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2003/08/01

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 RTJによって運営されている「不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト」である
 Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
 無料で皆さんに情報をお届けします。 ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●販売会社が倒産した場合について
  ●敷金の返却について
 の2つです。
 前者は、契約を結んだ販売会社が倒産してしまった場合のご相談です。
 後者は、入居中に敷金が追加されてしまった場合のご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★森田さん(森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ )

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 また、現在、
  ●家の外壁について
 に関するご相談へのご回答が無い状況です。アドバイスいただける方がいらっしゃ
 いましたら、是非ともお願いします。
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:03/07/22(Tue) 23:16
 タイトル:家の外壁について
 投稿者名:ピノ
⇒今回、家を新築することになりました。
  そこで外壁をサイディングの上にリシンを吹き付けを考えています。しかし、リ
  シンはあまりいいとは聞きません。
  実際、リシンの吹き付けはどうなのでしょうか??
  やはり普通のサイディングの方がいいでしょうか?

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                   ⇒この相談に対する回答はまだありません。
                    どなたか、ご回答いただければ幸いです。

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 投稿時間:03/03/04(Tue) 12:56
 タイトル:販売会社が倒産した場合・・
 投稿者名:そめ
⇒2/28付で今年6/末入居予定だったマンションの販売会社が自己破産したのですが、
  手付金100万円を既に振り込んでいて、公庫の融資OKも取っていました。
  今後の事も考えてこの契約を契約解除にしたいと思うのですが、どのような措置
  を取ったらいいのか教えて頂けないでしょうか。

  手付金の全額返済をして頂きたいと思っています。また、公庫申込にかかった費
  用などがあれば、それもこちらでは一切支払いたくないんです。
  法律等、全く無知なため、インターネットなどでも色々調べてみたものの、よく
  わからなくて、途方にくれています。

  恐れ入りますが、アドバイス頂けると幸いです。宜しくお願い致します。

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 投稿時間:03/03/05(Wed) 00:37
 タイトル:Re: 販売会社が倒産した場合・・
 投稿者名:森田
⇒胸中お察し致します。
  取りあえず、早急にその販売会社が所属していた業協会の不動産相談所に行った
  方がいいでしょう。不動産業は許認可事業です。
  消費者の大切な金員を扱う訳ですから供託をしています。
  その供託金から弁済される可能性があります。
  しかし、早いもの順ですので一時も早く申し出をするべきです。

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 投稿時間:03/03/05(Wed) 10:18
 タイトル:Re^2: 販売会社が倒産した場合・・
 投稿者名:そめ
⇒森田様、ありがとうございます。
  昨日、早速保証協会に行って苦情申立ての手続きをして来ました!
  今後弁護士と連絡を取り、契約解除に向けて処理を進めていきたいと思います。
  アドバイスどうもありがとうござました。

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 投稿時間:03/03/06(Thu) 23:51
 タイトル:敷金の返却について
 投稿者名:ばーろん
⇒先日退去した賃貸住宅のことでお尋ねいたします。
  入居中に賃貸借契約書が修正され、入居時は敷金1ヶ月、礼金1ヶ月の契約から敷
  金2ヶ月に変更されました。
  この賃貸住宅は住宅金融公庫融資物件のため、このような指導がなされているに
  もかかわらず、退去後には、当初の契約通りとの回答で、家主からは、敷金が1
  か月分しか戻りませんでした。
  変更の契約書は、住宅金融公庫発信のfax文書をコピーしており、その書類に家
  主印が捺印してあります。
  また契約書受領の際、「今までと変わりませんから署名と捺印を・・・」と言わ
  れ、全住民連名の名簿に署名・捺印をいたしました。
  この場合どちらの書類が有効なのでしょうか?

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 投稿時間:03/03/07(Fri) 01:03
 タイトル:Re: 敷金の返却について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒ちょっと良く質問の意味が解りません。
  実際に敷金を途中で1ケ月分追加して入れたのでしょうか?
  それとも、便宜上契約書だけ差し替えたのですか?

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 投稿時間:03/03/07(Fri) 01:51
 タイトル:Re^2: 敷金の返却について
 投稿者名:ばーろん
⇒早速御返答いただきましてありがとうございます。
  入居途中での敷金追加はありませんでした。
  入居当初に支払った金額は、敷金1ヶ月と、礼金の1ヶ月、合計2か月分です。

  入居中における変更の賃貸借契約書によれば
   「礼金を敷金と読み替え、敷金を計2か月分とする」
  との記載がありましたので、2か月分が返却の対象になるものと考えておりました。
  ちなみに、便宜上契約書だけ差し替えると言う事例は、よくあることなのか教えて
  いただけると幸いです。

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 投稿時間:03/03/09(Sun) 01:31
 タイトル:Re^3: 敷金の返却について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒敷金と読み替えると言うのであれば、敷金が2ケ月になると思います。当然2ケ
  月分の敷金が戻ると思います。
  賃貸期間中の契約書の差し替えはあまり行いません。但し、当然借りている貴方
  も署名捺印をしたはずですから、納得したと言う事です。
  然しながら、礼金の1ケ月を敷金に読み替えると言う事は、誰が見ても敷金が2ケ
  月になったと理解されると思いますよ。契約書の差し替えの時にもっと良く確認
  しておけば良かったと思いますね。
  貴方の言うように、敷金の2ケ月分の返還を求められた時に、便宜上だと言うの
  は、相手にとってかなり苦しい言い訳になります。
  もう一度交渉してみては如何でしょうか。

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 投稿時間:03/03/09(Sun) 09:35
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:ばーろん
⇒湧井様、大変ありがとうございました。もう一度、大家さんと交渉してみます。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
 します。

  tateuri.to
  083.to
  jyutaku.to
  my-house.to
  mymo.to
  mbp.to

 サーバーをご自身(もしくは自社)で構築されている方はもちろん、プロバイダー
 のホームページスペースをお使いの方でも、お使いいただけるようなご相談にも応
 じます。

 ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
 ご記入の上、
   rtj@club.to
 までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
 (ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします)

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 ■新着不動産ホームページ(無料登録⇒ http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ★賃貸しょっぷるホームルーム企画
    http://www.doconisumu.com/
 お部屋探しならお任せ下さい。岡山大学、理科大学に近いのでファミリー物件はも
 ちろん大学周辺の学生物件も豊富に取り揃えています。

 ★アイユーホーム
    http://www.aiyu-home.com/
 京浜東北線蕨駅を拠点に賃貸物件を紹介しています。より良い住まいをお探しのお
 客様の期待に沿うよう日々頑張っております。

 ★アパショップ協和
    http://kyowa.ne.nu/
 福島県会津若松市を中心としたアパート物件を数多く展示。

 ★佐賀の不動産探しは地産開発へ
    http://www.chisan-kaihatu.com/
 佐賀市とその周辺の不動産の事なら何でもお任せ下さい。賃貸物件から売り物件、
 買い取りなども行っております。お気軽にご来店下さい。

 ★住宅システム販売
    http://www.jsysh.co.jp/
 購入・建築前に必見の失敗されない為の情報満載。

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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 Fudosan.JPでは、
  ●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
 として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
 宜しければご利用ください。

  不動産関係者検索
    http://fudosan.jp/

  不動産関係者ホームページ無料登録
    http://fudosan.jp/regist/regist.html

  不動産関係プレスリリース無料掲載
    http://fudosan.jp/press/press.html

  不動産コミュニティ(メーリングリスト)
    http://fudosan.jp/community/com.html

  不動産無料相談センター
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 ■【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 ~住まいの何でも相談室~
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 発行:Fudosan.JP(RTJリアル・タウン・ジャパン) http://fudosan.jp/
 連絡:デジろぐ倶楽部RTJサポートチーム      rtj@club.to

  このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
  その仕様上、私たちはどのアドレスに送られているのかわかりません。
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2002/12/27-2003/01/03

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●住宅ローンの計算方法
 のです。
 どのように計算すれば良いのかと言う部分、皆さん、ご存知でしたか?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★古屋さん(ネスト)

  ★松本さん(ハート財産パートナーズ)

  ★香川さん(アットホーム http://home.gr.jp/athome/ )

  ★西岡さん(丸岡不動産 http://www1.ocn.ne.jp/~m.aruoka/ )

  ★清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )

  ★保坂さん(ウエッブクリエイト)

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

 なお、今回は年末年始の合併号です。次回は1月10日の発行になります。
 回答者の皆さん、読者の皆さん、良いお年をお迎えください!

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 投稿時間:02/10/21(Mon) 15:51
 タイトル:ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:p-kichi
⇒こんにちは。不動産のプロの方には簡単すぎる質問で恐縮なのですが、宜しくお
  願い致します。

  今の収入で、どの位借入が可能かという計算方法を教えてください。
  web上でシミュレーション等がありますが、自分で計算したいのです。

  又、業者さんが使っている「ローン電卓(?)」がどんな計算をしているのかも
  教えてください。

  例えば、3000万借り入れて4%の金利で35年ローンを組んだとして、毎月の支払
  いを計算しようとしても、ローン電卓と自分の計算結果が違ってしまうのです。

  計算に弱いだけと言われてしまいそうで恥ずかしいのですが、お教えいただけれ
  ば幸いです。

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 投稿時間:02/10/21(Mon) 16:09
 タイトル:Re: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:FURUYA
⇒ローン電卓をお持ちで使いかたが分らないのであれば次のサイトでもローン計算
  できますよ。返済予定表なども出来て便利です。

  イー・ローンさん( http://www.eloan.co.jp/ )の以下のページ
   http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.html

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 投稿時間:02/10/21(Mon) 16:48
 タイトル:Re: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:松本@株式会社ハート財産パートナーズ
⇒金融電卓で比較的手ごろに入手できるものは、カシオから出ております。4,000
  円~5,000円位です。これは住宅金融公庫のローン計算から銀行の住宅ローン計
  算まで対応できます。もちろんボーナス併用の計算もできます。使い方も簡単で、
  間違いなく答えを導き出すことができるでしょう。

  あと、外資系の金融マンや不動産ファンドなどに従事している方御用達の金融電
  卓がありました(「過去形」なのはもう生産中止だから)。米国ヒューレット
  パッカード社から出ていた優れものでして、もっと応用の利いた使い方や計算が
  できます(HP12C、HP17BⅡなど)。日本語マニュアルもついています
  ので安心です(ただし12,000円~13,000円とちょっと高い)。東京の紀伊国屋さ
  んや丸善さんに行けば、まだ在庫があると思います。

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 投稿時間:02/10/21(Mon) 17:01
 タイトル:Re: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒先ず元利均等償還というのは、単純に元金に利率を掛けたものでは計算できませ
  ん。お手元に表計算ソフトが有れば、財務関数で計算が出来ます。
  (一般的にはPMT関数を利用します。)
  従って、普通の電卓では計算が出来ません。

  先に先輩方り回答がございますが、ホームページ等の計算を利用されるか、又は
  フリーウェア・シュアウェアのベクターなどにエクセルのテンプレートがござい
  ますので、研究してみてはいかがでしょうか。

  なお、弊社ホームページにもフリーウェアを用意しております。

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 投稿時間:02/10/22(Tue) 19:28
 タイトル:Re: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:西岡@丸岡不動産
 URL : http://www1.ocn.ne.jp/~m.aruoka/
⇒銀行のHPで直ぐに出ますが 利用されては如何ですか?

 みずほ銀行さん( http://www.mizuhobank.co.jp/ )の以下のページ
  http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/

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 投稿時間:02/10/22(Tue) 08:48
 タイトル:Re^2: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:p-kichi
⇒皆様ありがとうございます。
  しつこくお聞きして申し訳ないのですが、計算式は存在しないのでしょうか。
  webや計算機の存在は分かっているのですが、知りたいところは「どうやって」
  なのです。

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 投稿時間:02/10/22(Tue) 10:44
 タイトル:Re: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:清水和男
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp
⇒住宅ローンは通常元利均等法式となっています。計算式は下記のとおりです。

  ((月利+1)n乗/(月利+1)n乗-1)×月利=1円に対する月返済額

  一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。

  まず、月利は「年利/12」ですよね。
  例えば4%の場合、0.04/12が月利です。
  だから、(月利+1)は、「0.04/12+1」となります。

  つぎにn(借入期間月数)を乗数倍します。
  電卓の乗数機能で、×=が2乗となります。(電卓機能により多少異なる)
  そのまま=を押すことにより、3乗・4乗となってゆきます。

  従って、「0.04/12+1」の次に「×=」「=」「=」と借入月数を数えながら
  「=」を押すのですが、仮に借入期間20年とすると240乗しなければなりませ
  ん。いくら「=」を押すだけでもこれは大変な作業ですね。
  そこで、通常はまず年数乗したものに12乗(1年の月数)します。

  つまり、「×=」「=」…で20乗したものに、「×=」「=」…と12乗する
  わけです。

  次に、この答えから「1」を引いたもので割りますから、電卓の表示を見ながら
  簡単に出来ますね。そしてその答えに、「×年利/12」をすればよいのです。

  少し慣れれば、手近にある電卓で簡単に計算ができますよ。

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 投稿時間:02/10/22(Tue) 11:19
 タイトル:Re^2: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:p-kichi
⇒> 一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。

  非常に良く分かりました。ありがとうございます。
  自分の年収でどの位借りられるかと言うのは、どう考えたらよいのでしょうか。
  次々質問ばかりで、お手数お掛けします。

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 投稿時間:02/10/22(Tue) 12:16
 タイトル:Re^3: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:保坂
⇒計算方法は、ちょっと複雑ですが、まず、自分の借入れ可能額を算出します。
  通常は、公庫を出来るだけ多く借入れることを前提に考えますが、物件により、
  借入可能額がことなりますので、この辺が注意です。

  公庫借入れMAXは、
   C) 年収÷12÷5が月々支払いのMAXとなります。
   A)(通常融資(万円単位)÷100)×100万円あたりの支払い金額
   B)(特別融資(万円単位)÷100)×100万円あたりの支払い金額
  A+Bの合計が公庫の支払い金額です。この金額が、C以下ならOKです。

  銀行融資額を算出します。
  銀行融資の場合、物件価格の90%までとか、融資MAX金額を調べます。
  90%とした場合、
  (物件価格×90%)-(公庫通常+特別)=銀行融資MAXとなります。
  銀行の融資基準が年収の30%とした場合
   D)((A+B)+(銀行融資MAX×100万円あたりの支払い金額))×12
   E) D÷年収
  Eが30%ならOKです。
   F) (D+その他ローン(年間支払い))÷年収
  また、年収による公庫返済基準が、F以下ならOKです。
  EXCELでシュミレーションがいいと思っています。

  簡単に、MAX金額を求められる資金計算ソフトのデモ版がありますので、こちら
  を利用してみてもいいと思います。

  コスモクリエイトさんのホームページ
    http://www.cosmo-c.com/

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 投稿時間:02/10/22(Tue) 13:37
 タイトル:Re^2: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:松本@株式会社ハート財産パートナーズ
⇒ご質問の意図が正確に把握できず、大変失礼いたしました。
  さぞお腹立ちのことでしょう。
  他の回答者の方々も指摘されているように、資金計画ソフトを利用されるのが一
  番世話無しだろうと思います。
  ローン計算法(財務金融)の考え方から勉強をなさりたいのであれば、先般申し
  上げた、HP社の金融計算機を利用されることをお薦めいたします。
  日本語マニュアルが非常に充実しており例題に沿って操作していると自然と財務
  金融の考え方がマスターできる優れものです。それと貴方様の溢れ出る好奇心に
  も充分耐えうる機能を備えております。

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 投稿時間:02/10/22(Tue) 16:00
 タイトル:Re^4: ローンの計算方法が解りません
 投稿者名:p-kichi
⇒本当にありがとうございました。
  しっかり勉強して、計算方法をマスターしようと思います。
  何度もお手数お掛け致しました。

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2002/12/20

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 先週は、みんみんさんの「退去時の敷引について」のご相談への回答を募集しまし
 たところ、小野さん(ハマ不動産/ハマ総合企画)、樫家さん(八王子物件情報社)
 から、ご回答の方を頂戴しました。どうも有難うございます。なお、回答の方は誌
 面の都合上、後日、掲載させていただきます。

 今回のテーマは、
  ●契約解除
  ●引越1週間前に拒絶
 の2つです。
 前者は、業者に対する信頼に疑問があったため契約解除を申し出たら、違約金を請
 求されたと言うトラブルです。
 後者は、契約前段階ではペットのカメに対して問題が無いと言われていたにもかか
 わらず、引越1週間前になって、いきなり契約できないと言われたトラブルです。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★千田さん(ショオケン)

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://www.nzfan.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:02/10/17(Thu) 23:52
 タイトル:契約解除
 投稿者名:元宮
⇒新築建売一戸建てを6月15日に契約しました。
  着工は8月1日、引渡しが11月30日ということでした。それに合わせて結婚
  の準備、入籍の日取りも決めてきました。

  しかし、8月に入っても一向に着工する様子が無く、8月31日に仲介業者に連
  絡を入れ建築業者に確認してもらいました。返ってきた答えは、はっきりとした
  答えではなく役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかったと言うこ
  とでした。それまで私たちのところには全く連絡が無かったのです。

  結局着工は9月の10日頃でした。私たちは相手に対して信頼を失い契約を解除
  することにしました。手付金として200万、仲介手数料の半額70万を払って
  いました。 

  その後、すぐに連絡をくれるという約束だったのですが全く無く、こちらから仲
  介業者に確認を求めたところ、違約金としてさらに100万を払って欲しいと言
  う事を建築業者から言われたそうです。

  私たちの信頼を欠くような行為をしているにもかかわらずそのようなことを言っ
  てくる業者に対しどのような対応をしていって良いのか分かりません。

  また、100万を払わなくてはいけないのでしょうか?
  何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。

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 投稿時間:02/10/18(Fri) 14:20
 タイトル:Re: 契約解除
 投稿者名:千田
⇒建物の竣工引渡し時期は、許認可・材料の手配・人の手配・天候等に左右されや
  すく、何かがうまくゆかないだけでも1ヶ月程度の遅れは平気にあります。かと
  いって引き渡し時期を明記しているなら、それを守ることが前提ですが。

  まず相談者に伺いたいのは、建設着工が遅れていることへの問合せに対し、回答
  がないことにより、信頼関係が崩れたから解約するのであれば、契約上の解約要
  件としては、弱いと考えますが、他にも何かあったんでしょうか。

  今のところ引渡しの期日は来ておりませんし、おそらく建築業者からも、引渡し
  が遅れるとは言われていないでしょう。そうなれば、解約するのは勝手ですが、
  ペナルティーを払ってねとこうなるわけです。

  さらに100万円というのは俗に言う倍返しですか。違約に伴う解約は相手が履
  行しない場合に可能であって、この場合は、まだ契約違反とはなりません。契約
  違反ではないのに解約することは、ペナルティーを払う事で可能です。このケー
  スでは、期日を待って解約することが賢明だと思います。

  もう解約しているのなら、答えはわかりますよね。ダメもとで話し合って少しで
  も支払額を勘弁してもらう以外にありません。仲介業者については、契約が済め
  ば、後の責任は建築業者にあるので、仲介手数料を返すことはしないでしょう。

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 投稿時間:02/10/19(Sat) 05:06
 タイトル:Re: 契約解除
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒基本的には千田さんの仰っている通りだと思います。
  然しながら、気になる点があります。
  それは新築建売一戸建てを契約したと言う点です。
  建築の請負契約を締結したので有れば、千田さんの仰る通りなのですが・・・・

  もし、本当に新築建売一戸建てを契約したので有れば、業者は違反を犯している
  可能性が有ります。

  その業者は、新築建売一戸建てと言う広告を入れていたのでしょうか?
  そうだとすれば青田売りの違法広告の可能性が有ります。
  建築確認が降りた後で無ければ、広告を入れたり、販売をする事は出来ません。
  契約の解約どころか、業者には罰金の可能性さえ生じる可能性が有ります。
  役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかったと言う事を理由にする
  のは、自ら違法販売をしていると言っている様なものです。

  建築の請負契約なのか、新築建売住宅の契約なのか、その点が重要になりますの
  で、再度確認をして下さい。

  又、詳しい事は社団法人首都圏不動産公正取引協議会のHPを参考にして下さい。
   http://www.sfkoutori.or.jp/

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 投稿時間:02/10/20(Sun) 00:31
 タイトル:引越1週間前に拒絶
 投稿者名:さゆみ
⇒はじめまして、よろしくお願いいたします。

  当家は賃貸一戸建ての物件に引越しが決まっていたのですが、引越し1週間前に
  なって大家側から入居拒否の意向が急に出てきました。
  その物件の名義人であるご老人は病気と痴呆の症状で最近まで入院していて、息
  子(50歳代)さんが代わって契約を取り仕切っていたのですが、退院してきた
  名義人が契約書作成段階で不動産屋と息子の話しに加わって、当家が当初から話
  をしていたペット(リクガメ)の飼育について認められないとのことを言い出し
  ました。

  要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが、こちらと
  してはすでに引越しのための準備をしてしまい、1週間前の時点でひっくり返さ
  れては、あまりに理不尽と納得できかねない部分があります。

  契約書を交わしていなければ、こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか?

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 投稿時間:02/10/22(Tue) 22:00
 タイトル:Re: 引越1週間前に拒絶
 投稿者名:嶋田 尚芳
⇒1週間前の入居拒否とは大変ですね。

  所有者の息子さんと契約の合意ができた時に、何か文書を交し、手付金を支払っ
  ておくとよかったですね。
  でも、口答とはいえ賃貸借契約は成立していますので、あなたが被った損害は相
  手に請求できると思います。

  まず、仲介業者と話しあってみる。誠意がない場合は内容証明郵便を相手にだす。
  自治体の不動産相談窓口で相談する。小額訴訟の手続をとるとかです。

  > 要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが
  平和的に解決するなら、この父親と直接面談するのもいいですね。あなたの人柄
  を認めて意外と入居を認めるかも知れませんし。

  > 契約書を交わしていなければ
  > こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか?
  繰返しますが、書面を交わしていなくても民法上は契約が成立しているというこ
  とです。
  頑張ってください。

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 投稿時間:02/10/23(Wed) 12:44
 タイトル:Re: 引越1週間前に拒絶
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒業者は、息子さんが契約の為に必要な代理委任を取っていたかどうかを確認しな
  かったと思うのですが、親子だと、実務上、ついつい信用してしまう場合もあり
  がちです。
  又、父親を準禁治産者、禁治産者にしてなかった事にも問題が有りますが、この
  点についても、自分の父親を禁治産者にする息子さんも少ないと思います。

  業者と息子さんの不手際が有った事は間違い無いとは思います。
  でも、業者と息子さんの困った顔が浮かぶ様で・・・・・・

  兎に角、業者と息子さんに、父親の説得をするように頼み込む。
  無理な場合は実際に被害が有るようなら、その被害の額を請求すると言う事にな
  ると思います。
  引越しの準備の為の実労働時間を金額に換算するのも有りだと思います。

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 投稿時間:02/10/24(Thu) 14:38
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:さゆみ
⇒涌井さま、嶋田さま、ご丁寧なお返事ありがとうございました。
  大変参考になりました・・・。
  弁護士相談でも同じようなことを言われましたが、あらそって引き出せるものよ
  り使う労力を別に向けることも考えてもいいかもしれないともアドバイスされま
  した。
  皆様の貴重なご意見を参考に最善の方法を考えたいと思います。
  心よりお礼申し上げます。

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2002/12/13

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●TVが正常に映らない
  ●マンションを妹に貸す場合
 の2つです。
 前者は、明らかにテレビが映らない状況にもかかわらず、管理会社の応対に問題が
 あると言うトラブルです。
 後者は、急な転勤で自分のマンションを妹に貸す場合の注意点に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 また、現在、
  ●退去時の敷引について
 に関するご相談へのご回答が無い状況です。アドバイスいただける方がいらっしゃ
 いましたら、是非ともお願いします。
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
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 投稿時間:02/12/06(Fri) 11:15
 タイトル:退去時の敷引について
 投稿者名:みんみん
⇒はじめまして。敷引についてご相談したいのです。
  引越しすることになり、3LDKで新築から2年入居させていただいて、保証金
  70万円のうち45万円が敷引される予定でした。
  しかし、フローリングに傷ができているため45万円の敷引以外にも別途請求す
  るとのことでした。
  リビングでフローリングにカーペット上で座椅子を使用していたため、無数の軽
  いへこみができてしまいました。
  この場合は「善管注意義務違反」にあたるのですね?

  それでも45万円の敷引以外に別途支払う義務が生じるのでしょうか?
  たばこも吸わず、料理も揚げ物をしないようにしていたのでクロス等の汚れもな
  く、リビング以外のフローリングは全く傷がありません。
  アドバイスをお願いします。

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                   ⇒この相談に対する回答はまだありません。
                    どなたか、ご回答いただければ幸いです。

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 投稿時間:02/10/09(Wed) 16:55
 タイトル:6年目更新+2年間TVが正常に映らない
 投稿者名:とも
⇒はじめまして、ともです。
  どこに相談していいかわからずさまよいここにたどりつきました。
  話すとながくなるのですが、宜しくお願いします。

  現在すんでいるマンションは、契約時のオーナーが個人のオーナへ売却したらし
  く、3年目で現在の個人オーナに変わりました。
  バブル時期に建てられたマンションのため、個人のオーナにかわった後、すぐに
  外装工事などがはじまり、新しい管理会社の人が挨拶にオーナときました。

  夏時期丁度その頃、部屋のエアコンが壊れ、新しい管理会社の方へ連絡し、交換
  していただくこととなりました。

  私も一人ではなんなので、友達と工事が終わるまで一緒にいてもらいました。電
  気屋さんがきてくれ、工事中の時管理会社の社長さんが部屋を訪れ、見にきただ
  けかとおもったのですが、友達と私に一緒にハワイにいかないかい?とわかけの
  わからない事をいいトイレかりるねっとかってに一人住まいのトイレをかりて、
  そのあと、「オーナには、僕が新しいエアコンをいれるよういっておいたから」
  とひとことのこしかえりました。
  緊急連絡先を携帯にしていたため、その後ちょくちょく携帯へ電話がかかってく
  るようになり、今なにしてるの?今度食事いかない?とだんだん一週間に2回は
  かけてくるようになりました。
  実家に戻っているときも、どこにいるの?男の子といっしょかなぁーいわれきも
  ちわるいので無言できりました。

  それから外装工事が終わり仕事から帰ってくるとTVが映らない状態になってま
  した。
  自分の部屋のTVがこわれたかと思い、ヨドバシで新しいTV買い、設置サービ
  スの方にTV側ではなく、マンションのアンテナで有ることが判明しました。
  でも、その管理会社のおじさんに電話するのがいやで3ヶ月TVの映らない状態
  で生活をおくっていました。

  その後、前回エアコンの修理にきていた修理の人をマンションの廊下であい、T
  Vが映らない事をつたえ、オーナの知り合いの電気屋さんだったらしく、オーナ
  から連絡があり。こうじしてただくこととなりました。
  ※怖かった管理会社の叔父さんから普通の管理会社へ変更されてました。

  TVを映るようにしますとの事で前回の電気屋さんがきて色々したのですが、応
  急処置として隣の部屋の室内アンテナへコードをつけて、エアコンのダクトを通
  し多少映るようになりました。

  がしかし、何度が隣の部屋が空くたびに掃除の業者の方がせんを抜き映らなく
  なったり、新しい方が入居しますと洗濯機、掃除機などで線がゆれるのでしょう
  か、ノイズがはいったり、特定のTVがうつらなくなっておりました。
  (予約録画などできません・・(;_;) )

  今度6年目の更新の際にちゃんと直していただこうと、おもい!管理会社の方へ
  連絡ました。

  上の階部屋が一度火事になったときにTVアンテナのハイセンがきれたか、もし
  くは外装時になにかったとの事で、新しい業者の電気屋さん、管理会社の方が
  「丁度7/16に上の階のかたが退室するため、その後直す」と6月13日時点での連
  絡でした。

  7/16を経過しても連絡がなく、7月に4回管理会社に電話、確認しますでおわり、
  8月に週に1度連絡すれど、担当のものがないといわれ。9月にはおーなに確認中
  になり、9月中旬には上の階のひとが入居していました。

  9月末に再度担当の方へ連絡がとれ、TVをうつすようにいつしてくれますか?
  ときくと、現時点無理といわれ、TVがうつればそれでいいですとこたえると無
  理といわれ、更新したのもTVがちゃんとうつるようにしてくれるとの事だった
  ので更新したことをつたえ、再度オーナと相談するって言っていらい、10/9まだ
  連絡がなく、10月1日にいちど電話しているのですが、担当者電話対応中のため
  でれないとの事でした。

  この場合、引越し、マンションの2年更新料など、どのようなふうになるので
  しょうか。
  TVの映る部屋に空きがあればうつってもいいといったのですが、一度精算して
  いただきまして、敷金、とかまたかかるといわれました。

  TVが正常にうつらなく、予約録画、ちゃんとみれたことがなくストレスがもう
  限界です。
  どなたか、上記のような場合は、どうすればよういでしょうか?
  ご教授ください。お願いします。

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 投稿時間:02/10/12(Sat) 13:20
 タイトル:Re: 6年目更新+2年間TVが正常に映らない
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒管理会社に電話連絡でなく、きちんとした書類を作成して請求したら良いと思い
  ます。
  管理会社とオーナーの両方に修理請求の書類を送って下さい。

  借主(貴方)には、オーナーに対して、マンションの不具合のある箇所の修理を請
  求する権利が有りますし、オーナーには修理の義務が有ります。

  この修繕義務は、民法606条1項に規定されています。
  修繕しない場合には、損害賠償請求権、解除権、家賃の減額請求権が生じると思
  います。下記URLを参考にして下さい。
   株式会社ユーマックさんの運営する
   home-knowledge.com( http://www.home-knowledge.com/ )内の
    http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html のページ

  但し、契約時の契約書や重要事項の説明書に、テレビのアンテナが設備として記
  述されているのか確認して下さい。

  本当は前の管理会社の時に請求しておくべきでしたが、事情があったので仕方な
  かったのでしょう。

  書類を送付しても修理をしていただけない場合は、消費者センターや業界団体の
  無料相談に相談する事をお勧め致します。

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 投稿時間:02/10/13(Sun) 17:33
 タイトル:Re^2: 6年目更新+2年間TVが正常に映らない
 投稿者名:とも
⇒ご連絡ありがとうございます。
  こちら参考にしこれから、話し合いを進めていこうとおもいます。

  あれから二度電話し、管理会社側には、●●県庁建設業者課宅建指導班にも相談せ
  ざるをえない事、直接オーナと話をしたい事を述べました。

  私はいままでの事も含め4ヶ月間、管理会社が取り合ってくれていなかった事を、
  いろんな事を視野にいれた事をオーナと話がしたいと言ったのですが、その話を
  すりかえるように、電気屋さんからの連絡が携帯の留守電に「アンテナの修理の
  件」がありました。

  再度担当の方へ今日電話10/13に電話をし、管理会社との話ではなく、オーナと話
  をしたい事を述べると、管理会社の違う担当部署から対応させていただくと連絡
  があり、また、アンテナが直らない可能性があることをおっしゃっておりました。

  もういろいろ生活していく上でつかれたので、これをきにはっきりさせたいと
  思っております。今後もご教授くださいますようお願い致します。

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 投稿時間:02/10/16(Wed) 12:27
 タイトル:Re^3: 6年目更新+2年間TVが正常に映らない
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒アンテナの修理についてですが、
  マンションの立地にもよると思いますが、ベランダ等にUHFのアンテナを設置
  してブースターをつければ、地上波テレビ(一般のテレビ)は殆ど映ると思います。

  一度業者さんに確認して、その費用をオーナーに支払って頂くように交渉すれば
  良いと思います。

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 投稿時間:02/10/19(Sat) 10:40
 タイトル:Re^4: 6年目更新+2年間TVが正常に映らない
 投稿者名:とも
⇒ありがとうございました。
  マンションは10F建てで上からアンテナの配線をおろしているタイプとの事でし
  た。

  私は6階なのですが7階のかたと日にちを合わせないと修理、不具合点検ができな
  いとの事でこまっております。仕事の都合上平日のみの休みのため、うえの階の
  かたと日にちがあわないとなしてもらえない、治らない可能性があるとの事でし
  たので、涌井さんにご教授いただいた方法のブースタの件オーナへ連絡してみよ
  うとおもいます。

  失礼します。またなにかありました際は、再度ご連絡致します。

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 投稿時間:02/10/24(Thu) 18:18
 タイトル:Re^5: 6年目更新+2年間TVが正常に映らない
 投稿者名:とも
⇒お世話になっております、涌井様。
  10月13日管理会社の方へ、アンテナ屋さんからの電話をいただいたお話、また今
  後の話、いままでの経緯をオーナと話をしたいと連絡したのですが、その後連絡
  がなかったため。

  またTV点検をしても直らない可能性があると13日の電話で管理会社の方へいわれ
  ましたため不安になり10月23日郵便確認証明を付けて、現状のいままでの経緯な
  どを含め今後の話合いなどは、管理会社の方とではなく、オーナ様とはなしがし
  たいため、直接オーナ様へ手紙を郵送しました。

  管理会社の方が現在信用でできないため、今後の話合いは、オーナを含めて話し
  ていきたかったので、この連絡しかオーナと連絡がとれないため、郵送してしま
  いました。

  また、なにかあった場合連絡を致しますのでご教授くださいますようお願い致し
  ます。

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 投稿時間:02/10/14(Mon) 23:30
 タイトル:転勤になります
 投稿者名:M.W
⇒来年春から海外に転勤します。おそらく三年くらいで戻ってくる見込みなので今
  住んでるマンションはリロケーションの会社に頼もうかと思っていたのですが、
  転勤する頃に近くに住んでいる妹が結婚することとなりました。

  丁度よかった帰ってくるまで住んでてもらおう、とも思ったのですが、それはそ
  れで税金、管理費等もありますし、一体どういうことをきちんと決めておけば良
  いのでしょうか?

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 投稿時間:02/10/16(Wed) 12:34
 タイトル:Re: 転勤になります
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒業者を入れないので有れば、市販の賃貸借契約書を購入するか、ネット上の賃貸
  契約書をダウンロードすれば良いと思います。※定期賃貸借契約にして下さい。

  カシオペヤ探偵団さん
  ( http://www3.ocn.ne.jp/~sd-web/ )の中にある以下のページ
   http://www3.ocn.ne.jp/~sd-web/teikikeiyaku.htm

  一般の契約書を参考にして頂いて、契約をきちんとしておけば、大体の事は大丈
  夫だと思います。

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 投稿時間:02/10/19(Sat) 23:47
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:M.W
⇒参考にさせていただきます。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
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 までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
 (ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします)

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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 Fudosan.JPでは、
  ●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
 として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
 宜しければご利用ください。

  不動産関係者検索
    http://fudosan.jp/

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  不動産無料相談センター
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 ■【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 ~住まいの何でも相談室~
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 発行:Fudosan.JP(RTJリアル・タウン・ジャパン) http://fudosan.jp/
 連絡:デジろぐ倶楽部RTJサポートチーム      rtj@club.to

  このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
  その仕様上、私たちはどのアドレスに送られているのかわかりません。
  配信停止は、
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 住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 □■
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2002/12/06

□■ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信  住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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 Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●私道について
  ●敷金について
 の2つです。
 前者は、私道であるか市道であるかによって建築許可が下りなかったりするような
 トラブルです。
 後者は、敷金に関係して内訳などを一切もらえなかった場合に対してどのように対
 処すれば良いのかというご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★森田さん(森田住販)

  ★石原さん(ツナシマ商事 http://www.tsunashima-shoji.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:02/10/06(Sun) 13:28
 タイトル:私道について
 投稿者名:困ってる人
⇒住宅を売却したいのですが、前面道路が私道(開発時の所有者の所有地)で建築
  許可は3戸1となっています。ところが当初から完全な一戸建てのため違法建築
  となり、建替えができないようです。

  購入時の不動産業者の説明では、口頭でまもなく市道に移管され、現状でも増改
  築で申請すれば建替えは可能と言っておりました。

  不動産屋さんにだまされた当方のミスは認めますが、重要事項の説明も融資決行
  当日(日付は遡及)で、「現状では単独での建築確認は受けれません」としか書
  いてありません。

  なお、道路は4メートル以上あり建築基準法上の位置指定道路の要件は完全に満
  たすと聞いております。

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 投稿時間:02/10/07(Mon) 11:42
 タイトル:Re: 私道について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒3件が同時に困る事になりますので3件が相談協力して市役所に出向き、前面の
  私道を(開発の関係者の名義と言う事なので当然協力をお願いして)位置指定道路
  にして頂く手続きをしたら良いと思います。

  位置指定道路については下記URLを参考にして下さい。

  ●住まいの水先案内人さん
   ( http://www.ads-network.co.jp/ )の以下のページ
    http://www.ads-network.co.jp/houritu/ho-02/ho-0201.htm

  ●岐阜県揖斐郡揖斐川町役場 建設課さん
   ( http://www.kensetsu.ibigawa.gifu.jp/ )の以下のページ
    http://www.kensetsu.ibigawa.gifu.jp/itisitei.htm

  ●株式会社アサヒ測量さん
   ( http://www.okos.co.jp/asahi/ )の以下のページ
    http://www.okos.co.jp/asahi/gyoumu/05itisiteidouro.htm

  また、市役所で複数の住民が困っている場合に、位置指定道路に準じた取り扱い
  をしてくれて、私道の場合でも、建築確認が下りる様に対応してくれる場合が有
  るとも聞いています。
  (私が思うに位置指定道路の手続きを市役所がやってくれたのだと思います)

  要件を満たしているので有れば、何の問題があるのでしょうか?
  地元の市会議員さんに依頼するとか、努力すれば解決すると思います。

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 投稿時間:02/10/07(Mon) 14:00
 タイトル:敷金について
 投稿者名:大城寧子
⇒H13.3 東京から沖縄へ引っ越し、H14.7 沖縄から神奈川へ引っ越しました。
  沖縄から引っ越して3ヶ月近くになるのですが、沖縄の不動産屋から、引っ越し
  た際の部屋のクリーニング代などもろもろの合計金額が携帯電話に1回あったき
  り・・・。内訳もわかりません。
  (不動産屋には現在の住所は教えていませんが、私と主人の携帯電話の番号は知
   っています。)
 
  ・部屋のクリーニング代、修理代などの内訳は請求しないといただけないものな
   のでしょうか?

  ・敷金から修理代など引かれ、どのぐらい返還されるのか全く連絡がありません。
   返還方法、また返還したことを証明する書類などは請求しないといただけない
   のでしょうか?

  ・もし内訳内容など納得いかないことがあった場合、3ヶ月経ってしまっても交
   渉できるのでしょうか?

  最近、敷金トラブルのテレビを見て疑問に思いました。お忙しいと思いますがよ
  ろしくお願いします。

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 投稿時間:02/10/07(Mon) 23:09
 タイトル:Re: 敷金について
 投稿者名:森田
⇒こういったトラブルは多々ありますが同業者として残念です。
  手っ取り早い方法は、沖縄の業者が所属する業界団体の地方本部、不動産無料相
  談所へ連絡をとり判断を仰がれて見ては、どうでしょうか。

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 投稿時間:02/10/08(Tue) 12:33
 タイトル:Re: 敷金について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒> 内訳は請求しないといただけないものなのでしょうか?
  > 返還方法、また返還したことを証明する書類などは
  > 請求しないといただけないのでしょうか?
  通常は精算時に出します。
  まだ、貰って無いので有れば請求すれば出してくれるはずです。
  (不動産業者は業者から必ず貰っていると思います)

  > もし内訳内容など納得いかないことがあった場合、3ヶ月経ってしまっても交
  > 渉できるのでしょうか?
  交渉はまだ出来ます。
  交渉が上手くいかない場合は、森田さんの仰っている様に業界団体に相談するか、
  消費者センター等に相談したら良いと思います。

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 投稿時間:02/10/08(Tue) 23:02
 タイトル:Re: 敷金について
 投稿者名:石原
⇒内訳は請求すれば いかがですか?
  その際 住所がわからないなら 送りようがありません。また返金の際の口座名
  は相手の業者さんはご存知ですか?

  大城様が指示を出さない限り、また住所・口座名を教えない限り、相手の業者さ
  んは動かないと思います。

  現在電子メール・FAXでは請求書等は正式の書類として認められていないはずで
  す。金額だけを知る手段としては問題無いと思いますが、必ず郵送で書類を送っ
  てもらうようにして下さい。

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 投稿時間:02/10/09(Wed) 21:59
 タイトル:お返事ありがとうございました
 投稿者名:大城寧子
⇒お返事ありがとうございました。
  精算書を請求し、FAXしてもらいました。

  内容は納得するものでしたが、一点だけ・・・。
  ・償却費として30%引かれているのですが、これは引かれてあたりまえのものな
   のでしょうか?
  東京から沖縄に引っ越した際はなかったのですが・・・。

  ちょっとしたことなので、どこに相談していいのかわかりませんでした。
  疑問も解決しつつあるのでとてもうれしく思います。
  ありがとうございました。

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 投稿時間:02/10/10(Thu) 05:54
 タイトル:Re: お返事ありがとうございました
 投稿者名:石原
⇒> 償却費として30%引かれているのですが、
  清算書に30%の償却費ということならば契約書に明記されてるはずです。
  今一度契約書を読みなおしてください。

  契約書に明記されていれば30%の償却費を支払うことに借主が同意している訳で
  すから当然、支払いの義務があります。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 ★グリーン興建
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 グリーン興建は、福島市にある不動産業者です。福島市内を中心としてアパート、
 マンション、貸家、事務所の賃貸や土地、建物の売買仲介業務、オーナー様のため
 の管理業務を取り扱っています。どんなことでもお気軽にお問い合わせください。

 ★神戸の総合不動産情報の会社
    http://www.frontierhouse.com/
 フロンティアハウスは、お洒落な街を代表する神戸にある会社です。検索機能を充
 実させたホームページ。土地、新築、収益不動産の売買や賃貸マンション企画、邸
 宅用地、レンタルマンションを取り扱っております。

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2002/11/29

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●欠陥住宅について
  ●契約前にストップ
 の2つです。
 前者は、信頼して買った物件が、その後の工事で欠陥住宅である可能性が発覚した
 トラブルです。
 後者は、買ったはずの家が市役所から認可の関係で契約がストップしてしまったと
 言うご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
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 投稿時間:02/10/03(Thu) 21:02
 タイトル:欠陥住宅
 投稿者名:岩井鉄男
⇒私は、近畿に在住しており、建設中の何度も足を運べないため、その当時信用の
  できる会社を探していました。6年前に某社と住宅契約を結びました。予定通り
  工事が進み完成し、完成時は某社の広告塔として展示されました。その後、賃貸
  物件として6年が経ちます。

  ここへ来て、何人もの借りてを、不動産やさんが連れて来られても契約できませ
  んでした。ある見学者からの申し出により住宅に何らかの異変が起こっているこ
  とに気づきました。

  それで、ある工務店さんにお願いして住宅の傷んでいる部分をチェックしていた
  だき直そうと現場の状況を調査してもらいました。ところが、その工務店からの
  返答を聞いて大変驚きました。

  その工務店さんは、「30年もこの仕事をしているけれどこのような住宅は初め
  てです。2階の床と壁の間に5mm以上もの隙間があり、床がへこんでいる。床
  を支えることができる構造体になっていないようです。1階は、床が盛り上がっ
  ている。住宅を建築された会社に相談された方がよいでしょう。」とのお返事で
  した。

  修理をお願いしたのですが、賃貸物件ですのでできませんと言う返事でした。建
  てるときは、そんなことおくびにも出さなかったのに、大変なショックでした。
  こちらも事情があって賃貸物件にしたことは、十分理解しているのにいまさら言
  うことが違うじゃないですか。

  行動的な欠陥が発見されても、修理してもらうことは、不可能なのでしょうか。
  欠陥住宅で借りてもつかず7ヶ月が過ぎています。

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 投稿時間:02/10/07(Mon) 12:02
 タイトル:Re: 欠陥住宅
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒一般的には欠陥住宅と言いますが、法律的には瑕疵と言います。
  建物の瑕疵に対しては法律的に手続きをしていくのが、宜しいかと思います。
  近畿にお住まいと言う事ですので、下記URLを参考にして下さい。
  時効の関係も有りますので、早めの対応が宜しいかと思います。

  欠陥住宅京都ネットさん
   http://www.joho-kyoto.or.jp/~house-s/

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 投稿時間:02/10/08(Tue) 07:36
 タイトル:ご返事ありがとうございました
 投稿者名:岩井鉄男
⇒早速のご返事どうもありがとうございました。
  お知らせしていただいたホームペイジ参考にさせて頂きます。

  なお、本部を通じて話をしましたら、1cmの隙間のところは、1階屋根裏から
  床上げ、5mmのところはコーキングすると返事が返ってきました。
  床傾きはどうなりますかと質問したら、直りませんとのことでした。
  メンテでは、ここまでしかできないそうです。

  どうしたらいいのか判断に困っています。
  いろいろ調べましたが、宮崎市には、検査も引き受けてくれる建築士がいないよ
  うです。

  お世話になり、感謝致しております。
  ありがとうございました。

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 投稿時間:02/10/04(Fri) 00:59
 タイトル:契約前にストップがかかった
 投稿者名:G
⇒今度、義父の家を売って、夫と義父と一緒に住む家を購入することになりました。
  希望どおりの土地を見つけて、手付を払って契約という前日に、仲介の業者から、
  「市役所から認可が下りないから、契約はちょっと待ってくれ」と言われました。
  それから二ヶ月が経ちます。

  市役所からのストップの理由ですが、元々、売主が、販売計画を一定以上の規模
  ですると、販売計画の申請に時間とお金がかかるため、1期と2期に分けて申請
  していたのです。ですが、私達が二世帯住宅を建てるために、2軒つなげて売っ
  てもらう事になった土地が、2期側の土地だったのです。

  でも1期は、3軒中真中の1軒が売れていて、もう1軒には引き合いが入ってい
  るので、1期は後1軒しか残っていません。ですが、市役所は「1期が終わって
  いない」と言って、許可を出してくれないそうです。こんな事ってあるんでしょ
  うか?なんだか信じられません。

  義父の家には買う家が決まった時点で同じ仲介業者に頼み、もう買い手がついて
  いるので、早く引き渡し期日を伝えないといけないのに、新居の方がメドが立た
  ない状態なのでどうしようもなく困っています。

  これって、仲介業者、売主には責任はないのでしょうか。契約していない以上、
  仲介業者にはなんの非もないのですか?
  結局、この話が流れたらそれで終わりなんですか?
  仲介業者は、お手上げ状態のような雰囲気です。手付金を下ろして、後は渡すま
  での段階まで行っていたのに信じられません。どうしたら良いのでしょうか。

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 投稿時間:02/10/07(Mon) 11:25
 タイトル:Re: 契約前にストップがかかった
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒契約前なので、買う方はどうしようも無いと思います。
  逆に許可の下りないので契約が出来ないと、きちんと言ってくれるのは比較的
  しっかりしている業者だと思います。
  唯、契約の前日に連絡が有ったのは、ちょっと?と言う感じはします。

  売りと買いの仲介業者は別なのですか?
  もし同じ業者なので有れば業者を責めれば良いのですが、違う業者だと売りの業
  者には良く事情を説明する必要が有ると思います。

  又、1期の真ん中が先に売れているとの事ですが、もう、建物は建ち始めている
  のですか?
  まだであれば、真ん中の買主と交渉する様に、業者にお願いしてみる手も有る事
  も可能だと思います。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
 します。

  tateuri.to
  083.to
  jyutaku.to
  my-house.to
  mymo.to
  mbp.to

 サーバーをご自身(もしくは自社)で構築されている方はもちろん、プロバイダー
 のホームページスペースをお使いの方でも、お使いいただけるようなご相談にも応
 じます。

 ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
 ご記入の上、
   rtj@club.to
 までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
 (ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします)

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 ★松村工業有限会社
    http://www.matsumura-kougyou.co.jp/
 木材・製材販売業の松村材木店を前身とし、自社に製材機を所有し国産の良質な木
 材をふんだんに使用した木造建築を得意とします。不動産売買・仲介も手掛けてお
 り、住宅建築の為の土地探しからお手伝い致します。

 ★ガーデナー建築家の楽しい家
    http://homepage2.nifty.com/sou-archtect/
 インナーテラス・中庭・土間など半戸外スペースを楽しく活用する家の紹介。パパ
 イヤ対面キッチン、植物と暮らす家、雨が降ってもバーベキューできる家、その他。

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2002/11/22

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●敷金返却について
  ●建築業者を探してます!
 の2つです。
 前者は、敷金に関するトラブルです。賃貸契約のトラブルで特に多いのがこちらで
 す。これから借りられる方、貸される方は、契約時にきちんとした確認し、必要に
 応じて覚書作成や写真撮影などをされた方が良いですね。手間がかかって面倒です
 が、後々のトラブルを避けることができますので…。
 後者は、要望に沿った業者さん探しのご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★清水さん(マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ )

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★松田さん(ピーオーエム http://www.p-o-m.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 投稿時間:02/09/22(Sun) 12:25
 タイトル:敷金返却について
 投稿者名:星野
⇒21日に不動産業者と話し、その日以来夜も眠れないほど頭に残ってしまい、法的
  手段にとも考えているので、ご相談いたします。

  H6.より住んでいました。
  H14.7退去。

  住宅の汚れとしては、洗濯機置き場の下のフローリングがはがれる。
  コンロ近くの柱に油汚れ。
  クロスに数カ所ボールペン汚れ在り。
  トイレの床クロス、前住居者鉄さびの跡在り、入居時業者確認済み。

  以上で敷金返済口座の連絡をしたところ

  ・業者の妻との会話
   まず、トイレのクロスは前住居者のものと伝えると、そんな事を言うなら、
   1年前の換気扇故障のときの取り替えは「奥さんのそうじ怠慢」と言いがかり
   をつける。Dハウス担当から言われたと言ってくる。その時は、その日落雷が
   落ち、それが原因ではないかと伝え、業者負担になっていた。
   ・入居時値引きしているのにと言い出す。
   ・8年間で何度か家賃が滞納と言い出す。

  とにかく感情的に一方的に話をされるので困っています。
  ノイローゼになりそうです。
  借主は「お客」ではないのでしょうか。
  入居当初、特約書があり、全部入居者負担と書いてあります。

  私は、退去時に初めて知り、「借主と保証人」連名で捺印があります。法律が制
  定された今、どの程度借主が、保護されるのでしょうか。
  特約書について、法的責任の確認をとろうと思ってます。

  法律事務所に相談しようかと考えてます。

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 投稿時間:02/09/22(Sun) 17:22
 タイトル:Re: 敷金返却について
 投稿者名:清水和男
 URL : http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒お気持ちは良く分かります。
  我々が行っている市の相談にも同じような相談が多くあります。
  そのときは次のように答えるようにしています。

  まず、建設省(現国土交通省)から出された原状復帰に関するガイドラインによる
  と、家具を置いていた場所のカーペットのへこみやテレビや冷蔵庫の背中部分に
  できる電気焼け、それにエアコン設置のために空けたビス穴や、カレンダーなど
  を吊るすために空けた画鋲の穴や変色、さらにクロスに付着したタバコのヤニの
  クリーニングまで、自然損耗として貸主の負担としてます。

  また、壁の一部などに穴を空けたりした場合も、その穴を塞ぐ費用とクロスも全
  面積割合にて計算し、前回貼り替えたときからの減価償却によりクロスの弁償費
  用を算出するとまで言われています。

  ご相談の状況がどの程度かは分かりませんが、これらのことを頭に置かれてその
  業者と相談されてはいかがでしょうか?
  どうしても納得が行かないのであれば、公の無料法律相談などに行かれるのも良
  いでしょう。と。

  ご参考になれば幸いです。

  なお、この見解はあくまでも私個人としての見解であり、私が勤務する会社が出
  した見解ではありませんのでご注意ください。

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 投稿時間:02/09/23(Mon) 13:32
 タイトル:Re: 敷金返却について
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒いまいち、状況が解りません。
  業者さん本人(社長?)とは話しをしてないんですか?
  それと、貴方がどのような対応を求めているのかも、いまいち解りません。

  敷金の全額返還を求めているのでしょうか?
  それとも、業者が1円も返さないと言っていて、それが問題なのでしょうか?
  業者の奥さんが感情的なのが問題なのでしょうか?

  >入居当初、特約書があり、全部入居者負担と書いてあります。
  と言う特約自体は無効だと考えられます。

  然し、8年間住んでいて、星野さんが、全くアパートを傷つけていないとは、言
  えないのではないでしょうか?

  業者にまず、修理等の見積書を提出していただいたら、如何でしょうか?
  奥さんが感情的なのであれば、社長や男性社員と話しは、出来ないのですか?

  何処に相談に行く場合でも、星野さん自身が、もう少し整理してご相談した方が、
  より良い回答が得られると思います。
  特に星野さんがどのような解決をお望みなのかは、はっきりしてご相談する事を
  お勧め致します。

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 投稿時間:02/10/12(Sat) 23:34
 タイトル:ご意見ありがとうございました。
 投稿者名:星野
⇒大変遅くなりましたが、お返事をいただいたお二人に感謝しております。
  やっと、落ち着いて敷金の事を思えるようになったので、メールさせていただき
  ました。

  敷金の精算は今月初めに終わりました。
  結果は、業者の言いなりに終わりました。当初預けていた敷金20万円+2万円
  で精算しました。
  この金額が高いのか、安いのかはわかりませんが、業者の社長、妻とも一切関わ
  りたく無かったので黙って精算しました。

  自分がノイローゼになりそうでした。あまりの業者の対応の悪さに・・・。
  このようなホームページがあったことに感謝します。
  そして、敷金返済のトラブルが無くなるように、法的に明示される事を期待しま
  す。

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 投稿時間:02/09/23(Mon) 22:21
 タイトル:建築業者を探してます!
 投稿者名:JIN
⇒アジアンチック(バリ風)な居酒屋の内装をしてくれる業者を探しています。
  福岡県太宰府近郊でお店を開きます。情報をお待ちしております。

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 投稿時間:02/09/24(Tue) 18:18
 タイトル:Re: 建築業者を探してます!
 投稿者名:松田明仁
 URL : http://www.p-o-m.co.jp/
⇒弊社経営コンサルタント部門のお客様にかなり著名なバリ舞踊家がいらっしゃい
  ます。
  福岡県内の建設業者や内装業者も何社か懇意なところがありますので、バリ舞踏
  家にアドバイスを受けながら設計されてはいかがでしょうか?

  まだ、本人様の了解を取っておりませんので、何とも言えませんが、スケジュー
  ルさえ合えば協力してくれると思いますし、建設業者とのジョイントも可能です。

  詳しいことは、不動産部門ではなく、代表取締役の松田あてご相談ください。

                  〒530-0016
                   大阪市北区中崎3-1-2
                      東梅田フラット八善
                    ピーオーエム
                      代表取締役;松田明仁
                      TEL;06-6359-0228
                      FAX;06-6359-0328

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
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 東京都・神奈川県内の事業用・収益用不動産専門店、初めての方からプロの物件探
 しまで完全対応。事業用不動産での豊富な経験と実績を持つスタッフがお待ちして
 います。また、横浜市内で土地やお家をお探しなら一度当社へご相談下さい。

 ★峰工務店へようこそ
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 当社は静岡県東部を地盤とする創業昭和29年の老舗工務店です。信用を大切にし、
 大手企業ではなかなか手の届きにくい細やかなアフターサービス等を常々心がけて
 おります。また設計事務所併設の為その土地に合った自由設計をモットーとし、施
 主様のご希望を最大限生かせるような家づくりを提案しております。

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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 ■【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 ~住まいの何でも相談室~
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2002/11/15

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●更新に関するトラブル
  ●保証人が勝手に解約できるのか
 の2つです。
 前者は、更新に関するトラブルです。賃貸契約の場合に「更新料」が発生すること
 が多いと思いますが、実際のところは契約書などをきちんと読み返しておいた方が
 良い場合も多いようですね。
 後者は、保証人が契約を勝手に解除してしまう可能性についての相談です。何らか
 の事情が発生した場合、充分に考えられるトラブルですね。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★吉田さん(アート不動産 http://www.7300.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:02/09/21(Sat) 19:36
 タイトル:更新
 投稿者名:萩原里佳子
⇒4世帯入るアパートに今年の8月で3年になります。
  昨年の8月が更新だったんですが、その年は1件空家、1件引越し、1件家賃未
  納で裁判にかけられている状態でした。

  大家に家賃の見直しを言ったんですが無理でして、できたら更新料だけでも・・・
  と思い言ったら、更新料は不動産家に相談してくれ、と言われたので言ったら、
  「まー、大家と相談してみます」とそれっきりになりました。

  書類も以前のものを書き写したまま、それっきりで言っても忘れているみたいで
  した。けっこういい加減な方でして・・・。

  それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
  私とすれば、1回目の更新料はすでに過去になっていたので次回の更新であれば
  分かるんですが、今になって言われても時効?かなといより、払いたくありませ
  ん。

  払わなければいけないのでしょうか?

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 投稿時間:02/09/23(Mon) 19:25
 タイトル:Re: 更新
 投稿者名:草柳@RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒萩原さん、ご投稿有難うございます。
  先日(2週間ぐらい前)にフジテレビの「ザ・ジャッジ」で、家賃値上げのトラ
  ブルを扱っていた話がありまして、その中で、
   ●借地借家法第32条の「家賃増減請求権」
  について解説していました。
  正当な理由(例えば環境の変化や、大幅に地価が下落などして、周辺の物件に比
  べて、自分の借りている物件が、以前よりも割高になってしまっている)などが
  あれば、法的にも家賃の減額請求が認められているようです。

  ただ、法的に認められる正当な理由に至っていない場合は、家賃の値下げは大家
  の裁量になってくると思いますので、状況をうかがいながら駆け引きしていくし
  か無いかも知れません。

  また、その中では、
  「契約更新を賃上げの理由にするのは、契約書にその旨が書いていなければ理由
   にならない」
  と言うような内容でした。

  ただ、今回の場合は、
  > それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
  と言うように、家賃の値上げではなく、更新料そのもののようですので、契約書
  に記載されていない場合に拒否できるものなのかはわかりません。
  また、確かに更新料について話を持ちかけたものを無視し、今になってそう言う
  対応をするのは、先方の誠意に疑問を感じますが、果して、この状況で支払いを
  無効にまでできるのかは、わかりません。
  (先方の誠意の無さ(=相談したにもかかわらず放っておかれて、今になって
   言ってくる)に関しては、不動産屋か大家のいずれかに道義的な問題点がある
   と思いますので、問題の責任を解明して、その部分に対する不備を元に、減額
   を含めた交渉の余地はあると思います)

  正確な回答で無くて恐縮なのですが、この辺の事情に詳しいプロの方、是非とも
  アドバイスの方、よろしくお願いします。

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 投稿時間:02/09/24(Tue) 01:33
 タイトル:Re: 更新
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒時効の問題になると思います。
  債権等の時効に関しては下記URLを参考にして下さい。
   しんせん司法事務所( http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/ )の
    http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/zikou.html のページ
   ジャスネットコミュニケーションズさん( http://www.jusnet.co.jp/ )の
    http://www.jusnet.co.jp/business1/bus0102.htm のページ

  更新料と言うのは、どこにも出てこないので、はっきりとは言えないのですが、
  1年時効の債権には該当しないような気がします。

  過去の事と言っても、まだ1年1ケ月が経過しただけなので、払って更新した方
  が良いと思います。

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 投稿時間:02/09/24(Tue) 02:24
 タイトル:Re: 更新
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒追加しますと、更新料が契約書に明記されている事が必要だと思います。
  契約書に更新料の金額と支払い時期が、明記されていない場合は、更新料の支払
  い義務自体が無いと思います。

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 投稿時間:02/09/21(Sat) 20:12
 タイトル:保証人が勝手に解約
 投稿者名:椎名
⇒はじめまして。
  私は現在賃貸マンションに住んでいます。

  連帯保証人は、従兄弟になってもらったのですが、その人が私が「最近彼氏と別
  れて情緒不安定になったから心配だ」という理由で、勝手に部屋を解約して、実
  家に帰そうとしています。

  従兄弟は、不動産業界で働いています。

  住んでいる私本人が嫌がっても、連帯保証人であるというだけで勝手に解約する
  ことができるのでしょうか。

  ちなみに、わたしは今まで一度も家賃の滞納等、連帯保証人や大家さんに迷惑を
  かけるようなことはしていません。

  実家の両親とはうまくいっていないし、新しく部屋を借りるお金はありません。

  本当に困っています、相談に乗ってください、よろしくお願い致します。

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 投稿時間:02/09/23(Mon) 10:52
 タイトル:Re: 保証人が勝手に解約
 投稿者名:よしだ
⇒連帯保証人に解約権利をどのレベルまで持たしているかは、契約書の内容による
  と思います。

  通常の内容の物であれば、契約違反のない賃借人の権利を脅かす事は出来ないと
  思われます。

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 投稿時間:02/09/23(Mon) 13:55
 タイトル:Re: 保証人が勝手に解約
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒業者が、本人の承諾無しに、連帯保証人の希望により契約を解約する事は考えら
  れません。(但し、特殊なケースを除きます)

  然し、不動産業界で働いている従兄弟が、貴方が情緒不安定なので、連帯保証人
  を降りたいと言う事は、かなり重い発言と取られる事でしょう。
  大家や、仲介業者はかなり不安になると思います。

  誤解を承知して、はっきり言いますと、自殺が一番怖いのです。

  保証人や大家や仲介業者にとっては、失恋による情緒不安定は、かなり嫌なケー
  スなのです。
  もし、貴方がアパート内で自殺すれば、かなりの金額を保証人は支払う事になる
  と思います。(約1年分~2年分の家賃相当額+改装費+迷惑料)

  大家にして、もうその部屋は使えなくなるし、場合によっては、そのアパートの
  入居率もかなり低下します。
  いくら貰っても合わないのです。
  仲介業者にとっても、辛い交渉ですし、大家に凄く文句を言われます。
  都会ならまだしも、田舎では特に有ってはならない事です。

  恐らく、従兄弟は、その点をおそれて、貴方を実家に帰そうとしているのでしょ
  う。
  (違っていたらゴメンなさい。)

  さて、貴方のとるべき対策としては、新たな保証人を早急に探して、保証人の入
  れ替えをする事だと思います。
  そして、その旨を早めに業者に連絡する事だと思います。
  それが無理で有れば、従兄弟に直接良く相談する事だと思います。
  でも、本当に情緒不安定であれば、実家に帰る事が一番です。

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 投稿時間:02/09/24(Tue) 22:41
 タイトル:ありがとうございます!!
 投稿者名:椎名
⇒涌井さん、よしださん、丁寧な回答ありがとうございました。

  やはり、通常連帯保証人が勝手に解約をすることはできないようなので、よかっ
  たです。
  ただ、従兄弟が不動産業界にいる、ということで、「裏の手」みたいなもので、
  勝手にされてしまうのでは、とあせってしまいました。

  私も、たしかに情緒不安定ではありますが、まさか自殺をしようとは思っていま
  せん。しかし、従兄弟とは仲が良いので、感情剥き出しで相談してしまったこと
  が、逆に心配をかけることにつながってしまったんだと思います。

  今から、両親に事情を説明しても、これはこれでやはり余計な心配をかけてしま
  うと思うので、まずは従兄弟ともう一度話し合って、心配はいらないということ
  を納得してもらえるよう、がんばってみます。

  それでも、だめなら両親に連帯保証人になってもらえるよう、はなしあってみた
  いと思います。

  どうもありがとうございました。

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 ★有限会社 エくセレントホーム
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 土地・建物・マンション・売買・管理等、常にお客様の立場に立って考え、迅速に
 行動する不動産屋さんです。

 ★有限会社 ジョイフルホーム
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 西郷団地を拠点に活躍する、鹿児島市内西地区(西陵・武岡・明和・田上方面)専
 門の不動産店です。

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2002/11/08

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●賃貸事業の妥当性調査
 です。
 最近は私の家の近くでも、今まで一戸建てだったところが、賃貸アパートを兼ねた
 住居に改築されたところも多いのですが、事業として考えた場合に、融資などの問
 題も含めて、様々な注意点が必要になってくるかと思われます。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://www.nzfan.com/ )

  ★中尾さん(グッドカラーステッション)

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★吉田さん(アート不動産 http://www.7300.co.jp/ )

  ★畑中さん(アルテカ)

  ★今関さん(新日本建設株式会社 http://www.shinnihon-c.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:02/09/20(Fri) 10:25
 タイトル:賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:酋長
⇒お世話になります。2つほど相談があります。

  1.千葉県習志野市の実家(約80坪、1種低層)をアパート併用の2世帯住宅に
    建替えようと考えています。家賃でローンを賄うような計画にしたいのです
    が、30年年間も空室がないかと不安になるのはいやです。
    大学が近くに2校あるので単純にワンルームを考えています。具体的に計画
    地でどのタイプ(間取り)の住宅で、大きさがどのくらい(何畳)で、家賃
    はいくらなら妥当か等を知りたいのですがどうすればよいでしょうか?
    また、併せて空室補償をして頂ける会社があると聞きました(共済や住宅
    メーカーの子会社等)。
    何部屋を幾らで貸すから成り立つといった裏づけがないと事業計画がたてら
    れません。
    どういった段取りで進めれば、リスクを軽減できるでしょうか?
    また、良心的な業者いれば紹介してください。

  2.上記の計画地は妹と私の半分半分の共有(祖父母の相続)です。分筆してい
    ません。6年前に妹夫婦が幕張に家を構えた際に妹の夫が転職したばかりと
    いうことを理由に銀行に購入した不動産のほかに上記の計画地にも抵当権を
    つけられてしまいました。登記簿には借入金全額が書かれています。その時
    の説明は
    「抵当権設定は借主が転職したばかりということが理由なので機微なもので
     す。」
    条件は
    「私(共有者)の権利部分(相当する部分)は好きに活用でき迷惑がかから
     ないようにする」
    ということでした。文章では残っていないそうです。
    抵当権がついたままでも貸して頂けるのでしょうか?
    できれば抵当権を外して頂きたいと思っていますが何かいい方法はないで
    しょうか?

  アドバイス願います。

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 投稿時間:02/09/20(Fri) 15:04
 タイトル:Re: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:嶋田 尚芳
⇒酋長さん こんにちは。

  賃貸用の間取、設備などは建築士や近隣の不動産会社と相談して進められたら如
  何でしょうか。一方的な意見でなく、各方面からの意見を聞く方がよいと思いま
  す。
  家賃保証やサブリースはこの不況下で賃料が下落傾向なので扱うところはないで
  しょう。一定の空室があることは覚悟しておくべきです。

  それよりも、当該物件に抵当権がついているのが問題ですね。
  妹さん夫妻に話して、銀行が抵当を解除するよう要請されたらどうでしょう。
  二番抵当ではローンは難しいです。

  > 文章では残っていないそうです。
  文書が残っていないと、銀行が抵当権解除に応ずるかどうかは微妙ですね。
  担保価値が下落したから外せないというかも。
  逆手をとって、その銀行にローンを申し込むのも手です。

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 投稿時間:02/09/20(Fri) 15:22
 タイトル:Re: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:嶋田 尚芳
⇒追加です。
  この際、妹さんの持分を買取て返済に回し、抵当権を抜いてもらうという方法も
  あるでしょう。
  共有名義不動産はのちのち面倒な問題が発生しますので、単独名義にしておくべ
  きです。
  分筆可能なら、分ける方法もいいかも知れません。

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 投稿時間:02/09/20(Fri) 17:40
 タイトル:Re^2: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:酋長
⇒アドバイスありがとうございます。
  残念ながら妹の分を買い取るほど資金的に余裕はないのです。
  先程、抵当権をつけている銀行に問い合わせました。
  担当がいないので、書類を取り寄せて調査するとのことでした。
  おっしゃるとおり妹夫婦が購入した(借入の原因となった不動産)不動産の現在
  の価値とローンの残金の差額を払えば抵当を外してくれるということでした。
  抵当権を外さないで事業ができる仕組みがないかも問い合わせています。
  また報告します。

  また、卵が先か鶏が先かの話になってしまって、建築家には「事業性がわかって
  から相談してください」、融資先には「プランを持ってきてください」といわれ
  てしまっています。
  一体的に考えていかないと良い事業計画にならないのに困っています。何処から
  切り崩していけばいいでしょうか?

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 投稿時間:02/09/20(Fri) 18:11
 タイトル:Re^3: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:中尾正文
⇒初めて回答します。
  賃貸事業の部分に関心がおありのようですが、総建築費と調達(融資含めて)資金
  総額のバランスが危惧されます。
  土地の抵当の問題や、妹さんとの権利的なことは、嶋田さまの指摘通りですが、
  そもそも計画の全体概要が十分検討されていないようです。
  酋長さまがどちらにお住まいか承知しませんが、今の第一段階は、建築計画と不
  動産関連諸問題を同時に相談に乗ってくれる人に相談すべきです。土地情報が揃
  えば、簡単に検討できる事案と思います。
  酋長さまのお困りな様子を見かねて、返信します。

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 投稿時間:02/09/20(Fri) 18:16
 タイトル:Re^3: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:嶋田 尚芳
⇒> 残念ながら妹の分を買い取るほど資金的に余裕はないのです。
  妹さん持分の分筆は不可能でしょうか。
  それとも、妹さんを共同経営者にするか。土地の提供がるので、その分は収支計
  算を分けないと贈与とみなされるかも知れません。

  > また、卵が先か鶏が先かの話になってしまって、
  まず、建築家が最初でしょう。
  ネット上で探して相談するのもいいですね。
  不動産会社やハウスメーカーでも簡単なプランなら喜んでやります。
  ハウスメーカーだと以後セールスがしつこく来てしまいますがね。

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 投稿時間:02/09/20(Fri) 18:40
 タイトル:Re: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒どのように事業計画を立てたら良いのか?
  又、資金計画についてもお困りの様子ですね。

  このような分野は、不動産コンサルティングに、ご相談なさるのが良いと思いま
  す。

  千葉県のコンサルティング業者は、
  「不動産コンサルティング( http://www.consul.gr.jp/ )」さんの、
  下記のURLを参考にして下さい。
   http://www.consul.gr.jp/list/minamikantou.html

  お近くの登録業者にご相談する事によって、より具体的に事業計画を立てる事が
  可能になると思います。

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 投稿時間:02/09/20(Fri) 19:30
 タイトル:Re: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:よしだ
⇒近年の賃貸市場は供給過剰が続いております。昔は建てれば埋まる時代でしたが、
  現在は工夫が必要になってきております。
  学生向けでしたら、まずは、学生の近年の入学者数の県外からの過去3年間の推
  移をだしてもらうえばと思います。学生課に問合せれば調査しているところであ
  ればすぐもらえると思います。

  私の地元でも、地方私立大が大幅に定員われして、新築供給がまったく止まって
  しまった地域もあります。大学近いのは大きな需要の一つになりますが、それだ
  けに頼るのはリスクがあります。一般入居者にも好まれる仕組みも合わせて検討
  しておいた方が良いです。
  近年の設備、インターネットマンション、カードキー、洗えるクロス等々色々あ
  ります。

  まずは、その後の入居斡旋又は賃貸管理を受託できる会社に相談するのが良いで
  す。その地域の賃貸需要に一番詳しいのは、やはりその地域の賃貸斡旋会社です。
  賃貸情報誌を相場調査の意味もこめて購入されて、斡旋力が強く、信用力の高そ
  うな所へ相談されれば良いです。
  又、賃貸管理は(財)日本賃貸管理協会のメンバーがノウハウも高く、信用も置
  けると思われます。
   http://www.jpm.gr.jp/

  サブリース、空室保証については利用すべきだと思います。唯、事前通知によっ
  て途中解約等もできますし、完全に安心は出来ません。やはり、安心できる物件
  を造る事が大事です。
  建築業者だけへの相談では、賃貸住宅のニーズをつかみきれてない場合がありま
  す。賃貸斡旋管理業者・建築業者・施主の3者で協議しながら進めるのが良いで
  しょう。

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 投稿時間:02/09/20(Fri) 23:49
 タイトル:Re^3: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:畑中 
⇒初めて回答いたします。
  畑中と申します。

  まず抵当権の解除が先決になると思います。
  銀行に抵当権を外さないで事業ができる仕組みがないか問い合わせているとのこ
  とですが、差額を支払えない場合でしたら、その差額を返せるような事業計画を
  もって銀行にのぞんでみたらいかがでしょうか。

  抵当権の解除の有無によって、その後が大きく変わると思いますのであせらずに
  事業を進めることをお奨めいたします。

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 投稿時間:02/09/22(Sun) 01:24
 タイトル:Re: 賃貸事業の妥当性調査
 投稿者名:今関和則
⇒突然ですが、弊社は千葉県内で土地の有効活用を提案している建設会社です。
  もしよろしければ、ご所有地にどれくらいのものが建てられるかプランニングさ
  せていただければと思います。

  そうすれば、総事業費(工事費)、資金調達(借入金)、家賃収入、支出(返済)と
  いった事業収支計画をご提案させていただけます。ご連絡をお待ちしております。

  千葉市美浜区ひび野1-4-3
  新日本建設株式会社  http://www.shinnihon-c.co.jp/
  企画開発部 今関和則 k-ima@dg7.so-net.ne.jp
  TEL 043-213-1453 FAX 043-213-0784

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 投稿時間:02/10/31(Thu) 13:54
 タイトル:銀行への問い合わせ
 投稿者名:酋長
⇒アドバイスありがとうございます。お礼が遅くなりました。
  現在、借換えしてもらう方向で妹と話し合っています。
  借り換えの場合、評価額の2、3倍も借りられる銀行があるようです。
  銀行に相談するときに、正直に他の不動産の担保を外す為に借り替えると言った
  方が良いのでしょうか?
  場違いな相談かもしれませんがよろしくお願いします。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
 します。

  tateuri.to
  083.to
  jyutaku.to
  my-house.to
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 サーバーをご自身(もしくは自社)で構築されている方はもちろん、プロバイダー
 のホームページスペースをお使いの方でも、お使いいただけるようなご相談にも応
 じます。

 ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
 ご記入の上、
   rtj@club.to
 までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
 (ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします)

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 ■新着不動産ホームページ(無料登録⇒ http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ★茂原不動産情報
    http://www.n-s.jp/
 千葉県茂原市周辺の不動産情報の紹介。土地、建物など地図で位置を確認でき、検
 索資料請求が出来る。

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 ■Fudosan.JPのご紹介
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