【Fudosan.JP】不動産メールマガジン「2004/07-12」

2004/12/31-2005/01/07

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　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。
　今回は年末年始特別号になり、来週の発行はお休みになりますので、
　その分、ボリュームのある内容でお届けします。

　今回のテーマは、
　　●仮差し押さえについて
　　●契約更新手続きについて
　　●鉄塔に隣接している不動産価値について
　　●火事になった場合について
　の4つです。
　1つ目は、物件の引き渡し直前に仮差押さえされてしまった場合のご相談です。
　2つ目は、契約更新手続きの期限を過ぎてしまった場合のご相談です。
　3つ目は、鉄塔に隣接している物件がどの程度安くなるかについてのご相談です。
　4つ目は、火災などにより権利書などが消失した場合についてのご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

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　■今週の不動産に関する質問＆回答集（内容のご判断は各自の責任でお願いします）
　　　　　　　　　　　　　相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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　投稿時間：03/11/02(Sun) 06:01
　タイトル：購入したマンションが引き渡し直前に仮差押されました。
　投稿者名：飯田
⇒はじめまして、私は飯田と申します。
　　このサイトをインターネットで見つけ早速、相談に乗って欲しいと思いメールさ
　　せて頂きました。私は、福岡在中の39歳の会社員です。家族構成は妻一人子二人
　　の四人家族です。

　　もうそろそろ、自分の家をと思い、福岡市内にマンションを購入しました。
　　そのマンションは最近流行のスケルトンとインフィルとに分けてプランニングす
　　るもので、インフィルに600万近くの自己資金と、物件価格の20％相当の840万を
　　手付金を入れました。

　　マンションは先月10月17日に完成し、30日に銀行から残金を実行し登録を済ませ
　　引渡しをしてもらう事となっていましたが、前日の29日になって司法書士から事
　　業主の所有になっているマンションの土地が仮差押えられている事を知らされ、
　　このままでは登記できないといわれました。

　　驚いた私は、すぐに事業主である会社の責任者に問い合わせてみると、その会社
　　の出資者との関係が悪化しその会社の資産を差し押さえようとしてきたとの事で
　　した。

　　私はどうしても年内に物件の引渡しを受けなければ、内容の良い住宅取得控除が
　　受けられなくなり、かつ、今現在銀行と結んでいる好条件の住宅ローンも受けら
　　れなくなります。

　　売買契約書の引渡し予定日は、「平成15年12月下旬予定、ただし工事の進捗状況
　　により若干前後する事があります」と書いてありましたが、その後口頭での約束
　　で11月30日とし、銀行や司法書士もそれに向けて動いていました。しかし、こん
　　な結果となってしまいました。

　　このままだと12月下旬も到底間に合いそうもありません。こうなったら、12月下
　　旬を待たずに契約不履行とし、違約金と手付を返していただこうかと思います。
　　しかし、私がインフィルに掛けた600万ほどの金額はどうなってしまうのか心配
　　です。

　　どうかお知恵を貸してください。よろしくお願いします。

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　投稿時間：03/11/02(Sun) 13:08
　タイトル：Re: 購入したマンションが引き渡し直前に仮差押されました。
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人意見ですので参考までにして下さいね。
　　移転登記完了前に先に登記されると先に登記された方が優先されます。仮差し押
　　さえは移転登記はされていない物の、物件を差し押さえる予告と言う事になりま
　　すね。

　　とすれば正常に移転登記出来なくなる可能性があるわけですから、問題が生じま
　　すね。これに生じた契約解除は契約実行日までは契約不履行にはならないと思い
　　ます。

　　口頭での約束は有効ですが、言った言わないでもめないためにも書類に書いてる
　　んですし、書類に書かれている契約書の方が有効だと思います。記名押印もされ
　　ていますしね。

　　（脅迫や詐欺が無い限り）もちろん手付け金等は返してもらえると思います。イ
　　ンフィルと言う内容は分かりませんが、購入に関して物件に金銭を出して設計し
　　たりした費用も損害賠償出来ると思います。

　　損害賠償額を決めていなければ証明が必要ですね。でもこの場合金銭も発生して
　　ますので、最寄りの専門家等に相談される事が良いと思います。

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　投稿時間：03/11/02(Sun) 21:20
　タイトル：契約更新手続き
　投稿者名：アリ
⇒今借りている賃貸マンションの契約期間が11月3日までなのですが、契約更新手
　　続きを忘れていました。更新案内に2週間前までに手続きがない場合、退去とみ　
　　なすとありました。この場合、11月3日中に退去しなければならないのでしょう
　　か。
　　不動産会社は祭日が休みなので連絡がとれません。

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　投稿時間：03/11/03(Mon) 12:50
　タイトル：Re: 契約更新手続き
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒アリさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、、仮に更新案内にそのような記載があったとしても、直ちに
　　退去を求められる可能性は低いものと思われます。ここは慌てずまず意思表示が
　　必要です。ご案内書のどこかにFax番号の記載はありませんか？

　　もしあるようでしたら、アリさんのご事情をFaxして更新希望の意思表示をされ
　　てみては如何でしょうか？　Faxをお持ちでなくてもコンビニ等から発信出来る
　　と思います。

　　残念ながら無いようでしたら、明日朝一で「ゴメンナサイ！」コールをされてみ
　　ては如何でしょうか？

　　幸運を祈ります！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：03/11/04(Tue) 21:53
　タイトル：Re^2: 契約更新手続き
　投稿者名：アリ
⇒ご回答、ありがとうございました。
　　今朝不動産会社へ連絡をしまして、無事更新することができました。
　　契約書の文面を見ていて不安になっていましたが、次回からは気付けます。

　投稿時間：03/11/02(Sun) 23:19
　タイトル：高圧線の鉄塔に隣接している不動産価値について
　投稿者名：半田
⇒現在、一戸建て新築住宅の購入を検討しております。検討中の物件に、高圧線の
　　鉄塔に隣接した物件があります。しかし、だからといって、それほど他の物件よ
　　り安くなっているわけではありません。

　　以下のような立地条件なのですが、高圧線の鉄塔が隣接しているという理由によ
　　る値下げを、どの程度交渉するのが相場なのでしょうか？

　　　角地（北、西に6m道路）、33坪、2階建て、2台分駐車場あり
　　　南に鉄塔（よって日当たり良好）

　　このような物件で、鉄塔がない場合、相場的には4000万円程度のようです。資金
　　的に厳しいのですが、もう少し（200万）安くなると、購入を決めてもいいと考
　　えています。
　　よいアドバイスをよろしくお願いいたします。

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　投稿時間：03/11/03(Mon) 13:26
　タイトル：Re: 高圧線の鉄塔に隣接している不動産価値について
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒半田さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、実務上、高圧線から○ｍだと○○○万減額になる…みたいな
　　公式のようなものは特にございません。
　　（不動産鑑定士による不動産鑑定書作成のレベルになるとあるのかもしれません
　　　が…）
　　しかしながら、価格決定の際多少の減額を考慮する事はよくあります。

　　不動産の売買金額は売主様と買主様の合意により成立しますので、高圧線が隣接
　　しようと、しまいと、価格交渉は可能です。
　　200万ほど安くなるなら買っても良いと思われるのでしたら、ストレートにその
　　ように交渉なさっては如何でしょうか？
　　案外すんなり通るかもしれませんヨ！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　投稿時間：03/11/04(Tue) 09:05
　タイトル：火事になったら
　投稿者名：サキ
⇒もし、火事になって登記書や、権利書などが燃えてしまい紛失してしまったら、
　　どうなるのでしょうか？

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　投稿時間：03/11/04(Tue) 11:38
　タイトル：Re: 火事になったら
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒サキさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、

　　１．登記書？　→　登記済証の事でしょうか？
　　２．権利書　　→　登記済証の俗称です。

　　ですので、１と２は同一のものです。

　　登記済証（俗称：権利書）は火災で燃えようが、盗難・紛失にあおうが、再発行
　　はされません。このようなケースで売却する場合は、それに替る「保証書」とい
　　うものを作成する事になります。出来るまでの期間は概ね２～３週間位かと思わ
　　れます。

　　ですので、万一紛失等の事態になってしまっても売買には影響ありません。
　　※明日所有権移転の手続きだ！　等の場合は影響が出ますが・・・

　　具体的なお手続方法等については、お近くの法務局に聞けば教えてくれると思わ
　　れます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：03/11/06(Thu) 09:06
　タイトル：Re^2: 火事になったら
　投稿者名：サキ
⇒藤原様、お返事ありがとうございます。
　　とても無知な自分に恥ずかしくなりましたが、質問をして良かったと思いました。
　　結婚をしマンションを購入しましたが、権利書は大事になくさないようにと、両
　　親は言うものの、もし紛失してしまったりしたらどうなるかは、私の周りでは誰
　　も知りませんでした。

　　問題が、解決してよかったです。
　　ありがとうございました。

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　■Fudosan.JPのご紹介
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　宜しければご利用ください。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/12/24

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●テナントの解約について
　　●立退き料について
　の2つです。
　前者は、テナントの解約時期に関するご相談です。
　後者は、アパート建替え時の立ち退きに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　　★吉田さん（アート不動産 http://www.7300.co.jp/ ）

　　★宮本さん（パノム興産 http://www.panom.net/ )

　投稿時間：03/10/29(Wed) 12:51
　タイトル：テナントなんですけど
　投稿者名：雅
⇒テナントを借りています。
　　経済的に厳しくなり、このまま維持をしていくのは無理になったので、不動産屋
　　に相談して一ヶ月前予告をしたのですが、契約書には３ヶ月前予告と書いてあっ
　　て、一向に話に応じてもらえません。
　　恥ずかしい話、３ヶ月もこのまま維持していくのは無理があります。
　　そこをなんとか１ヶ月前退去通知にできないのでしょうか？
　　宜しくお願い致します。

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　投稿時間：03/10/29(Wed) 16:22
　タイトル：Re: テナントなんですけど
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまで個人意見ですので参考までにして下さいね。
　　買い主、借り主に不利な契約は基本的に無効又は取り消し出来ると思います。
　　でも、この場合意志表示から、貸し主側からは（正当事由）と６ヶ月以上借り主
　　側からは（正当事由なし）３ヶ月以上してから解除出来るとなっていますね。
　　ですので難しいのでは無いかと思います。
　　でも、いくら決められているからと言って、支払い出来ない事情があるにも関わ
　　らず、解除を認めないというのもどうかと思いますね。
　　貸し主はいくら法律上期間が決められていても、事情等考慮して実状に即した対
　　応をとらなくてはならないと思います。
　　一度専門家に聞くと良いと思いますよ。

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　投稿時間：03/10/31(Fri) 03:51
　タイトル：Re: テナントなんですけど
　投稿者名：吉田
⇒基本的には、１ヶ月前予告での退去は難しいでしょう。
　　借主に不利な契約条項は無効ですが、テンナントの場合の３ヶ月前予告は全国的
　　に考えても一般的な予告期間と私は解釈しています。
　　よって、借主に一方的に不利な契約条項とは言えませんので、契約は有効と言え
　　ます。

　　貸主の承諾を頂く以外に手段はないです。
　　又、物件を使用せずに空家賃を支払い即時解約と言うのは出来ると思います。

　　私が同様のケースで上手く言ったのは、借主が自分で次の借り手を探して来る替
　　わりに退去予告を免除してもらい、敷金等も有利な割合で返還してもらった事は
　　あります。この場合に貸し手としては、空家の期間が短くてすむので、メリット
　　があります。

　投稿時間：03/10/30(Thu) 23:56
　タイトル：立退き料
　投稿者名：留衣
⇒こんにちは。
　　私は親が結婚してから25年の借家に家族3人ですんでいます。
　　今月の家賃を払いに行ったところ、
　　「3月に借家を壊して更地にし、アパートを作るので、出て行ってほしい」
　　といわれました。

　　1.この場合、大家さんから立退き料をいただけるのでしょうか？
　　2.新しくなったアパートをまた借りるとしたら（今より２～３万あがると思われ
　　　ます）、敷金礼金は支払わなくても良いのでしょうか？

　　25年前からすんでいたため家賃は安いのだと思います。いきなりのことで家族全
　　員戸惑ってしまっています。ずっとこの土地に住んでいて引越ししたことがない
　　ので不安です。よろしくお願いします。

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　投稿時間：03/10/31(Fri) 01:21
　タイトル：Re: 立退き料
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人意見ですので参考までにして下さいね。
　　借地権なのか賃貸借なのかで変わってくると思います。
　　どちらにしても相手側は正当事由が無ければ、契約解除出来ないですね。

　　立ち退く事と借りる事は分けて考えられた方がいいと思います。
　　立ち退いた後、借りるか借りないかは個人の自由ですから。

　　協力するから立ち退き料と新たに借りる家賃を安くしてもらうと言う事もあると
　　思われますが、あくまでケースバイケースなので、話の成り行きで変わってくる
　　と思います。

　　後々もめることもよくあるので、１度専門家に相談する事が良いと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/31(Fri) 18:36
　タイトル：Re: 立退き料
　投稿者名：宮本
⇒さぞかしお困りのことと推察いたします。
　　日本の法律は横暴なことは許さないように出来ています。
　　まず、第1に貴方が納得できなければ出て行く必要はありません。
　　借地借家法という法律が守ってくれます。

　　次に立退き料の問題です。これは貸し手と借り手の力関係と事情によって金額が
　　全く異なります。かって、バブル時代でしたが家賃が5万円程度のアパートの住
　　人1人を立退かせるために2000万円支払った大家さんがいました。どうしてもそ
　　の人に立退いてもらわなければならない事情があったのです。
　　後の人は新しいところを借りるための敷金、礼金、前家賃、不動産屋への仲介料、
　　引越料プラス迷惑料くらいで出て行ってもらいました。
　　このくらいは要求してもおかしくありません。

　　初めにも申しましたが一方的に貴方が泣く必要はありません。
　　ただ、古くなった建物を新しくすることも社会的には必要なことですので、不利
　　益を蒙らない範囲で大家さんに協力することも必要ですね。

　　どうしても納得できない条件や怖い思いがしましたら、区役所とか市役所で弁護
　　士の無料相談がありますのでそこへ相談してみてもいいですね。
　　頑張ってください。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/12/17

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●家賃未払いについて
　　●賃貸住居の契約について
　の2つです。
　前者は、支払ったはずの家賃の催促が来たトラブルに関するご相談です。
　後者は、賃貸契約時の保証人に対しての提出書類に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★清野さん（さくらエステート http://www.sakura-e.co.jp/ ）

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　　★松岡さん（朝日設計企画 http://www.e-lixy.com/ ）

　投稿時間：03/10/27(Mon) 15:50
　タイトル：家賃未払いについて
　投稿者名：高橋
⇒はじめまして。
　　今回友人の身におきているトラブルで相談です。

　　友人は毎月不動産屋の指定口座に家賃の支払いをしていて、特に連絡もなかった
　　ため、振込用紙を保管していなかったそうです。

　　そして今月更新の手続きをしに不動産屋に赴いたところ
　　「2年前から家賃が振り込まれていない」
　　と言われました。
　　通帳も確認させてもらったところ、確かにその金額に該当するものがなかったそ
　　うです。

　　そこで更新料に2年間分の家賃（200万近く）を請求されたそうです。
　　これは銀行にいってその情報を得ることは可能でしょうか？
　　それともおとなしく支払うものでしょうか？

　　この話を聞いてどうも理不尽な気がしてなりません。
　　何かいい解決策はないでしょうか？

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　投稿時間：03/10/27(Mon) 17:01
　タイトル：Re: 家賃未払いについて
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒高橋さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが…、

　　・通帳等に振込みの記録が無いか？
　　・ある場合、その振込をどこの口座に対して行ったかの証明を
　　　銀行にしてもらえないか？
　　・証明してもらえた場合、その口座が指定口座と食い違っていないか？

　　を確認出来ませんか？

　　もし相手側にて当初指定された口座情報と一致する場合、仮にそれが番号間違い
　　等であったとしても「私はきちんと履行した！」と主張出来るのではないかと思
　　われます。

　　２年間一度の督促も無いのも不自然な気がしますがまずは、こちら側としてはき
　　ちんと履行したという証拠固めが必要だと思われます。
　　その上で先方との話合いに臨まれては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/27(Mon) 17:55
　タイトル：Re^2: 家賃未払いについて
　投稿者名：高橋
⇒早速の返答ありがとうございます！

　　通帳の件ですが、困ったことに現金での振込をしたそうです。
　　そして、唯一の証拠となる利用明細もなく困っているようです。
　　＃まさかこんなことになるとも思わず…。

　　とりあえず明日にでもだめもとで銀行に問い合わせをしてみたいと思います。

　投稿時間：03/10/28(Tue) 10:00
　タイトル：賃貸住居の契約に際して
　投稿者名：ナカジマ
⇒お世話になります。
　　現在、賃貸の部屋を探しており、そろそろ具体的に契約を交わす段階になってい
　　るのですが、その際、保証人の提出資料として「住民票」、「収入証明」、「身
　　分証」「印鑑証明」などを求められています。
　　貸す方として、そこまで確認したいといわれると分らないこともないような気は
　　します。

　　ただ、知人の話で通常そこまで要求されるのは聞いたことがない、という情報も
　　あり、確かに借主だけならまだしも、保証人に住宅ローンの借り入れ並みの情報
　　提供を求められると裏に何かあるのかとちょっと不安です。

　　一般論としてどうなのかできれば事前に知っておきたいと思っています。
　　ぜひ、ご回答をお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/28(Tue) 13:02
　タイトル：Re: 賃貸住居の契約に際して
　投稿者名：清野　正芳
　ＵＲＬ： http://members.jcom.home.ne.jp/sanyuukai
⇒連帯保証人である以上、本人が本当に保証人になる事を承諾したのか、保証する
　　に足りる収入があるのかのために、必要な書類です。
　　最近は、ほとんどの不動産業者が要求すると思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/28(Tue) 13:38
　タイトル：Re: 賃貸住居の契約に際して
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまで個人意見ですので参考までにして下さいね。
　　確かに知人の方がおっしゃる通りだと思います。

　　契約時の印鑑等も認めでも出来ますし、住民票はいると思われます。
　　身分証明等は確認される事が多いですが、実際には人権問題等の問題があり、戸
　　籍謄本などの提出を求める権利は無く、住民票で確認して貸さなくてはならない
　　と思います。

　　どこまでの書類が賃貸に必要か専門家の方と相談されてから、契約に望まれた方
　　がいいと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/28(Tue) 15:27
　タイトル：Re: 賃貸住居の契約に際して
　投稿者名：松岡　國夫
　ＵＲＬ： http://www.e-lixy.com
⇒保証人さんの提出資料はできる限り最小にする配慮が必要だと思います。
　　が、当社の場合、保証人さんの「印鑑証明」「収入証明」は最小限提出していた
　　だいております。
　　最近の賃借人は親類縁者がいても保証人協会を利用される方が増えつつあるよう
　　です。
　　保証人協会を利用する場合の費用は家賃の0.5ヶ月分、又は3万円という保証料で
　　済むそうです。一度ご検討されてはいかがですか。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/12/10

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●土地売却について
　　●住宅敷地内の事務所建築について
　の2つです。
　前者は、土地売却時の不動産業者とのトラブルに関するご相談です。
　後者は、住居利用してきた土地に事務所を増築する場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ ）

　　★善見さん（丸善プランニング http://www.maruzen-p.co.jp/ ）

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/10/23(Thu) 21:00
　タイトル：土地売却
　投稿者名：匿名希望
⇒ある土地(家屋付)を持っていて売却を考えています。
　　先日、母親の知り合いの方から不動産屋を紹介してもらいました。
　　「土地を見せてほしい」ということで母親が鍵を持ってその不動産屋と会ったの
　　ですが、母親もその後の予定があったので「鍵は後日お返ししますから」という
　　不動産屋の言葉を信じて帰ってきました。

　　鍵は送られてきたのですが、その不動産が言うには「鍵を預かったということは
　　売却を正式に依頼したことになるのでこちらに任してくれないなら売却差し押さ
　　えの仮処分をする」と訳の分からないことを言ってきたようです。

　　このような不動産屋に対してどの様に対応するのが良いか教えて頂けないでしょ
　　うか？　よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/24(Fri) 09:17
　タイトル：Re: 土地売却
　投稿者名：森田喜美夫
　ＵＲＬ： http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒売却差押の仮処分なんて出来ません。
　　こんなたちの悪い不動産業者は即刻お断りをするのが良いと思います。
　　鍵はコピーされてる可能性があるので確認をするか交換した方が良いでしょう。
　　貴方の住んでる町の宅建協会が毎月「不動産無料相談」をやっていると思います
　　のでそこへ行って相談するのも一つの手段です。
　　又、協会で真面目な業者さんを紹介して貰ったらどうですか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/24(Fri) 18:48
　タイトル：Re: 土地売却
　投稿者名：善見育弘
　ＵＲＬ： http://www.maruzen-p.co.jp
⇒とんでもない業者ですね。
　　通常不動産を売却するには、売主が不動産業者と媒介契約書を交わします。媒介
　　契約書に署名捺印してはじめて正式に依頼したことになります。ですから鍵を預
　　けても売却を依頼したことにはなりません。

　　一度市役所か区役所の市民相談を尋ねられてもいいと思いますよ。私も兵庫県尼
　　崎市役所で無料相談員をしていますが、必ず弁護士も待機しています。
　　相談に行っていることを相手の業者に伝えるだけでも、効果があるかもしれませ
　　んよ。

　投稿時間：03/10/24(Fri) 15:38
　タイトル：住宅敷地内の事務所建築
　投稿者名：イディア保険事務所
⇒父名義の土地に1階は父、2階は私の区分所有住宅を建てました。
　　2階部分の建築資金を銀行より私が借り入れ、父が連帯保証人、土地建物共抵当
　　に入っています。
　　私は保険代理店で、自宅前に10坪ほどの事務所を建築したいと思ってます。
　　この場合、事務所用地は登記的に住居部分と区分する必要があるのでしょうか？
　　区分が必要な場合、銀行対応上のなんらかの問題がありますでしょうか？
　　土地の用途は「第一種住居地域」建蔽率・容積率の問題はないのですが・・。
　　よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/24(Fri) 20:03
　タイトル：Re: 住宅敷地内の事務所建築
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人的な意見なので参考までにしておいてくださいね。
　　基本的に土地の名義人と建物名義人が違うと、一括して競売にかけられない等の
　　状況が起きますね。

　　その場合個々の区分建物部分は売却される事は可能です。敷地権が設定されてい
　　るため、建物と分離が無理ですから共有持ち分として敷地権割合い分けてると思
　　います。
　　その敷地内に別の建物を建てる訳ですから、不動産価値的には一括競売出来ない
　　等の問題のある物件という事になりますね。スムーズに取引出来ない物件と言う
　　ことになると思われます。

　　売る予定など処分の事などどうでもいいとなれば、建築基準法内で好きに建てれ
　　ば良いと思います。事務所部分の土地を自分の名義に分割して、土地建物共自己
　　名義の方が借入れもしやすくなるんじゃ無いかと思いますね。
　　あくまでも最終決断は専門家等の人と相談してくださいね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/24(Fri) 23:21
　タイトル：Re^2: 住宅敷地内の事務所建築
　投稿者名：イディア保険事務所
⇒金城様、アドバイス誠にありがとうございます。
　　なるほど「競売時の価値」という考え方はまったく思ってもみませんでした。
　　私どもとして「売却する」ことは無いと思うのですが、抵当権者たる銀行サイド
　　としてそう捉えることが考えられるかー・・・。
　　おっしゃられますように、少しコストを掛けてでも専門家に相談しつつ検討した
　　いと思います。
　　その他諸々悩みながらこの掲示板にたどりつきましたが、大変参考になりました。
　　本当にありがとうございます。
　　管理者の方へも含めて御礼申し上げます。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/12/03

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●長家のトラブルについて
　　●賃貸契約の解約について
　の2つです。
　前者は、いわゆる長屋形式物件の改築に関するご相談です。
　後者は、賃貸解約時の日割り分の請求方法に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/10/22(Wed) 18:56
　タイトル：長家のトラブル
　投稿者名：緑山
⇒戦前より建っている古い3軒長家の内、隣接する2軒の土地と建物を購入しました
　　が、残る1軒は住人がいなくかなり荒れて、雨漏りがひどくこちら側にも被害が
　　出るようになりました。

　　私の方を建て替えようと思いましたが、残る1軒との共有柱や土台が腐食して自
　　立出来ない状態です。
　　相手側は壊すお金もないと言う事で、話が頓挫しています。

　　どのように話を進めたらよいかアドバイスをお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/22(Wed) 21:48
　タイトル：Re: 長家のトラブル
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人の意見ですので、参考までにして下さいね。
　　この３点のうちどれかということが賢明だと思います。
　　　・残りの部分を買い取る
　　　・自己所有部分を修復してもらう
　　　・自分で共用部分を修復する事を容認してもらう

　　明らかにとなりの部分から浸食がある場合補修又は修復は当然の義務であると思
　　われます。その実行がしてもらえないとなれば、そこに住む者としては生活に関
　　わる事ですから、話し合いにより浸食被害による２次災害が起こる前に早急に手
　　を打つべきですね。
　　あくまでも意見ですので了承願います。

　投稿時間：03/10/22(Wed) 21:12
　タイトル：賃貸契約の解約について
　投稿者名：匿名希望
⇒皆さんこんにちは。
　　今回約３年半住み続けたマンションを引っ越すことになり、解約手続きをしてい
　　ます。
　　解約申し込みに対して、管理会社からは賃貸を日割りで返却すると言いながら、
　　日割り賃料の明細も開示せず、
　　「取りあえず何時も通り全額払いなさい。後日返却してあげるから」
　　という内容の手紙が届きました。
　　しかし、日割りと判っているのであれば、日割り金額を払えばよいのではないか
　　と思うのですが、如何でしょうか。
　　皆様の知識をいただければ幸いです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/22(Wed) 22:05
　タイトル：Re: 賃貸契約の解約について
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまでも一意見として参考までにして下さいね。
　　日割りの計算として決まっているんであれば、必要以上に取られないと思います
　　が、心配なら支払う前に日にち計算をして金額を出して、相手に確認してから支
　　払ったら良いと思いますよ。

　　どういうシステムでいったん全額支払うか分かりませんが、この内容だといった
　　ん支払ってから返金されるようにとれましたが、その辺きちんと金銭の確認され
　　た方がいいと思いますね。相手はきちんと説明する義務があるはずですから。
　　必要なら書面で残すべきですね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/23(Thu) 19:15
　タイトル：Re^2: 賃貸契約の解約について
　投稿者名：匿名希望
⇒ありがとうございます。
　　やはり相手にはきちんと説明する義務があるのですよね。
　　早速、交渉してみます。結果についても、ご報告します。

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Posted on 6月 10, 2005 2004/07-12 | Permalink | トラックバック

2004/11/26

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●宗教団体の非常識な行動について
　　●マンション賃貸契約更新料について
　の2つです。
　前者は、同ビル内に入居する宗教団体の素行に関するご相談です。
　後者は、賃料更新時の不明瞭な手数料の請求に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/10/20(Mon) 18:52
　タイトル：宗教団体の非常識な行動で困っています。
　投稿者名：小川
⇒はじめまして、小川と申します。
　　毎日が不安で困っています。皆さんご指導をお願いします。

　　今住んでいる住居がアパートになると思うのですが、もともと事務所の４階建て
　　のビルで、ビルとは言っても各階ワンフロアずつの小さい建物です。それを住居
　　用に内装をやり直して賃貸で貸している物件になります。

　　私はその４階に２年前から住んでいますが、入居して半年位経った頃、１階に台
　　湾の宗教が入りました。当然、不動産屋からは何の説明も無く気付いたら外国人
　　の方が何人も出入りしていた。とゆう感じでした。

　　いつも３～４人は滞在していて、集会所みたいな感じで、顔を知っている人は一
　　人だけで、当然言葉は通じませんでした。
　　そこからまた半年位すると、空いていた２階も宗教が借り、１階の２台分の駐車
　　場も宗教で借りたらしく、車ではなく、御神輿みたいな物や、小さい焼却炉２台、
　　テーブル、ドラム缶等を設置し、更に訪れる人数が多くなりました。

　　それからの素行が酷く、毎日の様に焼却炉でお札を燃やし、駐車場、共用通路、
　　郵便ポスト、自転車等が灰だらけで掃除もしない、更に月に一度位、その駐車場
　　で夜10:00位から、夜通し飲み会みたいな事を行ないます。

　　あともう一点、駐車場横の共用通路部分に、お参りに来る信者の自転車を５～６
　　台止めて、通行不能になります。その時にどかしてくれと言えばどかしてくれま
　　すが、何回言っても繰り返します。

　　不動産屋にこの事を全て話しましたが、最初は女性の方が電話に出て、「注意し
　　ておきます」とゆう対応でしたが、最後には社長なのか、偉い人が出てきて、
　　「あの宗教は店舗として貸しているので、誰が何人出入りしようと自由、その他
　　　の苦情も全て当事者同士での話し合いになります」
　　と言われ、最後には、
　　「この物件はもともと事務所を改築しているもので、住みにくいのはしょうがな
　　　い。ペット可で家賃も安くしているのだから、気に入らないなら出て行ってく
　　　れても構わない」
　　とまで言われ、手の打ちようがありません。

　　一番住んでいて不安なのが、２～３階は１階の階段入り口のドアを開けて階段を
　　使うのですが、ドアに鍵がついており、鍵も頂いているのですが、毎回鍵を締め
　　ても必ずドアを開けて、開けっ放しで固定されます。

　　先日もその事で直接話をしましたが、チンピラ風の日本人が出てきて、
　　「今日はお祭りだから締めちゃダメだ！」と言われ、「あなた達のお祭りは私に
　　は関係ない！」と反論しましたが、結局、お祭りが終ったら鍵を閉めるとゆう約
　　束で終り、やっぱり約束は守ってもらえません。

　　これは、オートロックにマンションが、オートロックじゃなくなるみたいなもの
　　で、見たことも無い外国人の方達が自由に出入りし、差別と言われるかもしれま
　　せんが、はっきり言って、いつ殺されるかわからないとゆう不安もあります。

　　それと、今日の朝気付いたのですが、この建物の入り口に既存の石柱が左右２本
　　立っていますが、その上に、灯篭みたいな物が勝手に設置されており、○○寺と
　　入っているのです。私の住まいは、完璧にお寺になってしまいました。

　　これでは私も信者だと思われてしまします。引越しをしたいのですが、神奈川県
　　横浜市の市街地に住んでいるので、引越し代、敷金、礼金等考えると、最低でも
　　５０～６０万円必要で、そんな大金が用意できません。

　　法律面からでも、何か打つ手はありますでしょうか？
　　長文なって申し訳ございません。
　　皆様の知恵をお貸しください。宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/20(Mon) 20:48
　タイトル：Re: 宗教団体の非常識な行動で困っています。
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまでも一個人の意見として参考までにして下さいね。
　　話を読ませてもらった感じでは、この場合は法律に反していると思います。
　　生活の安全や平穏な生活の保障がなされてないと思われます（少なくともあなた
　　にとっては間違いなく）。

　　宗教問題はすごく怖いので、警察の生活安全課に相談するべきでは無いでしょう
　　か？
　　鍵の問題などは、非常に重要な命に関わる物と思われます。
　　直ぐにどうと言う話しは警察に行ってもならないと思いますが、市民の生活を守
　　る職務上正当に判断し正しい方向へと導いてくれるでしょう。
　　と思います（思いたい）。

　　移住の話しももちろん出来るならしたいのはよく分かります。
　　でもしたくても出来ないつらさもありますよね。
　　この場合の問題点は多勢に無勢で正しい主張を完全に無視されていますね。
　　この時点で恐ろしい結果となっていると思われます。命を守りながら早めに対応
　　して下さい。
　　あなたはすでに相手ともめていますので気を付けてくださいね。
　　まず相談するべきでしょう。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/23(Thu) 11:46
　タイトル：Re^2: 宗教団体の非常識な行動で困っています。
　投稿者名：小川
⇒金城様　ご連絡遅くなり申し訳御座いません。ご指導有難う御座いました。
　　第３者のご意見を聞き、勇気付けられました。
　　警察の生活保安課と、もう一度不動産屋に訴えてみます。
　　友人からも言われたのですが、相手が宗教の場合、絶対に直接もめない方が良い
　　ので、直接交渉はせずに、対処していきます。
　　本当に有難う御座いました。

　投稿時間：03/10/22(Wed) 17:35
　タイトル：マンション賃貸契約更新料について
　投稿者名：ていたむ
⇒はじめまして。
　　先日契約更新のおしらせが届いたのですが、
　　　更新料が1月分の家賃85,000円、管理費3,000円、保険（借家人賠償）10,000円
　　というのは納得したのですが、更新手数料なるものが21,000円も請求されていま
　　す。
　　以前住んでいたところではこんなに払った記憶がないので、相談させていただい
　　ています。
　　この更新手数料というのは適正価格なのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/22(Wed) 19:45
　タイトル：Re: マンション賃貸契約更新料について
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒個人意見ですので回答は参考までにしておいてくださいね。
　　家賃の増減や賃料の問題は大抵は当事者同士で話し合いされて決められるものと
　　思われます。どうしてもかみ合わない時などは、裁判に委ねられる事になると思
　　われます。

　　値下げ請求は確定するまで相応の金額を払い値上げ請求も確定するまで相応の金
　　額を払い確定すれば、その差額に年１割の割合で、受領時又は支払い時からの期
　　間の差額分に利子をつけて、返還もしくは支払わなければならなかったと思いま
　　す。

　　このように手数料についても同じように扱われる事が多いと思われます。不動産
　　屋に介入してもらっている場合は、家賃の一月分までが手数料と決まってます。
　　一般の場合はそういう決まりは無いので個々の判断によると思われます。

　　不動産屋の場合は仲介という形になっていると思われます。基本は仲介手数料は
　　不動産業者だけがとれるものなので、その手数料はどういう性質のものか調べる
　　必要があると思われます。

　　最寄りの専門家に相談してみてはいかがでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/10/22(Wed) 22:10
　タイトル：Re^2: マンション賃貸契約更新料について
　投稿者名：ていたむ
⇒早速の回答ありがとうございます。
　　最寄りには専門家がいませんので不動産屋に直接聞いてみることにします。
　　ありがとうございました。

　現在、RTJにて管理しております以下のドメインを、活用していただけるにお譲り
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