【JBA】夏休み 車の運転 気を付けて!

週刊メールマガジン【家のタネ】
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 住宅展示場の敷地内で、小学二年生の男児が、不動産会社員
が運転する車にひかれて死亡する事故がありました。
 事故当時、時速10キロ程で走っていて、「車と車の間から子
供が出てきて、ぶつかってしまった」と話していると報道され
ています。
 運転する方はわかると思いますが、見えない死角はあるもの
です。そして見てないでヒヤリとしたハッとした、危なかった
経験をお持ちの方もいることでしょう。

 私達は、いつ、どこで、どちらの立場にもなってしまう危険
性と隣り合わせです。仕事中は勿論、行きや帰り、お休みの日
であっても、車の運転には、じゅうぶん、お気を付けください。


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┃▼JBA会員の皆様のご活動
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┃NPO法人 日本バイヤーズ・エージェント協議会(JBA)
┃Facebookページで会員の皆様のご活動をご紹介!
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●自室内の防音工事もすべき???
https://www.facebook.com/npojba/posts/850495101672928
新潟 レジデンシャルバンク株式会社 野崎誠さんより。
騒音が規制値内でも深夜の時間帯の場合はダメということですね。
マンション内のミュージシャンの歌声は「騒音」になるのか。
上下階の遮音性能は日本建築学会の設けた基準のトップクラスを
クリアするものだった。


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┃いいね! いただいた不動産業者さんのご活動をご紹介!
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●シロアリ防除工事です
https://www.facebook.com/npojba/posts/850494488339656
滋賀県野洲市 ニシダ建築さんより。蟻の被害がみられた大引
と根太は新しく取り替え。新しく床下に施工する木材にも薬剤
を吹き付けてもらいます。防虫防腐剤が加圧された大引を使用
し、更に薬剤を吹き付けてもらうという徹底ぶり。
シロアリ駆除専門業者は大抵は薬剤による防除処理だけで木材
の交換まではしてくれませんので被害が大きい場合は工事業者
とのコラボレーションが必要不可欠となります。

●6月7月と雨の合間を縫って、草刈り
https://www.facebook.com/npojba/posts/850493875006384
愛知 春日井シティ不動産株式会社 山本直嗣さんより。
不動産の仕事といっても売買だけじゃありません。管理の仕事
もしっかりと。

●別荘地の中で見たのは初めてです
https://www.facebook.com/npojba/posts/850493195006452
長野 高原開発 涌井さんより。
菅平の別荘地を案内中に、カモシカと遭遇(^-^)/

●7/25(土)26(日)ル・パークフェスタ開催!
https://www.facebook.com/npojba/posts/850492968339808
山形 株式会社ロックさんより。庄内みかわ総合住宅展示場
今が建てどき!「住宅ローン減税」「すまい給付金」などマイ
ホームづくりに関することなら何でもご相談ください。

●サブリース契約は家賃保証契約にあらず
https://www.facebook.com/npojba/posts/850492435006528
滋賀 湖東開発株式会社さんより。基本的にサブリースを前提
にしたアパート計画をしてはいけません。本質が見えなくなり
ます。


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┃▼編集後記
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 ●アパート経営 死んだら、どうなるの?
  https://www.facebook.com/npojba/posts/850490341673404

 以前、同じ会社で働いていた方が、52歳という若さで、心不
全で突然死されました。しかも彼は、借りて住んでいたアパー
トの大家さんから、アパートを買わないか打診され、ローンを
組んで諸々契約を済ませ、煩わしい事務処理などが終わり、や
っとこれから、家賃収入が得られる…という矢先でした。

 独身で、同じく独身の兄と母がいます。このアパートは、兄
か母が相続するのでしょうか。相続すれば家賃収入は得られる
でしょうが、ローンの支払いは一体どうなるのでしょうか。
ちょっと考えさせられる暑い夏の日でした…。


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2003/12/26-2004/01/02

□■ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信  住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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 Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
 無料で皆さんに情報をお届けします。 ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●水道負担金について
  ●無責任な不動産会社について
 の2つです。
 前者は、水道負担金の支払いの必要性に関するご相談です。
 後者は、不動産会社とのトラブルに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

 なお、今回は年末年始の合併号です。次回は1月9日の発行になります。
 回答者の皆さん、読者の皆さん、良いお年をお迎えください!

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:03/05/15(Thu) 19:00
 タイトル:水道負担金について
 投稿者名:あっぷる
⇒土地を購入するにあたり、不動産屋に設備として水道は敷地内引き込みずみと説
  明を受けましたが、その後「水道負担金」に関しては売主に払ってくれと言われ
  ました。
  なんだか納得いかないのですが、設備としてガスや水道もついてると言われたの
  に「分担金」を払わなければならないのでしょうか?
  一般的にどうなんでしょうか? どなたか回答お願いします。

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 投稿時間:03/05/15(Thu) 20:34
 タイトル:Re: 水道負担金について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒多分想像するには、丁度、売買の時に、接面道路の本官の改善のため取替計画が
  あり、そのための負担金かもしれません。
  一度、管轄の自治体の水道課に聞いて見てください。
  よかったら、聞いた返事をお聞かせください。

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 投稿時間:03/05/16(Fri) 00:28
 タイトル:Re: 水道負担金について
 投稿者名:涌井
⇒水道の引き込み工事とは別に、水道のメーターを付ける時に負担金がかかる自治
  体があります。
  自治体によっても違うと思いますが、土地への引き込みは分譲業者が行います。
  (当然工事費用は業者が負担します)
  しかし、メーターを設置するときには、土地の購入者がその負担金を負担する場
  合があります。

  例えば、私の地元では、
   13mmだと12~13万
   20mmだと15~18万
  を自治体にメーター設置の負担金として納入して、指定水道業者がメーターを設
  置します。

  最近では、自治体が造成時にメーターの設置まで行う様に指導するケースが増え
  ていますが、100%ではありません。
  重要事項の説明には、負担金について記載されているはずです。
  使用可とか、将来使用可能とか記載されているのと同時に、負担金についても記
  載されているはずです。
  水道やガスはついていても、メーター設置の負担金が別に必要な場合もあります。
  しかし、契約前に必ず説明が有ると思います。

  又、余談ですが、下水道負担金についても、引き込み済みという説明であっても、
  買主に負担金の支払いを求める場合も有ります。
  (工事費用と負担は全く別のものだと思って下さい)
  この場合も、事前に購入予定者に説明するのは当然です。
  又、引き込み可と言う記載であれば、引き込み工事費用も購入者の負担となると
  思ってください。

  問題は、契約後か前かです。
  契約前で有れば、違法では有りません。
  契約後であれば、重要事項の説明違反となります。

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 投稿時間:03/05/20(Tue) 00:30
 タイトル:水道負担金のその後
 投稿者名:あっぷる
⇒涌井様、小谷様アドバイスありがとうございました。

  私の説明が悪かったようで。まず私達夫婦は、その土地の売買契約前の段階で不
  動産屋から「ガスも水道もついてます。全部込みの値段ですよ。」と説明を受け
  たのです。分担金のことは一切聞かされていませんでした。
  その後、売買契約となったわけですが、重要事項説明の時にはじめて分担金の支
  払いをお願いします…と言われた訳です。
  勉強不足だった私達がいけないのですが、分担金というのは、誰もが必ず収めな
  くてはならないものだと思ってたので、「ハイ」と返事しました。その後、友人
  にその話をしたら「水道もガスも込みって言われたんでしょう? それなら分担
  金を払うのはおかしいんじゃない?」って言われて、初めて気づいたんです。
  それでなんだか納得いかなくなり、一般的にどうなのかとご相談した次第です。

  で結局その後不動産屋にも交渉をしたんですが、もう契約した後だし、そのこと
  は十分説明したはずですよ…と言われてしまいました。
  確かに契約書には書いてあるんですけど。十分な説明なんて受けてません。
  ただ払ってください。の一言だけで。
  なんだか納得いかないですが、仕方ないのでしょうか?
  もうちょっと気をつけるべきだったと反省してます。

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 投稿時間:03/05/20(Tue) 00:32
 タイトル:Re: 水道負担金のその後
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒重要事項の説明に記入されていて、尚且つ「ハイ」と返事をしたという事で有れ
  ば、貴方が納得したという事になります。

  後で友人から言われて、納得いかなくなったというのは、ちょっと、納得いかな
  い理由としては弱いと思います。

  ところで、分担金の内容はどのようなものなのか確認しましたか?

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 投稿時間:03/05/17(Sat) 01:40
 タイトル:無責任な不動産会社
 投稿者名:あこ
⇒以前から1人暮しをしようと思い、昨年2月に新築マンションの購入の契約をし
  12月に入居して5ヶ月が経ちました。
  先日、内覧会のときにチェックして補修をしてもらう予定だったものがまだ終っ
  ていなかったので、補修に来てもらったときに建設会社の人から聞いたのですが、
  私の購入したマンションは「間取りの変更が自由にできる」ということでした。
  私はその時に初めて知りました。

  本当に「間取りの変更が自由にできる」ということを確認するため、不動産会社
  の担当営業に確認しようと思い、会う約束をしました。
  担当者に聞いたところ、「間取りの変更は自由です」と言うのです。
  私は、「そんなこと聞いた事ありません。どうしてそんな大切なことを教えてく
  れなかったのですか?」と聞きました。
  そうすると、担当者は「一番初めにモデルルームに見学しに来たときに言いまし
  た。」と言うのですが、聞いた覚えがないのです。
  このことを担当者の上司に伝えて、善処するように言い、翌週その回答を聞くた
  めに会う約束をして帰りました。

  契約後、壁紙等を選ぶ「相談会」(と言われているそうなのですが)に行きまし
  た。
  同じマンションの他の人は一斉に「相談会」に出席したらしいのですが、私は遅
  く契約をしたので、1人だけ参加の「相談会」だったのです。
  その時に設計士の人にパンフレットを拡大コピーした部屋の図面を見せられて
  「どうなさいますか?」と聞かれました。私はどう言う意味で言っているのか分
  からなかったので「逆に他の皆さんはどうされているのですか?」と聞きました。
  設計士さんは「カウンターの幅を広げたりしていますね」と言われたので、私も
  カウンターの幅を広げるようにお願いしました。
  「あと他には皆さんはどのようにされているのですか?」と聞いたのですが、
  「それくらいですね。」と言ったので、友人にアドバイスをされていたコンセン
  トの位置等の変更をお願いしました。
  その後すぐに、また別の変更箇所が出てきたので、設計士のところに直接メール
  を送りました。そのマンションに住むのは私だけではないので「他の人の変更で
  忙しいんだな…」と思ってしばらく待ってみたのですが、なかなか返答が来な
  かったのでこちらからまたメールを出しました。2度目のメールでやっと返信さ
  れてきたのですが、「確認してみます」との事でした。
  その後、また確認後の連絡がなかったのでまたメールを出してみたところ、こち
  らからの質問に対して可否ではなく、「できると思います…また確認してみます」
  と曖昧な返答でした。
  そんなやり取りをしているうちに数ヶ月が経ち、こちらから営業担当に電話した
  ら、「あ…それならできていますよ」と言うのです。
  私は、「できるならできるとハッキリ言っていただかないと困ります」と言った
  ら「設計士の方から連絡がいっていると思いました」との事でした。

  一番初めに参加した相談会が、担当者は私が「1人だけの相談会」だったことも
  忘れていたようで、他の人と話しが混同していました。

  もちろん私は不動産を購入するのは初めてだったので、契約には両親に立ち会っ
  てもらうことにしたのですが、そのときも「間取りが自由に変更できる」という
  ことは一切説明はされていないのです。
  「間取りが自由に変更できる」と知っていたら、変更するかしないかはともかく
  検討したはずです。

  通常、契約をするときには、契約書の内容等を確認しながら進めていくと思うの
  ですが、その他にその物件の特徴や長所・短所(これはあまり話したがらないの
  ですが)を説明するのが当然だと思っていました。
  「間取り」の事に関しては契約書の書面には「自由設計」とは記載できないとの
  事ですが、口頭で説明するのが当然だと思います。

  後日、偶然にも担当者と街中で会ったので、週末に会う約束をした時間の変更を
  お願いしたところ「行きませんから!」と言うのです。私は「どうして?」って
  聞いたところ、「上司は行く必要はないということだったからです。」と言うの
  です。
  話しを聞くと「パンフレットにも書いてありますから、説明する必要はないので
  す。」と無責任な事を言ったのです。確かにパンフレットには「2LDK→1LDKに変
  更できます。」と書いてありました。
  私は「2LDKを1LDKに変更するならパンフレットに記載してあるとおり」「2LDKな
  らそのまま」と解釈をしていたのです。
  「パンフレットに記載されている間取りはうちが一番だと思っている間取りなん
  だから、それをあえて変更しますか?なんて聞かないでしょう!」と言うので、
  「それでは他の人には間取りの変更ができるという権利を私には与えられなかっ
  たということですね。同じ価格表に基づいてきちんとした金額を払って購入した
  のに、不公平ではないですか?」と言ったら「それはあなたの理解不足でしょう」
  と言うのです。

  もちろん、不動産会社の社員は物件等に関して知識を持っているのですから、販
  売するときにお客様全員に解釈の差がないように説明するのが営業担当者の役目
  ではないでしょうか?
  私からすれば「あなたの説明不足でしょう」と言いたいところです。

  そして、週末になり、連絡が来ないまま担当者は来ませんでした。
  その他にも、床暖房がパンフレットどおりに暖まらない(業者に確認したところ、
  暖房パネルの切れ目との事)、床板が離れてきている、ユニットバスのシャワー
  フックの位置が違う、エアコンの排水溝がない、通電テストをしていなかったの
  でコンセントが使えない、網戸がきちんと閉まらない、フロアマニキュアを施工
  してもらったら髪の毛等がたくさん入っている等問題がたくさんありました。
  色々な説明をするために営業担当者がいるのに、それを怠ったからこのような事
  が起こった上に、約束を破り、何も説明がないのはおかしいと思います。

  その他にも、管理組合で集まったときに他の住人の人も「○○さん(不動産会社)
  は全然説明が足りないのよね…」と言っていました。(ちなみに他の間取りの家
  は、エアコンダクトの配管が部屋の中に剥き出しのため、見た目も悪く、カーテ
  ンもきちんと閉まらないそうです)

  いつも、あの不動産会社には「思っていました」と勝手にこちらが理解している
  と思い込まれていました。
  実際には、こちらには何も伝わらずにいたことに気付かず(本当は気付いていた
  のかもしれませんが…)、自分達(不動産会社)の思うように進めていかれたこ
  とが、とても悔しいです。全ての事に関して責任逃れをしようとしていることが
  許せません。

  現在、階上の間取りと生活サイクル違うため、足音・騒音で困っています。

  この一件で、体調を崩してしまいました。
  このようないい加減な不動産会社に打つ手はないでしょうか?
  皆様の知恵をお貸し下さい。
  よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:03/05/17(Sat) 03:11
 タイトル:Re: 無責任な不動産会社
 投稿者名:涌井
⇒お気持ちは察しますが、不動産会社に何を要望したいのか今一わかりづらいです。

  すでに入居済みなので間取り変更は、感情の問題は別として、もう解決済みだと
  思いますが?
  もし、間取りについて損害賠償等をお考えでしたら、基本的に自由設計では無い
  との事ですから難しいと思います。
  間取り変更は通常はオプション工事となる場合が多いと思います。

  又、内装・電気工事の不具合について業者は補修しないと言っているのでしょう
  か?
  補修しないと言っているので有れば問題が有るとは思いますが、何と言っている
  のですか?
  不具合箇所の補修を請求してみたのでしょうか?

  約束違反の内容も文面からだと良くわかりません。
  営業マンの対応不足という意味でしょうか?
  細かい説明に関しては、各営業マンの資質も有ると思います。
  又、営業マンが不動産のプロと思うのは間違いです。
  営業マンが皆、宅地建物取引主任者の免許を持っている訳ではありません。
  その営業マンは取引主任者ですか?
  契約時には取引主任者証の提示をしていましたか?
  もし、契約時に取引主任者が立会っていなかったり、重要事項の説明をしていな
  かったら、業法違反となります。

  階上の方との騒音の問題はマンションの場合は、施工上の問題がある場合は別と
  して、かなり難しい問題となります。
  音は床や天井だけではなく、窓からもかなり入ってしまいます。
  又、入居者の生活サイクルまでは干渉できません。

  不動産の購入は、一生の買い物です。
  厳しい事を言うようですが、不動産業者の良し悪しから始まって、物件の良し悪
  しの判断も含めて、ある程度、ご自分で事前によく調べるのは当然だと思います。

  施工不良や、明確な契約違反は、業者に対応を求めるのは当然ですが、あこさん
  の場合は、どうも感情的な問題が大きいように感じてしまうのは、私だけでしょ
  うか?
  もう少し、問題点を整理し、感情的な問題を抜きにして、業者に何を求めたいの
  か、はっきりした方が良いと思います。
  又、感情的になると相手も感情的になり易いものだと思います。
  不動産業者も人間ですから、落ち着いて上手く付き合う方がスムーズにクレーム
  処理は進むと思います。

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 投稿時間:03/05/18(Sun) 00:09
 タイトル:Re^2: 無責任な不動産会社
 投稿者名:あこ
⇒お忙しいところありがとうございました。
  不動産会社に対しての要望は、説明が足りなかった(説明をする義務が無いと言
  われてしまえばそれまでなのですが…)事についての謝罪が欲しいです。

  説明が上手くできなくて申し訳ありません。
  間取りが変更できることを知ったのは入居してからの事でした。
  (パンフレット通りに2LDK→1LDKが出来るということは知っていましたが、何と
   言ったら分かりませんが、間仕切りの変更ができると言うことは知りませんで
   した。)
  私は契約が遅かったため、1人で説明を受けたため、他の方に説明されていたこ
  とと、説明の仕方が違っていたようです。

  間取りの変更についてですが、パンフレットに載っていた間取り変更
  (2LDK→1LDK)は差額が出ないとのことでした。
  (差額が出なくてもオプションと表現するのかは分かりませんが…)

  内装・電気工事については入居後、数日で修理が完了したのですが、その時の対
  応はいいものではありませんでした。季節が冬だったので、コンセントが使えな
  いのは不便でした。
  その他の不具合箇所について、入居して気づき次第(入居してから傷つけたと勘
  違いされると困るので…)すぐに営業担当に連絡をし、対応してもらいました。

  最終的には営業マンの対応の悪さだと思っています。
  契約する前に何度かモデルルームに足を運んだのですが、その時はこちらが色々
  と質問すると丁寧に説明してくれていました。
  明らかに態度が変わったのは契約をしてからです。
  たぶん、もう少しでその物件が完売するところだったので、不動産会社も焦って
  いたのでしょうね。
  分からないことがあったり、お願いしたいことがあったりしたときに連絡をして
  「その関係箇所の者から連絡します。」ということが何度かありました。
  待っても連絡は来ませんでした。もちろん連絡が来なければ私も困ってしまうの
  でまた連絡をとったときに「え?!まだ連絡が行ってないんですか?」と毎回同
  じような返答でした。
  結果的に言うと、連絡系統がしっかりしていない業者だったのでしょうね。

  契約時には宅地建物取引主任者の免許を持っている方が立ち会って、その契約が
  どういう契約かも説明を受けました。
  その時に、「間取りの変更が自由」という事の説明が無かったので、先日その事
  を知ったときに疑問をもちました。
  (小谷さんからのアドバイスでは、「間取り変更」の権利は自然と備わっている
   との事でしたが…お恥ずかしながら私は知りませんでした)

  階上の住人との事は、集合住宅なので、ある程度私も我慢をしなければいけない
  と思っています。
  音のことで、少し気になっている事は壁に付いている「スイッチ」でしょうか?
  スイッチの「カチっ」という音が聞こえるのです。
  新築マンションで階下に聞こえることがあるか疑問です。
  このことについては他の住人の方にも聞いてみようと思っています。

  貴重なお時間を割いていただきましてありがとうございました。

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 投稿時間:03/05/19(Mon) 02:29
 タイトル:Re^3: 無責任な不動産会社
 投稿者名:涌井
⇒やはり、実質的な被害よりも、
  誠意が無いとか、謝罪方法が悪いとかの問題のような感じですね。

  あこさんの気持ちは良くわかります。
  しかし、法的な問題から考えると、業者に損害を賠償する程の落ち度は無いと思
  います。

  クレームに対しても、態度の良し悪しはあるようですが、きちんと処理はしてい
  るようですし…。
  コンセントの施工ミスは多分、下請けの電気工事業者のミスです。
  その営業マンを責めても、実際に工事を行っている訳では有りません。
  1~2日後には対応した様ですから、特別、悪質な業者とも思えません。

  > 「その関係箇所の者から連絡します。」ということが何度かありました。
  という営業マンの言い方を見ても、彼が単なる販売員である事は、ある程度察し
  がつきます。

  上司に会社に出向いて直接話して見ては如何でしょうか?
  本当に上司がその様に言っているのかどうか、確認して見ては如何でしょうか?
  文面から察すると、上司はそんなに大きな問題とは思っていないと思います。

  又、不動産業者という事では無く建設業について若干説明します。
  良く、建設業はクレーム産業だと言われます。
  つまりそれだけクレームが発生し易い業種です。
  問題は、そのクレームに対して、きちんと対応してくれる業者か、対応してくれ
  ないかです。
  その都度、対応してもらって下さい。
  クレームに対応してくれない業者とは思えません。
  態度の良し悪しよりも、実際の処理に対する対応自体で、判断するようにして下
  さい。(業者、特に工事業者は、結構職人気質で無愛想な人もいます)

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 投稿時間:03/05/17(Sat) 03:45
 タイトル:Re: 無責任な不動産会社
 投稿者名:草柳@RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒おそらく、色々とトラブルが続いて、「そう言えばあの時も、あの時も…」と言
  うような気持ちになってしまっているような気もします。

  個人的には、(不動産に限らず)営業マンたるもの、お客さんに信頼されるよう
  に誠心誠意最善を尽くすべきだとは思いますが、しかし、実際問題として、そこ
  までできる人は稀なのかも知れません。

  例えば、もっと身近な携帯電話の販売にしても、機能から通話料金のプランまで、
  事細かに説明できる販売員に遭遇することは、まずありません。
  高額なマンションだから携帯電話なんかと違って営業マンは全て知っている…は、
  大きな落とし穴で(もちろん全てが全てではないですが)、むしろ、買う側がき
  ちんとチェックしなければならないのが実情だったりもします。
  (そのために、今は、不備が無いかなどを別の不動産屋さんなどに依頼されるよ
   うな方法を取られる方もいらっしゃいます)

  ただ、お話しされている中には、(100%おっしゃる通りであれば)明らかに不
  備があるものもあります。例えば、「コンセントが使えない」、「網戸がきちん
  と閉まらない」などは、最初からそうであれば、当然、補修されて然るべきもの
  ですし、「フロアマニキュアを施工してもらったら髪の毛等がたくさん入ってい
  る」に関しては度合にもよりますが、やり直しをさせる(家財移動が必要であれ
  ば、その費用も含めて手配させる)などの要求もできると思います。

  とは言え、それは全て別々に「証拠」と共に説明していかなければなりません。
  ですので、こんな時こそ、冷静に問題を整理して、涌井さんがおっしゃったよう
  に「感情的な問題を抜きにして、業者に何を求めたいのか、はっきりした方が良
  い」と思います。

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 投稿時間:03/05/17(Sat) 19:32
 タイトル:Re^2: 無責任な不動産会社
 投稿者名:あこ
⇒お忙しいところアドバイスありがとうございました。

  確かに営業マンも人間なので、得手不得手はあるでしょうね。
  営業に向いていない人が営業をしている場合もあるでしょうし…。
  初めから「この営業マンは大丈夫なのかな?」と思っていた時に営業マンを変え
  てもらえば良かったと悔やまれます。

  コンセントは入居した次の日に修理(?)をしてもらいました。
  その時の対応もいいものではありませんでした。
  (家に住むのに電気が通っていないほど不便なことはないので…)
  フロアマニキュアは施工した会社の人に見に来てもらいました。
  その方の意見は「こんな広い範囲でひどいのは初めてです。」との事で、施工し
  なおしてもらえることになりました。

  入居してすぐに気付いた時に、逐一連絡をとって、営業担当者と施工業者に来て
  もらって見てもらうようにしています。
  貴重なご意見ありがとうございました。

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 投稿時間:03/05/17(Sat) 21:20
 タイトル:Re^3: 無責任な不動産会社
 投稿者名:草柳@RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒> 確かに営業マンも人間なので、得手不得手はあるでしょうね。
  > 営業に向いていない人が営業をしている場合もあるでしょうし…
  本当は、営業マンたるもの何を聞かれても回答できるようでなければプロでは無
  いわけで、営業に向いていない人間を営業にするようでは、まともに管理できて
  いない会社だとも思うのですが、残念ながら多いですね。
  小谷さん、涌井さんのような「頼れるプロ」としての役割を果たせない人が沢山
  います。

  ただ、
  > 初めから『この営業マンは大丈夫なのかな?』と思っていた時に
  > 営業マンを変えてもらえば良かったと悔やまれます。
  この部分を悔いても、得るのもが無いので、例えば、
  > コンセントは入居した次の日に修理(?)をしてもらいました。
  > その時の対応もいいものではありませんでした。
  この対応の悪さなどを、明確にしておき(=やり取りなどをメモしたり、必要が
  あれば録音などをして、誰が見ても明らかに対応が悪いと思えるような証拠を残
  しておき)、
   ●最も権限があるであろう部門
  に「改善の申し入れ」を行い、会社としての対応を判断してみるのも方法かと思
  います。
  もし、会社としてきちんと応対してくれるのであれば、逆に、今後の対応は良く
  なると思いますし、悪ければ再び、きちんと応対してくれた人に対して、申し入
  れをしてみる…と言うような感じですね。

  ある意味でトラブルの時こそ、信頼できる相手と、そうでない相手を見極められ
  る良いチャンスですので、(厳しい言い方ですが)信頼できない相手は逐次切り
  捨て、信頼できる相手を探されるようにした方が、ストレスは貯まらないと思い
  ます。

  おそらく、今回の大きな買い物は、人生の中で得るものも大きかったと思います
  ので、頑張ってくださいね!

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 投稿時間:03/05/17(Sat) 10:21
 タイトル:Re: 無責任な不動産会社
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒前置きとして、あこさんの、腹の虫が収まらず、だんだん大きくなってきたので
  しょう。客観的に回答しますが、万が一、あこさんの腹の虫を助長するようなこ
  とがあっても、私に攻撃しないことをお約束お願いします。

  まず、マンションというのは、あえて間取り変更可と書かなくても、全て変更で
  きます。できにくいのは、水廻り、つまりフロ・トイレ・キッチン等は排水管の
  関係で位置が移動しにくいだけです。

  営業マンもパンフに書いてあるだけで、なくパンフを見せながら、口頭で説明す
  べきことであるし、重説等にも、記載して、あこさんの著名捺印を頂いておくべ
  きことです。
  というのは、このマンションの一番のセールスポイントだからです。そして、あ
  こさんの方も、だいこんや魚を買うのじゃなく、大金を支払って買う不動産なん
  だから、パンフ等は隅々まで、読む義務があるし納得するまで、契約はしないこ
  とです。実際、魚を買うときのほうが、点検が厳しいかも? 失礼^_^;

  そして、間取り変更する権利は、当然、万一、営業マンがいわなくても、自然に
  そなわっています。ただし、その権利を主張するのは、あこさん自ら言わなくて
  は、いけません。
  つまり、営業マンから、お伺いがあって返事するのではなく、その気持があれば、
  あこさんの方から言わなくては、いけません。民法第1条にも基本原則になって
  います。

  コンセントについてアドバイス・・・コンセントは新築時は、全ての部屋にまた
  4隅までつけておくほうがいいです。これは、後から、付け足すと配線が剥き出
  しになる率が大きいからです。それと、部屋のレイアウト変更はあるものです。
  その時、コンセントの位置が離れていれば困ります。

  苦情等の連絡方法は必ず、販売会社を通じてしましょう。設計士、直接いうのも
  分かりますが、連絡のニアミスが必ず起こります。それと、設計士は販売会社に
  やとわれているので、販売会社の許可がなかったら、勝手には、動くことはでき
  ません。

  物件の長所・短所について・・・新築のときは長所のみです。中古の場合は、長
  所・短所とも同じぐらいの比重です。

  販売会社について、その上司とか言う人は、トラブルの対処の仕方がわかってい
  ないと思います。多分、頼りない人でしょう。だから、購入者の不満が発生しま
  す。

  文書が長くなりました。実務的な方法を言います。
  あこさんの方でしぶとく、しぶとく、文句をいいましょう。相手は、泣き寝入り
  を待っているだけす。
  そして、あきらめずに、あこさんが納得するまで、やってもらいましょう。あこ
  さんには、納豆のような、ネバリの気持が今、必要です。
  ただし、無茶なことや、間違った、認識はダメですよ。

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 投稿時間:03/05/17(Sat) 18:58
 タイトル:Re^2: 無責任な不動産会社
 投稿者名:あこ
⇒お忙しいところアドバイスありがとうございました。
  あえて間取り変更可と書かなくても全て変更できることは知りませんでした。知
  人で何人かマンションを購入した人がいたので、その知人たちにアドバイスを受
  けながらモデルルームを見学に行きました。
  (モデルルームにはたぶん4回くらい足を運んだと思います。もちろん知人も不
   動産業者ではないので、プロではありません)

  その時にも色々と聞いたのですが、チェックが足りなかったのでしょうね。
  ただ、モデルルームに何度か行ったときにパンフレットを見せられて説明された
  記憶はありません。実際(モデルルーム)の間取りを見ながら説明した方がいい
  と思ったのでしょうか…?
  帰りがけにパンフレット1式をもらって帰ったので、家に帰ってから両親に見せ、
  隅々まで読んだのですが、私も両親も間取りの変更(水周り以外)ができると言
  う風には解釈できませんでした。
  言い訳になるようですが、マンションを購入した知人にも意見を聞いたところ、
  同じような解釈でした。

  私も、考え方が古いのか分かりませんが、マンションの間取りは固定だと思って
  いました。権利を与えられていた事すら気付いていなかったんですね。
  (その権利を与えられているということは他の方は知っているのでしょうか? 
   またそういった情報はどこから知るのでしょうか?)

  説明がうまくできなくて申し訳ないです。
  販売会社の中に設計の部署があるようで、設計士さんは販売会社の人です。その
  物件は販売と売主が一緒です。
  営業マンからは直接連絡を取り合って下さい。との事でした。

  こちらも今更間取りを変更できないのは分かっているので、できないならできな
  いで、説明が足りなかったことの謝罪が欲しいものです。

  もう少し、頑張ってみようと思います。
  もちろん、常識範囲内で…笑
  貴重な時間を割いていただきありがとうございました。

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 投稿時間:03/05/17(Sat) 20:25
 タイトル:Re^3: 無責任な不動産会社
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒私も説明不足ですね。字数のこともかんがえるので…。
  間取り変更可というのは、販売時から変更可の時は、追加負担金は要りませんが、
  その間取りで買っての販売の物件を変更するときは、別に追加負担金は、必要で
  す。最終的には、不動産業者が悪いのでしょう。
  不動産を買うのは、不動産知識がない人が大方買うのですから、それに対して、
  理解できるように、セールスすべきです。

  あこさんに、特効薬として、消費者契約法があります。日にちも経っているし、
  取り消すわけでもないので、販売の上司に文句を言う時、第4条を読んで、「私
  に、誤解させるような説明しないで…」とか言って見ましょう。

  本来、販売会社と建築士は別な会社ほど、いいマンションができるのですがね。
  その分割安で買えたのでしょう。
  重説をもう一度、よく見てください。本来は、購入物件の間取り表示がしめさて
  います。違うようでしたら、文句をいいましょう。でも同じでしたら、文句をい
  えません。サインをしてるんですから。

  ただ、あこさんが言われるようにできないと信じていたらなら、販売者の説明不
  足ですね。その点についてガミガミと文句は言えますよね。
  がんばってください。

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 投稿時間:03/05/18(Sun) 00:59
 タイトル:Re^4: 無責任な不動産会社
 投稿者名:あこ
⇒度々、お忙しいところありがとうございます。
  パンフレットに書いてあったことを確認したところ、「2LDK→1LDKに変更できま
  す」と書いてありました。そのことについてはモデルルームに行ったときに「差
  額なしで変更できます。」と聞いていました。
  「2LDK→2LDK(間仕切りの変更)」のことはやはり記載されていませんでした。

  「販売の上司に文句を言うときに…」とありますが、先日自宅のほうに担当者を
  呼んで話をした最後に、「上司に伝えて、来週、その上司とあなた(担当者)と
  来て、説明してください。」と言ったのですが、相手にされていないようで、連
  絡もありません。
  (ちなみにその上司は「連絡も謝罪する必要はない」と言いきっているようです)
  このような場合どうすれば良いのでしょうか?
  何度も電話をしてもいいのでしょうか?

  「あこさんに、特効薬として、消費者契約法があります。日にちも経っているし、
  取り消すわけでもないので、販売の上司に文句を言う時、第4条を読んで、『私
  に、誤解させるような説明しないで…」とか言って見ましょう。』との事ですが、
  誤解というか、何も説明がなかった場合は該当するのでしょうか?
  (相手が会う気にならなければ実現しない話ですが…)

  質問攻めになってしまって申し訳ありません。

  今現在、パンフレットの間取りとほとんど変わらない間取りです。契約書には自
  分でサインもしましたし、先日知らなかったときまではほぼ納得していました。
  今更ですが、いち営業マンのたった一言が足りないだけで大きな損害を被ったよ
  うに思えてなりません。
  でも、大金を払って購入した家なので、大切に住んでいきたいと思っています。

  貴重なお時間を割いていただきましてありがとうございました。
  また、何かアドバイスがありましたらよろしくお願いいたします。

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 投稿時間:03/05/18(Sun) 15:05
 タイトル:Re^5: 無責任な//最後の回答です。
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒パンフの2LDKを1LDKを差額なしでできますと、お聞きですから、その時
  に、あなたから質問がなければ、理解したと、社会的には認識します。だから、
  あこさんの落度と言ようか、それをどのように理解しているのか、あこさんの精
  神年齢が疑われます。

  2LDKを2LDKに変更…は、たとえば、2DKの間違い、それとも1LDK
  の事? 上段に記載以外の変更は今回は、無料では、できませんと言う事です。
  つまり、個人的な特別注文があれば、契約の前に言って、納得すれば契約に至り
  ます。パンフの通りの物件に、現在住んでいるし、ましてや、あこさんの自著捺
  印があれば納得した、通常の状態(脅迫・強制等以外)で自著しているかぎリは
  あこさんの一切の言い訳はできません。これは、社会通念上の思考です。

  だから、これに対して、あこさんに不満があるのは、あこさん自身の考えが社会
  的な考えとかけ離れていると言う事です。多分、あこさん自身、なに不自由なく
  育って、現在もお金に対する苦労がないから、だと思います。
  もう1つおしえておきます。相手に話しがあるときは、呼び出すじゃなくて、相
  手の所に伺わなければ、いけません。これも、社会のセロリーです。
  こういった、理論も分からないのは、あなた自身かなり、公的な官庁みたいな、
  それとも、事務ばかりで、営業をしらない仕事をしているか、それとも、社会経
  験がない(?)とかいいようがありません。

  買った、家を大切にする・・・これはいい心がけです。なのに、上記のことが理
  解できない? 今回は、あこさん自身、いい勉強をされてでしょう。結論から申
  し上げて、今回、あこさん自身の社会的経験不足です。
  通常の人には、こう言うことは、起こりえない問題です。
  あこさん自身、もっとしっかりしないと、言い訳のできないあこさん自身の問題
  がいくらでも発生しますよ。

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 投稿時間:03/05/18(Sun) 17:20
 タイトル:Re^5: 無責任な不動産会社
 投稿者名:草柳@RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒> 「2LDK→2LDK(間仕切りの変更)」のことはやはり記載されていませんでした。
  > いち営業マンのたった一言が足りないだけで大きな損害を被ったように思えて
  > なりません。
  これに関しましては、小谷さんがおっしゃった通り、もし間仕切りを変更したい
  のであれば、その時に確認しなければ、相手は「この人は理解した」と考えると
  思います。パンフレット詳細がわかりませんが、通常「2LDK→1LDKに変更できま
  す」は、「自由設計における間仕切りの変更の一例」としての意味合いが強いと
  思われます。

  なお、
  > ちなみにその上司は「連絡も謝罪する必要はない」と言いきっているようです
  これに関しましては、会社としては「謝罪=賠償」と考える場合が多いですし、
  おそらく今回の場合は、
   ●広告やパンフレットに記載されている内容との相違が無い
   ●説明に関しても上記を読むことで充分である
  と判断したのであれば、取り合わないと思います。
  (なので、自分たちからわざわざ出向くことは行わない…と言う結論に達してい
   ると思いますし、逆に会社に行っても、門前払いを受ける可能性も高いと思い
   ます)

  以前の相談で「口約束でペット可と言われたにもかかわらず、実際に契約してみ
  ると契約書通りでペット不可だった」なんて酷い例がありましたが、基本的には
  こんなことすら起こり得るくらい口での説明よりも「書面」は重要なんです(こ
  れは悪い方に利用されちゃいましたが…)。
  ですので、書面を読んだ上で、解釈に疑問があるところは、バンバン相手に質問
  し、場合によっては書き加えるなどの作業を行わなければなりません。

  あこさんに限ったことではなく自分自身も含めて、いや、おそらく日本全体で、
  欧米に比べて「契約」に対する真剣さが足りないと思います。プロバイダなどの
  利用規約でも、あまり読まずに同意してしまったりもしますので…。プロバイダ
  であれば、まだ受ける損害は低いかも知れませんが、不動産などの大きな買い物
  であれば、やはり同じ感覚では厳しいと思います。

  但し、口頭の説明が足りなかったのではなく、広告やパンフレットや契約書や重
  要事項説明書など、書面として残されているもので、誤解を招くような部分が
  あったのであれば、それは弁護士さんなどに相談することで、会社と争うことは
  できると思います(もちろん、勝てる勝てないは別ですが…)。
  でも、営業マンの言葉の足りなさで争うのは証明できる資料が無い限りは厳しい
  と思います。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
 します。

  tateuri.to
  083.to
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 じます。

 ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
 ご記入の上、
   rtj@club.to
 までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
 (ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします)

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 ■新着不動産ホームページ(無料登録⇒ http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 Fudosan.JPでは、
  ●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
 として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
 宜しければご利用ください。

  不動産関係者検索
    http://fudosan.jp/

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  不動産コミュニティ(メーリングリスト)
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    http://fudosan.jp/agent/agent.html

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 ■【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 ~住まいの何でも相談室~
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  このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
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 住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 □■
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                   ⊂ http://fudosan.jp/agent/agent.html ⊃

2003/12/19

□■ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信  住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●第一種住専地域での商業活動の可否について
  ●退去手続きについて
 の2つです。
 前者は、区分による商業活動の制約に関するご相談です。
 後者は、契約満了の退去連絡が遅れてしまった場合のご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:03/05/12(Mon) 13:33
 タイトル:第一種住専地域での商業活動の可否
 投稿者名:三島一成
⇒第1種住宅地にある自宅を改装して、パン作りの教室とコーヒー豆の店を考えて
  おりますが、商業活動に関する制約や手続きで何か必要なことはないか教えてく
  ださい。

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 投稿時間:03/05/12(Mon) 17:56
 タイトル:Re: 第一種住専地域での商業活動の可否
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒第一種住宅地というのはありませんので、第1種低層住居専用地域のことでしょ
  うか?
  この場合は、店舗部分は、50平米までです。
  一応、保健所をたずねて許可等を必要か聞きましょう。

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 投稿時間:03/05/12(Mon) 22:53
 タイトル:Re: 第一種住専地域での商業活動の可否
 投稿者名:涌井
⇒ 1、第一種低層住居専用地域
   2、第一種住居地域
  では全く違います。

  パンの教室程度のものなのか、それとも工場に該当する規模のものかどうか?
  例えば、電気も動力を使うのかどうかによっても違いが有ります。
  1の場合は、かなり厳しい規制がかかりますが、2の場合は、規制が緩やかです。

  地元の役所(建築課・都市計画課等)で良く確認して下さい。
  改築を建築事務所や建設業者に依頼するつもりであれば、業者に調べて頂くとい
  う手もあります。
  遠慮せずに聞いてみては如何でしょうか?

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 投稿時間:03/05/12(Mon) 22:56
 タイトル:追加です。
 投稿者名:涌井
⇒ 3、第一種中高層住居専用地域
  という地域もあります。1と2の中間のような地域です。

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 投稿時間:03/05/14(Wed) 01:30
 タイトル:退去手続きについて
 投稿者名:葉月
⇒はじめまして。疑問に思う事がありますので相談させて下さい。
  現在住んでいるアパートが5月末をもって契約期間が満了となります。
  退去予定なのですが、入院していた為に1ヶ月前に退去申告出来ず、6月初旬に
  解約との通知が管理会社より届きました。
  途中解約の場合1ヶ月前申告と契約書に明記されているのですが契約満了時のも
  同じなのでしょうか? 更新手続きも一切しておりません。
  また、6月分の賃料を全額支払った後、日割り家賃を差し引いて敷金と共に返還
  すると書面にて言われたのですが、これは納得するべきなのでしょうか?
  よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/05/14(Wed) 09:52
 タイトル:Re: 退去手続きについて
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒契約満了後は、6ヶ月前に賃貸人から、正当な理由をもって、解約の申し出がな
  い限り、自動的に同じ条件で更新をします。
  ここで気をつけたいのは、更新後の期間は、期間の定めのない契約になることで
  す。ただし、期間について、お互いの合意があれば、それに沿います。賃借人か
  らの解約は契約で一ヶ月となっていれば、それに沿います。ちなみに民法では、
  3ヵ月です。

  解約は、満了と別の意味です。
  月の途中の退去は、その月の満額を支払うとたいてい契約をします。まだしも、
  住んでいない日割り家賃を控除してくれるなら、良心的です。入院中でも電話等
  又は、代理等で一ヶ月前に解約の意思表示は可能と社会通念上とらわれます。契
  約どおりのなるのが、基本です。

  以外は当事者同士でお話してください。もしかすると理解がえれれたらラッキー
  と思ってください。本来は、更新後の契約書を作成するのが論理にかなっている
  とおもいますが、借家法第26条により、作成しなくても、自動的に更新と法は
  認めているので、関西では、通常、作成しません。

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 投稿時間:03/05/14(Wed) 11:30
 タイトル:Re^2: 退去手続きについて
 投稿者名:葉月
⇒答えて頂きありがとうございました。
  疑問が晴れて、スッキリと解約手続きに臨めそうです。

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 こなす技術力も魅力。住まいづくりのヒント、建築施工例のほか、マンション価格
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 幌・仙台など多数掲載中。

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 づくりをするために少しでも参考になればと思い、家づくりに必要な知識を解りや
 すく説明することを目標にしてホームページを作ってます。不動産に関する、一般
 的には知られていないような知識(税金等)も記載しようと思っています。

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2003/12/12

□■ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信  住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●私道をめぐるトラブルについて
  ●土地契約の解約について
 の2つです。
 前者は、私道が延長されることによって生じたトラブルに関するご相談です。
 後者は、危険性のある土地のため解約されたいと言うご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://www.nzfan.com/ )

  ★涌井さん(高原開発 http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/ )

  ★樫家さん(八王子物件情報社 http://www2.justnet.ne.jp./~aiko2/ )

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:03/05/06(Tue) 01:30
 タイトル:私道をめぐって
 投稿者名:匿名希望
⇒念願だった一戸建てを手に入れて3年目となる者です。もともと更地だった土地
  が8区画に分割されて、そのうち1区画を購入して家を建てました。この土地は
  8区画とも「告示建築線」上にあり、「位置指定道路」として8戸の前面に私道
  を設置、この私道分の土地を購入した8名が8分の1ずつ負担しました。

  ところが最近になって、我々8戸の更に奥の荒地を「開発したいので私道を延長
  させてほしい」旨の依頼が近所の不動産から書面で届きました。
  具体的には書面に「奥の土地も皆様方の私道と同じ告示建築線上に位置され、本
  来は皆様の私道と一体として使用されるよう計画されている」とあり、「この開
  発計画には道路管理者である皆様の同意を得る書類を提出する必要があるためお
  願い申し上げる次第」と書かれてありました。
  さらにはご丁寧に「私道の突き当たりにあるフェンスの撤去費用は当方で負担し
  ます」とまで書かれていました。

  私も含めて8戸の家はそれぞれ別々の不動産を介してこの土地を購入したわけで
  すが、聞いてみると8戸全てが奥の荒地が開発される予定があったなどとは聞い
  ておらず、もちろん私道を延長するような可能性があるなどとは誰も聞いていな
  かったため大変困惑する事態となっています。
  (もともとの我々の土地の持ち主は不動産屋に対して「可能性があることは説明
   した」と主張しているようで、「そんなことは聞いていない」とする我々のお
   世話になったそれぞれの不動産屋と対立して話を更にややこしくさせているの
   ですが・・・。
   しかしいずれにせよ、土地購入の際の重要事項説明書など読み返しても、それ
   らについての記述は全くありませんでしたし、口頭でも説明は無かったと思い
   ます)。

  今回の開発計画について、特に開発予定地の隣地となる御宅は猛反対されていま
  すが、8戸は反対する以前に「納得がいかない」という思いで一致しています。
  私としても、ようやく8戸が2年ほどかけて立ち並んで、工事車両などの進入が
  なくなり、静かに子供を遊ばせられる環境が整ったと安心していただけに、どう
  対応すべきか悩んでいます。

  本当に告示建築線上にあってはどの土地も道路は「一体となって使用されるよう
  計画されて」いて、それに従って私道は延長されなくてはならないものなので
  しょうか?
  もしそうだとするならば我々は私道の通行料や工事車両の通行迷惑料などの請求
  や、あるいは8等分した私道部分の土地代を改めて奥の開発予定地と均等負担す
  るよう請求できないのでしょうか?
  こみ入った内容で恐縮ですが、お教えください。

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 投稿時間:03/05/09(Fri) 14:36
 タイトル:Re: 私道をめぐって(建築線)
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒私の知っていることだけですがお答えします。
  告示建築線とは建築線、告示線ともいわれ、旧市街地建築物法で定められた「み
  なし道路」です。これは現行法規でも生きています。
  要するに「位置指定道路」と同じ扱いを受けます。
  建築線を扱っているのは自治体の建築確認をする「特定行政庁」ですので、まず
  は市役所の建築課などで建築線の位置を確認してみる必要があるでしょう。

  >「開発したいので私道を延長させてほしい」旨の依頼
  これが特定行政庁の図面等で正しければ認めざるを得ないでしょう。
  その代償として道路の改修費用を負担させるとかで解決するのが妥当と思います
  が。

  >口頭でも説明は無かったと思います
  仲介業者の責任まで問うのは難しいでしょう。

  >請求できないのでしょうか?
  これは交渉可能と思います。まず、こちら側の意思統一をしておくことです。

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 投稿時間:03/05/10(Sat) 23:34
 タイトル:土地契約の解約
 投稿者名:KYOKO
⇒母が買った土地について相談します。
  土地(42坪)の売買契約をしましたが、その後、雨の日にその土地を見にいっ
  たところ、土地がどろどろになって一部崩れていました。その土地は崖の上にあ
  ります。
  契約書に、「本物件の引渡し前に万一天災地変のため、滅失あるいは、いちじる
  しく減少した場合、すでに領収した金額を返還する」とありますが、この場合、
  土地を解約できるでしょうか?

  雨で土地が崩れるといっても、現在はほんの一部ですが、この先雨が降るたびに
  崩れていくのは明らかな状況です。
  ちなみに登記は未だです。

  解約を申し出たところ、当初、契約業者は、別の土地と交換と言っていましたが、
  今では、そういう土地と承知の上で買ったのでしょうと言って、交換の話はなく
  なったそうです。

  どうして崖の上の土地なんか買ったのだろうと思うのですが、後の祭りです。母
  は眠れない毎日が続き、娘として、心配でたまりません。
  どうか、回答お願いします。

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 投稿時間:03/05/11(Sun) 15:10
 タイトル:Re: 土地契約の解約
 投稿者名:樫家 実
 URL : http://www2.justnet.ne.jp/~aiko2/
⇒東京八王子市近辺であれば、直ちに、現地見させてせていただきに行きます!
  無料です、私は、地質調査師ではありませんが、普通の住宅地であれば、だまさ
  れたのでない限り、(売り主はプロ?)代替え提示している業者ですから、解決
  策あるように思います。

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 投稿時間:03/05/11(Sun) 21:56
 タイトル:Re^2: 土地契約の解約
 投稿者名:KYOKO
⇒残念ながら、遠方の土地です(関西)。
  ご好意ありがとうございます。

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 投稿時間:03/05/11(Sun) 03:26
 タイトル:Re: 土地契約の解約
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒その土地は造成済みで購入したのでしょうか?
  土地には様々な法律が絡んできます。
  もし、業者が正式に許可を取って開発した宅地であれば、崖の上で雨で崩れると
  言うことは考えずらいのですが?
  雨でどろどろになるということ自体、山ずり、砕石等を入れた通常の造成工事を
  してあると思われません。
  (側溝等も簡単なU字溝をいれただけ・もしくは入っていないのではないかと思
   われますが?)

  宅地造成した土地ではなく、限りなく原野商法に近い、唯単に平らに慣らしただ
  けの、山林もしくは、原野を比較的安価で購入したのではないかと思うのですが?
  その土地の購入経過(広告内容等を含め)と土地自体の説明(上下水道等を含め)、
  もう少し具体的に教えて下さい。

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 投稿時間:03/05/11(Sun) 22:17
 タイトル:Re^2: 土地契約の解約
 投稿者名:KYOKO
⇒> 山林もしくは、原野を比較的安価で購入したのではないかと思うのですが?
  その通りです。

  > その土地の購入経過(広告内容等を含め)と
  > 土地自体の説明(上下水道等を含め)、もう少し具体的に教えて下さい。
  購入経過は、新聞の折込広告がきっかけで、広告内容は、「1坪4万○千円から
  宅地分譲」という内容です。
  その広告にひかれ、業者に連絡し、土地を1~2回見て、主に図面により説明を
  受け(南向きで日当たりが良い等)直ぐに契約しました。

  買った土地は、何百坪もある分譲地の一部です。その土地には、上下水道はなく、
  母が買った土地には道もないです。(他の分譲地には道があるとのこと)
  土地には木が何本かあり雑草だらけで、全く整備されていません。
  2~3年経たないと、宅地に転用できないとの説明を受けました。

  又聞きなので、ピントがずれているかもしれません。他に何か必要な事項があり
  ましたら、教えてください。
  よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/05/11(Sun) 23:26
 タイトル:Re^3: 土地契約の解約
 投稿者名:涌井
 URL : http://www5.ocn.ne.jp/~kogen/
⇒凡その内容はわかりました。
  もし、その業者が地元の不動産業者ではなく、東京などから来た良く身元のわか
  らない業者であれば、貴方の説明を見る限り良くある原野商法だと思われます。

  地元の業者だとしても、良心的な業者とはとても思えません。
  又、業者と交渉しても時間がかかるだけで、あまり進展するようには思われませ
  ん。(普通の業者であればこの様な分譲はやらないと思います)

  別荘地だとしても、山林をそのまま売買する場合は別として、整地して分譲する
  場合は、水道や道路くらいは作ります。
  排水は場所によっては地下浸透の場合もありますが、雨が降ってどろどろになる
  ようだと、地下浸透も難しいでしょう。

  なるべく早く、地元の宅建協会に相談するか、都道府県の住宅部等の行政へ相談
  する事をお薦め致します。
  但し、その手の業者はかなり巧妙に法の網を掻い潜っています。
  当時の広告や資料、契約書等を必ず揃えてから相談して下さい。

  地元の宅建協会は下記URLから探して下さい。
   (社)全国宅地建物取引業協会連合会
   (社)全国宅地建物取引業保証協会さんのホームページ
     http://www.zentaku.or.jp/

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 投稿時間:03/05/12(Mon) 09:30
 タイトル:Re: 土地契約の解約
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒ポイントは、重要事項説明書が、どのような、内容か点検してみましょう。
  説明の内容と違うこと、又は、書かれていないけど、聞いていた内容と違うこと、
  だったら、消費者契約法の第4条で取り消しましょう。
  業者との折衝は、当事者、母は、当然、あなたも同行して、又は、見識者も同行
  して、お話をしなければなりません。推量では、ご指摘のように、その土地は、
  今後も壁面補強をしない限り、崩れていくと予想します。
  当事者である。お母さんは、精神的なことがあるけど、これを解決しないかぎリ、
  いつまでも精神的に重くのしかかるので、ガンバルのは、今しかありません。
  がんばって下さい。

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  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:03/05/08(Thu) 14:18
 タイトル:位置指定道路について
 投稿者名:阿部
⇒位置指定道路と公衆用道路(私道)について違いと位置指定道路は登記して私有
  地とするべきかを教えて下さい。

  先ず私有地が住宅を建築するために位置指定道路として申請され認可されてると
  地目としては公衆用道路となるのでしょうか?
  それとも位置指定道路と公衆用道路では全く扱いや所有者が持つ権利等に違いが
  あるのでしょうか?

  次に上記のような位置指定道路に自分の居住地が接している場合、その一部でも
  良いから登記して自分の所有地を確保していた方が、後々建て替えや銀行からの
  ローンの貸し出しなどで問題とならないのでしょうか?

  今位置指定道路(?)の一部をお金を出して買い取ろうとしているので心配して
  います。法律的には、道路等の使用に関して、道路の所有者が妨害等を行うこと
  は出来ないようなのですが、買うべきかどうか決心が付きません。
  買っておいた方が良いかなぁとは思っています。宜しく回答をお願いします。

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 投稿時間:03/05/08(Thu) 16:52
 タイトル:Re: 位置指定道路について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒道路の説明には、一冊の単行本ができるぐらいの量があります。興味ある方は、
  本屋さんで立ち読みでもして下さい。

  簡単に説明します。自分の土地があっても4mの道路に面していなければ、家を
  建てることができません。だから、自分の土地を道路として拠出するわけです。
  これが建築基準法で位置指定道路と呼ばれています。
  例としては、大きな土地に、建売住宅で、真中に道路をとってサイドに家を建て
  ますね。真中の道路が位置指定道路です。この道路は、所有者で維持管理しなけ
  ればなりません。いたんだアスファルトも所有者で修繕しなければいけません。
  ただし、市町村で、この道路を公衆用道路とみなされたら、維持管理は、市町村
  で見てくれます。

  通常、宅地とは道路とセットになっている価格です。逆にいえば、道路のない土
  地は価値がないと言うことです。だから、道路だけは、無価値です。
  しかし、その土地が道路とセットになれば、価値が生じるとすれば、買わなけれ
  ばいけません。当事者で金額を決めてください。

  ご質問の土地が現況が分かりません。多分、推測でお話すると、一団の大きな開
  発した住宅地とします。昔は道路を業者が、所有の状態で現在にきている場合が
  あります。しかし、この土地の地目が公衆道路としてなっているのでしたら、別
  に買い取らなくても、家は、建てられます。

  一度、管轄の特定行政庁の道路課を必ず、訪問してたづねて下さい。親切に説明
  をしてくれます。その時には、地図を持参を忘れないように。

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 投稿時間:03/05/08(Thu) 23:02
 タイトル:Re^2: 位置指定道路について
 投稿者名:阿部
⇒ありがとうございます。ご推察の通り、道路だけ不動産屋の名義になっています。
  それで道路の所有権を買い取ろうとしています。家の建て替えなどは大丈夫だと
  分かっているのですが、売却したり銀行からお金を借りたりする場合に持ってお
  いたほうが無難ではと考えた次第です。教えていただいた所へも確認してみます。

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 投稿時間:03/05/08(Thu) 22:24
 タイトル:Re: 位置指定道路について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒位置指定道路とは特定行政庁がその道路を建築基準上の道路として指定したもの
  です。従って建物の建築が可能な道路となり、その道路の廃止等は勝手に出来な
  くなります。道路の所有者が誰かは関係ない事です。

  公衆用道路とは土地の地目の事を指します。道路の地目が公衆用道路であろうが
  宅地であろうが、道路としての機能には関係有りません。固定資産税についても
  位置指定道路として利用されていれば免税されます。
  どうしても気になるようでしたら、土地家屋調査士に依頼して地目を公衆用道路
  に変更してもらえばよいでしょう。

  登記ですが、位置指定道路は私道ですので、所有者が自ら維持管理しなくてはな
  りません。維持管理には当然費用が発生しますので、所有者の持分に応じて負担
  が発生します。持分を自分のものとして登記をすれば負担があると考えてくださ
  い。
  道路の持分を持たないものがその道路を使用する場合、その道路の所有者は使用
  者に対して使用料を請求する権利が有るという事になります。

  道路の持分を持たない場合の現実の問題です。建物を建築する際、工事車両が道
  路を使用するのはもちろん、給排水工事の為に道路を掘り返す事があるかもしれ
  ません。当然道路の使用許可が必要です。
  住宅ローンを利用する場合金融機関は私道の持分を持たない申込者に対しては、
  その道路の所有者が発行した道路の使用許可書を添付する事を融資条件にしてい
  ます。

  以上を総合的に考えると、持分を持つ事によるメリットの方が大きいと思われま
  す。

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 投稿時間:03/05/08(Thu) 23:09
 タイトル:Re^2: 位置指定道路について
 投稿者名:阿部
⇒ありがとうございます。道路そのものは地目:公衆用道路となっています。
  よって建て替え等には問題ないと理解しています。
  ご指摘の通り、道路を弄る場合やローンなどで問題があるのかが気になっていま
  す。説明によると持っていた方がよりベターと言うことですのでその方向で考え
  たいと思います。

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 投稿時間:03/05/09(Fri) 09:07
 タイトル:阿部さんへ追加アドバイス
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒公衆道路でしたら、無理に買わなくても基本的にはいいです。家の建て替えはで
  きます。多分、同じ団地内で、道路を買っている人と、買ってない人とバラバラ
  と思います。一度、法務局で公図を上げ調べる必要ありです。

  なぜ業者名義というと、最終的には、お金もうけです。無知な家の所有者が、道
  路を買わなければ建て替えできない思い込みを、壷に、お金もうけをする為です。
  一番大事なことは、道路の中のガス管、水道管、下水管の所有者を調べてくださ
  い。業者管なら、多分、管の寿命がきてるでしょう。管の取替へ、負担の問題が
  あります。公共管であることを祈ります。

  家の融資が受けられるかどうかは、公衆道路だったら、私はいけるとおもいます
  が、銀行によっては、道路の持分がなければ融資しないという銀行もあります。
  バラバラの考えです。

  多分、阿部さんは、売主直接で家を購入されたと思います。家を買うときは、優
  秀な仲介業者を通じて購入することを勧めます。というのは、いろいろな説明を
  受けて納得のうえで購入できるからです。
  道路の問題は一筋縄では、済む問題ではありませんので…。

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 投稿時間:03/05/09(Fri) 10:46
 タイトル:Re: 阿部さんへ追加アドバイス
 投稿者名:阿部
⇒ありがとうございます。ご指摘の通り道路を買っている人も居ます。後から建物
  を建てたのでその時セットで購入したようです。それと建物の建て替えが出来る
  ことも私なりに調べて確認しています。ローンについても銀行によって多少違う
  ようですが、持っていないと厳しいようです。ただ大手銀行系列の不動産屋経由
  だと道路を持っていなくても貸すような感じです。

  私としては将来子供が転売や融資を受けるときに多少有利であるならば買ってお
  こうかなぁと考えている次第です。そこまで決めているならここに投稿する必要
  など無いかと言われるかもしれませんが、詳しい方の意見をきいて置きたかった
  ので投稿しました。

  後上下水道やガス管については気にしていませんでした。もし公共管で有れば、
  メンテに負担する必要はなく、業者管で有れば当然道路を購入すると我々に負担
  が発生すると言うことになりますね。
  ただ道路の全部を売るのではなく、一部はこの業者が所有します。よって管理に
  ついては同等に発生します。

  もし業者のみが道路を所有していた場合、業者管のメンテにその道路を使用して
  いる我々は負担する必要はないのでしょうか?
  実際我々が使用しているので有れば一部負担するのが筋ではないかと思うのです
  が。人が良すぎるでしょうか?
  お考えを聞かせて下さい。

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 投稿時間:03/05/09(Fri) 15:12
 タイトル:Re^2: 阿部さんへ追加アドバイス
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒推測による、現地調査による、私の考え方で述べましょう。ハズレていれば、ゴ
  メンナサイ。

  私だったら、道路の所有権を持つ意味がありませんので、業者から買ってくださ
  いと、言われても、無料でも要りませんといいます。
  大半の住宅地を御覧なさい。自分の所有地の宅地か、借地ですよね。当然、道路
  は公道ですね。つまり、国が市の所有ですよね。つまり、道路が他人地で敷地は、
  自分が占有しているのが、通常のパターンです。業者は、公衆道路認定の為、固
  定資産税を無税、又は少しかも?なのです。

  本来は公衆の為に大切な道路と言う事ですので、市の方に寄贈しなければいけな
  い状態なのです。それなのに、お金もうけをしたいために寄贈していないのです。
  表面だけは、アスファルト敷せつで市から恩恵をうけている状態です。

  歯抜け状態で道を所有しても意味がありません。また、ライフ管が私管だったら、
  歯抜け状態で所有しても意味がありません。本来は、団地所有者たちで、道路を
  所有するとか、ライフ管も所有するとかだったら意味があるのですが、第3者の
  方(業者)が所有しているのは、お金もうけに過ぎないのです。

  ただ、おくが深いというのは、道路を掘削するのに、業者の印鑑が必要です。そ
  の時、印鑑押印代を請求してきます。良かったら、管の所有が公共管がどうかを
  おしえてください。私管だったら、お気の毒です。
  将来にわたって、業者に奉公しなければいけません。

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 投稿時間:03/05/12(Mon) 10:43
 タイトル:Re^3: 阿部さんへ追加アドバイス
 投稿者名:阿部
⇒管は道路を使用している人達で費用を出したようで公共管という事なると思いま
  す。又道路も住人たちで分けて所有することになっています。その中に業者も含
  まれます。
  又銀行などは道路の所有権がないと融資やローンに応じてくれない、又は金額が
  違ってくる所もあるようです。

  確かに客観的には価値はないと重々分かっているのですが、それを使用している
  人にとっては、公共の道路でないと言うことで所有することに価値が出てくるよ
  うに感じます。市の所有になればよいのでしょうが、実際には市も道路の寄付を
  簡単には受け付けないと聞きます。

  色々話を聞いてみて、買っておいた方が少しは良いかなぁと言う気がしている次
  第です。

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 投稿時間:03/05/12(Mon) 17:24
 タイトル:Re^4: 阿部さんへ追加アドバイス
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒宅地の所有者達で埋設管所有している管は、公共管と言わず、私共用管といいま
  す。通称、私管を公道に通っている本管につなげています。私道を持つメリット
  は、掘削の時に、業者にお金をはらわなくてもよいと言う事です。

  建て替え等の建築確認は現況でもおります。推測によると、開発のやり方は古い
  パターンです。今、私道の持分は、マンションの敷地権のように、持つ分がいく
  らというやり方です。多分、業者の個人名義でしょう。いずれ相続が発生して子
  供名義になるでしょう。

  融資は、信託等の貸していただけるところでよいと思います。それより、一番心
  配なのが、私管の寿命による、新たな、やり直しです。いろいろ問題が発生しま
  す。たとえば、年金生活者がいて、よけいな出費ができない人たちも住んでいる
  かもしれません。その時は、だれかがお金を立て替えをしなければいけません。
  そのためにも団地の自治会を積極的にやっておいて、まとまりをつけておくとか、
  将来のために、積み立てをやっておくことを進めます。

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 投稿時間:03/05/13(Tue) 15:38
 タイトル:Re: 位置指定道路について
 投稿者名:樫家 実
 URL : http://www2.justnet.ne.jp/~aiko2/
⇒謄本も公図も、地形も、見ていませんが、行政の係長の判断が多大です。
  税は払っていなくていい、私道ですね。
  公衆用道路の持ち分、位置。担保は地域によって違いがあります。
  価値概念が、アメリカ的自己責任(?)など、無いと思います。
  ヨコレス、失礼しました。

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 投稿時間:03/05/15(Thu) 14:56
 タイトル:Re^5: 阿部さんへ追加アドバイス
 投稿者名:阿部
⇒良く分かりました。十分注意したいと思います。貴重な時間を割いていただき恐
  縮です。ありがとうございました。

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 投稿時間:03/05/08(Thu) 20:50
 タイトル:セットバックと地代について
 投稿者名:金ちゃん
⇒阪神淡路震災のときに家が壊れ、新規に立て直しましたが、その際道幅が2m程
  度しかないために1mほどセットバックして建てました。その土地は借地です。
  セットバックした土地は坂道で借地の端から敷地高さが徐々に上がっています。

  地主の意向でセットバック部分は道路高さに合わせるべきといわれ、道路と同じ
  く坂道に従って高くなっています。
  家の敷地はセットバック部分のところで低いところで平地になっているためにへ
  こんだ形になっています。
  以前は、セットバック部分は敷地と同じ高さで庭のように利用できましたが、現
  在はまったく利用できません。

  また、坂道になっているので雨の日に水が流れ込んできます。雨水溝は市道と私
  道(セットバック部分)の市道側にありますが、セットバック部分は私道という
  ことでその部分の雨水は敷地にこちらが対処しない限り流れ込みます。

  セットバック部分は固定物を立てられないが、可動できるものなら利用してもか
  まわないと聞きましたが、このような状態では全く利用できません。
  この状態でも地代としてセットバック部分も同じように支払えということで支
  払っていますが、理解できません。
  利用が全くできないのですからその部分の地代を免除するようにお願いしました
  が、聞き入れてもらえません。

  地主の次の意見は妥当なのでしょうか?
   1、セットバック部分は道路と同じ高さにすべき。
     道路より高くするのは問題でしょうが、道路の低い部分で水平な平地には
     出来ないのでしょうか?
   2、セットバック部分も土地を貸しているのだから当然支払うべき。
     なお、セットバック部分の返却は受けてもらえません。

  申し訳ありませんが、相談させてください。

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 投稿時間:03/05/09(Fri) 09:32
 タイトル:Re: セットバックと地代について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒要は、何のためにセットバック(1m部分をみなし道路といいます)をしなけれ
  ばいけないのか? ポイントはここです。
  家の建て替えのため? 違います。
  将来、火災が遭ったとき、消防自働車が通行できるように、4mの幅員道路を確
  保しておく為です。結論が出ますね。
  4mの道路は、車等が通行できやす状態にしておかなければいけません。借地の
  土地ですから、底地権と借地権に分けられます。
  賃貸借契約ですから、利益を被っている部分、セットバックしている部分、(そ
  のおかげで家が建てられた)底地権者に地代をはらわなければいけません。

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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 Fudosan.JPでは、
  ●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
 として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
 宜しければご利用ください。

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2003/11/28

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●引越し直後の解約について
  ●マンション購入時の契約について
 の2つです。
 前者は、リクエストしていたものと違った物件の解約に関するご相談です。
 後者は、自由設計で進めたもののローンが通らなかった場合ご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★樫家さん(八王子物件情報社 http://www2.justnet.ne.jp./~aiko2/ )

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
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 投稿時間:03/05/05(Mon) 19:14
 タイトル:引っ越し後、すぐの解約について
 投稿者名:クルンテープ
⇒よろしくお願いします。昨日4日賃貸の2階建てテラスハウス(4軒続き)に、妻
  と私の2人で引っ越しました。
  通常、家で仕事(物書きと研究系です)をするので、不動産業者との話では、周
  囲がともかく静かなところを希望して、この物件を紹介されました。立会いの時
  は、周囲の3軒の状況は静かだったので、選んだのですが、入居してみると、周
  囲の3軒は一軒あたり3人ぐらいずつ子供がいて、わたしの家の前にもビニール
  シーツを引いてお母さん3人と子供5~6人が車座になって、朝からドンちゃん騒
  ぎでした。

  家の中での仕事があるのでと何度も不動産屋さんには念を押して、静けさと環境
  だけはお願いしますといっていたので、早速、妻と私は憂鬱になって、ふたたび
  転居を真剣に考えております。お隣さんについてもっと情報を探っておけばよ
  かったのは、わかっているのですが。かなり後悔しています。

  できれば、仕事もあるので、すぐにでも(できれば5月中にでも)引越ししたい
  と思っているのですが、そういう場合、支払った保証金(礼金部分30万円奈良県
  では敷引きというらしいのです、そしていわゆる敷金部分20万円)は、どの程度
  かえってくるものでしょうか。一応、家賃10万円は5月分と6月分をすでに支払っ
  ています。

  普通の買い物ですと、クーリングオフというのがあり、一定の日数で返却できま
  すが、賃貸の場合は、やはりこういう制度はないのでしょうか。
  家での仕事を考えていたので、あたりで騒ぎ遊んでおられる子供さんとお母さん
  とは逆に、私たちはとても憂鬱です。
  おろかな選択をしたことは重々承知しておりますが、なにとぞご助言をいただけ
  ればと思い、すがるような気持ちでご相談させていただいております。
  よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/05/05(Mon) 20:11
 タイトル:Re: 引っ越し後、すぐの解約について
 投稿者名:樫家 実
 URL : http://fudosan.jp/
⇒不動産業者の選択が間違っていたと思います。大変きのどくなケースですね。
  私ごとですが、恩師の紹介で、某作家の貸家仲介したところ、盆踊りの音がうる
  さいと、対町会戦をやられ、辟易した経験があります。
  貴殿の謙虚さに敬意させていただきます。

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 投稿時間:03/05/06(Tue) 17:10
 タイトル:Re^2: 引っ越し後、すぐの解約について
 投稿者名:クルンテープ
⇒ありがとうございます。こういう落ち込んだ時には、声をかけていただけるだけ
  で、少し前向きになれそうです。
  不動産業者さんの選定は本当に難しいと感じます。
  入居契約の前にお隣さんなどに直接話を聞きに行くぐらいの努力というか勇気が
  必要だったかもしれません。

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 投稿時間:03/05/06(Tue) 11:23
 タイトル:Re: 引っ越し後、すぐの解約について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒こういった、ケースは、よく起こりうることです。だから、賃貸契約をするにあ
  たって、例えば、騒音なんか、個人差がありますので、ご自身で良く確認してか
  ら契約する必要があります。

  また賃貸の場合、今は大丈夫でも入れ替わりもあるので、将来的にもどうか、例
  えば、騒音を気にするならば、端部屋を選ぶことも重要です。
  さて、賃貸契約は、民法に526条2項に、意思表示の申し込みがあります。家賃を
  払い、敷金も払い、カギを受け取っていれば、契約は成立しています。
  解約等は、全て、契約、内容になります。お悩みの敷金、敷引も当事者同士、合
  意していたら、そのように、なります。

  しかし、ここで、救いの方法を述べておきましょう。平成13年4月施行:消費者
  契約法があります。そこの、第4条に取消ができるとあります。例えば、重要事
  項について、事実と異なることをつげられた場合、取消はできます。
  但し、敷金について、取消についての取り扱いとか、支払い賃料の取り扱いとか
  は、契約内容で進みます。
  記載なければ、これを盾にがんばってみてください。

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 投稿時間:03/05/06(Tue) 17:17
 タイトル:Re^2: 引っ越し後、すぐの解約について
 投稿者名:クルンテープ
⇒アドヴァイスありがとうございます。契約内容をもう一度チェックしなおしたい
  と思います。
  契約の前に、現地の環境を数度見には行ったものの、不十分だったようです。隣
  りの人たちに思い切って訊いてみるべきだったと反省することしきりです。
  具体的なお話、本当に心より感謝しています。

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 投稿時間:03/05/07(Wed) 00:56
 タイトル:マンション購入時の契約について
 投稿者名:tapa
⇒今年、12月に引渡し予定のマンションを昨年契約しました。
  自由設計とのことで、設計事務所に別途頼んでプランを進めてきましたが、公庫
  の申し込みが会社を設立したばかりなので、源泉徴収票が出た後ということで、
  3月末に行いました。

  但し、自由設計なので、プランは進めてくれとのことで、設計師には70万円手付
  けを払っています。最終で、公庫の結果が出て、14年度の確定が出ていないの
  で、審査対象にもならないという話でした。

  マンションの販売会社はマンション本体の手付けは返金するとのことでしたが、
  自分で頼んだ設計師の設計料の分を販売会社に請求することはできますか?
  今になって、公庫は申し込みしないと結果は判らなかったと言ってますが、設計
  を進めるように言われた際には、公庫に事前に聞いているので、問題ないとのこ
  とでした。

  自由設計があくまで自社対応のみでやっていて、設計士を入れたことで、できる
  できないでかなり販売会社の対応が悪かったのが今になって思われますが、公庫
  の必要書類にも不足があったりして、販売会社が自由設計を最終的にしたくなく
  て、わざと公庫の書類に不備が出るように対応したとしか思えない部分もありま
  す。

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 投稿時間:03/05/07(Wed) 09:33
 タイトル:Re: マンション購入時の契約について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒問題点は、公庫等のローンについてです。
  マンション契約をするときは、通常、ローンにて購入のときはローン特約を入れ
  ます。万一、ローンがおりなければ、白紙撤回になります。70万は、返却になり
  ます。

  しかし、気になるのは、設計士に70万を差し入れした(?)ということは、建築
  の請負契約かも分かりません。その場合は、民641条により、解除はいつでもで
  きますが、ただし設計士に対して、損害賠償を払わなければいけません。70万は
  そこに、充当されるかもしれません。

  気になるのは、公庫は事前確認していた(?)ので問題ないとおもって進めたで
  す。公庫のローンは書類審査のみです。ただし、1つでもかけていると実行でき
  ません。どのように、事前確認したのでしょうか?
  1年の勤務でも一応、ローンはおりますが、会社の設立が平成14年(?)だった
  ら、最初から、ローンができないのが、別に専門知識なくても分かる話です。

  私は、不思議に思います。諸費者契約法の第4条取り消しで、設計士、販売会社
  に対して取り消しましょう。
  ただし、相手方が、不実な内容を告げられたときです。

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2003/11/21

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●一戸建ての貸家について
  ●マンションの断水について
 の2つです。
 前者は、一戸建ての貸家の解約に関するご相談です。
 後者は、マンションの断水時の連絡先に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 投稿時間:03/05/03(Sat) 13:03
 タイトル:一戸建ての貸家
 投稿者名:kataoka
⇒3年前に6年間の予定で、リフォーム後に貸家にしました。保証金70万(30
  万は10回の月分割)30万敷引き、家賃7.5万 子供が住みたいということ
  で更新は、2年ごとなので来年秋の更新時に解約しようと考えています。

  家賃の支払いですが、2年前に3ヶ月位遅延 1年位続いたことがありました。
  1年前の更新の時期から、月末に支払ってくれていましたが半年位前からいつの
  まにか10日の支払いになっています。また、別件で貸家を見に行きましたが、
  草/木などは伸び放題 床下通気口の前に物が有って家の中も心配です。

  賃貸時の不動産屋さんに、来年秋の更新時に解約の相談したのですが賃貸されて
  いる方に直接連絡して下さい。とのことです。このような場合、退去料/引越し
  費用などを払わないといけないのでしょうか?。
  支払う場合は、一般的には幾ら位でしょうか?。よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/05/03(Sat) 18:52
 タイトル:Re: 一戸建ての貸家
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒箇条的に回答しましょう。

  1.3ヵ月ぐらいの遅延は、判例では、許容範囲内になります。家主様のご不満は
   わかりますが・・・

  2.賃料の支払いは、民法614条にて、当月分は当月の末までにお支払いすれば、
   良いのです。たいがいは、特約で、前月払いにしますが。しかし、たいがいは、
   文言を契約条項に入れているのが、現実です。
   だから、これを盾に言うと、借家法第37条の強行規定に違反になり、無効にな
   ります。特約か合意にしておかないと、有効にはなりません。

  3.草、木については、強制できません。家主様の方で掃除しなければいけないの
   が現実です。
   業者は斡旋のみにて、契約後は、当事者同士の関係になります。だから、有料
   の管理委任契約を業者とすることをおすすめします。

  4.賃貸人からの解約は、借家法第28条により、正当理由がなければ、解約するこ
   とはできません。子供が使うからでは、正当理由になりません。だから、立退
   き料等の支払いで借主が合意が必要です。金額の尺度はありません。相手が納
   得すればよい金額です。第27条により、6ヶ月間前の解約予告が必要です。

  だから、当初から、賃貸契約をするときは、期間限定の契約をすべきだったので
  す。

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 投稿時間:03/05/04(Sun) 10:31
 タイトル:Re^2: 一戸建ての貸家
 投稿者名:kataoka
⇒簡単には、解約出来そうにないかもしれないですね。
  判りやすいご説明で、大変参考になりました。有難うございます。

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 投稿時間:03/05/05(Mon) 17:34
 タイトル:マンションの水が出ません。
 投稿者名:sane
⇒マンションの水道が2日前から出ません。
  管理会社に電話しても、休日なので、電話にはでられません。
  すごく困っています。このような場合、どちらに相談するべきでしょうか?

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 投稿時間:03/05/05(Mon) 17:47
 タイトル:Re: マンションの水が出ません。
 投稿者名:草柳@RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒多くの管理会社が緊急時に備えて年中無休で対応しているとは思うのですが、緊
  急連絡先と代表は別々の番号の場合があります。

  おそらく、
   ●他の住人に確認され状況を把握する
    (他の住人もそうであれば、一緒に対策を考える)
   ●管理組合の理事長さんに連絡を取る
   ●賃貸なら大家さんか不動産業者に助けを求める
   ●水道局に状況確認してみる
  などの方法があると思いますが、全体的な問題なのか、個別の問題なのかにもよ
  りますので、情報収集は大切です。

  なお、余談ですが、賃貸であるなら今回の不便を家賃から引いてもらう、購入物
  件であれば(本当に緊急連絡先すらないのであれば)管理会社の変更を含めて管
  理組合の理事長に申し入れる…などの交渉もアリかと思います。

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2003/11/14

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●共有部分について
  ●価格応談について
 の2つです。
 前者は、アパートの共有部分の個人利用に関するご相談です。
 後者は、価格応談の交渉方法などに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

  ★樫家さん(八王子物件情報社 http://www2.justnet.ne.jp./~aiko2/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 投稿時間:03/05/01(Thu) 01:17
 タイトル:共有部分について
 投稿者名:佐藤
⇒はじめまして。私は今アパートを借りて3年目。半年前に原付バイクを購入し、
  アパートと民家の間にある私道に停めています。
  そこには私が引っ越した時から大きいバイクが2台、原付が1台とまっています。
  (通路の約半分を占有しています)
  前からそこに自転車をとめる住人がいて、管理人からの貼紙に『ここは原付・バ
  イク置き場です。自転車は階段下の自転車置き場に停めて下さい』とあり、私は
  バイク置き場だと認識し、購入後そこにとめています。

  今年の3月にバイクが増え、アパートの入り口まで置く人が出て、苦情が出たと
  管理人が言い、登録者以外のバイクは認めていないと言い出し、しかもバイク所
  持者は入居の時点で認めていないとうたっているといい、私に撤去しろと言って
  きました。

  聞くと、前からの3台は前の大家からの契約の為仕方がなく、私は今の大家から
  の契約で、勝手に(大家、不動産に何の相談もなく)購入し、勝手に置いている、
  非常識人間と言う様な言い方をされました。

  大家はバイクをなくす方針だそうで、不動産にもそう言ってあると。
  なので置く事は認められないと言ってきました。
  私は不動産から一言もバイクはダメと言われていません。
  私は、今さら(半年も経ってから)言われても既に生活の一部になっており、貼
  紙にあったようにバイク置き場とあったし、買ってはいけないなんて契約書にも
  書いてないし、言われてもいないと言いました。

  すると大家は契約書の禁止事項の『共用部分を占有し不当に使用する事』にあた
  ると言ってきました。
  そして、私は来年で出ていくつもりなのでせめてそれまでとお願いしましたが、
  断固としてダメと言い続けるので提案として『なくす方法ならなくなるまでお金
  をとるとかすれば無闇に増えないだろうし』というような事を言いました。

  それはあくまで全員からと言う意味で言ったのに、管理人は、『では、坂本さん
  から、提案があったように、坂本さんに限って月5000円、プラス今まで置い
  ていた半年分も払い、なおかつ来年には出ていくと言う契約書にサインをしてく
  れるのなら、坂本さんに限って特別に許す』と法外な額で言ってきたのです。

  何故全員から取らないのかと聞いたら『何故認めている人からお金を取る必要が
  あるんですか?』と言われました。
  いくら前の大家からの契約とは言え、今の大家は、バイク置き場でありと言う貼
  紙もしておきながら、私はどかさなければいけないのでしょうか?
  認めているバイクと認めていないバイク、、、これは差別ではないのでしょうか?
  私がああいえばこう言う状態で、なんとか言い包めようとするので、専門科の御
  意見を聞けたらと思いました。

  他の新しくバイクを置いた住人はどかせと言われすぐにどかした様です。私は近
  隣に知り合いもなく、手元にないといたずらもされるし、他の有料所に置ける程
  生活費に余裕がないのです。
  これは私が間違っているのでしょうか?
  なにか方法はないのでしょうか?
  ほんとに困っています。関係ないかもしれませんが私のバイクは大きいバイクに
  隠れて置いているので、私のバイクがなかった時と通路の幅は変わっていません。
  長々と申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/05/01(Thu) 01:40
 タイトル:Re: 共有部分について
 投稿者名:RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒オートバイ置き場に関しましては、過去、同類のご相談をお寄せいただいており
  ますので、以下のバックナンバーも参考にしてみてください。

   ・住まいの何でも相談室(2003年1月24日号)
     http://backno.mag2.com/reader/BackBody?id=200301240000000000080868000

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 投稿時間:03/05/01(Thu) 09:20
 タイトル:Re: 共有部分について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒切々と綴る、文面を読みました。一番、肝心な部分が欠落しています。それは、
  「私道」についてです。根本のキーポイントは”私道”です。

  一般的には、私道、私道といますが、建築基準法では、位置指定道路、公衆道路、
  42条2項道路、等あります。そして、その私道の所有者が誰か?私道が行き止
  まり状態か?一方通行、双方通行なのか?回答ができない状態です。一般的な回
  答、と推測による回答は述べておきます。このトラブルに当てはまるかは、別で
  すので忠告しておきます。

  アパートと民家の間に私道ですので、2人の所有者かもしれません。仮に2人で
  すたら、最低、2人の協議が要ります。原点の考えは、道路が目的なので、目的
  を達成する為、一切の物をおいてはダメです。

  契約書に「共用部分・・・」と記載事項のことは、建物のことを示しています。
  つまり、部屋のドアから一切の外側の建物(廊下、外壁、等)しましています。
  敷地は含みません。だから、私道のことを示していません。漢字をよく観察して
  ください。共有と共用は別な意味です。

  もう1つ言っておきましょう。仮に私道をバイク置場がOKとか、書いてないと
  か、そのような、ことを問題にすること事態がおかしいです。上記に述べたよう
  に、通行することを目的として、いますから、原点は禁止です。以上です。

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 投稿時間:03/05/01(Thu) 10:50
 タイトル:ご返答ありがとうございます
 投稿者名:佐藤
⇒こんなに早くご返答がもらえるとは思っていませんでした。
  もう一度契約書を見直しましたが『共用部分を占有し不当に使用すること』とあ
  ります。共用と共有で意味が違うのですね!勉強になります。
  あと私道ですが、私のアパートは行き止まりです。
  14件の住人と隣の民家が通る幅2メートル弱、長さ5メートル程の所です。
  大家とは電話でのやり取りなのですが、若い女の人が基本的には対応してるので
  すが、こちらからかけた時、年輩の(大家の奥さん?)女性は、民家との共同私
  有地?だと言っていました。確か、、、。

  でも若い方は『うちが管理してるのに、、』と言っていて、はっきりどうなのか
  とは聞いてません
  あと、別の時に、若い方に『じゃあ、民家の方に許可を取ればなんとか考えてく
  れますか?』と聞くと、『それはやめてください!うちの評判が悪くなるじゃな
  いですか!!』と言われました。

  年輩の人は、民家とアパートの住人から苦情がひどく、得に民家の方に申し訳な
  いと言っており、これ以上増やさないと言っているのに増えたら、面目がないと
  言っていたのです。

  なのに、私が、こないだ『いつからの苦情なんですか?』と聞くと『いつごろか
  らバイクを置かれてましたか?』と聞かれ、『え??知らないんですか?』と
  いったんですが『いやー住人の友達のだと思っていたし、基本的に夜停めてます
  よね?夜はもう終わってますから見に行けませんし、、で、いつからですか?』
  と言うので、『半年前からです!』と言うと『そうですかー、そうですねー苦情
  も去年の暮れ位からです』と言い出しました。
  私は『年輩の方はずっとあると言ってましたよ』というと『そのずっとというの
  は、去年の暮れの事です』と言ってきました。


  でも、今では、私の提案通り、お金をとると言ってきたのは、今まで置く事じた
  いダメと聞こえていたのが、お金さえ払えば置いてもいいに変わっているのです。
  期間限定(私が出ていく事が条件で、、、)

  >通行することを目的として、いますから、原点は禁止です。
  ということは、前からおいてあるバイクもダメと言う事なのでしょうか?
  大家は、前の3台は認めているのですが、やはり私は置けないのでしょうか?
  すみません。お願いします。

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 投稿時間:03/05/01(Thu) 16:35
 タイトル:付け足しです
 投稿者名:佐藤
⇒今日の昼頃に、大家に電話をしました。
  私道は民家と半分ずつで、所有権は今の大家にあると言う事です。

  なんとか他の住人と同じように置かせて欲しいと貼紙の件で誰でもバイク置き場
  だと認識するし、一言もバイクはダメってないじゃないですか、、、等々言いま
  したが、若い方が対応したので、ではそちらの条件は「全員から1000円取る
  ならいい」と、「全員がどかすなら自分もどかす」と「それまでは無断で置き続
  ける」と、言う事ですね?などなど言ってきまして、とにかくオーナーに伝えま
  す。と言って電話をきりました。

  約15分後電話があり、『私はオーナーですけど、所有者ですけど、私は認めま
  せん!!』と言ってきました。
  私は、仕事の時間だったので「また後でにして下さい!!」と言ったら『とにか
  く認めませんから!!』ガチャン!!!と切ってしまいました。

  もう疲れてきました。
  私が間違っているのでしょうか?
  どうしても納得が行かないんです。
  出るとこ出ても私が負けますか?
  すごく下らない事だな-って思うんですが、私にとって、今なくなると生活に困
  るもんでして、他の方は趣味のようでずーっと置きっぱなしです。

  私道は通る事が目的であり、ということで、そもそも間違っているとのことでし
  たが、最終的に5000円なら来年までに限ってと言う条件付きですが置いても
  いいと言う事は、置く事じたいは認めてることにはならないのですかね?

  やはり3台は特別に許され、バイク置き場と書かれていた所に置いた私は、無断
  で置いたと、勝手に買って勝手に置いたから置けないんでしょうか?

  すみません。お願いします。

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 投稿時間:03/05/01(Thu) 17:13
 タイトル:Re: ご返答~最後の回答
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒これが、最後の回答ですので、心づもりで聞いてください。
  道のないところには、家は建てられないですね。これは、判りますね?さて、ど
  うしてかな?答えられるかなぁ?申し上げます。
  建築というのは、全て火災とリンクしているので、つまり、消防自動車等が入れ
  るように、最低幅員4mの道に共同住宅の場合は、間口4m確保しなければ、消
  防自働車が入りにくいのです。
  でも消防自働車というのは、頻繁じゃないけど、やはり、いざというとき絶えず、
  空間を確保しなければいけないのは、わかるよね?じゃ、物を置いては、ダメだ
  ね。前からの置いている人は、違反行為だけど、お金をもらっているので、なか
  なか、その誘惑に家主が、負けてしまって、そのままになっているだけです。
  でも、キミには、関係ないことだよ。例えば、駅構内で、煙草をすってはダメだ
  よね。他人が吸っているから、いいやとキミは思うのかね?
  もし、仮に家主に文句を言うのなら、通行のじゃまになるから、今、置いている、
  バイクを置かないで欲しいとか、いざ火災になったら、消防車が入られないから、
  僕、丸焼けになちゃうとか言いなさい。それだったら、話はわかるよ。

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 投稿時間:03/05/01(Thu) 21:12
 タイトル:Re: 付け足しです
 投稿者名:樫家 実
 URL : http://www2.justnet.ne.jp/~aiko2/
⇒間違っていますか?イギリス(ロンドン?)では?公園内散歩出来る犬もかぎら
  れています。ロンドン内 私道本当(?)は、人も通っては行けない?たった一
  回のロンドン旅行で、見ました。
  20年ぐらい前ですが、法(のり)が変わったという、情報、最近は不勉強で知
  り得ませんが、日本でも、せめて、県名とか、おしえてくだされば、地域の慣習
  を、興味がてらに、あたってみてみたいです。

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 投稿時間:03/05/02(Fri) 14:52
 タイトル:価格応談
 投稿者名:しゅん
⇒中古住宅の購入を考えています。価格応談と書いてある物件がありますが、値下
  げできるということでいいのでしょうか?
  その場合、どのように交渉していけばいいのでしょうか?
  どんなことを調べておけばいいでしょうか?
  おしえてください。お願いします。

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 投稿時間:03/05/02(Fri) 16:50
 タイトル:Re: 価格応談
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒価格応談の場合、二つの考えがあります。1つは、客引きのため、1つは買い付け
  金額に応じる。物件に瑕疵がない限り、その時の相場価格で決まります。相場は、
  買主と売主の折り合う価格です。

  物件調査については、キャリアがものを言います。医者と一緒です。バイヤーズ
  エージェンス業者、つまり、買主側業者を通じて購入をおすすめします。購入交
  渉は、業者のノウハウでも有り、キャリアでもあります。
  業者に任せなければなりません。

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 投稿時間:03/05/04(Sun) 21:52
 タイトル:ありがとうございます。もうひとつ・・・
 投稿者名:しゅん
⇒ありがとうございます。
  買主側の業者とは・・・建築家に家をみてもらうとか、不動産やさんを立てると
  かでしょうか?(今回の物件は建築事務所があつかっています。)
  親しくしている不動産業者などはいないのですが。

  それから、別のツリーを見ていて疑問に思ったのですが。
  現在一戸建ての借家にすんでいます。大家さんから電話で半年以内で立ち退くよ
  うにいわれました。結婚する息子さんが使うためだそうです。
  更新は一年ごとの自動更新で、更新料などはありませんでした。
  書類には、大家さんのほうは、半年前に通告することとになっています。
  その半年とは、退去してほしい日からですか?
  それとも更新日からでしょうか?
  3月に言われ、8月いっぱいで、立ち退きです。更新は6月です。
  仕方ないと思っていたので、とくに考えていなかったのですが、引越費用とか請
  求していいのですか?
  初歩的な質問ばかりですみません。

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 投稿時間:03/05/05(Mon) 16:21
 タイトル:Re: ありがとうございます。もうひとつ・・・
 投稿者名:樫家 実
 URL : http://www2.justnet.ne.jp/~aiko2/
⇒貸店舗の場合い、繁盛しますとね、貸し主の家族が、通告してくる同様なケース
  有ります。法で守られてますので安心ですが。住居の場合、我ら業者知り得てい
  たか?不動産屋としての、悲哀を感じるところです。
  貸し主との、金員は抜き、事情知り得ていませんのですが、貸主さん「卑怯」だ
  と、私は感じます。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 Fudosan.JPでは、
  ●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
 として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
 宜しければご利用ください。

  不動産関係者検索
    http://fudosan.jp/

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 ■【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 ~住まいの何でも相談室~
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 発行:Fudosan.JP(RTJリアル・タウン・ジャパン) http://fudosan.jp/
 連絡:デジろぐ倶楽部RTJサポートチーム      rtj@club.to

  このメールマガジンは「まぐまぐ」さんを利用しています。
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2003/11/07

□■ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信  住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●中古住宅付き土地の購入について
  ●知り合いに紹介してもらった賃貸について
 の2つです。
 前者は、契約などの進め方に関するご相談です。
 後者は、知り合い経由で紹介してもらった場合のご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:03/04/26(Sat) 06:52
 タイトル:中古住宅付き土地の購入
 投稿者名:モンキー
⇒築17年、上屋は100万程度の価値、土地は1900万で合計200万という。
  この場所でこの価格は大変に魅力。現状販売なので100万の物件だし、それ自
  体気に入っているのでリフォームを考えた。不動産屋の紹介で地元では大手の住
  宅メーカーでリフォームを見積もり800万とでた。場所・環境(購入予定地の
  隣人にも確認)大変気に入った。

  この住宅メーカーの営業経由で銀行での借り入れも可と内定を頂いた。
  この物件、不動産屋の仲介が2件入っている。金融機関の抵当物件(だから安い
  のか?)登記簿によると抵当はこの金融機関のみ。売り主は破産宣告済み。今回
  この契約を金融機関・売り主・仲介業者2件・司法書士・当方で契約するという。

  私は、この契約日まで売り主と金融機関へ会ってはいけないと言う(話をしない
  でくれと言われた)。契約時の頭金は400万現金。和やかな雰囲気で1ヶ月少々
  (銀行の貸し付け審査の期間)経過。

  銀行の仮審査は全て住宅メーカーの営業にお任せ。銀行から勤続年数等の問い合
  わせの電話は1本あったが、契約前の仮審査なので周囲の話からもそんなもんか
  と思っている。

  先日、事前の不動産屋の契約説明時、上屋の保証の件で少々納得いかないところ
  があり、少々調べたいので契約を1ヶ月伸ばしたいと言ったら態度が急変(ガミ
  ガミ怒っているのではなく、かなり焦っている様子)。
  1ヶ月伸ばすと次の客に売ると1件目の売り主側の不動産屋が言っていると翌日
  電話が入ってきた。とにかく契約を急いでいる様子。
  住宅メーカーの再見積もりで納得したら即契約してくれと言う。

  基礎、土台、天井裏に入ったがやっぱり怪しい。構造・強度を保証するために、
  この電話の当日に住宅メーカーの建築士を呼び現地で打ち合わせた。
  住宅メーカーの再見積もりは、なぜか打ち合わせの翌日に1200万で出てきた
  (前のリフォーム時の打ち合わせで3週間も掛かっているのに・・・)。
  2件の不動産屋の評判は既に調査済みではあるが、少々信じられなくなってきた。

  考えれば考えるほど、なぜ契約前なのに急かされるのか?
  私は誰に相談すると、この物件を安心して購入できるのか。
  どなたか教えてください。

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 投稿時間:03/04/26(Sat) 10:07
 タイトル:Re: 中古住宅付き土地の購入
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒文面を読みました。わかりにくい所は、経験上の推測でお話いたします。もし、
  間違いについては、ご了承願います。

  売却は、任意売却とおもわれます。裁判所の破産宣告には、同時廃止と異時廃止
  があります。異時廃止は、破産管財人が売主になります。同時廃止は通常ですが、
  委任している弁護士が現れない所を見ると、抵当権実行のよる、銀行側の任意売
  却でしょう。

  通常、契約までは、業者を通じてのお話になります。社会通念上を鑑みても通常
  と思います。不動産の契約の進行は、当事者全てが、信頼関係で成り立っていま
  す。契約日、決済日の変更は重大なことにあたります。

  決められた日に向かって、当事者全てが努力しています。よほどのない限り変更
  をすべきではありません。それは、信頼関係にキズがつくからです。

  不動産は通常の商品と違います。通常の商品の買物と一緒に考えると、不動産取
  引は異質に考えるかもしれません。1つには、ハイリスク・ハイリターンなので、
  契約意思決定後は速やかにことが進むは、すべての当事者にとっても良いことな
  のです。だから、意思決定する前までは、モンキーさんの言われるように、十分
  時間もあるし、慎重に考えなければいけません。その時に疑問等も大いにきくこ
  とができます。

  今の不動産業者の営業スタイルにも落度は当然ありますが、商品の特殊性(同じ
  ものがない)から、流れの法的規制、消費者側の優柔不断の規制を造らない限り、
  今後も変わらないと思います。

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 投稿時間:03/07/13(Sun) 06:14
 タイトル:Re^2: 中古住宅付き土地の購入
 投稿者名:モンキー
⇒小谷様、お世話になりました。
  やっぱり色々あり、2ヶ月位「スッタ・モンダ」しましたが、6月末やっと契約
  完了、登記移動終了致しました。
  今月からリフォームを始め来月より入居致します。
  この相談の回答がなければ、購入しなかったかも判りません。
  ありがとうございました。

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 投稿時間:03/04/29(Tue) 17:45
 タイトル:知り合いの紹介
 投稿者名:ミュー
⇒はじめまして。
  一年前に会社の上司の知り合いに家を貸してもらいました。敷金礼金なしで特に
  期限なしで住んでもよいことになりました。
  一年後、上司の知り合いの家族がそこに住みたいと言い出し、出て行って欲しい
  と言われました。こういう場合、やはりすぐに出なければならないのでしょうか。
  善意で貸してくれた上に、上司の知り合いなので上司の立場もあり、あまり強く
  はいえません。
  ただすぐに出ろと言われてもそう簡単には家も探せず、困っています。
  どうかご助言をお願いいたします!

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 投稿時間:03/04/30(Wed) 10:02
 タイトル:Re: 知り合いの紹介
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒内容文では、判らないことが、あります。
   契約書を作成していたかどうか?
   家賃の発生が、あったのかどうか?
  簡単に、推測で二つの答えを出しておきます。

  家賃が無償の場合は、法的な保護は、ありませんので、家主の言われるとおりで
  す。すみやかに、次の居場所を移転しなければなりません。
  家賃の支払いがある場合は、賃貸人から、6ヶ月前の解約予告が要りますので、
  やむを得ない理由に当てはまるのでしたら、賃貸人のとおりになります。
  6ヶ月以内に、賃借人は次の住むところの手配を考えなければ、なりません。

  やはり、きっちりした、不動産業者で契約をすることを強く勧めます。

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 投稿時間:03/04/30(Wed) 11:37
 タイトル:ご返答ありがとうございます
 投稿者名:ミュー
⇒契約書はありませんでした。家賃は支払っています。
  大家さんは昨年4月に、高齢だったので娘に引き取られていきました。
  その引き取られていった高齢の方が大家さんでした。

  今年の1月に、貸してくれた大家さんが亡くなってしまい、その娘が今の大家さ
  んです。(亡くなった時点で家賃の振込先が娘に変わりました)
  ですから当時貸してくれた人へ直接もう少し待って欲しいとも言えません。
  契約書がない場合でも6ヶ月という猶予期間はあるのでしょうか。

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 投稿時間:03/04/30(Wed) 18:38
 タイトル:Re: ご返答の回答
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp/
⇒賃貸借および不動産の契約は、専門用語で、双務、有償、諾成、不要式の契約と
  いいます。一般的な言い方は、当事者(貸主・借主)、家賃とか資金、口頭でも
  OK、契約書もなかってもOKです。
  以上の通り、契約書は、なかっても有効ですが、トラブルになったときは、証明
  するものが、必要です。

  家主さんが物故になられて、娘に変更になったと言う事ですが、当然の建物の所
  有権も娘の名義になっておかなければいけません。1人娘なら問題がないとおも
  いますが、相続人が複数いてる場合、確かに借りている、物件が娘の名義でなけ
  ればいけません。

  お話する相手は、当事者である、娘です。紹介者は、職場の人かも知れませんが、
  紹介はあくまでも紹介であり、家主には、なりえませんので、かえって話をしな
  いほうが、スムーズにいきます。もし、話をするなら、事後処理後の方が、いい
  と思います。

  ついでに契約期間は、期間の定めのない契約になります。わかりやすくいえば、
  無期限です。そして、借地借家法の借家の欄の第27条に、家主からは、6ヶ月
  前の解約を言わなければ、いけない内容が記載されています。コピーして、家主
  さんに見せて交渉すればよいと思います。

  今後の事を考えれば、引越しをするほうが、良いと思います。家賃も安くなって
  きましたよ。

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 投稿時間:03/05/01(Thu) 10:01
 タイトル:どうもありがとうございました
 投稿者名:ミュー
⇒私も引越しはするつもりではおりましたが、契約書がない場合、すぐにでも出な
  ければならないと思いたいへんあせりました。
  ご助言いただきありがとうございました。
  落ち着いて処理していく自信がつきました。本当に感謝いたします。

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