたフローリングも有ります。大家や業者にそのような防音工事をやっ
  て頂くのも宜しいかと思います。

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 投稿時間:02/06/24(Mon) 01:05
 タイトル:居抜き店舗の現状回復について
 投稿者名:大河原
⇒初めてで難しい相談なんですが。

  賃貸で飲食店舗住まいつきを貸して折りまして、居抜きで店舗のイスやテーブル、
  皿、厨房設備を売って、貸しておりました処、賃借人がもともとあった設備 照
  明器具やトイレの洗い場、蛇口など使えるものを勝手に気に食わないので別な物
  に取り替えて設置していました。

  ですが、経営がうまくなかったので、やめることになり、最初、勝手に付けた物
  を、居抜きで高く売りつけようとしまして拗れて却下しましたところ、自分で付
  けた物は全部持って行くと言われ、照明器具がなく、蛇口などの配管の勝手に撤
  去されたのですが、居抜きで蛇口や照明関係は書いておかなかったが、現状回復
  でどう請求すれば良いでしょうか?

  また、どういうふうな賃借人が法を犯したことになるのでしょうか。
  なお、今月末引渡しになっておりまして対策を教えてください。

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 投稿時間:02/06/24(Mon) 15:49
 タイトル:Re: 居抜き店舗の現状回復について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

  民法606条1項には、
  賃貸人は賃貸物の使用・収益必要な修繕をなす義務を負うと規定されています。
  しかしながら、賃借人は目的物の性質により定まった用法に従い使用・収益をな
  さねばならない義務が有り、それを故意・過失により毀損した場合には、むしろ
  賃貸人は修繕義務を負わないばかりか、保管義務違反や損害賠償の責任をも問い
  得ると考えられます。

  民法400条には、
  保管義務が規定されていて、賃借人は賃借期間中、賃借物について当然に保管義
  務を負います。

  民法615条には、
  賃借人の通知義務事項が規定されていて、賃借物が修繕を要するにいたる場合は
  賃貸人に通知を要する。但し賃貸人がすでにこれを知りたるときはこの限りでは
  ないと規定されています。

  民法598条(616条、597条Ⅰ)には、
  借主は借用物を原状に復して之に付属せしめたる物を収去できる。となっていま
  す。

  さて、大河原さんのケースですが、
   ○入居時に「居抜き」として売却した物は、当然賃借人の持ち物となります。
   ○「居抜き」以外の設備、照明器具やトイレの洗い場、蛇口などについては、
    使えるものを勝手に気に食わないので別な物に取り替えて設置したとの事で
    すから、民法606条1項の賃貸人の修繕義務には該当しないと考えられま
    す。
   ○賃借人が、照明器具やトイレの洗い場、蛇口等の修繕をする場合には、民法
    615条の通知義務に該当し、大家である大河原さんに通知する必要がある
    と考えられます。
   ○退去時には、借主が設置した照明器具やトイレの洗い場、蛇口等は原状回復
    し、持って行く事ができると第598条により考えられます。

  まとめると、
   ●賃借人には設備、照明器具やトイレの洗い場、蛇口等を、大河原さんに無断
    で修繕したと言う民法615条の通知義務違反があると考えられます。
   ●入居後に付け替えた設備、照明器具やトイレの洗い場、蛇口等は、通知義務
    違反になりますが、賃借人は持っていく事ができると民法598条により考
    えられます。
   ●民法400条の保管義務違反に該当すると考えられ、入居時に賃貸物件に存
    在した設備、照明器具やトイレの洗い場、蛇口等は入居時のままで管理・返
    還されなければならないと考えられます。

  以上のとおり、設備、照明器具やトイレの洗い場、蛇口等に関しては、入居時の
  状態で戻して頂くと言う事になると思います。
  尚、問題が解決するまで敷金や保証金は返還しないようにした方が良いと思いま
  す。

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 投稿時間:02/06/25(Tue) 14:05
 タイトル:Re^2: 居抜き店舗の現状回復について
 投稿者名:大河原
⇒たいへん良くわかりました、ありがとうございます。
  詳しく質問なのですが、照明器具について、本来、20年前1万のアンティーク
  な物なのですが、今、同じような物ですと3万ぐらいです。
  実際、時価はほとんどないと思います。
  新たに付けてもらうとき、どれが妥当なのですか?
  原状回復の定義を教えてください

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 投稿時間:02/06/25(Tue) 14:33
 タイトル:Re: 居抜き店舗の現状回復について
 投稿者名:大河原
⇒付属の別の質問なのですが、店舗入り口に花壇がありまして元々、花が咲いてい
  ましたが、賃借人が管理しないで草が生い茂りました。
  挙句に枯葉剤を花壇や井戸の近くに巻いたりしまして、花壇の土や、井戸の汚染
  の心配なのですが、それに伴う請求や注意は大家は賃借人にどう対処すればよ
  かったでしょうか?
  貸している以上、枯葉剤を禁止することはできないのでしょうか?

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 投稿時間:02/06/25(Tue) 16:56
 タイトル:Re: 居抜き店舗の原状回復について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒>原状回復の定義を教えてください
  民法の債権で規定されている原状回復は、民法598条の借主の付属物収去権に
  規定されているもので、借主の権利であると解釈できます。

  私達不動産業者も、良く使う言葉ですが法律用語と不動産用語では、若干意味が
  変わってしまうと思います。
  不動産用語で使う原状回復は、民法では第400条の保管義務に該当するのでは
  ないかと思います。
  照明器具や花壇等、その他全ての賃借物に関して、借主は善良なる管理者の注意
  を持って管理する必要が有るのです。
  基本的に、照明器具や花壇は契約時の状態で返されるべきでしょう。

  照明器具や設備は、値段では無く当初付いていた物をそのまま元に戻していただ
  ければ良いだけです。通常使用した為の経年劣化は大河原さんの負担となります。
  もし、借主が大河原さんに「無断」で捨ててしまったと言う事になりますと、全
  く問題は変わってきます。話し合いで、元々有った物に近い物を付けて頂くよう
  にするか、お金で解決するしか無いと思います。
  ところで、設備等の変更時に、大河原さんに事前に相談はなかったのですか?

  花壇に除草剤を撒くのは、通常の保管管理義務を守っているとは、とても思えま
  せん。除草剤を撒くと花壇がどのような状態になるのかは、借主も十分に承知し
  ているはずです。除草剤を撒いてしまったのなら、花壇の土の入れ替えだけは最
  低でも交渉しておくべきだと思います。

  但し、井戸の汚染の保証と言う事になりますと、水質調査をして、その汚染原因
  を特定する必要が有ると思います。花壇に除草剤を撒くのは明らかに確認できま
  すし非常識ですが、井戸の汚染は目で確認出来ませんからかなり難しいのではな
  いかと思います。

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 投稿時間:02/06/25(Tue) 12:29
 タイトル:借地の建替えについて
 投稿者名:イマイ
⇒借地での建替え(木造からRC造)を考えています。
  更新料(更地価格の3%)の他に承諾料として、更地価格の10%を提示してき
  ました。相場はどうなのでしょうか?
  又、新地代として、固定資産税の5倍(旧地代の1.5倍)を提示されました。
  これも相場なのでしょうか?
  他に、購入の選択肢もあるのですが、路線価112万円/坪に対して
  150万円/坪だと言われました。
  路線価の効力みたいなものは、どれくらいあるのでしょうか?
  以上、よろしくお願いします。

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 投稿時間:02/06/26(Wed) 00:53
 タイトル:Re: 借地の建替えについて
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
  あくまで、私個人の考え方である事を最初にお断り致します。
  また、借地権(建物の所有を目的とする他人の土地の利用権)には、地上権と土地
  賃借権が有りますが、お尋ねの権利は土地賃借権だとして、今現在の建物は木造
  だと理解しておきます。

  まず、借地権の存続期間ですが、平成4年7月31日以前から借りている場合は
  20年以上になります。(それ以降に借りた土地は30年以上になります)
  契約期間の終了は、期間の満了による場合、若しくは満了前でも建物の朽廃等に
  より消滅します。
  一般に契約の更新と言われるものは、この契約期間が満了した後に借地契約を更
  新する事を指します。
  実際問題として、旧借地借家法の対象になる建物を登記し保有する方が、建物を
  建て替えると言うのは、あまり聞いた事がありません。

  と言いますのも、借地権設定者=土地所有者に正当事由の有る場合を除き、今現
  在の建物を登記して持って居る限りは、借地人は契約の更新を請求でき、土地の
  所有者に返す必要がないからです。
  尚、地上権を設定してある場合は、殆ど所有権と同じ権利を持っている事になり
  ます。

  私の知る限り、借地の対象土地を借地人が買い受ける場合は、相場の6~7割位
  の値段で買うのが普通だと思います。
  また、路線価(公示価格ではないですよね?)は、今現在は相場に近くなり、路線
  価~路線価÷0.8位が相場だと思います(その地方により差はあると思います)。
  つまり、普通は購入する場合は路線価が112万円だと、
   112万×0.6≒67万
   112万÷0.8×0.7=98万
  で、67万~98万の間になるのが普通です。

  但し、これらは相続人等の土地所有者が売りたいと言う場合が殆どであると思い
  ます。借地人は普通は、借地を自分から買いたいとは言わないと思うのですが?

  建物を建て替えると言う事は、有利な権利を捨てて、新たな借地契約を締結する
  と言う事になります。土地所有者にとっては、かなり有利に条件交渉が出来る事
  になります。然しながら、土地所有者が建て替えを許して下さる事自体が非常に
  珍しいことで、私は経験が有りません。

  実際の手順としては、更新とはならず新規の借地契約を締結すると言う事になる
  と思います。最近では、借地契約には普通借地権と定期借地権(一般と建物譲渡
  特約付)が有ります。
  それぞれ、借地料や一時金は契約内容により変わりますので、お尋ねの借地料が
  高いかどうかは一概に言えません。

  唯、建物の建て替えを認めて、普通借地契約を新たにして下さる土地所有者の方
  は、かなり理解の有る方か、建物を解体して一度建物の抹消登記をすれば借地契
  約は消滅する事を知らないのではないでしょうか?
  ちょっとびっくりしていると言うのが本音です。
  お尋ねの一時金や賃料が高いか安いかは、イマイさんの考え方次第だと思うので
  すが?

  私は、正直言いましてこの業界に入ってから普通借地契約は仲介締結した事があ
  りません。大抵は建物を地主さんが建てる場合が多くなり、借地の場合は定期借
  地権の契約になっています。

  この様なお答えしか出来なくてすみません。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 ■新着不動産ホームページ(無料登録⇒ http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ★安信住宅販売(株)ホームページ
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 ハウスポートはみずほフィナンシャルグループの不動産仲介ショップです。

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2002/06/21

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 残念ながらワールドカップで日本が敗れてしまいましたが、それでも今週もワール
 ドカップのせいで、もしかして投稿は無いかな?と思っていましたところ、谷口さ
 んからの悲鳴に近い投稿が!(驚)

 こりゃ大変だ!と思っていたところ、早速、涌井さん、月山さん、藤原さんからご
 回答を頂戴し、谷口さんとしても気持ちに整理がついたようで安心しました。
 (編集作業自体、水曜日に行っておりますので、もしかしましたら、相談センター
  には谷口さんからの最終結果のご報告が入っているかも知れません)

 Fudosan.JP自体、元々は不動産関係者の皆さんのためのコミュニティの場として、
 主宰の不動産鑑定士でもある磯部さんがRTJ不動産MLをスタートしたのがきっかけ
 でした。

 でも、非不動産関係の私たちが運営サポートをするようになり、
  ●せっかく素晴らしい方々が集まっていらっしゃるのだから、困っている一般の
   方々に色々とアドバイスしていただけると、喜んで下さる方も多いのでは?
 と言う意味合いもありまして、主宰の磯部さん、そしてRTJ不動産MLに参加されて
 いる皆さんにお願いして、今に至っています。

 相談センターで皆さんからの投稿に親身なご回答をいただいております、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★月山さん(不動産のサンミ http://www.hct.zaq.ne.jp/sanmisangyou/ )

  ★藤原さん(ハウスポート西友調布店 http://www.houseport.co.jp/ )

 いつも本当にどうも有難うございます。

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 投稿時間:02/06/17(Mon) 22:57
 タイトル:不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:谷口
⇒はじめまして。
  今回、建売住宅(未完成)を購入しようかと思い話をすすめているのですが、私
  の根本的な考えがおかしければ教えてください。
  不動産屋の仕事の中には下記のような事は含まれないのですか?
  長くなりますが過程にも腹がたっているので聞いてください。

  ・最初の案内では注文住宅ですというものだったにも関わらず、いざ話を進めて
   いくと建売ですという結果。間取り、色の変更などは可能だけどあくまでも建
   売ですとのこと。
   担当者はプランも全く決まっていない注文住宅だと言い張ったのに...。こ
   の後の過程でもある時は注文住宅と言い、また都合が悪くなると建売ですから
   と言います。
   不信感はあったもののこの段階はクリアして話をすすめる事にしました。

  ・建物の仕様書にキッチン吊り戸棚(対面キッチン)がついているようにかかれ
   ているにも関わらず実際にはついていない。
   何の説明書きもなくその間、2回ほどの打ち合わせ中にも一切、説明なし。
   別途6万円ほどのオプションとの説明を重要事項の説明の後にこちらから問い
   合わせて初めて回答。この件の非は不動産屋も認めている。
   全区画6件の建売なので予算がなくて...との間抜けな回答でした。
   説明書きするのに予算なんて関係ないじゃないって感じなんですが。

  ・ペアガラス標準仕様と広告にありながら聞いてみると室内のみとの回答。
   おかしいと訴えるとハウスメーカーから居室以外もペアガラスにしますとの回
   答。言わなければやらないのか???不信感つのる一方。

  ・ローンについて問い合わせても銀行を紹介して詳しい説明はそちらから聞いて
   くださいとの回答。
   建物の内装や外観、などの相談も売主であるメーカーと直にやりとりしてくだ
   さいといった感じで言われたので、じゃあ不動産屋さんは何してくれるんです
   か?との質問に「私はローンについてご相談にのりますので。」との回答だっ
   たのに。

  ・確認申請を提出前の段階ですが、間取りの変更もありますしこちらがOKを出
   してから確認申請を出してくださいねと不動産屋に伝えたところメーカーの方
   にも伝えておきますが谷口さんからもメーカーに直接、伝えてくださいとの回
   答。何のための仲介なんだ???と疑問です。

  ・その後、確認申請の提出前にメーカーと打ち合わせをしてください。よろしく
   お願いしますね。との電話がありました。こちらからハウスメーカーに電話し
   て、してくださいねと言えと言う事ですか?と聞くと私からも伝えますがよろ
   しくお願いします。との回答。何をお願いされたのか、何が言いたいのか疑問
   です。
   また打ち合わせ当日、不動産屋の事務所が休みのため、どこか別の場所で打ち
   合わせをしてください。お願いしますね。との答え。
   どこでやるんですか???何のための仲介なんですかって感じなんですけど。

  ・建物を建てる際に第三者機関を使って品質チェックのようなものをして欲しい
   のでメーカー側に伝えていただけますか?というと何ですか、それ?といった
   回答があり、私からも伝えますが谷口さんからも伝えてくださいね。との回答。
   何のために私から伝えないといけないんだ???不動産屋は何をメーカーに伝
   えるんだ???

  不動産屋さんの仕事って一体、何なんですか?
  ローンについての適切なアドバイスは出来ない。
  こちらから伝えないと何もしない。
  売主(メーカー)と客(私)がじかにやりとりするなら不動産屋なんていらない
  のじゃ???と思ってしまいます。
  しかも売主との商談の際にはどうぞ、こちらの事務所を使ってくださいと言った
  感じのモノ言いをするのですがそんなの仲介なんだから当たり前なんじゃないん
  ですか?違うんですか?
  高い手数料は何のためにとっているのですか?
  建売なのにこちらの要求が高度すぎるのでしょうか?

  今の段階では設計費(間取り変更ありのため)30万ほどで解約可能との事です
  が30万払うのもイヤになるくらい間抜けな不動産屋の対応にもうこの物件、や
  めようかなと思っています。

  建つ前のこんな段階でこの程度の仕事しか出来ない不動産屋にも不信感がつのり
  ますし、メーカー側もこちらが言わないと何も回答しない状態で何のために営業
  マンがきているのかと不安が募ります。
  これだけ落ち度があっても設計費は払わないといけないのでしょうか?
  それともこの程度は落ち度とは言わない、私が期待しすぎなのでしょうか?
  一般的な常識を教えてください。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 02:13
 タイトル:Re: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
  その不動産業者は、言う事が矛盾しており業法違反を犯しています。
  全くふざけすぎてて、同じ業者として恥ずかしい限りです。
  根本的に違っていますので、その要点について記述致します。

  ●未完成の建売住宅を販売(青田売り)する場合は、建築基準法第6条の確認を
   受けた後でなければ広告販売することはできないことは不動産業者の常識であ
   ります。
   確認取得前には建売住宅として広告や販売は出来ません。当然契約なんてとん
   でもない事であり、設計料を取る事など不可能な話しであります。
   これは広告開始時期の制限に違反する脱法行為といえます。

  ●業者が建築確認前に販売するのなら、完全に建築条件付宅地として販売する必
   要があります。つまり建築条件付の注文住宅でなければいけません。

  ●つまり、建築確認後のものを建売と言い、建築確認前のものは建築条件付売地
   と言って注文住宅を建設しなければいけません。
   複数のプランからの選択も正確に言うと違法だと思います。然し実際には良く
   行われますし、この程度だと違反になるかどうかは微妙でしょう。

  また、実際には確認前でも建売と広告を入れているのを目にします。確認前に建
  売と広告をしてしまっても、御施主さんのご希望に添うように努力し、トラブル
  を起こさない様にするのが業者としての良心だと思います。
  違反をして、トラブルを起こし、さらに設計料を請求するとは、何と言うことで
  しょう。その業者は傷口を自らどんどん広げて言っています。

  貴方の投稿を読む限りでは、その業者は、
   宅地建物取引業法 33条(広告の開始時期の制限) 
   不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第3条
  等の違反行為を行っています。

  その業者に良く説明して、貴方の希望に添うよう迅速な対応を求めて下さい。そ
  の際にテープ等に録音しておく事を忘れないでください。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 09:53
 タイトル:涌井さんの意見には、劣りますが・・・
 投稿者名:月山
⇒涌井さんの言うとおりです。
  全6区画の物件の内の、1件の話を進めておられる用ですが・・・
  区画が複数の場合は、その内の一つの確認を上げて、他の確認を後回しにして、
  広告を打つ場合もあります。
  まあ、確認申請の費用を、1度に多く出したくないという理由が、一つと、もう
  一つの理由として、最近は、間取り変更が多い。というのが一つです。
  修正の申請がめんどくさいんでしょう・・・

  ☆ほんとに、なんのための仲介業者か、わからない仕事をしてますね。
   僕が谷口さんの立場なら、ここで、ほんまに家建つんか???って思ってしま
   います。
   業法違反うんぬんよりは、常識の範囲も、許容範囲を超えてますね・・・建売
   といったり、注文といったり・・・ハウスメーカーと、直接話させたり・・・
   私が、お客様をつける場合、仲介も、売主の場合も、ちゃんと間に入りますし、
   ローンの事も、説明させていただきますよ。
   最近は、お客様のほうが、詳しい事が多々ありますので、確認を入れて、お答
   えする事も、多いです。(営業マンは、浅く広く知恵を持つ物です)

  ☆不動産屋の仕事っていったい・・・
   不動産屋の仕事は、物件の情報を多く持ち、物件とお客様を繋ぐ、言わば、仲
   人のようなものだと思います。
   仲介でも、売主でも、どちらでも当てはまると思います。
   ですから、お見合いの時でも、一度あっていきなり、仲人を通さずに、直接話
   してって言う、無責任な仲人がいるでしょうか?
   そんなことしないですよね。やっぱり、最初は話しにくい部分もあるでしょう
   から、私を通してね・・・ってことになるでしょう。
   それと同じで、超えてはいけない存在でもあります。
   逆にいえば、間を取り持ち、無事引渡しが済めば、手数料と言う名の、報酬を
   手に入れることが出来るのです。
   ローン申し込みの方も、同じだと思います。

  不信感が募り、買うの嫌と思うのなら、辞めるのもいいでしょう。
  お見合いも、然り・・・不動産を買うことも、縁の問題です。
  設計費に、30万円・・・そんなん聞いた事ないですよ。
  最近、見積り、プラン作成なんて、無料じゃないですか?
  最初に、なにか、契約書以外に書面を交わしたんなら別でしょうが、払う必要あ
  るのか、ないのかは・・・ない・・・と答えたいです。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 10:40
 タイトル:Re: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.houseport.co.jp/
⇒谷口さん、こんにちわ!!

  この世界で仕事を始めて17年目になりますが、自分なりに感じた事をお話しま
  すと・・・

  不動産仲介の営業マンには、その特性から大きく分けて2種類のタイプがいるよ
  うに思います。

  (1)物件力で仲介するタイプ
     建売業者さん等との強力なパイプを数多く持ち、よって未公開物件につい
     ての情報はメチャクチャ詳しい。それらの情報に張りついて集客を待ち、
     その物件力に吸寄せられて来るお客様を取り込み売上を作るタイプ。

  (2)人間力で仲介するタイプ
     何かしらの営業活動で出会ったお客様とのコミュニケーション作りを最優
     先とし、そこから得られるニーズによって最適と思う物件を紹介する。
     よって物件とのしがらみが無いのでその物件の良し悪しをズバズバ指摘し、
     最終判断をお客様に任せるタイプ。
     お客様とのパイプを先に作り、その後に物件探索に移るので提案型の商談
     になる事が多く、結果ご紹介客が多いのもこのタイプの特徴。

  お話の営業さんは、文章を見る限りでは(1)タイプに近いように思われますが
  如何でしょうか? どちらが良い、悪い、という問題では無く、谷口さんは今ど
  ちらを必要としているか? だと思います。

  今後の処理についてのアドバイスですが・・・問題は、30万というお金を「損」
  と取るか?「得」と取るか? だと思います。

  今後各種諸問題が発生した場合・・・

  (1)タイプは売主サイドを重視する傾向が強いと思います。
     なぜなら、それが生命線なのですから。

  (2)タイプは買主サイドを重視する傾向が強いと思います。
     なぜなら、コミュニケーションを重ねるというプロセスが先行して、結果
     その物件があるのですから。

  視点を変えて・・・

  不動産会社に支払う手数料を仲介手数料と思わず、自分の利益を守る為の取引交
  渉代理人として○○営業マンを雇う為に必要なお金、と捉えてみては如何でしょ
  うか? そう見ますと、そのお金を支払う価値があるのか?どうか? はっきり
  見えて来ると思います。

  最後に一度以下のサイトをご覧になる事をお奨めします。業界の将来を真剣に考
  えている人達が立ち上げた、今後ものすごく価値と需要が上がってくるサイトだ
  と思います。
    http://www.buyers-agent.or.jp/

  ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

   投稿時間:02/06/18(Tue) 16:05
   タイトル:Re^2: 不動産屋に不信感がつのります。
   投稿者名:谷口
   ⇒ありがとうございます。
    私が見る限りは仲介業者としては1のタイプなのかもしれません。ただ担当
    営業は調子が良いだけかもしれないですけど、こちらの言い分も聞くには聞
    いてくれます。ただ、聞くだけで何もしてくれませんけど。

    お金を支払う価値があるかどうかと言われますとはっきりいってないです。
    全く同じ物件を2のタイプの営業マンがやってくれていたら、こんな風には
    思わずに購入できたかもしれません。
    間違っても何も知らなくても一生懸命やってくれる、うそをつかない人であ
    れば信頼することも出来るのですが、いう事がコロコロ変わったり事前説明
    がなかったり...で不動産業者への信頼もなくなりますが家、そのものへ
    の不安にもつながっています。

    こんな事で大丈夫なんだろうか?こちらが気がつかずにいたら基礎工事など
    で重大なミスをしたりしないだろうかなど。
    不動産業者に売主さんはしっかりしたハウスメーカーですから大丈夫ですよ
    と言われても、不動産業者の言うことが信用できないのですから。

    一度、ご推薦いただきましたページも拝見してみます。
    ありがとうございました。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 10:49
 タイトル:Re^2: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:谷口
⇒早速の返信ありがとうございます。
  私の説明不足もあり補足説明させて頂きます。
  1~6号地までのうち5,6号地は完全な建売という形で確認申請も出して建築
  中です。私が購入しようとしているものはこの2件以外のものなのでやはり注文
  住宅と解釈しても良いと言う事ですよね?
  それなのに、それなのに...。

  昨日は怒り爆発してまして文章も興奮して抜けていましたが、確認申請のための
  商談の話もこちらからもちかけて初めて商談日が決まりそれも2,3日後の話で
  す。
  6月30日には確認申請が出る予定になってますが間に合うのかと問い詰めると
  メーカーに問い合わせをしてみますと言い、メーカーの返答は大幅な変更はない
  と思い...との回答だったらしくあまりにも無責任な回答に「そんなの勝手に
  思われても困ります。」と答えました。
  だいたいこっちが何もOKしてないのに勝手に確認申請出すつもりだったのかと
  驚きます。

  設計料に関しては最初のプラン図でリビングからしか出入りできない洗面室に対
  してこちらがこんなプランおかしいので無償で変更してくださいと伝えると、そ
  の場合はトイレの位置を変えてトイレ横からも出入りが出来るようにしないとい
  けないので、建物面積が増えるし一から設計図をひきなおさないといけないから
  設計費がかかるという事らしいんです。
  面積が増えることに対し実際たった場合のお金はサービスにしてもらうよう交渉
  しOKをもらいました。
  ただ、今、キャンセルすると設計費はかかってくるとのことでした。

  私の説明が悪くて二度手間になりすいません。
  上記のような理由でもやっぱりこのメーカーや不動産屋はおかしいですか?
  1回目の投稿に対して不親切な不動産屋の対応はおかしいと解答を頂き心から安
  心しました。

  私もあまりにも色々な事がありすぎてどこまでが正しいのかもうわからなくなっ
  てきてましたので。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 13:13
 タイトル:Re: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
  当初の投稿と内容が変わってきている様にとれますね。
  メーカーとはハウスメーカーの事でしょうか?
  一部の大手ハウスメーカーには、確かに設計料と称して、解約の場合は設計料を
  没収しているところが有りますね。
  でも、注文住宅の場合に設計契約書とか言うような契約書を作成して、設計料を
  事前に預かる場合が多いようですが?
  谷口さんの場合は、そのような契約書を作成していませんか?
  今度の投稿を読みますと、不動産業者は単なる仲介で、売主はハウスメーカーの
  ようですが、土地の売主もハウスメーカーなのですか?
  と言う事は青田売りをしているのは、ハウスメーカーと言う事ですね。
  不動産業者は客付業者と言う事で宜しいのですか?

  以上の点を踏まえたうえで、私から質問が有ります。
   ●30万は設計の変更料と言う事ですか?
   ●1~4区画も建売と言う広告内容だったのですか?
   ●それとも、広告をハウスメーカーが入れる前に、事前情報として客付業者が
    貴方に物件の紹介をしたと言う事でしょうか?
   ●客付業者は、貴方から手数料を頂くだけですか?それともハウスメーカーか
    ら頂くだけですか?それとも両方から頂くのですか?
   ●今現在は、売買契約書は締結してあるのですか?もし、契約してあるとした
    らその契約書には建物についてどのように記述されていますか?それとも、
    まだ契約はしてないのですか?

  何となく、青田売り以前の問題のように感じられます。
  仲介業者の悪い部分が噴出している気がします。
  まだ、はっきりしていない物件を、ハウスメーカーから頼まれたから適当に客付
  したって言う感じですね。
  ハウスメーカーの営業は、専門的な事は全く知らないと言い切れる位の程度の知
  識しか有りませんし、無いから売れるんだと思います。
  客付業者にも、時々無責任な業者がいます。
  頼まれたから、お客を紹介したんだ。後はお願いって感じですね。

  全く、唖然としてしまいますが取り合えず質問の返答だけいただけますか?

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 15:54
 タイトル:Re^2: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:谷口
⇒> メーカーとはハウスメーカーの事でしょうか?
  説明が悪くて申し訳ありません。売主はハウスメーカーです。土地売主もハウス
  メーカーで建設もハウスメーカーです。

  > 谷口さんの場合は、そのような契約書を作成していませんか?
  そのような契約書は交わしていません。口頭での説明は受けました。
  設計料を事前に渡すと言う事もしていません。

  > 不動産業者は単なる仲介で、売主はハウスメーカーのようですが、
  > 土地の売主もハウスメーカーなのですか?
  土地の売主もハウスメーカーです。不動産業者は客つけ業者と言う事になると思
  います。

  > ●30万は設計の変更料と言う事ですか?
  そのように聞いています。

  > ●1~4区画も建売と言う広告内容だったのですか?
  新聞にも折り込みされたチラシには(建売)とあります。
  全区画についてというものではなく一部プラン図の記載されているものの注意書
  きとして物件概要(建売)とあります。私が購入しようと考えている物件のプラ
  ン図も記載されています。

  > ●事前情報として客付業者が貴方に物件の紹介をしたと言う事でしょうか?
  上記チラシと手紙文を添えて新聞折込広告前に郵送にてこちらに不動産業者より
  送られてきたものです。
  手紙文の内容の一部です。
  「土地は更地でお客様のご要望で施工(住宅メーカーによる)する完全なオー
   ダーメイドですのでご注文建築となります。」
  補足説明をさせていただきますとその後、現地確認をしチラシプラン図とおりの
  仕様となるんですよね。と不動産業者に確認をしましたがこれは全くの注文住宅
  ですからプランはあって、ないようなものですと言われました。
  その後、言う事は二転三転してますが...。
  ハウスメーカーは建売だと言いますが不動産業者の営業担当はある程度使用でき
  るタイルなどは限られてくるけど、これは注文住宅ですよ。間取りの変更も出来
  るし...という感じで言っています。

  > ●客付業者は、貴方から手数料を頂くだけですか?それともハウスメーカーか
  >  ら頂くだけですか?それとも両方から頂くのですか?
  ハウスメーカーからも私共からも手数料は払います。

  > ●今現在は、売買契約書は締結してあるのですか?
  売買契約までは済んでいません。
  現在、預り金90万を支払い重要事項の説明までは聞きました。

  それから追加として本日、確認申請の件で電話がかかってきて、こちらから確認
  申請の承認をしてもいないのに確認申請を出すつもりだったんですか?とハウス
  メーカーに問い合わせたところ、「分譲住宅ですから。」という回答とともにも
  う確認申請の準備をすすめていたとの事でした。
  しかし、契約フローという書類を見ると建築確認書作成、お客様最終確認後提出、
  建築確認承認(契約)、残金手付金を売主様へ。とあります。
  どういう事でしょうか?

  それと住宅表示性能制度を使いたいという話をすると、工程が1ヵ月ほどずれる
  為、他の区画の方の工程が遅れてくるので自社で行っている自己性能ではダメで
  すか?との回答でした。
  それでは納得できないのでという話をしているところです。
  主人が「要は住宅性能表示制度を使いたくないんでしょ?」と聞くと「そういう
  事ではないですけど...」とアタフタ、ややこしい客と言わんばかりの態度
  だったそうです。

  私の説明が悪く本当にすいません。
  私の方に非があるのであれば素直に認めます。
  ただ不動産業者と売主の言い分が違っていたり、良い物件なんだから私どもが購
  入しなくても他に欲しい人はいくらでもいるんだから、うるさい客といわんばか
  りの対応をこれまでにも売主の営業からされ、大変イヤな思いをしてきたので、
  こういう事があるたびにうんざりしてしまい、間にたつべき不動産業者がいいか
  げんな態度をとるのに本当に嫌気がさしてきました。

  親切な回答に心より感謝しております。
  的外れな回答、説明不足がありましたらどうぞご指摘よろしくお願い致します。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 22:19
 タイトル:Re: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
  凡その事情が理解できました。
  まず、業法33条の広告の開始時期の制限について記述します。

  ●宅地建物取引業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前にお
   いては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条の許可、建築基準法
   第6条1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあっ
   た後でなければ、当該工事に係る宅地または建物の売買その他の業務に関する
   広告をしてはならない。 以上。

  ●不動産業界は自主的?に、公正取引委員会の認定を受けて全国9ブロックに
   「不動産公正取引協議会」を設置しています。
   首都圏の場合は、
    東京都千代田区九段南3-9-12(九段ニッカナビル6階)
     電話 03-3261-3811
     FAX 03-3261-3933
    URL: http://www.sfkoutori.or.jp/
    ※ぜひこのホームページを参考にして下さい。

  実は私も今年3月まで地元の公正取引委員をしていました。
  公正取引協議会に参加している不動産業者団体に加入している宅地建物取引業者
  は、公正競争規約を守る義務があり、違反した場合は、公正取引協議会から警告
  を受けたり、500万円以下の違約金を課せられる事になります。

  谷口さんの場合ですが、ハウスメーカー、仲介業者共、規約違反を犯していると
  考えられます。

  ●ハウスメーカー及び仲介業者に違反広告である旨を伝え、注文建築として頂く。
   最低でも、谷口さんの言い分を聞いて頂くようにして、きちんとした形で確認
   を出して下さい。
   当然施主は谷口さんでなければいけませんので、確認申請の書類は谷口さんが
   承諾の上で、捺印するようにして下さい。
   確認をハウスメーカーが施主で出すと明らかな違反となる旨を言って下さいね。

  大至急交渉をした上で、その結果をお知らせください。
  尚、この返答を印刷の上、ハウスメーカーに見せて頂いても構いません。

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 投稿時間:02/06/19(Wed) 00:18
 タイトル:Re^2: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:谷口
⇒涌井さん、本当にありがとうございました。
  強気で不動産業者とやりとりが出来そうです。
  次回、営業担当、責任者の方、ハウスメーカーの揃った席で自分たちの考えをき
  ちんと伝えたいと思います。

  次回予定は6月27日(木)ですので結果がで次第、ご報告させて頂きます。
  この時には住宅性能表示制度について打ち合わせをするそうです。
  一応、住宅性能表示制度を使用するという方向で話をすすめますと不動産業者か
  ら連絡があったそうです。
  ハウスメーカーの方は主人が「住宅性能表示制度を使えないなら、もう今回の話
  はなかった事にする!」って言うと「あ~そうですか」というような感じだった
  そうですが...。

  不動産業者はこちらが怒れば、その場しのぎのようにとりつくろおうと努力はし
  てくれますが、結局その後には何も反映されていないように思います。
  キッチンの吊り戸棚がオプションであるという説明を後になってから聞いた時に
  もさんざん、こういう事は今回限りにしてくださいと怒ったにも関わらず、この
  結果ですので。
  私たちの気持ちとしては、価格も安く魅力的な立地でしたが縁がなかったんだな
  という気持ちになってきています。
  土地が気に入っているならば不動産屋の対応が悪くても上手く付き合っていくの
  が良いと思ってここまできましたが縁がなかったと思えば諦められます。
  来週の木曜日までに主人と最終、どうするか気持ちを決めます。

  ご返信いただきました皆さま本当にありがとうございました。
  自分たちだけで息ずまっていましたので本当に救われたような気持ちになりまし
  た。最近ではこちらが悪い客なのではないかと思うようにさえなってきてまして、
  もめる事がイヤだから思った事もいえないような状況になっていました。

  やっと平常心で話し合いが出来そうです。

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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 ■【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 ~住まいの何でも相談室~
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2002/06/21-2

★前編からの続きです。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 10:49
 タイトル:Re^2: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:谷口
⇒早速の返信ありがとうございます。
  私の説明不足もあり補足説明させて頂きます。
  1~6号地までのうち5,6号地は完全な建売という形で確認申請も出して建築
  中です。私が購入しようとしているものはこの2件以外のものなのでやはり注文
  住宅と解釈しても良いと言う事ですよね?
  それなのに、それなのに...。

  昨日は怒り爆発してまして文章も興奮して抜けていましたが、確認申請のための
  商談の話もこちらからもちかけて初めて商談日が決まりそれも2,3日後の話で
  す。
  6月30日には確認申請が出る予定になってますが間に合うのかと問い詰めると
  メーカーに問い合わせをしてみますと言い、メーカーの返答は大幅な変更はない
  と思い...との回答だったらしくあまりにも無責任な回答に「そんなの勝手に
  思われても困ります。」と答えました。
  だいたいこっちが何もOKしてないのに勝手に確認申請出すつもりだったのかと
  驚きます。

  設計料に関しては最初のプラン図でリビングからしか出入りできない洗面室に対
  してこちらがこんなプランおかしいので無償で変更してくださいと伝えると、そ
  の場合はトイレの位置を変えてトイレ横からも出入りが出来るようにしないとい
  けないので、建物面積が増えるし一から設計図をひきなおさないといけないから
  設計費がかかるという事らしいんです。
  面積が増えることに対し実際たった場合のお金はサービスにしてもらうよう交渉
  しOKをもらいました。
  ただ、今、キャンセルすると設計費はかかってくるとのことでした。

  私の説明が悪くて二度手間になりすいません。
  上記のような理由でもやっぱりこのメーカーや不動産屋はおかしいですか?
  1回目の投稿に対して不親切な不動産屋の対応はおかしいと解答を頂き心から安
  心しました。

  私もあまりにも色々な事がありすぎてどこまでが正しいのかもうわからなくなっ
  てきてましたので。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 13:13
 タイトル:Re: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
  当初の投稿と内容が変わってきている様にとれますね。
  メーカーとはハウスメーカーの事でしょうか?
  一部の大手ハウスメーカーには、確かに設計料と称して、解約の場合は設計料を
  没収しているところが有りますね。
  でも、注文住宅の場合に設計契約書とか言うような契約書を作成して、設計料を
  事前に預かる場合が多いようですが?
  谷口さんの場合は、そのような契約書を作成していませんか?
  今度の投稿を読みますと、不動産業者は単なる仲介で、売主はハウスメーカーの
  ようですが、土地の売主もハウスメーカーなのですか?
  と言う事は青田売りをしているのは、ハウスメーカーと言う事ですね。
  不動産業者は客付業者と言う事で宜しいのですか?

  以上の点を踏まえたうえで、私から質問が有ります。
   ●30万は設計の変更料と言う事ですか?
   ●1~4区画も建売と言う広告内容だったのですか?
   ●それとも、広告をハウスメーカーが入れる前に、事前情報として客付業者が
    貴方に物件の紹介をしたと言う事でしょうか?
   ●客付業者は、貴方から手数料を頂くだけですか?それともハウスメーカーか
    ら頂くだけですか?それとも両方から頂くのですか?
   ●今現在は、売買契約書は締結してあるのですか?もし、契約してあるとした
    らその契約書には建物についてどのように記述されていますか?それとも、
    まだ契約はしてないのですか?

  何となく、青田売り以前の問題のように感じられます。
  仲介業者の悪い部分が噴出している気がします。
  まだ、はっきりしていない物件を、ハウスメーカーから頼まれたから適当に客付
  したって言う感じですね。
  ハウスメーカーの営業は、専門的な事は全く知らないと言い切れる位の程度の知
  識しか有りませんし、無いから売れるんだと思います。
  客付業者にも、時々無責任な業者がいます。
  頼まれたから、お客を紹介したんだ。後はお願いって感じですね。

  全く、唖然としてしまいますが取り合えず質問の返答だけいただけますか?

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 15:54
 タイトル:Re^2: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:谷口
⇒> メーカーとはハウスメーカーの事でしょうか?
  説明が悪くて申し訳ありません。売主はハウスメーカーです。土地売主もハウス
  メーカーで建設もハウスメーカーです。

  > 谷口さんの場合は、そのような契約書を作成していませんか?
  そのような契約書は交わしていません。口頭での説明は受けました。
  設計料を事前に渡すと言う事もしていません。

  > 不動産業者は単なる仲介で、売主はハウスメーカーのようですが、
  > 土地の売主もハウスメーカーなのですか?
  土地の売主もハウスメーカーです。不動産業者は客つけ業者と言う事になると思
  います。

  > ●30万は設計の変更料と言う事ですか?
  そのように聞いています。

  > ●1~4区画も建売と言う広告内容だったのですか?
  新聞にも折り込みされたチラシには(建売)とあります。
  全区画についてというものではなく一部プラン図の記載されているものの注意書
  きとして物件概要(建売)とあります。私が購入しようと考えている物件のプラ
  ン図も記載されています。

  > ●事前情報として客付業者が貴方に物件の紹介をしたと言う事でしょうか?
  上記チラシと手紙文を添えて新聞折込広告前に郵送にてこちらに不動産業者より
  送られてきたものです。
  手紙文の内容の一部です。
  「土地は更地でお客様のご要望で施工(住宅メーカーによる)する完全なオー
   ダーメイドですのでご注文建築となります。」
  補足説明をさせていただきますとその後、現地確認をしチラシプラン図とおりの
  仕様となるんですよね。と不動産業者に確認をしましたがこれは全くの注文住宅
  ですからプランはあって、ないようなものですと言われました。
  その後、言う事は二転三転してますが...。
  ハウスメーカーは建売だと言いますが不動産業者の営業担当はある程度使用でき
  るタイルなどは限られてくるけど、これは注文住宅ですよ。間取りの変更も出来
  るし...という感じで言っています。

  > ●客付業者は、貴方から手数料を頂くだけですか?それともハウスメーカーか
  >  ら頂くだけですか?それとも両方から頂くのですか?
  ハウスメーカーからも私共からも手数料は払います。

  > ●今現在は、売買契約書は締結してあるのですか?
  売買契約までは済んでいません。
  現在、預り金90万を支払い重要事項の説明までは聞きました。

  それから追加として本日、確認申請の件で電話がかかってきて、こちらから確認
  申請の承認をしてもいないのに確認申請を出すつもりだったんですか?とハウス
  メーカーに問い合わせたところ、「分譲住宅ですから。」という回答とともにも
  う確認申請の準備をすすめていたとの事でした。
  しかし、契約フローという書類を見ると建築確認書作成、お客様最終確認後提出、
  建築確認承認(契約)、残金手付金を売主様へ。とあります。
  どういう事でしょうか?

  それと住宅表示性能制度を使いたいという話をすると、工程が1ヵ月ほどずれる
  為、他の区画の方の工程が遅れてくるので自社で行っている自己性能ではダメで
  すか?との回答でした。
  それでは納得できないのでという話をしているところです。
  主人が「要は住宅性能表示制度を使いたくないんでしょ?」と聞くと「そういう
  事ではないですけど...」とアタフタ、ややこしい客と言わんばかりの態度
  だったそうです。

  私の説明が悪く本当にすいません。
  私の方に非があるのであれば素直に認めます。
  ただ不動産業者と売主の言い分が違っていたり、良い物件なんだから私どもが購
  入しなくても他に欲しい人はいくらでもいるんだから、うるさい客といわんばか
  りの対応をこれまでにも売主の営業からされ、大変イヤな思いをしてきたので、
  こういう事があるたびにうんざりしてしまい、間にたつべき不動産業者がいいか
  げんな態度をとるのに本当に嫌気がさしてきました。

  親切な回答に心より感謝しております。
  的外れな回答、説明不足がありましたらどうぞご指摘よろしくお願い致します。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 22:19
 タイトル:Re: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
  凡その事情が理解できました。
  まず、業法33条の広告の開始時期の制限について記述します。

  ●宅地建物取引業者は、宅地の造成または建物の建築に関する工事の完了前にお
   いては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第29条の許可、建築基準法
   第6条1項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあっ
   た後でなければ、当該工事に係る宅地または建物の売買その他の業務に関する
   広告をしてはならない。 以上。

  ●不動産業界は自主的?に、公正取引委員会の認定を受けて全国9ブロックに
   「不動産公正取引協議会」を設置しています。
   首都圏の場合は、
    東京都千代田区九段南3-9-12(九段ニッカナビル6階)
     電話 03-3261-3811
     FAX 03-3261-3933
    URL: http://www.sfkoutori.or.jp/
    ※ぜひこのホームページを参考にして下さい。

  実は私も今年3月まで地元の公正取引委員をしていました。
  公正取引協議会に参加している不動産業者団体に加入している宅地建物取引業者
  は、公正競争規約を守る義務があり、違反した場合は、公正取引協議会から警告
  を受けたり、500万円以下の違約金を課せられる事になります。

  谷口さんの場合ですが、ハウスメーカー、仲介業者共、規約違反を犯していると
  考えられます。

  ●ハウスメーカー及び仲介業者に違反広告である旨を伝え、注文建築として頂く。
   最低でも、谷口さんの言い分を聞いて頂くようにして、きちんとした形で確認
   を出して下さい。
   当然施主は谷口さんでなければいけませんので、確認申請の書類は谷口さんが
   承諾の上で、捺印するようにして下さい。
   確認をハウスメーカーが施主で出すと明らかな違反となる旨を言って下さいね。

  大至急交渉をした上で、その結果をお知らせください。
  尚、この返答を印刷の上、ハウスメーカーに見せて頂いても構いません。

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 投稿時間:02/06/19(Wed) 00:18
 タイトル:Re^2: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:谷口
⇒涌井さん、本当にありがとうございました。
  強気で不動産業者とやりとりが出来そうです。
  次回、営業担当、責任者の方、ハウスメーカーの揃った席で自分たちの考えをき
  ちんと伝えたいと思います。

  次回予定は6月27日(木)ですので結果がで次第、ご報告させて頂きます。
  この時には住宅性能表示制度について打ち合わせをするそうです。
  一応、住宅性能表示制度を使用するという方向で話をすすめますと不動産業者か
  ら連絡があったそうです。
  ハウスメーカーの方は主人が「住宅性能表示制度を使えないなら、もう今回の話
  はなかった事にする!」って言うと「あ~そうですか」というような感じだった
  そうですが...。

  不動産業者はこちらが怒れば、その場しのぎのようにとりつくろおうと努力はし
  てくれますが、結局その後には何も反映されていないように思います。
  キッチンの吊り戸棚がオプションであるという説明を後になってから聞いた時に
  もさんざん、こういう事は今回限りにしてくださいと怒ったにも関わらず、この
  結果ですので。
  私たちの気持ちとしては、価格も安く魅力的な立地でしたが縁がなかったんだな
  という気持ちになってきています。
  土地が気に入っているならば不動産屋の対応が悪くても上手く付き合っていくの
  が良いと思ってここまできましたが縁がなかったと思えば諦められます。
  来週の木曜日までに主人と最終、どうするか気持ちを決めます。

  ご返信いただきました皆さま本当にありがとうございました。
  自分たちだけで息ずまっていましたので本当に救われたような気持ちになりまし
  た。最近ではこちらが悪い客なのではないかと思うようにさえなってきてまして、
  もめる事がイヤだから思った事もいえないような状況になっていました。

  やっと平常心で話し合いが出来そうです。

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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 Fudosan.JPでは、
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 として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
 宜しければご利用ください。

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2002/06/21-1

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 残念ながらワールドカップで日本が敗れてしまいましたが、それでも今週もワール
 ドカップのせいで、もしかして投稿は無いかな?と思っていましたところ、谷口さ
 んからの悲鳴に近い投稿が!(驚)

 こりゃ大変だ!と思っていたところ、早速、涌井さん、月山さん、藤原さんからご
 回答を頂戴し、谷口さんとしても気持ちに整理がついたようで安心しました。
 (編集作業自体、水曜日に行っておりますので、もしかしましたら、相談センター
  には谷口さんからの最終結果のご報告が入っているかも知れません)

 Fudosan.JP自体、元々は不動産関係者の皆さんのためのコミュニティの場として、
 主宰の不動産鑑定士でもある磯部さんがRTJ不動産MLをスタートしたのがきっかけ
 でした。

 でも、非不動産関係の私たちが運営サポートをするようになり、
  ●せっかく素晴らしい方々が集まっていらっしゃるのだから、困っている一般の
   方々に色々とアドバイスしていただけると、喜んで下さる方も多いのでは?
 と言う意味合いもありまして、主宰の磯部さん、そしてRTJ不動産MLに参加されて
 いる皆さんにお願いして、今に至っています。

 相談センターで皆さんからの投稿に親身なご回答をいただいております、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★月山さん(不動産のサンミ http://www.hct.zaq.ne.jp/sanmisangyou/ )

  ★藤原さん(ハウスポート西友調布店 http://www.houseport.co.jp/ )

 いつも本当にどうも有難うございます。

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:02/06/17(Mon) 22:57
 タイトル:不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:谷口
⇒はじめまして。
  今回、建売住宅(未完成)を購入しようかと思い話をすすめているのですが、私
  の根本的な考えがおかしければ教えてください。
  不動産屋の仕事の中には下記のような事は含まれないのですか?
  長くなりますが過程にも腹がたっているので聞いてください。

  ・最初の案内では注文住宅ですというものだったにも関わらず、いざ話を進めて
   いくと建売ですという結果。間取り、色の変更などは可能だけどあくまでも建
   売ですとのこと。
   担当者はプランも全く決まっていない注文住宅だと言い張ったのに...。こ
   の後の過程でもある時は注文住宅と言い、また都合が悪くなると建売ですから
   と言います。
   不信感はあったもののこの段階はクリアして話をすすめる事にしました。

  ・建物の仕様書にキッチン吊り戸棚(対面キッチン)がついているようにかかれ
   ているにも関わらず実際にはついていない。
   何の説明書きもなくその間、2回ほどの打ち合わせ中にも一切、説明なし。
   別途6万円ほどのオプションとの説明を重要事項の説明の後にこちらから問い
   合わせて初めて回答。この件の非は不動産屋も認めている。
   全区画6件の建売なので予算がなくて...との間抜けな回答でした。
   説明書きするのに予算なんて関係ないじゃないって感じなんですが。

  ・ペアガラス標準仕様と広告にありながら聞いてみると室内のみとの回答。
   おかしいと訴えるとハウスメーカーから居室以外もペアガラスにしますとの回
   答。言わなければやらないのか???不信感つのる一方。

  ・ローンについて問い合わせても銀行を紹介して詳しい説明はそちらから聞いて
   くださいとの回答。
   建物の内装や外観、などの相談も売主であるメーカーと直にやりとりしてくだ
   さいといった感じで言われたので、じゃあ不動産屋さんは何してくれるんです
   か?との質問に「私はローンについてご相談にのりますので。」との回答だっ
   たのに。

  ・確認申請を提出前の段階ですが、間取りの変更もありますしこちらがOKを出
   してから確認申請を出してくださいねと不動産屋に伝えたところメーカーの方
   にも伝えておきますが谷口さんからもメーカーに直接、伝えてくださいとの回
   答。何のための仲介なんだ???と疑問です。

  ・その後、確認申請の提出前にメーカーと打ち合わせをしてください。よろしく
   お願いしますね。との電話がありました。こちらからハウスメーカーに電話し
   て、してくださいねと言えと言う事ですか?と聞くと私からも伝えますがよろ
   しくお願いします。との回答。何をお願いされたのか、何が言いたいのか疑問
   です。
   また打ち合わせ当日、不動産屋の事務所が休みのため、どこか別の場所で打ち
   合わせをしてください。お願いしますね。との答え。
   どこでやるんですか???何のための仲介なんですかって感じなんですけど。

  ・建物を建てる際に第三者機関を使って品質チェックのようなものをして欲しい
   のでメーカー側に伝えていただけますか?というと何ですか、それ?といった
   回答があり、私からも伝えますが谷口さんからも伝えてくださいね。との回答。
   何のために私から伝えないといけないんだ???不動産屋は何をメーカーに伝
   えるんだ???

  不動産屋さんの仕事って一体、何なんですか?
  ローンについての適切なアドバイスは出来ない。
  こちらから伝えないと何もしない。
  売主(メーカー)と客(私)がじかにやりとりするなら不動産屋なんていらない
  のじゃ???と思ってしまいます。
  しかも売主との商談の際にはどうぞ、こちらの事務所を使ってくださいと言った
  感じのモノ言いをするのですがそんなの仲介なんだから当たり前なんじゃないん
  ですか?違うんですか?
  高い手数料は何のためにとっているのですか?
  建売なのにこちらの要求が高度すぎるのでしょうか?

  今の段階では設計費(間取り変更ありのため)30万ほどで解約可能との事です
  が30万払うのもイヤになるくらい間抜けな不動産屋の対応にもうこの物件、や
  めようかなと思っています。

  建つ前のこんな段階でこの程度の仕事しか出来ない不動産屋にも不信感がつのり
  ますし、メーカー側もこちらが言わないと何も回答しない状態で何のために営業
  マンがきているのかと不安が募ります。
  これだけ落ち度があっても設計費は払わないといけないのでしょうか?
  それともこの程度は落ち度とは言わない、私が期待しすぎなのでしょうか?
  一般的な常識を教えてください。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 02:13
 タイトル:Re: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
  その不動産業者は、言う事が矛盾しており業法違反を犯しています。
  全くふざけすぎてて、同じ業者として恥ずかしい限りです。
  根本的に違っていますので、その要点について記述致します。

  ●未完成の建売住宅を販売(青田売り)する場合は、建築基準法第6条の確認を
   受けた後でなければ広告販売することはできないことは不動産業者の常識であ
   ります。
   確認取得前には建売住宅として広告や販売は出来ません。当然契約なんてとん
   でもない事であり、設計料を取る事など不可能な話しであります。
   これは広告開始時期の制限に違反する脱法行為といえます。

  ●業者が建築確認前に販売するのなら、完全に建築条件付宅地として販売する必
   要があります。つまり建築条件付の注文住宅でなければいけません。

  ●つまり、建築確認後のものを建売と言い、建築確認前のものは建築条件付売地
   と言って注文住宅を建設しなければいけません。
   複数のプランからの選択も正確に言うと違法だと思います。然し実際には良く
   行われますし、この程度だと違反になるかどうかは微妙でしょう。

  また、実際には確認前でも建売と広告を入れているのを目にします。確認前に建
  売と広告をしてしまっても、御施主さんのご希望に添うように努力し、トラブル
  を起こさない様にするのが業者としての良心だと思います。
  違反をして、トラブルを起こし、さらに設計料を請求するとは、何と言うことで
  しょう。その業者は傷口を自らどんどん広げて言っています。

  貴方の投稿を読む限りでは、その業者は、
   宅地建物取引業法 33条(広告の開始時期の制限) 
   不動産の表示に関する公正競争規約施行規則第3条
  等の違反行為を行っています。

  その業者に良く説明して、貴方の希望に添うよう迅速な対応を求めて下さい。そ
  の際にテープ等に録音しておく事を忘れないでください。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 09:53
 タイトル:涌井さんの意見には、劣りますが・・・
 投稿者名:月山
⇒涌井さんの言うとおりです。
  全6区画の物件の内の、1件の話を進めておられる用ですが・・・
  区画が複数の場合は、その内の一つの確認を上げて、他の確認を後回しにして、
  広告を打つ場合もあります。
  まあ、確認申請の費用を、1度に多く出したくないという理由が、一つと、もう
  一つの理由として、最近は、間取り変更が多い。というのが一つです。
  修正の申請がめんどくさいんでしょう・・・

  ☆ほんとに、なんのための仲介業者か、わからない仕事をしてますね。
   僕が谷口さんの立場なら、ここで、ほんまに家建つんか???って思ってしま
   います。
   業法違反うんぬんよりは、常識の範囲も、許容範囲を超えてますね・・・建売
   といったり、注文といったり・・・ハウスメーカーと、直接話させたり・・・
   私が、お客様をつける場合、仲介も、売主の場合も、ちゃんと間に入りますし、
   ローンの事も、説明させていただきますよ。
   最近は、お客様のほうが、詳しい事が多々ありますので、確認を入れて、お答
   えする事も、多いです。(営業マンは、浅く広く知恵を持つ物です)

  ☆不動産屋の仕事っていったい・・・
   不動産屋の仕事は、物件の情報を多く持ち、物件とお客様を繋ぐ、言わば、仲
   人のようなものだと思います。
   仲介でも、売主でも、どちらでも当てはまると思います。
   ですから、お見合いの時でも、一度あっていきなり、仲人を通さずに、直接話
   してって言う、無責任な仲人がいるでしょうか?
   そんなことしないですよね。やっぱり、最初は話しにくい部分もあるでしょう
   から、私を通してね・・・ってことになるでしょう。
   それと同じで、超えてはいけない存在でもあります。
   逆にいえば、間を取り持ち、無事引渡しが済めば、手数料と言う名の、報酬を
   手に入れることが出来るのです。
   ローン申し込みの方も、同じだと思います。

  不信感が募り、買うの嫌と思うのなら、辞めるのもいいでしょう。
  お見合いも、然り・・・不動産を買うことも、縁の問題です。
  設計費に、30万円・・・そんなん聞いた事ないですよ。
  最近、見積り、プラン作成なんて、無料じゃないですか?
  最初に、なにか、契約書以外に書面を交わしたんなら別でしょうが、払う必要あ
  るのか、ないのかは・・・ない・・・と答えたいです。

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 投稿時間:02/06/18(Tue) 10:40
 タイトル:Re: 不動産屋に不信感がつのります。
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.houseport.co.jp/
⇒谷口さん、こんにちわ!!

  この世界で仕事を始めて17年目になりますが、自分なりに感じた事をお話しま
  すと・・・

  不動産仲介の営業マンには、その特性から大きく分けて2種類のタイプがいるよ
  うに思います。

  (1)物件力で仲介するタイプ
     建売業者さん等との強力なパイプを数多く持ち、よって未公開物件につい
     ての情報はメチャクチャ詳しい。それらの情報に張りついて集客を待ち、
     その物件力に吸寄せられて来るお客様を取り込み売上を作るタイプ。

  (2)人間力で仲介するタイプ
     何かしらの営業活動で出会ったお客様とのコミュニケーション作りを最優
     先とし、そこから得られるニーズによって最適と思う物件を紹介する。
     よって物件とのしがらみが無いのでその物件の良し悪しをズバズバ指摘し、
     最終判断をお客様に任せるタイプ。
     お客様とのパイプを先に作り、その後に物件探索に移るので提案型の商談
     になる事が多く、結果ご紹介客が多いのもこのタイプの特徴。

  お話の営業さんは、文章を見る限りでは(1)タイプに近いように思われますが
  如何でしょうか? どちらが良い、悪い、という問題では無く、谷口さんは今ど
  ちらを必要としているか? だと思います。

  今後の処理についてのアドバイスですが・・・問題は、30万というお金を「損」
  と取るか?「得」と取るか? だと思います。

  今後各種諸問題が発生した場合・・・

  (1)タイプは売主サイドを重視する傾向が強いと思います。
     なぜなら、それが生命線なのですから。

  (2)タイプは買主サイドを重視する傾向が強いと思います。
     なぜなら、コミュニケーションを重ねるというプロセスが先行して、結果
     その物件があるのですから。

  視点を変えて・・・

  不動産会社に支払う手数料を仲介手数料と思わず、自分の利益を守る為の取引交
  渉代理人として○○営業マンを雇う為に必要なお金、と捉えてみては如何でしょ
  うか? そう見ますと、そのお金を支払う価値があるのか?どうか? はっきり
  見えて来ると思います。

  最後に一度以下のサイトをご覧になる事をお奨めします。業界の将来を真剣に考
  えている人達が立ち上げた、今後ものすごく価値と需要が上がってくるサイトだ
  と思います。
    http://www.buyers-agent.or.jp/

  ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

   投稿時間:02/06/18(Tue) 16:05
   タイトル:Re^2: 不動産屋に不信感がつのります。
   投稿者名:谷口
   ⇒ありがとうございます。
    私が見る限りは仲介業者としては1のタイプなのかもしれません。ただ担当
    営業は調子が良いだけかもしれないですけど、こちらの言い分も聞くには聞
    いてくれます。ただ、聞くだけで何もしてくれませんけど。

    お金を支払う価値があるかどうかと言われますとはっきりいってないです。
    全く同じ物件を2のタイプの営業マンがやってくれていたら、こんな風には
    思わずに購入できたかもしれません。
    間違っても何も知らなくても一生懸命やってくれる、うそをつかない人であ
    れば信頼することも出来るのですが、いう事がコロコロ変わったり事前説明
    がなかったり...で不動産業者への信頼もなくなりますが家、そのものへ
    の不安にもつながっています。

    こんな事で大丈夫なんだろうか?こちらが気がつかずにいたら基礎工事など
    で重大なミスをしたりしないだろうかなど。
    不動産業者に売主さんはしっかりしたハウスメーカーですから大丈夫ですよ
    と言われても、不動産業者の言うことが信用できないのですから。

    一度、ご推薦いただきましたページも拝見してみます。
    ありがとうございました。

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★以下、後編に続きます。

2002/06/14

□■ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信  住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
■□        http://fudosan.jp/  ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛

 RTJによって運営されている「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」である
 Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
 無料で皆さんに情報をお届けします。 ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今週はワールドカップで日本が活躍していることもあって、インターネット全体が
 空いている感じです。

 そこで今回は、誌面にも余裕がありますので、プレスリリースのコーナー
   http://fudosan.jp/press/press.html
 から、5月分のプレスリリースのヘッドラインをご紹介します。

  ■藤和不動産、集合住宅向けに『1住戸に1つずつのグローバルIPアドレス』を付与
    http://www.egroups.co.jp/message/rtj/99

  ■リメイクデザインマンション【メゾン・ド・デッサン】
        消費者のニーズに応えて全国主要都市で展開
    http://www.egroups.co.jp/message/rtj/100

  ■建築物の鉄骨監理について
    http://www.egroups.co.jp/message/rtj/101

  ■借金しないで土地活用「レンタル収納庫」
    http://www.egroups.co.jp/message/rtj/102

  ■「緊急シンポジウム」コミュニティネットワーク協会
    http://www.egroups.co.jp/message/rtj/103

  ■収益ビル 購入・入札・計画 前に テナント情報入手!
    http://www.egroups.co.jp/message/rtj/104

  ■ジェイハウス 「キュービックライフ株式会社」を加盟
    http://www.egroups.co.jp/message/rtj/105

  ■造園デザイン・プレゼン支援ツール『四季折々の庭』Ver1.0を発売
    http://www.egroups.co.jp/message/rtj/106

 なお、このプレスリリースのコーナーは無料でご利用いただけますので、不動産関
 係者の皆さんも、是非、ご活用いただければ幸いです。
 (場合によっては、システムを利用させていただいておりますeグループさんに、
  登録する必要があるかと思われますが、そちらも登録&利用料は無料です)

 また、相談センターで皆さんからの投稿に親身なご回答をいただいております、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★藤原さん(ハウスポート西友調布店 http://www.houseport.co.jp/ )

 いつも本当にどうも有難うございます。

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 ★RTJサポートチームより
  以下の高木さんの投稿は2000年6月7日号後編の「契約違反について」の続きです。
  これまでの経緯は、以下のバックナンバーでご覧いただけます。
   http://backno.mag2.com/reader/BackBody?id=200206070030000000080868000

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 投稿時間:02/06/06(Thu) 23:52
 タイトル:Re^2: 契約違反について
 投稿者名:高木
⇒高木です。
  ありがとうございます。
  不動産業者の本部にメールで事情を説明したところ、ケイタイに電話が入り来週
  に店長がお話に来るとのことでした。

  ちょうどそのとき契約したときの人(私に契約書よりも取説のほうが有効なよう
  なことを言った人)から電話があったんですが、
  「ケーブルつないでもらえるということですか」
  ときいたところ、
  「私で答えられる範疇のことではなくなったので」
  とのことでした。

  どうなるんでしょうね? とりあえず徹底交戦で行きます。
  
  > ★工事を事前に行っても、領収書を取っておけば問題無いと思います。
  まず来週の様子を見てかんがえます。
  涌井さん、いつも有難う御座います。本当に感謝しております。

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 投稿時間:02/06/05(Wed) 01:00
 タイトル:退出費用について
 投稿者名:関
⇒賃貸アパート請負業者に二年前に入会し(入会金:20万円支払済み)、二年
  三ヶ月間居住していた賃貸アパートを今月末に退去予定です。

   *間取り:2DK
   *家賃:9万2千円
   *状況:ダイニングは壁が黄色くなっています。
       一部屋の壁には、テーブルをぶつけてしまい穴があいています。

  先日、退出時に必要な費用を確認したところ・・・
  一部屋あたり2万5千円(つまり2万5千円×3部屋=7万5千円)の退出費用
  が最低で、その他必要に応じて追加請求があると言われました。

  間取りは不明ですが、10年住んで退出時に20万強請求された人もいるとか。
  入会金20万円払って、年会費を毎年3万円程、住宅総合保険加入料毎年2万5
  千円を支払いました。

  つまり、今までに36万5千円を家賃以外に支払ってきたわけですが、それでも、
  退去時に10万円近い請求を受けなければならないのでしょうか?
  どなたか、教えて下さい。

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 投稿時間:02/06/06(Thu) 20:21
 タイトル:Re: 退出費用について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
  その業者の会員規約を読まないと何とも言えませんが、
  普通会員制のメリットは、他の系列アパートへ転居する場合に新規入会金がかか
  らない事、短期入居の場合は経費が比較的安く済むと言う事だと思います。
  又、デメリットは長期(大抵は5年位)入居すると、会費負担により普通賃貸のア
  パートより経費の負担が増加していく事だと思います。
  会員制アパートは、転勤族にとっては結構助かるシステムだと思います。

  関さんの場合を普通の賃貸借に置き換えてみると、
  地方によって違いますが普通の入居時には、礼金2、敷金2、手数1、前家賃1
  として6ケ月分必要になります。
  家賃9万2千円だと入居時に55.2万円必要です。
  但し家財保険は別途必要です。

  ダイニングは壁が黄色くなって、一部屋の壁には、テーブルをぶつけてしまい穴
  があいています。と言う事ですから、全額敷金が戻って来る事はまず無いと思い
  ます。
  多分、保険も入れると大体45万~50万位の支払いになると思います。

  関さんの現状は、家賃以外の支払い金が36.5万+7.5万だと44万ですね。
  退出時の原状回復費用は会員制であっても必要な場合が多いと思います。
  あくまで私個人の考えですが、それ程高く支払っていると思いません。普通だと
  思います。
  今の日本で格安に借りられるアパートのシステムは無いと思います。
  それぞれ一長一短ですからご自分の利用状況に応じて選ぶと言う事だと思います。

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 投稿時間:02/06/11(Tue) 23:42
 タイトル:重要事項の説明について
 投稿者名:中島
⇒はじめまして。中島と申します。
  先日4月20日に、建売一戸建(未完成)購入の契約をいたしました。
  引渡しは6月28日です。

  早速ですが、まずお聞きしたいことは、
  重説で「購入物件が公庫の基準金利適応住宅であるか否か」の説明はしなくても
  構わないのか?ということです。

  契約前に物件を視察した際、資金計画として仲介業者は銀行のみの案を提示して
  参りましたが、こちらの意向としてある程度の金額は金利を固定しておきたいと
  いうのがありましたので、公庫との併用も考慮に入れた計画表を提示させました。
  この時提示された公庫の金利は「基準金利2.75%(当時)」でした。

  契約日(4月20日)、契約書に判を押す前に重説を受けた際、公庫への申請書類
  は表紙のみであり、申請内容については不明でしたので、提示を求めたのですが、
  「すぐには出ない。後日提出する」とのことでした。
  そこで、もう一度、資金計画を書かせました。
  この時、提示された公庫の金利は「基準金利2.7%(当時)」でした。

  5月初頭、提示を求めていた申請書類が届き説明を受けましたが、
  「バリアフリー住宅では申請していないが、現物はそうなっているので安心しろ」
  「断熱仕様では申請していないが、現物はそうなっているので安心しろ」
  との説明のみで、金利に関する説明はこの時もありませんでした。

  そして、昨日(6月10日)になって
  「基準金利で説明を行いましたが、適応されず2.8%となります」
  と仲介業者からの連絡があり、あまりに突然のことで怒り心頭、家に呼びつけま
  した。
  その際、再度説明を求めると、「勘違いでした。やっぱり2.7%です」との回答が
  ありました。

  この間、上の質問にあげた内容に関する説明は一切ありませんでした。

  そして本日、不信に思い、公庫のHPで金利確認すると、
  6月6日より「基準金利2.6%」「一般2.7%」となっており、
  どうも昨日「やっぱり・・」と言った金利は後者のようなのです。
  そして、5月初頭に受け取った書類を見直して初めて、その書類の書式・意味す
  るところに気づきました。(遅すぎるのですが・・)

  すぐさま仲介業者に連絡し確認したところ、
  「今、連絡をもらうまで公庫の金利が変わったことは知らなかった」
  「そして、基準金利適応住宅では”ない”とは知らなかった。」

  挙句、
  「当初の計画どおり2.7%なのだから、不利益は被っていないはず。」
  「基準金利が適応されるとは一言も言っていない。」
  との返事がありました。

  家そのものは、バリアフリー”っぽい”、またペアガラス等が入っており省エネ
  仕様”っぽい”のですが。
  (基準金利適応住宅として申請されていないのでなんとも・・・)

  これらの経緯から、虚偽の事実を伝えられたということにはならないでしょう
  か?
  できることなら、不利な条件無しに契約解除も念頭に対応策をご教授いただきた
  いのですが・・

  長々と乱文失礼いたしました。
  よきアドバイスよろしくお願いいたします。

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 投稿時間:02/06/12(Wed) 01:09
 タイトル:Re: 重要事項の説明について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒こんにちは 涌井と申します。
  取り合えず、要点のみの返答とさせて頂きます。
  重要事項の説明書で未完成物件の場合に、公庫の金利適応住宅であるかどうかを
  説明する必要はありません。
  但し、融資の斡旋については業者が行うかどうか、
  行う場合は融資する金融機関と金額、金利を説明する必要があります。
  また、業者が融資斡旋する場合は、
  融資が受けられない場合は契約解除できる期間を明記する必要があります。

  さて、中島様の場合ですが、
  融資の斡旋の説明のところに公庫の説明や金利は記入されていましたか?
  また、資金計画書には公庫の基準金利適応と明記され、基準金利2.7%と明記
  されていたのでしょうか?

  実際の問題として、苦情処理等でも実害が有ったかどうかが大きな問題になりま
  す。
  例えば、融資の斡旋が受けられなかった為、期限内に残金の支払いができなく
  なってしまった。と言う場合であれば、期限内であれば当然契約は解除できます。

  口頭に於ける説明のみであり、特に実害が発生していない場合は、かなり面倒に
  なる可能性が有るかも知れません。
  あくまで中島さんの言い分だけであり、業者の言い分を聞く必要が出てきます。
  重要事項の説明書や契約書に、公庫の基準金利適応を受けられなかった場合は、
  契約を解除すると言う特約条項等が明記されていれば、はっきりしているのです
  けれども。

  大事な事項については契約時に必ず契約書に明記してもらうべきです。言った言
  わないと言う問題は何とも返答のしようが有りません。
  口頭の場合において、
  虚偽の事実かどうかは実際の民事訴訟裁判の時に裁判官が判断する問題であると
  思います。

  感情的にならず、冷静に自分に有利な証拠集めをする事が大事だと思います。今
  後の交渉の時はテープ等に録音をし、業者に不備が有った旨の発言を録音してお
  きましょう。業者が約束を破ったと認めた発言が録音できれば有利になりますよ
  ね。

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 投稿時間:02/06/12(Wed) 08:20
 タイトル:Re: 重要事項の説明について
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.houseport.co.jp
⇒中島さん、初めまして!!

  経緯を読ませて頂いて感じた事は、中島さんを担当されている営業マンは、
  ひょっとすると建売公庫を取り扱った事が無いか? 1、2度程度しか経験の無
  い初心者では? と、思います。

  そこで、本件を解決する方針ですが・・・

  (質問1)
   重要事項で基準金利が使えるかどうか? の説明がなされなかった事を理由に
   契約解除出来るか?
  (答え1)
   難しいと思われます。
   ただし、重要事項には借入をする際「金融機関」「金利」「期間」等を明記す
   る項目がありますので、そこに焦点となっている公庫の基準金利がうたってあ
    れば話は別ですが・・・

  (解決方針)
   今回の件、物件自体は気に入っているのですよね!? だからこそご契約された
   のですよね。であるならば、契約解除の方向でお考えになるより、十分な説明
   をしてくれなかった仲介会社に対して、損失分の損害賠償を求めてみては如何
   でしょうか?

  具体的には金利差0.1%で起る、本来支払わなくて済んだはずの余分な支払額を
  算出し、その額を損害賠償額名目で仲介手数料額と相殺するよう要求されてみて
  は如何でしょうか? 筋は通っている要求だと思いますが・・・

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 投稿時間:02/06/12(Wed) 10:07
 タイトル:Re^2: 重要事項の説明について
 投稿者名:中島
⇒涌井様
  早速のレスポンスありがとうございます。

  > 重要事項の説明書で未完成物件の場合に、公庫の金利適応住宅であるかどうか
  > を説明する必要はありません。
  なるほどわかりました。
  斡旋は業者が行いました。斡旋手数料として10万円を前払いしております。
  融資特約期間は、6月10日で、10日現在銀行融資の決定は降りておりまして
  公庫の融資決定を待っている状態です。特約期間を20日に延長するという話に
  10日の時点でなっております。

  > 融資の斡旋の説明のところに公庫の説明や金利は記入されていましたか?
  答えは「いいえ」です。契約前から公庫の利用は告げていたにもかかわらず銀行
  融資のみの記載でした。
  説明を求めたところ、「予定」ということなので変更は可能であり、契約後も十
  分な検討は行えるとの説明を受けました。

  > また、資金計画書には公庫の基準金利適応と明記され、基準金利2.7%と明
  > 記されていたのでしょうか?
  これについても「いいえ」です。
  全部で3枚の計画書がありますが、金利の欄に「2.7%」とかかれているだけです。
  ただ、うち2枚についてはFAXにより取り寄せたもので、送付状に
  『「公庫一般+Bkローン」「公庫一般+割増融資+Bkローン」をお送りします。』
  と明記されておりました。

  こう見ると、
   ・一般金利の適応と知っていて、基準金利を書き込んだ
   ・送付状を書き間違えた
  のどちらか2点があげられると思います。
  この点についても、問い合わせてみたいと思います。
  残りの1枚については業者の店内で、店長が雑誌「住宅情報」を紐解き掲載され
  ている金利を書き込んだものです。

  > 感情的にならず、冷静に自分に有利な証拠集めをする事が大事だと思います。
  わかりました。適切なアドバイスありがとうございます。
  落ち着いて、対応していきたいと思います。
  10日に呼びつけた際に録音は試みたのですが、レコーダーの位置が悪かったのと、
  傍で子供が遊んでいたので、失敗に終わっております・・

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 投稿時間:02/06/12(Wed) 10:24
 タイトル:Re^2: 重要事項の説明について
 投稿者名:中島
⇒藤原様 ありがとうございます。

  > 経緯を読ませて頂いて感じた事は、
  十分考えられると思います。。というよりも、全て銀行任せにしてきているよう
  でして何も知らないと言った方が正しいかもしれません。
  銀行ローンの金利優遇などその他サービスについて、私が調べ上げ業者に教え、
  あわてて業者が銀行に確認すると言った経緯が何度もありました。

  > (答え1)
  涌井様への返信にも書きましたが、重要事項の説明書には銀行ローンのみが記載
  されていまして、公庫に関する記載がありません。
  やはり、お二人がおっしゃるように、難しいようですね・・・

  > (解決方針)
  ありがとうございます。
  一度落ち着いて、ご提案いただいた内容を要求してみることにします。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 ご記入の上、
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 までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
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 ■新着不動産ホームページ(無料登録⇒ http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 Fudosan.JPでは、
  ●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
 として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
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 ■【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 ~住まいの何でも相談室~
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2002/06/07

□■ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信  住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回も嬉しいことに話題が盛り上がりましたので、私のよもやま話は省略です!

 皆さんからの投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★古屋さん(有限会社ネスト)

 本当にどうも有難うございます。

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:02/05/29(Wed) 10:39
 タイトル:隣室の異常行為について
 投稿者名:井上
⇒隣の住人の異常行為に困っています。
  先日2階建てコーポ(1階は店舗、2階に2世帯)に引越しましたが、そのコーポ
  は2世帯とも5年間誰も住んでおらず、私ども夫婦が契約し、その後40歳前後
  の独身男性が契約をしました。(同不動産会社、別支店)

  入居は隣室の方が5日程早く、私共が入居する時には玄関の前に隣室のゴミや荷
  物が散乱していました。その時は何とも思わず邪魔にならないように横に除けま
  したが、翌日も同じ有様でした。

  入居して二日目、20時半頃、隣室より凄い罵声、怒鳴り声が聞こえ、1時間程
  続いた後、玄関から出てきた隣人は、私どものキッチンにある小窓からこちらの
  家を覗いておりました。こちらが玄関より「こんばんわ」と出て声をかけると逃
  げるように隣室へ帰っていきました。

  気味が悪くなったので、妻と2時間程外出して23時頃戻ってきたところ、隣室
  は玄関が開いて電気も点いており隣人も見えたので、「遅くに帰って来て、すみ
  ません」と声をかけると「別に」と、割と普通の返事が返ってきました。さっき
  は酒で酔っていたのだろうと思い自宅に入ったところ、5分も経たないうちにま
  た、罵声、怒鳴り声(誰に対して言っているのかは分かりません)が聞こえてきま
  した。

  たった5分で豹変するのは、酒では無くて精神的か薬の可能性かとも考えてしま
  います。実害はまだ無いので警察も動かないでしょうし、どうすべきか困ってい
  ます。この隣人を上手に退去させる方法などは無いものでしょうか?

  長文になりましたが、実例などがあれば、ご助言お願い致します。

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 投稿時間:02/05/29(Wed) 13:08
 タイトル:Re: 隣室の異常行為について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
  40歳前後の独身男性で、
  異常な行動が見られると言うのは確かに不安が有りますね。
  あくまで、隣人が精神的に病気が有ると仮定してお答え致します。

  不動産業者は入居時に、過去に精神病等の病歴の有無までは調べません。
  でも、隣人等からの苦情により、
  ご両親、保証人や親戚に連絡を取って対応をして行くと思います。
  貴方の場合も、これ以上そのような状態が続くようでしたら、
  業者に良く事情を説明し、
  (テープ等にその罵声を録音しておく事をお勧め致します)
  業者に対応して頂いて下さい。
  特に隣人の異常行動により実害が出たら困ると言う事を説明して下さい。
  また、業者には貴方から苦情が有った事は、
  秘密にしてもらった方が良いと思います。

  当社も入居後に精神的に問題がある方だと判った事がありましたが、
  やはりご両親に相談して、実家に引き取って頂きました。
  入居時には、ご両親も大丈夫だと思って、
  当社には説明しなかった事を謝罪し、大部落ち込んでいました。
  ご両親にはご両親なりの悩みが有った様ですが、
  他の入居者にご迷惑をかける事になると説明し退去して頂きました。
  その時には、ご本人とは一切話しませんでした。
  私達、業者でも気を使う事例です。

  貴方が隣人に直接苦情を言う事だけは止めて下さい。
  被害に有っても、相手は無罪になる可能性が高いのはご存知だと思います。
  業者に任せて、なるべく刺激しないようにすべきでしょう。

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 投稿時間:02/05/30(Thu) 09:19
 タイトル:Re^2: 隣室の異常行為について
 投稿者名:井上
⇒涌井様、早速のアドバイス、ありがとうございます。

  昨日、私なりに隣人の事を調べてみました。
  以前は市営に住んでいた事が分かりましたので市営住宅の自治会長様に伺ったと
  ころ、約2週間前に市営から近隣住民一体となって追い出したとの事でした。

  理由はシンナーによるもので、現在隣人の父親も薬物で入院をしているとの事で、
  まもなく退院して息子(現在の隣人)と同居するだろうと言われました。

  この場合は業者側には責任は一切無いものでしょうか?
  仕事もしていない独身男性を入居させて仲介料を取り、何か有れば警察に言って
  下さい。という対応には、地域で商売する器が欠けているとしか思えません。

  現在、私も妻も実家に一時戻り、別々に生活しています。犬を飼っている為に一
  緒に生活する事が出来ません。
  離婚した訳でもないのに実家に戻らないと行けない妻の精神的な疲労などを考え
  ると、怒りが収まりません。

  この場で愚痴を言っても仕方ありませんので、何か変化がありましたら、この場
  を借りてご報告させて頂きます。

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 投稿時間:02/05/30(Thu) 11:24
 タイトル:Re: 隣室の異常行為について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

  不動産業者は入居者のプライバシーまで調査しないのが普通です。
  但し、入居審査をするところも増えてはきています。
  しかし、入居者が薬物乱用者である事がわかったのなら、
  不動産業者は迅速な対応をすべきです。
  不動産業者が今後も不誠実な対応をするようだったら、
  少額民事訴訟でも起こしたら如何ですか?
  契約時に支払った金員全額と引越し費用等の経費は戻るかも知れませんよ。
  損害賠償が取れるかどうかはわかりませんが、
  精神的苦痛が理由の損害賠償も一緒に請求すれば良いと思いますよ。

  それと、その業者は隣人が無職でも入居させたのですか?
  入居時点で、働いていない事を業者が知っていたとしたら、
  かなり変な業者ですし、
  何かあれば警察に言って下さいは無責任すぎます。
  その業者は保証人にも連絡しないんですか?
  かなり不誠実で適当な業者ですね。
  それが事実だとすれば、
  民法の信義則の原則をその業者は守っていませんから、
  少額訴訟では、かなり有利になると思いますよ。

  また、契約書には賃借人の禁止条項として、
  近隣への迷惑行為・公序良俗に反する行為が入っているはずです。
  さらに、契約違反をした場合は大家は催告なしに契約を解除できる事になってい
  るはずです。
  大家にも、直接連絡したら如何でしょうか?

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 投稿時間:02/06/04(Tue) 08:58
 タイトル:Re^3: 隣室の異常行為について
 投稿者名:井上
⇒先日の補足をさせて頂きます。

  まず、皆様に【重要事項説明】にお聞きしたいのですが、

   1、重説を受けたのは担当の営業で、後から聞いて分かったのですが、本人は
     宅建の資格を持っていません。これでも契約は正式に成立しているのでしょ
     うか?

   2、重説を受けた際、隣室も入居者が決まった事を営業担当から聞きましたが、
     「他の業者が客付けした」と言われる。実際に隣人が怒鳴り、家を覗かれ
     た日に再度仲介業者へ行った際には、「実は当社の別支店で客付けした」
     と言われる。
     後日、契約の無効を仲介業者に依頼しに行った際、「実は私が隣室も客付
     けしました」と、担当営業者に言われ、「生活保護をうけている為、別の
     業者の客付けだと嘘をついた」とも言われました。
     この場合、重説にて虚偽の情報を伝えた事になるのではないでしょうか?

  現在、【契約不成立】か【契約解除】のどちらかを行った上で、簡易裁判所での
  調停を考えています。皆様方のご助言をお願い致します。

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 投稿時間:02/06/04(Tue) 13:43
 タイトル:Re: 隣室の異常行為について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

  >   1、重説を受けたのは担当の営業で、
  重説は宅建業法、契約は民法に関連してきます。
  重説の違反は、業法違反ですから管轄官庁の指導を受けます。
  業法違反だから、即契約不成立とはなりません。

  >   2、重説を受けた際、
  隣人の客付けに対して虚偽の事実を言った事が、契約違反となるのかは難しいか
  も知れません。業者はお客のプライバシーを守ることも重要です。
  重説は基本的に物件の説明をするもので、他の入居者に対する説明をするもので
  は有りません。
  重説には他の入居者の説明の欄は有りません。
  唯、困っている貴方に虚偽の事実を説明する事は不誠実だと思います。

  > 現在、【契約不成立】か【契約解除】のどちらかを行った上で、簡易
  > 裁判所での調停を考えています。皆様方のご助言をお願い致します。
  契約の不成立は難しいと思います。
  大事な事は業者や大家は、貴方が安心して生活できるようにすべきで有ると言う
  事です。
  また、貴方の苦情を聞き入れて迅速に対応する必要が有ると言う事です。
  特に隣人は薬物使用をしている様ですから、必要な対応をすべきでしょう。

  裁判をするのなら、
  業者や大家が不誠実な対応をした事実を攻めるべきだと思います。
  業者が虚偽の事実を言ったのは不誠実であり、貴方に対する過失があると言う事
  だと思います。
  また、大家や業者は隣人に対して忠告をしなければいけません。
  それをしないのは、契約違反です。
  契約以前にも重説を取引主任者がやらなかった業法違反もあります。
  契約違反は契約の解除の要件と言えると思います。

  業者や大家が今後も誠実かつ迅速な対応をしない場合は、貴方が既に支払った金
  員や精神的苦痛に対する損害賠償を請求すべきだと私は思います。

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 投稿時間:02/05/31(Fri) 12:02
 タイトル:賃貸契約
 投稿者名:野口
⇒今現在工場兼住宅(150坪)を貸しております。

  不動産屋をとうさずに賃貸契約をしておりまして、この7月末で契約が切れます。
  2ヶ月前なので7月以降の契約をしなければならないのですが、今まで毎月の家賃
  が4ヶ月くらい遅れて、さいそくしないともらえない状態になっている為、次の
  契約は一括で2年間まとめて契約したいと考えているのですが、それは一般的に
  可能なのでしょうか?

  またその場合、いままでのことがあるので、不動産屋をとおそうとおもいますが、
  それも可能でしょうか?

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 投稿時間:02/05/31(Fri) 16:42
 タイトル:Re: 賃貸契約
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

  契約が切れるとの事ですが、その賃貸借契約は、
   普通賃貸借契約(特別の定めが無い場合)
   期限付賃貸借契約(不在期間中・建物取り壊し予定)
  のどちらでしょうか?

  また、契約の更新や終了・解除の規定はどうなっていますか?
  賃料の額や支払い時期、支払方法は、当事者の合意によって定める事ができます。
  また契約期間も建物の場合は1年以上であれば当事者の合意で決める事ができま
  す。
  しかし、普通賃貸借契約で同じ当事者が契約をやり直す場合は、実質的には契約
  の更新に当たると思います。更新の場合は、支払い金額、支払い時期や支払い方
  法を一方的に変更するのは難しいでしょう。
  但し、当事者双方が合意して新規契約を締結する場合は問題ありません。問題は
  賃借人が納得してくれるかどうかです。
  不動産屋に交渉をお願いするのは可能だとは思います。

  また家賃の遅れについては、催促する(どの程度の催告期間?)と支払っているよ
  うですね。契約書の解除約款に家賃滞納の期間と催告期間が明記されていて、そ
  の期間を超過していると賃借人に問題があると思いますが、今まで解約の申し出
  もされていないみたいですから、あまり問題とはならないと思います。

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 ★RTJサポートチームより
  以下の栗さんのご回答は2000年5月24日号の「法定地上権について」の続きです。
  これまでの経緯は、以下のバックナンバーでご覧いただけます。
   http://backno.mag2.com/reader/BackBody?id=200205240000000000080868000

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 投稿時間:02/06/05(Wed) 01:58
 タイトル:経過報告
 投稿者名:栗
⇒レス遅すいません。
  涌井さん度重なるアドバイスありがとうございます。

  さて、本件の競売についていろいろアドバイス頂きましたが
  結局は良い方法が決まらず、落札にあたっての資金繰りもできぬまま
  入札期間を過ぎてしまいました。
  そして、先日初めての経験でしたが開札場に行ってみたところ
  やはり老朽化した建物だけというのは魅力がなかったようで
  入札はなく落札されませんでした。

  裁判所で聞いてみたところ、今後数ヶ月間の「特別競売期間」を得て
  入札がなければ再度査定の見直しをするそうです。

  ですが、今回はたまたま入札がなかったものの、特別競売期間中に
  落札される可能性もあるという事でしたので
  とりあえずは皆様にいろいろお教え頂いたとおり、当該建物の
  債権者と交渉してみることにします。

  その交渉に際してなにかとお世話になることもあるかと
  思いますが、なにもわからない私に対して
  いろいろアドバイスいただいた涌井さんをはじめ、個別にメールにて
  励ましてくださった皆様にお礼申し上げます。

  また、交渉の結果をご報告させていただくつもりです
  皆様どうぞよろしくお願いたします。

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 投稿時間:02/06/05(Wed) 01:00
 タイトル:退出費用について
 投稿者名:関
⇒賃貸アパート請負業者に二年前に入会し(入会金:20万円支払済み)、二年
  三ヶ月間居住していた賃貸アパートを今月末に退去予定です。

   *間取り:2DK
   *家賃:9万2千円
   *状況:ダイニングは壁が黄色くなっています。
       一部屋の壁には、テーブルをぶつけてしまい穴があいています。

  先日、退出時に必要な費用を確認したところ・・・
  一部屋あたり2万5千円(つまり2万5千円×3部屋=7万5千円)の退出費用
  が最低で、その他必要に応じて追加請求があると言われました。

  間取りは不明ですが、10年住んで退出時に20万強請求された人もいるとか。
  入会金20万円払って、年会費を毎年3万円程、住宅総合保険加入料毎年2万5
  千円を支払いました。

  つまり、今までに36万5千円を家賃以外に支払ってきたわけですが、それでも、
  退去時に10万円近い請求を受けなければならないのでしょうか?
  どなたか、教えて下さい。

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                   ⇒この相談に対する回答はまだありません。
                    どなたか、ご回答いただければ幸いです。

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 投稿時間:02/06/01(Sat) 15:47
 タイトル:契約違反について
 投稿者名:高木
⇒はじめまして。先月から新しいところに入居しているのですが、そこを決めたと
  きに契約書にケーブルテレビがついているとのことがかいてあったのでそこを決
  めたのに、いざ契約してみたらケーブルテレビがついていませんでした。

  チューナーを借りなければいけないのはわかりますが、施設もこちらでしなけれ
  ばいけないのは納得がいかないです。

  こういった契約違反の場合、どこに訴えればよいのでしょうか?
  よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:02/06/02(Sun) 00:56
 タイトル:Re: 契約違反について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

  以下の順番で対応して下さい。
   1、最初に契約した不動産業者、大家に交渉して下さい。
   2、それでだめなら、各都道府県の宅建協会支部の無料相談日(毎月15日前
     後)に相談するか、その不動産業者の所属する団体の支部等に相談する。
     若しくは消費者センター等に相談する。この時、重要事項の説明書、契約
     書を忘れず持参する。
   3、各都道府県の住宅部等の不動産業者を管理している部署に相談する。

  2、3の順番で業者に対する指導が厳しくなっていきます。CATVの工事程度
  なら業者と直接交渉すればやってくれると思います。交渉時には2、3の相談の
  準備がある事を言って下さい。

  また、交渉や相談の前にCATVの件が、重説や契約書に明記されている事を必
  ず再度確認して下さい。  

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 投稿時間:02/06/02(Sun) 09:43
 タイトル:Re^2: 契約違反について
 投稿者名:古屋
⇒古屋と申します。

  ケーブルテレビが有料サービスとしての前提ですがチューナーはケーブルテレビ
  会社からの貸与品となっていないでしょうか?

  すなわち、ケーブルテレビ会社は利用者(契約者)に貸与する形をとっていませ
  んか?

  この場合だと大家さんは用意できませんのでしかたないかも。
  配線工事がしていなければ配線工事は大家さん持ちでしょうけど・・・

  ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

  投稿時間:02/06/03(Mon) 21:11
  タイトル:Re^3: 契約違反について
  投稿者名:高木
 ⇒ありがとうございます。
   チューナーに関しては貸与するというのは大体そうなるだろうとはわかってい
   ましたが、配線工事をこちらで持つというのに納得がいかないのです。
   しかもややこしいことに、部屋のテレビの端子の下にCATVという端子があり、
   契約書にケーブルテレビ可となっていたので、配線はしてあるものだと思って
   いました。申し込みでお金がかかるのは仕方ないと思っていましたが、配線を
   こちらもちでするのが納得がいかないのです。

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 投稿時間:02/06/03(Mon) 21:01
 タイトル:Re^2: 契約違反について
 投稿者名:高木
⇒よろしくお願いします。

  > 以下の順番で対応して下さい。
  まず、大家さんと不動産業者には話をしました。
  それで、消費者センターに問い合わせる旨伝えましたが、どうぞということでし
  た。

  教えていただいた内容でひとつ引っかかるのが、取り扱い説明(取説)がどれだ
  けの効力をもつかということです。取扱説明書にはケーブルテレビは入っていな
  いのです。
  契約書にはケーブルテレビが入っているのですが、不動産業者もそこのところを
  言ってきました。

  ということは契約書より取扱説明書のほうが効力があるということでしょうか。
  ちなみに契約書にケーブルテレビが入っていることを不動産業者に言ったら、間
  違えましたといわれました。。。

  そこのところが気になっています。そこのところが問題ないようであれば教えて
  いただいた手続きをとろうかと思います。

  お忙しいところすみませんが、よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:02/06/03(Mon) 22:09
 タイトル:Re: 契約違反について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
  重要事項の説明書(取り扱い説明書とは違いますよ)は、契約の前に物件の説明を
  する為の書類です。

  当然、重要事項の説明書よりも契約書の方が重要です。
  契約書のミスと言う事ですが、その業者は契約書の説明をしかったのですか?
  面白い事を言う業者ですね。そんな事言ったら契約書の意味がないですね。
  まるで化石のような業者ですね。私なら、徹底的に痛めつけてやりますよ。

  > 決めたときに契約書にケーブルテレビがついているとのことがかいてあ
  > ったのでそこを決めたのに、いざ契約してみたらケーブルテレビがつい
  > ていませんでした。
  と言う事ですから、徹底的に譲らず対抗していきましょう。
  契約書のミスは業者のと大家の責任です。
  当然大家も契約書に署名捺印している訳ですよね。
  工事代金は、その業者に負担していただき、契約書の重要さを知って頂かなくて
  はいけません。
  消費者センターに行くよりも直接、各都道府県の住宅部へ電話をして下さい。
  高木さんももっと怒って真剣に業者に苦情を言わなきゃだめですよ。
  頑張って下さい!

  尚、CATV可と契約書に入っていた場合は、配線済だと思うのが通常であると
  思います。
  契約書にCATV可とあって、配線もしてなくてコンセントだけ有るのは詐欺行
  為になる可能性さえ有ると思います。知らなかった間違えましたでは済まないと
  思います。
  知らなかったとしても、業者には明らかな過失行為が有ったと言えると思います。

  過失はあくまで、故意では有りません。故意ではなくても過失に対する責任が業
  者には有ると思います。
  最低でも大家や業者は、菓子折り等を持参の上、貴方に深く謝罪するのが当たり
  前だと思いますよ。

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 投稿時間:02/06/04(Tue) 14:32
 タイトル:Re^2: 契約違反について
 投稿者名:高木
⇒ありがとうございます。
  早速電話をしようかと思いますが、各都道府県の住宅部とは、その不動産業者が
  所属している団体のということでよろしかったでしょうか?
  また、その団体というのは契約書か何かにのっているものなのでしょうか?

  自分でも調べてみますので、もし参考になるところがありましたら教えていただ
  けるとうれしいです。
  それから、できるだけケーブルを先に引きたいのですが、ひいてしまってから請
  求ってできるのでしょうか?できるだけ待ったほうがよいのでしょうか?

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 投稿時間:02/06/05(Wed) 11:31
 タイトル:Re: 契約違反について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

  ★各都道府県庁の住宅部の事です。
   不動産業者は各都道府県知事、または国土交通省から業法3条1項による宅地
   建物取引業者の免許を頂き営業します。その免許権者であり管理をするのが、
   各都道府県庁の住宅部等です。
   各都道府県庁舎内に有るはずですが名称はそれぞれ若干違うはずです。メール
   や電話でも大丈夫だと思いますが直接出かけるのが一番でしょう。
   ここに苦情申し立てされると言う事は、業者にとってかなり厳しい指導が入り
   ます。属に言う業界各団体に苦情を言うのとは全く違います。
   行政に指導をお願いすると言う事です。

  ★工事を事前に行っても、領収書を取っておけば問題無いと思います。

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 投稿時間:02/05/22(Wed) 23:45
 タイトル:中古マンションの購入にあたっての疑問
 投稿者名:仲倉弘
⇒前略、質問ですが宜しくお願いします。
  中古マンションの購入で物件を探していますが先般近くの不動産屋で展示の頃合
  の物件を見つけ店に申し出て物件を見て多少のことは別として購入を決意して購
  入金額の相談をし値引きを申し出て買い付け申込書に署名捺印をしました、その
  時点で値引き額のことがあり不動産屋の言い分として売主に交渉するからと金額
  は未記入のまま渡しました。

  金額交渉の返事は二三日後の約束ですが小生気になることは仲介物件で当不動産
  屋の先に後一軒の不動産業者の物件です。
  売主の確認のため登記簿謄本を入手したところ個人のものではなくある中小企業
  の物件で賃貸として貸し出していたようで半年ほど前に解消していますところが
  気になることが二つの銀行の根担保設定がされておりその一つの銀行には他の二
  件の物件と共同担保が設定されています、このような物件が(売値額の四倍額の
  設定額)簡単に根担保抹消が出来るとは考えにくく思って心配になってきました。

  一番心配なことは買付申込書の効力と責任ですが簡単に解消出来るでしょうか?
  勿論手付なり内金の段階で多少でも渡した時の責任はどうなるのでしょう?
  どうか回答のほど宜しくお願いします。   以上  

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                   ⇒この相談に対する回答はまだありません。
                    どなたか、ご回答いただければ幸いです。

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2002/06/07-2

★前編からの続きです。

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 投稿時間:02/05/25(Sat) 21:56
 タイトル:抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:木村
⇒抵当権のついたままで家を売ろうと思います。
  私の経済的な事情で売ろうとしていたのですが、なかなか売れず困っていたとこ
  ろ、知人から話しがありました。知人の意図はよくわかりませんが、借り入れが
  難しい様子です。

  当然、私と銀行との間の契約に違反していると思いますが、いずれ競売となれば
  条件は悪くなります。知人が所有権をもって、支払いを肩代わりすることで話が
  つきました。

  知人が支払いを滞れば、競売になりますし、私は当面の債務の支払いができ助か
  ります。
  銀行に事情を話して協力を求めるのが筋だと思いますが、それとなく打診したと
  ころ意に介する様子ではありませんでした。
  売買額は総額2000万、抵当権残債は1300万、差額700万が現金です。
  いざ、決済となって、刑法犯罪とならないか不安です。
  こう言う事例はありますか?

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 投稿時間:02/05/25(Sat) 22:13
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.houseport.co.jp
⇒木村さん 初めまして!!

  ご相談の件ですが、当事者間(木村さん-お友達)で勝手に所有権移転登記をす
  るのはマズイと思います。

  又、仮に強行突破しようにも、実務上そのような登記を引受けてくれる司法書士
  を見つける方が更に難しいような気がします。

  よっぽどのコネでもない限り、そのような状況を承知の上で登記代行に応じる司
  法書士はいないのでは? という事です。

  もっとも自力で登記をするなら別ですが・・・

  違う方法を検討される事をお勧めします。

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 投稿時間:02/05/26(Sun) 10:20
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:月山
⇒> 抵当権のついたままで家を売ろうと思います。
  これは、かなりむずかしいでしょうね・・・
  それに、あまり聞かない話ですし・・・

  友人が、支払いを肩代わりするなら、あなたと、友人の間での、
  取り決めですが、それを、銀行に言うか言わないかは、あなた自身です。
  ただ、それが、銀行にばれれば、金銭消費貸借契約違反になるのは、
  目に見えてる話でしょうから、それを、所有権移転登記までしてまうと、
  よけい、ややこしい話になるでしょう。

  また、所有権移転登記を済まさずに、友達が毎月の支払いを、肩代わりするとし
  て、友人がちゃんと支払いしてくれるって言う、保証もないですし。
  逆に、支払いを飛ばされると、木村さんのブラックリスト載りが決定するでしょ
  うから、それは、避けたいですよね・・・

  友人と、あなたの今の取引銀行で、融資してくれるかどうか、相談してみて、だ
  めなら今売買を依頼している、不動産業者と、相談してみては、いかがです?
  融資の難しい方でも、不動産業者の取引銀行で、融資してくれる銀行も有るよう
  に思いますが・・・ただ、友人の収入も、一つの問題でしょうが。
  手数料の問題もあるでしょう。

  でも、手数料をけちって、後でややこしくなるよりは、手数料を払って、ちゃん
  とした手続きをしてる方が、枕を高くして寝れる・・・
  とは思いますが・・・どうでしょうか?

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 投稿時間:02/05/26(Sun) 12:35
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

  個人間売買で友人が納得しているのならば基本的に問題ありません。
  所有権は物件で、登記簿上の甲区に登記されます。
  抵当権は質権で、登記簿の乙区に登記されています。
  登記上の問題は無いと思います。
  また、抵当権は、あくまで債権を担保するものですから、
  金融機関も異議は出せないはずです。

  但し、非常に危ない取引です。
  民法567条には、
  売買の目的物に抵当権が設定されている場合の規定があります。
  分かり易く説明しますと、
   ★買主の善意悪意を問わず(抵当権の存在を知っていても)、抵当権の実行によ
    り、買主が所有権を失った場合は、契約は解除されると共に損害賠償を請求
    できる。
  と規定されています。

  実際には、友人が支払いを止めた時には、友人にも過失が有るわけですから損害
  賠償の請求は難しいとは思います。

  しかし、売買物件に抵当権等の担保権がついている状態で売るのは、権利に瑕疵
  が有る状態で売ると言う事です。
  これは、将来買主が所有権を失う可能性が非常に高い取引です。
  その事を承知して売ると言う事は、
  もし、もめて裁判等になった時に木村さんが、非常に不利な立場になると言う事
  です。

  友人は、その事を承知しているのだと思います。
  つまり、家賃代わりに銀行に返済して、
  住むのが嫌になったら返済を止め、
  権利に瑕疵の有る売買契約である事を理由に
  売買契約の無効を訴える。
  木村さんは、受け取ったお金を全額戻さなければいけなくなり、
  (場合によっては、買主が銀行に返済した分も戻す必要があります)
  尚且つ、土地建物は銀行に取られる。
  う--ん、泣きっ面に蜂の状態になりますね。
  その友人はかなり法律特に民法に詳しい方だと思います。

  あまり、常識を逸脱した売買契約はしない方が良いと思います。
  手痛いしっぺ返しをくらう事になりますよ。

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 投稿時間:02/05/27(Mon) 11:46
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:木村
⇒早速、ご意見ありがとうございました。
  メールで全く問題無いという意見と、大問題であると言う意見があって困ってい
  ました。

  昨夕、友人と話しました。
  友人は、さほど、法律に詳しくなく、先行き私が不安に抱くような考えはありま
  せんでしたが、よかれと思ってしたことが、いずれ思わぬ方向になってしまうの
  であれば問題である、というのが統一見解です。とりあえず止めておこうとなっ
  たのですが、

  その後、近所に年配の司法書士の方がいて、酒席でご意見をと、なりました。理
  論上問題はないという意見です。さらに、話しが盛り上がったのは、抵当権の行
  使、つまり差押、競売の開始決定というのは、なにも債権者だけが行使できる権
  利ではないというのです。

  今回のケースが当てはまるものとして、所有権や地上権などの明確な権利をもっ
  ていれば、権利者が抵当権者を相手に任意の金額で競売を申し立てることができ
  るというのです。
  これは、複雑すぎて、理解を超えています。おおげさに言えば、金融期間が、金
  科玉条としている‘担保‘は絵空事のようなことになってしまいます。通行チエ
  キ権、取得時効とか民法に似たような規定は他にもあるが、良い制度だと言って
  ました。
  (‘良い‘というのは‘世の中は銀行中心でまわっているわけじゃない‘という
   意味で)

  まとを得た説明になってませんが、どう思われますか?

  金融期間の一方的な取立てに困っているのは私だけではないと思います。不動産
  の価格が下がるのは、付加抗力です。私たちの個人的な責任としてかたずけ、自
  己破産とか債務整理をする前に、今回は、ひとつの方法として、‘抵当権付き売
  買‘を考えるべきだというのが結論です。
  もう少し勉強しようと思います。
  不動産関連の方々の更なるご意見を希望します。

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 投稿時間:02/05/28(Tue) 11:17
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
  どうも、相談内容を見ていますと、
  銀行の取立てに対してのご不満が有る様に感じましたので、
  参考にして下さい。

  昨年個人版民事再生がスタートしました。

  ★昨年4月から個人を対象とした民事再生の受付がスタートした。既に法人につ
   いては一昨年4月から民事再生がスタートしているがこれでラインアップが
   整ったことになる。
   これまで個人が住宅ローンや車のローンなどで返済が困難になった場合の法的
   な打開策としては業者と任意交渉するか自己破産するかしかなかった(最近で
   は調停も多用されているが)。
   ところが任意交渉では業者の言いなりになって公正証書にされるなどかえって
   不利な条件になることが多かった。
   その点自己破産はすっきりしているが住宅ローンを抱えている場合にはマイ
   ホームを手放すことを覚悟しなければならなかった。また会社の役員になって
   いる場合は一定期間であるが役員をおりる必要があった。
   しかしこのたび導入された民事再生によれば住宅ローン以外の債務については
   ケースにもよるが5-9割程度カットして3年で払えばよい。但し住宅ローン
   は期間延長はできても額は変わらない点には注意する必要がある。最初に毎月
   の返済金額を決める必要があり6ヵ月はその金額を再生委員の口座に振り込む
   ことにして誠実性を確かめてから再生認可となる。
   住宅ローンを抱えながら少し贅沢をしたいがためについサラ金から借金するに
   至り金利がかさんで首が回らなくなった場合はこの制度を利用する意味がある
   といえよう。

  ★権利等の制限について
   1、個人債務者が民事再生の申立てをした場合には、基本的には権利の制限は
     ありません。監督委員がついた場合には、一定の事項については監督委員
     の同意が必要となるという制限が加えられますが、それも再生計画が認可
     されるまでの間です。
     ただし、クレジットカードが使えなくなるなど、信用がなくなったことに
     よる事実上の不利益は避けられません。

   2、破産した場合には、原則として財産の管理処分権がなくなり、破産管財人
     に移ります。
     また、会社の取締役や弁護士、公認会計士、税理士などはその資格を失う
     ことになります。警備員や保険の外交員など、一定の職業についても就く
     ことができなくなります。この資格制限は、免責の決定を受けるまでの間
     です。
     そのほか、クレジットカードが使えなくなるなどの事実上の不利益が避け
     られないことは民事再生の場合と同じです。カードが使えない期間は7年
     とか10年とか、いろいろと言われていますが、法律上の制限はありませ
     ん。
     銀行やカード会社がそれぞれの判断で発行しますので、一律に何年間使え
     ないということはありません。

   3、民事再生の申立ての場合も破産の申立ての場合も、選挙権がなくなった
     り、戸籍や住民票に載ったりするようなことはありません。官報(国が発
     行している新聞のようなもの)には載りますが、一般の人が定期購読する
     ようなものではないですし、毎日たくさんの人のことが載っているので、
     知り合いの人に知られることもあまりないと思われます。

  所有権や地上権などの明確な権利をもっていれば、権利者が抵当権者を相手に任
  意の金額で競売を申し立てることができるという点については、実際はあまり意
  味は無いと思います。

  わざわざ、所有権者や地上権者(ほとんどの場合は債務者と同一)が、自分から競
  売を申し立てて、処分を早めるなんて事はやらないと思います。
  今のところ、借金をチャラにしたいのなら前述の個人版民事再生を行うのが一番
  だと思いますよ。

  住宅ローン以外の多重債務が有る場合は、
  個人版の民事再生をご検討なされたら如何ですか?
  今、金融機関が一番恐れている制度です。
  私の知っているある方はこの制度を利用して、
  借金をあっと言う間に綺麗にして4000万余ったので、
  今新しい住宅を建築中です(極端な例ですが)。
  良く研究してみて下さい。

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回も嬉しいことに話題が盛り上がりましたので、私のよもやま話は省略で、
 前編と後編に分けてお送りします。

 皆さんからの投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★古屋さん(有限会社ネスト)

 本当にどうも有難うございます。

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:02/05/29(Wed) 10:39
 タイトル:隣室の異常行為について
 投稿者名:井上
⇒隣の住人の異常行為に困っています。
  先日2階建てコーポ(1階は店舗、2階に2世帯)に引越しましたが、そのコーポ
  は2世帯とも5年間誰も住んでおらず、私ども夫婦が契約し、その後40歳前後
  の独身男性が契約をしました。(同不動産会社、別支店)

  入居は隣室の方が5日程早く、私共が入居する時には玄関の前に隣室のゴミや荷
  物が散乱していました。その時は何とも思わず邪魔にならないように横に除けま
  したが、翌日も同じ有様でした。

  入居して二日目、20時半頃、隣室より凄い罵声、怒鳴り声が聞こえ、1時間程
  続いた後、玄関から出てきた隣人は、私どものキッチンにある小窓からこちらの
  家を覗いておりました。こちらが玄関より「こんばんわ」と出て声をかけると逃
  げるように隣室へ帰っていきました。

  気味が悪くなったので、妻と2時間程外出して23時頃戻ってきたところ、隣室
  は玄関が開いて電気も点いており隣人も見えたので、「遅くに帰って来て、すみ
  ません」と声をかけると「別に」と、割と普通の返事が返ってきました。さっき
  は酒で酔っていたのだろうと思い自宅に入ったところ、5分も経たないうちにま
  た、罵声、怒鳴り声(誰に対して言っているのかは分かりません)が聞こえてきま
  した。

  たった5分で豹変するのは、酒では無くて精神的か薬の可能性かとも考えてしま
  います。実害はまだ無いので警察も動かないでしょうし、どうすべきか困ってい
  ます。この隣人を上手に退去させる方法などは無いものでしょうか?

  長文になりましたが、実例などがあれば、ご助言お願い致します。

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 投稿時間:02/05/29(Wed) 13:08
 タイトル:Re: 隣室の異常行為について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
  40歳前後の独身男性で、
  異常な行動が見られると言うのは確かに不安が有りますね。
  あくまで、隣人が精神的に病気が有ると仮定してお答え致します。

  不動産業者は入居時に、過去に精神病等の病歴の有無までは調べません。
  でも、隣人等からの苦情により、
  ご両親、保証人や親戚に連絡を取って対応をして行くと思います。
  貴方の場合も、これ以上そのような状態が続くようでしたら、
  業者に良く事情を説明し、
  (テープ等にその罵声を録音しておく事をお勧め致します)
  業者に対応して頂いて下さい。
  特に隣人の異常行動により実害が出たら困ると言う事を説明して下さい。
  また、業者には貴方から苦情が有った事は、
  秘密にしてもらった方が良いと思います。

  当社も入居後に精神的に問題がある方だと判った事がありましたが、
  やはりご両親に相談して、実家に引き取って頂きました。
  入居時には、ご両親も大丈夫だと思って、
  当社には説明しなかった事を謝罪し、大部落ち込んでいました。
  ご両親にはご両親なりの悩みが有った様ですが、
  他の入居者にご迷惑をかける事になると説明し退去して頂きました。
  その時には、ご本人とは一切話しませんでした。
  私達、業者でも気を使う事例です。

  貴方が隣人に直接苦情を言う事だけは止めて下さい。
  被害に有っても、相手は無罪になる可能性が高いのはご存知だと思います。
  業者に任せて、なるべく刺激しないようにすべきでしょう。

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 投稿時間:02/05/30(Thu) 09:19
 タイトル:Re^2: 隣室の異常行為について
 投稿者名:井上
⇒涌井様、早速のアドバイス、ありがとうございます。

  昨日、私なりに隣人の事を調べてみました。
  以前は市営に住んでいた事が分かりましたので市営住宅の自治会長様に伺ったと
  ころ、約2週間前に市営から近隣住民一体となって追い出したとの事でした。

  理由はシンナーによるもので、現在隣人の父親も薬物で入院をしているとの事で、
  まもなく退院して息子(現在の隣人)と同居するだろうと言われました。

  この場合は業者側には責任は一切無いものでしょうか?
  仕事もしていない独身男性を入居させて仲介料を取り、何か有れば警察に言って
  下さい。という対応には、地域で商売する器が欠けているとしか思えません。

  現在、私も妻も実家に一時戻り、別々に生活しています。犬を飼っている為に一
  緒に生活する事が出来ません。
  離婚した訳でもないのに実家に戻らないと行けない妻の精神的な疲労などを考え
  ると、怒りが収まりません。

  この場で愚痴を言っても仕方ありませんので、何か変化がありましたら、この場
  を借りてご報告させて頂きます。

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 投稿時間:02/05/30(Thu) 11:24
 タイトル:Re: 隣室の異常行為について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

  不動産業者は入居者のプライバシーまで調査しないのが普通です。
  但し、入居審査をするところも増えてはきています。
  しかし、入居者が薬物乱用者である事がわかったのなら、
  不動産業者は迅速な対応をすべきです。
  不動産業者が今後も不誠実な対応をするようだったら、
  少額民事訴訟でも起こしたら如何ですか?
  契約時に支払った金員全額と引越し費用等の経費は戻るかも知れませんよ。
  損害賠償が取れるかどうかはわかりませんが、
  精神的苦痛が理由の損害賠償も一緒に請求すれば良いと思いますよ。

  それと、その業者は隣人が無職でも入居させたのですか?
  入居時点で、働いていない事を業者が知っていたとしたら、
  かなり変な業者ですし、
  何かあれば警察に言って下さいは無責任すぎます。
  その業者は保証人にも連絡しないんですか?
  かなり不誠実で適当な業者ですね。
  それが事実だとすれば、
  民法の信義則の原則をその業者は守っていませんから、
  少額訴訟では、かなり有利になると思いますよ。

  また、契約書には賃借人の禁止条項として、
  近隣への迷惑行為・公序良俗に反する行為が入っているはずです。
  さらに、契約違反をした場合は大家は催告なしに契約を解除できる事になってい
  るはずです。
  大家にも、直接連絡したら如何でしょうか?

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 投稿時間:02/06/04(Tue) 08:58
 タイトル:Re^3: 隣室の異常行為について
 投稿者名:井上
⇒先日の補足をさせて頂きます。

  まず、皆様に【重要事項説明】にお聞きしたいのですが、

   1、重説を受けたのは担当の営業で、後から聞いて分かったのですが、本人は
     宅建の資格を持っていません。これでも契約は正式に成立しているのでしょ
     うか?

   2、重説を受けた際、隣室も入居者が決まった事を営業担当から聞きましたが、
     「他の業者が客付けした」と言われる。実際に隣人が怒鳴り、家を覗かれ
     た日に再度仲介業者へ行った際には、「実は当社の別支店で客付けした」
     と言われる。
     後日、契約の無効を仲介業者に依頼しに行った際、「実は私が隣室も客付
     けしました」と、担当営業者に言われ、「生活保護をうけている為、別の
     業者の客付けだと嘘をついた」とも言われました。
     この場合、重説にて虚偽の情報を伝えた事になるのではないでしょうか?

  現在、【契約不成立】か【契約解除】のどちらかを行った上で、簡易裁判所での
  調停を考えています。皆様方のご助言をお願い致します。

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 投稿時間:02/06/04(Tue) 13:43
 タイトル:Re: 隣室の異常行為について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

  >   1、重説を受けたのは担当の営業で、
  重説は宅建業法、契約は民法に関連してきます。
  重説の違反は、業法違反ですから管轄官庁の指導を受けます。
  業法違反だから、即契約不成立とはなりません。

  >   2、重説を受けた際、
  隣人の客付けに対して虚偽の事実を言った事が、契約違反となるのかは難しいか
  も知れません。業者はお客のプライバシーを守ることも重要です。
  重説は基本的に物件の説明をするもので、他の入居者に対する説明をするもので
  は有りません。
  重説には他の入居者の説明の欄は有りません。
  唯、困っている貴方に虚偽の事実を説明する事は不誠実だと思います。

  > 現在、【契約不成立】か【契約解除】のどちらかを行った上で、簡易
  > 裁判所での調停を考えています。皆様方のご助言をお願い致します。
  契約の不成立は難しいと思います。
  大事な事は業者や大家は、貴方が安心して生活できるようにすべきで有ると言う
  事です。
  また、貴方の苦情を聞き入れて迅速に対応する必要が有ると言う事です。
  特に隣人は薬物使用をしている様ですから、必要な対応をすべきでしょう。

  裁判をするのなら、
  業者や大家が不誠実な対応をした事実を攻めるべきだと思います。
  業者が虚偽の事実を言ったのは不誠実であり、貴方に対する過失があると言う事
  だと思います。
  また、大家や業者は隣人に対して忠告をしなければいけません。
  それをしないのは、契約違反です。
  契約以前にも重説を取引主任者がやらなかった業法違反もあります。
  契約違反は契約の解除の要件と言えると思います。

  業者や大家が今後も誠実かつ迅速な対応をしない場合は、貴方が既に支払った金
  員や精神的苦痛に対する損害賠償を請求すべきだと私は思います。

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 投稿時間:02/05/31(Fri) 12:02
 タイトル:賃貸契約
 投稿者名:野口
⇒今現在工場兼住宅(150坪)を貸しております。

  不動産屋をとうさずに賃貸契約をしておりまして、この7月末で契約が切れます。
  2ヶ月前なので7月以降の契約をしなければならないのですが、今まで毎月の家賃
  が4ヶ月くらい遅れて、さいそくしないともらえない状態になっている為、次の
  契約は一括で2年間まとめて契約したいと考えているのですが、それは一般的に
  可能なのでしょうか?

  またその場合、いままでのことがあるので、不動産屋をとおそうとおもいますが、
  それも可能でしょうか?

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 投稿時間:02/05/31(Fri) 16:42
 タイトル:Re: 賃貸契約
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

  契約が切れるとの事ですが、その賃貸借契約は、
   普通賃貸借契約(特別の定めが無い場合)
   期限付賃貸借契約(不在期間中・建物取り壊し予定)
  のどちらでしょうか?

  また、契約の更新や終了・解除の規定はどうなっていますか?
  賃料の額や支払い時期、支払方法は、当事者の合意によって定める事ができます。
  また契約期間も建物の場合は1年以上であれば当事者の合意で決める事ができま
  す。
  しかし、普通賃貸借契約で同じ当事者が契約をやり直す場合は、実質的には契約
  の更新に当たると思います。更新の場合は、支払い金額、支払い時期や支払い方
  法を一方的に変更するのは難しいでしょう。
  但し、当事者双方が合意して新規契約を締結する場合は問題ありません。問題は
  賃借人が納得してくれるかどうかです。
  不動産屋に交渉をお願いするのは可能だとは思います。

  また家賃の遅れについては、催促する(どの程度の催告期間?)と支払っているよ
  うですね。契約書の解除約款に家賃滞納の期間と催告期間が明記されていて、そ
  の期間を超過していると賃借人に問題があると思いますが、今まで解約の申し出
  もされていないみたいですから、あまり問題とはならないと思います。

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 ★RTJサポートチームより
  以下の栗さんのご回答は2000年5月24日号の「法定地上権について」の続きです。
  これまでの経緯は、以下のバックナンバーでご覧いただけます。
   http://backno.mag2.com/reader/BackBody?id=200205240000000000080868000

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 投稿時間:02/06/05(Wed) 01:58
 タイトル:経過報告
 投稿者名:栗
⇒レス遅すいません。
  涌井さん度重なるアドバイスありがとうございます。

  さて、本件の競売についていろいろアドバイス頂きましたが
  結局は良い方法が決まらず、落札にあたっての資金繰りもできぬまま
  入札期間を過ぎてしまいました。
  そして、先日初めての経験でしたが開札場に行ってみたところ
  やはり老朽化した建物だけというのは魅力がなかったようで
  入札はなく落札されませんでした。

  裁判所で聞いてみたところ、今後数ヶ月間の「特別競売期間」を得て
  入札がなければ再度査定の見直しをするそうです。

  ですが、今回はたまたま入札がなかったものの、特別競売期間中に
  落札される可能性もあるという事でしたので
  とりあえずは皆様にいろいろお教え頂いたとおり、当該建物の
  債権者と交渉してみることにします。

  その交渉に際してなにかとお世話になることもあるかと
  思いますが、なにもわからない私に対して
  いろいろアドバイスいただいた涌井さんをはじめ、個別にメールにて
  励ましてくださった皆様にお礼申し上げます。

  また、交渉の結果をご報告させていただくつもりです
  皆様どうぞよろしくお願いたします。

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 投稿時間:02/06/05(Wed) 01:00
 タイトル:退出費用について
 投稿者名:関
⇒賃貸アパート請負業者に二年前に入会し(入会金:20万円支払済み)、二年
  三ヶ月間居住していた賃貸アパートを今月末に退去予定です。

   *間取り:2DK
   *家賃:9万2千円
   *状況:ダイニングは壁が黄色くなっています。
       一部屋の壁には、テーブルをぶつけてしまい穴があいています。

  先日、退出時に必要な費用を確認したところ・・・
  一部屋あたり2万5千円(つまり2万5千円×3部屋=7万5千円)の退出費用
  が最低で、その他必要に応じて追加請求があると言われました。

  間取りは不明ですが、10年住んで退出時に20万強請求された人もいるとか。
  入会金20万円払って、年会費を毎年3万円程、住宅総合保険加入料毎年2万5
  千円を支払いました。

  つまり、今までに36万5千円を家賃以外に支払ってきたわけですが、それでも、
  退去時に10万円近い請求を受けなければならないのでしょうか?
  どなたか、教えて下さい。

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                   ⇒この相談に対する回答はまだありません。
                    どなたか、ご回答いただければ幸いです。

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★以下、後編に続きます。

2002/05/31

□■ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信  住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
■□        http://fudosan.jp/  ━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛━┛

 RTJによって運営されている「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」である
 Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
 無料で皆さんに情報をお届けします。 ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回は投稿自体が多かったので、私のよもやま話は省略です(笑)。

 皆さんからの投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★月山さん(不動産のサンミ http://www.hct.zaq.ne.jp/sanmisangyou/ )

  ★藤原さん(ハウスポート西友調布店 http://www.houseport.co.jp/ )

 いつも本当にどうも有難うございます。

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:02/05/22(Wed) 23:45
 タイトル:中古マンションの購入にあたっての疑問
 投稿者名:仲倉弘
⇒前略、質問ですが宜しくお願いします。
  中古マンションの購入で物件を探していますが先般近くの不動産屋で展示の頃合
  の物件を見つけ店に申し出て物件を見て多少のことは別として購入を決意して購
  入金額の相談をし値引きを申し出て買い付け申込書に署名捺印をしました、その
  時点で値引き額のことがあり不動産屋の言い分として売主に交渉するからと金額
  は未記入のまま渡しました。

  金額交渉の返事は二三日後の約束ですが小生気になることは仲介物件で当不動産
  屋の先に後一軒の不動産業者の物件です。
  売主の確認のため登記簿謄本を入手したところ個人のものではなくある中小企業
  の物件で賃貸として貸し出していたようで半年ほど前に解消していますところが
  気になることが二つの銀行の根担保設定がされておりその一つの銀行には他の二
  件の物件と共同担保が設定されています、このような物件が(売値額の四倍額の
  設定額)簡単に根担保抹消が出来るとは考えにくく思って心配になってきました。

  一番心配なことは買付申込書の効力と責任ですが簡単に解消出来るでしょうか?
  勿論手付なり内金の段階で多少でも渡した時の責任はどうなるのでしょう?
  どうか回答のほど宜しくお願いします。   以上  

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                   ⇒この相談に対する回答はまだありません。
                    どなたか、ご回答いただければ幸いです。

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 投稿時間:02/05/22(Wed) 19:30
 タイトル:教えてください・・・・
 投稿者名:早川美恵子
⇒現在、賃貸マンションに住んでおります。
  このマンションはペット禁止なのですが、この部屋を見に来たときも、我が家の
  犬を同伴させ、物件を見ました。

  そのときの不動産担当者の方と話したときは、とてもおとなしい犬なので、毎日
  家に犬がいるわけでなく、週末とかに来るぐらいだということで了承を得ていま
  した。

  でも、極力ほかの場所で飼えるよういろいろ検討している中、我が家の犬が隣の
  ベランダに入ってしまい、そそをしてしまい、すかさず隣の方が、不動産屋に電
  話をしたそうなんです。
  私の会社に不動産屋から電話があり、近所で、虫が発生していてその根源が家だ
  と言ってきました。

  その時点では、不動産屋は、そそのことは、話してくれず、こちらとしても、
  飼ってはいけないのに飼っていたのが悪いと、隣に謝りに行きました。そこでそ
  その事を聞き本当にとんでもないことをしたと謝り、ベランダを掃除させてほし
  いと頼んだところ、不動産屋に言って、業者にやってもらうとの事でした。

  すぐに不動産屋に電話したら、こちらに何も話が無いまま、我が家の負担でとい
  うことで話が決まったらしく、明日以降に、業者から電話が行くといわれまし
  た。

  こちらが一方的に悪いのは重々承知しているのですが、不動産屋は、そういう
  時、こちらに一言確認してから隣の方にお話しするのが筋ではないかと思うので
  すが・・・・
  私が、間違っているのでしょうか?

  それと、このような問題を起こした我が家は即刻引っ越さなくてはいけないので
  しょうか?
  ちなみに今年の12月で更新なのですが、経済上、引越し費用が足りないので悩
  んでいます。
  アドバイスお願いします。

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 投稿時間:02/05/23(Thu) 11:58
 タイトル:Re: 教えてください・・・・
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

  こじらせると、貴女に退去を求めてくるかも知れませんね。
  当然、退去を求められたら契約違反ですから退去する事になります。

  逆に考えてみたらどうでしょう。
  他所の犬が貴女のベランダに来て、
  そそをされたら、貴女はどう思い、どのような対応をしますか?
  ペット禁止のマンションでそのような事が起きれば、
  不動産業者にかなり苦情を言うのではないですか?

  その業者は精一杯の迅速な対応をしたと思います。
  感情的になるよりも不動産業者に謝って、
  隣のベランダを業者に掃除していただいた方が良いのではないかと思います。
  不動産業者を責めてみても、
  逆に感情的になって退去を求められると思います。
  それと、犬は一刻も早く何処かへ預ける必要が有ります。

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 投稿時間:02/05/23(Thu) 14:19
 タイトル:Re: 教えてください・・・・
 投稿者名:月山
⇒はじめまして・・・お困りのご様子ですが・・・
  ★このマンションはペット禁止なのですが・・・
  の部分が一番のネックでしょうね。
  いくら、家主、不動産業者、管理会社に、許可を得ていても、
  隣人はご近所は、ペット禁止という説明の元に、契約してるはずです。

  今回、特例で契約してるんですから、こういう対処は、ごくごく当たり前でしょ
  う。
  あなたが、一言欲しいと言ってみても、それでこじれさせて、逆に隣人が、ペッ
  ト禁止やのに・・・とごねられると、貸主は、あなたをせめるでしょう。

  さいやく、退去して欲しいなり、言ってくるのが、当然じゃないですか?
  まだ、隣人は、大人しい方だと思いますよ。
  ほんとにペットが嫌いな方が、そう言う被害を、こうむった場合・・・
  または、ペットアレルギーだった場合・・・
  被害額は、清掃消毒代だけで、すんだでしょうか???
  相手の不動産屋さんは、早く対処し、被害額を最小限に抑える、努力をしてるよ
  うに見受けられますし、あなたにも、仕事があるでしょうから、連絡の遅れなど
  が起きても、ましてや後から金額の請求がきても、おかしい話じゃないでしょう。

  契約書にも、修理代金の、貸主負担、借主負担の項目があると思いますが、それ
  にも、のっとった話ですよね。
  だから、不思議じゃないと思いますけど・・・

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 投稿時間:02/05/23(Thu) 15:59
 タイトル:Re^2: 教えてください・・・・
 投稿者名:早川美恵子
⇒ありがとうございました。
  偶然にも、犬は、前日知り合いに引き取ってもらった後だったのです。
  とりあえず、業者からの電話を待つことにしようと思います。

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 投稿時間:02/05/23(Thu) 16:44
 タイトル:境界に植えた木について
 投稿者名:加藤 憲二
⇒土地の境界(自分の敷地内)に1m位の木を植えたら隣接の持ち主に日照権の侵
  害だから抜けといわれたが抜く必要はあるのでしょうか?

  100坪の土地を買って、土地の境界沿い(自分の敷地内)に木(1m位のカラ
  松)を植えたのですが、南西側に隣接する土地の持ち主(現在家を建てている最
  中)から、日照権の侵害だから抜くように要求されました。

  土地は約20×16m(100坪)隣接の土地もほぼ同じの99坪。南西側で約
  20m接している。その境界に木を植えました。

  買った土地は最多区画100坪の分譲地で、現況は更地のなにもない平坦地で
  す。全区画で40区画位あります。

  現在の木の高さは1m位です。枝等はまだ境界よりはみだしていませんが、将来
  大きくなったら枝ははみだす可能性はあります。カラ松なので、将来は結構大き
  くなると思われます。(防風林などでよく使われているやつです)

  お手数ですがよろしくお願い致します。

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 投稿時間:02/05/23(Thu) 18:34
 タイトル:Re: 境界に植えた木について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

  1m位の今の段階で日照権の侵害とは言えません。
  でも、隣地の方は唐松だから心配しているのだと思います。

  唐松は杉の木と同じ位の高さになり、
  太さも杉の木以上になりますし、成長も早いのです。
  冬の前になると、葉が広範囲に落ちて、
  当然の様にトラブルの元になると思います。
  又、樹脂が落ちる心配や、落雷の心配も有ります。

  100坪程度の敷地に唐松を生垣のように植えるのは感心しませんね。
  と言うより、はっきり言って非常識だと思います。
  私の自宅は、田舎なので敷地が1000坪以上あります。
  唐松や杉の木を何本か植えていますので良く木の特徴は知っています。
  私の場合は、隣地との境界から約15m位離れた場所に植えてありますが、
  最低でも境界から10m位は離れていないと将来大変ですよ。
  今のうちに抜いた方が楽ですよ。
  将来、頭を止めたり、伐採するのは大変ですよ。

  ところで、何で唐松を植えたんですか?
  植木屋さんや園芸店に薦められたんですか?
  100坪の敷地の境界には、もっと相応しい木が有りますよ。
  良く木の専門家の方と相談したら如何ですか。

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 投稿時間:02/05/24(Fri) 09:12
 タイトル:Re^2: 境界に植えた木について
 投稿者名:加藤 憲二
⇒涌井 様

  アドバイスありがとうございました。とりあえず隣ともめるのも嫌なので境界に
  植えた分は抜きました。植えたのはどうやらカラ松ではなかったようで、葉っぱ
  は落ちないのですが、大きくなるのは間違いないようです。やはり、抜いておく
  のが正解なのでしょう。

  ありがとうございました。

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 投稿時間:02/05/23(Thu) 22:05
 タイトル:手付金支払い後に海外赴任
 投稿者名:京
⇒新築マンション購入を決め、先日手付金を支払いました。
  数日後、主人の会社から内示が有り、今秋より海外赴任という事。
  将来的には可能性はあるかとも思っていたことなのですが、まさかこんなに急
  に・・・。せめて引渡し後の転勤なら、とも思ったりするのですが。

  マンション引渡しは来年4月予定。このまま購入の為のスケジュールにのって行
  けば、秋から引渡しまでの間に少なくとも3-4回は帰国しなければなりません。
  また購入した場合、(せっかく新築を購入したのに)どなたかに借りて頂くこと
  になってしまいます。

  そういった状況を話すと「手付金を捨てても、今回の購入はあきらめた方が良い」
  とおっしゃる方が断然多いのです。しかしながら手付金を簡単に捨てる気にはな
  れません。何か方法はあるのでしょうか。

  ちなみに、まだ公庫や銀行の融資を受けられるかどうかの結果は出ておりません。
  是非とも、ご意見をお願い申し上げます。

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 投稿時間:02/05/24(Fri) 09:43
 タイトル:Re: 手付金支払い後に海外赴任
 投稿者名:月山
⇒基本的には、手付金なるものは、返ってこないですね・・・
  あとは、その業者さんがどう対応されてるかどうかだと思います。
  業者さんによっては、ちゃんと理由があり、やむをえない場合は、返してくれる
  ところもあると思いますよ。
  業者さんも誠意を持って、対応してるんですから、お客様も、誠意を持ってちゃ
  んと説明し、キャンセルしたいことを、説明すれば、力にはなってくれるんじゃ
  ないかと思います。
  ただ、基本的には、返ってこないことは、わかっててくださいね。

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 投稿時間:02/05/24(Fri) 10:30
 タイトル:Re: 手付金支払い後に海外赴任
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

  手附金を支払ったと言う事は、
  重要事項の説明を受け、契約書に署名捺印をしたと言う事ですよね。
  基本的には、月山さんの仰るとおりです。

  さて、契約書の中に契約の解約や解除の条項が有ると思いますので、
  それらの条項の中に、融資を受けられなかった場合は契約は解除され、
  手附金が戻る旨の条項は入っていませんか?
  また、重要事項の説明に入っていませんか?
  もし、入っていれば、融資を受けられない事を理由に、
  解約できる可能性が残っています。
  海外赴任の方でも、融資は受けられるんですか?
  私は、そのような経験が無いもので解らないのですが。

  その他にも、契約書をもう一度良く読んで見て下さい。
  契約の解約や解除の条項の中に、該当しそうな条項が有れば、
  交渉が出来ると思います。

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 投稿時間:02/05/24(Fri) 23:41
 タイトル:Re^2: 手付金支払い後に海外赴任
 投稿者名:京
⇒月山様、涌井様、ありがとうございます。
  まず、月山様のおっしゃる通り、契約した事になるのですよね。
  そして、涌井様のおっしゃっていた条項を調べてみました。
  「ご購入者の責に帰することのできない事由により・・・成立しない時、手付金
   等を購入者に無利息で返還」のような文言はありました。
  不動産業者さんとよく話をしてみます。
  また、結果が出ましたら報告差し上げます。
  ありがとうございました。

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 投稿時間:02/05/25(Sat) 13:01
 タイトル:Re^3: 手付金支払い後に海外赴任
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

  > 「ご購入者の責に帰することのできない事由により・・・成立しない時、手付
  >  金等を購入者に無利息で返還」のような文言はありました。
  > 不動産業者さんとよく話をしてみます。
  上記条項は、「事情変更の原則」の事だと思います。
  事情変更の原則について説明しておきますので参考にして下さい。

  (1)事情変更の原則の意義
    「契約は守られなければならない」と言う命題に対し、契約の締結後、その
    基礎となった事情が当事者の予見しえない事態の発生により変更したため、
    契約どおり当事者を拘束する事が不合理と見られる場合に、契約内容の変更
    または契約解除がみとめられるという原則を事情変更の原則という。これは、
    民法に明文の規定があるわけではなく、信義則(民法1条2項)を主な根拠と
    して認められた解釈原理である。

  (2)事情変更の原則の適用要件と効果
    契約について事情変更の原則の適用が認められるための要件は、おおむね次
    のとおりである。
     ○契約締結当時の基礎事情が、契約の効果が完了に至るまでの間に変更が
      有ったこと。
     ○その事情変更が、当事者にとって予見せず、かつ予見しえないもので
      あったこと。
     ○その事情が当事者の責に帰すことができない事由によって生じたこと。
     ○その事情変更の結果、契約の内容に当事者を拘束することが信義衡平の
      原則からみて著しく不合理ないし不当と認められること。

  事情変更の原則が認められた場合、その効果としては、
   ○当事者の一方は、契約内容の改訂を要求することができ、
   ○この要求が相手から拒絶され、または改訂自体が無意味なときは契約の解除
    をすることができる。
  以上です。
  この事情変更の原則の要件に、突然の海外赴任が該当するかどうかは、多分法律
  の専門家でも意見が分かれると思いますが、不動産業者との交渉は出来ると思い
  ます。

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 投稿時間:02/05/25(Sat) 21:56
 タイトル:抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:木村
⇒抵当権のついたままで家を売ろうと思います。
  私の経済的な事情で売ろうとしていたのですが、なかなか売れず困っていたとこ
  ろ、知人から話しがありました。知人の意図はよくわかりませんが、借り入れが
  難しい様子です。

  当然、私と銀行との間の契約に違反していると思いますが、いずれ競売となれば
  条件は悪くなります。知人が所有権をもって、支払いを肩代わりすることで話が
  つきました。

  知人が支払いを滞れば、競売になりますし、私は当面の債務の支払いができ助か
  ります。
  銀行に事情を話して協力を求めるのが筋だと思いますが、それとなく打診したと
  ころ意に介する様子ではありませんでした。
  売買額は総額2000万、抵当権残債は1300万、差額700万が現金です。
  いざ、決済となって、刑法犯罪とならないか不安です。
  こう言う事例はありますか?

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 投稿時間:02/05/25(Sat) 22:13
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.houseport.co.jp
⇒木村さん 初めまして!!

  ご相談の件ですが、当事者間(木村さん-お友達)で勝手に所有権移転登記をす
  るのはマズイと思います。

  又、仮に強行突破しようにも、実務上そのような登記を引受けてくれる司法書士
  を見つける方が更に難しいような気がします。

  よっぽどのコネでもない限り、そのような状況を承知の上で登記代行に応じる司
  法書士はいないのでは? という事です。

  もっとも自力で登記をするなら別ですが・・・

  違う方法を検討される事をお勧めします。

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 投稿時間:02/05/26(Sun) 10:20
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:月山
⇒> 抵当権のついたままで家を売ろうと思います。
  これは、かなりむずかしいでしょうね・・・
  それに、あまり聞かない話ですし・・・

  友人が、支払いを肩代わりするなら、あなたと、友人の間での、
  取り決めですが、それを、銀行に言うか言わないかは、あなた自身です。
  ただ、それが、銀行にばれれば、金銭消費貸借契約違反になるのは、
  目に見えてる話でしょうから、それを、所有権移転登記までしてまうと、
  よけい、ややこしい話になるでしょう。

  また、所有権移転登記を済まさずに、友達が毎月の支払いを、肩代わりするとし
  て、友人がちゃんと支払いしてくれるって言う、保証もないですし。
  逆に、支払いを飛ばされると、木村さんのブラックリスト載りが決定するでしょ
  うから、それは、避けたいですよね・・・

  友人と、あなたの今の取引銀行で、融資してくれるかどうか、相談してみて、だ
  めなら今売買を依頼している、不動産業者と、相談してみては、いかがです?
  融資の難しい方でも、不動産業者の取引銀行で、融資してくれる銀行も有るよう
  に思いますが・・・ただ、友人の収入も、一つの問題でしょうが。
  手数料の問題もあるでしょう。

  でも、手数料をけちって、後でややこしくなるよりは、手数料を払って、ちゃん
  とした手続きをしてる方が、枕を高くして寝れる・・・
  とは思いますが・・・どうでしょうか?

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 投稿時間:02/05/26(Sun) 12:35
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

  個人間売買で友人が納得しているのならば基本的に問題ありません。
  所有権は物件で、登記簿上の甲区に登記されます。
  抵当権は質権で、登記簿の乙区に登記されています。
  登記上の問題は無いと思います。
  また、抵当権は、あくまで債権を担保するものですから、
  金融機関も異議は出せないはずです。

  但し、非常に危ない取引です。
  民法567条には、
  売買の目的物に抵当権が設定されている場合の規定があります。
  分かり易く説明しますと、
   ★買主の善意悪意を問わず(抵当権の存在を知っていても)、抵当権の実行によ
    り、買主が所有権を失った場合は、契約は解除されると共に損害賠償を請求
    できる。
  と規定されています。

  実際には、友人が支払いを止めた時には、友人にも過失が有るわけですから損害
  賠償の請求は難しいとは思います。

  しかし、売買物件に抵当権等の担保権がついている状態で売るのは、権利に瑕疵
  が有る状態で売ると言う事です。
  これは、将来買主が所有権を失う可能性が非常に高い取引です。
  その事を承知して売ると言う事は、
  もし、もめて裁判等になった時に木村さんが、非常に不利な立場になると言う事
  です。

  友人は、その事を承知しているのだと思います。
  つまり、家賃代わりに銀行に返済して、
  住むのが嫌になったら返済を止め、
  権利に瑕疵の有る売買契約である事を理由に
  売買契約の無効を訴える。
  木村さんは、受け取ったお金を全額戻さなければいけなくなり、
  (場合によっては、買主が銀行に返済した分も戻す必要があります)
  尚且つ、土地建物は銀行に取られる。
  う--ん、泣きっ面に蜂の状態になりますね。
  その友人はかなり法律特に民法に詳しい方だと思います。

  あまり、常識を逸脱した売買契約はしない方が良いと思います。
  手痛いしっぺ返しをくらう事になりますよ。

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 投稿時間:02/05/27(Mon) 11:46
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:木村
⇒早速、ご意見ありがとうございました。
  メールで全く問題無いという意見と、大問題であると言う意見があって困ってい
  ました。

  昨夕、友人と話しました。
  友人は、さほど、法律に詳しくなく、先行き私が不安に抱くような考えはありま
  せんでしたが、よかれと思ってしたことが、いずれ思わぬ方向になってしまうの
  であれば問題である、というのが統一見解です。とりあえず止めておこうとなっ
  たのですが、

  その後、近所に年配の司法書士の方がいて、酒席でご意見をと、なりました。理
  論上問題はないという意見です。さらに、話しが盛り上がったのは、抵当権の行
  使、つまり差押、競売の開始決定というのは、なにも債権者だけが行使できる権
  利ではないというのです。

  今回のケースが当てはまるものとして、所有権や地上権などの明確な権利をもっ
  ていれば、権利者が抵当権者を相手に任意の金額で競売を申し立てることができ
  るというのです。
  これは、複雑すぎて、理解を超えています。おおげさに言えば、金融期間が、金
  科玉条としている‘担保‘は絵空事のようなことになってしまいます。通行チエ
  キ権、取得時効とか民法に似たような規定は他にもあるが、良い制度だと言って
  ました。
  (‘良い‘というのは‘世の中は銀行中心でまわっているわけじゃない‘という
   意味で)

  まとを得た説明になってませんが、どう思われますか?

  金融期間の一方的な取立てに困っているのは私だけではないと思います。不動産
  の価格が下がるのは、付加抗力です。私たちの個人的な責任としてかたずけ、自
  己破産とか債務整理をする前に、今回は、ひとつの方法として、‘抵当権付き売
  買‘を考えるべきだというのが結論です。
  もう少し勉強しようと思います。
  不動産関連の方々の更なるご意見を希望します。

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 投稿時間:02/05/28(Tue) 11:17
 タイトル:Re: 抵当権の付いたままで売買
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
  どうも、相談内容を見ていますと、
  銀行の取立てに対してのご不満が有る様に感じましたので、
  参考にして下さい。

  昨年個人版民事再生がスタートしました。

  ★昨年4月から個人を対象とした民事再生の受付がスタートした。既に法人につ
   いては一昨年4月から民事再生がスタートしているがこれでラインアップが
   整ったことになる。
   これまで個人が住宅ローンや車のローンなどで返済が困難になった場合の法的
   な打開策としては業者と任意交渉するか自己破産するかしかなかった(最近で
   は調停も多用されているが)。
   ところが任意交渉では業者の言いなりになって公正証書にされるなどかえって
   不利な条件になることが多かった。
   その点自己破産はすっきりしているが住宅ローンを抱えている場合にはマイ
   ホームを手放すことを覚悟しなければならなかった。また会社の役員になって
   いる場合は一定期間であるが役員をおりる必要があった。
   しかしこのたび導入された民事再生によれば住宅ローン以外の債務については
   ケースにもよるが5-9割程度カットして3年で払えばよい。但し住宅ローン
   は期間延長はできても額は変わらない点には注意する必要がある。最初に毎月
   の返済金額を決める必要があり6ヵ月はその金額を再生委員の口座に振り込む
   ことにして誠実性を確かめてから再生認可となる。
   住宅ローンを抱えながら少し贅沢をしたいがためについサラ金から借金するに
   至り金利がかさんで首が回らなくなった場合はこの制度を利用する意味がある
   といえよう。

  ★権利等の制限について
   1、個人債務者が民事再生の申立てをした場合には、基本的には権利の制限は
     ありません。監督委員がついた場合には、一定の事項については監督委員
     の同意が必要となるという制限が加えられますが、それも再生計画が認可
     されるまでの間です。
     ただし、クレジットカードが使えなくなるなど、信用がなくなったことに
     よる事実上の不利益は避けられません。

   2、破産した場合には、原則として財産の管理処分権がなくなり、破産管財人
     に移ります。
     また、会社の取締役や弁護士、公認会計士、税理士などはその資格を失う
     ことになります。警備員や保険の外交員など、一定の職業についても就く
     ことができなくなります。この資格制限は、免責の決定を受けるまでの間
     です。
     そのほか、クレジットカードが使えなくなるなどの事実上の不利益が避け
     られないことは民事再生の場合と同じです。カードが使えない期間は7年
     とか10年とか、いろいろと言われていますが、法律上の制限はありませ
     ん。
     銀行やカード会社がそれぞれの判断で発行しますので、一律に何年間使え
     ないということはありません。

   3、民事再生の申立ての場合も破産の申立ての場合も、選挙権がなくなった
     り、戸籍や住民票に載ったりするようなことはありません。官報(国が発
     行している新聞のようなもの)には載りますが、一般の人が定期購読する
     ようなものではないですし、毎日たくさんの人のことが載っているので、
     知り合いの人に知られることもあまりないと思われます。

  所有権や地上権などの明確な権利をもっていれば、権利者が抵当権者を相手に任
  意の金額で競売を申し立てることができるという点については、実際はあまり意
  味は無いと思います。

  わざわざ、所有権者や地上権者(ほとんどの場合は債務者と同一)が、自分から競
  売を申し立てて、処分を早めるなんて事はやらないと思います。
  今のところ、借金をチャラにしたいのなら前述の個人版民事再生を行うのが一番
  だと思いますよ。

  住宅ローン以外の多重債務が有る場合は、
  個人版の民事再生をご検討なされたら如何ですか?
  今、金融機関が一番恐れている制度です。
  私の知っているある方はこの制度を利用して、
  借金をあっと言う間に綺麗にして4000万余ったので、
  今新しい住宅を建築中です(極端な例ですが)。
  良く研究してみて下さい。

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