【Fudosan.JP】不動産メールマガジン「2002/07-12」

2003/08/01

□■　【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信　　住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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　どうも、RTJサポートチームの草柳です。
　今回のテーマは、
　　●販売会社が倒産した場合について
　　●敷金の返却について
　の2つです。
　前者は、契約を結んだ販売会社が倒産してしまった場合のご相談です。
　後者は、入居中に敷金が追加されてしまった場合のご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　また、現在、
　　●家の外壁について
　に関するご相談へのご回答が無い状況です。アドバイスいただける方がいらっしゃ
　いましたら、是非ともお願いします。
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

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　■今週の不動産に関する質問＆回答集（内容のご判断は各自の責任でお願いします）
　　　　　　　　　　　　　相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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　投稿時間：03/07/22(Tue) 23:16
　タイトル：家の外壁について
　投稿者名：ピノ
⇒今回、家を新築することになりました。
　　そこで外壁をサイディングの上にリシンを吹き付けを考えています。しかし、リ
　　シンはあまりいいとは聞きません。
　　実際、リシンの吹き付けはどうなのでしょうか？？
　　やはり普通のサイディングの方がいいでしょうか？

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　⇒この相談に対する回答はまだありません。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　どなたか、ご回答いただければ幸いです。

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　投稿時間：03/03/04(Tue) 12:56
　タイトル：販売会社が倒産した場合・・
　投稿者名：そめ
⇒2/28付で今年6/末入居予定だったマンションの販売会社が自己破産したのですが、
　　手付金100万円を既に振り込んでいて、公庫の融資ＯＫも取っていました。
　　今後の事も考えてこの契約を契約解除にしたいと思うのですが、どのような措置
　　を取ったらいいのか教えて頂けないでしょうか。

　　手付金の全額返済をして頂きたいと思っています。また、公庫申込にかかった費
　　用などがあれば、それもこちらでは一切支払いたくないんです。
　　法律等、全く無知なため、インターネットなどでも色々調べてみたものの、よく
　　わからなくて、途方にくれています。

　　恐れ入りますが、アドバイス頂けると幸いです。宜しくお願い致します。

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　投稿時間：03/03/05(Wed) 00:37
　タイトル：Re: 販売会社が倒産した場合・・
　投稿者名：森田
⇒胸中お察し致します。
　　取りあえず、早急にその販売会社が所属していた業協会の不動産相談所に行った
　　方がいいでしょう。不動産業は許認可事業です。
　　消費者の大切な金員を扱う訳ですから供託をしています。
　　その供託金から弁済される可能性があります。
　　しかし、早いもの順ですので一時も早く申し出をするべきです。

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　投稿時間：03/03/05(Wed) 10:18
　タイトル：Re^2: 販売会社が倒産した場合・・
　投稿者名：そめ
⇒森田様、ありがとうございます。
　　昨日、早速保証協会に行って苦情申立ての手続きをして来ました！
　　今後弁護士と連絡を取り、契約解除に向けて処理を進めていきたいと思います。
　　アドバイスどうもありがとうござました。

　投稿時間：03/03/06(Thu) 23:51
　タイトル：敷金の返却について
　投稿者名：ばーろん
⇒先日退去した賃貸住宅のことでお尋ねいたします。
　　入居中に賃貸借契約書が修正され、入居時は敷金1ヶ月、礼金1ヶ月の契約から敷
　　金2ヶ月に変更されました。
　　この賃貸住宅は住宅金融公庫融資物件のため、このような指導がなされているに
　　もかかわらず、退去後には、当初の契約通りとの回答で、家主からは、敷金が1
　　か月分しか戻りませんでした。
　　変更の契約書は、住宅金融公庫発信のfax文書をコピーしており、その書類に家
　　主印が捺印してあります。
　　また契約書受領の際、「今までと変わりませんから署名と捺印を・・・」と言わ
　　れ、全住民連名の名簿に署名・捺印をいたしました。
　　この場合どちらの書類が有効なのでしょうか？

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　投稿時間：03/03/07(Fri) 01:03
　タイトル：Re: 敷金の返却について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒ちょっと良く質問の意味が解りません。
　　実際に敷金を途中で1ケ月分追加して入れたのでしょうか？
　　それとも、便宜上契約書だけ差し替えたのですか？

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　投稿時間：03/03/07(Fri) 01:51
　タイトル：Re^2: 敷金の返却について
　投稿者名：ばーろん
⇒早速御返答いただきましてありがとうございます。
　　入居途中での敷金追加はありませんでした。
　　入居当初に支払った金額は、敷金1ヶ月と、礼金の1ヶ月、合計2か月分です。

　　入居中における変更の賃貸借契約書によれば
　　　「礼金を敷金と読み替え、敷金を計2か月分とする」
　　との記載がありましたので、2か月分が返却の対象になるものと考えておりました。
　　ちなみに、便宜上契約書だけ差し替えると言う事例は、よくあることなのか教えて
　　いただけると幸いです。

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　投稿時間：03/03/09(Sun) 01:31
　タイトル：Re^3: 敷金の返却について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒敷金と読み替えると言うのであれば、敷金が２ケ月になると思います。当然２ケ
　　月分の敷金が戻ると思います。
　　賃貸期間中の契約書の差し替えはあまり行いません。但し、当然借りている貴方
　　も署名捺印をしたはずですから、納得したと言う事です。
　　然しながら、礼金の１ケ月を敷金に読み替えると言う事は、誰が見ても敷金が２ケ
　　月になったと理解されると思いますよ。契約書の差し替えの時にもっと良く確認
　　しておけば良かったと思いますね。
　　貴方の言うように、敷金の２ケ月分の返還を求められた時に、便宜上だと言うの
　　は、相手にとってかなり苦しい言い訳になります。
　　もう一度交渉してみては如何でしょうか。

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　投稿時間：03/03/09(Sun) 09:35
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：ばーろん
⇒湧井様、大変ありがとうございました。もう一度、大家さんと交渉してみます。

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　■譲渡可能なRTJ保有ドメイン（詳細はメールにて⇒ rtj@club.to ）
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　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
　します。

　　tateuri.to
　　083.to
　　jyutaku.to
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　サーバーをご自身（もしくは自社）で構築されている方はもちろん、プロバイダー
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　じます。

　ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
　ご記入の上、
　　 rtj@club.to
　までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
　（ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします）

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　Fudosan.JPでは、
　　●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
　として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
　宜しければご利用ください。

　　不動産関係者検索
　　　 http://fudosan.jp/

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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/12/27-2003/01/03

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●住宅ローンの計算方法
　のです。
　どのように計算すれば良いのかと言う部分、皆さん、ご存知でしたか？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★古屋さん（ネスト）

　　★松本さん（ハート財産パートナーズ）

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　　★西岡さん（丸岡不動産 http://www1.ocn.ne.jp/~m.aruoka/ ）

　　★清水さん（マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ ）

　　★保坂さん（ウエッブクリエイト）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

　なお、今回は年末年始の合併号です。次回は1月10日の発行になります。
　回答者の皆さん、読者の皆さん、良いお年をお迎えください！

　投稿時間：02/10/21(Mon) 15:51
　タイトル：ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：p-kichi
⇒こんにちは。不動産のプロの方には簡単すぎる質問で恐縮なのですが、宜しくお
　　願い致します。

　　今の収入で、どの位借入が可能かという計算方法を教えてください。
　　web上でシミュレーション等がありますが、自分で計算したいのです。

　　又、業者さんが使っている「ローン電卓（？）」がどんな計算をしているのかも
　　教えてください。

　　例えば、3000万借り入れて4％の金利で35年ローンを組んだとして、毎月の支払
　　いを計算しようとしても、ローン電卓と自分の計算結果が違ってしまうのです。

　　計算に弱いだけと言われてしまいそうで恥ずかしいのですが、お教えいただけれ
　　ば幸いです。

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　投稿時間：02/10/21(Mon) 16:09
　タイトル：Re: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：FURUYA
⇒ローン電卓をお持ちで使いかたが分らないのであれば次のサイトでもローン計算
　　できますよ。返済予定表なども出来て便利です。

　　イー・ローンさん（ http://www.eloan.co.jp/ ）の以下のページ
　　 http://www.eloan.co.jp/simulation/homecalc.html

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　投稿時間：02/10/21(Mon) 16:48
　タイトル：Re: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：松本＠株式会社ハート財産パートナーズ
⇒金融電卓で比較的手ごろに入手できるものは、カシオから出ております。4,000
　　円～5，000円位です。これは住宅金融公庫のローン計算から銀行の住宅ローン計
　　算まで対応できます。もちろんボーナス併用の計算もできます。使い方も簡単で、
　　間違いなく答えを導き出すことができるでしょう。

　　あと、外資系の金融マンや不動産ファンドなどに従事している方御用達の金融電
　　卓がありました（「過去形」なのはもう生産中止だから）。米国ヒューレット
　　パッカード社から出ていた優れものでして、もっと応用の利いた使い方や計算が
　　できます（ＨＰ１２Ｃ、ＨＰ１７ＢⅡなど）。日本語マニュアルもついています
　　ので安心です（ただし12,000円～13,000円とちょっと高い）。東京の紀伊国屋さ
　　んや丸善さんに行けば、まだ在庫があると思います。

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　投稿時間：02/10/21(Mon) 17:01
　タイトル：Re: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://home.gr.jp/athome/
⇒先ず元利均等償還というのは、単純に元金に利率を掛けたものでは計算できませ
　　ん。お手元に表計算ソフトが有れば、財務関数で計算が出来ます。
　　（一般的にはPMT関数を利用します。）
　　従って、普通の電卓では計算が出来ません。

　　先に先輩方り回答がございますが、ホームページ等の計算を利用されるか、又は
　　フリーウェア・シュアウェアのベクターなどにエクセルのテンプレートがござい
　　ますので、研究してみてはいかがでしょうか。

　　なお、弊社ホームページにもフリーウェアを用意しております。

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　投稿時間：02/10/22(Tue) 19:28
　タイトル：Re: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：西岡＠丸岡不動産
　ＵＲＬ： http://www1.ocn.ne.jp/~m.aruoka/
⇒銀行のＨＰで直ぐに出ますが　利用されては如何ですか？

　みずほ銀行さん（ http://www.mizuhobank.co.jp/ ）の以下のページ
　 http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/

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　投稿時間：02/10/22(Tue) 08:48
　タイトル：Re^2: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：p-kichi
⇒皆様ありがとうございます。
　　しつこくお聞きして申し訳ないのですが、計算式は存在しないのでしょうか。
　　webや計算機の存在は分かっているのですが、知りたいところは「どうやって」
　　なのです。

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　投稿時間：02/10/22(Tue) 10:44
　タイトル：Re: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：清水和男
　ＵＲＬ： http://macj.fudousan-joho.co.jp
⇒住宅ローンは通常元利均等法式となっています。計算式は下記のとおりです。

　　（（月利+1）ｎ乗/（月利+1）ｎ乗-1）×月利＝1円に対する月返済額

　　一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。

　　まず、月利は「年利／12」ですよね。
　　例えば4％の場合、0.04/12が月利です。
　　だから、（月利+1）は、「0.04/12+1」となります。

　　つぎにｎ（借入期間月数）を乗数倍します。
　　電卓の乗数機能で、×＝が２乗となります。（電卓機能により多少異なる）
　　そのまま＝を押すことにより、３乗・４乗となってゆきます。

　　従って、「0.04/12+1」の次に「×＝」「＝」「＝」と借入月数を数えながら
　　「＝」を押すのですが、仮に借入期間２０年とすると240乗しなければなりませ
　　ん。いくら「＝」を押すだけでもこれは大変な作業ですね。
　　そこで、通常はまず年数乗したものに１２乗（１年の月数）します。

　　つまり、「×＝」「＝」…で２０乗したものに、「×＝」「＝」…と１２乗する
　　わけです。

　　次に、この答えから「1」を引いたもので割りますから、電卓の表示を見ながら
　　簡単に出来ますね。そしてその答えに、「×年利/１２」をすればよいのです。

　　少し慣れれば、手近にある電卓で簡単に計算ができますよ。

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　投稿時間：02/10/22(Tue) 11:19
　タイトル：Re^2: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：p-kichi
⇒> 一見大変なようですが、手持ちの電卓で簡単に計算できます。

　　非常に良く分かりました。ありがとうございます。
　　自分の年収でどの位借りられるかと言うのは、どう考えたらよいのでしょうか。
　　次々質問ばかりで、お手数お掛けします。

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　投稿時間：02/10/22(Tue) 12:16
　タイトル：Re^3: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：保坂
⇒計算方法は、ちょっと複雑ですが、まず、自分の借入れ可能額を算出します。
　　通常は、公庫を出来るだけ多く借入れることを前提に考えますが、物件により、
　　借入可能額がことなりますので、この辺が注意です。

　　公庫借入れMAXは、
　　　C)　年収÷12÷5が月々支払いのMAXとなります。
　　　A)（通常融資（万円単位）÷100）×１００万円あたりの支払い金額
　　　B)（特別融資（万円単位）÷100）×１００万円あたりの支払い金額
　　A+Bの合計が公庫の支払い金額です。この金額が、C以下ならOKです。

　　銀行融資額を算出します。
　　銀行融資の場合、物件価格の９０％までとか、融資MAX金額を調べます。
　　90％とした場合、
　　（物件価格×90％）-（公庫通常+特別）＝銀行融資MAXとなります。
　　銀行の融資基準が年収の３０％とした場合
　　　D）(（A+B)+（銀行融資MAX×１００万円あたりの支払い金額）)×12
　　　E)　D÷年収
　　Eが30％ならOKです。
　　　F)　（D+その他ローン（年間支払い））÷年収
　　また、年収による公庫返済基準が、F以下ならOKです。
　　EXCELでシュミレーションがいいと思っています。

　　簡単に、MAX金額を求められる資金計算ソフトのデモ版がありますので、こちら
　　を利用してみてもいいと思います。

　　コスモクリエイトさんのホームページ
　　　 http://www.cosmo-c.com/

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　投稿時間：02/10/22(Tue) 13:37
　タイトル：Re^2: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：松本＠株式会社ハート財産パートナーズ
⇒ご質問の意図が正確に把握できず、大変失礼いたしました。
　　さぞお腹立ちのことでしょう。
　　他の回答者の方々も指摘されているように、資金計画ソフトを利用されるのが一
　　番世話無しだろうと思います。
　　ローン計算法（財務金融）の考え方から勉強をなさりたいのであれば、先般申し
　　上げた、ＨＰ社の金融計算機を利用されることをお薦めいたします。
　　日本語マニュアルが非常に充実しており例題に沿って操作していると自然と財務
　　金融の考え方がマスターできる優れものです。それと貴方様の溢れ出る好奇心に
　　も充分耐えうる機能を備えております。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/22(Tue) 16:00
　タイトル：Re^4: ローンの計算方法が解りません
　投稿者名：p-kichi
⇒本当にありがとうございました。
　　しっかり勉強して、計算方法をマスターしようと思います。
　　何度もお手数お掛け致しました。

　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
　します。

　　tateuri.to
　　083.to
　　jyutaku.to
　　my-house.to
　　mymo.to
　　mbp.to

　★有限会社幸成不動産
　　　 http://www.kosei-r.com/
　宇都宮市内地域限定で売買、賃貸物件とも、予算、町名、大きさ等のご希望に合わ
　せて検索できます。

　★不動産の事ならハイエストへ
　　　 http://www.nagatokoumuten.co.jp/high.htm
　熊本の不動産情報を多数取り揃えています。ぜひご覧下さい。

　　不動産関係者検索
　　　 http://fudosan.jp/

　　不動産関係者ホームページ無料登録
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　　不動産関係プレスリリース無料掲載
　　　 http://fudosan.jp/press/press.html

　　不動産コミュニティ（メーリングリスト）
　　　 http://fudosan.jp/community/com.html

　　不動産無料相談センター
　　　 http://fudosan.jp/agent/agent.html

　発行：Fudosan.JP（RTJリアル・タウン・ジャパン） http://fudosan.jp/
　連絡：デジろぐ倶楽部RTJサポートチーム　　　　　 rtj@club.to

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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/12/20

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。
　先週は、みんみんさんの「退去時の敷引について」のご相談への回答を募集しまし
　たところ、小野さん（ハマ不動産／ハマ総合企画）、樫家さん（八王子物件情報社）
　から、ご回答の方を頂戴しました。どうも有難うございます。なお、回答の方は誌
　面の都合上、後日、掲載させていただきます。

　今回のテーマは、
　　●契約解除
　　●引越1週間前に拒絶
　の2つです。
　前者は、業者に対する信頼に疑問があったため契約解除を申し出たら、違約金を請
　求されたと言うトラブルです。
　後者は、契約前段階ではペットのカメに対して問題が無いと言われていたにもかか
　わらず、引越1週間前になって、いきなり契約できないと言われたトラブルです。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★千田さん（ショオケン）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　投稿時間：02/10/17(Thu) 23:52
　タイトル：契約解除
　投稿者名：元宮
⇒新築建売一戸建てを６月１５日に契約しました。
　　着工は８月１日、引渡しが１１月３０日ということでした。それに合わせて結婚
　　の準備、入籍の日取りも決めてきました。

　　しかし、８月に入っても一向に着工する様子が無く、８月３１日に仲介業者に連
　　絡を入れ建築業者に確認してもらいました。返ってきた答えは、はっきりとした
　　答えではなく役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかったと言うこ
　　とでした。それまで私たちのところには全く連絡が無かったのです。

　　結局着工は９月の１０日頃でした。私たちは相手に対して信頼を失い契約を解除
　　することにしました。手付金として２００万、仲介手数料の半額７０万を払って
　　いました。　

　　その後、すぐに連絡をくれるという約束だったのですが全く無く、こちらから仲
　　介業者に確認を求めたところ、違約金としてさらに１００万を払って欲しいと言
　　う事を建築業者から言われたそうです。

　　私たちの信頼を欠くような行為をしているにもかかわらずそのようなことを言っ
　　てくる業者に対しどのような対応をしていって良いのか分かりません。

　　また、１００万を払わなくてはいけないのでしょうか？
　　何か良いアドバイスがあればよろしくお願いします。

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　投稿時間：02/10/18(Fri) 14:20
　タイトル：Re: 契約解除
　投稿者名：千田
⇒建物の竣工引渡し時期は、許認可・材料の手配・人の手配・天候等に左右されや
　　すく、何かがうまくゆかないだけでも１ヶ月程度の遅れは平気にあります。かと
　　いって引き渡し時期を明記しているなら、それを守ることが前提ですが。

　　まず相談者に伺いたいのは、建設着工が遅れていることへの問合せに対し、回答
　　がないことにより、信頼関係が崩れたから解約するのであれば、契約上の解約要
　　件としては、弱いと考えますが、他にも何かあったんでしょうか。

　　今のところ引渡しの期日は来ておりませんし、おそらく建築業者からも、引渡し
　　が遅れるとは言われていないでしょう。そうなれば、解約するのは勝手ですが、
　　ペナルティーを払ってねとこうなるわけです。

　　さらに１００万円というのは俗に言う倍返しですか。違約に伴う解約は相手が履
　　行しない場合に可能であって、この場合は、まだ契約違反とはなりません。契約
　　違反ではないのに解約することは、ペナルティーを払う事で可能です。このケー
　　スでは、期日を待って解約することが賢明だと思います。

　　もう解約しているのなら、答えはわかりますよね。ダメもとで話し合って少しで
　　も支払額を勘弁してもらう以外にありません。仲介業者については、契約が済め
　　ば、後の責任は建築業者にあるので、仲介手数料を返すことはしないでしょう。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/19(Sat) 05:06
　タイトル：Re: 契約解除
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒基本的には千田さんの仰っている通りだと思います。
　　然しながら、気になる点があります。
　　それは新築建売一戸建てを契約したと言う点です。
　　建築の請負契約を締結したので有れば、千田さんの仰る通りなのですが・・・・

　　もし、本当に新築建売一戸建てを契約したので有れば、業者は違反を犯している
　　可能性が有ります。

　　その業者は、新築建売一戸建てと言う広告を入れていたのでしょうか？
　　そうだとすれば青田売りの違法広告の可能性が有ります。
　　建築確認が降りた後で無ければ、広告を入れたり、販売をする事は出来ません。
　　契約の解約どころか、業者には罰金の可能性さえ生じる可能性が有ります。
　　役所に出した建築確認の書類がなかなか降りてこなかったと言う事を理由にする
　　のは、自ら違法販売をしていると言っている様なものです。

　　建築の請負契約なのか、新築建売住宅の契約なのか、その点が重要になりますの
　　で、再度確認をして下さい。

　　又、詳しい事は社団法人首都圏不動産公正取引協議会のＨＰを参考にして下さい。
　　 http://www.sfkoutori.or.jp/

　投稿時間：02/10/20(Sun) 00:31
　タイトル：引越１週間前に拒絶
　投稿者名：さゆみ
⇒はじめまして、よろしくお願いいたします。

　　当家は賃貸一戸建ての物件に引越しが決まっていたのですが、引越し１週間前に
　　なって大家側から入居拒否の意向が急に出てきました。
　　その物件の名義人であるご老人は病気と痴呆の症状で最近まで入院していて、息
　　子（５０歳代）さんが代わって契約を取り仕切っていたのですが、退院してきた
　　名義人が契約書作成段階で不動産屋と息子の話しに加わって、当家が当初から話
　　をしていたペット（リクガメ）の飼育について認められないとのことを言い出し
　　ました。

　　要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが、こちらと
　　してはすでに引越しのための準備をしてしまい、１週間前の時点でひっくり返さ
　　れては、あまりに理不尽と納得できかねない部分があります。

　　契約書を交わしていなければ、こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/22(Tue) 22:00
　タイトル：Re: 引越１週間前に拒絶
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒1週間前の入居拒否とは大変ですね。

　　所有者の息子さんと契約の合意ができた時に、何か文書を交し、手付金を支払っ
　　ておくとよかったですね。
　　でも、口答とはいえ賃貸借契約は成立していますので、あなたが被った損害は相
　　手に請求できると思います。

　　まず、仲介業者と話しあってみる。誠意がない場合は内容証明郵便を相手にだす。
　　自治体の不動産相談窓口で相談する。小額訴訟の手続をとるとかです。

　　> 要は息子さんが父親に話をしていなかっただけのことと思われますが
　　平和的に解決するなら、この父親と直接面談するのもいいですね。あなたの人柄
　　を認めて意外と入居を認めるかも知れませんし。

　　> 契約書を交わしていなければ
　　> こちらが泣き寝入りせざるを得ないのでしょうか？
　　繰返しますが、書面を交わしていなくても民法上は契約が成立しているというこ
　　とです。
　　頑張ってください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/23(Wed) 12:44
　タイトル：Re: 引越１週間前に拒絶
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒業者は、息子さんが契約の為に必要な代理委任を取っていたかどうかを確認しな
　　かったと思うのですが、親子だと、実務上、ついつい信用してしまう場合もあり
　　がちです。
　　又、父親を準禁治産者、禁治産者にしてなかった事にも問題が有りますが、この
　　点についても、自分の父親を禁治産者にする息子さんも少ないと思います。

　　業者と息子さんの不手際が有った事は間違い無いとは思います。
　　でも、業者と息子さんの困った顔が浮かぶ様で・・・・・・

　　兎に角、業者と息子さんに、父親の説得をするように頼み込む。
　　無理な場合は実際に被害が有るようなら、その被害の額を請求すると言う事にな
　　ると思います。
　　引越しの準備の為の実労働時間を金額に換算するのも有りだと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/24(Thu) 14:38
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：さゆみ
⇒涌井さま、嶋田さま、ご丁寧なお返事ありがとうございました。
　　大変参考になりました・・・。
　　弁護士相談でも同じようなことを言われましたが、あらそって引き出せるものよ
　　り使う労力を別に向けることも考えてもいいかもしれないともアドバイスされま
　　した。
　　皆様の貴重なご意見を参考に最善の方法を考えたいと思います。
　　心よりお礼申し上げます。

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　します。

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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/12/13

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●ＴＶが正常に映らない
　　●マンションを妹に貸す場合
　の2つです。
　前者は、明らかにテレビが映らない状況にもかかわらず、管理会社の応対に問題が
　あると言うトラブルです。
　後者は、急な転勤で自分のマンションを妹に貸す場合の注意点に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　また、現在、
　　●退去時の敷引について
　に関するご相談へのご回答が無い状況です。アドバイスいただける方がいらっしゃ
　いましたら、是非ともお願いします。
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

　投稿時間：02/12/06(Fri) 11:15
　タイトル：退去時の敷引について
　投稿者名：みんみん
⇒はじめまして。敷引についてご相談したいのです。
　　引越しすることになり、３ＬＤＫで新築から２年入居させていただいて、保証金
　　７０万円のうち４５万円が敷引される予定でした。
　　しかし、フローリングに傷ができているため４５万円の敷引以外にも別途請求す
　　るとのことでした。
　　リビングでフローリングにカーペット上で座椅子を使用していたため、無数の軽
　　いへこみができてしまいました。
　　この場合は「善管注意義務違反」にあたるのですね？

　　それでも４５万円の敷引以外に別途支払う義務が生じるのでしょうか？
　　たばこも吸わず、料理も揚げ物をしないようにしていたのでクロス等の汚れもな
　　く、リビング以外のフローリングは全く傷がありません。
　　アドバイスをお願いします。

　投稿時間：02/10/09(Wed) 16:55
　タイトル：6年目更新＋2年間ＴＶが正常に映らない
　投稿者名：とも
⇒はじめまして、ともです。
　　どこに相談していいかわからずさまよいここにたどりつきました。
　　話すとながくなるのですが、宜しくお願いします。

　　現在すんでいるマンションは、契約時のオーナーが個人のオーナへ売却したらし
　　く、3年目で現在の個人オーナに変わりました。
　　バブル時期に建てられたマンションのため、個人のオーナにかわった後、すぐに
　　外装工事などがはじまり、新しい管理会社の人が挨拶にオーナときました。

　　夏時期丁度その頃、部屋のエアコンが壊れ、新しい管理会社の方へ連絡し、交換
　　していただくこととなりました。

　　私も一人ではなんなので、友達と工事が終わるまで一緒にいてもらいました。電
　　気屋さんがきてくれ、工事中の時管理会社の社長さんが部屋を訪れ、見にきただ
　　けかとおもったのですが、友達と私に一緒にハワイにいかないかい？とわかけの
　　わからない事をいいトイレかりるねっとかってに一人住まいのトイレをかりて、
　　そのあと、「オーナには、僕が新しいエアコンをいれるよういっておいたから」
　　とひとことのこしかえりました。
　　緊急連絡先を携帯にしていたため、その後ちょくちょく携帯へ電話がかかってく
　　るようになり、今なにしてるの？今度食事いかない？とだんだん一週間に2回は
　　かけてくるようになりました。
　　実家に戻っているときも、どこにいるの？男の子といっしょかなぁーいわれきも
　　ちわるいので無言できりました。

　　それから外装工事が終わり仕事から帰ってくるとＴＶが映らない状態になってま
　　した。
　　自分の部屋のＴＶがこわれたかと思い、ヨドバシで新しいＴＶ買い、設置サービ
　　スの方にＴＶ側ではなく、マンションのアンテナで有ることが判明しました。
　　でも、その管理会社のおじさんに電話するのがいやで3ヶ月ＴＶの映らない状態
　　で生活をおくっていました。

　　その後、前回エアコンの修理にきていた修理の人をマンションの廊下であい、Ｔ
　　Ｖが映らない事をつたえ、オーナの知り合いの電気屋さんだったらしく、オーナ
　　から連絡があり。こうじしてただくこととなりました。
　　※怖かった管理会社の叔父さんから普通の管理会社へ変更されてました。

　　ＴＶを映るようにしますとの事で前回の電気屋さんがきて色々したのですが、応
　　急処置として隣の部屋の室内アンテナへコードをつけて、エアコンのダクトを通
　　し多少映るようになりました。

　　がしかし、何度が隣の部屋が空くたびに掃除の業者の方がせんを抜き映らなく
　　なったり、新しい方が入居しますと洗濯機、掃除機などで線がゆれるのでしょう
　　か、ノイズがはいったり、特定のＴＶがうつらなくなっておりました。
　　（予約録画などできません・・（；＿；））

　　今度6年目の更新の際にちゃんと直していただこうと、おもい！管理会社の方へ
　　連絡ました。

　　上の階部屋が一度火事になったときにＴＶアンテナのハイセンがきれたか、もし
　　くは外装時になにかったとの事で、新しい業者の電気屋さん、管理会社の方が
　　「丁度7/16に上の階のかたが退室するため、その後直す」と6月13日時点での連
　　絡でした。

　　7/16を経過しても連絡がなく、7月に4回管理会社に電話、確認しますでおわり、
　　8月に週に1度連絡すれど、担当のものがないといわれ。9月にはおーなに確認中
　　になり、9月中旬には上の階のひとが入居していました。

　　9月末に再度担当の方へ連絡がとれ、ＴＶをうつすようにいつしてくれますか？
　　ときくと、現時点無理といわれ、ＴＶがうつればそれでいいですとこたえると無
　　理といわれ、更新したのもＴＶがちゃんとうつるようにしてくれるとの事だった
　　ので更新したことをつたえ、再度オーナと相談するって言っていらい、10/9まだ
　　連絡がなく、10月1日にいちど電話しているのですが、担当者電話対応中のため
　　でれないとの事でした。

　　この場合、引越し、マンションの2年更新料など、どのようなふうになるので
　　しょうか。
　　ＴＶの映る部屋に空きがあればうつってもいいといったのですが、一度精算して
　　いただきまして、敷金、とかまたかかるといわれました。

　　ＴＶが正常にうつらなく、予約録画、ちゃんとみれたことがなくストレスがもう
　　限界です。
　　どなたか、上記のような場合は、どうすればよういでしょうか？
　　ご教授ください。お願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/12(Sat) 13:20
　タイトル：Re: 6年目更新＋2年間ＴＶが正常に映らない
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒管理会社に電話連絡でなく、きちんとした書類を作成して請求したら良いと思い
　　ます。
　　管理会社とオーナーの両方に修理請求の書類を送って下さい。

　　借主(貴方)には、オーナーに対して、マンションの不具合のある箇所の修理を請
　　求する権利が有りますし、オーナーには修理の義務が有ります。

　　この修繕義務は、民法６０６条１項に規定されています。
　　修繕しない場合には、損害賠償請求権、解除権、家賃の減額請求権が生じると思
　　います。下記ＵＲＬを参考にして下さい。
　　　株式会社ユーマックさんの運営する
　　　home-knowledge.com（ http://www.home-knowledge.com/ ）内の
　　　 http://www.home-knowledge.com/kouza/ko07.html のページ

　　但し、契約時の契約書や重要事項の説明書に、テレビのアンテナが設備として記
　　述されているのか確認して下さい。

　　本当は前の管理会社の時に請求しておくべきでしたが、事情があったので仕方な
　　かったのでしょう。

　　書類を送付しても修理をしていただけない場合は、消費者センターや業界団体の
　　無料相談に相談する事をお勧め致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/13(Sun) 17:33
　タイトル：Re^2: 6年目更新＋2年間ＴＶが正常に映らない
　投稿者名：とも
⇒ご連絡ありがとうございます。
　　こちら参考にしこれから、話し合いを進めていこうとおもいます。

　　あれから二度電話し、管理会社側には、●●県庁建設業者課宅建指導班にも相談せ
　　ざるをえない事、直接オーナと話をしたい事を述べました。

　　私はいままでの事も含め4ヶ月間、管理会社が取り合ってくれていなかった事を、
　　いろんな事を視野にいれた事をオーナと話がしたいと言ったのですが、その話を
　　すりかえるように、電気屋さんからの連絡が携帯の留守電に「アンテナの修理の
　　件」がありました。

　　再度担当の方へ今日電話10/13に電話をし、管理会社との話ではなく、オーナと話
　　をしたい事を述べると、管理会社の違う担当部署から対応させていただくと連絡
　　があり、また、アンテナが直らない可能性があることをおっしゃっておりました。

　　もういろいろ生活していく上でつかれたので、これをきにはっきりさせたいと
　　思っております。今後もご教授くださいますようお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/16(Wed) 12:27
　タイトル：Re^3: 6年目更新＋2年間ＴＶが正常に映らない
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒アンテナの修理についてですが、
　　マンションの立地にもよると思いますが、ベランダ等にＵＨＦのアンテナを設置
　　してブースターをつければ、地上波テレビ(一般のテレビ)は殆ど映ると思います。

　　一度業者さんに確認して、その費用をオーナーに支払って頂くように交渉すれば
　　良いと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/19(Sat) 10:40
　タイトル：Re^4: 6年目更新＋2年間ＴＶが正常に映らない
　投稿者名：とも
⇒ありがとうございました。
　　マンションは10F建てで上からアンテナの配線をおろしているタイプとの事でし
　　た。

　　私は6階なのですが7階のかたと日にちを合わせないと修理、不具合点検ができな
　　いとの事でこまっております。仕事の都合上平日のみの休みのため、うえの階の
　　かたと日にちがあわないとなしてもらえない、治らない可能性があるとの事でし
　　たので、涌井さんにご教授いただいた方法のブースタの件オーナへ連絡してみよ
　　うとおもいます。

　　失礼します。またなにかありました際は、再度ご連絡致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/24(Thu) 18:18
　タイトル：Re^5: 6年目更新＋2年間ＴＶが正常に映らない
　投稿者名：とも
⇒お世話になっております、涌井様。
　　10月13日管理会社の方へ、アンテナ屋さんからの電話をいただいたお話、また今
　　後の話、いままでの経緯をオーナと話をしたいと連絡したのですが、その後連絡
　　がなかったため。

　　またTV点検をしても直らない可能性があると13日の電話で管理会社の方へいわれ
　　ましたため不安になり10月23日郵便確認証明を付けて、現状のいままでの経緯な
　　どを含め今後の話合いなどは、管理会社の方とではなく、オーナ様とはなしがし
　　たいため、直接オーナ様へ手紙を郵送しました。

　　管理会社の方が現在信用でできないため、今後の話合いは、オーナを含めて話し
　　ていきたかったので、この連絡しかオーナと連絡がとれないため、郵送してしま
　　いました。

　　また、なにかあった場合連絡を致しますのでご教授くださいますようお願い致し
　　ます。

　投稿時間：02/10/14(Mon) 23:30
　タイトル：転勤になります
　投稿者名：M.W
⇒来年春から海外に転勤します。おそらく三年くらいで戻ってくる見込みなので今
　　住んでるマンションはリロケーションの会社に頼もうかと思っていたのですが、
　　転勤する頃に近くに住んでいる妹が結婚することとなりました。

　　丁度よかった帰ってくるまで住んでてもらおう、とも思ったのですが、それはそ
　　れで税金、管理費等もありますし、一体どういうことをきちんと決めておけば良
　　いのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/16(Wed) 12:34
　タイトル：Re: 転勤になります
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒業者を入れないので有れば、市販の賃貸借契約書を購入するか、ネット上の賃貸
　　契約書をダウンロードすれば良いと思います。※定期賃貸借契約にして下さい。

　　カシオペヤ探偵団さん
　　（ http://www3.ocn.ne.jp/~sd-web/ ）の中にある以下のページ
　　 http://www3.ocn.ne.jp/~sd-web/teikikeiyaku.htm

　　一般の契約書を参考にして頂いて、契約をきちんとしておけば、大体の事は大丈
　　夫だと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/19(Sat) 23:47
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：M.W
⇒参考にさせていただきます。

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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/12/06

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●私道について
　　●敷金について
　の2つです。
　前者は、私道であるか市道であるかによって建築許可が下りなかったりするような
　トラブルです。
　後者は、敷金に関係して内訳などを一切もらえなかった場合に対してどのように対
　処すれば良いのかというご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★森田さん（森田住販）

　　★石原さん（ツナシマ商事 http://www.tsunashima-shoji.co.jp/ ）

　投稿時間：02/10/06(Sun) 13:28
　タイトル：私道について
　投稿者名：困ってる人
⇒住宅を売却したいのですが、前面道路が私道（開発時の所有者の所有地）で建築
　　許可は３戸１となっています。ところが当初から完全な一戸建てのため違法建築
　　となり、建替えができないようです。

　　購入時の不動産業者の説明では、口頭でまもなく市道に移管され、現状でも増改
　　築で申請すれば建替えは可能と言っておりました。

　　不動産屋さんにだまされた当方のミスは認めますが、重要事項の説明も融資決行
　　当日（日付は遡及）で、「現状では単独での建築確認は受けれません」としか書
　　いてありません。

　　なお、道路は４メートル以上あり建築基準法上の位置指定道路の要件は完全に満
　　たすと聞いております。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/07(Mon) 11:42
　タイトル：Re: 私道について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒３件が同時に困る事になりますので３件が相談協力して市役所に出向き、前面の
　　私道を(開発の関係者の名義と言う事なので当然協力をお願いして)位置指定道路
　　にして頂く手続きをしたら良いと思います。

　　位置指定道路については下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　　●住まいの水先案内人さん
　　　（ http://www.ads-network.co.jp/ ）の以下のページ
　　　 http://www.ads-network.co.jp/houritu/ho-02/ho-0201.htm

　　●岐阜県揖斐郡揖斐川町役場　建設課さん
　　　（ http://www.kensetsu.ibigawa.gifu.jp/ ）の以下のページ
　　　 http://www.kensetsu.ibigawa.gifu.jp/itisitei.htm

　　●株式会社アサヒ測量さん
　　　（ http://www.okos.co.jp/asahi/ ）の以下のページ
　　　 http://www.okos.co.jp/asahi/gyoumu/05itisiteidouro.htm

　　また、市役所で複数の住民が困っている場合に、位置指定道路に準じた取り扱い
　　をしてくれて、私道の場合でも、建築確認が下りる様に対応してくれる場合が有
　　るとも聞いています。
　　(私が思うに位置指定道路の手続きを市役所がやってくれたのだと思います)

　　要件を満たしているので有れば、何の問題があるのでしょうか？
　　地元の市会議員さんに依頼するとか、努力すれば解決すると思います。

　投稿時間：02/10/07(Mon) 14:00
　タイトル：敷金について
　投稿者名：大城寧子
⇒H13.3　東京から沖縄へ引っ越し、H14.7　沖縄から神奈川へ引っ越しました。
　　沖縄から引っ越して３ヶ月近くになるのですが、沖縄の不動産屋から、引っ越し
　　た際の部屋のクリーニング代などもろもろの合計金額が携帯電話に１回あったき
　　り・・・。内訳もわかりません。
　　（不動産屋には現在の住所は教えていませんが、私と主人の携帯電話の番号は知
　　　っています。）
　
　　・部屋のクリーニング代、修理代などの内訳は請求しないといただけないものな
　　　のでしょうか？

　　・敷金から修理代など引かれ、どのぐらい返還されるのか全く連絡がありません。
　　　返還方法、また返還したことを証明する書類などは請求しないといただけない
　　　のでしょうか？

　　・もし内訳内容など納得いかないことがあった場合、３ヶ月経ってしまっても交
　　　渉できるのでしょうか？

　　最近、敷金トラブルのテレビを見て疑問に思いました。お忙しいと思いますがよ
　　ろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/07(Mon) 23:09
　タイトル：Re: 敷金について
　投稿者名：森田
⇒こういったトラブルは多々ありますが同業者として残念です。
　　手っ取り早い方法は、沖縄の業者が所属する業界団体の地方本部、不動産無料相
　　談所へ連絡をとり判断を仰がれて見ては、どうでしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/08(Tue) 12:33
　タイトル：Re: 敷金について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒> 内訳は請求しないといただけないものなのでしょうか？
　　> 返還方法、また返還したことを証明する書類などは
　　> 請求しないといただけないのでしょうか？
　　通常は精算時に出します。
　　まだ、貰って無いので有れば請求すれば出してくれるはずです。
　　(不動産業者は業者から必ず貰っていると思います)

　　> もし内訳内容など納得いかないことがあった場合、３ヶ月経ってしまっても交
　　> 渉できるのでしょうか？
　　交渉はまだ出来ます。
　　交渉が上手くいかない場合は、森田さんの仰っている様に業界団体に相談するか、
　　消費者センター等に相談したら良いと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/08(Tue) 23:02
　タイトル：Re: 敷金について
　投稿者名：石原
⇒内訳は請求すれば　いかがですか？
　　その際　住所がわからないなら　送りようがありません。また返金の際の口座名
　　は相手の業者さんはご存知ですか？

　　大城様が指示を出さない限り、また住所・口座名を教えない限り、相手の業者さ
　　んは動かないと思います。

　　現在電子メール・FAXでは請求書等は正式の書類として認められていないはずで
　　す。金額だけを知る手段としては問題無いと思いますが、必ず郵送で書類を送っ
　　てもらうようにして下さい。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/09(Wed) 21:59
　タイトル：お返事ありがとうございました
　投稿者名：大城寧子
⇒お返事ありがとうございました。
　　精算書を請求し、FAXしてもらいました。

　　内容は納得するものでしたが、一点だけ・・・。
　　・償却費として30％引かれているのですが、これは引かれてあたりまえのものな
　　　のでしょうか？
　　東京から沖縄に引っ越した際はなかったのですが・・・。

　　ちょっとしたことなので、どこに相談していいのかわかりませんでした。
　　疑問も解決しつつあるのでとてもうれしく思います。
　　ありがとうございました。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/10(Thu) 05:54
　タイトル：Re: お返事ありがとうございました
　投稿者名：石原
⇒> 償却費として30%引かれているのですが、
　　清算書に30％の償却費ということならば契約書に明記されてるはずです。
　　今一度契約書を読みなおしてください。

　　契約書に明記されていれば30％の償却費を支払うことに借主が同意している訳で
　　すから当然、支払いの義務があります。

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2002/11/29

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●欠陥住宅について
　　●契約前にストップ
　の2つです。
　前者は、信頼して買った物件が、その後の工事で欠陥住宅である可能性が発覚した
　トラブルです。
　後者は、買ったはずの家が市役所から認可の関係で契約がストップしてしまったと
　言うご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　投稿時間：02/10/03(Thu) 21:02
　タイトル：欠陥住宅
　投稿者名：岩井鉄男
⇒私は、近畿に在住しており、建設中の何度も足を運べないため、その当時信用の
　　できる会社を探していました。６年前に某社と住宅契約を結びました。予定通り
　　工事が進み完成し、完成時は某社の広告塔として展示されました。その後、賃貸
　　物件として６年が経ちます。

　　ここへ来て、何人もの借りてを、不動産やさんが連れて来られても契約できませ
　　んでした。ある見学者からの申し出により住宅に何らかの異変が起こっているこ
　　とに気づきました。

　　それで、ある工務店さんにお願いして住宅の傷んでいる部分をチェックしていた
　　だき直そうと現場の状況を調査してもらいました。ところが、その工務店からの
　　返答を聞いて大変驚きました。

　　その工務店さんは、「３０年もこの仕事をしているけれどこのような住宅は初め
　　てです。２階の床と壁の間に５ｍｍ以上もの隙間があり、床がへこんでいる。床
　　を支えることができる構造体になっていないようです。１階は、床が盛り上がっ
　　ている。住宅を建築された会社に相談された方がよいでしょう。」とのお返事で
　　した。

　　修理をお願いしたのですが、賃貸物件ですのでできませんと言う返事でした。建
　　てるときは、そんなことおくびにも出さなかったのに、大変なショックでした。
　　こちらも事情があって賃貸物件にしたことは、十分理解しているのにいまさら言
　　うことが違うじゃないですか。

　　行動的な欠陥が発見されても、修理してもらうことは、不可能なのでしょうか。
　　欠陥住宅で借りてもつかず７ヶ月が過ぎています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/07(Mon) 12:02
　タイトル：Re: 欠陥住宅
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒一般的には欠陥住宅と言いますが、法律的には瑕疵と言います。
　　建物の瑕疵に対しては法律的に手続きをしていくのが、宜しいかと思います。
　　近畿にお住まいと言う事ですので、下記ＵＲＬを参考にして下さい。
　　時効の関係も有りますので、早めの対応が宜しいかと思います。

　　欠陥住宅京都ネットさん
　　 http://www.joho-kyoto.or.jp/~house-s/

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/08(Tue) 07:36
　タイトル：ご返事ありがとうございました
　投稿者名：岩井鉄男
⇒早速のご返事どうもありがとうございました。
　　お知らせしていただいたホームペイジ参考にさせて頂きます。

　　なお、本部を通じて話をしましたら、１ｃｍの隙間のところは、１階屋根裏から
　　床上げ、５ｍｍのところはコーキングすると返事が返ってきました。
　　床傾きはどうなりますかと質問したら、直りませんとのことでした。
　　メンテでは、ここまでしかできないそうです。

　　どうしたらいいのか判断に困っています。
　　いろいろ調べましたが、宮崎市には、検査も引き受けてくれる建築士がいないよ
　　うです。

　　お世話になり、感謝致しております。
　　ありがとうございました。

　投稿時間：02/10/04(Fri) 00:59
　タイトル：契約前にストップがかかった
　投稿者名：G
⇒今度、義父の家を売って、夫と義父と一緒に住む家を購入することになりました。
　　希望どおりの土地を見つけて、手付を払って契約という前日に、仲介の業者から、
　　「市役所から認可が下りないから、契約はちょっと待ってくれ」と言われました。
　　それから二ヶ月が経ちます。

　　市役所からのストップの理由ですが、元々、売主が、販売計画を一定以上の規模
　　ですると、販売計画の申請に時間とお金がかかるため、１期と２期に分けて申請
　　していたのです。ですが、私達が二世帯住宅を建てるために、２軒つなげて売っ
　　てもらう事になった土地が、２期側の土地だったのです。

　　でも１期は、３軒中真中の１軒が売れていて、もう１軒には引き合いが入ってい
　　るので、１期は後１軒しか残っていません。ですが、市役所は「１期が終わって
　　いない」と言って、許可を出してくれないそうです。こんな事ってあるんでしょ
　　うか？なんだか信じられません。

　　義父の家には買う家が決まった時点で同じ仲介業者に頼み、もう買い手がついて
　　いるので、早く引き渡し期日を伝えないといけないのに、新居の方がメドが立た
　　ない状態なのでどうしようもなく困っています。

　　これって、仲介業者、売主には責任はないのでしょうか。契約していない以上、
　　仲介業者にはなんの非もないのですか？
　　結局、この話が流れたらそれで終わりなんですか？
　　仲介業者は、お手上げ状態のような雰囲気です。手付金を下ろして、後は渡すま
　　での段階まで行っていたのに信じられません。どうしたら良いのでしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/07(Mon) 11:25
　タイトル：Re: 契約前にストップがかかった
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒契約前なので、買う方はどうしようも無いと思います。
　　逆に許可の下りないので契約が出来ないと、きちんと言ってくれるのは比較的
　　しっかりしている業者だと思います。
　　唯、契約の前日に連絡が有ったのは、ちょっと？と言う感じはします。

　　売りと買いの仲介業者は別なのですか？
　　もし同じ業者なので有れば業者を責めれば良いのですが、違う業者だと売りの業
　　者には良く事情を説明する必要が有ると思います。

　　又、１期の真ん中が先に売れているとの事ですが、もう、建物は建ち始めている
　　のですか？
　　まだであれば、真ん中の買主と交渉する様に、業者にお願いしてみる手も有る事
　　も可能だと思います。

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2002/11/22

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●敷金返却について
　　●建築業者を探してます！
　の2つです。
　前者は、敷金に関するトラブルです。賃貸契約のトラブルで特に多いのがこちらで
　す。これから借りられる方、貸される方は、契約時にきちんとした確認し、必要に
　応じて覚書作成や写真撮影などをされた方が良いですね。手間がかかって面倒です
　が、後々のトラブルを避けることができますので…。
　後者は、要望に沿った業者さん探しのご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★清水さん（マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ ）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★松田さん（ピーオーエム http://www.p-o-m.co.jp/ ）

　投稿時間：02/09/22(Sun) 12:25
　タイトル：敷金返却について
　投稿者名：星野
⇒21日に不動産業者と話し、その日以来夜も眠れないほど頭に残ってしまい、法的
　　手段にとも考えているので、ご相談いたします。

　　Ｈ6.より住んでいました。
　　Ｈ14.7退去。

　　住宅の汚れとしては、洗濯機置き場の下のフローリングがはがれる。
　　コンロ近くの柱に油汚れ。
　　クロスに数カ所ボールペン汚れ在り。
　　トイレの床クロス、前住居者鉄さびの跡在り、入居時業者確認済み。

　　以上で敷金返済口座の連絡をしたところ

　　・業者の妻との会話
　　　まず、トイレのクロスは前住居者のものと伝えると、そんな事を言うなら、
　　　1年前の換気扇故障のときの取り替えは「奥さんのそうじ怠慢」と言いがかり
　　　をつける。Ｄハウス担当から言われたと言ってくる。その時は、その日落雷が
　　　落ち、それが原因ではないかと伝え、業者負担になっていた。
　　　・入居時値引きしているのにと言い出す。
　　　・8年間で何度か家賃が滞納と言い出す。

　　とにかく感情的に一方的に話をされるので困っています。
　　ノイローゼになりそうです。
　　借主は「お客」ではないのでしょうか。
　　入居当初、特約書があり、全部入居者負担と書いてあります。

　　私は、退去時に初めて知り、「借主と保証人」連名で捺印があります。法律が制
　　定された今、どの程度借主が、保護されるのでしょうか。
　　特約書について、法的責任の確認をとろうと思ってます。

　　法律事務所に相談しようかと考えてます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/22(Sun) 17:22
　タイトル：Re: 敷金返却について
　投稿者名：清水和男
　ＵＲＬ： http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒お気持ちは良く分かります。
　　我々が行っている市の相談にも同じような相談が多くあります。
　　そのときは次のように答えるようにしています。

　　まず、建設省(現国土交通省)から出された原状復帰に関するガイドラインによる
　　と、家具を置いていた場所のカーペットのへこみやテレビや冷蔵庫の背中部分に
　　できる電気焼け、それにエアコン設置のために空けたビス穴や、カレンダーなど
　　を吊るすために空けた画鋲の穴や変色、さらにクロスに付着したタバコのヤニの
　　クリーニングまで、自然損耗として貸主の負担としてます。

　　また、壁の一部などに穴を空けたりした場合も、その穴を塞ぐ費用とクロスも全
　　面積割合にて計算し、前回貼り替えたときからの減価償却によりクロスの弁償費
　　用を算出するとまで言われています。

　　ご相談の状況がどの程度かは分かりませんが、これらのことを頭に置かれてその
　　業者と相談されてはいかがでしょうか？
　　どうしても納得が行かないのであれば、公の無料法律相談などに行かれるのも良
　　いでしょう。と。

　　ご参考になれば幸いです。

　　なお、この見解はあくまでも私個人としての見解であり、私が勤務する会社が出
　　した見解ではありませんのでご注意ください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/23(Mon) 13:32
　タイトル：Re: 敷金返却について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒いまいち、状況が解りません。
　　業者さん本人(社長？)とは話しをしてないんですか？
　　それと、貴方がどのような対応を求めているのかも、いまいち解りません。

　　敷金の全額返還を求めているのでしょうか？
　　それとも、業者が１円も返さないと言っていて、それが問題なのでしょうか？
　　業者の奥さんが感情的なのが問題なのでしょうか？

　　>入居当初、特約書があり、全部入居者負担と書いてあります。
　　と言う特約自体は無効だと考えられます。

　　然し、８年間住んでいて、星野さんが、全くアパートを傷つけていないとは、言
　　えないのではないでしょうか？

　　業者にまず、修理等の見積書を提出していただいたら、如何でしょうか？
　　奥さんが感情的なのであれば、社長や男性社員と話しは、出来ないのですか？

　　何処に相談に行く場合でも、星野さん自身が、もう少し整理してご相談した方が、
　　より良い回答が得られると思います。
　　特に星野さんがどのような解決をお望みなのかは、はっきりしてご相談する事を
　　お勧め致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/12(Sat) 23:34
　タイトル：ご意見ありがとうございました。
　投稿者名：星野
⇒大変遅くなりましたが、お返事をいただいたお二人に感謝しております。
　　やっと、落ち着いて敷金の事を思えるようになったので、メールさせていただき
　　ました。

　　敷金の精算は今月初めに終わりました。
　　結果は、業者の言いなりに終わりました。当初預けていた敷金２０万円＋２万円
　　で精算しました。
　　この金額が高いのか、安いのかはわかりませんが、業者の社長、妻とも一切関わ
　　りたく無かったので黙って精算しました。

　　自分がノイローゼになりそうでした。あまりの業者の対応の悪さに・・・。
　　このようなホームページがあったことに感謝します。
　　そして、敷金返済のトラブルが無くなるように、法的に明示される事を期待しま
　　す。

　投稿時間：02/09/23(Mon) 22:21
　タイトル：建築業者を探してます！
　投稿者名：ＪＩＮ
⇒アジアンチック(バリ風)な居酒屋の内装をしてくれる業者を探しています。
　　福岡県太宰府近郊でお店を開きます。情報をお待ちしております。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/24(Tue) 18:18
　タイトル：Re: 建築業者を探してます！
　投稿者名：松田明仁
　ＵＲＬ： http://www.p-o-m.co.jp/
⇒弊社経営コンサルタント部門のお客様にかなり著名なバリ舞踊家がいらっしゃい
　　ます。
　　福岡県内の建設業者や内装業者も何社か懇意なところがありますので、バリ舞踏
　　家にアドバイスを受けながら設計されてはいかがでしょうか？

　　まだ、本人様の了解を取っておりませんので、何とも言えませんが、スケジュー
　　ルさえ合えば協力してくれると思いますし、建設業者とのジョイントも可能です。

　　詳しいことは、不動産部門ではなく、代表取締役の松田あてご相談ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　〒530-0016
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　大阪市北区中崎3-1-2
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　東梅田フラット八善
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ピーオーエム
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役；松田明仁
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　TEL；06-6359-0228
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　FAX；06-6359-0328

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2002/11/15

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●更新に関するトラブル
　　●保証人が勝手に解約できるのか
　の2つです。
　前者は、更新に関するトラブルです。賃貸契約の場合に「更新料」が発生すること
　が多いと思いますが、実際のところは契約書などをきちんと読み返しておいた方が
　良い場合も多いようですね。
　後者は、保証人が契約を勝手に解除してしまう可能性についての相談です。何らか
　の事情が発生した場合、充分に考えられるトラブルですね。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★吉田さん（アート不動産 http://www.7300.co.jp/ ）

　投稿時間：02/09/21(Sat) 19:36
　タイトル：更新
　投稿者名：萩原里佳子
⇒４世帯入るアパートに今年の８月で３年になります。
　　昨年の８月が更新だったんですが、その年は１件空家、１件引越し、１件家賃未
　　納で裁判にかけられている状態でした。

　　大家に家賃の見直しを言ったんですが無理でして、できたら更新料だけでも・・・
　　と思い言ったら、更新料は不動産家に相談してくれ、と言われたので言ったら、
　　「まー、大家と相談してみます」とそれっきりになりました。

　　書類も以前のものを書き写したまま、それっきりで言っても忘れているみたいで
　　した。けっこういい加減な方でして・・・。

　　それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
　　私とすれば、１回目の更新料はすでに過去になっていたので次回の更新であれば
　　分かるんですが、今になって言われても時効？かなといより、払いたくありませ
　　ん。

　　払わなければいけないのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/23(Mon) 19:25
　タイトル：Re: 更新
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒萩原さん、ご投稿有難うございます。
　　先日（2週間ぐらい前）にフジテレビの「ザ・ジャッジ」で、家賃値上げのトラ
　　ブルを扱っていた話がありまして、その中で、
　　　●借地借家法第32条の「家賃増減請求権」
　　について解説していました。
　　正当な理由（例えば環境の変化や、大幅に地価が下落などして、周辺の物件に比
　　べて、自分の借りている物件が、以前よりも割高になってしまっている）などが
　　あれば、法的にも家賃の減額請求が認められているようです。

　　ただ、法的に認められる正当な理由に至っていない場合は、家賃の値下げは大家
　　の裁量になってくると思いますので、状況をうかがいながら駆け引きしていくし
　　か無いかも知れません。

　　また、その中では、
　　「契約更新を賃上げの理由にするのは、契約書にその旨が書いていなければ理由
　　　にならない」
　　と言うような内容でした。

　　ただ、今回の場合は、
　　> それが今になって、奥さんを引き連れて更新料の事をいってきました。
　　と言うように、家賃の値上げではなく、更新料そのもののようですので、契約書
　　に記載されていない場合に拒否できるものなのかはわかりません。
　　また、確かに更新料について話を持ちかけたものを無視し、今になってそう言う
　　対応をするのは、先方の誠意に疑問を感じますが、果して、この状況で支払いを
　　無効にまでできるのかは、わかりません。
　　（先方の誠意の無さ（＝相談したにもかかわらず放っておかれて、今になって
　　　言ってくる）に関しては、不動産屋か大家のいずれかに道義的な問題点がある
　　　と思いますので、問題の責任を解明して、その部分に対する不備を元に、減額
　　　を含めた交渉の余地はあると思います）

　　正確な回答で無くて恐縮なのですが、この辺の事情に詳しいプロの方、是非とも
　　アドバイスの方、よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/24(Tue) 01:33
　タイトル：Re: 更新
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒時効の問題になると思います。
　　債権等の時効に関しては下記ＵＲＬを参考にして下さい。
　　　しんせん司法事務所（ http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/ ）の
　　　 http://homepage2.nifty.com/sihoushosi/zikou.html のページ
　　　ジャスネットコミュニケーションズさん（ http://www.jusnet.co.jp/ ）の
　　　 http://www.jusnet.co.jp/business1/bus0102.htm のページ

　　更新料と言うのは、どこにも出てこないので、はっきりとは言えないのですが、
　　１年時効の債権には該当しないような気がします。

　　過去の事と言っても、まだ１年１ケ月が経過しただけなので、払って更新した方
　　が良いと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/24(Tue) 02:24
　タイトル：Re: 更新
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒追加しますと、更新料が契約書に明記されている事が必要だと思います。
　　契約書に更新料の金額と支払い時期が、明記されていない場合は、更新料の支払
　　い義務自体が無いと思います。

　投稿時間：02/09/21(Sat) 20:12
　タイトル：保証人が勝手に解約
　投稿者名：椎名
⇒はじめまして。
　　私は現在賃貸マンションに住んでいます。

　　連帯保証人は、従兄弟になってもらったのですが、その人が私が「最近彼氏と別
　　れて情緒不安定になったから心配だ」という理由で、勝手に部屋を解約して、実
　　家に帰そうとしています。

　　従兄弟は、不動産業界で働いています。

　　住んでいる私本人が嫌がっても、連帯保証人であるというだけで勝手に解約する
　　ことができるのでしょうか。

　　ちなみに、わたしは今まで一度も家賃の滞納等、連帯保証人や大家さんに迷惑を
　　かけるようなことはしていません。

　　実家の両親とはうまくいっていないし、新しく部屋を借りるお金はありません。

　　本当に困っています、相談に乗ってください、よろしくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/23(Mon) 10:52
　タイトル：Re: 保証人が勝手に解約
　投稿者名：よしだ
⇒連帯保証人に解約権利をどのレベルまで持たしているかは、契約書の内容による
　　と思います。

　　通常の内容の物であれば、契約違反のない賃借人の権利を脅かす事は出来ないと
　　思われます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/23(Mon) 13:55
　タイトル：Re: 保証人が勝手に解約
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒業者が、本人の承諾無しに、連帯保証人の希望により契約を解約する事は考えら
　　れません。(但し、特殊なケースを除きます)

　　然し、不動産業界で働いている従兄弟が、貴方が情緒不安定なので、連帯保証人
　　を降りたいと言う事は、かなり重い発言と取られる事でしょう。
　　大家や、仲介業者はかなり不安になると思います。

　　誤解を承知して、はっきり言いますと、自殺が一番怖いのです。

　　保証人や大家や仲介業者にとっては、失恋による情緒不安定は、かなり嫌なケー
　　スなのです。
　　もし、貴方がアパート内で自殺すれば、かなりの金額を保証人は支払う事になる
　　と思います。(約１年分～２年分の家賃相当額＋改装費＋迷惑料)

　　大家にして、もうその部屋は使えなくなるし、場合によっては、そのアパートの
　　入居率もかなり低下します。
　　いくら貰っても合わないのです。
　　仲介業者にとっても、辛い交渉ですし、大家に凄く文句を言われます。
　　都会ならまだしも、田舎では特に有ってはならない事です。

　　恐らく、従兄弟は、その点をおそれて、貴方を実家に帰そうとしているのでしょ
　　う。
　　(違っていたらゴメンなさい。)

　　さて、貴方のとるべき対策としては、新たな保証人を早急に探して、保証人の入
　　れ替えをする事だと思います。
　　そして、その旨を早めに業者に連絡する事だと思います。
　　それが無理で有れば、従兄弟に直接良く相談する事だと思います。
　　でも、本当に情緒不安定であれば、実家に帰る事が一番です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/24(Tue) 22:41
　タイトル：ありがとうございます！！
　投稿者名：椎名
⇒涌井さん、よしださん、丁寧な回答ありがとうございました。

　　やはり、通常連帯保証人が勝手に解約をすることはできないようなので、よかっ
　　たです。
　　ただ、従兄弟が不動産業界にいる、ということで、「裏の手」みたいなもので、
　　勝手にされてしまうのでは、とあせってしまいました。

　　私も、たしかに情緒不安定ではありますが、まさか自殺をしようとは思っていま
　　せん。しかし、従兄弟とは仲が良いので、感情剥き出しで相談してしまったこと
　　が、逆に心配をかけることにつながってしまったんだと思います。

　　今から、両親に事情を説明しても、これはこれでやはり余計な心配をかけてしま
　　うと思うので、まずは従兄弟ともう一度話し合って、心配はいらないということ
　　を納得してもらえるよう、がんばってみます。

　　それでも、だめなら両親に連帯保証人になってもらえるよう、はなしあってみた
　　いと思います。

　　どうもありがとうございました。

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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/11/08

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●賃貸事業の妥当性調査
　です。
　最近は私の家の近くでも、今まで一戸建てだったところが、賃貸アパートを兼ねた
　住居に改築されたところも多いのですが、事業として考えた場合に、融資などの問
　題も含めて、様々な注意点が必要になってくるかと思われます。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★中尾さん（グッドカラーステッション）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★吉田さん（アート不動産 http://www.7300.co.jp/ ）

　　★畑中さん（アルテカ）

　　★今関さん（新日本建設株式会社 http://www.shinnihon-c.co.jp/ ）

　投稿時間：02/09/20(Fri) 10:25
　タイトル：賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：酋長
⇒お世話になります。２つほど相談があります。

　　１．千葉県習志野市の実家（約８０坪、1種低層）をアパート併用の2世帯住宅に
　　　　建替えようと考えています。家賃でローンを賄うような計画にしたいのです
　　　　が、30年年間も空室がないかと不安になるのはいやです。
　　　　大学が近くに２校あるので単純にワンルームを考えています。具体的に計画
　　　　地でどのタイプ（間取り）の住宅で、大きさがどのくらい（何畳）で、家賃
　　　　はいくらなら妥当か等を知りたいのですがどうすればよいでしょうか？
　　　　また、併せて空室補償をして頂ける会社があると聞きました（共済や住宅
　　　　メーカーの子会社等）。
　　　　何部屋を幾らで貸すから成り立つといった裏づけがないと事業計画がたてら
　　　　れません。
　　　　どういった段取りで進めれば、リスクを軽減できるでしょうか？
　　　　また、良心的な業者いれば紹介してください。

　　２．上記の計画地は妹と私の半分半分の共有（祖父母の相続）です。分筆してい
　　　　ません。６年前に妹夫婦が幕張に家を構えた際に妹の夫が転職したばかりと
　　　　いうことを理由に銀行に購入した不動産のほかに上記の計画地にも抵当権を
　　　　つけられてしまいました。登記簿には借入金全額が書かれています。その時
　　　　の説明は
　　　　「抵当権設定は借主が転職したばかりということが理由なので機微なもので
　　　　　す。」
　　　　条件は
　　　　「私（共有者）の権利部分（相当する部分）は好きに活用でき迷惑がかから
　　　　　ないようにする」
　　　　ということでした。文章では残っていないそうです。
　　　　抵当権がついたままでも貸して頂けるのでしょうか？
　　　　できれば抵当権を外して頂きたいと思っていますが何かいい方法はないで
　　　　しょうか？

　　アドバイス願います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/20(Fri) 15:04
　タイトル：Re: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒酋長さん　こんにちは。

　　賃貸用の間取、設備などは建築士や近隣の不動産会社と相談して進められたら如
　　何でしょうか。一方的な意見でなく、各方面からの意見を聞く方がよいと思いま
　　す。
　　家賃保証やサブリースはこの不況下で賃料が下落傾向なので扱うところはないで
　　しょう。一定の空室があることは覚悟しておくべきです。

　　それよりも、当該物件に抵当権がついているのが問題ですね。
　　妹さん夫妻に話して、銀行が抵当を解除するよう要請されたらどうでしょう。
　　二番抵当ではローンは難しいです。

　　> 文章では残っていないそうです。
　　文書が残っていないと、銀行が抵当権解除に応ずるかどうかは微妙ですね。
　　担保価値が下落したから外せないというかも。
　　逆手をとって、その銀行にローンを申し込むのも手です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/20(Fri) 15:22
　タイトル：Re: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒追加です。
　　この際、妹さんの持分を買取て返済に回し、抵当権を抜いてもらうという方法も
　　あるでしょう。
　　共有名義不動産はのちのち面倒な問題が発生しますので、単独名義にしておくべ
　　きです。
　　分筆可能なら、分ける方法もいいかも知れません。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/20(Fri) 17:40
　タイトル：Re^2: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：酋長
⇒アドバイスありがとうございます。
　　残念ながら妹の分を買い取るほど資金的に余裕はないのです。
　　先程、抵当権をつけている銀行に問い合わせました。
　　担当がいないので、書類を取り寄せて調査するとのことでした。
　　おっしゃるとおり妹夫婦が購入した（借入の原因となった不動産）不動産の現在
　　の価値とローンの残金の差額を払えば抵当を外してくれるということでした。
　　抵当権を外さないで事業ができる仕組みがないかも問い合わせています。
　　また報告します。

　　また、卵が先か鶏が先かの話になってしまって、建築家には「事業性がわかって
　　から相談してください」、融資先には「プランを持ってきてください」といわれ
　　てしまっています。
　　一体的に考えていかないと良い事業計画にならないのに困っています。何処から
　　切り崩していけばいいでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/20(Fri) 18:11
　タイトル：Re^3: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：中尾正文
⇒初めて回答します。
　　賃貸事業の部分に関心がおありのようですが、総建築費と調達(融資含めて)資金
　　総額のバランスが危惧されます。
　　土地の抵当の問題や、妹さんとの権利的なことは、嶋田さまの指摘通りですが、
　　そもそも計画の全体概要が十分検討されていないようです。
　　酋長さまがどちらにお住まいか承知しませんが、今の第一段階は、建築計画と不
　　動産関連諸問題を同時に相談に乗ってくれる人に相談すべきです。土地情報が揃
　　えば、簡単に検討できる事案と思います。
　　酋長さまのお困りな様子を見かねて、返信します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/20(Fri) 18:16
　タイトル：Re^3: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒> 残念ながら妹の分を買い取るほど資金的に余裕はないのです。
　　妹さん持分の分筆は不可能でしょうか。
　　それとも、妹さんを共同経営者にするか。土地の提供がるので、その分は収支計
　　算を分けないと贈与とみなされるかも知れません。

　　> また、卵が先か鶏が先かの話になってしまって、
　　まず、建築家が最初でしょう。
　　ネット上で探して相談するのもいいですね。
　　不動産会社やハウスメーカーでも簡単なプランなら喜んでやります。
　　ハウスメーカーだと以後セールスがしつこく来てしまいますがね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/20(Fri) 18:40
　タイトル：Re: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒どのように事業計画を立てたら良いのか？
　　又、資金計画についてもお困りの様子ですね。

　　このような分野は、不動産コンサルティングに、ご相談なさるのが良いと思いま
　　す。

　　千葉県のコンサルティング業者は、
　　「不動産コンサルティング（ http://www.consul.gr.jp/ ）」さんの、
　　下記のＵＲＬを参考にして下さい。
　　 http://www.consul.gr.jp/list/minamikantou.html

　　お近くの登録業者にご相談する事によって、より具体的に事業計画を立てる事が
　　可能になると思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/20(Fri) 19:30
　タイトル：Re: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：よしだ
⇒近年の賃貸市場は供給過剰が続いております。昔は建てれば埋まる時代でしたが、
　　現在は工夫が必要になってきております。
　　学生向けでしたら、まずは、学生の近年の入学者数の県外からの過去３年間の推
　　移をだしてもらうえばと思います。学生課に問合せれば調査しているところであ
　　ればすぐもらえると思います。

　　私の地元でも、地方私立大が大幅に定員われして、新築供給がまったく止まって
　　しまった地域もあります。大学近いのは大きな需要の一つになりますが、それだ
　　けに頼るのはリスクがあります。一般入居者にも好まれる仕組みも合わせて検討
　　しておいた方が良いです。
　　近年の設備、インターネットマンション、カードキー、洗えるクロス等々色々あ
　　ります。

　　まずは、その後の入居斡旋又は賃貸管理を受託できる会社に相談するのが良いで
　　す。その地域の賃貸需要に一番詳しいのは、やはりその地域の賃貸斡旋会社です。
　　賃貸情報誌を相場調査の意味もこめて購入されて、斡旋力が強く、信用力の高そ
　　うな所へ相談されれば良いです。
　　又、賃貸管理は（財）日本賃貸管理協会のメンバーがノウハウも高く、信用も置
　　けると思われます。
　　 http://www.jpm.gr.jp/

　　サブリース、空室保証については利用すべきだと思います。唯、事前通知によっ
　　て途中解約等もできますし、完全に安心は出来ません。やはり、安心できる物件
　　を造る事が大事です。
　　建築業者だけへの相談では、賃貸住宅のニーズをつかみきれてない場合がありま
　　す。賃貸斡旋管理業者・建築業者・施主の３者で協議しながら進めるのが良いで
　　しょう。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/20(Fri) 23:49
　タイトル：Re^3: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：畑中　
⇒初めて回答いたします。
　　畑中と申します。

　　まず抵当権の解除が先決になると思います。
　　銀行に抵当権を外さないで事業ができる仕組みがないか問い合わせているとのこ
　　とですが、差額を支払えない場合でしたら、その差額を返せるような事業計画を
　　もって銀行にのぞんでみたらいかがでしょうか。

　　抵当権の解除の有無によって、その後が大きく変わると思いますのであせらずに
　　事業を進めることをお奨めいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/22(Sun) 01:24
　タイトル：Re: 賃貸事業の妥当性調査
　投稿者名：今関和則
⇒突然ですが、弊社は千葉県内で土地の有効活用を提案している建設会社です。
　　もしよろしければ、ご所有地にどれくらいのものが建てられるかプランニングさ
　　せていただければと思います。

　　そうすれば、総事業費(工事費)、資金調達(借入金)、家賃収入、支出(返済)と
　　いった事業収支計画をご提案させていただけます。ご連絡をお待ちしております。

　　千葉市美浜区ひび野1-4-3
　　新日本建設株式会社　　http://www.shinnihon-c.co.jp/
　　企画開発部　今関和則　k-ima@dg7.so-net.ne.jp
　　TEL　０４３－２１３－１４５３　FAX　０４３－２１３－０７８４

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/31(Thu) 13:54
　タイトル：銀行への問い合わせ
　投稿者名：酋長
⇒アドバイスありがとうございます。お礼が遅くなりました。
　　現在、借換えしてもらう方向で妹と話し合っています。
　　借り換えの場合、評価額の２、３倍も借りられる銀行があるようです。
　　銀行に相談するときに、正直に他の不動産の担保を外す為に借り替えると言った
　　方が良いのでしょうか？
　　場違いな相談かもしれませんがよろしくお願いします。

　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
　します。

　　tateuri.to
　　083.to
　　jyutaku.to
　　my-house.to
　　mymo.to
　　mbp.to

　★茂原不動産情報
　　　 http://www.n-s.jp/
　千葉県茂原市周辺の不動産情報の紹介。土地、建物など地図で位置を確認でき、検
　索資料請求が出来る。

　　不動産関係者検索
　　　 http://fudosan.jp/

　　不動産関係者ホームページ無料登録
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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/11/01

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●既存建物の解体費について
　　●私道について
　の2つです。
　前者は、古家建物がある物件を解体して新築で購入…と言う場合の相談です。解体
　費用と言うのは結構な金額になる場合も多いので、どこまでを負担しなければいけ
　ないのか…は、きちんと確認しておきたいところですね。
　後者は、私道がある建物の売却時の相談で、事前に他の私道共有者からの許可が必
　要になるのかどうか…と言う点が問題になっています。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★藤原さん（ハウスポート西友調布店 http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★吉田さん（アート不動産 http://www.7300.co.jp/ ）

　投稿時間：02/09/11(Wed) 02:23
　タイトル：既存建物の解体費について
　投稿者名：西
⇒古家建物がある物件を解体し新築にて購入することになりました。

　　不動産売買契約書の建物の欄には「古家有（売主負担にて解体します）」となっ
　　ています。

　　いざ建物の外壁・ドア等の発注に入る段階にて工務店より「仕様書」が届き、内
　　容確認したところ、特記事項の欄に「既存建物解体工事済　運出処分共　費用は
　　売買代金に含む」と明記されてます。

　　この場合契約違反になるのでしょうか。
　　仲介の不動産屋に問い合わせても曖昧な答えで良く理解できません。
　　出来れば既存建物の解体費を売買代金より差引きしたいのですが？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/11(Wed) 12:22
　タイトル：Re: 既存建物の解体費について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒建物を新築するのと既存建物を解体するのが、同じ工務店と言う事でしょうか？
　　確かに、曖昧な感じは致します。然し、投稿の内容から判断すると、契約違反と
　　言う感じは致しません。

　　既存建物解体工事済　運出処分共　費用は売買代金に含むと言う事は、建物の売
　　買代金ではなくて、土地の売買代金に含むと言う事だと思うのですが、良く確認
　　して下さい。

　　そして、土地売買契約書を締結したと思うのですが、そこに、「古屋は売主の負
　　担で解体する」等の記述が有るかどうかを再度確認して下さい。

　　取り合えず、解体の積算と、新築建物の積算を別に出して頂いたら良いと思いま
　　す。西さんの心配なのは、建物の解体費用が本当に売主負担かどうか？だと思い
　　ますので、その点に絞って明確な返答を求めたら良いと思います。

　　出来れば既存建物の解体費を売買代金より差引きしたいのですが？
　　と言う事ですが契約済みであれば、契約の内容をお互いに守る様にすると言う事
　　になりますので、
　　　兎に角、解体を売主負担で行って頂くように交渉する。
　　　その交渉の過程で、残金支払いの時に解体費用の値引き交渉をする。
　　と言う事になると思います。

　　又、建物は建築条件付なのでしょうか？
　　他の工務店から別に見積を取ったら良いと思いますが？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/12(Thu) 01:33
　タイトル：Re^2: 既存建物の解体費について
　投稿者名：西
⇒早速のアドバイスありがとうございます。
　　新築と既存建物の解体は同じ工務店です。かつその土地の売主でもあります。
　　（別の不動産屋が仲介業者として存在しております）
　　建築条件はついておりません。

　　土地売買契約書についてですが、時系列で行くと、
　　　１、「不動産売買契約書」と「建築工事請負契約書」の２種を締結
　　　　　（不動産よりまず土地と建物の契約を別々にしますと説明有り。その不動
　　　　　　産売買契約書の中に「古家有り　売主負担で解体します」との記載があ
　　　　　　り、特約事項に「本契約は建築確認取得後、土地付建物売買契約として
　　　　　　一本化するものとする。売主の責任と負担において建物を解体して更地
　　　　　　にして引き渡すものとする。条文中建物に関する項目は適用しないもの
　　　　　　とする」と明記されてます。「不動産売買契約書」には土地の売買代金、
　　　　　　「建築工事請負契約書」には建物の売買代金が記載されいます）
　　　２、建築確認申請及び取得
　　　３、再度「不動産売買契約書」締結
　　　　　（不動産より土地と建物の一本化契約ですと説明有り。当然土地と建物の
　　　　　　売買金額の合算が記載されてます。その際１の契約書２種類は不動産屋
　　　　　　が回収。後日お願いしてコピーをもらう）
　　　４、工務店より仕様書が送られてくる
　　となってます。

　　１の「不動産売買契約書」が「土地売買契約書」にあたるのでしょうか？

　　又、別件ですが１の「建物工事請負契約書」の特約事項の欄に「・・・・都市ガ
　　ス工事費用・・・・は請負代金に含まれるものとする。」と記載されてますが、
　　２の申請中に工務店より予算の都合でプロパンにしますと言わました。

　　その辺はしょうがないのでしょうか？
　　アドバイスお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/16(Mon) 17:42
　タイトル：Re^3: 既存建物の解体費について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒> １の「不動産売買契約書」が「土地売買契約書」にあたるのでしょうか？
　　土地も建物も不動産になります。
　　契約の内容が土地を対象にしていれば、土地の売買契約書になります。

　　> その辺はしょうがないのでしょうか？
　　一般論で回答致します。
　　プロパンガスの工事は、給湯器の費用やガス管工事等、プロパンガスの配給会社
　　が無料サービスで行う場合が殆どです。
　　(基本的に１０年間使い続ける事が前提の場合が多い)
　　それに比べて、都市ガスは、全て実費が係ります。
　　器具も割高ですし、工事費もメーター当たりの単価が、決まっていて、値引き出
　　来ないのが一般的だと思います。

　　つまりも都市ガスの工事は高く、プロパンの工事は器具も含めて、無料で出来ま
　　す。(あくまで、一般的にです)

　　当然、都市ガスの仕様が、途中でプロパンに変更されるのは、納得出来ません。
　　実際に使用する場合に、都市ガスの方が火力も強く、使用料金も安いはずです。

　　私なら、契約書通りに絶対に都市ガスにするように強く言います。

　　又、解体費用については、総額が変更にならない限り、問題は無いと思います。
　　但し、ガスの様に使用の変更について、承諾する必要は無いと思います。

　投稿時間：02/09/23(Mon) 17:36
　タイトル：私道について
　投稿者名：きむら
⇒このたび、私が所有する物件についての質問です。
　　諸事情により、売却することになり、不動産会社に相談したところ、あることを
　　指摘されました。

　　自分の土地の前のところが、私道持分になっています。
　　不動産屋さんは、売却にあたり自分以外の私道のをもっている隣人たちに「通行
　　許可と掘削許可」を取り付けてほしいということをいわれました。

　　数十年住んできて過去に通行料などを請求されたことなど無いのですが、次に
　　買った人に不安の無いようにとのことですが、実際どうなのでしょうか？

　　まったく私道を持っていないというならともかく、自分の前のところだけですが
　　一応持っているのにそんなものが必要なのでしょうか？

　　できれば近所の方々には知られずに売却してしまいたいのですが・・・
　　どうぞ宜しくお願い申し上げます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/23(Mon) 23:47
　タイトル：Re: 私道について
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒私道が関係者との共有で持分登記されている場合は「通行許可」や「掘削許可」
　　の書類をとりつけることまでする必要はないでしょう。

　　個々に敷地の前の私道だけをもっていて、他の人の私道部分を通行しなければな
　　らない場合はトラブルを避けるため、その書類が必要になると思います。

　　> できれば近所の方々には知られずに売却してしまいたいのですが・
　　どのようなご事情か存じませんが、近隣に秘密で売却は不可能です。
　　隣地境界の立合いなどで近隣の協力をお願いしなければなりませんから。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/24(Tue) 01:01
　タイトル：Re: 私道について
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.houseport.co.jp/
⇒きむらさん、こんにちは。

　　ご相談内容から推測して、実務上よくある話と言えるケースは・・

　　（１）買主は建売業者さんであるケース

　　（２）更にきむらさんの所有地は坪数的に結構あって、それを分筆して複数の宅
　　　　　地として再販売するようなケース

　　（３）又はご相談している仲介会社さん側にそのような販売意図があり、あらか
　　　　　じめその為に必要な手続きを取っておきたいから、そのような要請となっ
　　　　　ているケース

　　ご所有地の形状を変えずに（分筆せずに）そのまま同じように使うのなら、上記
　　のような書類は特に必要は無いのですが、１つの宅地を２つとか３つとか、分割
　　（分筆）して再販売するようなケースの場合は、上下水道の新設等で、どうして
　　も上記書類が必要となります。

　　どうも文面からみてそのような取引なのでは？　と感じます。
　　（違っていたらゴメンナサイ）

　　もしこの推測が当っているなら、やはり必要だと思います。
　　ついては一度仲介業者さんに、明確な説明を求めてみては如何ですか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/24(Tue) 23:15
　タイトル：Re^2: 私道について
　投稿者名：よしだ
⇒私道問題は、基本的に通常は関係ありませんが、隣地私道所有者が問題のある方
　　に変わったり（売買、相続等）した時にトラブルの可能性があります。

　　当方の近隣でもそれまで何もなかったのに、私道所有者の息子さんが相続した途
　　端に、自分の私道部分に石を置いたりブッロク壁を造り問題になりました。警察
　　及び役所は私有地内の事であり関与出来ないとの事でした。現在は、和解金にて
　　示談書を交わして通常に戻っています。

　　又、金融機関も最近では、以前よりも細かい部分で担保価値が減額となります。
　　今回のケースでも隣等の合意書が無ければ担保価値減額等の可能性が十分ありま
　　す。

　　以上のような事から、業者は隣の同意書を要求するのは当然と言えます。隣の方
　　に知られないようにでしたら、今後のトラブル防止の為に合意書（通行許可と掘
　　削許可）をつくる様に呼びかけるか、金融機関に融資の相談をしたら（又は金融
　　機関にアドバイスされて）合意書が必要と言われた等の理由で作成すればどうで
　　しょうか？

　　ちなみに当社が同様の件で以前使用した覚書です。参考下さい。

　　　覚書

　　　現在、私が使用している宅地の前面部分、公衆用道路　　　　　. 平米につ
　　　いては、便宜上、私の名義に所有権移転登記をしておりますが、この部分は、
　　　○○市が維持補修をしている通り抜けの公道の一部分及び地元土地改良区が管
　　　理している農業用水路の一部分であり、○○市または、地元土地改良地区等、
　　　公的機関が寄付を受付けてくれるようになった時は、抵当権等を、完全に抹消
　　　して無償にて即時　所有権移転登記に応じます。又、それまでの間は下記のこ
　　　とを遵守致します。

　　　１．道路部分については、道路としてのみ使用し、一般の通行の支障となる行
　　　　　為は致しません。

　　　２．農業用水路部分については水の流れを阻害する行為は決して致しません。
　　　　　常に用水路のごみ拾いを行い年に一度は底ざらえ、草抜きを行って環境美
　　　　　化に努めます。又、地元土地改良地区、及び水利組合の指示、指導に従い
　　　　　ます。

　　　３．当該地に　下水管、水道管、ガス管、雨水管、雑排水管、電柱、電線、電
　　　　　話線等、生活に必要な施設の埋設、設置及び点検、補修に協力し、埋設、
　　　　　設置、補修等同意の署名、捺印、印鑑証明書等が必要な場合は取り揃え全
　　　　　面的に協力致します。

　　　４．本件の私道所有者各自が当該地に通行地益権の設定を希望した場合には、
　　　　　承益地としての手続きに必要な書類を取り揃え、全面的に協力致します。

　　　５．当該地の所有権を移転する場合は、譲受人又は、相続人に対し当該主旨を
　　　　　説明し、理解を求めると共に新しい所有者に当該覚書を提出させます。

　　　６．当該地を○○市が市道として寄付採納してもらえるよう関係者と共に協力
　　　　　致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/10/19(Sat) 18:36
　タイトル：Re^2: 私道について
　投稿者名：きむら
⇒ご丁寧にご回答ありがとうございました。
　　参考になりました。

　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
　します。

　　tateuri.to
　　083.to
　　jyutaku.to
　　my-house.to
　　mymo.to
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　※今週の新着ホームページはありませんでした。

　　不動産関係者検索
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　　　 http://fudosan.jp/regist/regist.html

　　不動産関係プレスリリース無料掲載
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　　不動産コミュニティ（メーリングリスト）
　　　 http://fudosan.jp/community/com.html

　　不動産無料相談センター
　　　 http://fudosan.jp/agent/agent.html

　発行：Fudosan.JP（RTJリアル・タウン・ジャパン） http://fudosan.jp/
　連絡：デジろぐ倶楽部RTJサポートチーム　　　　　 rtj@club.to

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2002/10/25

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●賃貸保証人について
　　●土地を売りたいのですが・・・
　の2つです。
　前者に関しては、保証人になった後に、保証人を辞めたい場合に、どうすれば良い
　のかと言う相談です。気をつけないと大きなトラブルになる場合もありますね…。
　後者は土地の売却に関する相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★吉田さん（アート不動産 http://www.7300.co.jp/ ）

　　★宮川さん（タケツーエステート）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　投稿時間：02/09/05(Thu) 12:06
　タイトル：賃貸保証人について
　投稿者名：iraira
⇒別居した妻の賃貸契約保証人になっていますが、一年半後において、離婚が成立
　　いたしました。

　　そして現在、貸借人の姓が変更したにも関わらず、賃貸契約の保証人解除の申し
　　入れも無視され続けています。

　　最近、不動産会社から未納家賃と解約時のルーム・クリーニング代を請求する旨
　　の通知がありましたが、どう対応して良いのか判りません。
　　宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/05(Thu) 21:12
　タイトル：Re: 賃貸保証人について
　投稿者名：よしだ
⇒基本的には、契約書に保証人として署名捺印している以上保証義務は免れません。
　　性の変更をされても、同一人物には変りないですので特に関係はないと思われま
　　す。

　　よって、不動産会社の請求に応じる必要はあるように思われます。
　　入居者に代わって代位弁済をするにあたって、入居者本人に対して代位弁済金に
　　対する覚書を作成し、返済計画を明確にしてもらうのが良いと思います。

　　但し、その契約が法廷更新（更新時に書類の再作成等をしていない）であり、当
　　初の契約（通常２年間）が終了していれば保証責任を免れれるかも知れません。
　　契約書の中に法廷更新後も保証人責任は継続して発生する旨の記述があればそれ
　　も難しいとは思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/05(Thu) 21:51
　タイトル：Re: 賃貸保証人について
　投稿者名：宮川明久
⇒賃貸業務にて、保証人変更の依頼をされた事があります。
　　irairaさん同様保証人側からの依頼でしたが、結果できませんでした。

　　貸主側は保証人を契約条件としている以上現在の保証人と同等の信用のある保証
　　人を立てるべき、との意向で、該当者がいなかった事が原因です。

　　恐らく賃貸の場合、「連帯保証人」(ただの保証人ではなく…)となっていると思
　　います。つまり借主と同等の債務を負う訳です。
　　※ただの保証人の場合、以下は参考になりません…

　　見解に相違はあるかと思いますが、現在入居している場合なら連帯保証人よりの
　　解約通知も可能だと思いいます。つまり今後家賃を支払う能力が無く契約履行が
　　困難である、連帯保証人としての義務を果たせない。契約を継続したいなら賃借
　　人に別の保証人を立てるようにしてほしい、と申し立てる方法も考えられます。
　　但し、相当の時間もかかると思いますが…。

　　解約されている現状では仕方ありません。姓が変わることも、連帯保証人の欠格
　　要因とはいえないでしょう。契約内容に保証人は血縁者限定との条項がある場合
　　もありますが、今となっては争えないと思います。

　　投稿を読みまして、「無視され続けて…」の一文が気になります。もし、滞納等
　　の連絡が事前にされていない場合は全額支払う必要は無いように思います。

　　滞納期間によりますが、貸主から滞納の事実が知らされて無い場合、つまり連帯
　　保証人として、債務を知らされていない、借主に支払いを催促する機会を与えら
　　れなかったことになります。

　　例えば契約書上で、1ヶ月以上家賃を滞納した場合は退去などと記載されており、
　　滞納家賃が数ヶ月に及んでいる場合。
　　保証内容は1ヶ月であり、なんら連絡も無く滞納状態を放置した貸主が本来退去
　　させるべき職務を怠ったとも考える事ができます。
　　この場合でも1ヶ月分は支払う義務は残ります。契約内容にあるならクリーニン
　　グ代も支払う必要があるでしょう。

　　当然のことですが、支払われた金銭は賃借人に請求することが出来ます。
　　お支払いになられる際も出来れば明細付の領収書を発行してもらうようにするべ
　　きだと思います。

　　以上、私の個人見解として投稿させ頂きます。法的根拠等は専門家にご相談され
　　ることをお勧めいたします。

　投稿時間：02/09/10(Tue) 21:05
　タイトル：土地を売りたいのですが・・・
　投稿者名：田中修二
⇒こんにちは、私は田中修二と申します。
　　初めてご相談させて頂きます。何卒よろしくお願いいたします。

　　早速ですが、売却希望の対象物件は、不動産登記済権利証書に記載された山口県
　　にある約１５０坪です。
　　名義は私の母になっております。現在は農地になっている様です。

　　元々は、母の姉（故人）が、所有していたのですが、生前と死後に複数の兄弟に
　　贈与また相続され込み入った形になっております。
　　母が以前に個人からの引合いに応じて手放そうとした時に一般道路に通じる私道
　　の権利を廻ってトラブルとなり売却を諦めた経緯があります。

　　その私道は、昭和６０年に隣接地を所有するA氏の引合いで、当時の所有者であっ
　　た母の兄（故人）が、母を代理人として、売却したものです。

　　売却の際に、条件として、将来、今回の物件が売れた際には、新たな所有者が相
　　当分を、A氏に支払う事で、私道の利用を認めるというA氏が署名捺印した確認書
　　なる書面が存在します。

　　母も年を取り、自分で私道を廻ったトラブル処理をするのが、辛いようで私に処
　　分を託した様です。背景の説明が長くなり恐縮です。

　　要するに、曰く因縁付の土地を処分したいと言うことです。
　　無知な私の希望だけを列挙させて頂くと、宅地申請したうえで市場の妥当な価格
　　で売却したい。出来るだけ簡便な方法で済ませたい。隣接する所有者との交渉は
　　第三者に委託したい。この手の処理に実績があり良心的なプライスで対応して頂
　　けるプロフェショナルを見つけたい。私道の利用に関する確認書の有効性を評価
　　して頂きたい。トータルの収益を見積って頂きたい。過去に測定した際の書類等
　　の有効性を評価して欲しい。決着するまでの間タイムリーなアドバイスが欲しい。
　　母を安心さてやりたい。以上のように願っております。

　　よろしくご指導下さいます様お願い申し上げます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/10(Tue) 22:08
　タイトル：Re: 土地を売りたいのですが・・・
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒大変、具体的且つ複雑なご相談ですし、現実的な売却をご希望の様です。

　　山口県の宅建協会のホームページをご紹介します。

　　 http://www.ymg-takken.or.jp/

　　地元の業者の名簿等が頂けると思いますので、地元の信頼出来る業者さんにご相
　　談する事を御薦め致します。
　　一般論ですが、免許番号の()の中の数字が大きい会社が、営業年数が長く、経験
　　も豊富だと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/11(Wed) 09:06
　タイトル：Re^2: 土地を売りたいのですが・・・
　投稿者名：田中修二
⇒湧井様、早々にアドバイスを頂き有り難うございました。
　　心からお礼を申し上げます。

　　早速、ご紹介いただいたＨＰへ行ってみます。
　　また、何か解らない事がありましたら、ご相談させて頂くやも知れませんがその
　　節は、何卒よろしくお願い申し上げます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/11(Wed) 10:53
　タイトル：Re: 土地を売りたいのですが・・・
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://home.gr.jp/athome/
⇒田中修二様
　　私は広島市で不動産業を営んでおります。
　　先ず、山口県だけでは市場性がある地域なのか、また、営業エリアの範囲なのか
　　判断が着きません。
　　山口県は広く広島市へ近い地域で有ればお手伝いできるかもしれません。

　　また、営業エリア外であっても、市場性がある地域で有れば知り合いの不動産会
　　社をご紹介できるかもしれません。
　　場所が明記されていれば、他の方で近隣の方がいらっしゃれば、手助けを申し出
　　ていただけるかもしれませんよ。
　　従って、所在地をはっきりと明示（市、町名まで）していただければ幸です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/11(Wed) 13:51
　タイトル：Re^2: 土地を売りたいのですが・・・
　投稿者名：RTJサポートチーム
⇒> 所在地をはっきりと明示（市、町名まで）していただければ幸です。
　　最初の田中さんの投稿には、完全な所在地や相手方の実名などが記載されており
　　ましたが、その部分は削除させていただきました。

　　詳細に関しましては、田中さんと直接連絡が取れるように、必要に応じて、皆さ
　　んの連絡先などを記事投稿いただければ幸いです。
　　（現在、メールアドレスに関しましては非表示になっておりますが、本文中に意
　　　図的に入れられたものに関しましては、そのまま掲載させていただきます）

　　例）当方、××県エリアの不動産を得意としております。
　　　　詳細をお伺いしたいので、ご興味がございましたら、
　　　　以下までご連絡ください。
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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/10/18

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●ペット可の物件について
　　●お互いの土地の交換について
　の2つです。
　前者に関しては、ペット可と言われて契約したマンションが、実はペット可では無
　かったと言う、正直、信じられないような相談内容です。酷いですね…。
　後者は土地の売買を、お金ではなくて「交換する」と言うことができるかどうかに
　ついての相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　投稿時間：02/09/02(Mon) 13:23
　タイトル：ペットについて
　投稿者名：sugimoto
⇒はじめまして。先月ペット可の物件を不動産やに探してもらい、ある物件を仲介
　　してもらい、そこに引っ越しました。

　　ところが一月もたたないうちに、マンション管理の方からペットは困るので出て
　　いって欲しいと言われました。

　　こうゆう場合どうすればいいのでしょうか？
　　知識もないし、引っ越ししたばかりで、お金もなく次の引っ越しなんて考えられ
　　ないし、困っています。アドバイス頂けたらと思っています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/02(Mon) 14:06
　タイトル：Re: ペットについて
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

　　投稿からですと、事情が今一理解できません。

　　業者が、最初からペット不可のマンションを、そんなに問題無いからと言って紹
　　介したのでしょうか？
　　又は、ペット不可である事を貴方は知っていたのですか？

　　それとも、重説にペット可となっていたのに、実際に入居したら、急にペット不
　　可と言われたと言う事でしょうか？

　　又、仲介不動産業者はどのような対応をしているのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/02(Mon) 14:37
　タイトル：Re^2: ペットについて
　投稿者名：sugimoto
⇒仲介の方は「書面上では、不可ですが、このマンションは当社の持ち物なのでOK
　　です」とゆうことで契約しました。
　　この件に関して仲介の方はそんなことは言ってないの一点張りです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/02(Mon) 14:51
　タイトル：Re: ペットについて
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。事情は理解できました。

　　重説にはペット不可となっていて、ペットを飼って良いとは言っていないと言う
　　事ですね。

　　言った、言わないの問題は厳しいです。
　　実際には契約書や重説が重要視されるのはご理解いただけますよね。
　　(当然、貴方の捺印がしてある筈です)

　　取り合えず、不動産屋の営業担当では無く、上司か社長さんに直訴してみては如
　　何でしょうか？
　　「お宅の社員がペット可だと言ったんだ」
　　と取り合えず言い張って見たら如何でしょうか？

　　真剣に交渉すれば、解って頂けると思うのですが・・・・・

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/02(Mon) 19:50
　タイトル：Re^2: ペットについて
　投稿者名：sugimoto
⇒アドバイスありがとうございました。
　　とりあえず、担当してくれた方ではなく責任者の方に直接お話してみます。

　投稿時間：02/09/03(Tue) 23:46
　タイトル：不動産の売買
　投稿者名：柳瀬一平
⇒知人が私に、農地を売ってくれないか？と言って来た。
　　私も条件しだいでは売ってもいいかなと思うのですが、売れば税金がかかります。
　　しかし以前、お互いの土地を交換すれば税金はかからないとある人が教えてくれ
　　たことがあります。
　　その知人は土地も持っていますしお互い同意すれば交換して税金はかからないの
　　でしょうか？
　　教えてください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/08(Sun) 17:54
　タイトル：Re: 不動産の売買
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
　　さて、お尋ねの件は属に言う等価交換についてだと思います。
　　その前に、農地の売買、交換には農地法３～５条等が関わってきます。
　　　３条申請は農地のままでの売買、
　　　４条申請は自分が農転する場合、
　　　５条申請は農転して賃貸、売買する場合、
　　条文は「法庫（ http://www.houko.com/ ）」さんの下記ページを参考にして、
　　地元農業委員会にお尋ね下さい。
　　 http://www.houko.com/00/01/S27/229.HTM

　　相手の方も、地元農業委員会が認めている農家なのでしょうか？
　　相手の方に農家資格が無いとすれば、農地(地目が畑・田)のままでの、売買や交
　　換は出来ません。５条申請が必要になります。
　　市街化区域内の場合は届出だけで約１週間後には地目変更が可能です。
　　調整区域の場合は地目変更はかなり難しくなります。
　　(不動産業者や行政書士の力を借りても簡単では有りません)
　　無指定地域の場合は変更は比較的楽ですが、農振地域の場合は期間が約半年～１
　　年位必要です。

　　等価交換については下記の通りです。

　　★１年以上所有していた土地、建物を他の者が１年以上所有していた同種類の固
　　　定資産と交換して、所得資産を譲渡資産と同一の用途に供した場合において、
　　　以下の要件の全てを満たす時は譲渡がなかったものとみなされ、譲渡所得税は
　　　課税されない。
　　　また２０％以内の差金が授受された場合も特例の適用があるが、この場合には、
　　　譲渡資産のうち、受け取った差金に相当する部分は譲渡所得とされる。

　　★要件
　　　１、土地と土地、建物と建物というように、同じ種類の資産の交換である事。
　　　２、自分の土地や建物、相手の土地や建物のいずれもが固定資産である事。業
　　　　　者の棚卸資産は特例を受ける事はできない。
　　　３、１年以上前から所有していて、交換の為に取得したものでない事。
　　　４、交換後、原則として翌年３月１５日までに、交換する直前と同じ用途に供
　　　　　する事。
　　　５、自分の土地又は建物と相手の土地又は建物との価格差が、高い方の２０％
　　　　　以内である事。

　　★この交換の特例の適用を受けるためには、確定申告書の二面の特例適用条文欄
　　　に「所法５８条」と記入し、その申告書に譲渡所得計算明細書を添付して税務
　　　署に提出しなければならない。

　　★注意点
　　　１、この特例の適用を受けた長期譲渡所得について１００万円の特別控除の適
　　　　　用を受ける事ができる。
　　　２、二種類以上の資産を同時に交換した場合には、土地は土地と、建物は建物
　　　　　との交換があったものとする。
　　　３、交換に要した費用を「譲渡費用」と「所得費用」に区分する場合で、その
　　　　　区分が明らかでない時は、５０％づつをそれぞれの費用とする。
　　　４、交換と売買部分が混在している場合は、全部が交換として、売買部分の代
　　　　　金は、交換差金とみなされる。

　　★一般的には、地目も同じで有る事とされていますので、畑は畑との交換とされ
　　　ているようです。

　　詳しくは、会計事務所や税務署等に相談される事をお勧め致します。

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2002/10/11

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●競売物件は銀行ローンが組めないって本当？
　　●賃貸契約できない人は？
　の2つです。
　前者に関しては、最近は個人でも競売に興味を持たれる方が多いので、そのような
　方にとっては切実なテーマだと思います。
　後者は賃貸契約するにあたっての断られる基準に関するテーマです。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★月山さん（不動産のサンミ http://www.hct.zaq.ne.jp/sanmisangyou/ ）

　投稿時間：02/09/01(Sun) 11:22
　タイトル：競売物件は銀行ローンが組めないって本当？
　投稿者名：あきちゃん
⇒競売物件は購入する資金として銀行ローンが組めないと不動産関係の情報で書い
　　てありましたが、本当ですか？

　　住宅金融公庫に聞いたところ過去に取り扱ったことは有ると聞いたのですが…。

　　競売落札から購入までの資金繰りの仕方で一番スムーズな方法をお教え下さい。
　　（つなぎ融資、買い換えローン等）また競売物件は住宅取得控除は受けることが
　　できるのでしょうか？
　　競売物件の引き渡しまでの（個人行う場合）段取りをお教え下さい。
　　的確なアドバイスの方宜しく御願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/01(Sun) 12:46
　タイトル：Re: 競売物件は銀行ローンが組めないって本当？
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒競売は普通のユーザーには難しい案件です。
　　　事前に内部を調査することができない。
　　　引渡が簡単に済む事例は少ない。
　　等々の理由で銀行でも積極的に扱っているところは極く一部だけです。

　　競落できても、代金支払期限が1ヶ月位ですので、その間に処理することは不可
　　能に近いのが実状です。

　　公庫融資では特定の建築士が作る「中古住宅判定書」も作成不能でしょう。
　　競売については参考書も多く出ていますので勉強してみてください。
　　でも、その通りは実現するかは疑問ですが。

　　比較的安全な道は、経験ある業者のサポートを受ける（もちろん有料です）方法
　　です。

　　競売の業者については、Homesのサイトから検索できます。
　　 http://realestate.homes.co.jp/

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/03(Tue) 12:31
　タイトル：Re: 競売物件は銀行ローンが組めないって本当？
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

　　競売の当事者の金融機関の場合は、融資の付け替えに準じた処理で融資が可能な
　　場合もあります。

　　又、基本的には所有権移転時に抵当権設定が同時に行える様に、配慮はされてい
　　ますので、手続的には銀行のローンも使用可能です。

　　銀行がＯＫすれば問題は有りません。(実際はこのＯＫを取るのが大変です)

　　然し競売は安い分、いろいろと大変です。
　　嶋田さんの言われている様に業者に依頼するのが良いと思います。
　　(個人で落とす方も沢山います)

　　又、代金納付から引越しまでは、ある程度の期間(３～６ケ月)が必要な場合が多
　　いので注意して下さい。

　　流れについては、下記のようになると思います。

　　　１、物件の公示
　　　　　物件の状況の確認(謄本通りの面積の無い場合も多い)
　　　　　物件の内部状況確認(荒れている場合が多い)
　　　　　破産者の現況の確認(移転先や移転費用の問題、家財の状況)
　　　　　賃借権の確認(現に使用している賃借人が有るのか？)
　　　２、資金調達
　　　　　資金の計画
　　　　　落札してからでは間に合いません。
　　　　　資金計画はくれぐれも慎重に！
　　　３、入札
　　　４、開札
　　　５、売却許可決定
　　　　　最低競売価額の２割の額の保証金納付
　　　　　(一旦納付すると戻りません)
　　　６、確定、代金納付期限通知
　　　　　全額納付の日付の通知(約１ケ月)
　　　７、代金納付、所有権移転手続き
　　　　　金融機関のローンの場合は事前に抵当権設定を申し出る。
　　　　　登記費用
　　　　　抵当権設定費用
　　　８、所有権移転
　　　　　約１週間後登記嘱託書(権利書)が届く
　　　９、不動産の引渡し(実際には期間が必要)
　　　　　入居者への引渡し命令等(６ケ月以内)
　　　　　家財やゴミの処理の交渉
　　　　　賃借権の処理(場合によっては引渡命令が取れない)
　　１０、物件のクリーニング、改装工事
　　　　　そのままでは、使用できない場合が多い。
　　１１、引越し

　投稿時間：02/09/02(Mon) 10:32
　タイトル：賃貸アパート契約について
　投稿者名：どんぐり
⇒今度引越しをするのですが、今入居申込書を書いているところです。

　　その紙の一番下にご注意、とあって
　　「お申し込みいただてもお断りする場合がございます」とかかれていますが、
　　断る基準はどういったことなんでしょう？

　　ちなみに保証人は同じ不動産の仕事を自営でしている父です。
　　回答をよろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/02(Mon) 13:42
　タイトル：Re: 賃貸アパート契約について
　投稿者名：月山です。
⇒お断りする基準というのは、家主さんによって差がありますが、ようは、賃貸物
　　件に関しては、簡単な入居審査があるということです。

　　例えば、保証人さんが、保障できうる限界を超えている・・・
　　　　　　入居者様に、職がない又は、収入がない・・・
　　　　　　記入に嘘があった・・・
　　等、家主様も、ようは入居者様が家賃をちゃんと払えるかどうかが、気になる部
　　分でもありますからね。

　　その辺もふまえていただきたいという一文であります。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/02(Mon) 14:00
　タイトル：Re: 賃貸アパート契約について
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
　　月山さんと同様ですが若干具体的に言いますと、

　　事前審査を行う会社もあります。
　　　○カードが作成出来ない方。
　　　　(大手Ｄ社のようにカード会社による調査を行う場合)
　　　○過去に業界内でトラブルを起こした事のある方。
　　　○保証人に問題の有る場合。
　　等になると思います。

　　普通のサラリーマンの方で、金銭トラブル等の無い方で有れば問題無いと思いま
　　す。

　　又、大家の急な都合により契約前にキャンセルの入る場合や、小さなお子さんの
　　いらっしゃる方や、喫煙なさる方の場合に、大家さんが断ってくる場合も、稀で
　　すが有ります。

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　★屋根のリフォーム
　　　 http://www.caname.net/
　一般住宅の屋根リフォームから社寺建築の設計施工・本堂の新築・屋根改修・葺き
　替えなどを行っており、寺社部門のページで工事履歴を見れる他、ルーフ部門の
　ページでは部品図・納り図のCADデータがダウンロードできる。エコホーム部門では
　中古住宅販売情報も掲載。

　　不動産関係者検索
　　　 http://fudosan.jp/

　　不動産関係者ホームページ無料登録
　　　 http://fudosan.jp/regist/regist.html

　　不動産関係プレスリリース無料掲載
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2002/10/04

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　についてです。
　不動産に限った話では無いのですが、残念ながらいい加減な担当者がいる場合があ
　ります。不幸にもそんな担当に遭遇してしまい、トラブルに巻き込まれてしまうこ
　ともあります。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★寺島さん（三菱地所）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★吉田さん（アート不動産 http://www.7300.co.jp/ ）

　投稿時間：02/08/31(Sat) 13:14
　タイトル：賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　投稿者名：まみまみ
⇒初めて相談させていただきます。

　　９月に結婚を控えその前に引っ越しを済ませようと決めた物件でのトラブルで今
　　住む場所も失い新しい物件探しも私が東京、彼が大阪と離れているため上手く進
　　まず式の準備も忙しくなり原因となった不動産業者に強い憤りを感じています。

　　結婚のため６月より住居を探し始め７月１５日に不動産業者（A)が仲介していた
　　分譲貸しマンションの物件に決定した。

　　８月１５日から入居の契約で所定の手続きを進め８月３日に契約書が送付され
　　（契約は社宅扱いであるので法人契約）必要事項を記入し判を押し、８月６日に
　　業者(A)に入金が行われ、業者(A)は仲介手数料を除いた金額をマンション所有者
　　（B）に振り込んだ。

　　所定の手続きを順調に踏み８月１５日よりの入居を予定していた私達はその家の
　　間取りに合わせた家具や電化製品を購入し、業者に引っ越しを依頼し、退寮届け
　　など諸々の書類の手続きを行ってた。

　　８月９日夕方、業者(A)より連絡が入り、所有者(B)がマンション販売会社(c)に
　　物件の買い戻しを請求した為に入居が出来なくなったという事を突然告げられる。

　　買い戻しに至った経緯は販売会社(c)が部屋と駐車場を合わせて賃貸できる物件
　　として薦め、所有者(B)も駐車場付きで賃貸できる物件という事で決定し購入し
　　たが、駐車場を賃貸する事が当物件のマンション利用者管理規約に違反する事が
　　発覚し、購入の条件と異なるという事で買い戻しを要求、販売会社(c)も非を認
　　め、これに応じた。

　　８月１１日所有者（B)に直接電話で話し事情を聞く。この電話で不動産業者（A)
　　が故意に隠蔽していた事が明らかになる。

　　問題が発覚したのは７月下旬で、所有者(B)は販売会社(c)及び不動産業者（A)に
　　連絡する。

　　不動産業者（A)はこの事実を早い段階で知りながら８月９日夕方まで全く賃貸契
　　約を結んでいる私達には一切告知せず、契約に関わる入金業務など平然と行いつ
　　つ（８月４日に入金の確認の電話をした時も何も問題なく行われている話だった）
　　一方で当物件が買い戻しに至る事態を想定し所有者(B)に契約を成立させないよ
　　うに契約書には判を押さないようアドバイスを行っていた。

　　契約が一方の印しか押されていない事実は不動産業者（A)からは全く知らされて
　　おらず、所有者(B)と話して初めて明らかになった事であった。

　　不動産業者（A)は８月９日以降も（賃貸契約者である私達には所有者(B)に精神
　　的慰謝料も含めて損害賠償を請求できるなど）契約が完全に成立しているかを
　　装ったような内容の話しをし契約が成立していない事実を隠し続けた。

　　不動産業者（A)の隠ぺい工作により被害が広がった事に対しての保証はどのよう
　　に求めていけばよいのか？

　　保証金￥１,０００,０００（法人契約であるため勤務先の担当部署から入金）
　　家賃　￥１５７,０００／月（社宅扱いのため個人負担は内４割程度（会社が一
　　　　　　　　　　　　　　　括払いし本人負担は給料引き落とし）
　　駐車場代　￥８,０００／月（個人契約）

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/31(Sat) 17:13
　タイトル：Re: 賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　投稿者名：中村
⇒はじめまして。かなり混みいってますね。

　　要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。
　　まみまみさんが、契約は成立していると思ってたことについて、そう考えるが当
　　然か、そうでないかと言うことです。

　　建物賃貸借契約というのは、諾成契約と言って当事者双方の意思表示によって成
　　立します。
　　必ずしも契約書に判を押す必要はないのです。

　　仲介業者の説明内容、重要事項説明書の内容、振り込んだ金銭の内容の説明など
　　詳しいことはこの場では解らないので、その業者から誠意有る回答が望めないの
　　で有れば、自治体などの無料不動産相談、または信頼のおける不動産業者へ相談
　　された方がよいと思います。

　　法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
　　担当者と打ち合わせをして、協力をお願いしておきましょう。

　　もし、総合して判断した結果、契約は成立前だったと言うことになると、成立し
　　たと思いこんで先走った出費（家具の購入など）については諦めなければなりま
　　せん。

　　仲介業者の隠蔽？については、言い逃れようがいくらでもあるように思いますの
　　で、現状ではなんとも言えません。
　　いわゆる、道義的な責任はあるが法的には問題ないと言うことにもなりかねませ
　　ん。

　　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　　投稿時間：02/09/04(Wed) 18:46
　　タイトル：Re^2: 賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　　投稿者名：まみまみ
　 ⇒御返信どうもありがとうございました

　　　> 要点として、契約が成立していたか否かかが大きなポイントです。
　　　「契約が成立していた」と思わせる裏づけとなる証拠を出来るだけ集めている
　　　所です。

　　　> 自治体などの無料不動産相談、または信頼のおける不動産業者へ相談された
　　　> 方がよいと思います。
　　　どうしても専門的な知識に欠けるので色々な公的な機関に相談して対策を立て
　　　ていこうと思っています。

　　　> 法人契約とのことですので、当事者は法人になるのだと思います。
　　　まずは会社が交渉するという形で動いています。

　　　> 道義的な責任はあるが法的には問題ないと言うことにもなりかねません。
　　　今回は若い２人だからナメられていい加減な対応だった所もあるかと思います
　　　が、お金をもらって仕事している社会人としてあまりに職務怠慢で人に迷惑を
　　　かけるような事をしたのは事実で、これによって未だに怒りがおさまらないの
　　　も事実なので、色々汚い事が当然で訴訟事も多い業界的にどこまで担当者個人
　　　の行動について問い詰められるかわかりませんが、出来る限りの事をやれば
　　　すっきりしるという結論に達しているのが現状です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/02(Mon) 12:59
　タイトル：Re: 賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　投稿者名：寺島
⇒こんにちは。寺島といいます。

　　ちょっとかわいそうな話ですね。業者（Ａ）は、この物件がまだ実際に取得して
　　いない購入予定者の物件であるので、注意を喚起した上で、借り主にそうした可
　　能性があることを伝える必要があったと思います。

　　さて補償についてですが、このケースでは賃貸借契約は成立していないと思われ
　　ます。
　　従って、当たり前ですがまずこれまで支払われた費用は全部返還されることにな
　　ります。

　　次にそれ以上の損害となると、今度は因果関係等が問題となります。
　　予め引っ越し等を手配していてキャンセル料が発生したとか、今回のドタバタで
　　現在の借家を追い出されてやむなく移転せざるを得なかった、といった場合には、
　　それらの費用等も請求できるかもしれません。

　　今回の話だけではよく分からない点もありますが、悪質な場合には自治体の不動
　　産課に相談する手法もあります。

　　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　　投稿時間：02/09/04(Wed) 18:35
　　タイトル：Re^2: 賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　　投稿者名：まみまみ
　⇒御返信どうもありがとうございました。

　　　素人ながら少しかじった宅建法にある「説明義務」などの箇所などが該当する
　　　のでしょうか？
　　　素人には非常に難しいのですが怒りが原動力になっていて式の準備も忙しいの
　　　ですが気がすまないので結果はどうであれ色々一生懸命調べたり勉強したりし
　　　ています。

　　　> 悪質な場合には自治体の不動産課に相談する手法もあります。
　　　因果関係の証明や一連の手続きについて色々資料を集めて対策を練っている所
　　　です。一応法人契約であるため会社を通して交渉していく事になると思います。
　　　ただ保証金よりも何よりも感情論ではありますが悪質な当物件担当者を人とし
　　　て許せない気持ちが強いため色々な考えられる手段で訴えていきたいと考えて
　　　います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/02(Mon) 14:30
　タイトル：Re: 賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　投稿者名：涌井
⇒涌井と申します。
　　貴方の投稿の内容からのみで判断します。

　　まずは、業者に早急に、入金済みの金銭があれば返還するように交渉してくださ
　　い。
　　直ぐに返還されないようだと問題ありです。

　　契約成立か成立否かは関係無く、実際に入居出来ないのですから、入金済みの金
　　銭は戻してもらうのが、当然でしょう。
　　返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。

　　又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、その業者の所属団
　　体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。

　　その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
　　保証金(全宅保障協会の場合は１０００万)の範囲を超えますと、入金済みの金銭
　　さえも取れない可能性も出てきます。

　　苦情相談をしても、一気に問題解決する訳では有りませんが、万が一の場合の保
　　証金は苦情相談の受付の順番で支払われます。

　　つまり順位の保全をしておいてくださいと言う事です。

　　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　　投稿時間：02/09/04(Wed) 18:24
　　タイトル：Re^2: 賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　　投稿者名：まみまみ
　⇒御返信どうもありがとうございました。
　　　> 入金済みの金銭があれば返還するように交渉してください。
　　　最近ようやく返金されました。時間かかりましたが・・・

　　　> 返還された後に、損害賠償等について交渉した方が良いでしょう。
　　　式の準備と平行しつつ素人の域ですが色々勉強している所です。

　　　> 又、業者は、まだ営業を続けている様ですから、とりあえず、その業者の所
　　　> 属団体を調べて、支部又は本部に苦情相談を行って下さい。
　　　この業者は（名前は出せないと言う事なので控えますが）大手なので会社とし
　　　ての信用問題でもあると考えているので会社の上層部また関連団体など考えら
　　　れる範囲全てに訴えようと思っています。

　　　感情論になってしまうのは重々承知しておりますが、とにかく当物件担当者の
　　　職務怠慢による金銭的・精神的被害に対して色々なアクションを取りたいと
　　　思っているのが現状です。
　　　新婚早々物騒ですが事が起きてから３週間も経っているのに怒りがおさまらな
　　　いのが私達２人の現状なのです。

　　　> その業者が複数のお客さまにご迷惑をかけている場合も考えられます。
　　　この担当者個人の問題かもしれませんが、年齢の若い２人だからいい加減に扱
　　　うなど相手を見て不当に扱われるような事が今後起こらないように、きちんと
　　　関連団体に訴えていこうと考えています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/04(Wed) 19:32
　タイトル：Re^3: 賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒まみまみさん、はじめまして。RTJサポートチームの草柳です。
　　実は、
　　> 年齢の若い２人だからいい加減に扱うなど
　　これ、以前、私もやられたことがありました…。ただ、幸いにも、物件購入以前
　　の段階だったので、「誰があんたの会社でなんか買うもんか！」と言う感じで、
　　結局、見切りをつけましたので、大きな被害を被ることはありませんでした。

　　それはさておき、今後の交渉なのですが、
　　> この担当者個人の問題かもしれませんが、
　　まず、この部分を（ご自身の感覚で）確かめられた方が良いと思います。

　　特に今回、
　　> この業者は（名前は出せないと言う事なので控えますが）大手なので
　　と言うことであれば、（言葉は悪いのですが）下っ端は、上には逆らないはずで
　　す。ですので、とりあえず最初に、
　　　●本社に電話して（このような件の応対で）最も責任のある人を指名する
　　　●経緯などの詳細を報告してきちんと調査してもらう（期日を決める）
　　と言う連絡を入れて、
　　　●期日に出た説明を元に、会社の誠意（＝信頼度）をご自身の尺度で把握する
　　と言うのが良いかも知れません。

　　この結果、会社全体の社風がいいかげんと判断された場合は、大変だとは思いま
　　すが、
　　　●会社と戦うべく、業界団体などに訴求する方向で動く
　　と言うことになってくると思います。

　　反面、（会社側も）あくまでも担当者に問題があると判断した場合は、
　　　●担当者と戦うべく動く
　　と言うことになってくるのですが、この場合、他の業界団体から責めるよりも、
　　　●会社の責任者と今回の件の補償を「交渉」する
　　と言う方が、スムーズな場合もあります。

　　いずれの場合も注意すべき点は、
　　（そんな風に思われると、まみまみさん自信、また嫌な思いをされますので）
　　　●単なるお金が欲しいクレーマーでは無い
　　と言う部分を、きちんとアピールできるかどうかにかかってくると思います。
　　（企業にクレーマーとして捉えられてしまうと、強硬な姿勢を取られてしまい、
　　　まともに交渉することができなくなってしまいます）

　　具体的な注意点としましては、
　　　●最初の本社確認の段階で、あまり刺激的な言葉を使わない
　　　　（隠ぺい工作など、社としての責任を追求するような言葉は警戒されます）
　　　●損害賠償云々を全面に出さない
　　　　（これは会社が担当の否を認めるまでは警戒されないように伏せるのも方法
　　　　　です）
　　　●調査してもらう人に対して、怒鳴ったりしない
　　　　（まずは、その人を味方につけるような感じで諭されると良いです）
　　　●必要に応じ、会話を録音しておく
　　と言うような点かも知れません。

　　話の持っていき方としましては、
　　「実は、大手で非常に信頼できると思っていました御社にお願いしたのですが、
　　　非常に残念な出来事があり、今は担当者の方を信頼できない状況です。果たし
　　　て、今回の対応が、社としての方針なのか、それとも単に担当者の怠惰なのか
　　　を確認したく思い、とりあえず社員を統括されている部署の方に、　状況報告
　　　を兼ねてご相談させていただきたいのですが…」
　　　と、冷静に切り出せば、誠意ある会社であれば、それなりの人が出てくると思
　　います。

　　と言う形で、まずは「会社としての出方」を確認し、それによって作戦を考える
　　のが、私は良いように思いました。
　　特に、
　　> 悪質な当物件担当者を人として許せない気持ちが強いため
　　と言うことであれば、
　　　●社外から攻める
　　　　会社が対面を気にして担当者をかばう可能性がある
　　　●社内から攻める
　　　　会社が対面を気にして担当者を責める可能性がある
　　と言う感じで、同じ対面を気にする場合でも、全く正反対の結果になる場合があ
　　るはずです。

　　以上、宜しければご参考ください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/04(Wed) 20:55
　タイトル：Re^3: 賃貸マンションの入居直前のキャンセル
　投稿者名：よしだ
⇒とにかく物件の引渡しが上手くいかなかったという事ですね。
　　仲介業者のミス（故意？）もそこにあったとの事ですか？

　　契約内容にもよるでしょうが、一般的な商慣習であれば、物件引渡しが上手くい
　　かなかった場合は、手付流しが借主都合キャンセル、手付倍返しが（貸主都合
　　キャンセル）となります。

　　一般的には手付金は１ヶ月分です。つまり、損害賠償額の有無に関わらず１ヶ月
　　分が賠償額となるのが一般的です。契約書又は、重要事項説明の損害賠償額規定
　　にもよりますが・・。
　　但し、どちらかが契約の履行に着手している場合はそれ以上の、賠償請求もでき
　　ます。

　　今回の場合は契約金全額振込み済みですので、契約の履行に着手しているといえ
　　るかも知れません。但し、家主側がまだ契約書にサインしていないとの事であれ
　　ば、契約金ではなく、申込金に順ずる預り金であり、契約金としては認められな
　　いかも知れません。

　　つまり、上手く行けば、損害賠償を１ヵ月分以上請求できるかも知れないですし、
　　契約不成立を主張されて手付倍返しに順ずる（１ヵ月分）も請求できないかも知
　　れません。
　　相談者に不満がなければ、一般的な手付金相当額である賃料１ヵ月分を請求して
　　見て下さい。

　　当社でも、以前家主都合キャンセルがありました。その時は１か月分を借主に賠
　　償し、自営業の方で事務所兼用でしたので、名詞の印刷代を家主にて弁償しても
　　らいました。とにかく誠意をつくして誤りましたので、当社の方で再び代替え物
　　件に入居お世話できました。

　　ご参考下さい。

　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
　します。

　　tateuri.to
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　には、柏の葉公園、国立ガンセンター、東大キャンパス、柏レイソルのホームグラ
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　ますます繁栄していくところです。是非、一度お越しください。

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　　　 http://fudosan.jp/community/com.html

　　不動産無料相談センター
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　発行：Fudosan.JP（RTJリアル・タウン・ジャパン） http://fudosan.jp/
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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/09/27

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●解約の迷惑料
　についてです。
　急な転勤が決まってしまった場合、すぐにでも解約したいと思うのですが、実際に
　はそうもいかないことも多いようです。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★月山さん（不動産のサンミ http://www.hct.zaq.ne.jp/sanmisangyou/ ）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　投稿時間：02/08/31(Sat) 01:29
　タイトル：解約の迷惑料
　投稿者名：匿名
⇒初めまして。力をお貸しください。
　　今住んでいるアパートを、仕事の都合で来月始めに引っ越さなくてはならなくな
　　り、その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、来年の４月まで入
　　居者が入ってこないから、迷惑料として３月までの家賃分を払えと言われてしま
　　いました。

　　そんなおかしな話があるのかと詳しく聞いてみると、契約書にちゃんと書いてあ
　　るからとの一点張りでした。
　　あわてて契約書を読んでみると、以下のような意味の条文が当てはまるように思
　　われます。

　　一、契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、六ヶ月以前に通告し、
　　　　契約者は立ち退きにかかるすべての諸経費を自己負担で立ち退きをしなけれ
　　　　ばならない。

　　一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、家賃を二ヶ月以
　　　　上滞った時、大家は勧告の手続きを要せず直ちに本契約を解除することがで
　　　　き、契約者は如何なる理由があっても本件建物の完全明け渡しを拒むことは
　　　　できない。この時点で契約満了までの家賃、諸費用を迷惑料として一括に大
　　　　家に支払わなければならない。

　　この六ヶ月以前に通告する、というのが契約違反になるそうです。

　　契約書には、契約者の都合で解約する時の条文は他には見当たりませんでした。
　　尚、今住んでいるアパートはほぼ学生専用となっており、４月にならないと入
　　居者が入ってこない、と言うのが大家の言い分です。

　　この大家は不動産ではなく、個人経営のようです。説明が不足でしたら申し訳
　　ありませんが、なにか手はないのでしょうか？よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/31(Sat) 11:21
　タイトル：Re: 解約の迷惑料
　投稿者名：中村
⇒はじめまして。中村と申します。

　　> 契約書にちゃんと書いてあるからとの一点張りでした。
　　契約書をきちんと読んでから契約しなかったのは、迂闊でしたね。
　　しかし、解約予告が６ヶ月とは恐れ入りました。
　　首都圏では居住用建物の場合１ヶ月前の予告が一般的と言っていいと思います。
　　もちろん、契約書にそのような記述がある場合ですね。

　　何も記述がないときには、民法に則って、３ヶ月前の通告が必要になります。
　　今回は、契約書にそれを上回る６ヶ月と記載がありますから、本来はそれを守ら
　　なければなりません。

　　しかし、上にも書いたとおり一般的には１ヶ月、民法の規定で３ヶ月に比べ、極
　　端に長いですよね。
　　通常は、６ヶ月先を読んで通告すると言うことは難しいです。
　　契約書の全文を読んでおりませんので確実なことは言えませんが、今回の場合、
　　「公序良俗違反」といって、契約書の当該部分は無効になる可能性が高いです。

　　ただし、無効となった場合は契約書に定めがないときと同様、民法規定の３ヶ月
　　となり、解約を予告した日より３ヶ月後までの賃料等を支払わなければならない
　　と思います。

　　このままでは、解約予告の日がずるずると延びてしまいますので、自治体の無料
　　相談や信頼のおける不動産業者へ相談された方がよいと思いますよ。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/31(Sat) 15:08
　タイトル：私からもプロの方への質問を…（Re: 解約の迷惑料）
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
⇒匿名さん、回答ではなくてごめんなさい。

　　実は、最悪の場合（3月末までの家賃の支払い）を想定してのことですが、
　　> その旨を今月中旬に大家に話したら、契約は一年更新で、
　　> 来年の４月まで入居者が入ってこないから、
　　> 迷惑料として３月までの家賃分を払えと言われてしまいました。
　　の部分なのですが、
　　　●仮に8月中に6ヶ月後に出て行くと伝える
　　のであれば、
　　　●来年2月までの家賃で済む
　　ような気がします。

　　また、借りておいて不在の状況に関しましても、
　　> 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
　　> （中略）
　　> この時点で契約満了までの家賃、
　　> 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。
　　事前に伝えることで「無断不在」にはならないようにも思います。

　　1ヶ月分ぐらいの差ではありますが、
　　　●違約金＞通常の家賃
　　であれば、借りつづけてしまうのも方法かな？とも思うのですが、こう言う方法
　　を主張することも可能なのでしょうか？
　　（但し、既に今日までが8月なので、可能であっても、実際の時間が無い場合も
　　　ありますが…）

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/31(Sat) 16:31
　タイトル：Re: 解約の迷惑料
　投稿者名：月山です。
⇒初めまして・・・

　　> 一、契約者の都合により期間中に本契約を解約するときは、六ヶ月以前に通告
　　> 　　し、契約者は立ち退きにかかるすべての諸経費を自己負担で立ち退きをし
　　> 　　なければならない。
　　この、６ヶ月前が、曲者ですね・・・
　　大阪でも、賃貸の場合１ヶ月前までに通知というのが、一般的な契約書です。
　　それに、事情が事情ですから家主によっては、しょうがないといってくれる家主
　　もいます。

　　ただ・・・
　　> 一、契約者は本契約に違反をした時、無断不在二〇日以上の時、
　　> （中略）
　　> この時点で契約満了までの家賃、
　　> 諸費用を迷惑料として一括に大家に支払わなければならない。
　　これに関しては、前もっていついつから、何時何時までは、不在にしますのおり、
　　家主側に通知することは、可能なはずです。
　　上記に関しては、マンション・アパートで、長期間の不在の場合もし、家賃が遅
　　れたりした時の連絡先がわからなくなってしまいます。
　　（携帯が普及してなかったころ）そのため不在中の連絡先を前もって知っておく
　　必要があるのと、もっと長期の場合は、家というのは、人が出入りしなくなると
　　建物内部の痛みが激しくなりますしねぇ。
　　だから、事前通知していればＯＫなはずです。
　　ただ、その期間の家賃はもちろんかかりますが・・・

　　ですから、今回のケースは、今から解約通知をする・・・
　　すると、今日でしたら８/３１ですから、２月末に解約になります。
　　明日ですと、３月末になりますね。
　　と同時に、不在通知もする。ことが必要でしょう。
　　契約書にもよりますが、解約通知は書面により申し込みが、契約書の文言の中に
　　あると思いますので、書面で通知するのが妥当でしょう。

　　郵便が間に合わないので、手渡しすればいいと思います。
　　★契約時は契約書をちゃんと確認することをお勧めします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/31(Sat) 16:48
　タイトル：Re: 私からもプロの方への質問を…（Re: 解約の迷惑料）
　投稿者名：中村
⇒解約予告は６ヶ月間→予告期間に違反→約定解除権行使→違約金の請求＝期間満
　　了の３月まで負担を主張したがっているのと思いますが、これは無効です。
　　または、単に数え間違えをしたのでしょう。

　　本来は、解約予告は６ヶ月なので、６ヶ月後（今からで有れば２月末まで）まで
　　の賃料等を請求したいのだと思います。
　　それについての回答が先ほど投稿したものです。

　　無断不在云々も、今回のケースは関係ないでしょう。

　　>　●違約金＞通常の家賃
　　>であれば、借りつづけてしまうのも方法かな？とも思うのですが、
　　>こう言う方法を主張することも可能なのでしょうか？
　　もちろん可能ですが、実際に利用しないので有れば、解約をして違約金を払った
　　方がいいでしょう。
　　その貸室の管理義務が生じますので。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/31(Sat) 18:43
　タイトル：中村さん、月山さん、有難うございます。
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
⇒中村さん、月山さん、お忙しい中、ご回答いただき、どうも有難うございます。

　　それにしましても、
　　> 期間満了の３月まで負担を主張したがっているのと思いますが、これは無効で
　　> す。または、単に数え間違えをしたのでしょう。
　　であれば、私も安心しました。

　　単純な素人発想としましては、6ヶ月間借り続ける料金よりも、違約金の方が高
　　いのであれば、借りつづけた方が得じゃない？と思ってしまいましたので…。

　　大家さん側からしても、短期間で解約されるとコスト的に合わないので、致し方
　　ないと言う気がしないでも無いですが、
　　　●反面、違約金を払って、
　　　　万一、来年3月までに新しい入居者が入ったとしたら、
　　　　（大家さん側の権利として、これはできますよね？）
　　随分と大家さんの方に有利な気もしましたので、
　　　●自分（もしくは自腹で不動産屋さんに依頼）して、
　　　　新しい入居者を探してくるので、
　　　　新しい入居者が入るまでの間の家賃にしてくれないか？
　　などと交渉してみたくもなるのですが、
　　　●こんな条件を飲んでくれるのか
　　　●手間隙がかかって必ず入ると言う補償が無い
　　　　（場合によってはかえってお金がかかってしまう）
　　などのリスクや、中村さんのご説明にありました、
　　> その貸室の管理義務が生じますので。
　　これを考えますと、ちょっと得策とは言えなそうですね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/01(Sun) 01:19
　タイトル：みなさんありがとうございます
　投稿者名：匿名
⇒まずはたくさんの意見を述べていただき、ありがとうございます。

　　色々調べてみたのですが、２０００年３月（だと思うのですが）から出来た法律
　　の、定期借家契約だとすれば、やむを得ない事情で（この場合は転勤も含まれる
　　そうです）解約をする場合は、一ヶ月前に通告すれば迷惑料などの支払いはしな
　　くても解約できるそうなのですが、その為には、契約書のほかに、定期借家契約
　　（以下定期～）であることの証書が作られていないと有効ではないようです。

　　しかし私の場合は、契約の際に契約書一通だけでしたので、定期～ではなく、従
　　来型の契約になってしまうのでしょうか？

　　また、契約の際に、２０００年３月以降の契約の場合は、定期～か、従来の契約
　　方式か、選択できるそうなんですが、そんなことを知らなかったのと、大家から
　　何の説明もなかったので、今のような状態になってしまったのです。
　　（契約したのは２００１年４月からでした）

　　中村さんのおっしゃるとおり、「公序良俗違反」というものが適用されるならば、
　　最高でも３ヶ月までに短く出来ると言うことですよね？

　　皆さんにおっしゃっていただいたように、この後の契約者を探すなど考えてみた
　　のですが、やはり労力がかかってしまい、何も出来ませんでした。

　　来年の２月まで住めば、
　　迷惑料＞家賃　となるのはもちろんのことなんですが、初期スレッドでも述べた
　　ように、仕事の転勤なので、日付が変わったので今月には引っ越さなくてはなり
　　ません。

　　やはり公共の相談所に行ってみるしかないのでしょうか？
　　どなたか良い案をお持ちの方がいらっしゃいましたらご意見お願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/09/03(Tue) 00:56
　タイトル：Re: 解約の迷惑料
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

　　借主からの解約申入れの場合についてです。

　　賃貸借契約に期間の定めのない場合には、いつでも借主から解約の申入れができ
　　ますが（民法617）、期間の定めのある賃貸借においても、解約権を留保する旨
　　の特約がなされていれば、期間の途中であっても借主から解約申入れができます
　　（民法618）。

　　ただし、借主が解約申入れをしても、即時返還特約がない限り、賃貸借契約が終
　　了するためには解約申入れ期間を経過することが必要です。なお、借主の解約申
　　入れ期間は特約によって定まりますが、特約がない場合は3ヶ月となります（民
　　法618、617）。

　　ところで、借主が解約申入れ期間経過前に明け渡した場合であっても、それはあ
　　くまでも権利の放棄に過ぎませんから、解約申入れ期間経過までの賃料支払い義
　　務が当然に免除されるものではありません（東京高判昭59.10.16）。

　　このため、この場合借主はなお解約申入れ期間満了までの賃料等を支払わなけれ
　　ばなりません。

　　また、借主の都合による期間中途解約の場合、次の借主が入居するまで賃料を支
　　払う旨の約定も公序良俗に反せず有効であるとしている判例もあります（東京地
　　判昭45.2.10）。

　　以上は、（有）ジオネットワークさんが運営されております
　　「賃貸倶楽部２１（ http://www.geonetwork.co.jp/ ）」
　　の http://www.geonetwork.co.jp/2002-8.htm に書かれておりました。

　　と言う事で、実際にはかなり難しいと思います。
　　この次に探す時は、１ケ月前に解約申し込みをすれば、良い所にする事です。
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2002/09/20

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●婚約者の父親と売買する場合
　　●公庫連帯債務について
　の2つです。
　前者は親族ですと贈与になってしまう反面、果たしてこのような場合はどうなるの
　か、わからない部分もありますね。
　後者は意外に公庫などの相談すべき場所について、知られていないこともあったり
　するようです。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（森田住販）

　　★寺島さん（三菱地所）

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　投稿時間：02/08/22(Thu) 00:43
　タイトル：売買にかんして?
　投稿者名：匿名希望
⇒現在結婚を約束している彼女の父親に銀行への借金2550万円がある事を昨年12月
　　知りました。その借金の返済期限が近づいていますが、返済のめどがたっており
　　ません。(農地・宅地売却等)

　　そこで、私がその宅地並びに家(評価額は約2550万円とほぼ同額)を購入しローン
　　を組む事で返済計画を明確にしたいと考えております。また同時期に彼女とも結
　　婚する予定でいます。

　　しかし、その売買による各種税金に関する疑問が出てきました。

　　疑問-1）
　　　彼女の父親と売買契約しますが、やはり3000万円控除を受けたいと考えており
　　　ます。土地並びに住宅は購入しますが、そこには住まず私は彼女と社員住宅へ
　　　住み、彼女の両親にはそのまま住んでいてもらおうと考えております。
　　　ものの本には、『生計を一にする・・・』と書いてあるものを目にした事があ
　　　りますが、この条件で彼女の父親は控除を受けられますでしょうか？
　　　また年齢の事もありますし容体によっては同居しなければならない状況になる
　　　事もあると思いますがその時は一緒に住んでもかまわないのでしょうか。

　　疑問-2）
　　　同時期に彼女と結婚をするつもりですが、結婚する事により彼女の父親とは姻
　　　戚関係となってしまいます。私は売買契約いたしますが、これは贈与とみなさ
　　　れるのでしょうか。

　　疑問-3）
　　　現在売買されるものには消費税5%が課せられていますが、この土地・住宅にも
　　　消費税は課せられるのでしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/22(Thu) 16:44
　タイトル：Re: 売買にかんして?
　投稿者名：森田
⇒ > 疑問-1）
　　貴方がローンを組んで買うとの事、住宅ローンは居住が目的であるので、あくま
　　でも貴方が居住するとの前提でなければならないと思います。

　　居住用財産を売った場合の特例、譲渡益がある場合には、3000万特別控除・所有
　　期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例等あります。
　　詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。

　　> 疑問-2）
　　・・・・・　まだ、結婚していないでしょう。
　　姓が同じになり特別安く譲渡を受ければ贈与とみなされます。
　　詳しくは、税務署などでお聞きになって見ては。

　　> 疑問-3）
　　個人が売買をしても消費税は課せられません。業となれば消費税が課せられます。
　　また土地に関しては消費税はかかりません。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/23(Fri) 10:34
　タイトル：Re: 売買にかんして?
　投稿者名：寺島
⇒こんにちは。ちょっと入り組んだ問題のようですね。
　　まずご本人がそこに居住されない場合には住宅ローンは利用できませんが、大丈
　　夫でしょうか？　アパートローンといった商品がありますが、融資が受けられる
　　かどうか、金融機関に確認する必要がありそうですね。

　　疑問-1
　　　居住用財産の特例については、特別関係者に譲渡をする場合には３０００万円
　　　控除の特例は認められていません。
　　　特別関係者とは、１）配偶者、直系血族、２）親族でその個人と生計を一にし
　　　ている者など、３）まだ婚姻の届出をしていないが、事実上婚姻関係と同様の
　　　事情にあるもの及びその親族等とされています。
　　　本件は微妙ですが、特別関係者に該当する可能性がありそうです（税務署に確
　　　認をしてみて下さい）。

　　疑問-2
　　　売買契約は有効に成立します。しかし譲渡価格が市場価格に比べ極端に安価で
　　　ある場合には低廉譲渡となり、贈与税の見なし課税が行われることになります。
　　　本件は、売買価格が評価額とほぼ同じということですから、一般に適正と思わ
　　　れる価格であり、問題はないと思います。

　　疑問-3
　　　土地については非課税扱いですので、どのような状況にあっても消費税は課税
　　　されません。また建物についてもこの場合には個人間の売買ですから、消費税
　　　は課税されることはありません。

　　その他の手法としては、お義父さんの返済が難しく金融機関から処分を求められ
　　るということであれば、あなたが保証人になってお父さんに代わって返済してい
　　くという方法もあるかと思います。

　　その際にお義父さんから部分的に譲渡を受けるといった案もあるかもしれません。
　　売却部分をすくなくすることで自己資金でまかなえたり、納税額も抑えられるで
　　しょう。

　投稿時間：02/08/24(Sat) 11:00
　タイトル：公庫連帯債務について
　投稿者名：松浦勝一
⇒はじめまして。

　　今回、皆様のご意見を伺いたく投稿させていただきます。
　　宜しくお願い致します。

　　実は、来年結婚が決まり新居を探す事となりまして、賃貸ではなく、分譲マン
　　ションを婚約者と共に検討しておりました。
　　気に入った物件も見つかり購入しようとしたところ、私が、５年前に母親と公庫
　　の連帯債務を負っていることで、住宅ローンが組めないという事実を販売会社の
　　方から聞きました。

　　確かにまだ若いということもあり、自分の不注意ではあると思うので、母親には
　　連帯債務の名義を外してもらうように話し、司法書士にお願いいたしました。
　　母親は現在も年収があり、単独名義になるには問題ないと思われますし、請求さ
　　れた書類等も全て提出したのですが、一向に公庫からの返事がありません。すで
　　に1ヶ月を過ぎました。
　　名義が外れない限り、新居の申込・契約は出来ないので困っております。

　　そこで経験豊富な皆様には、
　　　一体、どれくらいの期間がかかるのか？
　　　年収から見た借入額が妥当（公庫の基準と照らして）であっても、連帯債務を
　　　外す事が出来ないことがあるのか？
　　をお伺いしたいと思います。ご意見をお聞かせください。

　　公庫の相談窓口に電話したところ全く明確にならない対応には、憤慨しておりま
　　す。

　　ちなみに物件の名義は共有になっており、父親は居ないため他の連帯債務者を探
　　す事は難しいです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/24(Sat) 14:24
　タイトル：Re: 公庫連帯債務について
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒あなたのご質問で最後のところが気になりました。
　　母親と共有名義の不動産で連帯債務者となっているということです。
　　一般に不動産は、万一債務不履行になって共有持分だけを競売に出ても競落する
　　者は出ないので、銀行は共有者を連帯債務者にとるのが普通です。

　　あなたのケースでは、母親単独名義に変更し連帯債務者を外してもらうこと位し
　　かないでしょう。贈与税は課税されます。
　　あとは、婚約者名義で取得するとか。

　　> 一向に公庫からの返事がありません。すでに1ヶ月を過ぎました。
　　電話でなく、公庫へ直接相談されたら如何でしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/24(Sat) 14:46
　タイトル：Re^2: 公庫連帯債務について
　投稿者名：松浦勝一
⇒ご回答ありがとうございます。その通りだと思います。

　　ちなみに私達のような人間が大元の公庫に直接行って、相談に乗ってもらえるの
　　でしょうか？
　　公庫の相談員は窓口銀行に聞け見たいのことを言っていましたが。

　　とにかくやれるだけやってみます。
　　ありがとうございます。

　　どなたか同じような事例で、どのくらい期間がかかったかご存知ではないでしょ
　　うか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/24(Sat) 16:39
　タイトル：Re^3: 公庫連帯債務について
　投稿者名：嶋田　尚芳
⇒> 公庫の相談員は窓口銀行に聞け見たいのことを言っていましたが。
　　公庫各支店には相談窓口があります。（東京の場合は本部内）
　　連帯債務者ですから、公庫にとってはお客さんですから、ご遠慮なく行かれたら
　　どうでしょう。
　　銀行は公庫の取次をしているだけです。

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2002/09/13

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●2世帯住宅は別々に売ることができるのか？
　　●中古住宅購入後に漏電が発覚した！
　の2つです。
　前者は言われてみるとできそうな気もすれば、できなさそうな気もする盲点のよう
　なテーマで、後者はせっかく手に入れたマイホームにとっては切実な問題です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん（ハウスポート西友調布店 http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★山田さん（八雲産業）

　　★寺島さん（三菱地所）

　　★古屋さん（ネスト）

　投稿時間：02/08/20(Tue) 18:36
　タイトル：2世帯じゅうたくについて
　投稿者名：匿名
⇒2世帯住宅を建てて6年ほど経つのですが、諸事情があり2階の部分を売却できる
　　のかどうかお聞きしたいのですが？
　　間取りとしては、1階2階まったく別々で外階段で出入りという、まったくのマン
　　ションタイプです。
　　土地等に関しましては全て親の持ち物です。
　　よろしくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/20(Tue) 21:43
　タイトル：Re: 2世帯じゅうたくについて
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.houseport.co.jp
⇒初めまして!!

　　不動産である以上、何らかの方法での売却は可能なのですが、問題になりそうな
　　事柄を挙げてみます。

　　（１）表示登記の件
　　　　　建物は１階と２階とを区分登記してますでしょうか？　していれば問題あ
　　　　　りませんが、してないなら区分登記が必要と思われます。又、構造によっ
　　　　　てはそれすら出来ない場合も有り得ます。

　　（２）土地の件
　　　　　土地に関しては一部売却するのでしょうか？　そのままですか？　建物だ
　　　　　けを売却すると法定地上権が発生するので、いざご自身の土地を売却した
　　　　　い場合に困ると思われます。

　　（３）抵当権の件
　　　　　建物に抵当権は設定されているのでしょうか？　いるとすると金融機関に
　　　　　諸事情を説明し、協力してくれるか確認する必要があると思われます。

　　（４）融資の件
　　　　　新たな買主はローンを組むつもりなのでしょうか？　そうだとすると、や
　　　　　はり融資対象となり得るのか？　確認する必要があると思われます。

　　特にご相談文から直感するに（２）が一番気になりますね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/20(Tue) 23:37
　タイトル：Re: 2世帯じゅうたくについて
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

　　藤原さんの言われている通りだと思います。
　　ところで、２階を購入したい方がいて、手続きの確認をしたいのでしょうか？

　　まだ、購入予定者も決まっていない状態だとすれば、私の個人的意見を言います
　　と、２階部分だけ賃貸にしたら如何かなァと思います。
　　それか、土地建物を全部売却して、逆に一階部分だけ家賃を支払って貴方が借り
　　る。

　　このどちらかの方が、不動産業者も相談に乗りやすいと思います。
　　一般住宅の２階部分だけ売却したいと言うのは、実際には厳しい依頼になると思
　　います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/21(Wed) 09:42
　タイトル：Re: 2世帯じゅうたくについて
　投稿者名：山田
⇒２階部分が完全に１階部分と独立した建物で２階部分への出入りは独自の入り口
　　と玄関があるようであれば、建物区分登記ができると思います。
　　土地については、建物区分登記と共に敷地権を割り振り区分建物とします。
　　当然、１階部分も区分建物となります。
　　しかる後に２階部分のみを売却し、所有権の移転をすればよいと思います。

　　現在の建物に抵当権等が設定されているようであれば、金融機関と相談の上、売
　　却時点で２階部分の抵当権の抹消承諾書を提出してもらい、買い主に所有権移転
　　登記をすればよいと思います。

　　いずれにしても、区分登記をするにつき土地家屋調査士、売却に関して不動産業
　　者へ相談することをお勧めします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/22(Thu) 09:43
　タイトル：Re: 2世帯じゅうたくについて
　投稿者名：寺島和幸
⇒初めまして。

　　現にある１棟の建物の一部を分割して一方を売却することになりますので、実務
　　的にクリアしなければならない問題点があります。

　　１）建物について
　　　　建物を分割した後、それぞれに独立して成立していることが必要です。
　　　　具体的には玄関、トイレ、居室等があり、他の部分と明確に分離出来ること
　　　　が要件になります。ご相談の内容を見させていただいた限り、特に問題はな
　　　　いのではと思います。
　　　　上記に問題がなければ、建物を区分登記することになります。
　　　　１棟の建物ですが、それぞれの専有部分と共用部分とに登記し直す必要があ
　　　　ります。

　　２）土地について
　　　　現在の建物は、おそらく一つの土地上に経っているものと思われます。
　　　　建物は土地（借地を含む）と分離して存在しえませんので、建物を分割する
　　　　場合には、土地の権利が必ず建物と付随するよう敷地権の登記を行うことが
　　　　必要になります。

　　３）ローンについて
　　　　実務的な話になりますが、分割した後の住戸を購入する場合に現金で買われ
　　　　るお客さんであれば問題ありませんが、ローンを使われるお客さんの場合に
　　　　はローンが問題になります。
　　　　今回のケースはかなり特殊なケースと思われますので、金融機関によっては
　　　　融資を断られるケースも考えられます。その分、売り手さんにとっては、購
　　　　入者が限られることになります。

　　以上、実務面の問題点はクリアすることが可能です。

　　但し、実際にはかなり稀なケースであり、２階部分のみ賃貸した方がいいのでは、
　　という涌井さんのアイデアが現実的なように思います。
　　いずれにしても、信用できる不動産屋さんに直接ご相談されることがお奨めしま
　　す。

　投稿時間：02/08/28(Wed) 10:59
　タイトル：中古住宅の購入後の設備トラブル
　投稿者名：岡田　一人
⇒突然の相談ですみません

　　私は一ヶ月前に築２０年の中古住宅を１６００万円で購入したの者ですが、その
　　住宅に初めから着いていた湯沸し器が動いたり止まったりするので業者さんを呼
　　んで調べてもらったらところ、漏電が発覚、修理の見積もりをもらったのですが
　　１６万円ほどかかるとの事でした。

　　まだ引越しも全部終わっていないのにこれではと思い、販売（売主）をしていた
　　不動産会社に修理代金を出してほしいと請求したら、
　　「保証期間は中古住宅なのでありません」
　　とのことで断られました。

　　不動産会社もその漏電には気ずいていなかった様ですし、確かに契約書にも何の
　　記載もありませんし、不動産会社もその漏電には気ずいていなかった様ですが、
　　この様な時は全額自分の負担で直さなければならないのでしょうか？

　　アドバイスいただければ幸いです

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/28(Wed) 12:56
　タイトル：Re: 中古住宅の購入後の設備トラブル
　投稿者名：古屋
⇒民法で瑕疵(欠陥)についての規定があります。
　　それは瑕疵を発見したときから1年以内に相手方に瑕疵担保責任を要求できる条
　　項です。

　　ただし、契約条項に瑕疵担保責任の免責条項があったり、契約の形態が土地売買
　　契約(建物の所有権を売主は放棄条項付）だと難しいかもしれません。

　　通常、契約する場合、個人が売主の場合には2ヶ月間の瑕疵担保責任の期間を設
　　けてそれ以降は免責する条項を入れるのですが・・・

　　それでもラチがあかないようでしたら小額訴訟とかの方法もありますが、不動産
　　業者であれば瑕疵担保責任のことを要求すれば理解してくれると思います。

　　どちらにせよ泣き寝入りすることはないと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/28(Wed) 13:04
　タイトル：Re: 中古住宅の購入後の設備トラブル
　投稿者名：古屋
⇒すみません。間違いました。

　　不動産業社が売主であれば無条件で2年間の瑕疵担保責任です。
　　それを免責することも出来ません。

　　その不動産業社の対応が悪ければ、その不動産業社が所属する不動産協会（全日
　　本不動産協会、全国宅地建物取引業協会等）の苦情相談窓口や、県庁の不動産業
　　の監督部署に相談すればすぐ解決すると思います。

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2002/09/06

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。
　先日、大変残念ではありますが、利用者の方との意見の相違があり、
　以後のその方のご利用を停止いただく事態に致りました。

　この反省を機に、全ての「相談者」の皆さんに対して、
　改めて、この不動産相談センターのご利用上のお願いをお伝えさせていただきます。

　この不動産相談センターは、あくまでも無料で提供しており、
　ご回答いただくプロの方々も無報酬でやっていただいております。
　ですので、その点をきちんと理解された上で、ご利用いただきたいのです。

　もちろん、アドバイスは絶対正しいわけではありませんし、
　アドバイスの中にはご自身の望んでいるようなものでは無い場合もあります。
　でも、そう言うアドバイスであっても、
　　●相談者のために貴重な時間を割いて記入いただいている
　のです。

　相談者が次々に文句を言ったり、議論をふっかけたりするのを善しとすれば、
　どうなるでしょう？
　私が回答者の立場でしたら、そんな方には親身なアドバイスを出せませんし、
　それが続くようであれば、この場でアドバイスする気持ちにはなりません。
　結果、アドバイスの質が下がり、回答者も減っていってしまいます。

　ですから、どんなアドバイス内容であれ、
　文句を言ったり、議論をふっかけたりするのは、
　この不動産相談センターでは「筋違い」と言う風に判断させていただきます。

　随分と独善的で高飛車だな…と思われるかも知れません。
　回答いただく側の方からも今回のRTJサポートチームの対応は、
　相談を下さった方に対しては失礼だと言うご意見も頂戴いたしました。
　実際、私もこんなことを書かなければいけないのは非常に嫌な気分になります。

　でも、私は不動産従事者では無く、
　編集者としてFudosan.JPの運営を任されており、そんな立場の私が、
　　●不動産のプロの方々に無料でアドバイスをいただけるような空間があれば、
　　　多くの一般の方々に喜んでいただけるのではないかな？
　と想い、RTJ不動産MLに参加いただいている皆さんにお願いして今に至ります。

　上記をご理解いただけない方は、残念ではございますが、
　ここでは無く、他のサービスのご利用をお願いします。

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　投稿時間：02/08/13(Tue) 21:53
　タイトル：管理会社に虚偽の話をされて契約した場合
　投稿者名：凌
⇒部屋を借りるとき、管理会社の人が、壁や床等をドンドン叩いたり、飛び跳ねた
　　りしても隣の音は一切聞こえないと言われて契約したのですが、実際に入居する
　　と、話とは違い隣の音が良く聞こえます。

　　そこで、管理会社に連絡するとそんな事をは言っていないと言われました。
　　管理会社の話を一緒に不動産紹介の方も聞いていたので、不動産紹介の方に確認
　　したところ、「確かに言った」と言ってくれました。

　　その旨を管理会社に事を話をしたら、今度はそのような事を言ったかもしれない
　　が見解の相違だと言われました。
　　その後、訴えるなら訴えればといわれました。

　　この件に関して訴えることが出来るのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/13(Tue) 23:56
　タイトル：Re: 管理会社に虚偽の話をされて契約した場合
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。
　　勝てる(損害賠償が取れる)どうかは別にして訴える事は誰にでもできます。
　　騒音の問題は難しいのですが、
　　常識的に考えて、隣の音が一切聞こえないと言う管理会社も管理会社だし、紹介
　　の方も紹介の方だし、はっきり言いまして、それを信じた凌さんも凌さんだと思
　　います。(ごめんなさい)
　　でも本気で信じたのですか？

　　さて、凌さんは誰を訴えたいのですか。
　　　管理会社？
　　　大家？
　　　紹介の方？

　　又どうして欲しいのでしょうか。
　　　防音工事をして欲しい？
　　　移転費用を負担して欲しい？
　　　精神的な損害賠償が欲しい？

　　訴えたいのなら、もう少しご自分の考えを整理なさっては如何でしょうか？
　　今、私がアドバイスできるのはこの位です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/14(Wed) 10:59
　タイトル：Re^2: 管理会社に虚偽の話をされて契約した場合
　投稿者名：凌
⇒私が訴えたいのは管理会社です。

　　防音工事または、移転費用を負担して欲しいですが、管理会社は、音が一切聞こ
　　えないと言っていないといいますし、「証拠があるのか」と言われました。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/14(Wed) 11:56
　タイトル：Re^3: 管理会社に虚偽の話をされて契約した場合
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒凌さん、こんにちわ。RTJサポートチームの草柳です。
　　私は不動産関係者ではありませんが、こう言う揉め事の対応の相談を良く受けま
　　すので、以下、宜しければご参考ください。

　　仮に裁判に持ち込んだ場合なのですが、
　　> 「証拠があるのか」と言われました。
　　この部分で凌さんの主張の裏付けができるかが、最大のポイントになるかと思い
　　ます。

　　特に、
　　> 壁や床等をドンドン叩いたり、
　　> 飛び跳ねたりしても隣の音は一切聞こえないと言われて
　　この部分の先方の説明の文章か、またはそれを録音した音声などがあれば有利か
　　と思われますが、口約束だったとするとかなり厳しいように思います。

　　ですから、
　　> 訴えるなら訴えればといわれました。
　　と言う場合は、かなり相手が自信を持っていると捉えて良いと思います。
　　（通常、訴えられると不利になる場合には、この言葉は言いません。
　　　もしかするとこれが最初から計画されていたこと
　　　（＝口約束で適当なことを言って騙して契約させること）
　　　だったのかも知れません）

　　こう言う場合、裁判では不利ですので、
　　　●管理会社に対して圧力をかけられるところに仲裁してもらい、
　　　　最終的に和解に持ち込む
　　と言うことを目標に動かれると良いと思います。

　　今回の場合、
　　> 不動産紹介の方に確認したところ、
　　> 「確かに言った」と言ってくれました。
　　と言う形で味方がいますので、こちらの業者さんに、
　　「管理会社のやり方に対して異議申し立てをしたいが、どこが効果的か？」
　　と言うことを聞き、そこに対して業者さんと共に申し立てをしてみて、相手の出
　　方を伺うのも方法かと思われます。

　　なお、この際にあらかじめ今回の件
　　（××管理会社の騒音に関する説明（できるだけ詳しく）
　　と実際が食い違っている旨の文章をまとめ、それに対する業者さんの同意印をい
　　ただいておいた方が良いです。
　　（申し立て先は一ヶ所である必要はありませんし、経済産業省（消費者相談室）
　　　や、トラブル募集をしているマスコミも含め、多い方が効果的かと思われます）
　　（また、今後は相談日時、相手担当者、やり取り内容のメモ、さらに必要に応じ
　　　てテープ録音を漏らさずに残された方が良いです。と言いますのも、色々と進
　　　めて行く過程で、相手がボロを出すこともあり、そうなった場合は各証拠を元
　　　に裁判に持ち込めば、有利に戦うことができますので）

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/17(Sat) 16:26
　タイトル：Re^3: 管理会社に虚偽の話をされて契約した場合
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
　　草柳さんのアドバイスの通りだと思います。

　　でも、防音工事を請求する場合に一切の音が聞こえない様にするのは、ちょっと
　　難しいと思います。
　　カラオケボックス並の防音工事と言うとかなりの金額になってしまいます。
　　通常の防音工事をした程度だと、実際には若干良くなる程度だと思います。

　　管理会社に嘘を言われて、気分が悪いようですね。
　　管理会社が謝罪すれば気が治まるのでしょうか？
　　その程度で気が治まらないので有れば、契約の解除を前提に交渉した方が良いか
　　もしれません。
　　契約時に支払った費用と移転費用の負担を求めて、交渉してみたら良いと思いま
　　す。

　　草柳さんの言われている通り、証拠をきっちり揃えて下さい。
　　それと、請求する金額の明細をしっかり見積もって下さい。
　　契約時の費用は領収書が有るので、その写し。
　　移転費用は、具体的な金額(引越し業者の見積書が有れば良いと思います)
　　精神的な慰謝料は４～１０万円程度を請求したら良いと思います。

　　訴えれば良いと言われているのですから、交渉しても駄目かも知れません。
　　消費者センター等へ相談するのと同時に、用意周到に準備をして簡易裁判所に行っ
　　て相談して下さい。
　　恐らく少額訴訟以上の金額になる可能性もあります。
　　その場合は３ケ月以上係るかも知れません。
　　気を引き締めて頑張って下さい。

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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/08/30

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　今回からメールマガジンでは毎回１～２テーマの投稿内容を中心にお送りしていこ
　うと思います。そのため、誌面の都合上、次号以降にて取り上げさせていただきま
　す場合もございますので、予めご了承いただければ幸いです。

　それから最近、不動産プレスリリース（ http://fudosan.jp/press/press.html ）
　にいただきますご投稿に、
　　●不動産関連でないプレスリリースやPR
　　　例）ホームページ制作請負、一般向けの経営者セミナーなど
　が増えてきましたが、このサービスに関しましては、
　　●不動産に限定したプレスリリースやPR
　　　例）不動産関係のサービス、商品紹介、
　　　　　不動産関係会社からの様々なリリース
　に限定していますので、ご注意ください。
　（また、RTJ不動産ML（ http://fudosan.jp/community/com.html ）に関しまして
　　も、不動産関係者間の様々な情報交換を目的にしていますので、単なる自社サー
　　ビスの売り込み目的でのご参加はお断りします）

　なお、不動産関連ではないプレスリリースやPRに関しましては、
　　●ミニコミ・ネットワーク（ http://club.to/minicom/ ）
　にて無料配信可能ですので、こちらをご利用されるようお願いします。

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★森田さん（森田住販）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　★RTJサポートチームより
　　以下の匿名希望さんの相談は2002年8月9日＆16日合併号
　　「預かり金について。」
　　の続きになります。
　　これまでの経緯は、以下のバックナンバーでご覧いただけます。
　　 http://backno.mag2.com/reader/BackBody?id=200208090000000000080868000

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/08(Thu) 00:04
　タイトル：森田様・涌井様
　投稿者名：匿名希望
　Ｅメール：
　ＵＲＬ：
⇒ご返答ありがとうございます。
　　本日、不動産保証協会へいってきました。

　　私で、同じような被害に遭っている方が31人いるそうです。
　　あまりにも多いので、不動産保証協会からも、除名処分にしたそうです。
　　人数もおおく、私で1千万を超えてしまうか、ぎりぎりだそうです。
　　そうなった場合返金はむずかしいとのことでした。

　　そのあとで、不動産屋にいってきました。
　　そしたら、別の名前で営業していたのです。
　　担当の人がいないということで、そのあとでんわがきて12日までには返金すると
　　のことでした。
　　信用できないので一筆書いてファックスして欲しいと頼んでますがまだ送られて
　　きてません。

　　消費者センターにも電話をしましたが、有名な不動産屋だということで、保証協
　　会で保証できないのであれば、他に方法はないとのことでした。

　　とりあえず、返金してくれるまで、不動産屋に連絡しつづけようと思います。

　　あと、警察と簡易裁判所にも相談にいこうとおもいます。
　　供託金はどのように差し押さえができるのでしょうか？
　　いろいろと細かくてすみません。
　　もし、なにかご存知でしたらご返答お待ちしてます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/08(Thu) 10:24
　タイトル：Re: 預かり金について。
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

　　差し押さえについては下記ＵＲＬを参考にして下さい。

　　 http://www.e-jichitai.com/life/a04/kinsen/kinsen1/kisen/kinsen_1.htm

　　（RTJサポートチームより：上記は株式会社インターキャスト・エヌティさんの、
　　　　　　　　　　　　　　「YOU遊自適（ http://www.e-jichitai.com/ ）」の
　　　　　　　　　　　　　　コンテンツになります）

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/08(Thu) 10:38
　タイトル：別の名前で営業
　投稿者名：森田
⇒通常、除名処分になった業者の再入会は難しいのです。
　　（業協会には入会審査等があります）

　　但し、他団体への入会か社名・代表者を変えて登録、団体未加入で供託金1000万
　　を支払い業を行うか、いずれにしましても、こうした不動産業者がいる事自体、
　　残念ですが業界全体の社会的低下を招きます。

　　業協会の方たちもこうした事案の解決に努力されていると思いますので時間が必
　　要と思われます。
　　涌井さんもおっしゃる様に「少額訴訟」も考えて見られては、但し30万未満の金
　　額の場合ですが・・・・・

　　いずれにしましても、返金されればいいですネ・・・・・・
　　「時間と努力」大変だと思いますがご尽力下さい。

　　ちなみに、今後こうした事にならない様に免許更新番号・・（　）を目安にして
　　業者選択するのも一考かと思います。

　投稿時間：02/08/09(Fri) 09:38
　タイトル：古屋の雨漏り
　投稿者名：sata
⇒古屋付きの土地物件を７月購入しました。

　　購入する際に古屋を０３年末新築の際取り壊すことと多少のリフォームを行い、
　　短期で賃貸物件にする旨を不動産屋さんに申し渡しました。
　　古屋を取り壊す費用及び水道ガスの引き直しの費用等を条件に指し値で価格交渉
　　しました。

　　引き渡し後、簡易なリフォームを行った後ひどい雨漏りがしていることが解り、
　　賃貸どころではなく、腐敗など建物の維持が心配です。
　　引き渡し前不動産屋には短期賃貸専用不動産屋の下見にも立ち会ってもらいまし
　　た。

　　重要事項説明に雨漏りの記載説明は全くなく、不動産屋も雨漏りについては知ら
　　なかったとのことで現在現況確認してもらっています。

　　どうやら前所有者は雨漏りを知っていたが、現況引き渡しの為、申し出なかった
　　ようです。

　　交渉の際前所有者に取り壊しの前に一時的に住むことを伝えたが、雨漏りのこと
　　の話はありませんでした。
　　短期賃貸不動産屋から賃貸希望者も紹介され簡易なリフォームも行いました。

　　重要事項説明をしなかったことで何某らの保証や賠償を請求することができるの
　　でしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/11(Sun) 02:34
　タイトル：Re: 古屋の雨漏り
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。
　　以下に記述するのが法律的な根拠になると思います。
　　但し、私は法律の専門家ではありませんので、あくまで参考にして下さい。

　　売買契約における売主の担保責任について。
　　(この部分は当社の相談コーナーには記述しません。)
　　売買契約における瑕疵担保には権利の瑕疵と物の瑕疵が有りますが、
　　ご相談の場合は、物の瑕疵にあたると思います。

　　売買の目的物に隠れたる瑕疵のある場合には、民法第５５６条の規定を準用して、
　　売主に担保責任を負わしめています。(民法第５７０条)
　　目的物の瑕疵というのは、通常その物に備わるべき性質の欠けている場合、及び
　　その物に存すべからざる性状が存する事であり、また、売主の保証した性能が存
　　しない場合も含み、経済上その物の価値を減少するものを言います。

　　このような瑕疵が隠れたものであるとき、すなわち、表見していない瑕疵が有る
　　場合、取引をなすにあたり通常支払われる注意をもってしても知りえなかった瑕
　　疵に対して、売主に担保責任を負わしています。
　　(正しくご相談のケースが当てはまると私は思います。)

　　売主の担保責任の内容は、瑕疵あるために契約をなした目的を達する事が出来な
　　い場合は、買主は契約の解除が出来るとともに、損害賠償の請求権を有する事と
　　なります。

　　この契約の解除及び損害賠償の請求は、買主が瑕疵を知ったときから１年以内と
　　なります。

　　但し、担保責任は任意規定となっています。
　　つまり、民法と異なる特約をしても差し支え無い事になると思います。
　　然しながら、売主が法定担保責任を負わない旨の特約をした場合であっても、売
　　主が知っていて、告げなかった事実がある場合、売主はその責任を免れることは
　　できません。(正しくご相談の場合にあたると思います)　　　(民法第５７２条)

　　★第５５６条
　　　売買ノ目的物カ地上権、永小作権、地役権、留置権又ハ質権ノ目的タル場合ニ
　　　於テ買主カ之ヲ知ラサリシトキハ之カ為メニ契約ヲ為シタル目的ヲ達スルコト
　　　能ハサル場合ニ限リ買主ハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得　其他ノ場合ニ於テハ損
　　　害賠償ノ請求ノミヲ為スコトヲ得２　前項ノ規定ハ売買ノ目的タル不動産ノ為
　　　メニ存セリト称セシ地役権カ存セサリシトキ及ヒ其不動産ニ付キ登記シタル賃
　　　貸借アリタル場合ニ之ヲ準用ス３　前２項ノ場合ニ於テ契約ノ解除又ハ損害賠
　　　償ノ請求ハ買主カ事実ヲ知リタル時ヨリ１年内ニ之ヲ為スコトヲ要ス

　　★第５７０条
　　　売買ノ目的物ニ隠レタル瑕疵アリタルトキハ第566条ノ規定ヲ準用ス　但強制競
　　　売ノ場合ハ此限ニ在ラス

　　★第５７２条
　　　売主ハ前12条ニ定メタル担保ノ責任ヲ負ハサル旨ヲ特約シタルトキト雖モ其知
　　　リテ告ケサリシ事実及ヒ自ラ第三者ノ為メニ設定シ又ハ之ニ譲渡シタル権利ニ
　　　付テハ其責ヲ免ルルコトヲ得ス

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/12(Mon) 00:30
　タイトル：Re^2: 古屋の雨漏り
　投稿者名：sata
⇒詳細な回答ありがとうございます。
　　まず売買契約書の件ですが、今回に関連しそうな条項は次の通りです。

　　売買の目的物の表示には土地及び建物の表記があります。

　　　土地建物売買契約書

　　　　第１条（目的および売買代金）
　　　　　売主は本物件を現状有姿のまま表記売買代金で売却し買主はこれを買い受
　　　　　けます。

　　　　第１１条（瑕疵担保責任）
　　　　　売主は本物件について引き渡しの日から２ヶ月の間に発見された１～４の
　　　　　損傷または故障などの瑕疵に限り性能保証の責任を負わなければなりませ
　　　　　ん。１白蟻による損傷２雨漏り３木部の腐食４給水設備の故障

　　　　特約事項
　　　　　本契約書第１１条の規定にかかわらず、売主は本物件の建物に関する瑕疵
　　　　　担保責任は負わないものとし、買主はこれを了承の上、本物件を買い受け
　　　　　るものとする。

　　不動産屋の見解
　　　特約事項に記載されている様に売主に建物の瑕疵担保責任はありません。
　　　雨漏りについても具体的に記載されています。
　　　また仲介業者である不動産会社も法的に責任はないと思います。
　　　ただし道義的責任という意味で仲介業者である私が簡易リフォーム費用及び労
　　　働について数万円程度の金額を提供する意志はあります。

　　不動産屋の見解に買い主として即答は避けましたが、何点か疑問があります。
　　　１雨漏りは引き渡し前から起きていたと思われる（２階の床が何度も濡れて腐
　　　　敗していたので証明は可能だと思う。）がこれについて売主が不動産屋にも
　　　　説明していないことについて上記の特約事項が成立するのか。故意にあたら
　　　　ないのでしょうか。
　　　　涌井さんの売主が法定担保責任を負わない旨の特約をした場合であっても、
　　　　売主が知っていて、告げなかった事実がある場合、売主はその責任を免れる
　　　　ことはできません。(民法第５７２条)がこれに相当するのでしょうか。

　　　２不動産屋は古屋として販売したのであり、雨漏りを含め法的に責任はないし、
　　　　雨漏りについては一定時期前に売主が住んでいた為雨漏りについては調査も
　　　　しなかったし知らなかったということまた短期賃貸業者の下見に立ち会った
　　　　のはサービスとしてであるという主張は正当なのか。仲介者の責任は問える
　　　　のか。

　　　３短期賃借人が決定しそうであった事実があり、予定収入は１００万程度を予
　　　　想していました。仮に補償問題に発展した場合、今回の件は不動産屋が提案
　　　　しているリフォーム費用規模の交渉事なのでしょうか。

　　最後にこの不動産屋の印象について
　　　売買に関してこれまで悪質な感じはないし交渉でも充分な対応をしてもらった
　　　と思っています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/13(Tue) 23:32
　タイトル：Re: 古屋の雨漏り
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

　　雨漏りを知っていながら、知らせなかったとしたら、売主の責任は当然問われる
　　べきです。民法５７２条に該当すると思います。特約は無効だと思います。

　　業者が売主の場合は、業法４０条にもっと厳しい規定がありますが、仲介の場合
　　は、私の知っている限り無いと思います。特に、業者も知らなかった隠れた瑕疵
　　の場合は、同じ業者として同情してしまいます。
　　（厳しく言うと知らなかったでは済みません。業者として事前に確認しておくべ
　　　きでしょう）

　　然し、ちょっと疑問なのは、業者しての道義的責任で数万円程度を提供すると言
　　う点です。本当に業者は雨漏りについて事前に知らなかったのでしょうか？
　　ｓａｔａさんの言うとおり、今一すっきりしない感じは致します。

　　実際の交渉としては、売主の責任を追及すべきでしょう。そして、売主との交渉
　　を業者に求めては如何でしょうか？　業者に民法５７２条の有る事を説明して下
　　さい。そして特約は無効で有ると交渉しては如何でしょうか？　取引主任者であ
　　れば、調べれば判る事です。

　　賠償金額等については、ｓａｔａさんが、どの位の損害賠償を求めるのかと言う
　　事です。民事は殆ど交渉により示談、和解すべき問題です。雨漏りの補修費用、
　　腐った床の補修費用を求めるのが妥当かも知れません。又は、予定収入の１００
　　万が駄目になったとして１００万円を請求するのも有りだと思います。

　　難しいかもしれませんが、冷静に客観的にどの程度の金額が妥当か判断して請求
　　すべきでしょう。そして裁判の前に示談になるように努力してみて下さい。又、
　　床の腐れについてｓａｔａさん自身が知らなかったのかどうかも重要な点になる
　　と思います。５７０条はあくまで善意の買主のみに損害賠償や契約解除を認めて
　　います。

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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/08/23

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　先日、TV番組で不動産トラブルに関する話が放映されました。
　しかし、どうもしっくり来ませんでしたので、プロの皆さんにお聞きしたところ、
　番組の解決例と実際では、誇張されている部分を差し引いても結構ずれているよう
　な感じでした。
　番組の解決例を参考に行動しますと、かえってトラブルになる可能性もあります。
　そこで今回、いただきました見解を中心にお届けしたいと思います。

　もちろんこちらの回答が絶対に正しいと言う保証はありませんが、様々な見解もあ
　ると言う形でご参考いただければ幸いです。

　ご回答いただきました、

　　★森田さん（森田住販）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　　★吉田さん（アート不動産 http://www.7300.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。
　（なお、今回、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号にて取り
　　上げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

　また、ご提案と激励のお便りをお送りいただきました酔翁さん、どうも有難うござ
　います。今後ともよろしくお願いします！

　投稿時間：02/08/09(Fri) 22:05
　タイトル：TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒不動産ML参加者の皆さん、いつもご回答いただきまして有難うございます。
　　実は今回、本日8/7にフジテレビで放映された「ザ・ジャッジ！」で、以下のよ
　　うな話がありました。

　　　・クーラー無しの古いアパートの住人が自腹でクーラーを設置
　　　　（窓用のものではなく、壁に穴を開けて設置。かかった費用は9万円）
　　　・設置にあたって大家は「自分で取り付けるなら良い」と許可
　　　　（書面を交わしているのではなく口約束です）
　　　・取り付け直後に住人が転勤。大家に買取を請求
　　　・しかし大家は買取を拒否

　　と、このような流れで「大家は買い取る必要があるのか？」と言うことになった
　　のですが、その結論が、

　　　●住人には造作買取請求権があるので大家は買い取らなくてはならない

　　でして、映像では大家がまるまる9万円を支払ってました。
　　さらに、対象となるものには、
　　　・新しく取り替えた畳
　　　・買い換えた換気扇
　　　・設置したBSアンテナ
　　などを挙げていましたが、私としてはどうも誇張しすぎのような気がしてなりま
　　せん。

　　今回の放送をそのまま真に受けますと、
　　　・家賃\38,000のアパートに対して今の相場の倍近いクーラー
　　　　（今ですと工事費込みで\50,000以下で手に入ります）
　　　　を取り付けて最終的に全額大家に負担させる
　　と言うことになります。

　　でも上記の場合、
　　　・大家が自腹ならつけて良いと言ったら最後、
　　　　好きなクーラーを取り付けられて最終的に全額が負担する責任がある
　　と言うことになってしまいますが、何か違うような気がしてなりません。

　　確かにこの番組では最後に、状況によって判例が異なる旨を伝えているのですが、
　　状況が異なる異ならない以前にこれですと多くの方に誤解を与えるような気がし
　　ました。

　　本当に「造作買取請求権」に、ここまでの権利があるのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/10(Sat) 00:19
　タイトル：Re: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：森田
⇒私もテレビを見ていました。

　　草柳さんのおっしゃる通り判然としない場面でしたが、「借地借家法第33条」造
　　作買取請求権があります。

　　但し、その価格は建物に付加したままの状態で造作自体が有する価格「時価」と
　　いう事です。工事費用などは含まれません。

　　なお、旧法によると強行規定であったが新法では任意規定となっている様です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/10(Sat) 02:31
　タイトル：Re^2: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒森田さん、早々にどうも有難うございます。
　　ご覧になっていらしたとは！
　　日曜日に日本テレビでやっている「行列のできる法律相談所」のように、様々な
　　見解があることが前提になっているのであれば良いと思うのですが、こっちの番
　　組に関しては、
　　> 判然としない場面
　　と言うようなことが結構あるように感じました。
　　（あの内容を真に受けて変なトラブルが起こって困る人が増えそうで、それが一
　　　番心配だったりします…）

　　それはさておき、
　　> 但し、その価格は建物に付加したままの状態で造作自体が有する価格
　　> 「時価」という事です。工事費用などは含まれません。
　　やはりそうですよね…。
　　そう考えますと、
　　　●大家は買い取らなければならない
　　　●但し中古エアコンの買取相場価格を前提に価格交渉可
　　と言うように解釈できそうですね。

　　ただ、個人的には、
　　> 「借地借家法第33条」造作買取請求権
　　この法律自体、あまりに一方的過ぎるような気もします。
　　仮に買取価格交渉できたとしても、住人がそれを良いことに最上級のエアコンを
　　取り付けた場合など、かなりダメージがあるように思います。
　　さらに、BSアンテナなどは、CATVの普及やBSデジタル化による廃止などで、近い
　　将来、資産価値自体が無くなってしまう危険性もありますので…。
　　＃さらにエアコンと違って、BSアンテナに関しては、必ずしも次の住人が必要と
　　　言うわけでも無いように思いますし、逆に、壁に穴などを開けられてしまった
　　　マイナス要因の方も気になります。
　　　（あくまでもこう言うことを知らずに、住人の意見を尊重してあげると、か
　　　　えって後々、負担が増えてしまう？）
　　＃もっと言ってしまえば、造作物の基準の「容易に取り外し可能」に、何故エア
　　　コンやBSアンテナなど、
　　　　●場合によっては専門家の工事が必要なもの
　　　までが含まれるのかも疑問だったりするのでした…。
　　　容易に取り外せないと理由で造作物として認められていない障子紙の方が、エ
　　　アコンよりも容易な気すらします。

　　本来であればエアコンなどに関しては、
　　　●事前に最終的な費用分担を決める
　　　　（＝造作物設置の同意にあたっての条件をつける）
　　　●上記内容を契約書にまとめる
　　と言う感じで進めるのが理想かな？とも思ったりもしました。
　　（こうすれば後々のトラブルを防ぐことができそうなのですが、唯一気になるの
　　　が、
　　　　●もし「造作買取請求権」が絶対的なもので、大家側が条件を追加できない
　　　　　（＝あくまでも造作物設置に同意するか否かのみである）
　　　のであれば、この契約自体できなくなってしまう？と言う部分です）

　　ただ、それ以前に、
　　> 旧法によると強行規定であったが新法では任意規定となっている様です。
　　と言うことですと、「大家の買取は絶対」ではなくなりますね（※）。
　　（※私自身大変不勉強で恐縮ですが、
　　　　実はいつからが新法なのかがわからなかったりしまして、もし、新法が未定
　　　　で現在は旧法が前提になっているのであれば、時価が前提であっても「大家
　　　　の買取は絶対」になりますね）

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/11(Sun) 01:10
　タイトル：Re: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。

　　造作買取請求権について調べてみました。
　　条文とあわせて投稿しておきます。
　　「賃貸人の同意」と言うところが重要だと思います。
　　実際には、民事裁判(調停)で和解されるのは、森田さんの仰る通りだと思います。
　　(森田さんは多分専門家の方ですよね？)
　　冷静に考えれば、エアコン等の設備を買い取るのは、ある意味当然かも知れませ
　　ん。
　　但し、現実には設置からかなり年数が経過している場合が多いと思います。
　　世間一般の常識の範囲で交渉すれば良いと思います。

　　【参考】
　　　宅建スーパーWEBサイト（ http://tokagekyo.7777.net/ ）内の、
　　　 http://tokagekyo.7777.net/brush_echo/lease/lease-ans3.html
　　　にあります以下の部分。
　　　　★賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に造作を付加したときは、賃貸借終了
　　　　　時に、賃貸人に時価で買い取るよう請求できます。(借地借家法33条1項)
　　　　　これは、賃貸人から買いうけた造作にも適用されます。
　　　　　また、「期間の満了又は解約の申し入れ」によって終了する場合の、転借
　　　　　人と賃貸人との間でも準用されます。(借地借家法33条2項)
　　　　　ただし、この規定は任意規定となっており、造作買取請求権をあらかじめ
　　　　　放棄する旨の特約も認められています。(借地借家法37条)

　　（造作買取請求権）第33条
　　　建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合に
　　　は、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終
　　　了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請
　　　求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とす
　　　る。
　　　２前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了す
　　　　る場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。

　　（強行規定）
　　　第３７条　第３１条、第３４条及び第３５条の　規定に反する特約で建物の賃
　　　借人又は転借人　に不利なものは、無効とする。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/11(Sun) 13:52
　タイトル：Re^2: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒涌井さん、ご丁寧に有難うございます。
　　いやはや、色々と調べていただいてしまって恐縮です。

　　> 冷静に考えれば、エアコン等の設備を買い取るのは、ある意味当然かも知れま
　　> せん。
　　確かにおっしゃる通りなのですが、
　　　・大家は住人が自腹で買ってつけると言うので安易に取付を許可した
　　と言う感じのTVの内容でしたのが、
　　　・造作買取請求権を行使されると自腹ではなくなる
　　　　（そもそも「相手の自腹」と言う選択肢自体が無い？）
　　と言う感じで、何だか理不尽に思えてしまったのでした。
　　そう考えますと、大家としては、こう言う法律があることに気をつけて、
　　　●自腹取付に安易に了解しない注意
　　が必要になってくるように思いました。

　　ただ、引用いただきました条文から判断しますと、TVで放映された内容の、
　　　●取付時の全額（工事費を含む住人が支払った費用全額）の返済
　　と言うのは違いますね…。
　　やはり、私も、
　　> 実際には、民事裁判(調停)で和解されるのは、
　　であり、
　　> 世間一般の常識の範囲で交渉すれば良いと思います。
　　だと思いました。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/11(Sun) 11:02
　タイトル：Re: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：よしだ
⇒うーーん。私はテレビを見ていないのでニュアンスが良く分かりません。

　　しかし、通常の私達が行っている賃貸業務の流れでは、家主がエアコン設置の了
　　解したのは、壁に穴をあける事、クロスにエアコン設置跡が残る事等を了解した
　　という事だと思われます。

　　エアコンを建物の設備として加える事に対して了解したのではないと思います。
　　設置跡に対する原状回復義務の免除に対して了解したという事でしょう。

　　エアコンは退去時に借主にて撤去してもらうか、撤去費用を敷金より相殺するか、
　　撤去費用をサービスする代りに、家主に所有権を無償譲渡するという事に通常業
　　務では行っております。

　　いかがでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/11(Sun) 13:53
　タイトル：Re^2: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒よしださん、どうも有難うございます。
　　なるほど確かに、
　　> 設置跡に対する原状回復義務の免除に対して了解したという事でしょう。
　　と考えるのが一般的ですね。

　　ただ、
　　> エアコンは退去時に借主にて撤去してもらうか、
　　> 撤去費用を敷金より相殺するか、撤去費用をサービスする代りに、
　　> 家主に所有権を無償譲渡するという事に通常業務では行っております。
　　私もこう思っていたのですが、造作買取請求権があるので、
　　　・エアコンは家主が買い取らなければならない
　　　（もう使わないから買う取って欲しいと言われたら家主は断れない）
　　ことになり、
　　　・撤去費用支払い（＝敷金相殺、無償譲渡）
　　などをする必要は無いので、結果、
　　　・借主は家主に買い取らせるのが一番得かも知れない？
　　と言うような感じになるように思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/11(Sun) 15:43
　タイトル：Re^3: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：よしだ
⇒なるほど、ありがとうございます。
　　契約書の中に、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効なのでしょうか？
　　原状回復義務という意味合いの中に、退去時にエアコン撤去が借主にて必要とい
　　う解釈は出来ないのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/11(Sun) 21:30
　タイトル：Re^4: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒よしださん、どうも有難うございます。

　　まさに私が気になっていましたのも、
　　> 契約書の中に、造作買取請求権を認めない旨の特約は有効なのでしょうか？
　　でしたが、涌井さんが調べてくださった条文には、
　　> この規定は任意規定となっており、造作買取請求権をあらかじめ放棄する旨の
　　> 特約も認められています。(借地借家法37条)
　　とありましたので、大丈夫のような気がします。

　　ただ、契約書にこの特約が無かった場合に大家さんが、
　　「エアコン、自腹なら取り付けても良いよ」
　　と言ってしまった場合は、たとえ「自腹なら」と言おうが、後々、自分が買い取
　　る羽目になるような気もします？

　　また、
　　> 原状回復義務という意味合いの中に、退去時にエアコン撤去が借主にて必要と
　　> いう解釈は出来ないのでしょうか？
　　なのですが、どうも原状回復義務とは異なるようですね？
　　（造作があることで回復される現状よりも価値が上がると言う解釈ですかね？
　　　でも実際には、
　　　　・エアコン（ほかの造作）などがあっても困る
　　　　　（例えば、
　　　　　　・買い取るエアコンが古すぎて、今後の修理費の方がかかりそう
　　　　　　・改築予定なので取り外して再度取り付けるとなるとかえって高い
　　　　　　などの場合）
　　　と言うようなことも充分考えられると思いますが…）

　　あと、万一、泥沼化して意地の張り合いになってしまった場合、大家さん側は、
　　　・買取金額時価
　　の部分を、
　　　・取り外し工事を含めたリサイクルショップなどのエアコン買取価格
　　を基準にすることもできる気がしましたし、もし、リサイクルショップが買取不
　　能な場合（＝時価ゼロの場合）は逆に、
　　　・家電リサイクル料金＋取り外し工事費＋運搬送料
　　などを請求するのも合理的なのかなぁ…などとも考えてしまいました。
　　（果たしてこれで対抗できるのかどうかはわからないのですが…）

　　やや話が逸れてしまいますが、実は私は大家さんでも仲介業者さんでも借主さん
　　でも無いのですが、この問題に疑問を抱きましたのは、
　　　●自腹を前提に借りた人が取り付けたのに、
　　　　最後の最後に一方的に法律を武器に買い取らせる
　　と言うのは、（法律とは別問題で）誠意ある対応とは思えなかったんです。
　　で、TVでは「損している人沢山いる」みたいな感じでやってましたけど、私とし
　　ては「そうじゃないだろ？」みたいな感じですね。
　　だったら、
　　　●そう言うことをされた場合に対抗方法は無いのか？
　　と言う感じで皆さんにご相談したのでした。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/13(Tue) 22:31
　タイトル：Re^5: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井です。横レス失礼します。
　　不動産業者としての日常業務の処理としては、一般的には、よしださんの言われ
　　ている通りだと思います。
　　当社のお客様で、実際に買取請求をしてきた方はいません。
　　(店舗等の居抜きの場合を除きます)
　　問題は、草柳さんの言われている様に、こじれた場合、業者としてどうアドバイ
　　スしたら良いのかだと思います。

　　エアコン等の設備については、確かにその物件の付加価値を高める効果が有ると
　　思います。
　　減価償却等を考慮に入れた価格で有れば、大家が買取りをするのも、無茶な事で
　　は無いと思います。
　　新品を付けても、直ぐに中古になってしまうのですから、常識的な価格であれば、
　　買取は当然かも知れないと思います。

　　私も、そのテレビ放映は見ていないのですが、草柳さんの投稿を拝見すると、か
　　なり一方的に買い取り請求が可能な様に感じました。
　　実際の民事裁判(実際には殆ど調停になると思います)では、私の経験上、一方的
　　と言う事は有りえないはずです。
　　民事の場合は、殆ど常識的な線で和解になると思います。
　　大家が強行に和解をせず、買取を拒否しても仕方が無いと思います。

　　草柳さんの投稿を機会に、
　　「造作買取請求権」の放棄を契約書に明記しておく必要が有る。
　　と言う事だと思います。

　　又、よしださんの言われている原状回復義務は、不動産業者が日常的に使用する
　　業界用語としての意味は理解出来ますが、我々業者の言う、原状回復義務は民法
　　や借家法の「原状回復」とは若干違うと思います。
　　業者の原状回復は、かなり拡大解釈されていると思います。
　　特に「承諾を得た」設備等について、原状回復を求めるのは難しいと思います。

　　私も一不動産業者ですが、今回の造作買取請求権の件は勉強になりました。
　　店舗等の場合でも、かなり厳密に特約条項を入れておかないと面倒な自体になる
　　事も予想されます。
　　居抜き料の取れる物件なら問題有りませんが、居抜き料の取れない物件は、業者
　　として慎重な対応が求められると感じました。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/13(Tue) 23:26
　タイトル：Re^6: TV放映された「造作買取請求権」についての疑問
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒> 涌井です。横レス失礼します。
　　いえいえ、こちらこそお盆休みの中、ご回答いただいてしまって恐縮です。

　　> 不動産業者としての日常業務の処理としては、
　　> 一般的には、よしださんの言われている通りだと思います。
　　私もそう思いますし、その方法（相殺など）が合理的に感じていました。
　　決してどちらか一方が損をしているのではなく「利にかなった交渉」ですので…。

　　でも、
　　> 草柳さんの投稿を拝見すると、
　　> かなり一方的に買い取り請求が可能な様に感じました。
　　私の感覚ではあのTVの通りに考えてしまう借主さんがいますと、おそらく、
　　> こじれた場合、業者としてどうアドバイスしたら良いのかだと思います。
　　このような対応が必要になってくるように感じました。

　　> 業者の原状回復は、かなり拡大解釈されていると思います。
　　> 特に「承諾を得た」設備等について、原状回復を求めるのは難しいと思います。
　　話がやや逸れてしまうのですが、最近、やたらと敷金問題がクローズアップされ
　　ています。
　　もちろん中には不適切な業者もいるかと思いますが、反面、契約段階の相互確認
　　の希薄さが原因の場合も多いようにも思います。
　　（どうしても今のマスコミ報道は往々にして「一時が万事」の場合が多く、一方
　　　を徹底的に叩くのが日常的になっておりますので…）

　　私自身、賃貸契約の経験が豊富なわけでは無いのですが、賃貸の契約の場合（借
　　主としてでした）、売買契約に比べますと、意外に簡単な書類で済まされている
　　場合も多いように感じましたし、借りる前の状況の把握もなされていない場合も
　　あるように感じました。
　　＃以前、私が自動車雑誌の編集をやっていた関係で、
　　　自動車メーカーからクルマを借りる機会が多かったのですが、
　　　（おそらくレンタカーなどでも一緒かと思われますが）
　　　その際には、傷の有無なども含めてお互いに確認した後に借りており、もしそ
　　　の時に不審な部分があった場合は、即、一筆加えてもらったりしました。

　　そう考えますと、確かに、
　　> 「造作買取請求権」の放棄を契約書に明記しておく必要が有る。
　　> と言う事だと思います。
　　このような形で、お互いにあとでトラブルが出ないような契約書も重要であり、
　　さらに造作取付の打診を受けた場合、現状確認も含めて、話し合った方が無難な
　　気もしました（その時は面倒でも後々の面倒が回避できるように思いました）。

　　今回のような件、そして、涌井さんがおっしゃった、
　　> 私も一不動産業者ですが、今回の造作買取請求権の件は勉強になりました。
　　と言うようなことを考えますと、Fudosan.JPとしても、皆さんのお力をお借りし
　　つつ、
　　　・（業者さんのために）トラブルが起きにくい契約書のサンプル
　　　・（一般の皆さんのために）契約にあたっての注意点
　　などを創って公開できると、喜ばれるかな？などとも思いました。

　　とは言え、まだアイデア段階でしか無いので、今後、この相談センターを通じて、
　　少しでも実現できるように頑張っていこうと思います。

　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
　します。

　　tateuri.to
　　083.to
　　jyutaku.to
　　my-house.to
　　mymo.to
　　mbp.to

　★ミナグチホーム
　　　 http://www.minaguchi.jp/
　川口、蕨、鳩ヶ谷、さいたま市南部地域の新鮮不動産情報が満載。

　★木匠の心　株式会社かわな工業のホームページ
　　　 http://kawanakogyo.hoops.livedoor.com/
　京都の地で創業４０年になりました。木で物を創る職人、木匠の集団です。新築、
　増改築リフォーム、店舗内装などを手がけております。

　★イトーホーム
　　　 http://www.ito-home.co.jp/
　刻々と変化する不動産の今を把握し多様化するご要望にお答えするため、情報の収
　集・分析・検討を重ね、お得意様に常に安心して不動産のあらゆるご相談に応じら
　れるよう万全の体制を施いています。

　★成都不動産
　　　 http://www.seito-jp.com/
　大阪市内・豊中市・箕面市・池田市・川西市・伊丹市・尼崎市を中心に、お客様に
　合った住まい探しのお手伝いを致します。

　　不動産関係者検索
　　　 http://fudosan.jp/

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　発行：Fudosan.JP（RTJリアル・タウン・ジャパン） http://fudosan.jp/
　連絡：デジろぐ倶楽部RTJサポートチーム　　　　　 rtj@club.to

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Posted on 6月 10, 2005 2002/07-12 | Permalink | トラックバック

2002/08/09-08/16

　どうも、RTJサポートチームの草柳です。

　それにしても最近は日本国内の不況に加えて、アメリカの株価暴落の影響もあり、
　5月以降、日経平均株価などはバブル後の最安値の近辺で行き来しています。

　■日経平均
　　2002年8月6日 9,501.02
　　2002年7月末 9,877.94
　　2002年6月末 10,621.84
　　2002年5月末 11,763.70

　そんな中、昨年登場した「不動産投資信託」が比較的頑張っているようです。
　以下に代表的なものの5月末以降の値動きを追ってみましょう。

　■日本ビルファンド投資法人投資証券（証券コード8951）
　　2002年8月6日 544,000
　　2002年7月末 540,000
　　2002年6月末 554,000
　　2002年5月末 581,000

　■ジャパンリアルエステイト投資法人投資証券（証券コード8952）
　　2002年8月6日 527,000
　　2002年7月末 528,000
　　2002年6月末 517,000
　　2002年5月末 520,000

　■日本リテールファンド投資法人投資証券（証券コード8953）
　　2002年8月6日 481,000
　　2002年7月末 477,000
　　2002年6月末 467,000
　　2002年5月末 469,000

　■オリックス不動産投資法人投資証券（証券コード8954）
　　2002年8月6日 514,000
　　2002年7月末 501,000
　　2002年6月末 507,000
　　2002年5月末未上場

　■日本プライムリアルティ投資法人（証券コード8955）
　　2002年8月6日 202,000
　　2002年7月末 203,000
　　2002年6月末 200,000
　　2002年5月末未上場

　こんな感じで、若干値下がりしているものもありますが、全体的にかなりの健闘ぶ
　りです。

　不動産投資信託は、通常の株式の場合は株主から得た資金を元に各社の事業で運用
　して利益を株主に還元するのと同様、不動産の運用によって利益を配当として株主
　に還元すると言う感じです（通常の株式同様に売買益を狙うこともできます）。
　　※不動産投資信託の詳細は、東京証券取引所（ http://www.tse.or.jp/ ）の
　　　東証不動産投信サポーター」（ http://www.tse.or.jp/cash/reit/qa.html ）
　　　が参考になります。

　もちろん、株と同じ証券ですので暴落などのリスクもありますし、特に地震や将来
　的なオフィスビル過多などの不安が全く無いわけではありません。
　でも、個人で株による資産運用をされている方にとっては、リスク分散をさせるた
　めの興味深い商品が出てきたようにも思います。

　さて、8月は夏休み、お盆休みの関係から投稿数も少なめです。
　そのため今回は8月9日＆16日合併号になり、次回発行は8月23日です。
　もちろんその間も不動産相談センターは稼動していますので、いつでもお気軽にご
　投稿ください。

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（森田住販）

　　★涌井さん（高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　投稿時間：02/08/05(Mon) 23:55
　タイトル：預かり金について。
　投稿者名：匿名希望
⇒突然ですが、どうしたらいいのかわからないのでご相談させていただきます。

　　今年の５月ごろ、不動産屋に部屋を借りる時に預り金として入居は２ヶ月後なの
　　に３０まんあずけました。

　　その後なかなか、不動産屋に連絡がとれず本日電話をしたところ、電話番号は変
　　わっており、新しい電話番号はつながらない状態でした。

　　都庁の不動産窓口に相談したところ、不動産保証協会に行ったほうがいいとのこ
　　とで、保証協会に電話したところ、本日付けで、その不動産屋は除名したとのこ
　　とでした。

　　とりあえず、保証協会まで来てくださいとのことでしたが・・・・・。

　　お金が戻ってくるのかとても心配です。他にも同じような被害にあった方がたく
　　さんいたそうです。

　　なにか、いい方法をご存知のかたがいらっしゃったらぜひ、おしえてください！

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/07(Wed) 00:29
　タイトル：Re: 預かり金について。
　投稿者名：森田喜久雄
⇒こういったケースは多々あるように見受けられますが、早急にその不動産業者が
　　所属していた団体の無料相談所へ行く事をお勧めします。

　　保証協会加入業者の場合、貴方の預かり金が返金される可能性があるかもしれま
　　せん。

　　また、＜他にも同じような被害にあった方＞がいるとの事、保証協会の供託金は
　　1000万までの保証です。被害者が多いと早いもの順です。

　　相談所に行かれる時には関係資料をお持ちになって下さい。
　　（重要事項説明書・領収書など）

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：02/08/07(Wed) 09:41
　タイトル：Re: 預かり金について。
　投稿者名：涌井
　ＵＲＬ： http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒涌井と申します。

　　森田さんの仰るとおりです。
　　なるべく早く保証協会に相談に行って下さい。

　　その他の対応としては、
　　　・詐欺、横領の疑いもあります

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