【Fudosan.JP】不動産メールマガジン「2004/07-12」

2004/12/31-2005/01/07

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　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。
　今回は年末年始特別号になり、来週の発行はお休みになりますので、
　その分、ボリュームのある内容でお届けします。

　今回のテーマは、
　　●仮差し押さえについて
　　●契約更新手続きについて
　　●鉄塔に隣接している不動産価値について
　　●火事になった場合について
　の4つです。
　1つ目は、物件の引き渡し直前に仮差押さえされてしまった場合のご相談です。
　2つ目は、契約更新手続きの期限を過ぎてしまった場合のご相談です。
　3つ目は、鉄塔に隣接している物件がどの程度安くなるかについてのご相談です。
　4つ目は、火災などにより権利書などが消失した場合についてのご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

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　■今週の不動産に関する質問＆回答集（内容のご判断は各自の責任でお願いします）
　　　　　　　　　　　　　相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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　投稿時間：03/11/02(Sun) 06:01
　タイトル：購入したマンションが引き渡し直前に仮差押されました。
　投稿者名：飯田
⇒はじめまして、私は飯田と申します。
　　このサイトをインターネットで見つけ早速、相談に乗って欲しいと思いメールさ
　　せて頂きました。私は、福岡在中の39歳の会社員です。家族構成は妻一人子二人
　　の四人家族です。

　　もうそろそろ、自分の家をと思い、福岡市内にマンションを購入しました。
　　そのマンションは最近流行のスケルトンとインフィルとに分けてプランニングす
　　るもので、インフィルに600万近くの自己資金と、物件価格の20％相当の840万を
　　手付金を入れました。

　　マンションは先月10月17日に完成し、30日に銀行から残金を実行し登録を済ませ
　　引渡しをしてもらう事となっていましたが、前日の29日になって司法書士から事
　　業主の所有になっているマンションの土地が仮差押えられている事を知らされ、
　　このままでは登記できないといわれました。

　　驚いた私は、すぐに事業主である会社の責任者に問い合わせてみると、その会社
　　の出資者との関係が悪化しその会社の資産を差し押さえようとしてきたとの事で
　　した。

　　私はどうしても年内に物件の引渡しを受けなければ、内容の良い住宅取得控除が
　　受けられなくなり、かつ、今現在銀行と結んでいる好条件の住宅ローンも受けら
　　れなくなります。

　　売買契約書の引渡し予定日は、「平成15年12月下旬予定、ただし工事の進捗状況
　　により若干前後する事があります」と書いてありましたが、その後口頭での約束
　　で11月30日とし、銀行や司法書士もそれに向けて動いていました。しかし、こん
　　な結果となってしまいました。

　　このままだと12月下旬も到底間に合いそうもありません。こうなったら、12月下
　　旬を待たずに契約不履行とし、違約金と手付を返していただこうかと思います。
　　しかし、私がインフィルに掛けた600万ほどの金額はどうなってしまうのか心配
　　です。

　　どうかお知恵を貸してください。よろしくお願いします。

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　投稿時間：03/11/02(Sun) 13:08
　タイトル：Re: 購入したマンションが引き渡し直前に仮差押されました。
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人意見ですので参考までにして下さいね。
　　移転登記完了前に先に登記されると先に登記された方が優先されます。仮差し押
　　さえは移転登記はされていない物の、物件を差し押さえる予告と言う事になりま
　　すね。

　　とすれば正常に移転登記出来なくなる可能性があるわけですから、問題が生じま
　　すね。これに生じた契約解除は契約実行日までは契約不履行にはならないと思い
　　ます。

　　口頭での約束は有効ですが、言った言わないでもめないためにも書類に書いてる
　　んですし、書類に書かれている契約書の方が有効だと思います。記名押印もされ
　　ていますしね。

　　（脅迫や詐欺が無い限り）もちろん手付け金等は返してもらえると思います。イ
　　ンフィルと言う内容は分かりませんが、購入に関して物件に金銭を出して設計し
　　たりした費用も損害賠償出来ると思います。

　　損害賠償額を決めていなければ証明が必要ですね。でもこの場合金銭も発生して
　　ますので、最寄りの専門家等に相談される事が良いと思います。

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　投稿時間：03/11/02(Sun) 21:20
　タイトル：契約更新手続き
　投稿者名：アリ
⇒今借りている賃貸マンションの契約期間が11月3日までなのですが、契約更新手
　　続きを忘れていました。更新案内に2週間前までに手続きがない場合、退去とみ　
　　なすとありました。この場合、11月3日中に退去しなければならないのでしょう
　　か。
　　不動産会社は祭日が休みなので連絡がとれません。

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　投稿時間：03/11/03(Mon) 12:50
　タイトル：Re: 契約更新手続き
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒アリさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、、仮に更新案内にそのような記載があったとしても、直ちに
　　退去を求められる可能性は低いものと思われます。ここは慌てずまず意思表示が
　　必要です。ご案内書のどこかにFax番号の記載はありませんか？

　　もしあるようでしたら、アリさんのご事情をFaxして更新希望の意思表示をされ
　　てみては如何でしょうか？　Faxをお持ちでなくてもコンビニ等から発信出来る
　　と思います。

　　残念ながら無いようでしたら、明日朝一で「ゴメンナサイ！」コールをされてみ
　　ては如何でしょうか？

　　幸運を祈ります！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：03/11/04(Tue) 21:53
　タイトル：Re^2: 契約更新手続き
　投稿者名：アリ
⇒ご回答、ありがとうございました。
　　今朝不動産会社へ連絡をしまして、無事更新することができました。
　　契約書の文面を見ていて不安になっていましたが、次回からは気付けます。

　投稿時間：03/11/02(Sun) 23:19
　タイトル：高圧線の鉄塔に隣接している不動産価値について
　投稿者名：半田
⇒現在、一戸建て新築住宅の購入を検討しております。検討中の物件に、高圧線の
　　鉄塔に隣接した物件があります。しかし、だからといって、それほど他の物件よ
　　り安くなっているわけではありません。

　　以下のような立地条件なのですが、高圧線の鉄塔が隣接しているという理由によ
　　る値下げを、どの程度交渉するのが相場なのでしょうか？

　　　角地（北、西に6m道路）、33坪、2階建て、2台分駐車場あり
　　　南に鉄塔（よって日当たり良好）

　　このような物件で、鉄塔がない場合、相場的には4000万円程度のようです。資金
　　的に厳しいのですが、もう少し（200万）安くなると、購入を決めてもいいと考
　　えています。
　　よいアドバイスをよろしくお願いいたします。

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　投稿時間：03/11/03(Mon) 13:26
　タイトル：Re: 高圧線の鉄塔に隣接している不動産価値について
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒半田さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、実務上、高圧線から○ｍだと○○○万減額になる…みたいな
　　公式のようなものは特にございません。
　　（不動産鑑定士による不動産鑑定書作成のレベルになるとあるのかもしれません
　　　が…）
　　しかしながら、価格決定の際多少の減額を考慮する事はよくあります。

　　不動産の売買金額は売主様と買主様の合意により成立しますので、高圧線が隣接
　　しようと、しまいと、価格交渉は可能です。
　　200万ほど安くなるなら買っても良いと思われるのでしたら、ストレートにその
　　ように交渉なさっては如何でしょうか？
　　案外すんなり通るかもしれませんヨ！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　投稿時間：03/11/04(Tue) 09:05
　タイトル：火事になったら
　投稿者名：サキ
⇒もし、火事になって登記書や、権利書などが燃えてしまい紛失してしまったら、
　　どうなるのでしょうか？

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　投稿時間：03/11/04(Tue) 11:38
　タイトル：Re: 火事になったら
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒サキさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、

　　１．登記書？　→　登記済証の事でしょうか？
　　２．権利書　　→　登記済証の俗称です。

　　ですので、１と２は同一のものです。

　　登記済証（俗称：権利書）は火災で燃えようが、盗難・紛失にあおうが、再発行
　　はされません。このようなケースで売却する場合は、それに替る「保証書」とい
　　うものを作成する事になります。出来るまでの期間は概ね２～３週間位かと思わ
　　れます。

　　ですので、万一紛失等の事態になってしまっても売買には影響ありません。
　　※明日所有権移転の手続きだ！　等の場合は影響が出ますが・・・

　　具体的なお手続方法等については、お近くの法務局に聞けば教えてくれると思わ
　　れます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：03/11/06(Thu) 09:06
　タイトル：Re^2: 火事になったら
　投稿者名：サキ
⇒藤原様、お返事ありがとうございます。
　　とても無知な自分に恥ずかしくなりましたが、質問をして良かったと思いました。
　　結婚をしマンションを購入しましたが、権利書は大事になくさないようにと、両
　　親は言うものの、もし紛失してしまったりしたらどうなるかは、私の周りでは誰
　　も知りませんでした。

　　問題が、解決してよかったです。
　　ありがとうございました。

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　■Fudosan.JPのご紹介
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　宜しければご利用ください。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/12/24

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●テナントの解約について
　　●立退き料について
　の2つです。
　前者は、テナントの解約時期に関するご相談です。
　後者は、アパート建替え時の立ち退きに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　　★吉田さん（アート不動産 http://www.7300.co.jp/ ）

　　★宮本さん（パノム興産 http://www.panom.net/ )

　投稿時間：03/10/29(Wed) 12:51
　タイトル：テナントなんですけど
　投稿者名：雅
⇒テナントを借りています。
　　経済的に厳しくなり、このまま維持をしていくのは無理になったので、不動産屋
　　に相談して一ヶ月前予告をしたのですが、契約書には３ヶ月前予告と書いてあっ
　　て、一向に話に応じてもらえません。
　　恥ずかしい話、３ヶ月もこのまま維持していくのは無理があります。
　　そこをなんとか１ヶ月前退去通知にできないのでしょうか？
　　宜しくお願い致します。

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　投稿時間：03/10/29(Wed) 16:22
　タイトル：Re: テナントなんですけど
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまで個人意見ですので参考までにして下さいね。
　　買い主、借り主に不利な契約は基本的に無効又は取り消し出来ると思います。
　　でも、この場合意志表示から、貸し主側からは（正当事由）と６ヶ月以上借り主
　　側からは（正当事由なし）３ヶ月以上してから解除出来るとなっていますね。
　　ですので難しいのでは無いかと思います。
　　でも、いくら決められているからと言って、支払い出来ない事情があるにも関わ
　　らず、解除を認めないというのもどうかと思いますね。
　　貸し主はいくら法律上期間が決められていても、事情等考慮して実状に即した対
　　応をとらなくてはならないと思います。
　　一度専門家に聞くと良いと思いますよ。

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　投稿時間：03/10/31(Fri) 03:51
　タイトル：Re: テナントなんですけど
　投稿者名：吉田
⇒基本的には、１ヶ月前予告での退去は難しいでしょう。
　　借主に不利な契約条項は無効ですが、テンナントの場合の３ヶ月前予告は全国的
　　に考えても一般的な予告期間と私は解釈しています。
　　よって、借主に一方的に不利な契約条項とは言えませんので、契約は有効と言え
　　ます。

　　貸主の承諾を頂く以外に手段はないです。
　　又、物件を使用せずに空家賃を支払い即時解約と言うのは出来ると思います。

　　私が同様のケースで上手く言ったのは、借主が自分で次の借り手を探して来る替
　　わりに退去予告を免除してもらい、敷金等も有利な割合で返還してもらった事は
　　あります。この場合に貸し手としては、空家の期間が短くてすむので、メリット
　　があります。

　投稿時間：03/10/30(Thu) 23:56
　タイトル：立退き料
　投稿者名：留衣
⇒こんにちは。
　　私は親が結婚してから25年の借家に家族3人ですんでいます。
　　今月の家賃を払いに行ったところ、
　　「3月に借家を壊して更地にし、アパートを作るので、出て行ってほしい」
　　といわれました。

　　1.この場合、大家さんから立退き料をいただけるのでしょうか？
　　2.新しくなったアパートをまた借りるとしたら（今より２～３万あがると思われ
　　　ます）、敷金礼金は支払わなくても良いのでしょうか？

　　25年前からすんでいたため家賃は安いのだと思います。いきなりのことで家族全
　　員戸惑ってしまっています。ずっとこの土地に住んでいて引越ししたことがない
　　ので不安です。よろしくお願いします。

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　投稿時間：03/10/31(Fri) 01:21
　タイトル：Re: 立退き料
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人意見ですので参考までにして下さいね。
　　借地権なのか賃貸借なのかで変わってくると思います。
　　どちらにしても相手側は正当事由が無ければ、契約解除出来ないですね。

　　立ち退く事と借りる事は分けて考えられた方がいいと思います。
　　立ち退いた後、借りるか借りないかは個人の自由ですから。

　　協力するから立ち退き料と新たに借りる家賃を安くしてもらうと言う事もあると
　　思われますが、あくまでケースバイケースなので、話の成り行きで変わってくる
　　と思います。

　　後々もめることもよくあるので、１度専門家に相談する事が良いと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/31(Fri) 18:36
　タイトル：Re: 立退き料
　投稿者名：宮本
⇒さぞかしお困りのことと推察いたします。
　　日本の法律は横暴なことは許さないように出来ています。
　　まず、第1に貴方が納得できなければ出て行く必要はありません。
　　借地借家法という法律が守ってくれます。

　　次に立退き料の問題です。これは貸し手と借り手の力関係と事情によって金額が
　　全く異なります。かって、バブル時代でしたが家賃が5万円程度のアパートの住
　　人1人を立退かせるために2000万円支払った大家さんがいました。どうしてもそ
　　の人に立退いてもらわなければならない事情があったのです。
　　後の人は新しいところを借りるための敷金、礼金、前家賃、不動産屋への仲介料、
　　引越料プラス迷惑料くらいで出て行ってもらいました。
　　このくらいは要求してもおかしくありません。

　　初めにも申しましたが一方的に貴方が泣く必要はありません。
　　ただ、古くなった建物を新しくすることも社会的には必要なことですので、不利
　　益を蒙らない範囲で大家さんに協力することも必要ですね。

　　どうしても納得できない条件や怖い思いがしましたら、区役所とか市役所で弁護
　　士の無料相談がありますのでそこへ相談してみてもいいですね。
　　頑張ってください。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/12/17

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●家賃未払いについて
　　●賃貸住居の契約について
　の2つです。
　前者は、支払ったはずの家賃の催促が来たトラブルに関するご相談です。
　後者は、賃貸契約時の保証人に対しての提出書類に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★清野さん（さくらエステート http://www.sakura-e.co.jp/ ）

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　　★松岡さん（朝日設計企画 http://www.e-lixy.com/ ）

　投稿時間：03/10/27(Mon) 15:50
　タイトル：家賃未払いについて
　投稿者名：高橋
⇒はじめまして。
　　今回友人の身におきているトラブルで相談です。

　　友人は毎月不動産屋の指定口座に家賃の支払いをしていて、特に連絡もなかった
　　ため、振込用紙を保管していなかったそうです。

　　そして今月更新の手続きをしに不動産屋に赴いたところ
　　「2年前から家賃が振り込まれていない」
　　と言われました。
　　通帳も確認させてもらったところ、確かにその金額に該当するものがなかったそ
　　うです。

　　そこで更新料に2年間分の家賃（200万近く）を請求されたそうです。
　　これは銀行にいってその情報を得ることは可能でしょうか？
　　それともおとなしく支払うものでしょうか？

　　この話を聞いてどうも理不尽な気がしてなりません。
　　何かいい解決策はないでしょうか？

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　投稿時間：03/10/27(Mon) 17:01
　タイトル：Re: 家賃未払いについて
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒高橋さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが…、

　　・通帳等に振込みの記録が無いか？
　　・ある場合、その振込をどこの口座に対して行ったかの証明を
　　　銀行にしてもらえないか？
　　・証明してもらえた場合、その口座が指定口座と食い違っていないか？

　　を確認出来ませんか？

　　もし相手側にて当初指定された口座情報と一致する場合、仮にそれが番号間違い
　　等であったとしても「私はきちんと履行した！」と主張出来るのではないかと思
　　われます。

　　２年間一度の督促も無いのも不自然な気がしますがまずは、こちら側としてはき
　　ちんと履行したという証拠固めが必要だと思われます。
　　その上で先方との話合いに臨まれては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：03/10/27(Mon) 17:55
　タイトル：Re^2: 家賃未払いについて
　投稿者名：高橋
⇒早速の返答ありがとうございます！

　　通帳の件ですが、困ったことに現金での振込をしたそうです。
　　そして、唯一の証拠となる利用明細もなく困っているようです。
　　＃まさかこんなことになるとも思わず…。

　　とりあえず明日にでもだめもとで銀行に問い合わせをしてみたいと思います。

　投稿時間：03/10/28(Tue) 10:00
　タイトル：賃貸住居の契約に際して
　投稿者名：ナカジマ
⇒お世話になります。
　　現在、賃貸の部屋を探しており、そろそろ具体的に契約を交わす段階になってい
　　るのですが、その際、保証人の提出資料として「住民票」、「収入証明」、「身
　　分証」「印鑑証明」などを求められています。
　　貸す方として、そこまで確認したいといわれると分らないこともないような気は
　　します。

　　ただ、知人の話で通常そこまで要求されるのは聞いたことがない、という情報も
　　あり、確かに借主だけならまだしも、保証人に住宅ローンの借り入れ並みの情報
　　提供を求められると裏に何かあるのかとちょっと不安です。

　　一般論としてどうなのかできれば事前に知っておきたいと思っています。
　　ぜひ、ご回答をお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/28(Tue) 13:02
　タイトル：Re: 賃貸住居の契約に際して
　投稿者名：清野　正芳
　ＵＲＬ： http://members.jcom.home.ne.jp/sanyuukai
⇒連帯保証人である以上、本人が本当に保証人になる事を承諾したのか、保証する
　　に足りる収入があるのかのために、必要な書類です。
　　最近は、ほとんどの不動産業者が要求すると思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/28(Tue) 13:38
　タイトル：Re: 賃貸住居の契約に際して
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまで個人意見ですので参考までにして下さいね。
　　確かに知人の方がおっしゃる通りだと思います。

　　契約時の印鑑等も認めでも出来ますし、住民票はいると思われます。
　　身分証明等は確認される事が多いですが、実際には人権問題等の問題があり、戸
　　籍謄本などの提出を求める権利は無く、住民票で確認して貸さなくてはならない
　　と思います。

　　どこまでの書類が賃貸に必要か専門家の方と相談されてから、契約に望まれた方
　　がいいと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/28(Tue) 15:27
　タイトル：Re: 賃貸住居の契約に際して
　投稿者名：松岡　國夫
　ＵＲＬ： http://www.e-lixy.com
⇒保証人さんの提出資料はできる限り最小にする配慮が必要だと思います。
　　が、当社の場合、保証人さんの「印鑑証明」「収入証明」は最小限提出していた
　　だいております。
　　最近の賃借人は親類縁者がいても保証人協会を利用される方が増えつつあるよう
　　です。
　　保証人協会を利用する場合の費用は家賃の0.5ヶ月分、又は3万円という保証料で
　　済むそうです。一度ご検討されてはいかがですか。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/12/10

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●土地売却について
　　●住宅敷地内の事務所建築について
　の2つです。
　前者は、土地売却時の不動産業者とのトラブルに関するご相談です。
　後者は、住居利用してきた土地に事務所を増築する場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ ）

　　★善見さん（丸善プランニング http://www.maruzen-p.co.jp/ ）

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/10/23(Thu) 21:00
　タイトル：土地売却
　投稿者名：匿名希望
⇒ある土地(家屋付)を持っていて売却を考えています。
　　先日、母親の知り合いの方から不動産屋を紹介してもらいました。
　　「土地を見せてほしい」ということで母親が鍵を持ってその不動産屋と会ったの
　　ですが、母親もその後の予定があったので「鍵は後日お返ししますから」という
　　不動産屋の言葉を信じて帰ってきました。

　　鍵は送られてきたのですが、その不動産が言うには「鍵を預かったということは
　　売却を正式に依頼したことになるのでこちらに任してくれないなら売却差し押さ
　　えの仮処分をする」と訳の分からないことを言ってきたようです。

　　このような不動産屋に対してどの様に対応するのが良いか教えて頂けないでしょ
　　うか？　よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/24(Fri) 09:17
　タイトル：Re: 土地売却
　投稿者名：森田喜美夫
　ＵＲＬ： http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒売却差押の仮処分なんて出来ません。
　　こんなたちの悪い不動産業者は即刻お断りをするのが良いと思います。
　　鍵はコピーされてる可能性があるので確認をするか交換した方が良いでしょう。
　　貴方の住んでる町の宅建協会が毎月「不動産無料相談」をやっていると思います
　　のでそこへ行って相談するのも一つの手段です。
　　又、協会で真面目な業者さんを紹介して貰ったらどうですか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/24(Fri) 18:48
　タイトル：Re: 土地売却
　投稿者名：善見育弘
　ＵＲＬ： http://www.maruzen-p.co.jp
⇒とんでもない業者ですね。
　　通常不動産を売却するには、売主が不動産業者と媒介契約書を交わします。媒介
　　契約書に署名捺印してはじめて正式に依頼したことになります。ですから鍵を預
　　けても売却を依頼したことにはなりません。

　　一度市役所か区役所の市民相談を尋ねられてもいいと思いますよ。私も兵庫県尼
　　崎市役所で無料相談員をしていますが、必ず弁護士も待機しています。
　　相談に行っていることを相手の業者に伝えるだけでも、効果があるかもしれませ
　　んよ。

　投稿時間：03/10/24(Fri) 15:38
　タイトル：住宅敷地内の事務所建築
　投稿者名：イディア保険事務所
⇒父名義の土地に1階は父、2階は私の区分所有住宅を建てました。
　　2階部分の建築資金を銀行より私が借り入れ、父が連帯保証人、土地建物共抵当
　　に入っています。
　　私は保険代理店で、自宅前に10坪ほどの事務所を建築したいと思ってます。
　　この場合、事務所用地は登記的に住居部分と区分する必要があるのでしょうか？
　　区分が必要な場合、銀行対応上のなんらかの問題がありますでしょうか？
　　土地の用途は「第一種住居地域」建蔽率・容積率の問題はないのですが・・。
　　よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/24(Fri) 20:03
　タイトル：Re: 住宅敷地内の事務所建築
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人的な意見なので参考までにしておいてくださいね。
　　基本的に土地の名義人と建物名義人が違うと、一括して競売にかけられない等の
　　状況が起きますね。

　　その場合個々の区分建物部分は売却される事は可能です。敷地権が設定されてい
　　るため、建物と分離が無理ですから共有持ち分として敷地権割合い分けてると思
　　います。
　　その敷地内に別の建物を建てる訳ですから、不動産価値的には一括競売出来ない
　　等の問題のある物件という事になりますね。スムーズに取引出来ない物件と言う
　　ことになると思われます。

　　売る予定など処分の事などどうでもいいとなれば、建築基準法内で好きに建てれ
　　ば良いと思います。事務所部分の土地を自分の名義に分割して、土地建物共自己
　　名義の方が借入れもしやすくなるんじゃ無いかと思いますね。
　　あくまでも最終決断は専門家等の人と相談してくださいね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/24(Fri) 23:21
　タイトル：Re^2: 住宅敷地内の事務所建築
　投稿者名：イディア保険事務所
⇒金城様、アドバイス誠にありがとうございます。
　　なるほど「競売時の価値」という考え方はまったく思ってもみませんでした。
　　私どもとして「売却する」ことは無いと思うのですが、抵当権者たる銀行サイド
　　としてそう捉えることが考えられるかー・・・。
　　おっしゃられますように、少しコストを掛けてでも専門家に相談しつつ検討した
　　いと思います。
　　その他諸々悩みながらこの掲示板にたどりつきましたが、大変参考になりました。
　　本当にありがとうございます。
　　管理者の方へも含めて御礼申し上げます。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/12/03

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●長家のトラブルについて
　　●賃貸契約の解約について
　の2つです。
　前者は、いわゆる長屋形式物件の改築に関するご相談です。
　後者は、賃貸解約時の日割り分の請求方法に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/10/22(Wed) 18:56
　タイトル：長家のトラブル
　投稿者名：緑山
⇒戦前より建っている古い3軒長家の内、隣接する2軒の土地と建物を購入しました
　　が、残る1軒は住人がいなくかなり荒れて、雨漏りがひどくこちら側にも被害が
　　出るようになりました。

　　私の方を建て替えようと思いましたが、残る1軒との共有柱や土台が腐食して自
　　立出来ない状態です。
　　相手側は壊すお金もないと言う事で、話が頓挫しています。

　　どのように話を進めたらよいかアドバイスをお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/22(Wed) 21:48
　タイトル：Re: 長家のトラブル
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人の意見ですので、参考までにして下さいね。
　　この３点のうちどれかということが賢明だと思います。
　　　・残りの部分を買い取る
　　　・自己所有部分を修復してもらう
　　　・自分で共用部分を修復する事を容認してもらう

　　明らかにとなりの部分から浸食がある場合補修又は修復は当然の義務であると思
　　われます。その実行がしてもらえないとなれば、そこに住む者としては生活に関
　　わる事ですから、話し合いにより浸食被害による２次災害が起こる前に早急に手
　　を打つべきですね。
　　あくまでも意見ですので了承願います。

　投稿時間：03/10/22(Wed) 21:12
　タイトル：賃貸契約の解約について
　投稿者名：匿名希望
⇒皆さんこんにちは。
　　今回約３年半住み続けたマンションを引っ越すことになり、解約手続きをしてい
　　ます。
　　解約申し込みに対して、管理会社からは賃貸を日割りで返却すると言いながら、
　　日割り賃料の明細も開示せず、
　　「取りあえず何時も通り全額払いなさい。後日返却してあげるから」
　　という内容の手紙が届きました。
　　しかし、日割りと判っているのであれば、日割り金額を払えばよいのではないか
　　と思うのですが、如何でしょうか。
　　皆様の知識をいただければ幸いです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/22(Wed) 22:05
　タイトル：Re: 賃貸契約の解約について
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまでも一意見として参考までにして下さいね。
　　日割りの計算として決まっているんであれば、必要以上に取られないと思います
　　が、心配なら支払う前に日にち計算をして金額を出して、相手に確認してから支
　　払ったら良いと思いますよ。

　　どういうシステムでいったん全額支払うか分かりませんが、この内容だといった
　　ん支払ってから返金されるようにとれましたが、その辺きちんと金銭の確認され
　　た方がいいと思いますね。相手はきちんと説明する義務があるはずですから。
　　必要なら書面で残すべきですね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/23(Thu) 19:15
　タイトル：Re^2: 賃貸契約の解約について
　投稿者名：匿名希望
⇒ありがとうございます。
　　やはり相手にはきちんと説明する義務があるのですよね。
　　早速、交渉してみます。結果についても、ご報告します。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/11/26

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●宗教団体の非常識な行動について
　　●マンション賃貸契約更新料について
　の2つです。
　前者は、同ビル内に入居する宗教団体の素行に関するご相談です。
　後者は、賃料更新時の不明瞭な手数料の請求に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/10/20(Mon) 18:52
　タイトル：宗教団体の非常識な行動で困っています。
　投稿者名：小川
⇒はじめまして、小川と申します。
　　毎日が不安で困っています。皆さんご指導をお願いします。

　　今住んでいる住居がアパートになると思うのですが、もともと事務所の４階建て
　　のビルで、ビルとは言っても各階ワンフロアずつの小さい建物です。それを住居
　　用に内装をやり直して賃貸で貸している物件になります。

　　私はその４階に２年前から住んでいますが、入居して半年位経った頃、１階に台
　　湾の宗教が入りました。当然、不動産屋からは何の説明も無く気付いたら外国人
　　の方が何人も出入りしていた。とゆう感じでした。

　　いつも３～４人は滞在していて、集会所みたいな感じで、顔を知っている人は一
　　人だけで、当然言葉は通じませんでした。
　　そこからまた半年位すると、空いていた２階も宗教が借り、１階の２台分の駐車
　　場も宗教で借りたらしく、車ではなく、御神輿みたいな物や、小さい焼却炉２台、
　　テーブル、ドラム缶等を設置し、更に訪れる人数が多くなりました。

　　それからの素行が酷く、毎日の様に焼却炉でお札を燃やし、駐車場、共用通路、
　　郵便ポスト、自転車等が灰だらけで掃除もしない、更に月に一度位、その駐車場
　　で夜10:00位から、夜通し飲み会みたいな事を行ないます。

　　あともう一点、駐車場横の共用通路部分に、お参りに来る信者の自転車を５～６
　　台止めて、通行不能になります。その時にどかしてくれと言えばどかしてくれま
　　すが、何回言っても繰り返します。

　　不動産屋にこの事を全て話しましたが、最初は女性の方が電話に出て、「注意し
　　ておきます」とゆう対応でしたが、最後には社長なのか、偉い人が出てきて、
　　「あの宗教は店舗として貸しているので、誰が何人出入りしようと自由、その他
　　　の苦情も全て当事者同士での話し合いになります」
　　と言われ、最後には、
　　「この物件はもともと事務所を改築しているもので、住みにくいのはしょうがな
　　　い。ペット可で家賃も安くしているのだから、気に入らないなら出て行ってく
　　　れても構わない」
　　とまで言われ、手の打ちようがありません。

　　一番住んでいて不安なのが、２～３階は１階の階段入り口のドアを開けて階段を
　　使うのですが、ドアに鍵がついており、鍵も頂いているのですが、毎回鍵を締め
　　ても必ずドアを開けて、開けっ放しで固定されます。

　　先日もその事で直接話をしましたが、チンピラ風の日本人が出てきて、
　　「今日はお祭りだから締めちゃダメだ！」と言われ、「あなた達のお祭りは私に
　　は関係ない！」と反論しましたが、結局、お祭りが終ったら鍵を閉めるとゆう約
　　束で終り、やっぱり約束は守ってもらえません。

　　これは、オートロックにマンションが、オートロックじゃなくなるみたいなもの
　　で、見たことも無い外国人の方達が自由に出入りし、差別と言われるかもしれま
　　せんが、はっきり言って、いつ殺されるかわからないとゆう不安もあります。

　　それと、今日の朝気付いたのですが、この建物の入り口に既存の石柱が左右２本
　　立っていますが、その上に、灯篭みたいな物が勝手に設置されており、○○寺と
　　入っているのです。私の住まいは、完璧にお寺になってしまいました。

　　これでは私も信者だと思われてしまします。引越しをしたいのですが、神奈川県
　　横浜市の市街地に住んでいるので、引越し代、敷金、礼金等考えると、最低でも
　　５０～６０万円必要で、そんな大金が用意できません。

　　法律面からでも、何か打つ手はありますでしょうか？
　　長文なって申し訳ございません。
　　皆様の知恵をお貸しください。宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/20(Mon) 20:48
　タイトル：Re: 宗教団体の非常識な行動で困っています。
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまでも一個人の意見として参考までにして下さいね。
　　話を読ませてもらった感じでは、この場合は法律に反していると思います。
　　生活の安全や平穏な生活の保障がなされてないと思われます（少なくともあなた
　　にとっては間違いなく）。

　　宗教問題はすごく怖いので、警察の生活安全課に相談するべきでは無いでしょう
　　か？
　　鍵の問題などは、非常に重要な命に関わる物と思われます。
　　直ぐにどうと言う話しは警察に行ってもならないと思いますが、市民の生活を守
　　る職務上正当に判断し正しい方向へと導いてくれるでしょう。
　　と思います（思いたい）。

　　移住の話しももちろん出来るならしたいのはよく分かります。
　　でもしたくても出来ないつらさもありますよね。
　　この場合の問題点は多勢に無勢で正しい主張を完全に無視されていますね。
　　この時点で恐ろしい結果となっていると思われます。命を守りながら早めに対応
　　して下さい。
　　あなたはすでに相手ともめていますので気を付けてくださいね。
　　まず相談するべきでしょう。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/23(Thu) 11:46
　タイトル：Re^2: 宗教団体の非常識な行動で困っています。
　投稿者名：小川
⇒金城様　ご連絡遅くなり申し訳御座いません。ご指導有難う御座いました。
　　第３者のご意見を聞き、勇気付けられました。
　　警察の生活保安課と、もう一度不動産屋に訴えてみます。
　　友人からも言われたのですが、相手が宗教の場合、絶対に直接もめない方が良い
　　ので、直接交渉はせずに、対処していきます。
　　本当に有難う御座いました。

　投稿時間：03/10/22(Wed) 17:35
　タイトル：マンション賃貸契約更新料について
　投稿者名：ていたむ
⇒はじめまして。
　　先日契約更新のおしらせが届いたのですが、
　　　更新料が1月分の家賃85,000円、管理費3,000円、保険（借家人賠償）10,000円
　　というのは納得したのですが、更新手数料なるものが21,000円も請求されていま
　　す。
　　以前住んでいたところではこんなに払った記憶がないので、相談させていただい
　　ています。
　　この更新手数料というのは適正価格なのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/22(Wed) 19:45
　タイトル：Re: マンション賃貸契約更新料について
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人意見ですので回答は参考までにしておいてくださいね。
　　家賃の増減や賃料の問題は大抵は当事者同士で話し合いされて決められるものと
　　思われます。どうしてもかみ合わない時などは、裁判に委ねられる事になると思
　　われます。

　　値下げ請求は確定するまで相応の金額を払い値上げ請求も確定するまで相応の金
　　額を払い確定すれば、その差額に年１割の割合で、受領時又は支払い時からの期
　　間の差額分に利子をつけて、返還もしくは支払わなければならなかったと思いま
　　す。

　　このように手数料についても同じように扱われる事が多いと思われます。不動産
　　屋に介入してもらっている場合は、家賃の一月分までが手数料と決まってます。
　　一般の場合はそういう決まりは無いので個々の判断によると思われます。

　　不動産屋の場合は仲介という形になっていると思われます。基本は仲介手数料は
　　不動産業者だけがとれるものなので、その手数料はどういう性質のものか調べる
　　必要があると思われます。

　　最寄りの専門家に相談してみてはいかがでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/22(Wed) 22:10
　タイトル：Re^2: マンション賃貸契約更新料について
　投稿者名：ていたむ
⇒早速の回答ありがとうございます。
　　最寄りには専門家がいませんので不動産屋に直接聞いてみることにします。
　　ありがとうございました。

　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
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2004/11/19

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●借地権の買取請求について
　　●クロス、床全面張替について
　の2つです。
　前者は、返却に伴う借地権の買取に関するご相談です。
　後者は、賃貸の原状回復に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　　★藤原さん
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　投稿時間：03/10/18(Sat) 17:56
　タイトル：借地権の買取請求
　投稿者名：加藤
⇒はじめまして。不動産売買に関するご相談がございます。
　　父が所有する建物と土地（所有ではなく借地になっています。）についてです。
　　借地権の更新が来年の１月に迫っており、更新料は５００万円と知らされていま
　　す。

　　現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、介護なしには生活できませ
　　ん。つまり家には戻れません。
　　また、父が入所中に母が６月に亡くなり、現在は建物には誰も住んでいません。

　　そこで、この建物と土地について誰も使う予定がありませんので、売却を考えて
　　います（父の了承はもちろんあります）。
　　建物は古いので、更地にして地主さんに借地権を買い取っていただこうと考えて
　　いたところそれには応じられないという返答でした。
　　つまり、更新しなければ、ただで借地権を返すことになり、一円も戻ってこない
　　ようです。
　　これについて、借地権の買取請求はできるのでしょうか？

　　実際の土地の価格は約９０００万円で借地権割合は６０％の地域です。
　　普通に考えれば９０００万円の６０％の５４００万円で地主側に買い取ってもら
　　えると思っていたのですがそうはいかないようです。

　　つまり地主側は、借地権のままで更新料だけがほしいようです。
　　よって第三者に借地権を売却できれば、こちらとしても売却代金が入りますので
　　納得いきますが更新前に売れなかったり、また更新後にも売れるとは限りません。
　　ちなみに、地主側は借地権を第三者に売却することは承認しています。

　　そこで、今回の更新を拒否した上で、地主と買い取り額の交渉というようなこと
　　はできるのでしょうか？
　　地主側は買い取り請求を拒否できるのでしょうか？

　　そのあたりを教えてください。
　　ちなみに、前回の更新は２０年前で、更新料は１００万円だそうです。

　　以上よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/19(Sun) 11:07
　タイトル：Re: 借地権の買取請求
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまで一意見として、参考までにして下さいね。
　　こういう借地問題は当人同士の話し合いで解決するのが主だと思いますが、この
　　ように問題が複雑化すれば弁護士などに相談するのが妥当だと思います。

　　権利の割合では借地人の方が６割とおっしゃってるように、やや強いのではと思
　　いますので、売ってもらえる可能性の方が強いのではと思います。それもケース
　　バイケースなので、あくまでも私の意見は参考までにお願いします。

　　なので是非最寄りの不動産や司法書士、弁護士などの専門家の意見を聞き、判断
　　を仰ぐ用にして下さいね。
　　権利が強いと言っても、あくまでも借地と言う権利設定の上に成り立っているの
　　で、十分気を付けて事を運ぶのが大事だと思います。
　　ごく普通の意見で力になれませんが失礼します。]

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/19(Sun) 19:45
　タイトル：Re: 借地権の買取請求
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒加藤さん、こんにちは！
　　ご相談事案にお答えする前にちょっと気になる文面に目が止りました。
　　> 現在父は、高齢のためリハビリ施設に入居中であり、介護なしには生活できま
　　> せん。つまり家には戻れません。
　　お父様は意思表示はしっかりしているのでしょうか？
　　仮に痴呆症状があるとすると、加藤さんが売主代理人として不動産売買の取引を
　　行うのは、場合によると難しいかもしれない可能性も有り得るケースと思われま
　　す。

　　成年後見制度が絡む可能性があります。

　　文面によりますと、以前ご自宅として住まわれていた土地建物のように見受けら
　　れるのですが、現在もそこに住民票があるのでしょうか？

　　もしそのような状況だと致しますと、買主が現れたとしても売買自体がかなりや
　　やっこしくなる可能性がございます。
　　※加藤さんが既に成年後見制度に基く後見人として裁判所より任命されていらっ
　　　しゃるのでしたら、話は違いますが・・・

　　その辺のご事情は如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　投稿時間：03/10/19(Sun) 17:34
　タイトル：クロス、床全面張替について
　投稿者名：みかん
⇒昨日、以前住んでいたアパートからのリフォーム代の見積書が届きました。
　　そのアパートは19平米のワンルームで、6年間住んでいました。

　　私はタバコは吸いませんし、通常の生活をしていたのですが、見積書には
　　　1.天井壁のクロス張替代73,500円（うち35％を請求）
　　　2.台所床　CF張替代　15,000円（うち35％を請求）
　　　3.エアコンクリーニング代１台12,000円
　　　4.ハウスクリーニング代1式　25,000円
　　計67,975円も敷金からひくと書いてありました。

　　天井は一切汚れていませんし、壁はテレビと冷蔵庫の電気焼けのあと、家具や、
　　カレンダーを置いていた場所のクロスの変色、床は自然にめくれてきており、冷
　　蔵庫とワゴンの脚跡…でしたが、その全面張替の費用を私も負担しなくてはいけ
　　ないのでしょうか？

　　原状回復のガイドラインを見ると、6年住んでいた場合は、壁、天井のクロスと
　　CFの最終残存価値は10％であると書いてありますし、故意過失がない場合は、そ
　　れらの代金は貸し主と書いてありますので、支払う義務がないように思います。

　　このような請求書がくるとおもっていなかったので、退室時に写真をとっておら
　　ず、立証するものがないのですが、もし、不動産屋に話をしても受け入れられな
　　かった場合、全額払わなくてはいけないのでしょうか？

　　それから、不動産屋に話をする時に、上手く話がまとまるようにする為に、なに
　　かアドバイスがありましたら、教えていただきたいのですが。
　　どうぞ宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/19(Sun) 20:49
　タイトル：Re: クロス、床全面張替について
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒私は賃貸は専門分野ではありませんが、あくまで個人的意見なので参考意見とし
　　て見て下さいね。

　　ガイドラインと言う物があるのであれば、それを家主に見せて支払わざるべき物
　　は支払わないで済むように話しをすればいいと思います。
　　写真のあるなしは関係無く思われますね。請求する方がその請求に対して、根拠
　　を示して請求するべきであると思われます。

　　ガイドラインに反して請求はおかしいと思われるんであればそれを示して請求を
　　回避するべきですね。
　　ただ相手が業者ではなく、一般の人が家主であることが多いのが実状で、民法上
　　請求については難しい点が多いのも現実です。

　　最初からリフォーム代全額引きますと言って貸しても相手が納得すればいいわけ
　　ですから、借りる時に文書で明確に決めておくことが適切だと思われます。
　　次回借りられる時は事前に決めて納得した上で明確にしておくことをお勧めしま
　　す。

　　あくまで個人意見ですので参考までにお願いします。
　　　P.S.あまり折り合いでいやがると貸すのを嫌がられるのも現実ですね。

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2004/11/12

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●マンションの購入について
　　●自己破産者の購入について
　の2つです。
　前者は、不動産購入時に必要なものに関するご相談です。
　後者は、自己破産経験者の住宅ローンに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★安藤さん（長尾建設 http://www.nken.co.jp/ ）

　投稿時間：03/10/08(Wed) 22:04
　タイトル：マンションの購入についておしえてください
　投稿者名：匿名希望
⇒このたび、マンションを購入することになりましたが、契約の際に必要なものを
　　聞いたところ、住民票と印鑑（認め印）のみでよいといわれました。
　　ローンは組まないのですが、たったこれだけのもので、契約ができるものなので
　　しょうか？
　　何処を見ても載っていないので、基本的なことかもしれませんが、よろしければ
　　教えて下さい。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/09(Thu) 13:11
　タイトル：Re: マンションの購入についておしえてください
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒匿名希望さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、聞かれていらっしゃる通りの書類で足りるかと思われます。
　　ここで言う「契約」とは、残金を支払うお取引きでしょうか？

　　だとすれば、私達は通常「決済」と呼んでいる手続きで、司法書士立会いの元売
　　主様から買主様へ不動産名義を移転する作業になります。

　　不動産取引の場合
　　　・権利を失う人色々と厳格な書類が必要なのですが…
　　　・権利を得る人は基本的に全て三文判で通用します。
　　　　（ローンを組む場合は実印が必要）

　　住民票は買主様名義に所有権登記をする際に必要な書類となります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/10(Fri) 00:40
　タイトル：Re^2: マンションの購入についておしえてください
　投稿者名：匿名希望
⇒お返事ありがとうございます！
　　本を読んでも、役所にいっても、「不動産は慎重に！」といわれているので、か
　　なり身構えてしまいますね。
　　また何かありましたら、よろしくおねがいします！
　　ありがとうございました。

　投稿時間：03/10/17(Fri) 12:25
　タイトル：自己破産者の家購入
　投稿者名：まろん
⇒はじめまして。唐突な題名ですいません。
　　現在、婚約者がいます。
　　来年の初めごろには結婚予定なのですが、その人は５年前に自己破産をしていま
　　す。
　　ゆくゆくは家を購入したいと考えていて、現在も婚約者の収入も安定していて、
　　そのための貯蓄も着々とあります。
　　ただ、事故歴のある彼は銀行などから、借り入れをする事はほとんど無理だとわ
　　かっています。
　　私の名前で借り入れをする事も考えたのですが、収入の少なさからそれも難しい
　　だろうと思います。

　　そこで相談なのですが、結婚する時に夫の姓を名乗るのではなく、妻の姓をなる
　　事で　彼が借り入れをする事は可能なのでしょうか？
　　元々、私が一人っ子のため姓をどうするかと悩んではいたのですが、もし、私の
　　姓を名乗る事で過去の事故歴が消える事があれば、と　考えたのですが・・・。

　　現在はすでに返済能力はあるけど、彼名義では借りられない現状です。
　　今後の参考にしたいと思っております。
　　どうぞ、アドバイスよろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/17(Fri) 16:14
　タイトル：Re: 自己破産者の家購入
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒まろんさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、結婚により名前を変えても、過去の事故歴は一定期間は出て
　　くると思われます。ですので、ご相談のようなスピードでは融資承認は難しいか
　　も知れません。

　　しかし一生無理！…という事ではなく、マジメに頑張っていればいつかは可能に
　　なりますので、この際それをお２人の目標にされては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/19(Sun) 15:01
　タイトル：Re: 自己破産者の家購入
　投稿者名：安藤　敏郎
⇒自己破産等の情報は官報へ記載されるほか、金融機関の個人情報センターに登録
　　されるようです。

　　銀行関係は「全国銀行協会」全国銀行協会　個人情報センター
　　　 http://www.zenginkyo.or.jp/pcic/
　　クレジット関係はCIC クレジット　インフォーメンション　センター
　　　 http://www.cic.co.jp/
　　その他消費者金融関係等いくつかの情報センターがあります。

　　登録機関は5年から7年とされていますので、その期間を過ぎていれば新規借り入
　　れは、問題ないと考えられます。
　　ただし、自己破産＝免責で、清算された金融機関は社内情報として5年から7年以
　　上の期間、情報を保持している可能性がありますので、以前に利用していた金融
　　機関以外のところで住宅ローンを申し込んだほうがよいと思います。

　　自己破産は、国が法的に認めた借金の清算方法です。
　　過去に自己破産していても、法的に認められたことですので、一切苦にせずに今
　　後の生活をきちんとされればよいと考えます。がんばれマロンさん。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/19(Sun) 17:51
　タイトル：Re^2: 自己破産者の家購入
　投稿者名：まろん
⇒ありがとうございました。
　　参考にさせていただきます。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/11/05

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●水周りのクリーニングについて
　　●転貸借等の禁止について
　の2つです。
　前者は、退去時の請求の範囲に関するご相談です。
　後者は、結婚と同居による賃貸トラブルに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　投稿時間：03/10/14(Tue) 11:47
　タイトル：水周りのクリーニング
　投稿者名：匿名希望
⇒先日ここでハウスクリーニングの事を調べてから不動産屋さんに退去を申し出ま
　　した。
　　ハウスクリーニング代は払う必要が無いということなので敷金の全額返還を求め
　　たところ、一旦は全額を返還しますが水周りのクリーニング代だけは必ず発生し
　　ますと言われました。
　　壁紙などは自然損耗部分に関してはクリーニングは請求しないが、水周りだけは
　　請求しますとの事。

　　１．水周りは自然損耗には認められないのでしょうか？
　　　　また、請求されればやはり払わなくてはいけないのでしょうか？

　　一応ここでの検索は色々やってみたのですが、どれを参考にすればよいのかが判
　　断できなかったもので・・・

　　２・公共機関でこういうことを相談できるところはあるのでしょうか？

　　アドバイスお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/14(Tue) 18:23
　タイトル：Re: 水周りのクリーニング
　投稿者名：森田
⇒どの様な契約内容か此処では判断できませんが、
　　貴方の御住まいの全宅連保証協会で無料相談が行われていますので、一度連絡さ
　　れてみてはどうですか？
　　（都道府県の全宅連地方本部・例大阪の方であれば大阪府宅地建物取引業協会）

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/14(Tue) 23:42
　タイトル：Re^2: 水周りのクリーニング
　投稿者名：匿名希望
⇒森田さんありがとうございました。
　　全宅連保証協会に相談してみようと思います。

　投稿時間：03/10/15(Wed) 06:47
　タイトル：転貸借等の禁止について
　投稿者名：ぱせりん
⇒教えてください。
　　現在賃貸マンションに約10年住んでいますが、最近結婚をし、現在のマンション
　　に一緒に住むことになり、郵便受けや家のドアの上の表札の苗字表記を変えまし
　　た。

　　大家さんは別の所に住んでいますがたまにマンションの様子を見にくるようで、
　　結婚当初に電話があり、表札等の苗字が変わったけど事情は？と聞かれたので、
　　結婚し、主人を迎え入れてこのままここに居住しますのでと説明をしました。

　　ところが、先日管理会社と大家さんから念書を書け！と文書が送られてきました。
　　念書の内容は
　　「この度私の都合により勝手に郵便受け及び表札の苗字を変えました。これは契
　　　約違反（賃貸借契約書第10条＜転貸借の禁止＞乙以外の材質名義を表示しては
　　　ならない）にあたることがわかりましたので大変申し訳なく思っています。私
　　　名義の賃貸借契約とは一切関係なく私がすべての責任を持って処理しますので
　　　念書を差し入れます」
　　となっており、これに印を押してだせというものです。

　　契約内容を確認して見ると、確かに10条に上記の通り記載はあるのですが、末行
　　に甲が認めた場合はその限りではないと記載があります。

　　そこでお尋ねしたいのですが、結婚して苗字が変わり、家の表札等を変えた場合
　　に、上記10条の契約違反？？になまであたるんでしょうか？
　　ましてや、上記の内容（これが腹が立つのですが）の念書で書かされるほどです
　　か？

　　大家さんの了解が必要であればそれは、一文を差し出すのはかまいませんが、ど
　　うしても上記内容の念書？は納得行きませんので教えてください。
　　通常、結婚や離婚などして苗字が変更されてしまう場合は、どんな一文の内容に
　　て確認を行うのが普通ですか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/15(Wed) 08:50
　タイトル：Re: 転貸借等の禁止について
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒ぱせりんさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、確かに契約書を厳格解釈するのでしたら、賃貸人さんの主張
　　は納得出来ます。賃貸人さんから見れば、どこの誰かもわからない人が勝手に占
　　有している事になりますので、態度が硬化するのも理解出来ます。

　　一方、結婚により姓がかわりパートナーさんと一緒に住む事になるという状況は
　　世間一般的に良くある事で、ぱせりんさんから見て「何も念書まで差入れさせな
　　くても…」と、腹立たしく思うのもとても良くわかります。

　　思いますに…、
　　「一言、言ってくれれば・・・！」
　　の世界ではないでしょうか？

　　賃貸人さんが一番心配しているのは＜どんな人かわからない＞人が勝手に占有し
　　ているという事ですから、その部分が解決出来れば態度も軟化するように思われ
　　ます。

　　解決策ですが、一度パートナーさんと一緒に賃貸人さんを訪ねて、一言お話しな
　　かったお詫びと共に菓子折りなどを持って行かれてみては如何でしょうか？　そ
　　して、どうしても念書が必要なのかどうか？　尋ねてみては如何でしょうか？

　　事情がわかれば、そこまでの要求はしないと思われますが…。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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2004/10/29

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●納税猶予の農地の一部収用について
　　●借家人が餓死した場合について
　の2つです。
　前者は、相続税申告に関するご相談です。
　後者は、借家人死亡の際の賠償に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ ）

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　投稿時間：03/10/07(Tue) 21:52
　タイトル：納税猶予の農地の一部収用
　投稿者名：後藤Y
⇒相続税申告のとき納税猶予と申請していた農地の一部（５％程度）が水路組合に
　　収用したいといわれました。収用金をもらわなければ納税猶予は変わらないと水
　　路組合の人が言っていますが本当でしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/10(Fri) 10:20
　タイトル：Re: 納税猶予の農地の一部収用
　投稿者名：森田喜美夫
　ＵＲＬ： http:/www.shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒収用金を貰う貰わないは関係ないと思います。納税猶予の場合は確か２０％まで
　　の農地は売却可能だったと思います。その部分の納税をすればｏｋのはずです。
　　詳しくは税務署でお尋ねになり確かめてください。

　投稿時間：03/10/12(Sun) 15:10
　タイトル：借家人が餓死してしまったら？
　投稿者名：匿名希望
⇒住宅・アパートの賃貸において、借りて住んでいた人（一人暮らし）が、もしも
　　経済難により餓死してしまった場合、貸し手側は保証人に損害賠償を請求するこ
　　とはできるのでしょうか？
　　ちょっと答えにくい質問かもしれず、申し訳ありません。
　　が、できればご回答をいただければ大変ありがたく思います。
　　どうかよろしくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/12(Sun) 17:42
　タイトル：Re: 借家人が餓死してしまったら？
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒生活が困窮しているなら保証人に連絡してみる。
　　保証人からのサポートが期待できない時は行政しかないでしょう。

　　日本国民であるなら、最低の生活保障はしてくれます。
　　まず、管轄する民生委員を通して、自治体の担当と相談して、生活保護の申請を
　　されたら如何でしょう。
　　外国人なら大使館や警察と相談する。

　　行政と連絡するなど管理責任を果たしているなら、保証人や行政に損害賠償を請
　　求できるでしょうけど、餓死させない策を講じた方が賢明ですね。

　投稿時間：03/10/08(Wed) 12:32
　タイトル：契約書に書いてあることは絶対ですか？
　投稿者名：かんかん
⇒５年と半年住んだ賃貸マンション（1K）から退去するのに管理会社に退去の手続
　　きをしてきたのですが「たばこは吸ってますか？」ときかれて「吸ってます」っ
　　て、答えたのですが、それではクロスは全面（天井も）張替えかもしれないです
　　ねと言われてしまいました。

　　確かに契約書には「乙の喫煙により室内に変色が生じた場合は、明渡し時にクロ
　　スやふすまの張替えをして頂きます」という項目はあります。

　　しかし５年も住めば自然と変色しますよね？
　　それで敷金（\43,000）じゃ足りないかもしれませんねと言われ敷金＋足が出る
　　とは思っていなかったので不安になり「どのくらいかかるものなのですか？」と
　　たずねたら「まだ室内を見てないから何ともいえないけどアバウトでいいなら
　　１０万円用意すれば足りるわよ」と言われてしまいました。

　　それをマンションの管理人さんや周りの人に言ってみたらそんなばかな話はない
　　よねとの返答が。契約書はどの程度有効なのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/10(Fri) 14:47
　タイトル：Re: 契約書に書いてあることは絶対ですか？
　投稿者名：RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒退去時の請求に関しましては、過去、同類のご相談を多数お寄せいただいており
　　ますので、それも参考にしてみてください。
　　敷金関連のトラブルに関しましては、キーワードに「敷金」を入れて検索してみ
　　てください。

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2004/10/22

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●借地トラブルについて
　です。
　これは、借地の明渡しを要請された際の対処方法に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★門田さん（高知県宅地建物取引業協会）

　　★宮本さん（パノム興産 http://www.panom.net/ )

　投稿時間：03/10/08(Wed) 16:56
　タイトル：教えて下さい。
　投稿者名：娘
⇒私の父親の土地のことです。
　　私の父親が住んでる土地は、おじいちゃんの代からず～っと、地主さんから借り
　　て住み続けています。建物は亡くなったおじいちゃんの名義のままです。
　　１００坪ほどの土地に、私の父親の住んでる家と、隣に父親の兄が、住んでいた
　　家、父親が昔商売していた時の、工場が建っています。
　　今住んでるのは、父親だけです。

　　父親は、３年ほど前に、脳梗塞になり半身不随になりました。
　　退院後も、住み慣れた土地に住みたいと言って、ヘルパーさんの、助けを借りな
　　がら、1人で何とか生活しています。

　　半年ほど前から、この父親の住む土地を、更地にして、建売を立てたいと、地主
　　さんから、要望がありました。
　　それで仲介人に、宅地建物取引主任の免許も持たない、自称、不動産ブローカー
　　なる人物が、入って父親との交渉を、していました。

　　突然５日ほど前に、仲介人の方から、解体工事を先にさせてほしいと、申し出が
　　ありました。
　　それに同意するには、地主さんが、父親に土地○坪と、その上に、住むに困らな
　　い住宅を建てて渡す。っと言う書類を、用意してくれたら、解体工事に、同意し
　　ますと、父親は言いました。

　　でも、父親は、不安になって、私に相談してきたので、私が仲介人と、会うこと
　　になり、今までの経緯を聞きますと、いろいろと、問題が出てきました。

　　　１．仲介人の連絡先を、父親は教えてもらってない。
　　　２．建替えの話が出てから、今まで１度も、土地の図面を見た事がない。
　　　３．確認測量も、していない。
　　　４．貰える事になっている土地の、場所すら「北の端」としか、教えてくれて
　　　　　ない。
　　　５．契約書のたぐいの書類関係は、1枚も貰っていない。
　　などなどです。

　　私は、おかしいと思い、すぐに解体工事の中止を、申し出ました。
　　無事に解体工事は、延期になりましたが、仲介人は、「私に任せとけば、悪いよ
　　うにはしない」などと言っては、書類関係の提示を、伸ばします。
　　私が少し強く、仲介人に、書類の提示を求めると、「信頼関係が崩れる。疑われ
　　てるようで、侵害だ！」っと、怒り出す始末です。

　　とにかく早く解体工事を始めたいようで、そればかり言ってきます。
　　地主さんとの話では、２２坪の土地に１２坪ほどのプレハブを建てて、それを父
　　親の借地権と引き換えに貰えると言う話なのですが、文面での約束ではなく、口
　　頭約束でしかありません。
　　私と父親は、多くの土地を貰おうとか、お金儲けしようとか、そんな気は、全く
　　ありません。
　　ただ、これから先も、半身不随の父親が、安心して暮らせるだけの、土地と建物
　　を、いただければ、それでいいのです。
　　その為に必要な書類、契約書がほしいだけなんです。

　　解体工事中の、父親の住む場所についても、部屋の提供はするが引越し費用や、
　　家賃、引越しに伴う(電気工事など)費用は、全て、父親持ちだと言われました。

　　父親は、半身不随で歩くのもやっとの身体で、もちろん仕事などできません。毎
　　月の最低額の年金で細々と暮らしています。
　　この話がなければ、発生しないはずの費用を、父親が出すのは、私はおかしいと
　　思うのですが、間違ってるでしょうか・・・。

　　解体工事中に住む事になる家についても、探してるとだけで、場所も部屋の間取
　　りもわかりません。
　　身体が不自由なので、普通の住宅では、住む事は困難なのに、手すりや、障害者
　　用の風呂トイレの設備の整ってる、家でないと、父親は、暮らせません。
　　でも、今の状態では、そんな事まで、こちらが要求して、受け入れてもらえると
　　は思えないし、ほとほと困っています。

　　こういうケースの場合、私の方も、不動産に強い人を、間に立てる方が、いいで
　　しょうか？
　　もしその場合は、どこに行って、どんな人を、探せばいいのですか？

　　長々と書き込んですいません。私も父親も、素人なので、ほんとに、どうすれば
　　いいのかわからず、困っています。
　　どうか、いい方法を教えて下さい。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/08(Wed) 18:46
　タイトル：Re: 教えて下さい。
　投稿者名：門田
⇒お話を聞くと、非常にお困りの様子が感じられます。非常に専門的なことになり
　　ますので、当地に宅地建物取引業協会はありませんか？
　　そこには、法律相談や苦情相談所がある筈ですので、一度　相談をしてみてはど
　　うでしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/17(Fri) 11:37
　タイトル：Re^2: 教えて下さい。
　投稿者名：宮本
⇒深刻な様子がひしひしと伝わってきます。
　　この問題はいわゆる借地権と底地権の交換もしくは借地権とそこに新たにできる
　　建物との等価交換の契約に近い話になると思います。
　　いずれもかなり専門的になりますので、この紙面では十分に説明しきれません。
　　しかし、娘さんのおかれた状況はかなり逼迫しているようですので、誰か、ある
　　いは何処か信頼できる先に相談すべきとおもいます。

　　決して一人で（素人が何人いても同じ）交渉してはいけません。少し、度胸がい
　　りますが先方に
　　「今、専門の人に相談しているので待ってくれ。次回からはその方に交渉をお願
　　　いするかもしれないので、しばらく時間をください。」
　　「今の段階ではそれが何時とは言えません」
　　と強気で言ってください。

　　いままできちんと地代を払ってきているので、無理やり追い出される心配はあり
　　ません。借地借家法という法律に守られていますので、堂々としていて構いませ
　　ん。

　　さて、地元の宅建業協会に相談されたらということも結構ですが、おそらく具体
　　的に相談できるところの紹介はしてもらえないと思います。因みに東京の宅建業
　　協会では出来ないことになっております。
　　それは、万一トラブルに発展した場合協会として責任をとれないからと、1万人
　　以上いる協会員の中から誰を推薦するかその根拠がないからです。
　　たぶん、他の地域の不動産相談室も同じだと思います。
　　私も相談員として月に1回出ていますが、相談される方も我々相談員も直接トラ
　　ブル解消に手を貸せないため、何か欲求不満が残っていました。

　　そんな気持ちを解消するためにこの度、ＮＰＯ法人を立上げ、もろもろの不動産
　　に関する疑問、質問、トラブル解決のためのボランティア組織をつくりました。
　　ここには業界ベテラン、弁護士、税理士、不動産鑑定士、司法書士、土地家屋調
　　査士など専門家が入っています。
　　活動は都内ですが、今後各地域で同様な組織が出来ることを期待しています。
　　因みに私どものＮＰＯともう一つ全国組織のＮＰＯを紹介します。

　　ＮＰＯ法人土地・建物・まちづくり相談センター
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　℡03-6215-9175　　Fax03-6215-9176
　　ＮＰＯ法人日本バイヤーズエージェント協議会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　理事長の℡03-3391-6006　　シマダ企画

　　地方の場合はこちらに電話し、そこのメンバーを紹介してもらってください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/20(Mon) 13:07
　タイトル：Re^3: 教えて下さい。
　投稿者名：娘
⇒門田さん、宮本さん、お返事ありがとうございます。
　　宅建業協会には、電話して、相談してみましたが、話は聞いて下さったけど、具
　　体的な、解決方法は教えてもらえませんでした。
　　ご紹介下さった、ＮＰＯ法人の方へ、電話させてもらいます。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/10/15

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●地籍更正にかかる費用の負担について
　　●不良債権物件について
　の2つです。
　前者は、公簿と実測の面積が違う土地の売買に関するご相談です。
　後者は、競売物件などを購入する際の注意点に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★西岡さん（丸岡不動産 http://www1.ocn.ne.jp/~m.aruoka/ ）

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　　★森田さん（紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ ）

　投稿時間：03/10/06(Mon) 15:26
　タイトル：地籍更正にかかる費用の負担
　投稿者名：なっち
⇒この度、念願のマイホーム取得のため土地を購入することになりまして、ちょっ
　　と気になることがあったので書き込みいたしました。

　　その土地は、公簿上の面積と、実測上の面積が違っているらしく実測面積の方が
　　約３坪ほど狭くなるそうなのです。

　　仲介してくださる不動産屋さんの話によると、住宅ローン融資を受ける際に、地
　　籍更正というものをして登記簿に記載されている面積を直さないとローンを受け
　　られない可能性があると言ってましたので、「お願いします」とお伝えしたとこ
　　ろ、その費用は買主である私の負担になりますと言われました。

　　このような費用は当然に買主の負担になるのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/06(Mon) 16:24
　タイトル：Re: 地籍更正にかかる費用の負担
　投稿者名：西岡＠丸岡不動産
　ＵＲＬ： http://www1.ocn.ne.jp/~m.aruoka/index.htm
⇒当店の考え方ですが、土地売買には　公簿取引と実測取引との２種類の契約の仕
　　方が有ります。
　　　1.公簿取引とは　現権利書に記載されている面積での取引
　　　2.実測取引とは　現況を土地家屋調査士に依頼、隣地立会い測量をし
　　　　　　　　　　　その数字に権利書を書き換える取引
　　この２種類の契約方法どちらかで通常行います。
　　住宅ローンを使用する、しないに係らず地籍更正登記をされるのが賢明でしょう。

　　お尋ねの本題、費用についてですが、売主買主双方が話し合いの結果、合意出来
　　る所で、契約書内特約に費用負担の有無を定めるのが常識かと思われます。

　　追伸　隣接地各所有者の実印及び印鑑証明書が必要と成りますので、
　　　　　売主の協力が大変大事な事ですが、
　　　　　買主に境界の明示を明確に示すのは売主の責任範囲です。

　　ご参考まで

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/06(Mon) 16:43
　タイトル：Re: 地籍更正にかかる費用の負担
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒なっちさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、実務上これとよく似た話でこんな話があります。
　　　・中古住宅の売買で・・・
　　　・売主様が増築しているもその部分が未登記状態で・・・
　　　・ローン審査の結果銀行が増築部分の登記を内定条件とする・・・
　　ケースです。

　　この場合１００％ではありませんが、大体の場合売主様負担にて増築登記をして
　　頂き、買主様のローンに支障のないように準備をするケースが多いようです。

　　今回の場合どのような契約を結ばれているかにもよりますが、ローン審査上土地
　　にある種の「不備」があるのでしたら、その不備は売主様の責任と負担にて直す
　　のが道理かと思われます。
　　そのように主張されてみては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/06(Mon) 17:04
　タイトル：Re: 地籍更正にかかる費用の負担
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒追伸
　　前のご相談事案で、
　　 http://fudosan.jp/cgi-bin/soudan/notice.cgi?mode=allread&no=143&page=0
　　などは参考になりませんか？
　　ご一読下さい！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　投稿時間：03/10/07(Tue) 16:56
　タイトル：不良債権物件について
　投稿者名：hiro
⇒中古マンションの購入を考えています。気に入った物件があったのですが、不動
　　産屋さんにきくと不良債権で出た物件だと言われました。
　　前の持ち主の方は銀行にローンが払えず、市に固定資産税も払えず、競売にでた
　　ということまではわかっています。

　　不動産屋に確認すると、私たちが購入するとすべて抹消されるので何も関係なく
　　なるし心配もいらないということなのですが、本当に信用していいのでしょうか。
　　他に自分たちでできることってあるのでしょうか。

　　不動産に関して全くの素人なもので、不良債権、抵当権、失地権（？）という言
　　葉に関しても簡単な言葉で教えていただけないでしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/07(Tue) 18:56
　タイトル：Re: 不良債権物件について
　投稿者名：森田
⇒中古マンションの購入をどの様な手続きで購入しようとしているのか？
　　　１、　　競売による入札
　　　２、　　任意売却での購入
　　おのずと手続きは違います。

　　１、競売の場合、入居者があるのか確認する必要があります。
　　　　当該物件の所在する裁判所で聞くことです。
　　２、所有者の同意と担保設定者の同意が必要。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/08(Wed) 09:04
　タイトル：Re: 不良債権物件について
　投稿者名：森田喜美夫
　ＵＲＬ： http://http:/www.shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒私は前述の森田さんではありません。別の森田です。

　　競売で入札して買う場合は裁判所の職権で総て抹消されるので心配ありません。

　　＞他に自分たちでできることってあるのでしょうか。
　　競売に出たには物件には「事件番号」と言うのがつきます。
　　裁判所へ行って事件番号を調べ、競売物件についての物件説明書が閲覧できます
　　のでよく調べることが大事です。
　　部屋の間取図とか占有者がいるかどうかとか、詳しく説明されています。

　　＞不良債権、抵当権、失地権（？）という言葉に関しても簡単な言葉で教えてい
　　　ただけないでしょうか。
　　不良債権、抵当権くらいは辞書又はインターネット検索で調べてください。
　　失地権というのは聞いたことがありません。敷地権の事だと思いますが。
　　マンション等の敷地の権利のことを言います。

　　ずぶの素人だからといって総て聞くのはどうかと思います。
　　お家を求められるのなら少しは自分で勉強して知識を身につけられてはと思いま
　　す。以上

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2004/10/08

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●賃貸中マンションの期限前退去依頼について
　です。
　これは、賃貸中の物件を、期限途中からご自身で利用したい場合のご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：03/09/26(Fri) 00:30
　タイトル：賃貸中マンションの期限前退去依頼
　投稿者名：関口勝之
⇒転勤に伴い所有マンションを賃貸しましたが、２年前に勤務先を退職したことか
　　ら、翌年３月をメドに期限前ながら賃貸契約を解消し、当該マンションに転居を
　　検討中です。
　　貸主都合の契約解消である為　退去依頼においては借主に対して何等かのコスト
　　負担（立退き料的）が必要と考えるべきでしょうか。
　　アドバイス宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/27(Sat) 16:11
　タイトル：Re: 賃貸中マンションの期限前退去依頼
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒契約の経緯や内容にも依ります。
　　依頼している不動産業者はなんと言っていますか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/27(Sat) 23:48
　タイトル：Re^2: 賃貸中マンションの期限前退去依頼
　投稿者名：関口勝之
⇒契約期間は１０年間、法人契約です。
　　管理委託先業者は現在賃貸後４年経過で残存期間が長い（６年）、過去借主側に
　　家賃未払い等の過失は無いこと、又貸主の自己都合による退去依頼などの点から
　　何等かのコスト負担（退去に伴う）が必要と考えておくべきと言っています。
　　やはりそう考えるべきでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/29(Mon) 13:14
　タイトル：Re^3: 賃貸中マンションの期限前退去依頼
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒１０年契約とはずいぶんなイレギュラーですね。
　　４年経過しているとのことですので、定期借家契約ではなく、通常の賃貸借契約
　　ですよね。
　　ただし、転勤者住宅と言うことで途中で戻ることも想定されていたでしょうし、
　　故に法人契約にしたと推測します。
　　個人（自然人）と違い、法人は居住権が主張しにくいですから、貸主側からの解
　　除はしやすいです。

　　> やはりそう考えるべきでしょうか？
　　半年前の通告であること、転勤者住宅であること、相手が法人であること等を理
　　由に、立ち退き料無しで交渉を進めるように管理会社にお願いしてみましょう。
　　ただし、交渉を纏めるためにある程度のコスト負担は考えた方が解決が早い場合
　　もあります。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/30(Tue) 03:00
　タイトル：Re^4: 賃貸中マンションの期限前退去依頼
　投稿者名：関口勝之
⇒ご多忙の中　ご教示頂き有難うございます。
　　スムーズに決着させる為には何がしかの負担ありと考えておいた方がよさそうで
　　すね。
　　ただ管理会社からは　退去依頼の相談は貸主本人から借主に直接した方が話を進
　　めやすいと言われています。この点はどうなのでしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/30(Tue) 09:47
　タイトル：Re^5: 賃貸中マンションの期限前退去依頼
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒どういう内容で管理を受託しているのか分かりませんし、関口さんのお人柄など
　　も分からないのでなんとも言えませんが、仮に私が管理会社の立場でしたら、私
　　（当社）が貸主代理人となって交渉することをまずは奨めるでしょうね。

　　プロである我々よりも素人の貸主本人が交渉した方が良いというのでは我々は不
　　要と言うことになってします。（笑）
　　もちろん、話の展開によっては貸主本人が出てきた方が纏まりやすくなると言う
　　ことはあります。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/30(Tue) 11:44
　タイトル：Re^6: 賃貸中マンションの期限前退去依頼
　投稿者名：関口勝之
⇒そうですね。これは貸主としての誠意を示す一つの手段と個人的には考えていま
　　した。
　　繰り返し有益なアドバイス有難うございました。

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2004/10/01

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●調停について
　　●原状回復義務について
　の2つです。
　前者は、借地の賃料などの紛争に関するご相談です。
　後者は、原状回復の際の業者指定に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：03/09/19(Fri) 11:34
　タイトル：調停について
　投稿者名：まい
⇒借地の地代及び更新料が折り合わない場合、家裁にて調停をしていただく方法が
　　あるとお聞きしたのですが、具体的にどのように進めたらよいか、お聞きしたい
　　のですが。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/21(Sun) 21:41
　タイトル：Re: 調停について
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒民事の調停は家庭裁判所でなく地方裁判所又は簡易裁判所です。
調停申立書を裁判所に出すだけです。書式集を参考にして自作するか、司法書士
に作成してもらうことをお奨めします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/22(Mon) 11:12
　タイトル：Re^2: 調停について
　投稿者名：まい
⇒勘違いしていました、ありがとうございます。
　　参考にさせていただきます。

　投稿時間：03/09/26(Fri) 00:25
　タイトル：原状回復義務について
　投稿者名：やすなり
⇒はじめまして。
　　店舗の原状回復義務についての相談なのですが、ビルの４階の事務所として使用
　　していた１室を賃借し、当方でスナックとして改装し、営業していたのですが、
　　このところの不況で閉店することとなりました。

　　事務所を飲食店に変えたのですから、元の事務所仕様に原状回復しなければなら
　　ないのは分かりますが、契約書に原状回復工事を行う業者は賃貸人の指定した業
　　者で行うとの条文が記載してあります。

　　この様な記載が契約書に有る場合、賃借人は、他の業者に見積もらせた金額より
　　大幅に高い金額でも、やはり指定の業者に工事をしてもらうしかないのでしょう
　　か？

　　尚、保証金については２００万円預け入れていますが、解約時に賃料の２ヶ月分
　　である２４万円を差し引くとのことで、実質１７６万円です。
　　それに、解約の申し入れについても６ヶ月前（期間満了でも中途でも同じ）まで
　　にしなければならない旨の記載も有りますが、これについても、ちょっと長すぎ
　　る様に思うのですが。
　　よろしくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/27(Sat) 16:08
　タイトル：Re: 原状回復義務について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒ここで言う原状回復義務は損害賠償と同様に考え、民法によれば金銭賠償が原則
　　です。
　　貸主側の要求した数字（＝指定業者の見積）が著しく高いと感じれば、交渉する
　　ことは可能だと思います。

　　ただし、あなたが相場よりも安い見積を提示して、相場よりも安い金額しか認め
　　ないと言うのは無理があると思います。

　　解約予告の６ヶ月ですが、事業用の場合公序良俗違反とまでは言えず、契約書に
　　ある以上、有効と考えます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/28(Sun) 23:20
　タイトル：Re^2: 原状回復義務について
　投稿者名：やすなり
⇒中村様　わざわざご回答して下さり、本当にありがとうございます。
　　今後の交渉の上で参考にさせていただきます。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/09/24

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●悪質入居者の強制退去について
　　●離婚した場合の共有登記と売買について
　の2つです。
　前者は、マナーを守れない賃貸人の強制退去に関するご相談です。
　後者は、共有不動産の売却方法に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★善見さん（丸善プランニング http://www.maruzen-p.co.jp/ ）

　投稿時間：03/09/07(Sun) 13:22
　タイトル：悪質入居者の強制退去
　投稿者名：たかた
⇒私、アパート経営をしているものなのですが、この度、入居者のことで頭を悩ま
　　せております。

　　約３年半前に、近隣の大学に新入生として入学する学生さん（男）と賃貸借契約
　　を結びました。

　　が、この学生がかなりの悪質入居者で、特に騒音やゴミの出し方などがひどく、
　　他の入居者や近所の方もかなり不快な目に会い、何度か注意したらしいのですが
　　まったく改善されず、それどころか、逆ギレし文句を言い返してくる始末で、近
　　隣の方は、私に文句を言ってくるし、退去してしまった入居者もいました。

　　そこで、その学生さんの親御さんに電話し、私と管理している不動産屋さんと、
　　学生さん親子で話し合いの席をもうけ、
　　「以後、このような苦情が１度でもあった場合は、異議を唱えずに直ちに退去し
　　　ます」
　　というような念書もらうという条件で、とりあえずの和解はいたしました。

　　それから、２年程たつのですが、相変わらず近所・入居者からの苦情が耐えない
　　状況で、不動産屋さんが注意に行っても喧嘩腰で、文句を言ってくるどころか、
　　「学生が住むんだから、どうせおまえらもそれぐらいわかってて貸したんだろ？」
　　とか言ってる状況です。

　　さすがに我慢も限界で、強制退去させたいと思います。
　　ですが、こんなこと初めてで、何をどうすればよいか全くわかりません。
　　もしよろしかったら教えていただけないでしょうか？

　　管理会社もめんどうなことに首はつっこみたくない、といったような雰囲気です
　　し、相談しづらくて…。

　　先程の念書があれば簡単に退去させられるのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/07(Sun) 19:58
　タイトル：Re: 悪質入居者の強制退去
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒たかたさん、こんにちは！
　　賃借人を合法的に追い出すには、実はかなり面倒な手続を経る必要があります。
　　その詳細については、とりあえず一度行政主催の無料法律相談みたいな所で、弁
　　護士さん等に相談にのってもらうのが宜しいかと思われますが、正攻法で行けば
　　時間も手間もお金もかかると思われます。

　　ところで賃貸借契約上、親御さんは連帯保証人になっているのでしょうか？
　　もし連帯保証人になっているのならば、今回の件の解決案としては、本人を攻め
　　るより、親御さんにその責任を取ってもらうよう交渉した方が早いような気がし
　　ます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　投稿時間：03/09/14(Sun) 15:29
　タイトル：離婚した場合の共有登記と売買について
　投稿者名：かおりん
⇒はじめまして、土地と建物の売買で悩んでいます。
　　共有登記をしているのは父と母なのですが１１年前に離婚し、建物、土地もその
　　ままになっています。

　　今は誰も住んでいない状態なので、お金も入用になり売りたいと思うのですが、
　　共有登記されている場合、一度名義を父か母にして売るのでしょうか？
　　それとも共有登記のまま両方の了解があれば売ることが出来るのでしょうか？
　　また登記の方は建物半分、土地半分というゆうに分けているそうです。

　　まったくどうしていいのか分からないので、教えてください。
　　よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/14(Sun) 16:04
　タイトル：Re: 離婚した場合の共有登記と売買について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://home.gr.jp/athome/
⇒共有不動産の売却は所有者全員が売却に同意すれば可能です。
　　従って、ご両親の意思を確認することが重要です。
　　双方が売却に同意されれば、そのまま売却できます。
　　当然売主として売買契約書への署名等が必要です。

　　離婚は関係なく、勝手に片方の名義に移転は出来ません。
　　離婚されている場合は共有財産の分割について話し合いがされており、名義の移
　　転などの分割方法が決定していれば、その分割方法に従って名義の移転が可能で
　　す。

　　上記のように双方に売却の意志が有れば、わざわざ名義の変更をする必要はあり
　　ません。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/14(Sun) 16:10
　タイトル：Re: 離婚した場合の共有登記と売買について
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒この場合は両親のの姓や現住所が違う登記と違うだけです。
　　共有物件を事前に一方の名義にすると贈与税がかかります。

　　売買契約は原状のままで、仲介業者や買主に離婚し氏名が変更したことを説明す
　　るだけでOKでしょう。
　　引渡の際の売買登記時に氏名や住所の変更登記をすればいいわけです。
　　もちろん、事前に登記しておけば万全ですが。

　　書類は住民票、戸籍謄本などですが、詳しくは司法書士と相談してください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/14(Sun) 16:22
　タイトル：Re: 離婚した場合の共有登記と売買について
　投稿者名：善見育弘
　ＵＲＬ： http://www.maruzen-p.co.jp
⇒つい先日も同様の売買に携わりましたが、共有者全員（離婚された父母）の意思
　　が、共に売却ということであれば売却可能です。

　　かおりんさんが、ご両親から委任を受けられ売却の手続きを進められてはいかが
　　ですか。　
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　　認を行います。

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2004/09/17

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●徒歩1分の差について
　です。
　これは、物件の価値に、徒歩1分の差がどの程度影響するかと言うご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　投稿時間：03/09/07(Sun) 09:23
　タイトル：徒歩１分の差
　投稿者名：ゆう
⇒今見ている物件が、広告表示には駅まで９分と記載されていました。
　　しかし、地図上で計測すると、８３６ｍあり１０分かかることが判明。
　　１分でも物件の価値はさがりますか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/07(Sun) 19:44
　タイトル：Re: 徒歩１分の差
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒ゆうさん、こんにちは！
　　不動産の広告表示の規定によりますと、８０ｍを１分として換算するようになっ
　　てますので、今回のケースの場合多分１１分表示になると思われます。

　　問題はその差をどう考えるかという事ですが、収益物件として第三者に貸すよう
　　な場合、この差はシビアに考える必要がありますが、専用住宅（居宅）としてご
　　検討なさっているのであれば、あまり気にされる事もないと思います。

　　たとえ広告表示がどのような数字であったとしても、現実問題、駅までの距離が
　　毎日の事を考えると苦痛に感じるようなら見送る方が良いかもしれませんし、全
　　然気にならないのでしたら引続きご検討された方が良いかもしれません。

　　当該不動産の利用目的によって、考え方を切替えてみては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/07(Sun) 21:02
　タイトル：Re^2: 徒歩１分の差
　投稿者名：ゆう
⇒藤原さんありがとうございました。
　　また、シビヤに考えるということは値下げ交渉の材料になるということですか？
　　どのぐらい値下げは可能ですか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/07(Sun) 21:24
　タイトル：Re^3: 徒歩１分の差
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒実際に表記と違うのであれば、違いを元に価格交渉する余地はあると思いますが、
　　具体的な交渉額は、
　　　●先方がその差の重要と判断するかどうか？
　　　●まだ値引き可能かどうか？
　　にかかってくると思います（＝ケース・バイ・ケースで目安は存在しない）。

　　あとは、ゆうさん側が説得力のある材料を提示することで、交渉を有利に進める
　　こともできるかも知れません。例えば、
　　　●近隣相場（可能なら徒歩9分エリアと10分エリアの差）
　　など…ですが、ただ、これに関しては今回の交渉とは関係なくとも、調べておい
　　た方が良いと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/07(Sun) 23:24
　タイトル：Re^4: 徒歩１分の差
　投稿者名：ゆう
⇒草柳さんありがとうございます。
　　で、土地の価格の差とはどこに行けば調べられるのですか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/07(Sun) 23:36
　タイトル：Re^5: 徒歩１分の差
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒Yahoo!などの検索サイトで、
　　　「土地価格」「調べる方法」
　　をキーワードに探されてみましたか？
　　かなりヒントになることも多いですから、まずは色々と検索してみると良いと思
　　います。

　　それから、漠然と「安くしてくれ」ですと、交渉にならない場合が多いですから、
　　色々な根拠を元に（例えば、藤原さんがヒントを下さったように収益物件だった
　　としたら差が出る可能性もある…なども一つの根拠になりそうですよね）「自分
　　で買いたい価格」を提示できるとスムーズです。

　　ただ、あくまでも「自分で買いたい価格」は自分で頑張って探す必要があると思
　　います。とは言え、大きな買い物ですので、それなりに苦労された方が、後々の
　　後悔やトラブルが少ないと思います。

　　それでも不安だったり、またはその作業をご自身ではできないと判断された場合
　　は、別途、お金を払って、信頼できる「代理人（＝買う側の立場で間に入ってく
　　れる業者さん）」に依頼するのも一つの方法だと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/09(Tue) 06:43
　タイトル：Re^6: 徒歩１分の差
　投稿者名：ゆう
⇒ ありがとうございます。
　　今回の場合、取引形態は「媒介」です。
　　仲介業者に１～２分の差がでることを指摘したところ、それは売り主の責任だと
　　の事でした（普通に考えたら業者もチェックして広告を出すのですが、違います
　　でしょうか？？）。

　　この１分の差は前から電話で指摘していたのですが、
　　「地図上で計ったら７００ｍちょっとで９分です」
　　と言われました。納得できないので面前で計測してもらったら、８３６ｍとお互
　　いに確認しました。
　　そこで、「仕事柄、人に貸すことがある」と理由を言って資産価値の減少も指摘
　　したのですが、結局それは「売り主」側の責任だとのこと…。

　　物件自体は大変気に入っており、是非住みたいですが、家賃収入等の目減りが懸
　　念されて、どうももやもやした気持ちです。

　　価格交渉ですが、その仲介業者に頼んでやってもらっているのですが、売り主・
　　仲介業者、どちらの責任かはまだ回答を得ていません。
　　電話連絡等何もないまま昨日別の仲介業者が出した約５０Ｍ離れた物件のＦＡＸ
　　が送られてきました。
　　その意味を考えているのですが、誠意が感じられません。

　　私としては資産価値の減少分と、これまでのあやふやな対応の対価として２００
　　万円ほど値引いてもらえば、納得の買い物ができます。
　　業者の対応しだいですが…。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/09(Tue) 13:55
　タイトル：Re^7: 徒歩１分の差
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://home.gr.jp/athome/
⇒先ず、交通の距離の表示は広告表示した仲介業者の責任です。
　　たとえ売主が9分と言っても仲介業者は自ら正確な距離を確認し表示する義務と
　　責任があります。

　　価格が希望価格にならない事についてはここではどうにもなりません。売主及び
　　仲介業者に不信感をお持ちのようですので、購入をあきらめるのも一つの方法と
　　思われます。

　　> これまでのあやふやな対応の対価
　　法律判断、賠償責任の範囲や損害金又はその根拠につきましては弁護士の仕事の
　　範囲になります。
　　ですので、私は、「ご相談について整理し、問題点を明らかにする場」として考
　　え、一般的な解決方法のご回答をしております。ご承知おきくださいませ。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/09(Tue) 13:49
　タイトル：Re^7: 徒歩１分の差
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒> 結局それは「売り主」側の責任だとのこと
　　基本的に契約していなければ、値引きをするか否かも売主の判断になりますね、
　　やはり。136ｍ近かろうが遠かろうが、今の自分の家の売出価格として決めてい
　　た絶対的な金額であれば、値引きは厳しいと思います。
　　（極端な例ですが、誤植などで価格が間違っていた場合、間違いは認めてもそれ
　　　を安くしなければいけない…と言うことは無いと思いますので。逆に明らかに
　　　故意でやっているのであれば、悪質ですから、そんな相手から買うのは、私で
　　　したらしませんね…）

　　> 物件自体は大変気に入っており
　　皆さん、結構、物件と業者さんを分けて考えられる方も多いのですが、どんなに
　　良い物件でも、
　　> 誠意が感じられません。
　　と言う感じで、仲介する側の業者さんに不信感があるのであれば、トラブルの元
　　にもなります（＝なのでトータルで考えると良い物件とは言えません）。

　　値引きするしない以前に、高い買い物ですから、その辺も踏まえて考えられた方
　　が良いと思います。最終的に提示された条件を判断して買うか買わないかを決め
　　るのは、ゆうさんご自身の判断に他なりませんからね。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/09/10

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●賃貸住宅の入居前解約について
　です。
　これは、賃貸マンションの契約トラブルに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　　★石原さん（ツナシマ商事 http://www.tsunashima-shoji.co.jp/ ）

　投稿時間：03/09/05(Fri) 19:43
　タイトル：賃貸住宅の入居前解約
　投稿者名：きみよし
⇒賃貸マンションの契約をしましたが、不都合が見つかったため、入居前に解約す
　　ることとしました。
　　不動産屋側は、前払い家賃のほかに違約金としてもう１か月分払うように言いま
　　す。
　　確かに、所定の予告期間がないときは違約金を支払うという条項は契約書にあり
　　ますが、入居前のことであり、納得できません。
　　しかもこの「不都合」、室外機を置けないので（？）リビングルームにエアコン
　　を取り付けられないということであり、不動産側の説明不足も大いにあると思わ
　　れます。
　　このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/07(Sun) 12:24
　タイトル：Re: 賃貸住宅の入居前解約
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒もう少し詳しい情報を戴けるとうれしいです。
　　　1.契約した年月日は？
　　　2.契約開始の年月日は？
　　　3.契約上、解約の予告期間の定めは？
　　　4.解約を申し出た年月日は？
　　　5.支払済前家賃はいつの分まで？

　　> このような場合でも、やはり違約金を支払わねばならないのでしょうか？
　　現場を見ていないのでなんとも言えません。
　　業者の説明不足と取れるケースも有れば、確認をしなかったあなたが悪いという
　　ケースもあるでしょう。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/09(Tue) 00:06
　タイトル：Re^2: 賃貸住宅の入居前解約
　投稿者名：きみよし
⇒ありがとうございます。

　　1.契約した年月日は、２００３年８月１１日。
　　2.契約開始の年月日は、同９月１日。
　　3.契約上、解約の予告期間の定めは、（特約として）１ヶ月以上前。
　　4.解約を申し出た年月日は、９月４日。
　　5.支払済前家賃は、敷金４ヶ月分の他、契約時に１ヶ月分（手付け金？）、解約
　　　時に違約金として１ヶ月分（当地では礼金はありません）。

　　> 現場を見ていないのでなんとも言えません。
　　　３ＬＤＫを改装した２ＬＤＫで、入ってすぐリビングルーム、玄関から見て右
　　　の壁に窓が２つ、奥の壁に窓が１つ。
　　　しかし外にはベランダがなく、室外機は置けない（吊り下げ用のフレーム等も
　　　ない）。
　　　左手に部屋が２つあり、その外がベランダになっているが、その部屋にエアコ
　　　ンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい（距離が遠く、入り口も狭いの
　　　で十分に冷風が行き届きそうにない）。
　
　　私なりに考えたのは、契約時の重要事項説明が不十分で契約が無効ではないか、
　　ということと、契約が既に発効しているとしても、入居していない（荷物ひとつ
　　も持ち込んでいない）状況であれば、１ヶ月分の違約金は取りすぎではないか
　　（契約上そうなっていても、それを減額してもらう余地があるのではないか）、
　　という２点です。
　　いかがでしょう？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/14(Sun) 15:59
　タイトル：Re^3: 賃貸住宅の入居前解約
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒よく解りません。
　　手付金は契約金に充当するものです。
　　違約金を契約時に支払うとは思えません。

　　入居しようがしまいが契約は成立していますので、中途解約になります。
　　解約予告が１ヶ月という事ですので、１０月４日までの賃料等を負担する義務が
　　あります。
　　それを負担した上で、更に違約金を支払うという契約にはなっていないと思いま
　　す。

　　> その部屋にエアコンをつけてもリビングまで冷房するのは難しい。
　　全室にエアコンが取り付けられるものと思いこんでいたので有れば、あなたの過
　　失のようですね。
　　そのような状況でエアコン取付不可というものはごく一般的にありますし、その
　　状況でエアコン取付が出来ないことを特別に告げなかった業者は過失があるとは
　　思えません。
　　ウィンドファンの話しも出ていましたが、マルチタイプの取付も相談にのってく
　　れたかも知れません。

　　> 契約時の重要事項説明が不十分で契約が無効ではないか
　　仮に重要事項説明に不備があったとしても、契約自体が無効になると言うことは
　　ありません。
　　契約の当事者は貸主とあなたであり、重要事項説明義務のある不動産業者は契約
　　の当事者ではありません。
　　また、違約金が何を指すかにも寄りますが、１０月４日分までの賃料のことで有
　　れば、入居の有無は関係ありません。
　　いわば、次の方の募集期間とでも思ってください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/09(Tue) 00:42
　タイトル：Re^3: 賃貸住宅の入居前解約
　投稿者名：森田　喜久雄
⇒きみよしさん、こんばんは。
　　賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。
　　どの様な説明を受け契約されたのか、よく内容を確認してください。
　　勿論、契約までの間に物件確認をされたと思いますが、真相違しているのであれ
　　ば値引き交渉もできるでしょうが…。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/10(Wed) 00:37
　タイトル：Re^4: 賃貸住宅の入居前解約
　投稿者名：きみよし
⇒ありがとうございます。
　　> ＊賃貸契約の場合、鍵の引渡しをもって契約が成立します。
　　契約書の「契約期間」とは無関係に…でしょうか？
　　私のケース（重要事項説明の成否とは別に）契約が成立していないのであれば、
　　違約金支払いの義務も当然ないことになるでしょうか？

　　契約前の説明時には、先方からエアコンのことなど説明もなく、こちらからも特
　　に聞いたり気にしたりもなかったのですが。
　　つまり、エアコンについては特にやり取りはなかったのです。
　　（部屋選びの経験が少なく、十分話を聞かなかったのは事実です）

　　情報が十分ではないと思いますが、森田さんの率直なご意見・ご感想をお聞かせ
　　ください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/11(Thu) 05:47
　タイトル：Re^5: 賃貸住宅の入居前解約
　投稿者名：石原嘉隆
⇒> 契約が成立していないのであれば、
　　双方が契約書に捺印した時点で契約は成立し、賃料等の支払いと鍵の引渡しによ
　　り契約はすでに実行されています。入居している　いないは関係ありません。
　　ですから解約を申し出た時点から解約予告の期間（普通は一ヶ月が多いと思いま
　　す）は賃料が発生します。すべては契約書に基づいて処理されるものと思います。

　　重要事項説明書も大事ですが現況を確認しなかった責任もあると思います。
　　物件自体は気に入って契約したのでしょうから　他の部屋でエアコンは付いてい
　　ないのか確認してみたらいかがでしょうか？
　　窓用エアコンを設置する方法も考えられます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/12(Fri) 00:53
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：きみよし
⇒中村さま、森田さま、石原さま、どうもありがとうございました。
　　だいたいのところは理解できました。
　　もう少し考えて、場合によっては宅建協会なりに相談してみます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/14(Sun) 16:05
　タイトル：Re^5: 賃貸住宅の入居前解約
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒建物賃貸借規約は要物契約ではなく諾成契約です。
　　貸します－借りますという当事者双方の意思表示が有れば契約は成立します。
　　契約の条件としての期間や物件引渡しの有無は契約成立の要件ではありません。
　　極端な話し、来年から借りるという契約を今日締結し、鍵も来年渡すという状況
　　でも契約は成立しています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/14(Sun) 22:39
　タイトル：重ねてありがとうございました
　投稿者名：きみよし
⇒丁寧なお返事、ありがとうございます。
　　細かい点も含め、これでほとんど疑問は解けました。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/09/03

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●住宅購入について
　です。
　これは、不動産購入の際の登記、業者の信頼度などに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　投稿時間：03/09/05(Fri) 15:37
　タイトル：住宅購入ぎもん
　投稿者名：みかん
⇒アドバイスをおねがいします。
　　新築（築１年程）で未入居の戸建物件です。
　　売主の不動産屋が販売しており仲介料もかからず、諸費用は８０万程で済むと聞
　　き、場所も家も気に入ったので購入しようかと考えています。
　　が、契約をする前に土地と建物の登記を確認の為法務局に行ったところ不安な点
　　が出てきました。

　　1.土地の登記には抵当権がついており
　　　　抵当権設定
　　　　　債務者：売主の社名ではなく売主個人の名前になっています。
　　　　　債権額：購入する金額より少し高い金額が記載
　　　　抵当権変更
　　　　　権利者：共同担保　目録○○○号
　　　　条件付地上権設定仮登記？
　　　　　原因：条件　年月日　金銭消費賃借の債務不履行　
　　　　　目的建物所有　存続期間：３０年　地代：無償　権利者：銀行名　
　　　　仮登記変更
　　　　　共同物件　購入する物件の隣の家の住所が記載（２件戸建で販売）
　　　となっております。
　　　この見方が分かりません。売主個人と契約することになるのでしょうか？
　　　このような抵当権がついていても大丈夫でしょうか？

　　2.建物の登記はありませんでした。
　　　登記がないというのはどういうことなのでしょうか？
　　　普通売主の名前で登記していないものなのでしょうか？

　　3.売主は○○不動産という名なのですがお一人でされているようです。
　　　（株)や(有)ではありません。
　　　広告には知事免許の番号は記されていましたが、商業登記を確認したところ、
　　　このような名前の不動産は無いと言われました。

　　などなど初心者には疑問な点が多く、こういう所と契約していいものか分かりま
　　せん。
　　注意しなければならない点など是非ご意見を伺いたいと思います。
　　よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/05(Fri) 18:24
　タイトル：Re: 住宅購入ぎもん
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒みかんさん、こんにちは！
　　ご相談事項ですが…、
　　> 3.売主は○○不動産という名なのですがお一人でされているようです。
　　売主さんは「個人事業主」として不動産事業をなさっているものと思われます。
　　ですので、商業登記簿を閲覧しようにも登記自体が無いのだと思われます。

　　そうなりますと…、
　　> 1.土地の登記には抵当権がついており
　　に関しても、法人格が債務者にはなり得ませんので、個人が債務者となっている
　　ものと思われます。
　　地上権設定仮登記ですが、債権者（金融機関）がどこかわかりませんが、このよ
　　うな登記が出て来る事も実務上たまにあります。

　　> 2.建物の登記はありませんでした。
　　で
　　> 登記していないものなのでしょうか？
　　こちらについては、新築物件の場合通常建物は未登記状態です。
　　わかり易い例えで説明しますと、新車を買う場合、目の前の車にナンバープレー
　　トはついてませんね。
　　ナンバーが無いという事は、車検証が無いという事となり、今回のケースに置き
　　替えると建物登記簿が無いという事になります。

　　実務上は、みかんさんの住宅ローン等が内定し１００％買える状態になった段階
　　で、みかんさんのお名前にて建物表示登記を行い、初めて建物登記簿が作成され
　　ます。現時点で無いのは何ら心配ありません。

　　追加アドバイスとして、今回のお取引においての重点チェックポイントは、
　　　建物に関して公的機関の１０年保証がつくかどうか？
　　　（ＪＩＯ、（財）住宅保証機構、等）
　　だと思われます。

　　売主さんが個人事業主だとしますと、売主さんの死亡等により保証してくれる人
　　がいなくなってしまいますので。
　　もっとも法人でも当該法人が破産とか倒産してしまえば同じ事ですが…。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/05(Fri) 19:37
　タイトル：Re: 住宅購入ぎもん
　投稿者名：森田　喜久雄
⇒みかんさん、こんばんは。
　　藤原浩行様のアドバイスに追加的に申しますと…、

　　　売主であると見られる不動産業者から当該物件の重要事項説明書の説明を受け
　　　られる事。
　　　（不動産取引の中で重要な書類で契約する以前に必ず説明しなければ業法違反
　　　　となるものです）

　　　不動産業者を確認するには加入している団体に問い合わせるか、未加入業者は
　　　都道府県の建築課に問い合わせる事

　　　担保設定されている銀行に問い合わせる

　　などでしょうか。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/08/27

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●不動産取得税について
　　●立ち退き料の話し合いについて
　の2つです。
　前者は、不動産取得税の申告に関するご相談です。
　後者は、急な立ち退きに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　投稿時間：03/09/04(Thu) 22:33
　タイトル：不動産取得税
　投稿者名：jin
⇒4月に土地を購入しましたが不動産取得税をまだ払っていません。
　　自己申告をしなければいけないのですか。
　　土地を購入した業者からは特に何も言われてないのですが。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/04(Thu) 23:53
　タイトル：Re: 不動産取得税
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://home.gr.jp/athome/
⇒先ず不動産取得税は地方税（都道府県税）です。
　　不動産取得税は申告制度となっております。
　　申告されない場合、本来受けられる控除も受けられません。
　　申告の責任は申告義務者にあり、誰も責任を取ってくれません。

　　不動産取得税の控除は一定の条件を満たす建物を土地と同時に取得すると申告に
　　よって不動産取得税が安くなる場合や土地を取得後一定期間以内に建築をする場
　　合は不動産取得税の支払いを待ってもらう方法と後で取り戻す方法があります。
　　これらの控除等を受ける場合も申告が必要です。

　　申告は取得してから60日以内となっています。
　　詳細は不動産所在地の都道府県のホームページや不動産取得税で検索されると詳
　　しい事が書いてあります。

　　不動産会社ですが、担当の営業マンが税金などに詳しくなかった、単に忘れてい
　　る、申告が必要ではないと思っている．．．等が考えられます。
　　しかし、あくまでも個人の税金は自己責任ですので、早めに申告される事をお勧
　　めいたします。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川文人

　投稿時間：03/09/02(Tue) 09:30
　タイトル：立ち退き料の話し合いについて。
　投稿者名：花
⇒こんにちは、立ち退き料について悩んでいます。相談をお願いします。
　　平成１４年１２月に現在のマンションを通常の賃貸契約で契約いたしました。
　　平成１５年７月７日に文書ではなく家主側から電話で直接、自分たちが住みたい
　　ので立ち退いて欲しい、そのうち話し合いに応じますという一方的な連絡があり
　　ました。
　　家主は海外にすんでいたのですが、急遽日本に帰ることとなり、その時点で１ヶ
　　月後に出ていって欲しいとのことでした。

　　その後、家主側から何の連絡もなく私たちが問い合わせても返答もなく、わたし
　　たちはただ今後の不安に襲われ次の転居先を探しながら生活をしていました。
　　家主側と連絡が取れ話し合えたのが８月３０日、まだ文書での立ち退き要請は来
　　ていませんが、立ち退き料の支払いについて家主側の話では、
　　　引っ越し費用、次の物件にかかる仲介手数料は出します。
　　　また今のマンションを借りた際の敷金は返却しますという内容でした。

　　ここで私たちが問題としているのが敷金のところです。
　　今のマンションの敷金は２ヶ月分はらいました、
　　しかし次に借りようとしている物件は３ヶ月分のところです。
　　わたしたちは、敷金の返却はして貰わなくていいので、次の分の敷金をだして欲
　　しいと要求しましたが、敷金は返却されるという性質があるので払えないとの返
　　事がきました。
　　（いまのマンションに入居した際、ハウスクリーニングは全くされておらず、自
　　　分たちで清掃はすべておこないました。またクロスや床の傷、壁の釘刺し傷な
　　　どあちこちに私たちがつけたのではない傷汚れがありました。一部写真で残し
　　　てはいますが、すべて写真に撮ってあるわけではありません。
　　　また、ドアの鍵がかからない、窓が閉まらない、インターホンがならないなど、
　　　故障個所が多々あり、いっぺんに修理してくれる訳でなく私たちが入居して半
　　　年もかけて少しずつじかんをかけ修理をしてくださいました。
　　　現在も治っていない箇所が数カ所あります。
　　　入居した当初よりも自分たちできれいに清掃し、住みやすくしたのは私たちな
　　　のですが…。ちなみにマンションは築５年の新しい分譲型です）

　　私たちは家主がわの都合で出ていかなければならないのに、自分たちで手出しを
　　してまで引っ越したくはないことを伝えました。
　　しかし家主側は、今出て行かなくても２年後の契約更新の時には出ていってもら
　　うと言われました。
　　契約書には２年ごとの契約更新となっています。
　　２年の定期借家ではないのですが、その時は引っ越し費用はみないというのです。

　　私たちはいま家主側の要求は敷金の面のみで受け入れられないのですが、私たち
　　が無理な要求をしているのでしょうか？
　　また、ここで立ち退きを拒否した場合２年後には家主がわの要求どおり、立ち退
　　き料無しで立ち退かなくてはならないのでしょうか？　　

　　こちらに入居して９ヶ月余り、家にあわせていろいろなものを購入しました。
　　突然電話での解約通知から２ヶ月私たちは今後の生活に不安をいだきながら毎日
　　生活をしてきました。
　　現在、精神的においつめられ、妻は情緒不安定になっています。
　　慰謝料も請求したい気持ちです。

　　立ち退きに応じない気持ちはなかったのですが、いまの状態では納得いかないの
　　です。良い打開策があれば、アドバイスをどうぞ宜しくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/03(Wed) 02:50
　タイトル：Re: 立ち退き料の話し合いについて。
　投稿者名：RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒立ち退きに関しましては、過去、同類のご相談を多数お寄せいただいております
　　ので、それも参考にしてみてください。

　　不動産相談センター掲示板から「ワード検索」を押していただき、キーワードに
　　「立ち退き」を入れて検索すれば、各内容をご覧いただけます。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/08/20

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●契約解除について
　です。
　これは、トラブルによる契約解除、仲介手数料返金などに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　投稿時間：03/09/01(Mon) 20:51
　タイトル：契約解除について
　投稿者名：くまさん
⇒はじめまして。今回土地建物購入で判らない事があるのでどなたか良きアドバイ
　　スをいただければと思い投稿しました。

　　今年の５月に知人よりいい物件（土地）があるけど購入しないか…との話が持ち
　　かけられました。
　　ただし地元大手建築会社のものなので、建物条件付だけど…との事でしたが、予
　　算的にもよさそうなので話を聞く事にしました。
　　ところが大手建築会社の持ち物のはずなのに、見ず知らずの仲介業者がやってき
　　て話をすすめていきました。
　　打ち合わせは全て大手建築会社で行われ、銀行融資のための図面作成、土地の売
　　買契約、建物の建築請負契約などを交わしたのですが、その際に仲介業社の手数
　　料として法外ともいえる金額の手付を要求され、無理なので減額してもらい契約
　　を交わしました。

　　ローン特約に則り、期日までに指定の銀行から指定した金額の融資がおりない場
　　合は白紙解除できる事は説明を受け、納得しました。
　　結局指定の銀行、指定日には融資は確定せず、他行にあたり１ヶ月遅れで、予定
　　していた金額より減額して融資が取れました。
　　建築会社は融資がおりたので今すぐにでも土地の決済をしてくれと急がすので、
　　建物の詳細見積もりどころか、図面すらない状態で、決済は出来ないと突っぱね
　　ました。
　　その際知人に聞いたところ建築条件付ならなおさら土地の決済の時点で建築許可
　　の書類が出来ているぐらいじゃないとおかしい…と指摘されました。

　　私も融資を通すために信販系のローンを一括返済したりと、当初予定していた手
　　持ちの資金が少なくなり、また知人に仮図面からおおよその建築費を見積もって
　　もらったところ予算オーバーだという事が判り、その時点で白紙解除を申し出ま
　　した。

　　担当は多少土地建物の金額を安くするからと食い下がってはきましたが、こちら
　　の事情も理解してくれたようで、解除に応じる姿勢を見せてきました。
　　その際手付で払った金銭の内土地の手付と仲介業者に払った仲介手数料は全額返
　　金するが、建物請負の分は仮図面などを作成しているので数万円差し引くとの事
　　でした。

　　ここまでは、納得できたのですが、その後仲介業者から何かと電話が掛かってき
　　て逢って話がしたいと言ってきましたが、解約する意思に変わりはないので、そ
　　の旨担当に伝え速やかに解除の手続きをするよう申し出た所、今度はお返しする
　　金額について打ち合わせがしたいとの事。
　　内容を聞くと、仲介業者も色々と動いたので事務手数料が掛かるとの話。

　　仲介手数料って契約成立して初めて払う物ではないのでしょうか？
　　仮契約（？）の時にローンも通っていないのに仲介業者がお金を持っていくのも
　　変だとは思ったのですが、如何なものでしょうか？

　　また、今回は建物条件付にもかかわらず、担当の怠慢で図面、見積もり、建築許
　　可申請の書類も出来ていなかったのも、私の中で不信感を大きくした原因です。
　　これらは建築会社の落ち度ではないのでしょうか？

　　支払った手付の内図面作成代はしょうがないとして、仲介業者が手数料を取れる
　　のでしょうか？
　　余りおかしなことを言って来る様なら、宅建協会か金融監督省にでも相談したほ
　　うが良いのでしょうか？

　　最初に紹介してくれた知人も、申し訳ないことになってすまない…と誤ってきて
　　いますので、余り事を大きくして他の人の迷惑もかけたくありませんが、どうも
　　納得がいきません。
　　皆さん、良きアドバイスをいただけますか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/01(Mon) 21:36
　タイトル：Re: 契約解除について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://home.gr.jp/athome/
⇒建築条件付きの土地の仲介手数料は土地の価格に対して3%+6万円（税別、土地の
　　価格が400万円以上の場合）が上限となります。
　　建物の部分は請負契約ですので、仲介業者は仲介手数料を請求出来ません。

　　お尋ねの場合、土地の売買契約が住宅ローン特約により無条件解除されますので、
　　仲介業者は既に受領済みの仲介手数料を全て返還する義務が有ります。
　　建物の請負契約の部分は請負契約の内容によっては、印紙税や設計料について差
　　し引かれる場合があります。

　　仲介手数料の返還について仲介業者と相談する必要も義務もありません。
　　全額返金してもらう権利が有ります。

　　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川文人

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/01(Mon) 23:43
　タイトル：Re^2: 契約解除について
　投稿者名：くまさん
⇒ご回答有難うございます。
　　建築会社と、その仲介業者はなにやら裏取引があるようで、こちらの解除にも何
　　かと交渉しようと必死なのが判りました。
　　しかし、私の決心が固いことに気付くと、一転して解約に伴う金銭の相談で一度
　　お越しくださいと、すぐに解約に応じません。

　　私は何度も時間を割いて出向くのも嫌なので、
　　「契約解除の書類を用意してください。その時に書類作成と、金銭返却をしてい
　　　ただきます」
　　と強く言っても、うやむやにしてはっきり回答しません。

　　このままでは、解約はおろか、金銭も戻ってきませんし、内容証明で解約の意思
　　をはっきり伝えるか、公的機関に相談するか迷っています。
　　おそらく金銭の話し合いといっても、仲介業者が脅してくるか、文句を言ってく
　　るのは目に見えています。

　　建築業者の担当は仲介業者も立ち会って白紙解除しなければいけない…と言って
　　いますが、１回の立会いで書類作成、金銭返却をしてもらうのは無理なのでしょ
　　うか？
　　仲介業者は事務手数料と言って全額返却する意思はなさそうです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/02(Tue) 10:09
　タイトル：Re^3: 契約解除について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://home.gr.jp/athome/
⇒ここでは一般的な法律の定めのご案内と問題点の整理をする場所ですので、対策
　　方法のご案内となります。
　　契約の解除の方法と仲介手数料の返金とに分けてみます。

　　売買契約の解除について
　　　契約の解除は売買契約書の第何条の規定に基づき解除する旨を内容証明で相手
　　　方に送付する事により可能です。ただし、契約の解除についてその方法を売買
　　　契約書に定めている場合はそれに従います。
　　　相手方が売買契約ての解除に伴う合意書とか覚え書きを必要とするようでした
　　　ら内容に良く目を通して不利な条文がなければ署名されても宜しいと思います。
　　　（損害賠償・損害金・手数料・仲介手数料などについて要チェック）

　　仲介手数料の返金について
　　　ご自身で書いておられるように、管轄する行政機関に相談する方法とご自身で
　　　法律に伴い処理される方法（弁護士に依頼する）になります。
　　　相談窓口は不動産業や建設業を管轄する都道府県又は国土交通省の出先機関で
　　　す。それぞれ宅建業課や住宅課などの名称が付いています。
　　　仲介業者は仲介手数料の報酬規定によらない仲介手数料を受領する事は禁じら
　　　れていますので、上記窓口に相談されると解決が早いと思います。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川文人

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/03(Wed) 23:11
　タイトル：Re^4: 契約解除について
　投稿者名：くまさん
⇒ご回答、ご指導有難うございました。
　　本日建築会社で話し合いの結果、土地の手付金は全額返済、建物請負の手付金は
　　図面代の実費を差し引いた分は返金してくれるとの事でした。
　　が、媒介業者である仲介不動産屋はうちとは関係ないので直接交渉してくれと、
　　建設業者に言われ、挙句のはてにローン特約で解除は出来るが、通常の場合だっ
　　たら全額返済しない所をうちは半分だけ返してやる…と、さも人のいいおっさん
　　振りを見せていました。
　　この不動産屋と話をしても埒があかないで、県庁に相談しようと思っています。
　　ただ、気になるのが重要事項説明をした建設会社の社員に解約時の事を念を押し
　　て確認した際には仲介手数料も全額返済すると言っていたのですが…。
　　いずれにせよ、余り良心的な業者ではなかったようです。

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2004/08/06-13

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。
　今回はお盆休み特別号になり、来週の発行はお休みになりますので、
　その分、ボリュームのある内容でお届けします。

　今回のテーマは、
　　●クロスの見積もり方法
　　●共有道路のＬ型側溝
　　●農転について
　の3つです。
　1つ目は、退去時の費用請求トラブルに関するご相談です。
　2つ目は、新築時の共有道路の利用についてのトラブルに関するご相談です。
　3つ目は、農地転用に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★小谷さん（ハビット http://www.habit24.co.jp/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　投稿時間：03/08/30(Sat) 00:43
　タイトル：クロスの見積もり方法
　投稿者名：すみれ
⇒退去時請求された原状回復費用の中にクロス張替え費用がありました。
　　６畳の和室で１８平方メートル分の請求でした。
　　この部屋には一間分の押し入れと、半間のドア、となりの部屋への出入り口一間、
　　吐き出し窓（一間）腰高窓一間があります。
　　天井高は約2400です（天井は板張りです）。
　　部屋の東西南北どの面も窓または襖があるのに１８平方メートルは多すぎないで
　　しょうか？
　　また、張替え理由が家電（テレビ）による黒ずみ個所があるためと、クリーニン
　　グができない種類なので張替えと言われました。
　　クリーニングができないクロスとはどういったものなのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/30(Sat) 11:16
　タイトル：Re: クロスの見積もり方法
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ： http://www.habit24.co.jp
⇒私も数々のリフォームの見積り書を見ていますが、相見積りをかけた場合、平米
　　が個人によって違うということに気付きました。
　　単価が安くても結果が同じか、それ以上になるか、そのようなテクニックを使う
　　みたいですね。
　　クリーニングは、表面が水が染み込みやすいのは拭き掃除ができず、表面に艶が
　　あり水が染み込まないのは拭き掃除ができます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/30(Sat) 13:05
　タイトル：Re: クロスの見積もり方法
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒採寸していないので、はっきりしたことは言えませんが、間取りが２間×１．５
　　間で、あなたの言う窓などもしっかり１間、天井まである（腰窓除く）とすると、
　　誤差程度ではないですね。
　　単位が平米ではなくてｍの場合、１割の違いは生じます。

　　それはともかく、数量のみが問題であるなら、「計らせて欲しい」と申し入れて
　　みてはいかがですか？
　　いやだというのなら、施工図（平面詳細図、展開図）を見せて貰い計算してみる
　　こともできます。

　　> また、張替え理由が家電（テレビ）による黒ずみ個所があるためと、
　　> クリーニングができない種類なので張替えと言われました。
　　電気焼けは程度にも依りますが、クリーニングでは落ちません。
　　落ちるほどのクリーニングですと、クロスが耐えられないと思います。

　　> クリーニングができないクロスとはどういったものなのでしょうか？
　　最近は、クリーニングできるクロスも出ているので、それではない一般的なクロ
　　スだよという意味ではないでしょうか。

　　では、電気焼けが借主負担の理由になるかと言えば契約書の内容や電気焼けの程
　　度、済んでいた年数などにも依ると思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/31(Sun) 21:24
　タイトル：Re^2: クロスの見積もり方法
　投稿者名：すみれ
⇒小谷様、中村様、いろいろ教えていただきありがとうございます。
　　和室の壁は拭き掃除ができるともできないとも言われていないので詳しくはわか
　　りませんが、退去時の立会いで、その黒ずみの部分を消しゴムでこすったら落ち
　　たので「どうせクリーニングするんだし」と、途中で止めてしまったのです。

　　契約書では『原状回復（畳の表替え、襖、クロスの張替えなど）費用は大家さん
　　と折半ということになっていますが、大家さんは現場を見ていないので管理会社
　　にまかせっきりのようです。

　　管理会社はメンテナンス会社に工事を発注した後に内容をあまり確認していない
　　ので、質問しても「わからない」「他社の見積もりも同じような面積だった」の
　　繰り返しでした。

　　自分で測る場合は、例えば3600mm×天井高2400mmの面積から窓やクロスの貼られ
　　ていない分を引いてよいのですよね？
　　もしくは、契約時には「クリーニングできない壁なので退去時に張替え」とは聞
　　いていないので、この分は拒否してもよいのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/01(Mon) 13:04
　タイトル：Re^3: クロスの見積もり方法
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒まず、
　　　●クロスの張替え自体に納得がいかない
　　　●クロスの張り替え金額に納得がいかない
　　のいずれかによって、対応が違うと思います、

　　前者であれば、本来は立会いの時に必要になるだろう作業内容と見積もり概算な
　　どを要求しておかないと、やはりこのようなトラブルになるかとは思いますが、
　　なってしまった以上、それを行った者（管理業者か大家さん？）に、異議申し立
　　てすることになるはずです。
　　その話し合いで解決しないのであれば、係争に向けた準備が必要（＝それなりの
　　専門家に依頼するなど）が必要かと思われます。
　　（ワード検索の「敷金」や「クリーニング」などの過去の事例などが参考になる
　　　と思います）

　　また、後者の場合は、実際にご自身で数社に大まかな金額を聞かれれば、妥当な
　　のか否かがわかると思います。
　　但し、もし電話ではわからず、実測などが必要になった場合は、本来は見積もり
　　自体、その会社の仕事になることを前提に行う作業ですので、今回のように最初
　　から仕事にはならないことが明らかな相場調査目的の場合、予め事情を話してか
　　ら引き受けてもらった方が良いと思います（場合によっては見積り作成が有料に
　　なることも考えられますし、私であれば無料であっても菓子折りぐらいはお渡し
　　するようにします）。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/02(Tue) 15:24
　タイトル：Re^4: クロスの見積もり方法
　投稿者名：すみれ
⇒アドバイスありがとうございます。
　　> 　●クロスの張替え自体に納得がいかない
　　> 　●クロスの張り替え金額に納得がいかない
　　> のいずれかによって、対応が違うと思います、
　　私の場合は、本当にクリーニングができないクロスなのであれば張り替えること
　　も仕方ないのかもしれないと思っておりますが、見積もりの根拠（張り替え面積）
　　が不正確と思われることから、その金額に納得がいきません。

　　退去時の立会い時には「ここが黒くなっていますね」と一言言われただけで、張
　　り替えともクリーニングとも言われませんでしたが、後日「なぜ張り替えか」と
　　尋ねると「クリーニングできないクロスであり、また、契約書にも張り替えと書
　　いてある」と言われました。
　　他の場所（キッチンやお風呂など）についても、「なぜクリーニングではなく張
　　り替え（又は塗装）になるのか」と質問する度に「契約書に書いてあるから」と
　　しか言われないので、だんだん張り替え自体にも納得がいかなくなってきている
　　かもしれません。ここは感情の問題ですが。

　　結局管理会社からは「納得いかないのであれば測ってくれ」と言われましたので
　　来週測りに行く予定です。
　　その際ＦＡＸに
　　「１８平米といえば約５．６畳分です。それほど多いとは思われません」
　　と書いてありました。
　　最近の東京の畳は大きくなったのですね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/03(Wed) 03:49
　タイトル：Re^5: クロスの見積もり方法
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒どうやら完全に先方とケンカ状態（＝完全に話が平行線）になってしまっている
　　ようですね。
　　　●クロスの張り替え金額に納得がいかない
　　に関しては、先ほどの見積りもそうですが、今回の実測なども含めて出したもの
　　を元に、正当性を主張するしかないと思います（が、話が平行線なら、やはり最
　　終的には裁判に…ってことになるかも知れません）。

　　また、先方とケンカ状態になってしまっているのであれば、おそらく、
　　　●「契約書に書いてあるから」としか言われない
　　に関しての部分（＝クロス代の支払い拒否）の方が、私は裁判に持ち込まないと
　　解決できない可能性は高いと思います。
　　やはり契約書の効力は限りなく絶対ですので（＝それに同意して借りていたこと
　　になりますので、読んでいない、後から納得がいかない…は、通常、通用しない
　　場合の方が多いので）、それを覆すのは非常に大変な作業だったりもしますから
　　（なので、次の物件の契約の話になってしまいますが、必ず契約書には目を通し、
　　　不明瞭だったり、納得がいかない場合は、きちんと確認し、場合によっては一
　　　筆加えさせるなりのことをしてください）。

　　ただ、
　　　１、契約書の内容の解釈が双方で異なる場合
　　　　　（クロスの張替えが明記されていない場合）
　　　２、契約後に契約書の内容に異を唱える場合
　　　　　（明記されているが、その必然性を問う場合）
　　で、かなり違ってくるはずで、１であれば「不動産知識（それなり）、交渉能力
　　（大）」と言う感じの弁護士さんで受けてくれると思いますが、２であれば「敷
　　金トラブルを社会問題として取り組んでいる」弁護士さんでないと厳しい（＝す
　　みれさんの話では勝てないと判断して無理だと言われる可能性が高い）と思いま
　　す。

　　いずれにせよ、どうしても納得がいかず、なおかつ先方に対して徹底抗戦であれ
　　ば、やはり一度（早い段階で）、自治体などの無料法律相談に出向き、
　　　●ご自身の主張で争えるかどうか？
　　を、きちんと把握された方が良いと思います。

　　と言いますのも、実際に裁判まで行かずにご自身で交渉するにせよ、
　　　●言い分は合っているが法的には主張しても無駄な部分
　　　●法的に主張できる部分
　　を知っておくことで、後者のみを中心に交渉することで、有利に進めることがで
　　きます。

　　例えば、「ここは感情の問題ですが」の部分なのですが、単に「先方の応対が悪
　　いからムカツイタ」だけでは漠然としているのですが、「約束した日に来ない」、
　　「事実と異なる説明をした」などは、感情的な問題ではなく、契約違反として主
　　張できるはずです（もちろん、「証明するための証拠（会話の録音）」などが必
　　要になってきますが…）。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/03(Wed) 13:55
　タイトル：Re^6: クロスの見積もり方法
　投稿者名：すみれ
⇒お世話になっております。丁寧なアドバイスありがとうございます。

　　契約書記載の内容と契約時の説明なのですが、契約書には
　　「賃借人は壁、天井、襖、床、畳等の塗装、張替えを行い、賃貸人の指示に基づ
　　　き全ての原状回復の上、明渡して変換しなければならない。但し費用は甲乙
　　（賃貸人と賃借人）折半とする」
　　と、あります。

　　ただし、契約時には口頭ですが
　　「張り替えを行い、とありますが、必要最低限の部分だけです。通常に使われて
　　　いて、破けたり汚れたりしていなければ必要ありませんので」
　　と、説明されました。
　　今思えばこれを一筆加えておいていただけばよかったと思います。

　　この時の担当の方は非常に丁寧な方で、長年そのマンションを担当しておられる
　　ということと、自分がそこに１年しか住まないことから『退去時にもこの方の立
　　会いなら大丈夫だろう』と、思い、そのままにしてしまいました。
　　（ちなみにこの方は定年退職されました）

　　途中からこの管理会社とのやりとりは電話ではなく全てFAXでのやりとりに切り
　　替えました。
　　ここでご相談した内容は全て書面で回答をもらっています。

　　このマンションには１年しか住んでおりませんし、動物も飼っておらず、タバコ
　　も吸っていません。
　　それで張り替えが必要になる理由がわかりませんが、やはり相手方の言うとおり
　　「契約書に書いてあるから」張替えを行うことになるのでしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/03(Wed) 15:13
　タイトル：Re^7: クロスの見積もり方法
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒一応、口頭でも約束は約束ですから、効力はあるのですが、証明できない以上は
　　難しいと思います、やはり。
　　例えば（極端ですがこのご時世）、「契約書には書いて無いけど、家賃１年分を
　　オマケしてくれるといわれたんだ」なんて感じでウソつく人間も出てきますから、
　　それに対抗するものが契約書ですし、それ以外にも、今回のような「担当変更」
　　に対応すべくためのものでもありますよね。
　　（なので、その口約束を知らなければ、
　　　「それで張り替えが必要になる理由がわかりませんが」
　　　は、別に理由なんか必要無いんですよ。どんなにキレイであろうと、張り替え
　　　るって書いてあったので張り替えた…ってことになりますからね）

　　ただ、仮に定年退職しようが、当事社員ですから、社員が言ったことであるので
　　あれば、当然、会社の責任として調査する義務はあると思います。ですので、定
　　年退職された社員に対する調査依頼を出すのは正当だとは思います。
　　その結果、社員が認めたのであれば、会社が責任を負う（本来の会社側の応対と
　　異なるのであれば、会社側は当時社員に対し賠償請求をする）と言う形になるか
　　も知れません。

　　とは言え、
　　　●当時担当者と連絡がつかない
　　　　（お亡くなりになられたなどを含む）
　　　●そんなことを言った覚えは無い
　　　　（会社側が言わせる可能性もある）
　　と言うことになってしまえば、すみれさんの主張を証明することは限りなく難し
　　くなりますよね。

　　ちなみに、私でしたら、今回のような件は、現担当の不誠実な行いを責めるので
　　はなく（＝指示されていないのであれば、できるわけないですから、逆に不誠実
　　とは言えないかも知れません！）、むしろ、定年退職された方の業務引継ぎの杜
　　撰さ（会社の責任）、自分が担当で無くなることも予測できるにも関わらず安易
　　に口約束で済ませた点（定年退職された担当者の責任）に抗議すると思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/04(Thu) 20:30
　タイトル：Re^8: クロスの見積もり方法
　投稿者名：すみれ
⇒　お世話になっております。

　　無料法律相談で相談したところ、契約書の
　　「賃借人は壁、天井、襖、床、畳等の塗装、張替えを行い、賃貸人の指示に基づ
　　　き全ての原状回復の上、明渡して変換しなければならない。但し費用は甲乙
　　　（賃貸人と賃借人）折半とする」
　　の文章を、どう解釈されるかが問題になるだろうとのことでした。
　　（原状回復の義務範囲内で塗装張替えをするのか、そうでないのか）

　　今、裁判で決着をつけようかと思っています。
　　判決がどちらに転んでも、その方が納得できるのではないかと思います。

　　裁判の決着がついたらまたご報告したいと思います。
　　中村さま、小谷さまにもお礼申し上げます。
　　ありがとうございました。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/04(Thu) 20:48
　タイトル：Re^9: クロスの見積もり方法
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒とりあえず、活路が見えてよかったですね。
　　ただ、どうしても裁判ですと労力や費用がかかりますので、事前に担当の弁護士
　　さんに状況把握していただいて、その弁護士さんの勝算を聞いた上で、採取的な
　　判断をされるのが一番宜しいかと思います。
　　いずれにせよ、納得の行く結果に向けて頑張ってください。
　　ご報告を楽しみにしております。

　投稿時間：03/08/30(Sat) 13:06
　タイトル：共有道路のＬ型側溝
　投稿者名：ジン
⇒初めまして。よろしくお願いいたします。
　　土地を購入し、現在新居を建設地中です。北公道（5.5m）東共有道路（4.0m）の
　　角地ですが、北東の角から車を出し入れすることとなり、共有道路上を１平米ほ
　　ど通過することとなります。
　　共有道路は３者で持ち合いですが、うち１者（Ａ氏）と揉めつつあります。

　　１．駐車場に面する共有道部分（そこは当家持分ではない）にＬ型側溝があり、
　　　　（Ａ氏が自費で設置したと主張）そのＬ型側溝の上を通過して車を出し入れ
　　　　するのであれば壊れた時は修理をすること。もしくは壊れないようなものに
　　　　改修すること。
　　２．共有道路下に埋設されている上下水道、ガス菅の補修には費用を拠出するこ
　　　　と（当家は北より新規に引き込んだ（市指導）ため使用しない）
　　３．Ａ氏いわく、当該共有道部分はＡ氏の持分であり私の持分は入っていないた
　　　　め今後も原則Ａ氏の主張に従うこととの弁（ちなみにＡ氏宅前は私の持分）。

　　このような条件は土地購入の時の仲介業者から何も聞いておらず、戸惑っている
　　状況です。
　　Ａ氏は上記に関し念書を取ると言っており、日中に当家建設業者に対して作業中
　　止をさせる等、建築工程にも影響が出ている状況です。

　　そこでご教授いただきたいのですが、
　　　・Ａ氏の主張、行為はどこまで正当性のあるものなのか？
　　　　また法的にはどうなのか？
　　　・全て正当ならば、そのことに対し説明の無かった仲介業者に対して当家は何
　　　　らかの措置をとることが出来るのか？
　　　　（最悪、家の設計を変えざるをえなくなった場合の費用負担等）
　　　・当家は何を主張できるのか？
　　　　（例えば、Ｌ型側溝だろうと花壇であろうと協定道路上のものは撤去を要求
　　　　　できるのか？）
　　以上、アドバイスの程よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/30(Sat) 18:30
　タイトル：Re: 共有道路のＬ型側溝
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒単なるいやがらせか、それとも神経質で揉事を作りたい人なのか、それとも工事
　　着工挨拶にこないから腹をたてているのか。

　　> もしくは壊れないようなものに改修すること。
　　ダンプとか重機が出入するなら問題でしょうが、1ｔ程度乗用車程度では壊れる
　　とは思いませんが。

　　> ・Ａ氏の主張、行為はどこまで正当性のあるものなのか？
　　Ａ氏は持分1/3については主張する権利はるでしょう。
　　正当性があるはどうかは疑問です。

　　> ・当家は何を主張できるのか？
　　他2人の持分所有者などと接触してみたら如何でしょう。
　　貴方もA氏の前の道路の権利をもっているわけですから、同条件で対抗すれば、
　　相手も引き下るのでは。

　　近隣関係ですから話しをこじらせたくないですね。最初はしたてにでて様子をみ
　　るとか仲介業者を中にいれるとか。
　　話合が決裂すれば、裁判所の調停ですね。

　　> ・仲介業者に対して当家は何らかの措置をとることが出来るのか？
　　このケースでは予期しない事態ですから土地仲介業者の責任はないと思います。

　投稿時間：03/09/01(Mon) 17:51
　タイトル：農転について
　投稿者名：yucky
⇒登記上（畑）現況（私道）の市街化区域内の土地（30平米）を売買するに当り、
　　農地法5条の届出をする場合、転用の目的は宅地の延長として問題ないのでしょ
　　うか？
　　又、買主の宅地と接面しているため工事着工時期及び工事完了時期は記入しない
　　で問題ないのでしょうか？
　　宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/09/01(Mon) 21:45
　タイトル：Re: 農転について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ： http://home.gr.jp/athome/
⇒農地転用届けはその地域の農業委員会により書き方が異なるようです。
　　管轄の農業委員会にご相談される事をお勧めいたします。
　　　例）例えば現況がどうで有れ休耕と記入しないといけない地域
　　　　　売買するのみで転用目的が無くてもても宅地と記入する等

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/07/30

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●急な立ち退きについて
　です。
　これは、当初の予定とは異なり、急な立ち退きを要請された場合のご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★小谷さん（ハビット http://www.habit24.co.jp/ ）

　投稿時間：03/08/29(Fri) 14:27
　タイトル：1ヶ月？立ち退きについて
　投稿者名：雅
⇒34年住んでいる実家の立ち退きについてご相談します。
　　話しがややこしいのですが、以下の通りです。

　　　昨年1月頃、1年以内の立ち退きを言われる。
　　　理由：相続税の支払にあてるため。
　　　条件：退去までの家賃はいらない
　　　　　　（詳しいことは専門家がいくから）
　　　状況：すぐに引越し先をさがしはじめて1ヶ月後、まだまだ売らないから、こ
　　　　　　の前の話はなかったことにしてほしいと言われる。
　　　　　　専門家などこない。
　　　　　　この1年8ヶ月、家賃を今まで通り払う。

　　今日までの間に、1人暮しの男の人達3軒は、早々に引越し（他の人が大家からな
　　んて言われていたかしらないのですが）、残るは両親と同じく34年住んでいた2
　　軒となりました。
　　お互い定年まで、あと2年、ここにいたいと言っていたのですが、その方が先日
　　引越されました（雨漏りがひどく、住んでいられなくなったからとか）。
　　その途端「全部一緒に壊したいので、9月いっぱいで引越してほしい」と言い出
　　しました。
　　なんかあまりにも身勝手な話しだと思うのですが。

　　他の方の立ち退きについての投稿も読みましたが、こんな場合でも6ヶ月の退去
　　期間が認められるのでしょうか？
　　この土地は行き止まりになっていて、そこへ入る道路が4メートルないそうで、
　　なかなか売るにも話しが進まないそうです。
　　だから、まだ居ていいと言っていた大家、それを信じて住んでいた両親。

　　父はもめるのも嫌なので、黙って出て行くつもりですが、母は間に人をいれて、
　　引越し代等負担してもらいたいようです。
　　その場合、どういう人にお願いすればよいのでしょうか？
　　犬を飼っているので、引越しは簡単にはいきそうにありません。
　　よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/29(Fri) 17:32
　タイトル：Re: 1ヶ月？立ち退きについて
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ： http://www.habit24.co.jp
⇒内容から推量するには、家主は弁護士又は知識あるものと話あって、ことを進め
　　ています。
　　何故わかるか？
　　借家法は家賃の支払いによって発生するのです。
　　無家賃は無名契約になります。だから法はあなたを守ってくれません。
　　明日から退去可能です。

　　若し家賃を遅延なき支払いのきは家主は6ヶ月前に言わなければいけません。
　　正当の理由として、金銭の支払いも正当の理由となります。

　　1つだけあなたに,ヒントを言っておきます。
　　家主等から印鑑をおしてくれといってきてもすぐには押さないこと、文面を知識
　　ある人に見てもらうこと。
　　多分、あなた自身では太刀打ちできないと思います。
　　最初に書いたように、家主は弁護士等と相談しているからです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/29(Fri) 17:54
　タイトル：Re^2: 1ヶ月？立ち退きについて
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒> 無家賃は無名契約になります。
　　> だから法はあなたを守ってくれません。
　　こちらなのですが、雅さんのお話しの内容から判断しますと、
　　「まだまだ売らないから、この前の話しはなかったことにしてほしいと言われる。
　　　この1年8ヶ月、家賃を今まで通り払う」
　　と言う感じで、どうやら家主さんが「退去までの家賃はいらない」の条件は撤回
　　されて、雅さんはきちんと家賃を支払っているように見受けられます。

　　もし、撤回されている（＝雅さん側が無家賃ではなく、きちんと家賃を支払って
　　いる）のであれば、
　　> 家主は6ヶ月前に言わなければいけません。
　　これを家主さんは守っていないように思われますので、6ヶ月の猶予期間につい
　　て（残り5ヶ月？）を主張できると判断して宜しいでしょうか？

　　小谷さん、皆さん、お知恵拝借いただければ幸いです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/29(Fri) 21:04
　タイトル：Re: 説明不足で・・・
　投稿者名：雅
⇒説明不足ですみません。
　　立ち退きの話しは一度撤回され、家賃の滞納はありません（草柳さんありがとう
　　ございます）。

　　大家は、撤回したことは忘れているのか、それとも父の人の良さにつけこんで何
　　も言わせないようにしているのか、
　　「○○さんは、黙ってサッサと出ていってくれる人と思っていた」
　　と言ったそうです（こちらはまだ何の要求もしていません）。
　　話しがややこしくなりそうです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/30(Sat) 19:55
　タイトル：Re^2: 説明不足で・・・
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒実は皆さんにお聞きしたものの、よくよく考えてみれば、
　　「この前の話しはなかったことにしてほしいと言われる」
　　と言う時点で、その話は無かったわけですし、しかも実際に家賃を通常通り支払
　　われているのであれば、やはり過去の急な立ち退きに関する相談を元にお考えい
　　ただけるように思います。
　　（ワード検索で「立ち退き」を検索されますと、かなり参考になるものが出てく
　　　ると思います）

　　ただ、一つ気になりましたのは、無かったことにされた話自体、かなり大家さん
　　有利だった可能性もあるかも知れません？（＝雅さんのお父さんだったら文句を
　　言わないだろう…が前提）
　　と思いましたのは、
　　「退去までの家賃はいらない」
　　と言うことですと、具体的な期限や金額が提示されてませんから、もしかすると
　　1か月分の家賃程度だったかも知れません。

　　いずれにせよ、まず、
　　　●34年前と古いので契約がどうなっているのかを確認
　　　●ご両親ではなく雅さんが大家さんと話し合ってみる
　　　　（その際に要求はきちんと伝える）
　　　　（伝える要求は事前にまとめておく）
　　と言う作業をされるのが宜しいと思います。
　　（なお、話し合いの時は、最悪、争うことになった場合に備えて、テープレコー
　　　ダーかICレコーダーで録音しておくことをオススメします。ただ、これは最悪
　　　の場合に使うので、最初から大家さんに録音しますと言うと、気分を害される
　　　と思いますから、気付かれないように録音しておいた方が良いと思います）

　　それで雅さんから大家さんに交渉の余地があるのかどうかを判断して、交渉決裂
　　の場合に、改めて対策を考えるべきだと思います（交渉がまとまれば、そこで円
　　満解決ですからね）。

　　とは言え、小谷さんがおっしゃったように、大家さんが最初に専門家と言う話を
　　口にされたのは、もしかすると弁護士などの代理人を考えているのかも知れませ
　　ん。もし、最初から代理人が参加するのであれば、一人で交渉の場には臨まずに、
　　　●自治体などが主催する無料法律相談で相談してみる
　　　●必要に応じ、この問題に詳しい弁護士か行政書士を探す
　　などの作業を優先させた方が宜しいかと思われます。

　　以上、宜しければご参考ください。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/07/23

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●販売元の確認について
　です。
　これは、仲介されている物件の販売元の確認に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★小谷さん（ハビット http://www.habit24.co.jp/ ）

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　投稿時間：03/08/28(Thu) 17:00
　タイトル：仲介？
　投稿者名：まこ
⇒今、東京の北区で一戸建てを探しています。
　　知り合いに紹介してもらった不動産を介して探しているのですが、先日とても良
　　い物件が見つかりかなり気に入っています（いちを建売ですがまだ建っておらず
　　ある程度自分でもプランが建てられるというやつです）。

　　販売元（？）や施行する会社を不動産屋さんが教えてくれません。
　　理由は「うち（不動産屋）が仲介で入っているので教える事が出来ない」という、
　　どうも納得のいかない説明でした。
　　こういうことって言うのは普通なのでしょうか？
　　何処の会社が建てかかもわからない所を買うのは怖いような気がします。

　　宜しくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/28(Thu) 17:53
　タイトル：Re: 仲介？
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒不動産仲介業者は販売元を教えるとあなたが直接交渉してしまうのを心配してい
　　るのです。直接契約をされると手数料が入りませんから。

　　建築場所が分かれば区役所の建築確認の係で販売元（施主）や設計者、施工者を
　　教えてくれます。
　　工事が始れば現場にも掲示が出ます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/28(Thu) 18:41
　タイトル：Re: 仲介？
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ： http://www.habit24.co.jp
⇒まこさんがその物件を買うのか買わないのかわからない状態では教えないでしょ
　　う。買い付けをだせばおしえてくれますよ。
　　買主さんにとっては変と思われますが、これには買主さんの不動産屋に対する見
　　方にも原因があるのですよ。
　　つまり、聞くだけ聞いて契約しないとか、よその業者にいってしまうとか、過去
　　を話せばきりが無いのです。
　　不動産の場合は,お互いの当事者の信義則が大切なのです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/28(Thu) 19:57
　タイトル：Re: 仲介？
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒まこさん、こんにちは！
　　ご質問のケースですが、通常これから建築を行う建売住宅の場合、希望すれば
　　「建物説明」というものを受ける事が出来るものと思われます。

　　段取りとしては・・・
　　　・仲介業者さんと共に売主又は施工業者を訪ね・・・
　　　・どのような建物仕様で建築予定なのか？
　　　・どの程度間取変更は可能なのか？
　　　・具体的にどのようなご希望を（まこさんは）お持ちなのか？
　　　・その変更には費用がかかるのか？　かからないのか？
　　　・色とか外壁材とか、どの程度選択の余地があるのか？
　　　・等々
　　の意見交換及び確認が主な目的です。

　　まこさんがご心配されている大半は、上記の説明でクリアになるものと思われま
　　す。その後お話を進める方向で検討なさるのか、見送られるのかは、まこさんの
　　自由意思でお決めになれば良いと思います。

　　そのような場を設けてもらえるよう、仲介業者さんにご要望されてみては如何で
　　しょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/29(Fri) 08:59
　タイトル：ありがとうございます。
　投稿者名：まこ
⇒みなさん、ご回答ありがとうございます。
　　少し、説明が不足していた所があるようなのですが、今は、前出の不動産を通し
　　てその物件を購入するという事で話が進んでいます。銀行の方にも借り入れの審
　　査をしてもらっている段階です。
　　販売と施行は同じ費業者というのは教えてもらえたのですが。
　　そこまで来ているのに、業者などが教えてもらえないのが不思議で…。
　　でも、安い買い物じゃないですし、もう少し細かく不動産と話してみたいと思い
　　ます。
　　役所に行けば、業者がわかるのですね。行ってみたいと思います。
　　皆さんのアドバイス参考になりました。ありがとうございました。

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2004/07/16

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●借地の土地取引について
　です。
　これは、借地の買取を打診された際のご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★小谷さん（ハビット http://www.habit24.co.jp/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★金田さん（エステート白馬 http://www.e-hakuba.com/ ）

　投稿時間：03/08/24(Sun) 01:18
　タイトル：借地の土地取引について
　投稿者名：森
⇒曾祖父のころ（１００年以上前）から、自治会所有の土地を曾祖父らが開拓し宅
　　地にしたところに今現在住んでいます。今まで、年間の土地借地料を自治会に支
　　払って、暮らしてきました。

　　自治会から、公民館建設に伴い、土地を売却したいとの申し出がありました。自
　　治会から提示された土地の価格が、土地公示価格の７割でした。

　　これが妥当なものなのかどうなのか教えてください。
　　また、こういう場合借地権はどういう役割をはたすものなのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/24(Sun) 11:27
　タイトル：Re: 借地の土地取引について
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ： http://www.habit24.co.jp
⇒路線価表をご覧下さい。借地権割合。
　　底地権割合が記載されているので、参考にできます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/24(Sun) 20:30
　タイトル：Re^2: 借地の土地取引について
　投稿者名：森
⇒早速の返答ありがとうございます。
　　財産評価基準所の路線価図評価倍率表をみると借地権割合４０％となっています。
　　これをそのまま取引価格に利用できるものなのでしょうか？
　　自治会では土地処理委員会なるものを設けています。委員会では、「弁護士と判
　　事に聞いたところ最大の借地権の割合が三割である」と言っているのですが、そ
　　れの真偽がよくわかりません。
　　また、公示価格を基準に考えるというのも一般的なのでしょうか？
　　（近隣の土地が最近、公示価格の７５％の値段で取り引きされています）

　　正直なところ、別に土地を買いたいわけではないのですが、自治会が、借金を抱
　　えているため売りたいとのことです。
　　土地処理委員会はそのあたりをあまりわかっていないのか、一方的に金額等を決
　　めて総会にかけようとしています。

　　今、土地を買わないと、借地代がどれだけあがるかわからないと委員会の一部の
　　人が言ってきます（４倍ぐらいあがるのではないかと言っています）。
　　総会に委員会の案が通ってしまえば、公示価格×７割と言う値が決定してしまう
　　のですが、その値で買うのが妥当なのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/25(Mon) 09:59
　タイトル：Re^3: 借地の土地取引について
　投稿者名：小谷吉秀
　ＵＲＬ： http://www.habit24.co.jp
⇒借地代を当事者で決められない場合は簡易裁判所でお話の上で決めてもらえます。
　　いままでやすいのなら、当然上がります。
　　通常、逆に賃借権の借地権を売る場合は、地主の譲渡承諾料が必要、また家の増
　　改築をする場合も承諾料が必要、将来、相続の時も名義書換料が必要です。
　　その点が今回不必要なら、考慮して底地価格を考えなければいけないでしょう。
　　金額についてはお互いの話し合いで決めるものです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/25(Mon) 14:12
　タイトル：Re^3: 借地の土地取引について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒借地権のついていない通常の土地価格を所有権価格と言います。
　　借地権が設定されていて居る土地価格を底地価格と言います。
　　借地権の価格を借地権価格と言います。
　　一般的には「底地価格＋借地権価格＝所有権価格」ですが、そうならない場合も
　　あります。
　　借地権を珈琲カップセットのカップとして、底地をソーサーとして考えてみてく
　　ださい。これは一緒になって始めて本来の価値を構成します。
　　それぞれをばら売りしたら、１００％の価値とはならないでしょう。

　　それをふまえた上で、まずは所有権価格の相場を考えてみます。
　　基準地価や、公示価格もひとつの判断材料にはなりますが、ここで言う相場とは
　　実際にいくらで取り引きされているか（実勢価格）を考えます。
　　近隣が公示価格の７５％で取り引きされたという事例があるのなら、実勢価格は
　　公示価格の７５％であると判断しても良いとは思いますが、もっと色々な情報を
　　収集して判断すべきとも思います。

　　その結果、仮に所有権価格は＠１００万円／坪だったとしましょう。
　　借地権割合が４０％と言うことですので、この場合あなたが持っている借地権は
　　＠４０万円／坪自治会が持っている底地権は＠６０万円／坪という判断が妥当
　　だと思います。

　　ただし、あなたがその額では買わないと言った場合、自治会は底地（ソーサー）
　　のみを第三者へ売却しなければなりません。
　　当然、満額の＠６０万円では売れないですよね。
　　ここに交渉の余地があります。

　　また、地代増額の件ですが今までの経緯や現在の額（固定資産税額との割合）な
　　どが分からないので、４倍が容認されるのか公序良俗違反になるのかは分かりま
　　せん。
　　なお、弁護士と判事（なんで判事が出てくるかは分かりませんが）から聞いたと
　　いう「借地権割合の最高は３０％」というのは明らかに誤りですね。

　　お互い素人のようですので、不動産業者を介在させた方がよいのではないでしょ
　　うか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/08/28(Thu) 20:31
　タイトル：Re^3: 借地の土地取引について
　投稿者名：金田　健次郎
⇒> 借地権割合４０％となっています。
　　>　これをそのまま取引価格に利用できるものなのでしょうか？
　　お話が決裂した場合、は重要な指標となります。
　　先日私の関わった底地と借地の同時売却の場合それぞれの割合は3：7（路線価図
　　による）でしたが、底地権者の地主が譲渡承諾料なるものを主張し、最終的に、
　　　（底地権者）4：6（借地権者）
　　で決着しました。

　　借地権の問題は全国各地にあり判例も豊富です。
　　調停も簡略化されておりますし、ネット上にもたくさんの情報がありますので、
　　ご自分で研究しながら、借地権に詳しい不動産業者に相談してみたらいかがです
　　か。

　　地代の値上げは底地権者の一方的な権利ではないのですが、調停でもかなり高く
　　なってしまう場合がみられます。
　　価格がおりあえば購入で話をすすめては如何でしょう。

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2004/07/09

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●近隣トラブルについて
　です。
　これは、建築時の工務店、近隣とのトラブルに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★小谷さん（ハビット http://www.habit24.co.jp/ ）

　投稿時間：03/08/24(Sun) 03:22
　タイトル：近隣トラブル
　投稿者名：K.K
⇒こんにちわ。本当に悩んでいます。
　　是非相談にのって下さい。よろしくお願いいたします。

　　不動産会社の担当から「この売主の工務店の営業部長は、私の中学の同級生なん
　　ですよ」と紹介され、それなら悪いようにはならないだろうと判断し、建売住宅
　　の購入をまだ古屋がある段階で契約しました。

　　その後、間取りの打ち合わせを工務店と何度かし、建築確認、古屋の解体と準備
　　は進みました。はじめは、土地と建物を別々に契約していたのですが、建築確認
　　がおりた後に建売としての一本化の契約というのもやりました。その際、手付金
　　１００万、仲介手数料１２０万円も支払いました。

　　■問題１
　　着工後一月ほどしてから、工務店より私達に電話があり、「北側家から、リビン
　　グ前の風呂場の窓に目隠しをつけるよう言われた」と連絡がありました。私達が
　　「拒否できないか？」とたずねると、「民法で要求できるようになっているので、
　　拒否できない」と言われました。
　　よくよく聞くと、この物件は境界から１メートル未満の位置に壁があるため、目
　　隠しの要求をされてしまうという話でした。
　　その後、現在までに
　　「洗面所の窓にも目隠しをつけろ」
　　「２階和室の窓にもつけろ」
　　「２階洋室の滑りだし窓は１０センチしか開かないように固定しろ」
　　「１階勝手口の換気用窓も半分しか開かないようにしろ」
　　「北側にクーラーの室外機はつけるな」
　　「風呂場給湯の排気がこないようにしろ」
　　など、いっぺんにではなく、これがすんだらこっち、あっちがすんだらこっち…
　　といったかんじで次々と要求されました。
　　結局出来あがってみたら、北側の窓はすべて目隠しをつけさせられ、採光・通気
　　ともに最悪の状態になってしまいました。
　　建物の境界からの位置も工務店側で決めたようですし、なぜ工務店は設計打ち合
　　わせの段階でこの民法の問題を教えてくれなかったのか非常に疑問です。
　　いくら素人の私達でもそれを知っていたら、建物の位置をずらしたり、間取りの
　　変更などいくらでも対応ができたはずなのに…。

　　■問題２
　　工務店と北側家との話し合いの中で、要求されるままに勝手に私達の氏名・住所・
　　電話番号を教えてしまっていました。すでに教えてしまった後から、「北側家に
　　教えたので、電話がいくかもしれない。工務店にまかせていると言って切ってし
　　まえばいいので」と

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