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2004/06/25

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 Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
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 どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●名義変更トラブルについて
 です。
 これは、不動産相続の際のトラブルに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

  ★樫家さん(八王子物件情報社 http://www2.justnet.ne.jp./~aiko2/ )

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:03/08/18(Mon) 20:15
 タイトル:名義変更トラブル
 投稿者名:藤木 雅美
⇒不動産や法律に関して全く無知な者ですので幼稚な文で恐縮ですが、どなたかア
  ドバイスをお願い致します。

  私は現在都内に住んでおります。(31歳女性既婚)
  敷地面積80坪(その内10坪は賃貸中)の中に私達の住む母屋と現在物置と化した平
  屋の家があります。

  ただ、この土地は私の曽祖父の名義のままなのです。
  戦争のごたごたや祖父の急逝のため、また祖母が土地関係に無知だったため、結
  局そのままになっていたようです。
  今から15年ほど前、父が名義変更をしようと弁護士を立てましたが、曽祖父の名
  義と言う事もあり、権利のある遠い親戚大勢居て、しかも「棚からぼたもち」的
  な話しに父と面識のない遠い親戚は皆、無条件に印を押してくれるわけもなくお
  金を請求してきました。
  30人以上の権利者が居るため、100万ずつ払っても膨大な金額になるため、結局
  そのままにしてしまったようです。
  ※我が家は大変貧しい生活をしております。

  今回私が結婚をしたので、主人と共にこの土地に家を新築したいと考えておりま
  す。
  そこでご相談なのですが、私共は、土地の名義が変わっていない場合、土地を担
  保にお金を借りることは出来ないが、別の形で現金を用意出来れば(例えば従業
  員住宅ローンなど)家を建てることが出来ると、考えていたのですが、これは無
  理なのでしょうか?

  もしこの土地に家を建てることが出来なければ、今後この土地はどのように活用
  していったらよいのでしょうか?
  ちなみに我が家は築45年になり、かなり老朽化しているため両親の代で終わりだ
  と思います。

  幼稚な文章の相談でお恥ずかしいのですが、私が分かっていることは以上です。
  どうぞよろしくお願い致します。

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 投稿時間:03/08/18(Mon) 20:38
 タイトル:Re: 名義変更トラブル
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒家は誰の名義でどのようになっているのか?(相続したのか?)

  宅地に家が建っているので地上権は発生しています。
  土地は底地、所有権ではないので、正規の半額ぐらいです。
  土地は10年ぐらいたっていたら時効取得も考えられます。
  時効の援用をしてみましょう。

  この件は,大所帯の司法書士事務所のほうが経験が深いかもしれません。
  私は時効でうまく藤木さんが取得できたたら…と思います。
  最悪でも20年で取得時効です。

  今の状態では家も土地も担保価値はありません。
  この件を長くかかっても解決する方が先決です。
  (=解決できなかったから今、ツケが回っているのです)

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 投稿時間:03/08/19(Tue) 15:01
 タイトル:小谷吉秀 様
 投稿者名:藤木 雅美
⇒早々のお返事誠にありがとうございました。
  父と話し合いを設け、再度検討してみたいと思っております。
  また何かありましたら宜しくお願い申し上げます。

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 投稿時間:03/08/19(Tue) 04:08
 タイトル:Re: 名義変更トラブル
 投稿者名:樫家 実
 URL : http://www2.justnet.ne.jp/~aiko2/
⇒都下なれば、私が出向かせて頂き、相談にあずかれるのですが、当npoのアド
  バイスあるはずです。
   http://www.buyers-agent.or.jp/

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 投稿時間:03/08/19(Tue) 15:00
 タイトル:樫家 実 様
 投稿者名:藤木 雅美
⇒早々のお返事誠にありがとうございます。
  添付されていたHPを拝見させて頂きました。
  しかし大変お恥ずかしいのですが、不動産に関して赤子の如く無知な為、何をど
  うしたら良いのかさえ分かりません。

  当方、東京都下町の某地区(ここでは不特定多数の方がご覧になっているので具体
  的な名を伏せさせて頂きました)に土地がありますが、ご相談に乗っていただくこ
  とは難しいでしょうか?
  もし無理であれば、どのような機関にご相談したらよろしいでしょうか?
  度々の質問恐縮でございますが宜しくお願い申し上げます。

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 投稿時間:03/08/20(Wed) 08:29
 タイトル:直接相談に関する補足
 投稿者名:RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒個々のご回答者の方への直接相談に関しましては、どこまでが無料でどこからが
  有料なのかを(またその場合は総額でいくらなのかを)、必ず事前に確認される
  ようお願いします。
  当センターでご回答くださるのは、経験豊富で親身な方ですが、Fudosan.JPとし
  て、絶対的に保証するものではありません。あくまでも自己判断ください。

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 投稿時間:03/08/20(Wed) 08:19
 タイトル:Re: 樫家 実 様
 投稿者名:樫家 実
 URL : http://www2.justnet.ne.jp/~aiko2/
⇒レス有り難うございます。私は、61才(男)ハゲています。
  ご他人様(お客様)には物件の大小(価値)にかかわらず、アドバイスしていま
  す。
  リース不動産は姉を社長にしてあり、今では12分に活用できます。
  電話を頂ければ、私が留守の時でも「ゆっくり説明して下されば」内容が私に通
  じます。
  案件の現地を FAX (地図)を流して頂けましたならば、私一人で拝見させて頂く
  ことも出来ます。
  よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/08/22(Fri) 09:54
 タイトル:Re: 名義変更トラブル
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒法的に権利のある親戚に、その持ち分を放棄する判子を押させるのですから、た
  だというわけには行きません。
  しかし、15年前というとバブル期でしたので、当時よりはやりやすいとは思い
  ます。
  このまま放っておくと、ますます利害関係人は増えていきます。
  お金を払って整理した方がいいと思いますよ。

  そのお金がないと言うことで有れば、土地の一部を処分することや、土地を有効
  利用して捻出することも考えられるでしょう。
  地元で評判の良いと思われる不動産屋さんに一度相談をしてみてはいかがでしょ
  うか。当社もそうですが、取り敢えずの相談でしたら無料です。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
 します。

  tateuri.to
  083.to
  jyutaku.to
  my-house.to
  mymo.to
  mbp.to

 サーバーをご自身(もしくは自社)で構築されている方はもちろん、プロバイダー
 のホームページスペースをお使いの方でも、お使いいただけるようなご相談にも応
 じます。

 ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
 ご記入の上、
   rtj@club.to
 までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
 (ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします)

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 ■新着不動産ホームページ(無料登録⇒ http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ★広島県福山市 山陽不動産
    http://www4.ocn.ne.jp/~sanyou34/
 地元一筋、創業37年。信頼と実績でおこたえ致します。お気軽にお問い合わせ下さ
 い。

 ★不動産のアイ・アール
    http://www.ir-jp.net/
 山口県宇部市で活動している不動産業者です。賃貸から売買までHPより不動産検索
 も出来ます。

 ★和田工務店のトップページ
    http://www.h6.dion.ne.jp/~wako/
 大阪府八尾市、柏原市などで不動産業、建築業をメインにしています。

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 ■Fudosan.JPのご紹介
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 Fudosan.JPでは、
  ●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
 として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
 宜しければご利用ください。

  不動産関係者検索
    http://fudosan.jp/

  不動産関係者ホームページ無料登録
    http://fudosan.jp/regist/regist.html

  不動産関係プレスリリース無料掲載
    http://fudosan.jp/press/press.html

  不動産コミュニティ(メーリングリスト)
    http://fudosan.jp/community/com.html

  不動産無料相談センター
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 ■【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 ~住まいの何でも相談室~
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 発行:Fudosan.JP             http://fudosan.jp/
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2004/06/18

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 どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●アパートの立ち退きについて
 です。
 これは、立ち退きの際の補償などの請求に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

  ★後閑さん(中央不動産鑑定所)

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 投稿時間:03/08/18(Mon) 09:58
 タイトル:アパートの立ち退き
 投稿者名:トトロ
⇒どなたか良きアドバイスをいただければと思います。

  私の夫は外国人(アジア系)で、2歳の子供と3人で住んでいます。
  私の実家で同居していましたが、夫と両親との折り合いが悪く、昨年の7月末ご
  ろに現在住んでいるアパート(築約10年)に引っ越してきました。

  でもここに入るまで、約100件ほどの物件を当たりました。
  というのも、先に書いたとおり夫が外国人ということで、不動産業者で門前払い
  されたり、業者はOKしても大家が拒絶したり、ひどいときは夫の出身国を言っ
  たら拒否されたりしたので、入居を受け入れてくれるところがなかなか見つから
  ず困っていたところ、現在のアパートが受け入れてくれるとのことで、入居しま
  した(家賃 5万9千円  共益費2千円 駐車場5千円)。

  敷金1ヶ月、礼金2ヶ月を支払い入居しました。
  来年7月の更新までまだ1年ありますが、今回ご相談したいのはにわかに降って
  沸いた立ち退きのことです。

  長年住んでいらっしゃる方から、今度ここが取り壊されるという話を聞きました。
  何でも、その方は以前から取り壊しの噂を耳にして、更新時に業者に問い合わせ
  たところ「大家から何も聞いていない」という回答だったそうです。

  ところが、先だって母子家庭の方が入居を希望してきたので、業者が大家に連絡
  を取ったところ「新規の入居者を受け入れないように。来年2月に取り壊し、ワ
  ンルームにする。建築業者も決まっている」との回答だったそうです。

  問い合わせがあったからなのでしょうが、業者からその方に連絡がきたとのこと
  で、業者から何か連絡はなかったかといわれましたが、今の時点でまだ何も連絡
  が来ていません。

  実家を出るにあたり、引越しにかかる費用等、実家の両親に借金しており、毎月
  少しずつですが返済している状況です。
  また引越しとなるとまとまったお金が必要になるのは明白で、現在の生活状況下
  でまとまったお金を用意することはとても難しいです。
  それでも言われるまま黙って立ち退かなければならないのでしょうか?

  夫は配偶者ビザを持っていますし、社員として働き、毎月安定した収入がありま
  すが、アジア系の外国人というだけで拒否されます。
  またあの辛い物件探しをしなければならないかと思うと、夜も眠れません。

  業者や大家は、本来いつ頃立ち退きを通達してくるものなのでしょうか?
  また、大家側の都合による立ち退きの場合、立退き料を請求することは可能なの
  でしょうか?
  可能な場合、いくら位・どの範囲(引越し費用だけかそれ以外も)請求できるも
  のなのでしょうか?
  契約更新前の立ち退きになりますし、立ち退いたあとは取り壊すのですから、当
  然敷金は全額返金されるかと思いますが、どうでしょうか?

  私としては、大家の都合による立ち退きと今後の新たな物件探しにかかる精神的
  ストレスなどから、できれば敷金だけでなく礼金も返還してもらいたいものです
  が…。

  今後の私がするべき行動も含め、アドバイスをお願いいたします。

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 投稿時間:03/08/18(Mon) 18:42
 タイトル:Re: アパートの立ち退き
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒退去までは,法的に6ヶ月間の余裕があります。
  お話中で外国人ということで入居申込の断り理由にはなりません。
  今の借家の退去で引越し費用を家主さんへ交渉されたらいかがでしょうか?
  礼金の返還は無理です。敷金は全額返金はいけます。
  お話は家主さんへ言ってください。
  当然、家主さんからお話する建設会社の担当を言われると思います。
  そこから,その担当とお話してください。
  最初はわがまま言ってもいいのでは…。
  でも、時期を見ては,互助の精神で譲ることも大切です。

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 投稿時間:03/08/18(Mon) 19:16
 タイトル:Re: アパートの立ち退き
 投稿者名:後閑
⇒結論から申し上げると、トトロさんのケースでは大家さんの言うなりに立ち退く
  必要はないものと考えられます。

  借地借家法28条では賃貸人から賃貸借契約を解約する又は更新拒絶する為には
  「正当の事由」が必要とされています。
  これは不安定な借家人の権利を保護するためのものです。

  今回のケースで大家さん側に特別にそのアパートを取り壊さなければならない理
  由があれば別ですが、そうでない限りトトロさんは立ち退きたくないのであれば
  その旨を主張することにより居住する権利は保護されるものと考えられます。

  つまり、トトロさんは立ち退きたくないのであれば居住する権利を有しているこ
  とになりますから、立ち退きに応じるのであれば相応の対価を要求することも可
  能であると思われます。

  この対価はケースバイケースであり一概には言えませんが、少なくとも移転費用
  (引っ越し代、移転先の賃貸にかかる敷金・礼金)+α(賃料の数ヶ月分)は請
  求しても良いのではないでしょうか。

  また、新しくアパートを探すのが大変と言うことでしたが、立ち退きの条件とし
  て大家さんの方で新しい移転先を確保するという条件を付すことも考えられるで
  しょう。

  基本的には、立ち退きでは借家人の権利が強く保護されていることを認識して、
  トトロさんの置かれている立場を大家さんに伝え、条件面について納得行くまで
  話し合うことが大切だと思います。

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 投稿時間:03/08/21(Thu) 09:37
 タイトル:大家の責任
 投稿者名:トトロ
⇒後閑様、小谷様、お忙しい中アドバイスありがとうございました。

  昨日、立ち退きの情報を下さった方からまた情報が入ってきました。
  その方は半年で立ち退かなくてはいけないとあせって、大家に直接問い合わせた
  そうです。
  すると、大家の回答は以下の通りだったそうです。
  「入ったばかりの人(3月頃)がいるので、その人の2年後の更新に合わせて手
   を加えるようにするので、来年2月にはやりません」
  つまり、当初の話より1年延びたことになります。

  ところがそのとき大家はこんなことも言ったそうです。
  「6ヶ月前までに入居者に立ち退きの通告をすれば、大家の責任は一切ないから、
   何の保証もない」

  またその方は、不動産業者にも問い合わせたところ
  「実質3ヶ月前までに入居者に通達すれば、大家の責任は一切ありませんよ」
  とのことだったそうです。

  そこで再度お聞きしたいのは、いくら立ち退きとはいえ6ヶ月以上前に入居者に
  通達すれば、引越し費用などの立退き料の責任は、大家には一切生じないのでしょ
  うか?
  何だか、話がややこしいのでよく分かりません。
  再度、アドバイスをお願いいたします。

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 投稿時間:03/08/21(Thu) 19:01
 タイトル:Re: 大家の責任
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒トトロさんのご心境を察して、この紙面で最後のアドバイスをいたしましょう。
  借家法は,平成8年に改正されています。
  第28条に更新拒絶の要件が書いています。

  従来からある正当の理由は必要ですが、この改正は旧法では、なかなか古い建物
  が建替えができないため、しやすいように「財産上の給付をする旨の申出」、つ
  まり、「お金を払えば正当の理由になりますよ」が加えられました。

  だから借主はお金をもらえるのです。
  額については、お互いの互助の精神で決められたらいいと思います。
  有料になりますが第三者を加える方法もあります。
  大概は家主側で建築家の不動産係りがトトロさんを尋ねてくるとおもいますが…。
  その時に金額提示があるんですが…。

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 投稿時間:03/08/21(Thu) 19:03
 タイトル:Re: 大家の責任
 投稿者名:後閑
⇒基本的には先日と同じ結論と考えていただいて良いでしょう。

  6ヶ月前に通知とあるのは、借地借家法27条1項で「建物の賃貸人が賃貸借の
  解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は解約の申入れをした日から
  6月を経過することによって終了する」によるものと考えられます。

  しかし28条では、「…略…建物の賃貸借の解約の申入れは…略…正当の事由が
  あると認められる場合でなければ、することが出来ない」とされています。

  ですから、大家に「正当の事由」がない限り一方的な解約は出来ないこととなっ
  ているのであって、「正当の事由」を有しない限り、そもそも解約の申し入れ自
  体出来ないのです。

  大家の責任云々という意味が良く分からないのですが、このケースは大家に責任
  があるのかないのかという問題では無いと思います。
  基本的には大家としては「正当の事由」を有しないのであれば、賃借人が立ち退
  きを拒否する限りは立ち退いてもらえないわけです。
  つまり大家としては居住する権利が保護されている賃借人に対して「何とか立ち
  退いてもらえないだろうか」とお願いする立場にいるのです。

  ですからトトロさんとしては条件が折り合わなければ立ち退かない旨の主張をし
  て、大家さんと条件について交渉すればよいのではないかと思います。
  その条件の目安としては先日記載した通りです。

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 投稿時間:03/08/22(Fri) 09:41
 タイトル:Re: アパートの立ち退き
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒引っ越しをする費用が捻出できないこと。
  事情により借家探しが非常に困難なこと。
  これによって、したくても立ち退けないことをまず訴えることです。
  そして、これらがクリアになれば立退もやぶさかでないので有れば、それも合わ
  せて伝えることです。
  先方から、打開策を提示してくるかも知れません。

  なお、立ち退き料の相場は、礼金、仲介手数料、引越費用プラスアルファの0~
  6ヶ月分です。
  ここら辺は今までの経緯や、建物の状況にも依るのでなんとも言えません。

  借家法にて保護されているとはいえ、未来永劫借り受ける権利を取得したわけで
  はないので自己の持ち出しもやむを得ない部分はあるでしょう。

  なお、建設会社に仮住居を提供して貰い、新築された住居にまた入居するという
  方法も有ろうかと思います。

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 投稿時間:03/08/24(Sun) 07:48
 タイトル:立退き料
 投稿者名:トトロ
⇒後閑様、小谷様、お忙しい中再度アドバイスありがとうございました。

  ちょっと分かりづらい書き方をしてしまい、すみませんでした。
  「大家の責任」というのは、いわゆる「立退き料」のことです。
  取り壊しの情報を下さった方が言っていた「大家は6ヶ月前までに住民に通達す
  れば責任なしと言っていた」「不動産業者は3ヶ月前までに通達すれば大家の責
  任はないと言っていた」というのは、全て立退き料の支払いの件です。

  それとまた疑問に思うことがあるのですが、今回の情報で1年立ち退きが延びた
  わけですが、そうすると来年の今頃契約を更新しないといけない私たちはどうし
  たらいいのかということです。

  今回の情報はあくまで他の部屋の方からの情報であって、大家や業者からは私の
  ところには何も報告がありません。
  (ただその方は「トトロさんも心配してますよと大家や業者に言ったらしい」)

  契約更新の時期までに立ち退きについての通達がない場合は、どうしたらいいの
  でしょうか?
  契約更新しても約半年後には立ち退かなければいけないのですから(現在の情報
  では)出来れば更新しないで、他に引っ越したいと思います。

  でもその時点で立ち退きの通達がない場合は、立退き料を請求することは出来な
  いのでしょうか?

  たとえば「昨年から取り壊すという情報を耳にしているので、契約更新の半年後
  には立ち退かなければいけないなら、面倒なので更新しないで引っ越したい」と
  話し、立退き料を請求することは出来ないのでしょうか?

  それとも契約更新前の2~3ヶ月前に、業者か大家に取り壊しの件を直接問い合
  わせ、そういった事実があるということを確認したうえで、更新の1ヶ月に出る
  旨と、出る理由が取り壊しによるということで、話を進めたほうがいいのでしょ
  うか?

  お手数ですが、再度アドバイスお願いいたします。

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 投稿時間:03/08/24(Sun) 18:40
 タイトル:Re: 立退き料
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒概略だけお応えしておきますが、
   借家の解約および終了は、家主は借家法では6ヶ月、
   民法では3ヵ月でも借家法が優先する。
   だから6ヶ月が必要。
   借主の解約は民法で3ヵ月、でも賃貸契約で1ヵ月、借主に有利なので適法する。
   上記のとおり、どちらからも解約および終了ができるが、借主から言えば立退
   料は無し、家主から言えば立退き料が必要。
   あえて更新手続しなくても、法定更新と言って、無期限の契約に自然発生され
   ている。

  私は、無料でこれ以上の具体的な回答をお出しできませんのでご了承ください。
  (トトロさんが立退き料を気にされるのと同様、やはり私の通常の有料業務との
   関係もあります。これ以上の具体的な回答を私にされるなら、個別にご連絡く
   ださい(有料))

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 投稿時間:03/08/24(Sun) 19:00
 タイトル:有料相談に関する補足
 投稿者名:RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒個々のご回答者の有料相談に関しましては、どこまで相談に乗ってくれて、また
  その場合は総額でいくらなのかを、必ず事前に確認されるようお願いします。
  当センターでご回答くださるのは、経験豊富で親身な方ですが、Fudosan.JPとし
  て、絶対的に保証するものではありません。あくまでも自己判断ください。

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 投稿時間:03/08/24(Sun) 19:37
 タイトル:Re: 立退き料
 投稿者名:草柳@RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒おそらく(トトロさん側の不動産業者さん、大家さんも含めた)皆さんの回答か
  ら判断しますと、世の中にはどっちのケースもあるかと思われます(法律の解釈
  ひとつであっても、法律のプロである弁護士同士が争っているのが今の世の中で
  すから…)。
  つまり、大家が立ち退き料を支払わずに借主が泣く泣く出て行ったケースと、借
  主に立退き料を大家が泣く泣く支払ったケースと…。

  ですので、まだ交渉する余裕があるのであれば(お互いの雰囲気が険悪になって
  いないのであれば)、法的な権利云々ではなく、お互いの心情的な話し合いをし
  て、円満解決する方向が望ましいと思います。
  反面、双方の主張が折り合わないのであれば、私でしたら、
   1、法律相談(自治体などが開催している無料のもの)などを利用して、自分
     の言い分が法的にも通用するのかどうかを確認する
   2、それを根拠に強行に大家さん側に詰め寄る
   3、それでも拉致があかない場合は、自分の主張の代理人になってくれるよう
     な予算的に見合うプロ(別の不動産業者や弁護士、行政書士など)を探し、
     交渉作業を代行してもらう
  と言う感じで進めると思います。

  あまり「絶対的な答え」にこだわってしまいますと、肝心なトラブルが解決しな
  いことも多かったりします。
  私個人としてのアドバイスは、そんな感じです。

  なお、皆さんにお願いして、この場を切り盛りしている人間の立場として補足し
  ますと、この場はあくまでも「絶対的な答え」を出すために設置したものではな
  く、「トラブルに対して様々な見方でのアドバイス」をいただくことが目的に
  なっています。
  ですので、全く正反対のアドバイスが並ぶこともあります。但し、その正反対な
  アドバイスであっても、皆さんの経験と実績に基づいたものですから、最終的に
  ご参考にされるされないは、ご覧になったご自身で決定いただくことになります。

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 投稿時間:03/08/26(Tue) 21:17
 タイトル:Re:立退料
 投稿者名:後閑
⇒トトロさんご自身の希望はどこにあるのでしょうか?
  当初は、ご主人の国籍の問題から転居先を確保するのが難しく、転居にかかる費
  用の負担も重い…というお話しだったかと思います。
  であれば、立ち退きが具体化した際には、大家さんとの交渉次第ですが、転居先
  の確保や立退料について交渉することが出来るのは先日の回答の通りです。

  現時点では立ち退きの話自体も伝聞で、大家さん側から何の連絡もない状況でト
  トロさんが転居を検討するメリットがあるのでしょうか? 更新が面倒とのこと
  ですが新しい転居先を探す苦労に比べれば大した手間とは言えないでしょう。

  急に降って涌いたような立ち退き話で、動揺されるお気持ちは分かりますが、も
  う少し状況がはっきりするまで、落ち着いて様子を見たほうが良いのではないで
  しょうか?

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 投稿時間:03/09/04(Thu) 21:41
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:トトロ
⇒中村様、後閑様、小谷様、サポートチームの方々、アドバイスありがとうござい
  ました。
  私もにわかに降って沸いた話のため、矢継ぎ早に質問してしまい、気分を害され
  てしまった方もいらっしゃるようで、大変失礼いたしました。

  私もここのご意見だけで100%の回答を求めるつもりはなく、ここ以外でいろ
  いろ手を尽くして意見を聞いている最中です。
  私としては住み心地や環境など申し分ないので、このまま住み続けたいのですが、
  来年の契約更新の時点で果たして何部屋残っていらっしゃるか、またその時点で
  大家や業者から何を言われるのかと思うと不安が付きまとって、正直最近睡眠不
  足です。

  いろんな方からの意見を聞いていくうちに、ケースバイケースであるということ
  で自分としてはある程度の覚悟が出来たつもりですが、最後にもうひとつだけお
  聞きしたいことがあります。

  このアパートの入居の際取り交わされた契約書は、宅建協会制定の契約書を使用
  されています。
  その中で「立退き料等の請求禁止」と項目がありました。
  市の無料相談の方は「家主の正当理由いかんに関わらず立退き料の請求は出来な
  いので、立ち退きまで引越し費用等を自分で工面する努力をするように」とのこ
  とでした。
  あくまでもケースバイケースということでかまいません。
  こういった項目があっても、立退き料をもらえた事例は過去あるのでしょうか?
  多分大家も業者も、この項目があるから立退き料は支払わないと言っているのだ
  と思いますが。

  最後のわがままで申し訳ございませんが、ご意見いただければ幸いです。
  よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:03/09/05(Fri) 15:40
 タイトル:Re: ありがとうございました
 投稿者名:草柳@RTJサポートチーム
 URL : http://fudosan.jp/
⇒> 多分大家も業者も、この項目があるから
  > 立退き料は支払わないと言っているのだと思いますが。
  もしくは、そもそも「通常はこのような場合に立退き料を払う必要がないから」
  かも知れません。実際にこの項目が無くても、支払う必要がないと判断される方
  もいらっしゃると思います。
  今回がどちらなのかは、わからないですね。

  なお、
  > こういった項目があっても、
  > 立退き料をもらえた事例は過去あるのでしょうか?
  こちらに関しては、以下のような場合があるものと思われます。

   ●大家さんと借りている方がとっても良好な関係の場合
     大家「本当は払わなくても良いんだけど、
        それじゃ悪いから、引越し代だけは持ちますよ」
     借主「いや、それも悪いからでは、半分だけお願いできます?」
     大家「そうおっしゃっていただけると助かります。
        では、引越し代の半分で宜しいですか?」
    …みたいな感じの関係になっている場合
    (=契約書の内容よりもお互いの信頼関係が優先される場合)

   ●真っ向から裁判で争って決着をつけ「勝った」場合
    これは、私の
     http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/notice.cgi?mode=allread&no=1183&page=0#7
    の回答の「2、契約後に契約書の内容に異を唱える場合」の通りです。
    ただ、今回の状況で勝てるかどうかは全くわかりません。
    この辺は、実際に法律の専門家の方にお問合せください。

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 投稿時間:03/09/11(Thu) 14:41
 タイトル:Re: ありがとうございました
 投稿者名:後閑
⇒借地借家法は借家人保護にその趣旨がありますので、契約書に記載されていたと
  しても、借地借家法に規定するものよりも借家人に不利となる場合には借地借家
  法の規定が優先されます。
  ですから、トトロさんとしてはご自分の立場(新しい借家を探すのが困難など)
  を家主さんに伝えて、立ち退きの条件について話し合いをするということになろ
  うかと思います。

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 住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃ 【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信 □■
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2004/06/11

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 どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●借家が売却された場合について
  ●手付金保全措置について
 の2つです。
 前者は、地主による借家売却に関するご相談です。
 後者は、未完成物件と完成物件の手付金保全措置の差に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

  ★藤原さん
   (みずほアセット住宅販売 調布センター http://www.houseport.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
             相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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 投稿時間:03/08/16(Sat) 13:57
 タイトル:今住んでいる借家が売却物件になったのですが・・・
 投稿者名:福島
⇒初めまして、ネットサーフィンにてこのページにたどり着きました。
  私、現在借家に住んでおりまして、H5年以来約10年になります。
  今年の3月に不動産屋に行ったときに、
  「実は地主さんがお宅の物件を売りたがってるのよね、今すぐって訳じゃないけ
   ど、その時は6ヶ月前にちゃんと連絡しますから。」
  と言われました。

  その後は何の連絡も無かったのですが、先月(7月)終わりごろになって不動産売
  買仲介会社の人が来て、売却物件の張り紙を張っていいですかと、張り紙を張っ
  て行きました。
  と言うことは売りに出ているのかと思い、インターネットで調べてみると、ちゃ
  んと売りに出ていました。

  そこで相談なのですが、今後私はどう対応すればよいのでしょうか?
  家賃の滞納はありません。草木の剪定なども出来る限り自分でやっています。私
  としては、何も無ければ今の借家が気に入ってますのでそのまま住みたいのです
  が、売れてしまった場合は立ち退かなければいけないのでしょうか?
  まだ書面では受け取ってはいません。
  敷金や立退き料など、分からないことだらけです。
  どなたかアドバイスしていただけないでしょうか? よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/08/16(Sat) 19:18
 タイトル:Re: 今住んでいる借家が売却物件になったのですが・・・
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒まったく心配要りません。現状の継続です。
  ただ、売却による家主さんが変更になっただけです。
  ポイントとすれば、売却後に新家主さん等、多分、媒介業者かも知れませんが連
  絡またはお知らせがあるでしょう。
  少し遅くなるかも知れませんが、必ず謄本を見せてもらって新家主さんを確認し
  ておきましょう。
  当然、家賃は新家主さんに変更になりますよ。

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 投稿時間:03/08/17(Sun) 16:04
 タイトル:Re^2: 今住んでいる借家が売却物件になったのですが・・・
 投稿者名:福島
⇒早速のご回答有難うございます。
  出て行かなくても大丈夫なんですね!
  敷金はそのまま継続するんですか?
  又、もし書面にて立ち退きを求められた場合はどうなりますか?

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 投稿時間:03/08/18(Mon) 18:23
 タイトル:手付金保全措置について
 投稿者名:いとう
⇒未完成物件と完成物件では、手付の保全措置となる場合が違うとのことですが、
  古家のある土地を更地渡しを条件に売買契約をする場合、これは未完成物件の契
  約にあたるのでしょうか?

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 投稿時間:03/08/18(Mon) 18:43
 タイトル:Re: 手付金保全措置について
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.real-station.net/profile.htm
⇒いとうさん、こんにちは!
  ご相談の件の場合ですと完成物件取引になるかと思われます。
  ですので、売買代金の10%超か又は1000万超の手付金額の場合保全が必要
  となります。

  但し、売主が不動産業者様に限られますので、一般人の場合は保全自体不要とな
  ります。

                             宅地建物取引主任者
                                 藤原 浩行

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 投稿時間:03/08/18(Mon) 18:50
 タイトル:Re: 手付金保全措置について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒新築は売買の10%(平成11年法改正)を超える手付は保全必要です。
  未完成というのは建物を意味します。
  だから土地の売買です。

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 投稿時間:03/09/08(Mon) 13:35
 タイトル:Re^2: 手付金保全措置について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒業者売主未完成は5%、完成は10%どちらも上限1000万を超える手付は保全必
  要です。
  だから土地の売買は10%、建築条件は5%どちらも上限1000万です。

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2004/06/04

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 どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●家の外壁について
  ●別荘地の管理費に関して
 の2つです。
 前者は、外壁工事の塗装材に関するご相談です。
 後者は、建物の無い遊休地状態の別荘地の管理費に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★伊澤さん(青葉ホーム http://www1.odn.ne.jp/aoba-h/ )

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 投稿時間:03/07/22(Tue) 23:16
 タイトル:家の外壁について
 投稿者名:ピノ
⇒今回、家を新築することになりました。
  そこで外壁をサイディングの上にリシンを吹き付けを考えています。しかし、リ
  シンはあまりいいとは聞きません。
  実際、リシンの吹き付けはどうなのでしょうか??
  やはり普通のサイディングの方がいいでしょうか?

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 投稿時間:03/08/09(Sat) 00:28
 タイトル:Re: 家の外壁について
 投稿者名:伊澤隆平
 URL : http://www1.odn.ne.jp/aoba-h/
⇒リシン(一般名アクリルリシン)は、外壁塗装材としてかなり前から使用されて
  塗料ですが、表面がざらざらしていることや下地がモルタルの場合にはモルタル
  の亀裂と一緒に割れが生じるため(下記注)、最近あまり利用されなくなりまし
  た。(注:弾性リシンを使用すれば微細な割れには追従します)

  これに加えて最近は工期短縮を図る目的や職人不足等の理由で、サイディングな
  どの乾式工法が住宅外壁の主流になり、モルタルの湿式工法が少なくなったこと
  がリシンの人気を低くしています。

  しかし、リシンは調合により好みの色が出せること、それなりの雰囲気があるこ
  と、経済性(塗装コスト)に優れていることなどを考えると決して捨てた素材で
  はないと私は思います。

  ピノ様の場合は下地が無塗装サイディングのようですので、割れの心配はないの
  でご検討される余地があるのではないでしょうか。
  ご予算があれば、通称吹き付けタイルと言われる塗装材を使用されれば、汚れも
  つきにくいし、仕上がりの感じが更に豪華になります。

  一方、最近は外壁に化粧サイディングが多く使用されていますが、これとて永久
  的なものでなく、ある時期には塗装が必要になります。このことはメーカーのカ
  タログに注意事項として記載されています。

  このように、外壁はどのような素材を採用しても一定時期には再塗装が必要にな
  ることを考えておかねばなりません。

  ただし、本物のタイルの場合は別です。ご参考になれば幸いです。

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 投稿時間:03/08/14(Thu) 13:39
 タイトル:別荘地の管理費に関して
 投稿者名:てつ
⇒初めてご相談します。
  当方、相続により軽井沢に別荘地を所有するものです。現在建物は建っておらず
  完全な遊休地となっております。
  実は、相続以来当該地の管理費を支払っておりません。
  管理会社からは当初振込通知書がきておりましたが、当方が引越しをしたことも
  あり、その後管理費に関する通知等はきておりません。
  現在当該地の売却を検討しているのですが、未払いの管理費に関して、過去にさ
  かのぼって何らかの対処する義務が発生するでしょうか。その場合何らかの過料
  があるものなのでしょうか。
  ずいぶんといい加減な質問かと思いますが、何かご示唆頂けると幸いです。
  よろしくお願い致します。

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 投稿時間:03/08/14(Thu) 19:44
 タイトル:Re: 別荘地の管理費に関して
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒管理費には土地と建物がありますが、遊休地だったら土地の管理費でしょう。
  一度、管理委託契約をみて判断してください。
  管理費等の消滅時効は5年です。
  売却するにあたっては管理委託を解約するこを勧めます。
  次に買われる方は、自分で管理する、自分の意図する管理者がいてるかもしれま
  せんので…。
  遊休地だったら、別に管理は必要ないと思いますが。

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 投稿時間:03/08/17(Sun) 01:56
 タイトル:Re^2: 別荘地の管理費に関して
 投稿者名:てつ
⇒ご返答頂きありがとうございます。
  以前、商的な契約ではなく一般の場合は消滅時効は10年と聞いたことがあるので
  すが、5年なのでしょうか。
  引き続きお教え頂けると幸いです。
  よろしくお願い致します。

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2004/05/28

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 どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●フローリングのサネについて
  ●土地賃貸更新料のについて
 の2つです。
 前者は、物件購入後に発覚したフローリングの不具合に関するご相談です。
 後者は、借地の更新における適正相場に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

  ★藤原さん
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 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
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 投稿時間:03/07/31(Thu) 15:18
 タイトル:フローリングのサネについて
 投稿者名:うさかず
⇒築1年のマンションに住んでおります。
  購入してからまもなくフローリングの床鳴りや浮きに気がつき、ひどくなるので
  点検で施工業者に見てもらったところ、フローリングのサネ部分が折れている可
  能性があると言われました。

  入居1年で折れるものなのでしょうか?
  家族で肥満体の人間もいません。もし、元々不良品を使っていたのだとしたら、
  施工時に気がつかないものなのでしょうか?
  折れている可能性を言われたのは1カ所ですが、同様の音がする場所が多く心配
  です。

  ご意見をお聞かせいただければと思います。

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 投稿時間:03/07/31(Thu) 17:00
 タイトル:Re: フローリングのサネについて
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒推定するには、へたくそな施行だったということでしょう。
  アフターサービスの範囲内でしたら、一度、言ってみられたら…。
  リフォーム後のフローリングを見る機会があるのですが、私は必ず水平機を当て
  るのですが、
   「新築なのにどうして傾いているのか!?」
  と、多々あることにビックリします。

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 投稿時間:03/07/31(Thu) 17:00
 タイトル:Re: フローリングのサネについて
 投稿者名:藤原 浩行
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⇒うかさずさん、こんにちは!
  フローリングの調子が悪いとの事ですが、新築マンションをご購入されたので
  しょうか?
  もしそうでしたなら、分譲業者(売主)に対して、無償修理を要求されてみては
  如何でしょうか?

  ご契約時に受取られたはずの「アフターサービス基準」の中身にもよりますが、
  通常引渡し後1年であれば、うかさずさんの故意や重大な過失が無い限り、無償
  で直してくれるケースが多いと思われますが…。

                             宅地建物取引主任者
                                 藤原 浩行

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 投稿時間:03/08/01(Fri) 14:22
 タイトル:Re: ありがとうございました
 投稿者名:うさかず
⇒管理会社を通じて施工会社と連絡をとり、全床の点検をしていただくことになり
  ました。
  しかし一つ気になるのは、部分的に張り替えたとして(過去にも一度してます)、
  そんなに何カ所も部分張り替えをして大丈夫なのでしょうか?
  何カ所も同様の現象がある以上、保証期間内のうちに全部修復したいです。
  施工会社の対応が早かったことは助かりました。

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 投稿時間:03/08/06(Wed) 16:05
 タイトル:土地賃貸更新料の件
 投稿者名:honey
⇒両親の家の話なのですが、20年前に中古住宅(借地)を購入し、今年の9月末に
  更新となるのですが、先日、オーナーさん(代替わりして、現在、息子夫婦)の
  方から、更新料の話があり坪当たり15万(33坪で、495万)と言われたらしいの
  ですが、これが足立区の住宅地の妥当な相場であるのか…という事を調べたいの
  ですが。
  高すぎるのであれば、どのような方向で交渉したらよいでしょうか?
  よいアドバイスお願いいたします。

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 投稿時間:03/08/06(Wed) 17:39
 タイトル:Re: 土地賃貸更新料の件
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒まず借地の基本は、初めて30年2回目20年3回目10年と契約期間を更新し
  てきます。経済情勢により、地代の増減は、別に更新でもなく、いつでも行えま
  す。
  ただ、更新時に値上げも多いのも事実でしょう。それは、時代が10年以上もた
  てば、かなり経済価値が変わっているからです。
  基本的には、意見が合意しない場合、裁判所に委ねます。
  更新期間も含めて、公的な裁判所にて決めるほうが良いでしょう。
  私の身近でも、調停で決めているのが多いです。

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 投稿時間:03/08/06(Wed) 17:59
 タイトル:Re^2: 土地賃貸更新料の件
 投稿者名:honey
⇒早速、アドバイスありがとうございます。相談し、検討したいと思います。

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 投稿時間:03/08/06(Wed) 17:54
 タイトル:Re: 土地賃貸更新料の件
 投稿者名:西園哲治
 URL : http://nrea.jp
⇒不動産鑑定士に依頼して、第3者の立場から適正な評価額を出してもらうしか方
  法はないと思います。私でよろしければお力になります。
  一度ご連絡下さい。

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 投稿時間:03/08/06(Wed) 18:05
 タイトル:Re^2: 土地賃貸更新料の件
 投稿者名:honey
⇒ありがとうございます。
  鑑定していただく場合は費用等はどの位かかるのでしょうか?

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 投稿時間:03/08/07(Thu) 16:58
 タイトル:Re^3: 土地賃貸更新料の件
 投稿者名:西園哲治
 URL : http://nrea.jp
⇒鑑定費用は約25万円~でしょう。

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 住まい手の想いに建築家の技術・感性・真心を加えて、オンリ-ワンの空間を住ま
 い手と共に創造すること。それが私のこだわりです。

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2004/05/21

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●土地の買収について
 です。
 これは、マンション建設に際し、土地に買収の申し出があった場合のご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★藤原さん
   (みずほアセット住宅販売 調布センター http://www.houseport.co.jp/ )

  ★香川さん(アットホーム http://home.gr.jp/athome/ )

  ★田中さん(松田地所)

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 投稿時間:03/07/29(Tue) 14:38
 タイトル:土地の買収
 投稿者名:むく
⇒都心に小さなアパートを所有しています。土地を担保に銀行から融資を受け現在
  返済中であり、某不動産会社へ手数料を払って運営を依頼していますが、残りを
  母が生活費の一部としています。

  先頃、周辺一体を買収しマンションを建設するという話が持ち上がり、設計者よ
  り図面が提示されました。
  先方は同意書も添付しており、一刻も早く署名・捺印がほしいといってきている
  ようですが、この同意書の重要度はどのぐらいなのでしょうか。
  また、管理不動産屋さんへはどの時点で報告すればよいのでしょうか。
  こちらとしては、条件次第で同意しても良いと思っているのですが、条件提示の
  時期など教えていただけないでしょうか。

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 投稿時間:03/07/29(Tue) 16:15
 タイトル:Re: 土地の買収
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.real-station.net/profile.htm
⇒むくさん、こんにちは!

  > 先方は同意書も添付しており、
  この「同意書」なるものですが、何に対する同意書なのでしょうか? その辺が
  どうも掴めません。もう少し詳しくお話頂けますか?

  基本的には買収のお話のようですので、相手の考える額とむくさんの考える額と
  の折り合いがつくかどうか? が焦点になるとは思われますが、今回の場合収益
  物件のようですので、賃借人の方々に関する補償に関しても考慮しなければなら
  ないと思います。

  一度管理不動産会社様へもご相談されてみては如何でしょうか?

                             宅地建物取引主任者
                                 藤原 浩行

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 投稿時間:03/07/29(Tue) 18:32
 タイトル:Re: 土地の買収
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒ 1.同意書とは何に同意する書面ですか?
   2.買収する価格は希望価格に近いのですか?
   3.土地の引渡の時期はいつ頃ですか?
   4.賃借人(入居者)の立ち退き作業は誰がするのですか?
     その費用は誰が持つのですか?
   5.建物は解体して引き渡すのですか?その費用は?

  以上の様な情報を総合的に判断して、決める必要があります。
  ご相談の内容(情報量)が不足しております。
  もう少し詳しく書き込み下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:03/07/30(Wed) 09:54
 タイトル:Re: 土地の買収
 投稿者名:田中
⇒むくさん。こんにちわ。
  このお話から察すると、自治体によっては対応が違うと思いますが、開発に関す
  る同意書ではありませんか?
  何に対する同意書かわかりませんが、一刻も早くということは、開発計画そのも
  のに関するものだと思います。
  何の同意書かをよく確認してください。

  > こちらとしては、条件次第で同意しても良いと思っているのですが、条件提示
  > の時期など教えていただけないでしょうか。
  条件はむくさんからよりも、業者から提示させた方が良いのではありませんか?
  業者が一体どれくらいの価格を考え、価格だけではなく、その他の条件をどのよ
  うに考えているかを先に把握すべきだと思います。

  しかし、条件提示よりも何よりも前に、今回の話の状況をよく把握する必要があ
  ると思います。
  むくさんの不動産はアパートであり、この計画に同意するということは、賃借人
  に対しての補償責任がむくさんにかかってくることになりますから、そのことも
  慎重に考える必要があります。

  通常、マンション計画は開発を許可する特定行政庁が、近隣の同意書を添付する
  よう求めますが、それと同時に近隣への説明会を開催して議事録を提出するよう
  求める場合が殆どです。
  私が以前マンション開発にかかわった経験から推測すると、この同意書はその説
  明会開催前に「土地所有者の同意は既にもらってます」という大義名分でどうし
  ても取りたい内容のものではないでしょうか?

  マンション計画は、以前は数年間交渉してどうしても近隣の同意が得られず中止
  になったというケースも少なくありません。
  今のような世の中なら、計画中止の判断はもっと早くするでしょうし、そもそも
  その可能性が少しでもある地域には業者は手を出しません。
  長引いたら即座に倒産する危険が今は一杯ですから。

  しかし、業者はそのような苦しい実情を手を尽くして隠すのが常ですから、一般
  の人が業者の内情を知ることは結構難しい面があります。
  もしも計画が中止されると、同意した人と反対した人との間の溝が発生する場合
  が多く、私の場合は郊外型マンションより都市型マンションを担当した場合に多
  く直面しました。

  業者対住民という単純な構図だけではないのが不動産開発の影の部分であり、巧
  みな買収はそこを巧く利用するのですから。
  当時、私自身が買収の担当者だったから言えますが、この人間関係の部分を割り
  切れる人でないと、結構つらいでしょう。
  私自身はそのつらさに耐えられず、退職しました。

  もちろん、不動産の処分は法治国家日本では所有者個人の自由ですし、私もそれ
  を制限するつもりはありません。
  しかし、この話の場合、賃借人も複数の利害関係者、出来上がるマンションの敷
  地に取り込まれる他の土地の所有者も利害関係者、マンションの近隣住民も利害
  関係者と、むくさんの周りには業者以外の利害関係者がいることを忘れないよう
  にすべきでしょう。

  今回のケースでは
   1.マンション計画の信憑性、実現可能性、進捗度はどれくらいか?
   2.賃借人の補償はどうするのか?
   3.所有者の考える売却価格と業者の提示価格にどれくらい差があるか?
   4.マンション計画が頓挫した場合のいろんなリスクも負う覚悟があるか?
  長くなり、かなり個人的意見が入ってしまいましたが、ひとつの意見として参考
  になれば幸甚です。

                             宅地建物取引主任者
                                 田中 康雄

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 投稿時間:03/07/31(Thu) 16:32
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:むく
⇒同意書の内容について詳しく記載せず申し訳ありませんでした。
  これは開発協力のためのもので、計画概要と大まかな事業期間が記載され、協力
  方法として売却か住宅取得のいずれかを選択するようになっています。

  現時点では、絶対反対といってる方、全員が賛成してからサインすると言ってい
  る方ばかりで、協力的な方は居ないようです。
  さらに、計画戸数もさほど多いわけでもなく、一軒でも反対者が居れば計画変更
  は必須であり、保証額にも影響するのではないかと思われます。

  アドバイスを拝見いたしまして、「これからやらなければならないこと」がわか
  りました。あせらず、関係者との折衝を進めていこうと思います。

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2004/05/14

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●更新時の手数料について
 です。
 これは、賃貸物件更新時に発生する更新手数料に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★藤原さん
   (みずほアセット住宅販売 調布センター http://www.houseport.co.jp/ )

  ★香川さん(アットホーム http://home.gr.jp/athome/ )

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 投稿時間:03/07/27(Sun) 01:34
 タイトル:賃貸更新料ではなく手数料って??
 投稿者名:りえこ
⇒現在賃貸マンションに居住しており、同じマンションに2部屋契約をしておりま
  す。1部屋はかれこれ10年、もう1部屋は2年前に契約し、今月初めての更新を迎
  えます。2年前に借りたこの部屋の更新手数料の件でご相談があります。

  入居の際には探していただいた不動産仲介業者さんに礼金などをしはらったので
  すが、その後の家賃は契約どおりの金額を直接大家さんに支払う仕組みとなって
  おりました。
  契約書には更新手数料をとるとはどこにも記載されておらず、更新料1か月分と
  だけ記載があります。

  ところが、1ヶ月ほど前に大家さんから「体の具合が悪いので管理会社をおくこ
  とにした」と直接連絡がありました。
  その後すぐその管理会社と思われる会社から郵便で「このたび管理をまかされま
  した」のような内容であいさつ文が届きました。

  先日、この管理会社から連絡があり、書類を送るので捺印して送り返せとの指示
  がありました
  が、その送られてきた書類には契約時には支払う義務とし記載のない更新手数料
  なるものが、更新料1か月分とは別に25%と記載され請求されているものになっ
  ていました。

  が、どうしても納得がいきません。
  契約書にも更新手数料をとるという記載もありません。
  大家さんの都合で管理会社をたてて、そのために契約時に約束のない手数料を払
  わされるのは、支払う義務があるのでしょうか?

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 投稿時間:03/07/27(Sun) 04:30
 タイトル:Re: 賃貸更新料ではなく手数料って??
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.real-station.net/profile.htm
⇒りえこさん、こんにちは!
  ご相談の件ですが、りえこさんの主張が正しいと思われます。
  そこで相手先管理会社へは以下のように話されてみては如何でしょうか?

  「契約書のどこにも1ヶ月+25%なる記述が無い以上、1ヶ月は支払うが、そ
   の他の25%は支払う意思はありません。どうしてもその費用が必要なら1ヶ
   月を75%+25%に分割してもらえるよう、大家さんに交渉されてはどうで
   すか?」

  上記の主張は誰が聞いてもおかしくないと思われますので、自信を持って堂々と
  交渉されてみては如何でしょうか? ちなみに、いずれ来るであろう10年前に
  お借りになったお部屋の更新の際も同じ主張で良いと思われます。Good luck!

                             宅地建物取引主任者
                                 藤原 浩行

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 投稿時間:03/07/27(Sun) 09:55
 タイトル:Re: 賃貸更新料ではなく手数料って??
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒更新手数料を払う義務はありません。理由は下記のとおりです。

   1.重要事項説明書及び建物賃貸借契約書に更新手数料の記載が無い
   2.管理会社は大家さんから委任を受けているのであり、管理の費用は大家さ
     んが支払うべきものです。その管理の費用を借主が負う義務は有りません

  管理会社に文書で支払う義務のない旨を回答し、大家さんには管理会社から手数
  料を一方的に請求された旨をお話ししてみてはいかがでしょうか。

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 投稿時間:03/07/27(Sun) 21:51
 タイトル:回答いただきありがとうございました
 投稿者名:りえこ
⇒早速ご回答をいただきありがとうございました。
  明日、ご指導に従い、管理会社に連絡をとってみます。

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 投稿時間:03/07/28(Mon) 09:39
 タイトル:Re: 賃貸更新料ではなく手数料って??
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒> 更新料1か月分とだけ記載があります。
  更新料1ヵ月というのは、更新料が一か月分いりますよ…と意味してます。
  当然、契約書にあなたのサインと印鑑が押してあったら、納得したということに
  なります。
  なにも考えないで、サインと印鑑?…わかりにくいところは、通常、質問して納
  得してサインを押すもと思います。

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2004/05/07

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。

 今回のテーマは、
  ●贈与税について
 です。
 これは、新築時に親から援助してもらうことに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★倉島さん(天祥 http://www.tensyo.co.jp/ )

  ★藤原さん
   (みずほアセット住宅販売 調布センター http://www.houseport.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

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 ■今週の不動産に関する質問&回答集(内容のご判断は各自の責任でお願いします)
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 投稿時間:03/07/24(Thu) 15:51
 タイトル:贈与税について
 投稿者名:れもん
⇒贈与税についてわからないことがあるので、どなたか教えてもらえないでしょう
  か?

  1つ目の疑問は家を新築するにあたり、私(妻)の親から150万もらえることに
  なったんですが、家は主人の名義で登記するつもりですので、配偶者の親からの
  援助は「住宅取得資金贈与の特例」の対象にならないということを知りました。
  持分登記すればいいのでしょうが、なんだか、後々面倒な感じがしてしまってま
  す。
  そこで家が完成するのが12月なので、先に基礎控除分の110万をもらって、年明
  けに残りの40万をもらおうかと考えてるんですが、税務署の言う「年間」ってい
  つから、いつまでのことなんでしょうか? 普通に1月から12月って考えていい
  のでしょうか?

  2つ目の疑問なんですが、家を新築するために自己資金をためてきましたがその
  うち半分位は私名義なのです。自己資金は全て結婚後に貯めたものです。主人名
  義で登記した場合、贈与税はかかるのですか?

  誰か知ってる方いらっしゃいましたら教えてください。
  よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/07/24(Thu) 18:52
 タイトル:Re: 贈与税について
 投稿者名:倉島
⇒> 1つ目の疑問
  年間は、1月から12月です。
  2年に分けると計画贈与と看做され課税されれしまうケースもあるので注意した
  ほうがいいです。

  > 2つ目の疑問
  ご主人の名義で建築をした場合は、贈与税が加算されます。
  建築後、税務署からお尋ね葉書が来ますので後で分かると余計なお金がかかりま
  すので、1番目の資金を含めて持分登記をされたほうがいいと思います。
  自己資金は、ご結婚後に貯蓄をされたとの事ですが、ご結婚後もお仕事をされて
  収入があったのでしょうか。
  もし、ご主人の収入の中でやりくりをされ、奥様の口座に貯蓄をされた場合は、
  ご主人の自己資金と看做される可能性があります。

  まだ時間があるようですので、市役所の税務相談(税理士の無料)を受けられて
  みたらいかがでしょうか。

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 投稿時間:03/07/25(Fri) 05:39
 タイトル:Re: 贈与税について
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.real-station.net/profile.htm
⇒れもんさん、こんにちは!
  ご相談の件、ご主人様単独名義をご希望のようですが、お2人の共有では都合悪
  いですか? 素直に共有名義にする手もあると思いますが…。

  <デメリット>
   持分比率・借入額・ご主人様の源泉徴収税額によっては、住宅ローン控除にて
   戻ってくるお金が目減りする可能性もございますが…。

  <メリット>
   将来何らかの理由で
   ・抵当権の設定(例えは悪いですがサラ金等からお金を借りるような場合)
   ・不動産の売却
   等を行いたい場合、ご主人様が奥様に内緒で勝手に事を進める事が出来なくな
   ります。必ず奥様の署名等が必要となってきますので、不動産に係る重要な取
   引を行いたい場合、その前にお2人で十分に話しあえる余地が生れます。

  又、余計な心配事かも知れませんが万一離婚等の問題が発生した場合も単独か共
  有かで(奥様の立場が)微妙に状況が変ってくると思います。

  不動産も住宅ローンも基本的に長期間のお付合いになるので、世界の経済情勢、
  その他の社会情勢の変動に左右されることになります。わざわざ共有にする合理
  的な理由が無いなら別ですが、今回のようなケースはむしろ共有される方が自然
  のように思います。

                             宅地建物取引主任者
                                 藤原 浩行

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 投稿時間:03/07/25(Fri) 15:37
 タイトル:Re^2: 贈与税について(追加質問)
 投稿者名:れもん
⇒小谷様、藤原様、回答ありがとうございます。
  主人にも相談したところ、やはり持分登記した方がいいという結論になりました。
  いままでは単純になんだか面倒だなっていう感じがあって、なんとかならないも
  のかと思ってましたが、別に面倒なことはないようですし、持分登記しない方が
  面倒なので素直に持分登記します。

  そこで追加で質問したいのですが、いくらくらい持分登記するのが妥当なので
  しょうか?
  親からもらう150万円分は分かるのですが、自己資金の半分位が私の名義になっ
  てるとはいっても、便宜上そうしたまでで、実際はほとんど主人の収入から貯め
  たお金です。
  結婚して丸6年間がたちますが、最初の半年と、後に1年半位パートをしたくら
  いでその収入は全部合わせても200万円位だと思います。
  (現在の自己資金は800万位です)
  あまり多く持分登記すると「夫から妻への贈与」ということになりますか?

  なんだか素人には難しいことばかりで…。参ってます。。
  どうぞ教えてください。よろしくお願いします。

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 投稿時間:03/07/25(Fri) 16:47
 タイトル:Re^3: 贈与税について(追加質問)
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.real-station.net/profile.htm
⇒れもんさん、再びこんにちは!

 > 収入は全部合わせても200万円位だと思います。
 > (現在の自己資金は800万位です)
 との事ですが、これらの収入に対して給与明細票等、第三者に対して合理的に説明
  出来る資料は残っていますでしょうか?
  もしあるのでしたら、それらを持参の上一度お近くの税務署に相談に行かれてみ
  て…、
   「私(れもんさん)の持分は150万+200万に相当する分として登記して問題無
    いものかどうか知りたい!」
  と、ご相談されてみては如何でしょうか?
  勿論無料で対応してくれる事と思います。
  又、万一無い場合でも同じ話をされてみては如何でしょうか?

  尚、細かな規定がありますので行く前にこちらをご参考にされ、対象に入ってい
  るかどうかをご確認される事をお勧めします。

  【参考】
   国税庁タックスアンサー( http://www.taxanser.nta.go.jp/ )の
   以下のページ
     http://www.taxanser.nta.go.jp/4502.htm

                              宅地建物取引主任者
                                  藤原 浩行

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 投稿時間:03/07/26(Sat) 02:22
 タイトル:Re^4: 贈与税について(お礼)
 投稿者名:れもん
⇒藤原さま、こんばんは。
  市の税理士相談などに相談してみたいと思います。
  このたびはいろいろアドバイスありがとうございました。
  大変助かりました。

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 ■譲渡可能なRTJ保有ドメイン(詳細はメールにて⇒ rtj@club.to )
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 現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
 します。

  tateuri.to
  083.to
  jyutaku.to
  my-house.to
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 サーバーをご自身(もしくは自社)で構築されている方はもちろん、プロバイダー
 のホームページスペースをお使いの方でも、お使いいただけるようなご相談にも応
 じます。

 ご興味のございます方は、「ドメイン譲渡希望」と言う件名にて、譲渡希望価格を
 ご記入の上、
   rtj@club.to
 までメールいただければ、折り返し詳細をご案内させていただきます。
 (ご質問なども、上記のメールアドレスまでお願いします)

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 ■新着不動産ホームページ(無料登録⇒ http://fudosan.jp/regist/regist.html )
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 ★ライフサポート・ラボ
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 地元、堺で地域に密着した不動産会社。

 ★安田不動産
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 岐阜県関市を中心とした各種不動産物件(賃貸・売地・建物等)の仲介を行ってお
 ります。また当ページ内にて岐阜県関市についての案内も行っております。

 ★不動産賃貸アートライフ
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 当社は、コンピュータシステムで物件を管理しており、毎日新鮮な情報をご提供い
 たします。自宅にいながら又会社に居ながらにして24時間お部屋をお探しいただけ
 ます。お客様のご要望によりご希望物件は間取り・写真付きでE-Mailで送信致しま
 す。ご希望の条件ご登録いただきますと、E-mailで物件情報をお送りいたします。

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2004/04/23-30

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 どうも、RTJサポートチームの草柳です。
 今回のテーマは、
  ●位置指定道路について
 です。
 これは、自己所有でない私道を利用することに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

  ★小谷さん(ハビット http://www.habit24.co.jp/ )

  ★香川さん(アットホーム http://home.gr.jp/athome/ )

  ★藤原さん
   (みずほアセット住宅販売 調布センター http://www.houseport.co.jp/ )

  ★森田さん(紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!
 (なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
  げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです)

 なお、今回はゴールデンウィークの合併号です。次回は5月7日の発行になります。
 皆さん、良い連休をお楽しみください!

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 投稿時間:03/07/31(Thu) 21:40
 タイトル:位置指定道路について
 投稿者名:K.F
⇒位置指定道路を通行する権利について教えてください。
  相談したい土地の状況は、南側が4m公道・北側が4m私道(位置指定道路)に
  面した規模約700平米・ほぼ正方形の土地です。
  北側私道との間にはブロック塀があり、私道の共有持分もありません。

  今までは、南側公道のみの利用で一筆全体を使用していたのですが、今、漢字の
  「田」の形に4分割で分譲できないか検討しています。
  この場合、北側の2区画は北側私道を利用するしかないのですが、持分もない他
  人の私道を利用するにはどのような手続きが必要になるのでしょうか?
  教えてください。

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 投稿時間:03/07/31(Thu) 21:55
 タイトル:Re: 位置指定道路について
 投稿者名:小谷吉秀
 URL : http://www.habit24.co.jp
⇒地役権(民法)を考えたらいいと思います。
  ある土地の便益(便利で利益があること)のために他人の土地を利用する権利の
  ことです。

   通行地役権
   (他人の土地を通行できる)
   特徴として必ず二つの土地が出てくる要役地
   (地役権の存在によって便益を受ける土地)
   必ずしも隣接する必要はありません承役地
   (地役権によって負担を受ける土地)   

  登記までは難しくとも、覚書を作成されたらいかがでしょうか。

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 投稿時間:03/07/31(Thu) 22:16
 タイトル:Re: 位置指定道路について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒位置指定道路は建築基準法上の道路として公に認められた道路です。
  地主は通行や建築時の利用を制限する事は出来ませんが、対価を求める事は可能
  です。
  従って、対策は
   1.持分を購入する
   2.道路使用(通行等む)承諾書を発行してもらう
   3.通行の覚え書きを作成し地役権を設定する
  が考えられます。

  お尋ねの件とは異なりますが、例え自分の所有物であっても、不特定多数に継続
  反復して不動産を売却するときは宅地建物取引業の免許が必要です。
  一括で売却するか特定の買主へ売却するなど十分ご注意下さい。

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 投稿時間:03/08/01(Fri) 04:50
 タイトル:Re: 位置指定道路について
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.real-station.net/profile.htm
⇒K.Fさん、こんにちは!
  ご相談の件ですが、以下の2つの方法をご提案致します。

  (1)私道所有者に対して
      ・道路使用の承諾書(人・車・自転車等)
      ・掘削の承諾書(上下水道・ガス等)
     への署名・捺印を求める方法

  (2)私道所有者に対して持分の購入を求める方法

  位置指定道路の場合は、そもそも私道所有者はその所有地を道路として提供する
  事に同意しているからこそ実現出来ているのですから、上記(1)の書類の作成
  に協力してもらえるはずなのですが(少々のお礼は必要かもしれませんが…)。

  万一拒絶されるようなケースの場合は、上記(2)の交渉をしてみては如何で
  しょうか? 道路所有者から見ても対価を払って私道を買いたい! 等という話
  はラッキーなはずですから、金額次第では応じてくれる可能性があるものと思わ
  れます。

                             宅地建物取引主任者
                                 藤原 浩行

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 投稿時間:03/08/01(Fri) 16:29
 タイトル:Re^2: 位置指定道路について
 投稿者名:S
⇒すみません。便乗しての質問ですが、私道所有者が数十名の共有持分でしたら、
  全員の承諾が必要なのでしょうか?

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 投稿時間:03/08/01(Fri) 16:59
 タイトル:Re^3: 位置指定道路について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://home.gr.jp/athome/
⇒共有者全員の承諾が必要です。

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 投稿時間:03/08/01(Fri) 21:07
 タイトル:Re: 位置指定道路について
 投稿者名:K.F
⇒小谷様、香川様、藤原様、早々に回答して頂きありがとうございました。
  本来別々にレスすべきですが、まとめてすみません。

  私の理解したところでは、
   1.私道の共有者の誰かから私道の持分を購入する。
   2.共有者全員の承諾を得る。
   3.通行のための地役権の覚書を交わす。
  という方法があるとの事ですが、それぞれ費用的にはどの程度かかるものなので
  しょうか?

  例えば、
   周辺の土地価格あるいは賃料相場などと連動するのか?
   ある程度決まった相場価格があるのか?
   それとも全くケース・バイ・ケースで相手との交渉次第なのか?

  質問ばかりですみませんが、よろしければ教えて頂けないでしょうか?
  よろしくお願いいたします。

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 投稿時間:03/08/02(Sat) 04:23
 タイトル:Re^2: 位置指定道路について
 投稿者名:藤原 浩行
 URL : http://www.real-station.net/profile.htm
⇒費用についてはケース・バイ・ケースだと思われます。
  承諾書が取れるケースでしたら、菓子折り程度で済む場合や、香典程度の謝礼で
  済む場合もあります。
  持分購入となると、もうし単位が増えるケースが多いようですし、地役権設定と
  なると更に必要な場合もあります。

                             宅地建物取引主任者
                                 藤原 浩行

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 投稿時間:03/08/04(Mon) 21:03
 タイトル:Re^3: 位置指定道路について
 投稿者名:K.F
⇒やはりそうですか。参考になりました。ありがとうございました。

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 投稿時間:03/08/02(Sat) 08:18
 タイトル:Re^2: 位置指定道路について
 投稿者名:森田喜美夫
 URL : http://http:/www.shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒ちょっと心配になったので一言。
  新居浜市では位置指定道路は1000平米未満の土地を開発する場合に執られる
  手段です。1000平米を超える場合は開発許可を取る必要があるのですが、今
  回の場合、位置指定道路を使って建築許可が取れるのでしょうか?
  通行権を取得されても建築確認が取れなくてはどうにもならないと思うのですが。
  一度、所轄の官庁で事前に相談されたら如何でしょうか!

                           宅建主任者 森田喜美夫

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 投稿時間:03/08/04(Mon) 21:07
 タイトル:Re^3: 位置指定道路について
 投稿者名:K.F
⇒今回の場合は規模700平米程度なので、なんとか開発行為にはならずに済みま
  すが、1000平米を超えると厄介になりそうですね。
  アドバイスありがとうございました。

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 投稿時間:03/08/05(Tue) 12:08
 タイトル:Re^4: 位置指定道路について
 投稿者名:森田喜美夫
 URL : http://shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒勘違いなされているようです。
  以前取られた位置指定道路ですからその時の対象面積と今回位置指定道路を使っ
  て建築確認を取ろうとしている面積の合計が1000平米を超えると開発対象に
  なり、せっかく買われても建築確認が取れない可能性が有りますよ…と申し上げ
  ているのです。
  所轄官庁へ行って確認すれば以前の対称面席が判りますので是非ご相談を…と申
  し上げているわけです。

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 投稿時間:03/08/06(Wed) 20:04
 タイトル:Re^5: 位置指定道路について
 投稿者名:K.F
⇒そのような可能性があるとは考えもしなかったです。
  早速確認してみます。
  アドバイスありがとうございました。

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