【Fudosan.JP】不動産メールマガジン「2005/01-06」

2005/06/24

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●ローン中の売却について
　　●更新料について
　です。
　前者は、所有物件のローン借り換えなどに関するご相談です。
　後者は、更新翌月に受け渡し予定の場合の更新に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★俵さん（ダイニチ http://www.dainichi.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/01/24(Sat) 21:48
　タイトル：ローン途中で家を売却すると
　投稿者名：しろう
⇒ローン途中で家を売却すると金利分がの支払いが大幅に減ると考えていいのです
　　か？
　　H9年に6700万円の住宅を購入、住宅公庫から1950万、銀行から1850万をそれぞれ
　　金利3.6%で20年ローンで借りました。
　　その後、年収が思うように伸びず、子供の教育費その他でかなり苦しいので売却
　　を検討しています。
　　今年3月末でローンは上記二つ合計で2400万円の残高となっています。
　　今家を売却すると公庫、銀行には2400万円ではなく元金分だけ返せばいいことに
　　なりますか？　その場合の金額っていくらくらいになるのでしょうか？
　　初歩的な質問で申し訳ありませんが、アドバイスいただければ助かります。

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　投稿時間：04/01/25(Sun) 10:16
　タイトル：Re: ローン途中で家を売却すると
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒しろうさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、
　　　・平成９年に３８００万円借りて
　　　・現在残高が２４００万円・・・
　　となると、途中で繰上げ返済をされてますか？
　　やけに減りが早いように感じますが…。
　　もし繰上げ返済をなさってないとすると、単純な計算ミスのように思われます。
　　返済７年ではここまで元金は減らないと思われます。

　　さて、元金の残高がわかった場合、家の売却による一括返済はあくまで元金残高
　　全額になります。銀行によってはその他諸手数料もかかると思われます。
　　詳細については、一度窓口銀行に確認される事をお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：04/01/26(Mon) 00:13
　タイトル：Re^2: ローン途中で家を売却すると
　投稿者名：しろう
⇒ご指摘の件、早速確認しましたが、ボーナス返済分をカウントし忘れていたよう
　　です。
　　今年の1月で2938万円で、3000万円をやっと切っただけとは哀しいです（泣）。
　　売却するにしても時間がかかりますし、もう少し考えてみたいです。
　　とりあえず、低金利への借り換えを実施する、ということでいいですか？
　　変動金利にしようと思うのですが。

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　投稿時間：04/01/26(Mon) 12:40
　タイトル：Re^3: ローン途中で家を売却すると
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒しろうさん、こんにちは！
　　　・今の金利はいくらでしょうか？
　　　・そして借り替え後の金利はいくらでしょうか？

　　その差にもよりますが、借り替えは基本的にはあまりお勧め出来ません。
　　銀行はどの会社も借り替えキャンペーンと称して、積極的にPRしてますよね。そ
　　れは企業にとって「オイシイ」から力を入れているのであって、裏を返せば個人
　　にとって「あまりオイシク無い」事を意味します。

　　借り替えをした場合、しろうさんにとって最大のマイナスは、
　　　・「償還内訳が振出に戻る」
　　事です。
　　　（補足説明）
　　　　※毎月返済における元金と利息の割合が、元金が最も少ない状態となり、こ
　　　　　の数年がそうであったように毎月ほとんど利息のみを返しているような返
　　　　　済に戻ってしまう事。

　　本当は今までの償還実績を引継いで借り替えられるローンが出れば良いと思うの
　　ですが…。
　　それより、公庫を使っているのでしたら、公庫の「返済特例の申請」を検討出来
　　ないでしょうか？

　　使えるかどうかわかりませんが、申請が増えているという事は皆さん検討の結果
　　それを選択しているという事であり、もし使える場合は借り替えよりも有利であ
　　る可能性が高いと思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：04/01/27(Tue) 18:01
　タイトル：更新料について
　投稿者名：山田
⇒今年の３月１日から再来年の２月末までの、家賃更新の契約書が届きました。
　　私は３月末に引越を予定してます。そこで、不動産会社に確認したところ３月末
　　までに引き渡せば、更新料は不要とのことでした。
　　ただ少し不安でしたので、後日もう一度確認の連絡したら、今度は更新料をほし
　　いと言われました。通常どうなのでしょうか？　教えて下さい。

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　投稿時間：04/01/31(Sat) 10:03
　タイトル：Re: 更新料について
　投稿者名：俵和之
　ＵＲＬ： http://www.dainichi.co.jp/
⇒通常は契約書の通りに更新料がかかるものです。
　　その不動産会社の回答が変わったということは、その不動産会社または家主が契
　　約書の通りにしないこともあることが推測されので、交渉で減免の可能性はある
　　と思います。

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　一級建築士事務所も登録。一級建築士、マンション管理士、宅地建物取引主任、管
　理業務主任の資格と経験をもって、大切な不動産全てに対応致します。

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　札幌市内、近郊を施工エリアとし、住宅屋として30年経営経験を持った代表とその
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　ギャラリーミライエ（展示場）を展開しております。家づくりは、家族の夢が込め
　られ、子供たちが育成される生活の場となる大切な空間です。納得をして頂けるよ
　う、ご提案させて頂いております。

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Posted on 6月 24, 2005 2005/01-06 | Permalink | コメント (0) | トラックバック

2005/06/17

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。
　今回からスッキリしたデザインでお届けしますね♪

　今回のテーマは、
　　●契約更新について
　　●立ち退きについて
　です。
　前者は、賃貸契約における契約更新トラブルに関するご相談です。
　後者は、急な立ち退きに対する対応に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　投稿時間：04/01/20(Tue) 19:43
　タイトル：自動更新？
　投稿者名：大家
⇒はじめまして。
　　私、アパート賃貸業をしているものですが、この間、私と同じようにアパート賃
　　貸業をしている友人に、ちょっと気になる話を聞きまして書き込みいたしました。

　　友人のアパートの入居者で、契約更新時に「更新料なんて払う必要はないだろ」
　　と言ってきた方がいたらしく、友人は「更新料を払わないなら出て行ってくれ」
　　と言ったようですが、何度請求しても更新料は払わず、何度出て行けと言っても
　　出て行かず、結局、契約期日が過ぎても未だに住み続けてるようなのです。

　　それで友人は、「契約は終了した。早く出て行ってくれ」と言ったそうなのです
　　が、その入居者は、「協議がまとまらないまま契約期限が来たら、自動更新にな
　　る」などと言って居座ってるそうなのです。

　　契約上を見せてもらいましたら、更新料1ヶ月になっていて、貸主借主の協議し
　　て更新できると書いてあるのですが、その入居者の言い分は法律上通ってしまう
　　のでしょうか？

　　私も、友人と同じような内容でアパートの契約をしているため、もしそのように
　　なったら困ります。
　　どなたか法律に詳しい方、ご回答をお願いします。

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　投稿時間：04/01/22(Thu) 18:36
　タイトル：Re: 自動更新？
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒契約書に書いてあるのでしたら、更新料は請求できます。
　　しかし、「自動更新（法定更新）」となっており、出て行かなくても良いという
　　のもその通りです。

　　法定更新とは、期間満了後に更新契約を締結していなくても、従前と同じ内容で
　　更新されたものとするということで、法律で定められています。

　　現在は、期間の定めのない契約になっており、これはこれで借主にとってマイナ
　　ス要因もあるのですが、とにかく出ていく必要はないです。
　　しかし、更新料は戴けます。

　　借主に対して理論武装できないようなら、不動産業者に管理を依頼された方が良
　　いと思いますよ。

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　投稿時間：04/01/21(Wed) 14:49
　タイトル：1月中に
　投稿者名：林
⇒昨夜、大家に、現在借りているアパートを取り壊すので、1月中に立ち退いても
　　らいたいといわれました。あまりにも急な話なので困っています。
　　新しく部屋を借りるにも、資金はないし。立ち退くにしても、貸主から何か保証
　　してもらえるようなことはないのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/01/22(Thu) 18:38
　タイトル：Re: 1月中に
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒あまりにも急なお話しですね。信じがたいのですが。

　　> 何か保証してもらえるようなことはないのでしょうか？
　　まずは大家さんにこのことを話してみましょう。

　　少なくとも、強制的に追い出されると言うことは、法律上はありません。

　★埼玉の匠
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　埼玉県内の建築業者検索サイトです。埼玉県の建築業者の方ならどなたでも登録す
　る事ができます。

　★ようこそナカノ住宅開発へ
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Posted on 6月 17, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/06/10

□■　【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信　　住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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　Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
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　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●ローンについて
　　●不動産業者の選び方について
　です。
　前者は、相続の場合のローンの取りまとめに関するご相談です。
　後者は、不動産売却時、買い取り希望の場合の業者の選び方に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん

　　★清水さん（マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ ）

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　　★鷲谷さん（プランニングバンク）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

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　■今週の不動産に関する質問＆回答集（内容のご判断は各自の責任でお願いします）
　　　　　　　　　　　　　相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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　投稿時間：04/01/13(Tue) 16:11
　タイトル：ローンについて
　投稿者名：森田敏充
⇒お知恵を頂ければ幸いです。
　　今年に入り、父親が癌で余命宣告されました。
　　父親が亡くなった後、母親一人の家に帰らなくてはいけなくなりました。
　　私自身３年前にマンションを購入したのですが、残高が２７００万ほど残ってい
　　る上に両親の家はリフォームしないと２家族住めない様な状態です。
　　私のマンションを手放しても残高が残りますし、リファームローンと住宅ローン
　　は併行して払えません。

　　マンション売却の残高と新たなリフォームローンをまとめる事は可能なのでしょ
　　うか？
　　また相続などをどうすれば、この様なことが可能なかどこに相談していいか教え
　　て下さい。父親がなくなる前に方法を考えたいと思います。

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　投稿時間：04/01/14(Wed) 14:41
　タイトル：Re: ローンについて
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒森田さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、

　　（１）現在のマンションを賃貸し家賃収入の一部（又は全部）をローン返済に充
　　　　　てる。
　　　　　（出来るならサブリース契約（＝家賃保証契約）が望ましいでしょう）
　　（２）リフォームローンを新たに組み実家の修繕に充てる。

　　このような選択肢は考えられませんか？

　　　・家賃保証してくれる業者がいるのか？
　　　・（いるとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・（いないとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・空室となる危険負担をどの程度見積るのか？

　　等にもよりますが、一考の価値はあると思われますが。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：04/01/19(Mon) 11:50
　タイトル：有難うございました
　投稿者名：森田敏充
⇒藤原さん　有難うございました。
　　貴重な意見有難うございました。参考にさせて頂きます。
　　やっぱりプロに聞くべき何ですね。
　　また色々教えて下さい。

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　投稿時間：04/01/16(Fri) 10:11
　タイトル：不動産屋の選び方
　投稿者名：はるか
⇒去年の9月に父親が経営する会社が倒産をし、自宅が銀行の担保に入っていたた
　　め売ることになりました。
　　不動産のことは、まったくわからないのでとりあえず安心と思い、大手不動産会
　　社に委託しました。

　　土地は、商店街に面して坪60くらいで昭和35年に作られた家もついてます。
　　私たち家族は、家には資産価値が無いので土地のみを売りたいのですが、家を壊
　　す費用もないし、不動産屋は住宅付で広告に載せ宣伝活動を行ってます。

　　案の定、未だ売れず最初に査定してもらった価格からどんどん値が下がっていま
　　す。12月で大手不動産会社との契約がきれたので他の不動産屋に変えようと思っ
　　ています。

　　銀行からも1月中に目途をたてて欲しいと要求されました。それに、今後の私ど
　　もの住む家のことも考えなければいけませんので、この際、不動産屋に買っても
　　らいたいのですが、知識がないためどのようにしていけばいいのか手探りの状態
　　です。お詳しい方、ご相談にのっていただけたら幸いです。
　　土地は、京都市内です。

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　投稿時間：04/01/16(Fri) 15:36
　タイトル：Re: 不動産屋の選び方
　投稿者名：清水和男
　ＵＲＬ： http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒当社は大阪府吹田市にありますが、購入業者等をお世話できる可能性はあります。
　　投稿内容だけでは売却価格と債務との関係等が分かりかねますので、一度お会い
　　をさせていただき、詳しい内容をお伺いしないことには判断がつきかねます。
　　よろしければ、一度ご連絡をお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マック住研株式会社
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　清水和男

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　投稿時間：04/01/16(Fri) 19:28
　タイトル：Re: 不動産屋の選び方
　投稿者名：森田喜久雄
　ＵＲＬ： http://www.mediawars.ne.jp/~housing/
⇒当方、京都府下の業者です。ご相談下さい、連絡お待ちします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　森田住販

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　投稿時間：04/04/21(Wed) 14:45
　タイトル：Re: 不動産屋の選び方
　投稿者名：プランニングバンク
⇒その後いかがされましたでしょうか？
　　もし未解決でしたらご一報ください。
　　プランニングバンク　担当：鷲谷

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　■譲渡可能なRTJ保有ドメイン（詳細はメールにて⇒ rtj@club.to ）
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　■Fudosan.JPのご紹介
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　Fudosan.JPでは、
　　●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
　として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
　宜しければご利用ください。

　　不動産関係者検索
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　発行：Fudosan.JP　　　　　　　　　　　　 http://fudosan.jp/
　連絡：デジろぐ倶楽部RTJサポートチーム　　　　　 rtj@club.to

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　　　・電子メールアドレスは「（このマガジンが送られているメールアドレス）」

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/06/03

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●持分登記について
　　●税金について
　です。
　前者は、夫婦で物件を買う場合の持分登記に関するご相談です。
　後者は、業者に物件を買い取ってもらった場合の税金に関するご相談です。
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　　★藤原さん

　　★清水さん（マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ ）

　投稿時間：04/01/15(Thu) 00:32
　タイトル：持分登記
　投稿者名：松居
⇒この度、土地を購入しマイホームを新築することになりました。
　　そのことでちょっと気になることがありまして書き込みいたしました。

　　親戚の叔父にマイホーム購入のことを話しましたら、土地と建物に私（妻）の持
　　分を持った方がいいと言われました。

　　私が持分を持つことで、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？
　　ちばみに私は、結婚して4年になる28歳の主婦です。
　　現在、妊娠中で仕事は休暇を頂いております。

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　投稿時間：04/01/15(Thu) 09:10
　タイトル：Re: 持分登記
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒松居さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、メリットとしてはいくつか考えられますが、現実的に一番大
　　きなメリットは
　　　・あなたの「YES」という意思と
　　　・あなたの実印と
　　　・あなたの印鑑証明
　　が揃わなければ、その不動産をご主人様単独で売る事や借金の抵当に入れるとい
　　うような事が出来ない事だと思われます。

　　つまり不動産に関して大きな取引をする場合には、必ず話し合う必然性が生れる
　　事になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/15(Thu) 22:06
　タイトル：Re^2: 持分登記
　投稿者名：松居
⇒さっそくのご解答ありがとうございます。
　　持分登記の件を売主の不動産業者にも聞いてみましたところ、銀行の融資を受け
　　る際に、土地と建物それぞれの抵当権をつける費用が主人と私の2人にかかって
　　しまい費用が倍になると言われました。

　　もし、藤原さんがご解答下さったようなもの程度のメリットでしたら、すすんで
　　持分を貰うまでもないような気が致しますので、今回は控えようと思います。

　　世間一般では、土地建物を購入されるご夫婦は持分を分けるものなのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/16(Fri) 15:14
　タイトル：Re^3: 持分登記
　投稿者名：清水和男
　ＵＲＬ： http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒土地建物を購入されるお客様の中には、叔父さんが言われたようなことをおっしゃ
　　る方が時々居られます。
　　ご名義を共有される場合の一番の注意点は、その土地建物のご資金をどなたがい
　　くら出されるかだと思います。

　　仮に総額3,000万円として、ご主人が手持ち資金と住宅ローンで全額を賄うので
　　あれば、ご主人の持分が100％となり、この場合、奥様が1/2の持分を持つと、ご
　　主人から1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。
　　また、ご夫婦が1,500万円ずつ出しているのに100％ご主人の名義とした場合は、
　　逆に奥様からご主人に1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。

　　従って今回の場合は、お出しになるご資金に合わせた持分にするのが一番無難と
　　思われます。

　投稿時間：04/01/15(Thu) 18:45
　タイトル：税金について
　投稿者名：えりやん
⇒すみません、少しお尋ねします。
　　新居に１１月下旬に移りました。旧家はまだ売れてない状態です（不動産に買い
　　取ってもらいました）。
　　中間省略なのでまだ名義は主人のままです。

　　今回住宅ローンの減税をするにあたって、旧家の売買で譲渡損失が出てるのです
　　が、税務署でもらってきた書類を見てみると不動産の仲介料とかの記入がありそ
　　の時は書面だけでの売買契約をしたので、譲渡損失が出てても（１０００万以上
　　の損失です）中間省略の場合控除を受けれないのでしょうか？

　　住宅ローンの控除は確定申告の時にすると聞いてるのでその時に両方買い替えと
　　いうことでなるべく税金が戻ればと思ったのですが…。
　　税務署の方に一番ややこしいのが買い替えと聞いたので不安で…。
　　よろしくお願いします！

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/15(Thu) 20:10
　タイトル：Re: 税金について
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒えりやんさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、

　　（ご確認事項）
　　　旧家は不動産会社に下取り購入をしてもらっているが、その業者さんから第三
　　　者へ売れていないので、登記簿上の名義は未だにご主人様のままである・・・
　　　この理解で宜しいですか？
　　　もし宜しいのであれば、えりやんさんと業者さんとの間では立派に売買が成立
　　　してますので、その売買において譲渡損失が出ているのであれば、その申告を
　　　する事は基本的にはOKです。

　　（ご注意事項１）
　　　昨年までの税制では、譲渡損失が発生した場合の税金還付手続き（いわゆる損
　　　益通算）と、ローンを使って購入した居宅の税金還付手続き（いわゆるローン
　　　控除）とは、どちらか一方の選択制でした。今年度はそれを見直すような話は
　　　今の所出ていないようですので、どちらか有利な方を選択する事になると思わ
　　　れます。
　　　　※一般的には第一に損益通算・それが終了してからの残りの期間をローン控
　　　　　除、という選択肢が多いようです。

　　（ご注意事項２）
　　　今年から一定の不動産に関しては他所得（給与所得等）との損益通算を認めな
　　　い方向での税制改正が議論されているようです。今回の場合、それに当るのか
　　　どうか？により、上記のアドバイスは大きく変る可能性があります。
　　　詳しくは専門家に確認なさる事を強くお勧め致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/16(Fri) 20:00
　タイトル：Re^2: 税金について
　投稿者名：えりやん
⇒藤原様、前回同様早速のお返事ありがとうございます！
　　藤原さんのご理解どうりです！
　　また主人と検討してみます！安心しました～！（＾０＾）

　　余談ですが家は完成しましたが、外の工事がなかなか進まなくてまだ完全ではあ
　　りません。精神的には少し落ち着きました。
　　隣が県の教育委員会が管理してる土地なので予算面やらですぐにはできないみた
　　いです。

　　今回の件で自分が家を持つ時はもっともっと勉強しとかないといけなかったなと
　　反省してます。

　　また何かあればご相談させて頂きます！
　　いつも有難うございます！

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/05/27

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●自宅の貸し出しについて
　です。
　これは、賃貸契約終了時の室内の状態に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：04/01/09(Fri) 01:07
　タイトル：自宅の貸し出し
　投稿者名：HIROAKI
⇒初めましてHIROAKIと申します。
　　自宅と使用していたマンションを転勤のため家を空けることになり、不動産屋を
　　通じて賃貸に出しておりました。この物件が昨年度解約され、そのときの不動産
　　屋とのやりとりで少し分からないことがあり、インターネットで情報収集してい
　　たら御社のHPにたどり着き早速質問をしようと思いメールいたしました。
　　なにぶん素人でありますのでよろしくお願いします。

　　H9年9月からH15年9月まで6年間貸し出しをしておりました。退去時、不動産屋か
　　ら「借主が、敷金の返還は、不要なので追加費用等の受付はできません」との連
　　絡があり、マンションの現状回復については、大手の不動産屋の言うことである
　　からそんなに気にしていませんでした。また、物件が、関西方面にあるため引渡
　　し時に立ち会うことができませんでした。

　　しかし、年末に本物件を見に行くと壁に直径15cm程度の穴、洗面台の下の扉化粧
　　板の割れ等に気が付き　これは、追加費用が必要なのでは？との疑問をもちまし
　　た。また、部屋の管理状況も決して丁寧とは、いえない感じがしています。
　　　・壁‐煙草のヤニによる変色。ポスターと思える後がくっきりと着く
　　　　（3LDK各部屋＋廊下すべて変色)
　　　・カーペット‐大きなシミ（原因不明)
　　　・天井‐壁と同様
　　　・ふすま、畳については、経年劣化

　　先日、不動産屋にそのことを伝えると「その程度はしょうがないですね。その程
　　度で文句をいわれるのであれば、貸さなければいいですよ」といわれてしまいま
　　した。

　　家賃　　　　　88千円
　　敷金3ヶ月分　264千円
　　次回賃貸に出す場合の部屋の補修費用　450千円（不動産屋見積もり）
　　差額が大きいのでチョット戸惑っています。

　　不動産屋への補修についての交渉もあり、また、今後のこともあり増すので、以
　　下のことについて教えてください。

　　(1)敷金以上の補修費を請求することは、困難ですか？
　　　不動産屋は、現在の賃貸契約に関する法律によりそれ以上は、困難と言って
　　　います。
　　(2)仲介不動産屋の責任範囲は？（代理確認者として）インターネットを調べま
　　　すと借主が、不動産屋相手に敷金の返還を求めて訴訟を起す事例が多く載っ
　　　ており、逆のケースが　少ない
　　(3)貸す前の契約条件のつけ方

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/11(Sun) 16:42
　タイトル：Re: 自宅の貸し出し
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒原状回復とは、例えば和室を洋室に模様替えしてしまったので元に戻すというこ
　　とを言います。
　　新品で貸したのだから新品で返せという権利ではありません。

　　今おっしゃっている原状回復費用は損害賠償の事だと思います。ボードに穴を空
　　けてしまったのは借主に過失があると言えるので請求できるでしょう。
　　経年劣化の部分は借主に過失がないので請求できません。
　　たばこのヤニは微妙です。特約がないとした場合の判例は過失有り、過失無しど
　　ちらとも確定していません。
　　しかし、たばこのヤニは過失であるという特約をしていた場合は、それが有効で
　　あるケースが多いようです。

　　> (不動産屋見積もり)
　　借主が負担すべき割合を各項目別に出して貰い、それが敷金相当額と比較してど
　　うであるかを確認しましょう。

　　> (1)敷金以上の補修費を請求することは、困難ですか？
　　理由があればできます。

　　> 不動産屋は、現在の賃貸契約に関する法律によりそれ以上は、困難と言ってい
　　> ます。
　　「敷金以上は請求不可」という法律はありません。
　　根拠条文を示させてみてください。

　　> (2)仲介不動産屋の責任範囲は？
　　仲介業者が部屋を使ったわけではありませんし、負担すべく借主の債務を免除し
　　たというわけでもないでしょうから法的な追求は難しいと思います。
　　しかし、このようなトラブルは当然に予見できるので、予め説明をすべきでした
　　ね。

　　> インターネットを調べますと借主が、不動産屋相手に敷金の返還を求めて訴訟
　　> を起す事例が多く載っており、逆のケースが　少ない
　　不当に、敷金を返還しない貸主が多いので訴訟をする借主が多いのでしょう。
　　逆に、敷金を超えるケースで貸主に勝ち目のある物は少ないからかもしれません。

　　> (3)貸す前の契約条件のつけ方
　　前述のように特約を設けることは可能です。
　　もちろん、闇雲になんでも有効となるわけではありませんが、事前にプロが説明
　　をしてあげるべきでしょうね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/15(Thu) 00:00
　タイトル：Re^2: 自宅の貸し出し
　投稿者名：HIROAKI
⇒早速の投稿ありがとうございます。大変、勉強になります。
　　申し訳ありませんが、さらに質問をさせていただきます。

　　> ボードに穴を空けてしまったのは借主に過失があると言えるので請求できるで
　　> しょう。
　　このことは、今度賃貸に出すときに不動産屋さんに事前に確認することにします。

　　> 借主が負担すべき割合を各項目別に出して貰い、それが敷金相当額と比較して
　　> どうであるかを確認しましょう。
　　借主の負担分と補修費用の見積もり書を頂いておりますが、敷金相当額との比較
　　方法としては、
　　(1)汚れのひどい部屋についてのクロス張替えは、借主負担となっています。
　　　　→これは、OKと思っています。
　　(2)洋室のカーペットの汚れ。かなりひどい部分があり、借主は、クリーニング
　　　費用のみ修復では、張替え。
　　　　→これについては、チョット？（聞いていた以上に汚れがひどく確実に張替
　　　　　えが必要）約6万の持ち出しになります。
　　(3)修復の見積もりには、その他、洗面、トイレ、汚れの程度が比較的少ない部
　　　屋のクロス張替え等の費用が計上。
　　　　→これについては、次回貸し出しの際、やっておいたほうが良いとのコメン
　　　　　トが付いていましたので打合せが必要と思っています。

　　上記(3)の費用が、約13万、(2)の費用が約6万が余分にかかることになりますが、
　　この比較からすると具次に貸し出す時への投資（早く借主を見つける）為の費用
　　として妥当な金額になるのでしょうか？

　　> 「敷金以上は請求不可」という法律はありません。
　　> 根拠条文を示させてみてください。
　　今度、この辺のところをやんわりと聞いてみることにします。

　　細かい質問となりますが、今後の参考としたいためよろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/16(Fri) 16:44
　タイトル：Re^3: 自宅の貸し出し
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒自動車事故などで相手の車を過失によって全損させた場合、新車価格ではなく、
　　時価額で賠償しますよね。
　　今回の損害賠償も、借主に過失があるからといって、借主が新規貼替え費用全額
　　を負担する必要はありません。
　　６年賃貸をしていたのですから、過失なく使用していたとしても経年劣化が生じ
　　ますので、なんの特約もない場合、大まかな数字ですが借主負担率は２０～６０
　　％程度になると思います。

　　これらをふまえて、適正に算出した借主負担額が敷金に比較してどうかが肝心で
　　す。仲介業者の説明の仕方も悪いですね。

　　> →これについては、チョット？
　　貼替えが必要であるのに、クリーニングの見積を提示したのであれば仲介業者に
　　過失がありそうですね。
　　そのことによって、いまさら借主に貼替え費用を請求するのは困難で、貸主は損
　　害を被ったと言えるかも知れません。
　　そもそも、貸主の了解なくそのような話をまとめてしまったのは越権行為かも知
　　れませんね。

　　> 打合せが必要と思っています。
　　この部分は、借主の過失はないと思うので、請求は不可。
　　やるかやらないかは貸主の自由ですね。
　　６年というと、確かに微妙な時期です。

　　> 今度、この辺のところをやんわりと聞いてみることにします。
　　ただし、実際問題として敷金以上に請求するのはかなり困難である場合が多いこ
　　とは事実です。「法律」はありませんが。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/18(Sun) 22:26
　タイトル：Re^4: 自宅の貸し出し
　投稿者名：HIROAKI
⇒色々と細かいところまで教えていただきありがとうございました。
　　次回の参考にさせていただきます。

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2005/05/20

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●契約締結前のキャンセルについて
　　●家賃の変更について
　です。
　前者は、賃貸契約キャンセルの際のトラブルに関するご相談です。
　後者は、管理の不備を考慮した賃料の減額交渉に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：03/12/15(Mon) 20:59
　タイトル：契約締結前のキャンセル料・仲介手数料について
　投稿者名：さいき
⇒N社への転職予定で物件P（家賃71,000円、保証金400,000円、敷引350,000円）を
　　不動産屋A社から紹介を受け、N社の社宅業務委託先であるI社に「物件決定報告
　　書」をFAXしました。

　　その後、転職が不能となり物件Pの契約締結は停止するよう不動産屋A社に申し出
　　ました。幸い契約は未締結だったのですが、I社はX社に約60万を振り込み済みで
　　した。I社はX社に振込金の返却を求め、その結果、キャンセル料と仲介手数料約
　　14万円を除いた約46万を返還されたとのことです。

　　その後、I社はN社に同様にキャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた約46万を
　　返還したとのことです。そこで、N社は入社辞退した私に約14万を支払うよう要
　　求してきました。
　　私は納得できず、N社へ私が支払う法的根拠を説明するよう求めました。以下の
　　ような返答を頂きました。

　　「通常、賃貸借契約は意志表示により成立します。
　　　ただ言った言わない等のトラブルを無くす為に賃貸借契約書に双方が捺印する
　　　というものです。
　　　申込み金（契約金、手付金）の支払の実行は、あくまで契約の意志表示につい
　　　て、その裏づけとして行う性質があります」

　　これは、法的に正しいのでしょうか。契約書の捺印・交換無しで不動産屋は借主
　　に、仲介手数料やキャンセル料を支払う法的根拠は存在するのでしょうか?

　　お忙しいところ恐縮でございますが、よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/11(Sun) 17:09
　タイトル：Re: 契約締結前のキャンセル料・仲介手数料について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒> これは、法的に正しいのでしょうか。
　　はい。概ね正しいです。
　　ただし反論できる箇所が2点あります。

　　契約が成立したものを反故にしたから「仲介料」「違約金」を請求してきていま
　　すが、この段階では違約金の額を定めていないですから実際に生じた損害のみを
　　賠償すれば足ります。

　　また、宅建業法により契約の成立前に重要事項説明書を交付して説明しなければ
　　ならないとしています。これをせずに、契約が成立したとすれば仲介業者は業法
　　違反の可能性が高いです。

　　ただし、I社とN社は共謀しているのでいくらでも取り繕えるでしょう。

　投稿時間：03/12/28(Sun) 17:02
　タイトル：家賃の変更
　投稿者名：きら
⇒はじめまして。
　　現在、賃貸のマンションに住んでいます、不動産屋は仲介だけで、管理会社は無
　　く、下の階を仕事場にしている大家が管理しているという状態です。

　　しかし、この一年各階の共用部分の清掃がまったくされておらず、水道からの水
　　も浄水器のフィルターがすぐに詰まるくらい汚れている状態なので、多分浄化槽
　　の清掃もされていないと思うのですが、管理費として毎月とられている家賃分の
　　減額をしてもらう事は可能でしょうか？
　　それがダメなら共用部分の清掃や浄化槽の清掃を申し出てもいいものなのでしょ
　　うか？

　　些細な質問で恐縮ですが知っている方がいれば教えてください。お願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/11(Sun) 16:51
　タイトル：Re: 家賃の変更
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒もちろん維持管理の内容も、賃料に反映するでしょうから、質が落ちたのであれ
　　ばその分の減額は主張しても良いと思います。
　　しかし、もともと管理状態が良くないのであれば、それを前提に家賃を設定して
　　いると反論されるかも知れません。

　　水道に関してですが、受水槽のあるタイプですか？
　　役所に申し入れれば、水質検査や管理者への指導などを行ってもらえると思いま
　　す。
　　なお、浄化槽は下水の方ですので上水道とは関係ありません。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/05/13

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●保証人の変更について
　　●立退き料について
　です。
　前者は、賃貸契約の保証人の変更に関するご相談です。
　後者は、立ち退きのトラブルに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★松岡さん（朝日設計企画 http://www.e-lixy.com/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：03/12/22(Mon) 14:21
　タイトル：保証人の変更について
　投稿者名：山田
⇒賃貸マンションで、２年契約の更新時期が近付いています。
　　２年前は結婚しておらず、主人の名前で契約をし、親族を保証人にしようとしま
　　したが、扶養家族だったため認められず、賃貸保証会社との契約となり、保証金
　　を納めていました。
　　これは納得の上での契約です。

　　ですが今回の更新で、私の親族に保証人を変更をしようと連絡をした所、最近は
　　家賃の滞納が多く、裁判も抱えていて大変なので、会社の方針で個人の保証人は
　　受け入れるのをやめたので、そのまま賃貸保証会社との契約を続けて下さいと言
　　われました。

　　それは、もちろん２年前の契約でも聞いておらず、更新の書類と一緒にお知らせ
　　が入っていたわけでもなく、始めて聞いた話で、誰に変更したいかと言う事も全
　　く聞かれず、しまいには、今の世の中、入居者も保証人も信用できないので、そ
　　れが無理なら、最悪退室されても結構ですと言われてしまいました。
　　しかも２年前のいきさつがネックで「ダメ」と言っているのではなく、担当者も
　　変わっており、２年前の契約の事は知らないし関係ないと言っていました。
　　もちろん、私達は滞納など一切しておりません。

　　このご時世ですから、保証人すら支払い能力がなくなる可能性がある、という意
　　味では言っている事は理解できるのですが、入居者や保証人審査などの不動産と
　　しての仕事を放棄しているように聞こえましたし、いきなり「２年前とは変わっ
　　たのだから、とにかく会社の方針に従え」という高飛車な説明に怒りを感じまし
　　た。

　　別の不動産に聞いてみても、保証人をたてると言っているのに一切応じないのは
　　おかしいと言われました。私のマンションは２０％以上が空き部屋になっており、
　　そのようなトラブルもあって、みなさん更新せずに出ていってしまうようです。

　　もう私達も出て行くしかないとも思えるのですが、物件自体は気に入っており、
　　泣き寝入りするようで悔しい思いもあります。
　　保証人を個人に変更してもらい、無駄なお金を払わずに済む方法はないでしょう
　　か。

　　どなたか教えて下さい。宜しくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/23(Tue) 20:04
　タイトル：Re: 保証人の変更について
　投稿者名：松岡　國夫
　ＵＲＬ： http://www.e-lixy.com
⇒最近は保証人会社を経ての賃貸契約がにわかに増えてきていることは事実ですが、
　　山田さんが契約している賃貸保証会社は、更新の都度保障料を払うことになって
　　いるのでしょうか。？

　　最近の賃貸保障会社の場合、最初の契約時に家賃の50％（但し6万円/月未満の場
　　合は3万円）を支払えば更新の都度の保障契約がないのが普通のようですので、
　　今回の契約更新に際し費用が発生するのかよく確かめられると良いと思います。

　　もし、更新の都度費用が発生しないのであれば、そのまま継続されても損はない
　　と思われます。逆に費用が発生する場合には、以後更新の都度費用のかからない
　　保障会社に替えて契約するとともに、その費用については不動産会社に交渉する
　　余地はありそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　朝日設計企画LIXY不動産INZ　松岡國夫

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/24(Wed) 20:04
　タイトル：有難うございました
　投稿者名：山田
⇒お答え頂きまして、有難うございました。
　　私達が契約している賃貸保障会社は、原則２年で家賃の３０％契約で、他にも３
　　年（４５％）、５年（７５％）というのが一応あるようです。
　　マンションの契約が２年なので、それに伴って２年になっているようなのですが、
　　１度払っただけでは済まないようですね。

　　２年後には出て行く予定で、更新は今回１度きりにするつもりですので、このま
　　まの保障会社にするしかなさそうです。

　　最初の契約が保障会社との契約が前提になっていないし（現在はそうなっている
　　ようですが）、保証人を立てると言っているのに、保障会社との契約を強制する
　　のは、法的に無効だと聞きましたが、弁護士を立てたり喧嘩するつもりはないの
　　で、今まで２年間の実績も保証人も、何も信用してもらえないのは辛い所ですが、
　　こちらが泣き寝入りする事になるのでしょうか。残念です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/24(Wed) 20:15
　タイトル：たびたびすみません
　投稿者名：山田
⇒追加事項です。
　　そのマンションの管理会社と、賃貸保障会社は、代理店契約を結んでいるので、
　　他のところへの変更は到底無理だと思われます。

　投稿時間：03/12/10(Wed) 01:23
　タイトル：立退き料について
　投稿者名：ひろみ
⇒はじめまして、母が借りている借家についてお聞きしたいのですが…。
　　突然、今、住んでいる賃借の契約をしている不動産屋さんと、大屋さんが売買目
　　的で頼んだ不動産屋さんと2人でやってきて、母の住んでいる借家を買わないか
　　といってきました。

　　母は73歳なのでとても買えないと言うと、じゃあ婿さんに買ってもらえといって
　　きました。
　　私たちも自営として始めたばかりでとても家を買う余裕がないために、そのまま
　　にしていると、大屋さんが来て、買えないのなら母に出ていってほしといいまし
　　た。

　　私も妹も生まれて数ヶ月の子供がいて身動きができないため、母は不動産屋さん
　　と大屋さんに、お宅の都合で出て行くのだから同じ物件で同じ金額の物件を探し
　　て、敷金、礼金、引越し代も出していただきたいと言うと、半年前に言っている
　　のだからと、とりあってくれませんでした。

　　そのままにしていると、契約書を作ってきて印鑑を押すと買ったことになるもの
　　を作ってきて、銀行にいる友達に見てもらったところ、絶対に印鑑を押してはい
　　けないと言われました。

　　しばらくすると、内容証明がきて、内容は大屋さんがいつきて、どんな話をした
　　かと言う内容でした。
　　すぐに市の法律相談へいったところ出なくてもいいと、びっくりするような内容
　　ではないと、もし、裁判になっても母の権利を大屋さんがかうようになると、ま
　　た、そのままにしていると、2通目の内容証明がきて、半年経っても異議申立て
　　がないため16年の2月14日に出ていってもらうと、書いてありました。

　　このあたりでは評判の悪い不動産屋さんで、大屋さんの兄弟に弁護士が2人もい
　　ると聞いたら話に行くにもまるめこまれそうで怖かったので、自分で物件を探し
　　て期限のうちに出て行こうと、今、母と2人で毎日荷造りをして運んでいます。

　　でも、考えると腹が立って、ほかの人からも立退き料ぐらいもらったほうがいい
　　よといわれ、もらってやろうと思うのですが、考えると同じ市内にいて争うのも
　　いやだし、穏便に私たちが泣けば良いとおもいます。

　　ただ、色々にお金がかかると、もらえるならもらったほうがいいかなぁと思う毎
　　日です。これで、何だかんだいって敷金がもどってこなかったら、きっともどっ
　　てこないと思うと、残念でしかたありません。

　　弁護士さんに相談してもらえるならもらったほうがいいのでしょうか。もらえる
　　のでしょうか、沢山とろうとおもっているのではありません。せめて、かかった
　　費用はもらえたらとおもっています。

　　新しいところは家賃が6万で敷金12万礼金6万仲介料が6万保険が2万でした。この
　　他に物件が狭いため今までの荷物を整理して処分しなければいけません。ここま
　　でを考えるともらえるものでしょうか。
　　弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。どうすればいいかわかりません。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/11(Sun) 17:18
　タイトル：Re: 立退き料について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒立ち退き料は諦めたが、もらえるのなら貰いたい、でも争いたくないので泣き寝
　　入りをする。だけど腹が立つので貰いたい。

　　> 弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。
　　結局お聞きになりたいのはこの部分でしょうか？
　　何を境に時間が「かかる」「かからない」なのかは分かりませんが、何もしなけ
　　ればゴールは見えないので、それよりは「かからない」と言えるのではないで
　　しょうか。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/05/12

　　いつも御購読いただき、有難うございます。

　　実は、NHK総合の「くらしと経済」と言う番組があるのですが、
　　5/14（土）の午前9時15分～9時54分に放送される、
　　「満足のいく自宅の売り方　大研究」
　　と言う企画に、
　　Fudosan.JPの皆さんが、ちょっぴり、ご協力させていただきました。

　　「くらしと経済」さんのサイト（ http://www.nhk.or.jp/kurashi/ ）から、
　　引用させていただきますと、

　　「異動で転勤に。田舎暮らしを始めたい。
　　　夫婦二人の老後はマンションへ。
　　　きっかけは様々ですが、住み替えとなれば皆さん悩むのは、
　　　今住んでいるマイホームをどうするか？
　　　特に、売却となると不安な問題が山積みに。
　　　そこで、よい不動産業者の選び方から、
　　　知っておきたい資産価値の査定の仕組み、
　　　さらに少しでも高く売るための秘けつまで、
　　　満足のいく自宅のスムーズな売り方を徹底研究します」

　　と言う企画ですので、
　　おそらく、御購読いただいております皆さんにとっても、
　　有意義な情報じゃないかな…と思います！

　　今回は、NHKさんならではの、
　　　●特定の業者さんに左右されない公正な内容
　　になっていますので、
　　スポンサーのある民放番組とは、一味違うはずです。

　　特に、
　　　●よい不動産業者の選び方
　　　●知っておきたい資産価値の査定の仕組み
　　などは、
　　売られる方だけではなく、
　　今からマイホームを買われる方にとっても共通する、
　　有意義な情報だと思います！！！

　　皆さん、是非、ご覧ください！
　　ちなみに、夜型の担当者は、
　　今から録画予約して、楽しみに待ってます（笑）。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/04/29-05/06

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。
　今回はゴールデンウィーク特別号になり、来週の発行はお休みになりますので、
　その分、ボリュームのある内容でお届けします。

　今回のテーマは、
　　●水商売お断り…について
　　●調整区域の土地の購入について
　　●家の購入について
　　●仲介手数料について
　の4つです。
　1つ目は、スナックで働かれている方から、賃貸契約に関するご相談です。
　2つ目は、将来を見据えた調整区域の土地購入に関するご相談です。
　3つ目は、個人再生手続き中の家族がいる場合のローンに関するご相談です。
　4つ目は、不動産売買契約のトラブルに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★大山さん（三栄エステート http://www.h7.dion.ne.jp/~sanei.e/ ）

　投稿時間：03/11/11(Tue) 18:11
　タイトル：水商売なのですが、、、
　投稿者名：沙羅
⇒はじめまして。ずっとスナックなどでアルバイトをしているのですが、前に部屋
　　を借りようと不動産屋さんに行ったら、「水商売お断り」と言われてしまいまし
　　た。
　　そういう訳で父親の名義で借りてもらい、ずっと住んでいたのですが、自分の名
　　義で借りる事はできないのでしょうか。
　　保証人は父親がいますし、お家賃の滞納なども全くした事がないのですが。やっ
　　ぱりだらしないイメージがあるのでしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/20(Sat) 20:22
　タイトル：Re: 水商売なのですが、、、
　投稿者名：you
　ＵＲＬ： http://www.h7.dion.ne.jp/~sanei.e
⇒はじめまして。youです。
　　水商売も立派な職業だよね。失礼しちゃいますね。

　　> 「水商売お断り」と言われてしまいました。
　　不動産屋が持っているマンションだったのでしょうかね？
　　入居者の規定は、マンションのオーナーさんによって異なるものなんです。比較
　　的、入りやすい物件はあるはずです。
　　不動産屋でも、貸し主より、仲介業者に行けば、いろいろと紹介してもらえるよ。

　投稿時間：03/10/01(Wed) 00:46
　タイトル：調整区域の土地の購入
　投稿者名：hime
⇒はじめて投稿いたします。よろしくお願いします。
　　現在自己所有の住宅建築用土地を加古川市にてさがしておりまして、そのなかで
　　価格、環境等条件に合う土地がでてきたのですが、以下のような条件があります。

　　・その土地は調整区域である。
　　・都市計画法改正に伴う暫定措置基準において従前より地目が宅地という事で５
　　　年以内における建築を許可を得て建築が可能。
　　・接道状況は、私道であるが、販売業者が所有し各土地所有者は通行地益権を設
　　　定して、通行を行う。なお、道路幅は５m以上。

　　上記のような土地であるが、今回に限り建築許可が下りたとしても、今後住宅の
　　再建や売却等を考えた場合、その土地が取得価格（約28万/坪）程度の換価性が
　　あるのでしょうか？
　　また、通行地益権についてもバックナンバーにもありましたが、「通行・切削の
　　承諾書」を取れば安心なのでしょうか？

　　以上の説明にて不明な部分も多いとおもいますが、この土地の換価性という観点
　　から取得する場合において留意点をお教え願えたらとおもいます。
　　よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/20(Sat) 21:21
　タイトル：Re: 調整区域の土地の購入
　投稿者名：you
　ＵＲＬ： http://www.h7.dion.ne.jp/~sanei.e
⇒こんにちは。
　　換価性を問われると、適当ではないと思いますが、調整区域とは、原則建物は建
　　てれません。住宅ローンの適用もされておりません。銀行は住宅として評価をだ
　　せないのです。

　　このような不動産を再販掛けた場合は、住宅ローンを利用されない人と、限られ
　　た人にしか売れません。運良く、買い手が見つかればいいですが、売りたいとき
　　に買い手が見つからなければ、貴方ならどうされますか？　再査定しませんか？
　　金額をさげますよね。

　　どれだけお気に召された場所か、分かりませんが、売却の事を考えてるのでした
　　ら、銀行の評価も参考にできるのではないでしょか？

　投稿時間：03/12/15(Mon) 15:24
　タイトル：家の購入について
　投稿者名：mina
⇒家かマンションを購入したいと考えていますが、母（60歳）は年金・兄（35歳）
　　は18年、わりと大手の企業で働いていますが、3年ほど前に消費者金融の借金が
　　あり、個人再生手続きをしています。
　　私（32歳）は今の会社に今年の春より働いております。
　　ちなみに、自己資金は200万円・私の収入は年間で300万円ほど。兄は年収500万
　　円ありますが、個人再生手続きをとっているためローンは組めないと思います。

　　こういった場合、私の名義で購入は可能でしょうか？
　　諸事情により、今の借家の家賃（14万円）を払っていくのに少し苦しいこともあ
　　り、供給公社や市営住宅などあたってみました。しかし、兄の年間収入が高い事
　　もあり、入れない状況です。
　　購入が可能なら不動産屋をあたってみたいと考えています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/20(Sat) 21:57
　タイトル：Re: 家の購入について
　投稿者名：you
　ＵＲＬ： http://www.h7.dion.ne.jp/~sanei.e
⇒女性でも住宅ローンは組めますよ。都銀や地銀の何行かは、年金もみていただけ
　　ますよ。年間の受取額から算出し、貴方の年収から借入額を出し、お母様の分を
　　合算したらいいですよ。
　　但し銀行によっては、全額は見てもらえないからね(半分が多いようです)。

　投稿時間：03/12/17(Wed) 09:23
　タイトル：仲介手数料について
　投稿者名：ひろき
⇒はじめて相談します。
　　先日ある不動産業者と手付金10万円で「ローン特約付不動産売買契約」を締結し
　　ました。
　　「頭金10万円でOK」
　　「現在ある自動車ローンやカードローンを住宅ローンで一本化する」
　　「諸経費も住宅ローンで一本化する」
　　「ローンが通りそうに無いときは、ハウスメーカーの社長から一時借り入れ、
　　　いったん債務をなくし、その分、住宅ローンを借り増し（土地単価を水増しす
　　　る）から大丈夫」
　　という不動産業者の甘い言葉に惑わされ、その場で契約してしまったものです。

　　しかし、家に帰ってからよく考えてみると、そこまでして購入してよいものか
　　（800万くらいの水増しローン）と反省し、3日後に不動産業者へ手付金放棄によ
　　る解約を申し出たところ、既に契約は成立しているのだからと仲介手数料約130
　　万（3,600万X3％+6万+消費税）を請求されました。

　　まだ、ローン申込等も行っていない状態ですが、この仲介手数料は支払わなけれ
　　ばいけないのでしょうか？
　　そもそもこの契約じたい有効なものなのでしょうか？
　　ご回答の程よろしくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/20(Sat) 22:34
　タイトル：Re: 仲介手数料について
　投稿者名：you
　ＵＲＬ： http://www.h7.dion.ne.jp/~sanei.e
⇒手付金10万円で「ローン特約付不動産売買契約」を締結、3日後に不動産業者へ
　　手付金放棄による解約を申し出たところ…に関しましては以下のとおりだと思い
　　ます。

　　　・宅地建物取引クーリング・オフ制度の告知の日から8日間なら、契約解除
　　　　できる
　　　・手付け金は、10万円でしたら解約手付金も、10万ですよ。
　　　　「手付け金が売買価格の一割を満たない場合は解約手付け金を総額の一割相
　　　　　当額とする」
　　　　と手付け解除の事項でありますが、もっともらしい事をかいてると思うけど
　　　　実際には、無効だからね。

　　> この仲介手数料は支払わなければいけないのでしょうか？
　　仲介業者にお金を払うとは、何のおかねですか？
　　報酬の名目をかえてるのかな？
　　貴方の言っておられる通り、ローンが通って初めての報酬では？

　　> そもそもこの契約じたい有効なものなのでしょうか？
　　契約事態に虚偽があったのでしょうか？
　　貴方のローンも書き上げや、多分修正・告も掛けるのでしょうね。
　　業者としては、銀行をだます行為になるのですがね。
　　そのほうが怖いと思いますが。

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2005/04/22

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●住宅購入について
　　●高圧線について
　です。
　前者は、道路開通予定の土地に関するご相談です。
　後者は、高圧線に近接する土地に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/12/19(Fri) 15:23
　タイトル：住宅購入にあたって
　投稿者名：なおみ
⇒新築一戸建ての購入を予定しています。
　　その敷地のすぐ裏に幹線道路が開通する予定です。
　　片側一車線で中央分離帯には緑地設備ができ歩道はインターロッキングされる等
　　きれいな道路になる予定ではあるみたいです。
　　敷地レベルから約３メートル掘り下げたところに道路ができるようです。

　　こういう道路が開通した場合、土地の価値というのはどうなるものなのでしょう
　　か？
　　騒音・排気ガスは予想されますのでやはり下がってしまいますか？
　　ご回答よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/19(Fri) 15:45
　タイトル：Re: 住宅購入にあたって
　投稿者名：藤原　浩行
⇒なおみさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、都市計画道路にはその進捗状況によって、

　　・「計画決定レベル」の計画道路
　　　　※計画自体はあるものの、いつそれが実施されるかは全く未定の計画道路

　　・「事業決定レベル」の計画道路
　　　　※道路にかかっている人達が次々と立退き、一部では工事が開始されている
　　　　　計画道路

　　に大きく別けられます。

　　文脈から判断しますと「事業決定レベル」の道路のように思われますが如何で
　　しょうか？　又計画幅員は１６ｍ位に思われますが如何でしょうか？

　　開通後の交通量や街並を推測する事が出来ないので何とも判断しかねますが、必
　　ずしもマイナスばかりでは無いと思われます。事業が開始されている計画道路で
　　したら、役所やその関連施設にご心配事項に係る予測データ等もあるのではない
　　かと思いますので、一度役所回りをされてみては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/19(Fri) 16:15
　タイトル：Re: 住宅購入にあたって
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.net/~kt_30/
⇒全面に整備された道路が出来ることは単純に価値が上がると思われます。
　　でも都市計画道路には色々な問題が出てくると思います。
　　何十年も道路が拡張しなかったりセットバックの後退問題や建築規制などかかる
　　こともあります。
　　住宅に適していると言われているのは、大通りに面しているところではなく、大
　　通りから入った所が住宅には適していると言われています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/22(Mon) 23:32
　タイトル：Re^2: 住宅購入にあたって
　投稿者名：なおみ
⇒ご回答いただきありがとうございます。
　　お返事の内容を元に市役所に聞きましたところ、計画としては「事業決定レベル」
　　で進んでおり、来年度から着工、19年春の開通だそうです。
　　　片側2車線、4.5ｍの歩道（インターロッキング・植樹・生け垣あり）。
　　　購入予定の敷地より3ｍ掘り下げて道路ができる。
　　　交通量の予想データは2万～2万5千。
　　このデータで、土地の資産価値が下がるかどうか、おわかりになりますでしょう
　　か？

　投稿時間：03/12/19(Fri) 22:29
　タイトル：高圧線近くは？
　投稿者名：山上美香
⇒住宅購入を検討しているのですが、すぐ近く（18m程度）に高圧線があります。
　　JR用のものです。
　　生活する上でなにか影響がありますか？
　　よく言われている電磁波の影響はあるのでしょうか？
　　アドバイスをよろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/20(Sat) 13:30
　タイトル：Re: 高圧線近くは？
　投稿者名：藤原　浩行
⇒山上さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、高圧線下の電磁波が人体に与える影響については、賛否両論
　　入り乱れているようで、詳しくはその道の専門家のアドバイスが必要だと思われ
　　ます。ちょっと検索した所、こんなサイトがありましたのでご参考になりません
　　か？
　　 http://www.jca.apc.org/tcsse/index-j.html
　　　（電磁波問題市民研究会さん http://www.jca.apc.org/tcsse/ ）

　　東京電力の高圧線ですと、電話すれば線下の電磁波を無料で測定してくれるサー
　　ビスがあります。JRでそのようなサービスをしているかどうかは不明ですが、一
　　度JRに問合せてみては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/20(Sat) 13:42
　タイトル：Re^2: 高圧線近くは？
　投稿者名：藤原　浩行
⇒追伸
　　高圧線下の物件の場合、その物件の所有者に対して、何らかの金銭が支払われる
　　ケースがあります（使用料その他の名目）。

　　その金額にもよりますが、その雑収入は割り切ればある意味メリットとも考えら
　　れます。固定資産税その他の足しになりますし、所有している限りずーっと頂け
　　る不労所得ですので!!

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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2005/04/15

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●手付金の返却について
　　●競売について
　です。
　前者は、手付金返却を伴う契約解除に関するご相談です。
　後者は、借地権が競売にかけられた場合の地主としての対応に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/12/18(Thu) 02:13
　タイトル：手付金戻るでしょうか？
　投稿者名：しましま
⇒12月上旬に、中古マンションを契約しました。
　　現在手付金200万を払った状態です。今月いっぱいは契約の解除ができます。
　　実は、物件を見に行く時にもらう間取り図には、LDK,和室、洋室2つの3LDKだっ
　　たのですが、契約後にマンション分譲時の図面集をもらったので見ると、なんと
　　2SLDKだったのです。

　　仲介に説明を求めると、売主側の仲介会社では、窓さえあれば納戸でも洋室と表
　　示するというのです。売主が一般人の場合、特に必ず納戸と表示しなければいけ
　　ないという決まりはない、といいます。

　　この回答にとても疑問をもっています。
　　私としては、売る前に見せたものと、実物が違うということで違約になるのでは
　　ないかと思うのですが…。
　　どうか、教えてください。手付金も戻って解約できるでしょうか…。
　　よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/18(Thu) 16:53
　タイトル：納戸について
　投稿者名：kinjo
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.net/~kt_30/
⇒マンション等では普通の部屋の広さがあって窓もついていても、窓の大きさや天
　　井の高さの規格よって居室と出来ない場合があるみたいです。
　　その場合４．５畳位の広さがあり窓もついていても納戸と表示しなければならな
　　いみたいです。実質居室として十分使える事が多いといいます。
　　居室として広さがあるか確かめてみてはどうでしょうか？
　　もちろん嫌なら契約解除の対象になると思います。

　投稿時間：03/12/18(Thu) 17:04
　タイトル：競売について
　投稿者名：小池　洋之
⇒平成元年から20年契約で建物所有を目的に土地の賃貸借契約を結んできましたが、
　　3年ほど前から地代の滞納が始まり、催促を何度もし昨年11月分まで何とか納め
　　ていただいたのですが、その後裁判所より建物不動産の競売が開始されるとの通
　　知がありました。

　　債権者は公庫なんですが、賃貸借している土地に2軒家が建築されており（1つは
　　賃借人所有、もう１つは賃借人の母親名義で内部でつながった構造となっている）
　　今回競売されるのは賃借人の所有建物です。

　　当方は、今年7月に契約解除の内容証明を賃借人とその連帯保証人に郵送しまし
　　たが、先般裁判所のほうから来年2月に競売を行うとの通知を受領しました。母
　　親名義の建物にも、300万円ほどの抵当がついていますが、今回の競売にはこち
　　らの物件はついておりません。

　　占有者（多分、元賃借人）もまだいるらしく、（昼中訪問しても一度も会えない
　　が近所の人の話によると夜中には帰っているらしい）競売最低価格が約300万円
　　なのですが、土地所有者としてはどのような行動をとったら良策なのでしょうか。

　　なお、今回の競売に関係なかったもう一つの建物の所有者（元賃借人の母）は、
　　脳梗塞で病院に死ぬまで面倒を見てもらうため入院しております。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/18(Thu) 18:54
　タイトル：Re: 競売について
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒小池さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、本件所在地がわかりませんので、その地域の借地権割合や借
　　地権の相場もわかりませんが、要するに…、

　　　・小池さんは土地所有者で（底地権者）…
　　　・建物所有者（借地権者）がローン不払いを起こし…
　　　・競売開始（最低売却価格３００万）となったわけですね！

　　であれば、小池さんにとりまして当該借地権を格安価格（？）で買い取れる絶好
　　のチャンスだと思われますので、価格的に見合うものならば入札に参加なされて
　　は如何でしょうか？

　　その後の立退き交渉に関しては、現在の占有者は建物所有者のようですので、裁
　　判所より引渡し命令を出してもらう確率も高いものと思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/04/08

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●土地購入について
　　●契約解除の際してについて
　です。
　前者は、土地購入の際の諸費用の負担に関するご相談です。
　後者は、相手方のミスによる契約解除に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　投稿時間：03/12/13(Sat) 23:53
　タイトル：土地購入について
　投稿者名：ユキ
⇒初めて投稿させて頂きます。宜しくお願いします。
　　この度、土地を購入する事となりましたが、諸費用の件でどうしても分からない
　　ことがあります。
　　隣接境界承諾書についてですが、これについては買主側で費用負担するものなの
　　でしょうか？
　　いろいろなサイトで境界についてみさせて頂いたところ、境界については売主側
　　ではっきりさせる、もしくは、はっきりしているか確認した方が良いと書かれて
　　いました。
　　今回、購入するにあたり不動産屋の方から、これは買主負担だと言われ戸惑って
　　います。
　　土地の概要としては、現状農地であり農転費用も負担することになってます。

　　こういった場合の費用分担は一般的にどのようなものなのでしょうか。
　　長くなりましたが、どうか宜しくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/14(Sun) 17:36
　タイトル：Re: 土地購入について
　投稿者名：中村
⇒売主側で敷地境界を明示するか否か、費用を負担するか否か、特段の定めは有り
　　ません。
　　但し、通常買主側はどこが敷地境界なのかが分かりませんので売主側でハッキリ
　　させてもらうケースが大半です（費用負担に関しては売買代金との兼ね合いもあ
　　りますので…。つまり、買主側で費用を負担しても損の無いくらい安く購入でき
　　るのであれば負担しても損は無いですよね）。

　　結論　隣地境界承諾は売主さんに取ってもらいましょう！
　　　　　費用は売買代金との兼ね合いで考えましょう！

　　注意　登記簿の面積より実測面積の方が小さくなることもありますので、そこら
　　　　　辺は業者さんに事前確認した方が良いかもしれません！

　投稿時間：03/12/13(Sat) 13:49
　タイトル：契約解除に際して
　投稿者名：クリハラ
⇒不動産契約に際してご相談したくお願い致します。
　　私はある不動産屋で土地を購入し、その不動産屋と建築契約も結んだのですが、
　　地鎮祭も終わり現地にて土地に建物の線を引いてみると図面より実際の土地が小
　　さい事が分かりました。
　　建築士がよその土地まで計算に入れてしまい、図面通りの家を建築すると車庫が
　　ぎりぎりになってしまいます。
　　その後代替案を出されたのですが、納得のいくものではなく、最終的に契約解除
　　になりました。
　　私どもには来年小学校に上がる娘がおり、校区の関係で来年３月初旬には引越し
　　をしたかったのですが、それも絶望的になりました。このままでは悔しさばかり
　　が残り、納得できません。
　　この場合法的に損害賠償を請求することは出来ないのでしょうか？
　　契約解除にはまだサインをしていません。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/15(Mon) 11:42
　タイトル：Re: 契約解除に際して
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp/
⇒法的な処理をお望みなら、弁護士に相談することだと思います。
　　常識的な観点からすれば、土地を紹介した不動産会社から希望の家が建てられる
　　広さの土地を紹介してもらうか、それが、なければ解約をして早く手付け金を確
　　保することが先決だと思います。
　　最近学区制はなくなり、自由に学校を選べる市町村が多いのですが、そちらはま
　　だなのですか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/15(Mon) 17:18
　タイトル：Re: 契約解除に際して
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒要素の錯誤といって人は単純なミスや間違いはあるものです。出来ることなら許
　　してあげて欲しいですね。作為的なミスでなければ、プロがミスをすると言うだ
　　けで信用問題が問われます。それだけで十分反省するでしょうし、かなり困って
　　いるように思われます。

　　どうしても許せないとなると損害賠償の額に見合った立証が必要になると思われ
　　ます。でもこういうミスは人間生きていれば必ずあるように思われます。損害賠
　　償などの手続きで、必ずしも納得いくような額は取れないと思いますし、もめる
　　ことよりこれからの事をよく話し合って、相手も落ち度があるわけですし、今後
　　失った信用を取り戻す為に、努力すると思います。
　　もう一度話し合う機会を作ることがいいと思います。

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2005/04/01

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●隣りとの家賃の相違について
　です。
　これは、隣の部屋との家賃格差があった場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　投稿時間：03/12/10(Wed) 01:03
　タイトル：隣りとの家賃の相違
　投稿者名：田中
⇒はじめまして。
　　先月に、間違って隣りの方の家賃の請求書が送られて来ました。
　　気付かず、中身を見てしまったのですが、金額が家賃で6万円、私は6.5万円、共
　　益費も1,000円高かったのです。

　　隣りとは、全く同じ間取りで、私のが3ヶ月ぐらい後の入居です。謝罪ときちん
　　とした説明が有れば、特に何も要求するつもりは無かったのですが、謝罪も無し
　　で、子供騙しの嘘ばかりの説明をされました。
　　それで、あくまでも、そちらが正当ならば、家賃と共益費を公示すると伝えまし
　　た。

　　家主は、そんな事をすれば、一番安い家賃に統一された場合、退去された人が出
　　た場合、訴えると言ってきてます。

　　公示する事は、問題なのでしょうか？
　　他の住人に、事実を伝える事は、訴えられる様な事なのでしょうか？
　　0人にでも、事実を話すと訴えると言われました。

　　私としては、家主と揉めてこれ以上住みたく無いのですが、住んで10ヶ月程で、
　　敷金礼金等で、50万以上払っており、家主だけが得をする様で納得いきません。

　　不動産会社からの口答の説明及び重要事項説明書では、A社が貸し主で、B社が管
　　理会社，契約書ではＢ社が貸し主となっています。
　　それで、私も、管理会社の落ち度だから、仕方がないと諦めていたのですが、事
　　実を知って、余計、納得出来なくなりました。

　　長々とした説明となり、申し訳有りません。
　　アドバイス、よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/10(Wed) 13:15
　タイトル：Re: 隣りとの家賃の相違
　投稿者名：香川　文人
⇒建物賃貸借契約の締結前に重要事項説明を受け、その後に建物賃貸借契約を締結
　　されその内容に間違いがなければ、貴方が締結した契約は有効です。

　　貴方は契約条件に納得して、契約を締結しています。隣の部屋の家賃と賃料が異
　　なろうと、問題は有りません。貸す側又は仲介の不動産会社に落ち度が有れば別
　　です。当初の説明よりも賃料が高かいとか、説明が間違っていた場合には損害を
　　請求できたり契約の解除が出来る事もあります。

　　一般にＡ店で商品が10,000円で売られているものを買った後に、Ｂ店で同じ物が
　　8,000円で売られていたからと、Ａ店に支払代金の減額を請求は出来ません。入
　　居の時期毎に賃料が異なるのは相場の変動により一般的な事と考えられます。

　　従って、家賃の減額を請求する事は可能と思われますが、減額が認められるかど
　　うかは家主の判断です。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/10(Wed) 20:41
　タイトル：Re^2: 隣りとの家賃の相違
　投稿者名：田中
⇒アドバイス有り難う御座います。
　　私は、家賃の値下げを望んだ訳ではありません。間違って請求書を送った事への
　　謝罪と明確な説明を求めただけなんです。

　　貸し主は、謝罪も無く、矛盾だらけの説明をされ、また、この事を、他の住人が
　　知って、家賃の値下げ交渉が有ったり、退去されたら、訴えるとまで言います。

　　　1.私が、この事を秘密にしなくてはならない義務は有るのでしょうか？

　　　2.それと重要事項で記入された貸し主Ａと、契約書の貸し主Ｂが違う点は、問
　　　　題ないのでしょうか？

　　私は、契約時の説明でも、重要事項でも、貸し主はＡ社となっており、それを信
　　じていましたが、事実は異なり、結果、貸し主と揉める事となり、退去せざる得
　　ない状態になっています。

　　お手数をお掛けしますが、1.2.について、教えて下さい。
　　よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/10(Wed) 21:08
　タイトル：Re^3: 隣りとの家賃の相違
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒いくつか前もって断っておきます。
　　まず何をもって「明確な説明」となるのかは、田中さんご自身にしか分かりませ
　　ん。また「矛盾だらけの説明」も、実際に細かく間に入ってみなければ、分から
　　ない部分も多いです。
　　むしろ、家賃の値下げを望んでらっしゃる場合の方が、交渉にせよ、白黒つける
　　にせよ、はっきりした結論が出やすく、それでも納得いかない場合は、裁判で争
　　うと言うような流れも見えます。

　　以上を前提として、私見を述べさせていただきますと、「1.」に関しては、裁判
　　云々と言うことになれば、ケース・バイ・ケースだと思います。
　　例えば、
　　　・明らかに自分宛で無かったにも関わらず、
　　　　開封してしまった場合に知りえた情報はどうなるのか？
　　　・それを送付してしまった側の責任はどうなるのか？
　　などを考えれば、双方それぞれの主張をしてくれる弁護士さんもいるはずです。

　　私でしたら、そんなことを秘密にしなければいけないのか…と怒り心頭であれば、
　　前もって自分の主張を弁護してくれるような弁護士さんに出向き、裁判を覚悟で
　　公開します。

　　「2.」に関しても、退去せざるを得ない状況をつくられたと思ったなら、私でし
　　たら、その差を突破口にできそうだと言う弁護士さんと共に争い、退去せざるを
　　得ない状況に対しての慰謝料なり諸費用なりを要求するかも知れません。

　　いずれにせよ、和解することが不可能で、謝罪すらできない相手と判断されてい
　　らっしゃるのであれば、まずは無料の法律相談などに出向いて、ご自身の主張の
　　正当性、そして、それを裁判に向けて弁護してもらうにはどうすれば良いのか…
　　と、聞かれることをオススメします。
　　（ただ、その結果、争うのが時間的、金銭的に無駄と判断された場合は、不本意
　　　かとは思いますが、納得はいかなくても引き下がらざるを得ない状況もあるか
　　　と思います）

　　以上、宜しければご参考ください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/10(Wed) 23:37
　タイトル：Re^4: 隣りとの家賃の相違
　投稿者名：田中
⇒ご丁寧にアドバイスして頂きありがとうございました。
　　これを参考に良く考えたいと思います。

　　> まず何をもって「明確な説明」となるのかは、田中さんご自身にしか分かりま
　　> せん。
　　間違って送った事への謝罪と、家賃や共益費の差は、入居時期の違いでと言った
　　ぐらいの説明で充分でした。
　　しかし、実際は、謝罪もなし、説明も矛盾した事ばかり、おまけに、他言すれば
　　訴えると言われました。

　　有り難う御座いました。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/10(Wed) 23:56
　タイトル：Re^5: 隣りとの家賃の相違
　投稿者名：草柳＠RTJサポートチーム
　ＵＲＬ： http://fudosan.jp/
⇒あくまでも田中さんからいただいた内容での判断になりますが、ただ、まぁ、良
　　い不動産屋さんとは言えなさそうですね。

　　私も知人から相談を受けた際に必ず伝えるのですが、不動産契約は賃貸であれ、
　　動く金額が大きいですから、そう言う意味でも、次回は、物件以上に、この相談
　　センターで親身な回答を下さるような、良い不動産屋さんを探すことをオススメ
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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/03/25

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●賃貸手数料について
　　●賃貸契約について
　の2つです。
　前者は、賃貸オーナーが不動産業者に支払う手数料に関するご相談です。
　後者は、賃貸オーナーの不動産業者との契約に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　投稿時間：03/12/03(Wed) 23:42
　タイトル：貸す場合に不動産屋さん払う手数料について
　投稿者名：やく
⇒もう6年近く勤務地の都合で住めないマンションを賃貸に出しています。その際
　　に、仲介をお願いしている不動産屋さんに支払う手数料のことを教えてください。

　　不動産屋さんからは、建物広告宣伝費なる費用を賃料の1ヶ月分ということで支
　　払いました。ですが、実際には、特に宣伝している様子もなく、店頭にチラシを
　　張っているだけで、借りていただく方は見つかっているようです。
　　一方で、現在は賃貸アパートに住んでいますが、そこを借りる際には、不動産屋
　　さんに仲介手数料として1ヶ月分支払いました。

　　なんか不動産屋さんって、両方から手数料をもらっているようで、私は貸すほう
　　も借りるほうも手数料ばっかり払っていてどうも損した気持ちになってました。

　　最近、仲介手数料は、貸すほうと借りるほうから合わせて1ヶ月分が上限といっ
　　た話を聞きました。それを聞くと建物広告宣伝費が、名称を変えた仲介手数料の
　　ような気がしてきて払いすぎていたのかもと思いました。

　　この建物広告宣伝費とは、どんなことに使われるものなのでしょうか。また、一
　　般的に支払うものなのでしょうか。
　　教えてください。よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/09(Tue) 12:53
　タイトル：Re: 貸す場合に不動産屋さん払う手数料について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒広告料は前もって管理契約で規定して実費が原則です。通常、広告料は賃貸借契
　　約が締結されたときに支払うのが一般的です。
　　借主が決まらないうちに広告料を支払うのは珍しいですね。これでは、決まる前
　　に何度も支払うことになってしまいます。
　　管理契約書の条項をよく読んで対処されることが必要です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/17(Wed) 23:53
　タイトル：Re^2: 貸す場合に不動産屋さん払う手数料について
　投稿者名：やく
⇒回答ありがとうございました。
　　広告料は、決まった際に払っていました。
　　（私の書き方がまずかったようです）
　　ただ、管理契約書なるものは、よく見ていなかったので、それを再度確認して見
　　直してみます。
　　ありがとうございました。

　投稿時間：03/12/08(Mon) 14:35
　タイトル：賃貸契約について教えてください。
　投稿者名：寺本秀男
⇒当初契約時のトラブルにより、２年間で更新しないことを条件に不動産業者と契
　　約いたしました。その間に借主が１年で出たため、しばらく空家になっておりま
　　した。

　　この春に一時使用賃貸を条件に再度募集をかけ、借主が見つかったのですが、私
　　どもと不動産業者との契約は本年７月末日をもって切れております。契約内容が
　　変更されており、私どもも転居の為に住所を変更していることから、不動産業者
　　に契約書の再発行を依頼しておりますが、一向に対応してもらえません。

　　また、借主からの賃借料も９月から１ヶ月遅れになり、理由を業者に確認して、
　　はじめて振込みが遅れている事がわかるような状態です。

　　わたしどもと不動産業者との契約は、現状、宙に浮いた状態であると思うのです
　　が、不動産業者の対応に不信感が有ります。
　　今後どのように対応すればよいのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/09(Tue) 12:47
　タイトル：Re: 賃貸契約について教えてください。
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒２年間で更新しないということは、募集をかけたときに次の管理会社を選択する
　　必要があったわけですね。

　　賃料集金も依頼しているようですから、現契約期間中の変更（契約書に賃料の支
　　払先が明記されているでしょうから）はむずかしいようですね。

　　管理会社とはうまく付き合って、現契約が終了してから不動産会社との管理契約
　　を解約するのがよいと思われますが。

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2005/03/18

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●セットバックについて
　　●貸家の営業権について
　の2つです。
　前者は、購入した土地のセットバックに関するご相談です。
　後者は、借地上の賃貸物件で、借地を返却する場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★松岡さん（朝日設計企画 http://www.e-lixy.com/ ）

　　★福島さん（日建ホーム http://www.nikkenhome.co.jp/ ）

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　投稿時間：03/12/04(Thu) 17:27
　タイトル：セットバック
　投稿者名：剛
⇒初めまして。セットバックについて質問があり投稿させていただきます。

　　１）私が購入した土地側は境界明示あり、道路反対側の古い住居に境界明示があ
　　　　りません。セットバックラインの中心を求める時、境界明示の無い方は壁が
　　　　石垣ででこぼこしていますが、道路幅を基準にするのでしょうか？。

　　２）土地に隣接する道路は市道でアスファルト舗装がされてます。そのアスファ
　　　　ルト部分がセットバック基準ラインより住居側にまである場合、セットバッ
　　　　ク基準ライン内のアスファルトは勝手に撤去して良いのでしょうか？

　　３）上記撤去部分の地面下に公共の設備（水道官、ガス管等）がある場合、市に
　　　　対して移動要求を行えるのでしょうか？

　　１）については隣の新居が５ｃｍ程、セットバックが足りないと市が指導に来た
　　そうです。以上、古い街で新居を建て、外構工事で悩んでます。
　　素人でよくわかりませんので、ご指導宜しくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/04(Thu) 23:30
　タイトル：Re: セットバック
　投稿者名：松岡　國夫
　ＵＲＬ： http://www.e-lixy.com
⇒どちらの地域かわかりませんが、首都圏における質問として私なりの考え方をお
　　伝えします。

　　建物を新築されているようですが話の順序が逆のような気がします。普通建物を
　　新築する場合には都市計画区域内であれば、その地域の特定行政庁に確認申請を
　　します。
　　その時点で狭あい道路は基本的に４ｍの幅を持った法にかなった道路として特定
　　されますので、ご質問のようなことは建物完成時には解決できているのが普通で
　　す。

　　しかし、１）に関しては特定行政庁（町役場、市役所、区役所…）の道路係へ出
　　向き、現状の道路について調査依頼をします。所定の用紙が用意されていますの
　　でそれに書込めば、遅くとも１週間以内には現状の道路の中心を特定してくれま
　　す。

　　２）、３）については境界明示が確定していれば当然市に対して要求できます。
　　もし境界明示に不安が残るようであれば市に対して官民査定の申請をして特定し
　　ます。その場合の期間は２週間から２ヶ月ぐらいかかるとおもいますので、最短
　　で処理してもらうようにお願いすればよいでしょう。
　　ただし、官民査定の場合には隣接の土地所有者の立会いも必要になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（株）朝日設計企画LIXY不動産INZ
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代表取締役　　松岡　國夫

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/05(Fri) 08:28
　タイトル：Re^2: セットバック
　投稿者名：剛
⇒夜遅くに大変丁寧な回答、誠にありがとうございます。

　　記載もれでしたが、奈良県です。
　　大手メーカでの建築ですが、現状を考えるとそのような申請は事前に行ってない
　　ようです。で、隣の家は外構も完成した後、市からの数ｃｍ後退指導です。建築
　　前に市が中心を明示しないと、どこをセットバック中心基準にすれば良いか分か
　　らないと思い投稿しました。

　　> １）に関しては特定行政庁（町役場、市役所、区役所…）の道路係へ出向き
　　確認します。

　　> ２）、３）については境界明示が確定していれば当然市に対して要求できます
　　了解しました。

　　色々ありがとうございました。

　投稿時間：03/12/07(Sun) 16:29
　タイトル：貸家の営業権
　投稿者名：葉山
⇒お知恵をいただければ幸いです。
　　私の家は借地の上に建っていますが、家の一部を十年程店舗として他人に貸して
　　います。
　　あと数年で借地の契約更新となりますが、その時には更新せずに地主に返そうと
　　思っています。
　　店舗を貸している人には営業権というものが発生するそうですが、事前通告の他
　　に、立退き料等の備えは必要なのでしょうか？
　　よろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/07(Sun) 22:09
　タイトル：Re: 貸家の営業権
　投稿者名：福島　栄一
　ＵＲＬ： http://www.nikkenhome.co.jp
⇒店舗の方にはやはり営業権がございますので、それなりの立退き料をお支払され
　　ないと困難かと思います。
　　ただ、借地権利を第三者に売却してそのお金でお支払すれば宜しいのではないで
　　しょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/09(Tue) 12:33
　タイトル：Re: 貸家の営業権
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒店舗との契約条件如何だと思います。
　　店舗賃貸借契約期限前に地主に返すのであれば、相当の対価を支払わねばならな
　　いでしょう。そうなれば、福島さんが言うように借地権売却で資金を手当てする
　　ことも一策でしょう。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/09(Tue) 13:49
　タイトル：Re^2: 貸家の営業権
　投稿者名：葉山
⇒お二方とも、貴重なアドバイスをありがとうございます。
　　引き続きの質問になりますが、お願いします。
　　営業権の相場はどうすれば調べることができますか？
　　また、このような相談は不動産鑑定士の方におねがいするものなのでしょうか？
　　それとも、地域の不動産屋さんで解決できるものでしょうか？
　　当方、なにも出来ない若輩者で、どなたか人をたてて交渉したほうがよいか迷っ
　　ています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/11(Thu) 12:24
　タイトル：Re^3: 貸家の営業権
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒営業権は業種によって相場があるようですが、正式に決まったものはないのでは？
　　店の営業状態、ロケーション、業種により異なるはずですからね。

　　店舗側が期限前の解約による損害を計算して請求して来るでしょうから、それが
　　正当な対価か否かを判断すればよいのではないですか。自分から営業権対価（損
　　害金）を決めることはできないし、その必要もないでしょう。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/11(Thu) 16:49
　タイトル：Re^4: 貸家の営業権
　投稿者名：葉山
⇒再度のアドバイス、ありがとうございます。
　　正当な対価かどうかを判断するのに、基準というものはないのでしょうか？
　　ちなみに、店舗は和菓子小売店です。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/03/11

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●法人の賃貸借契約について
　　●契約時の駐車場について
　の2つです。
　前者は、法人契約の場合の立ち退きに関するご相談です。
　後者は、駐車場の場所が契約時と異なる場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　投稿時間：03/11/30(Sun) 15:15
　タイトル：法人の賃貸借契約について
　投稿者名：マック
⇒借家に住んでいますが、契約は会社にしてもらって、会社から家賃補助をうけて
　　います。この家主から更新６ヶ月前に更新しない旨の通知がきました。特に家主
　　側の正当理由はありません。

　　家主側の一方的な都合ですが、私としては、退室することに異論はないのですが、
　　引越費用・照明・カーテン等新たな生活を始めるにあたって、費用がかなりかか
　　ります。法人契約だからといって、家主はまったく支払う気はありません。
　　請求できないものなのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/01(Mon) 12:52
　タイトル：Re: 法人の賃貸借契約について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒更新可能契約になっているのであれば、更新不可の理由を聞いてみるのがよいで
　　しょう。その理由が納得できれば、気持ちよく退去することを考えた方がいいで
　　しょう。引越し費用などの請求は契約上できないような規定があるはずです。

　　更新不可の理由にもよりますが、本来は引越し費用などは自己負担が原則です。
　　ゴネレば何とかなるという風潮が今でも残っていますが、自分が惨めになるだけ
　　だし、一時的に金銭的な得をしたと思っても、長い目で見ればそうではないのが
　　人生でしょう。

　投稿時間：03/11/26(Wed) 11:36
　タイトル：契約時の駐車場
　投稿者名：よしこ
⇒お尋ねしたいのですが、契約時と駐車スペースの場所がちがっていた場合、大家
　　さんにこちらから何か言えるのでしょうか？
　　ちなみに契約時の場所以外の駐車スペースでなければ部屋を借りるつもりはあり
　　ませんでした。

　　大家さんは「間違っていました。別の場所です」以外、謝りの言葉もありません。
　　また、部屋もリフォームするからと言われていたのに実際には畳しか変わってい
　　ません。壁紙がぼろぼろのままの所が何箇所かあります。

　　唯一、変わった畳も私が契約をして部屋に行った時には、張り替えがされていま
　　せんでしたので、びっくりして大家さんに問い合わせ、手違いだったということ
　　で、やっと変えてもらいました。

　　せめて駐車スペースの件だけは何とかしたいのです。
　　ご助言お願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/01(Mon) 13:01
　タイトル：Re: 契約時の駐車場
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒駐車場所の件はメールで書かれていたようなことを説明して自分の希望をはっき
　　り言って善処してもらうことしかないでしょう。
　　他人が解決できる問題ではありませんね。自分で交渉して解決してください。
　　場合によっては契約解除する気持ちで（その気があるなら）交渉に臨むことが必
　　要です。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/03/04

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●土地の処分について
　　●境界確定手続きについて
　の2つです。
　前者は、共同購入した土地の処分方法に関するご相談です。
　後者は、行方不明の隣接地主との境界確定手続きに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　　★森田さん（紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ ）

　投稿時間：03/11/30(Sun) 13:43
　タイトル：土地をどうすれば．．．
　投稿者名：ＴＳ
⇒30年前に、3人で共同購入した土地の処置に困っています。
　　仲介してもらった不動産屋は解散してしまい、現在仮登記のまま放置してある状
　　態です。
　　　売ることは出来るのか？
　　　売るためにはどのような手続きが必要なのか？
　　　またその費用は？
　　　値段が付く土地なのか？
　　など、わからない事だらけなのです。

　　このような事を相談するには何処へいけばよいのでしょうか。
　　実は、土地が千葉県なので、土地の側の不動産屋に相談しに行きましたら「そん
　　な土地うれるわけねえだろう」などとすごい対応をされてしまい、自宅近くの不
　　動産屋に相談したところ、「調べておきます」といわれ1年が経過してしまいあ
　　てになりません。

　　こちらで相談を受けていただけるようでしたらお願いしたいと思い、また、何処
　　か相談に乗っていただける所をご紹介いただければと思い投稿させていただいた
　　次第です。何卒ご回答をお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 18:40
　タイトル：Re: 土地をどうすれば．．．
　投稿者名：森田
⇒ご相談内容がもう少し解らないと判別できません。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 18:43
　タイトル：Re: 土地をどうすれば．．．
　投稿者名：ＴＳ
⇒再度すいません。
　　土地の売買について相談できるところを教えてください。お願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/01(Mon) 01:55
　タイトル：Re^3: 土地をどうすれば．．．
　投稿者名：森田
⇒売買については、確かな事としていえるは、「物件知覚の不動産屋」でしょう。
　　ただ、貴方の抱える問題がどのようなものか書きつらいのでは？
　　お役に立つことが出来るなら「考えてみましょう」と思いmailを入れました。

　　【RTJサポートチームより注意】
　　　個別にご記入いただきましたメールアドレスは、
　　　itinobe@yahoo,co,jp
　　　になります。
　　　なお、個別にご相談される場合、
　　　当センターは一切の責任を負いかねますので、
　　　あくまでも当事者間の責任でお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/01(Mon) 08:30
　タイトル：Re^3: 土地をどうすれば．．．
　投稿者名：森田喜美夫
　ＵＲＬ： http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒貴方の住んでいる地域の宅建協会が毎月「不動産無料相談」を開催しています。
　　××県宅地建物取引業協会へTELすれば開催日と場所を教えてくれます。
　　そこへ行ってご相談なさると良いでしょう。
　　又、業者の紹介もしてくれると思います。

　　【RTJサポートチームより注意】
　　　こちらの森田喜美夫さんは、森田さんとは別の方です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/09(Tue) 12:29
　タイトル：Re^4: 土地をどうすれば．．．
　投稿者名：ＴＳ
⇒森田様、森田喜美夫様、遅くなりまして申し訳ありません。ご回答有り難うござ
　　いました。宅地建物取引業協会に相談してみます。

　　不動産の知識がまるで無いので助かりました。
　　ありがとうございます。

　投稿時間：03/11/05(Wed) 00:58
　タイトル：行方不明の隣接地主との境界確定手続きについて
　投稿者名：ミノッパ
⇒父名義の遊休地の売却を検討しており、実は購入予定者も見つかっている状況な
　　のですが、境界の確定が取引条件となっています。

　　しかしながら、1箇所だけ隣接地主（個人）の行方が分からなくて境界確定手続
　　きができないでおります。その部分は幅１ｍほどの通路状の土地で、現状は更に
　　隣接地の擁壁になっています。

　　近隣からの聞き取り調査によれば、どうやら周辺を開発した不動産業者の名義で
　　はないかとのことですが、30年ほど前の登記ということもあってか、登記名義人
　　の住所地にはその者は住んでおらず、まったくお手上げの状態です。

　　このような場合の対処方法として私なりに調べたところ、
　　　1.隣接地主が行方不明であることの証拠を集める
　　　2.隣接地主の財産管財人の選任を申し立てる
　　　3.財産管財人を相手に境界確定訴訟を起こす
　　　4.確定判決をもって境界確定とする
　　という流れになるようですが、やはりこのような面倒な手続きをとらなければな
　　らないのでしょうか。

　　また、このような業務は誰に依頼すれば良いのでしょうか。ちなみに、知り合い
　　の土地家屋調査士に相談したところ弁護士だと言われ、弁護士に相談したところ
　　土地家屋調査士と言われました。
　　
　　何となく誰もやりたがらない類の業務のような気はしていますが…。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/01(Mon) 08:51
　タイトル：Re: 行方不明の隣接地主との境界確定手続きについて
　投稿者名：森田喜美夫
⇒手続は土地家屋調査士がするのですが一度法務局へ行って現状を話して相談して
　　みると良いでしょう。
　　訴訟は弁護士がするのですが時間がかかると思います。
　　現地調査書というのを土地家屋調査士に作成して頂き、
　　　境界と思われるところからいくらか後退したところを分筆し境界と定める
　　といった方法で法務局が認めるかどうか相談してみたら如何でしょう。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/02/25

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●取り扱い拒否について
　　●中古住宅の雨漏りについて
　の2つです。
　前者は、近隣に問題のある家がある場合の取り扱いに関するご相談です。
　後者は、購入後に発覚した中古住宅の不具合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　　★藤原さん

　投稿時間：03/11/26(Wed) 13:58
　タイトル：不動産取扱を拒否されましたが・・
　投稿者名：なんこ
⇒こんにちは。相続した物件について悩んでいます。２点ほど教えて下さい。
　　先日、田舎の母が亡くなり、実家を相続しましたが、現在、関東に家を購入済み
　　のため、売却することにし、親戚を介して、不動産屋に依頼しました。
　　しかし、依頼して１ヶ月後、「ご近所の噂で、実家の隣の賃貸に暴力団組員風の
　　人が住んでいるということなので、当社では取扱できない」という連絡を受けま
　　した。
　　その折りに「では賃貸はどうですか」と尋ねた所、「あなたがその立場になれば
　　わかることでしょう。賃貸であっても住む人などいません」という返答。

　　そのような対応でしたので、隣家の人が出て行くまで空き家として置くしかない
　　のか…と思ったのですが、電話の最後に「暴力団組員風の人が賃貸しているとい
　　う事実を前もって告げて、不動産屋を当たれば、どこか受けてくれる所もあるで
　　しょう」と言われ、混乱しています。

　　テレビなどでよく扱われている「訳あり物件」として激安で売りに出せば、売却
　　の可能性もあるということでしょうか？

　　また、不動産屋から断ってきたわけですが、預けていた鍵について全く連絡がな
　　かったため、返却をお願いしたところ、一旦は郵送するという返答を受けたにも
　　かかわらず、後日、中に入った親戚に「まだ悩んでいるので鍵を返していない」
　　と言ったそうです。

　　鍵を預けた際に預かり証をいただいていないため、何かあった時に責任の所在が
　　あやふやになりますし、取引がなくなった以上、１日も早く返して欲しいと思っ
　　ているので、また催促するつもりではありますが、何を悩まれているのか、真意
　　を測りかねています。

　　物件が遠方にあるため、思うように事を進めることができず、はらはらしていま
　　す。アドバイスをいただけたら嬉しく思います。
　　どうぞよろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 12:22
　タイトル：Re: 不動産取扱を拒否されましたが・・
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒もし親戚の人が信用できる人だと思われるのであれば、その親戚の人に全面的に
　　任せることがよいと思います。実際に価値がある物件なのかそうでないのか、信
　　用できる人の判断を待つのがよいのですが、もしおられないのなら、費用を払っ
　　てその地域の不動産会社に調査依頼をするのも手だと思います。
　　地域を詳しく言っていただければ調査をしてくれる人がいるかも知れません。

　投稿時間：03/11/30(Sun) 00:02
　タイトル：中古住宅の雨漏り
　投稿者名：にいさん
⇒20日ほど前に築25年の中古住宅を購入しました。
　　購入後4日目にリフォームのために天井を落としたら、瓦の隙間から光が見えて、
　　天井板にも雨漏りの後がありました。
　　購入前に、売主の不動産の営業の話では、雨漏り、シロアリは絶対にありません
　　のでご安心くださいとのことでした。

　　話が違うので営業に話すと、１週間後にその部分だけコーキング工事で済ますと
　　のことでした。それでは困ると言うと、自社の専属弁護士に相談したらしく、
　　「法律的には直す必要がない。気に入らなかったら解約してくれてもよい」
　　と言われました。

　　この場合不動産屋には責任はないのでしょうか。
　　全額自己負担でなおさなければならないのでしょうか。
　　リフォームを始めたものの、どうしたものか困っています。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 08:08
　タイトル：Re: 中古住宅の雨漏り
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒にいさんさん、こんにちは！（変な表現ですね！）
　　ご相談事案ですが、築後２５年を経過しているとなると、実務上は売主の瑕疵担
　　保責任を免責する旨の特約を入れるケースも見受けられるのですが、契約書の条
　　文の中にそのような文言がありますでしょうか？

　　もしそのような特約が一切無く
　　「引渡し後○ヶ月以内の雨漏りその他の瑕疵につき担保する」
　　旨の条文があるのであれば、基本的には「修復してくれ！」と要求出来るものと
　　思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 14:06
　タイトル：Re: 中古住宅の雨漏り
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒藤原さんがご返事しているのでそれでよいと思いますが、別の視点から発言した
　　いと思います。

　　シロアリは定期的な検査が必要ですので、もし問題ないと不動産会社が言うなら
　　その検査証を見て有効期間をチェックすることが必要です。
　　雨漏りの件は、この際ですから、屋根に明かり取りを付けるのは如何でしょう。
　　これは昼間デンキをつけなくても明るいのでいいものです。

　　昨日、テレビで英国の古家に対する価値判断の話が出ていましたが、日本もある
　　程度古さの意味を再評価することが必要なのではと思いました。すぐ建て替える
　　ことを前提の雑な造りの家は別として、古いことに意味を見出すことは面白い観
　　点だと思います。家本体の欠陥を評価するのです。

　　英国の夫婦は１７世紀の古家にぞっこん惚れ込んで、屋根の傾きや窓枠の傾きに
　　価値を見出し絶対これは直さずにリフォームすると言って大金をかけて全面改装
　　していました。英国ではユーレイがでる家は出ない家より数倍の価格で売れるそ
　　うです。

　　日本でも同じにしろというわけではありませんが、家の特徴を生かして改造する
　　ことは意味があると思います。築25年の家なら多分売買価格に占める家の評価は
　　ゼロだったのでは思われますが、如何ですか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 22:21
　タイトル：Re: 中古住宅の雨漏り
　投稿者名：にいさん
⇒佐藤様、藤原様、貴重なご意見をありがとうございました。
　　雨漏りについては契約時の口約束だけでした。中古物件については、白あり、雨
　　漏りなしを売りにしており、何度も確認して信頼していただけに、残念でした。
　　本日、売主と相談した結果、誠意を見せてくださり、修理の一部を負担していた
　　だけることになりました。
　　リフォームに関しては、友人、家族と自力で頑張っています。あちこち直しなが
　　ら、大切に、長く家と付き合っていくつもりです。
　　ありがとうございました。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/02/18

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●サブリースについて
　　●取り壊し予定のアパートの敷金について
　の2つです。
　前者は、家賃保証期間中の賃下げ要求の可能性に関するご相談です。
　後者は、解体予定の場合の敷金返還に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　投稿時間：03/11/27(Thu) 12:50
　タイトル：最高裁判決「借地借家法第32条のサブリース」について
　投稿者名：円藤
⇒私は3年前にRCで3階建を建てました。外人向け住宅として不動産会社に10年間の
　　一括保証として賃料を設定しました。
　　建築当時、不動産業者から「外人向け住宅だから床やベランダ什器備品等はこち
　　らの意向にあった内容で建ててください」と指導されました。費用は割高になっ
　　たものの一括保証10年の契約をいたしました。

　　そこで、この場合不動産会社から、例えば「世の中不景気になっているので賃料
　　を下げてください」との要望があった時、下げる必要があるのでしょうか。
　　教えてください。どうぞ宜しくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 12:06
　タイトル：Re: 最高裁判決「借地借家法第32条のサブリース」について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒賃料保証契約の条文にもよるでしょうが、賃料交渉はありえるでしょうね。
　　現在大手不動産会社と所有者との間で大型店舗の賃料などで交渉がなされていま
　　すね。

　　一般的な保証だけでは世間相場や不動産市況などで賃料下げも当然だというよう
　　な環境になった場合は要求されることを覚悟しておいた方がよいでしょうね。
　　いかなる状況になっても賃料は保証される（リスクは不動産会社が負う）という
　　追加条項をつける交渉を今のうちにするのもよいかも知れません。
　　相手次第ですが。

　投稿時間：03/11/28(Fri) 00:19
　タイトル：取り壊し予定のアパートの敷金
　投稿者名：かえで
⇒今回１年ほど住んだアパートを諸事情で引越し、実家に帰ってきました。
　　そこで敷金のことでお聞きしたいことがあります。

　　通常敷金というのは、部屋を明け渡す際にどこか壊れていたりすると、それに充
　　てられますよね。ふすまなど、一部子供が破ってしまった箇所があります。
　　実はこのアパート、再来年の春には取り壊すということで、今年の春から新しい
　　入居者を受け入れていません。
　　この場合、敷金って全額戻ってくるのでしょうか？

　　取り壊すために新しい入居者を受け入れ予定はない物件でも、どこか壊れていた
　　りすると、それを修理するためという名目で差し引かれてしまうのでしょうか？

　　今のところ、業者から敷金に関して何も連絡が来ていないので、実際どうなるか
　　分かりませんが、もし差し引かれてしまう場合は、黙って受け入れるしかないの
　　でしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 11:48
　タイトル：Re: 取り壊し予定のアパートの敷金
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒黙って受け入れる必要はないでしょうが、多分契約期間2年間の賃貸借契約で
　　しょうから、貸主としてはあと1年分の賃料が入らなかったわけですからあまり
　　強くは主張できないと思います。

　　しかし、解体予定の建物だということを根拠に敷金返還交渉は可能でしょう。全
　　額は無理でもやるだけやってみる価値はあると思います。しかし、前に述べたよ
　　うに契約期間1年前の退去ですのでそれがかえでさんの弱みです。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/01(Mon) 23:51
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：かえで
⇒アドバイス、ありがとうございました。
　　やはり事情はどうであれ１年で出てしまうと立場的にも弱いのですね。
　　いまだに不動産業者からは何の話も来ませんが、相手の出方によってですね。
　　様子を見てみます。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/02/11

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●賃貸マンション契約者名変更について
　　●賃貸契約時期について
　の2つです。
　前者は、離婚に伴う賃貸契約の変更に関するご相談です。
　後者は、引越シーズンを踏まえた契約時期に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　投稿時間：03/11/23(Sun) 10:47
　タイトル：賃貸マンション契約者名変更の件
　投稿者名：洋子
⇒現在住んでいるマンションの契約者名が前の夫の名前になっているのですが、少
　　し前に離婚して私一人でここに住むことになりました。
　　この場合、不動産屋さんに「名前を変えてください」とだけいえばいいのでしょ
　　うか。それともまた敷金など一から払わなくてはならないのでしょうか。証明書
　　などまたいるのでしょうか。
　　このマンションを借りる時の資金はすべてわたしが出したのですが、一人になっ
　　てからも、仕事もありちゃんと家賃も払っています。
　　このまままだここに住みたいと思っているので、どなたか教えてください。お願
　　いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/24(Mon) 12:57
　タイトル：Re: 賃貸マンション契約者名変更の件
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒単に不動産会社に変更を依頼しても受けてくれないでしょう。契約上の借主の名
　　前で、不動産管理会社あてに、借主名の変更と敷金の返還先をあなたに変更した
　　いという手紙を提出するのがよいと思います。

　　不動産会社は、もし借主をあなたの言うままに変えた場合、名義上の借主から異
　　議を申し立てられたら責任回避できません。現在の借主名義で不動産会社に変更
　　を依頼することが必要です。

　　連帯保証人がいる場合にはこの保証人が引き続き保証してくれること、この変更
　　について問題が発生したら借主が責任をもつということも明記すれば不動産会社
　　は安心すると思います。以上

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　佐藤倶之

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/24(Mon) 19:46
　タイトル：Re^2: 賃貸マンション契約者名変更の件
　投稿者名：洋子
⇒佐藤様、お返事ありがとうございました。よくわかりました。
　　さっそく教えていただいたように、不動産管理会社あてに手紙を提出しようと思
　　います。とても助かりました。

　投稿時間：03/11/25(Tue) 10:41
　タイトル：賃料について
　投稿者名：みよ
⇒お尋ね致したいことがあります。
　　来年の春から福岡で一人暮らしをするためにマンションを借りたいのですが、春
　　になると賃料が上がることはありますか？
　　春は引越をされる方が多いようなので、早めには借りたいとは思っていますが、
　　どのくらいの時期がよろしいのでしょうか？
　　ご回答を宜しくお願い申し上げます。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/30(Sun) 12:14
　タイトル：Re: 賃料について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒賃料や条件は地域差がありますので、福岡の人に聞くのがいいのですが、例えば、
　　レオパレス２１という会社は時期によって大幅な入居条件に差をつけています。
　　福岡の不動産会社に直接聞いてみるのがよいと思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/06(Sat) 16:31
　タイトル：Re^2: 賃料について
　投稿者名：みよ
⇒ありがとうございます。条件等をたずねてみようと思います。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/02/04

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●退去不足金・連帯保証人について
　　●契約書と施工内容について
　の2つです。
　前者は、賃貸契約の連帯保証人としてのトラブルに関するご相談です。
　後者は、契約書と実際の施工内容が異なった場合のご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　投稿時間：03/11/16(Sun) 00:37
　タイトル：退去不足金・連帯保証人について
　投稿者名：水橋
⇒ご相談させて下さい。古くからの知人がアパート契約の際、連帯保証人になって
　　欲しいと頼まれました。特段深く考えずに、知人の事も良く知っている事もあり
　　承諾しました。その際の知人からの説明としては、もし家賃が払えなくなったり
　　したら、代りに払ってもらうかも知れないよと冗談交じりに言われ、まあそんな
　　事はあり得ないだろうと笑いながら了解し、後日、契約書が送られて来て、連帯
　　保証人の欄に記名し、実印を押しました。印鑑登録も出しています。

　　そして先日、大家さんから、その知人が引越後連絡が付かないらしく、家賃の不
　　払い金3ヶ月分と、残置物処理費、補修費の合計32万を払って欲しいと連絡があ
　　りました。驚いて、知人に連絡を取りましたが、連絡が取れません。

　　自己責任で、そのような知人の保証人になった非はこちらにあると思ってはいま
　　すが、3ヶ月分の家賃はともかく、残置物処理費、補修費まで払う必要はあるの
　　でしょうか？　知人と連絡が取れず、本当に3ヶ月も家賃の不払いがあったかど
　　うかも分かりませんし、ましてや残置物処理費、補修費なども、本当にかかって
　　いるかどうか分かりません。大家さんの話しでは、本人が最後の確認時には立ち
　　会い、払うとの念書（？）も取ってあると言い、コピーを送っても構わないとも
　　言っているのですが、何となく腑に落ちません。

　　個人的には、連帯保証人とは、そう言った不払い金を払う必要があるとの事は理
　　解していますし、法律的に払う必要があるものであれば、払わざるを得ないだろ
　　うとは思っています。

　　ただ、本人と連絡が取れない間は、信用する訳にも行かず、払いたく無いという
　　のが本音なのですが…。
　　このまま、大家さんの言う通り払わないと、いけないものなのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/16(Sun) 09:54
　タイトル：Re: 退去不足金・連帯保証人について
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒水橋さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、連帯保証人として知人さんの債務保証をしている以上、基本
　　的には大家さんからの請求金額についての支払いは逃れられないものと思われま
　　す。但し、請求額について疑問があるなら、その根拠を示すように主張する事は
　　可能だろうと思われます。

　　それじゃあ立替えた費用は誰が払ってくれるの？…となりますが、基本的な考え
　　方は以下の通りです。

　　　大家さん
　　　　↑　1.知人のかわりに弁済しなければならない
　　　水橋さん

　　　水橋さん
　　　　↓　2.立替え費用を返せ！…と請求出来る
　　　知人さん

　　問題は知人さんを捕まえる事が出来るか、出来たとして弁済してもらえるか？…
　　という事ですが、大家さんに「まずは大家さんの方で何とか知人を探して請求し
　　てもらえませんか？」と発言する事すらも出来ないと定められているのが、連帯
　　保証人の大きな特徴です。冷たいようですが「知らなかった」が通用しないのが
　　法律の世界です。

　　可能性があるとすれば、大家さんに泣きつき何とか温情作戦に持ち込み当座の支
　　払いを猶予してもらい、その間に自力で知人さんを捕まえ本人に一部でも弁済さ
　　せる位しか無いのではないかと思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　投稿時間：03/11/22(Sat) 23:54
　タイトル：契約書と施工内容について
　投稿者名：KO
⇒現在、建築条件付きの物件の契約を行い棟上まで完了しています。
　　契約書の延床面積より、設計図面の面積の方が大きく、その図面のまま工事がす
　　すんでいます。
　　設計図面の方は、契約前から大きいままだったので、契約で交わした金額は図面
　　にのっとったものだと考えておりました。
　　ところが、棟上後に延床面積分の差額を請求され困惑しております。
　　この場合、やはり差額は支払わなくてはならないのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/23(Sun) 10:46
　タイトル：Re: 契約書と施工内容について
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒設計図面による面積と契約書の面積が違うということでしょうか。
　　何故違ってしまったのかが問題ですね。
　　ちゃんとした請負業者なら新築なら四会連合の契約書約款、工事内訳書、設計図
　　面を図書に製本しますので面積問題などで争う余地はないはずです。
　　県では建築紛争を調停する部所がありますから、相談されたら如何でしょうか。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/23(Sun) 13:59
　タイトル：Re^2: 契約書と施工内容について
　投稿者名：KO
⇒嶋田さん、早速のご回答ありがとうございます。
　　ひとまず、県の方に相談してみることにします。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/01/28

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●仲介会社の支払遅延について
　です。
　賃貸管理を依頼した不動産会社の支払いに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：03/11/11(Tue) 03:12
　タイトル：仲介会社の支払遅延
　投稿者名：ＫＮ
⇒初めまして、ＫＮと申します。
　　購入したマンションを転勤のため、不動産会社を仲介して貸しておりますが、こ
　　こ数ヶ月仲介会社の不動産会社より、期日通りに支払いがされなく困っておりま
　　す。

　　先方へ確認のため電話をすると、ほとんどが留守番電話でなかなかつかまらない
　　状態です。たまにつながり確認すると、「身内に不幸があった」、「出張でした」
　　と法人として経営しているとは思えない回答が帰ってきます。

　　札幌と東京（賃貸物件、不動産会社）と遠方のため不動産会社を直接訪問するこ
　　ともなかなかできません。
　　賃料の振込を借主→貸主（ＫＮ）→不動産会社へ変更することは、可能でしょう
　　か？（当然、契約書を作り直す、覚書を交わす等しなくてはならないと思います
　　が…）

　　仲介会社を変える場合も何処へ相談してよいか解りません。
　　良きアドバイスを宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/12(Wed) 08:32
　タイトル：Re: 仲介会社の支払遅延
　投稿者名：森田喜美夫
　ＵＲＬ： http://shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒貴方の住まわれてる地域に「不動産無料相談」と言うのがあります。
　　主催はその地域の宅地建物取引業協会が行っています。
　　そこへ行って相談されたらよいと思います。賃貸管理は宅地建物取引業法での適
　　用はありませんが、相談に乗ってくれると思います。
　　貴殿の文章から判断すると早く断って、他の信用おける業者を紹介して貰うよう
　　にした方がよいと思います。
　　協会では他地域の業者選定も各都道府県に協会がありますので、信用できる業者
　　を選定して頂けると思います。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/12(Wed) 21:12
　タイトル：Re^2: ありがとうございます
　投稿者名：ＫＮ
⇒森田様ありがとうございます。
　　一度、宅建協会を訪問し相談してみたいと思います。
　　お忙しいところ、ありがとうございました。

　投稿時間：03/11/14(Fri) 16:01
　タイトル：同じく仲介会社の支払遅延について
　投稿者名：たまき
⇒私も仲介会社の支払遅延での相談です。
　　指定の日にちに入っていないことがたびたびあり不信感を持っています。催促す
　　ればすぐには入れてくるのですが、そのことについて電話が欲しいと何度伝えて
　　も連絡をくれません。催告なしに途中解約を申し出たいと考えてるのですが、無
　　理でしょうか？

　　契約書には、
　　　第９条（解約）
　　　　本件契約期間中であっても、３ヶ月前の予告をもって、甲・乙双方とも、本
　　　　件契約を解約することができる。
　　というのがあるのですが、解約料を請求されたりすることもあるのでしょうか？

　　あと、
　　　第１０条（規定外事項）　本件契約に定めのない事項については、民法その他
　　　慣行に従い、甲・乙双方誠意をもって協議の上、処置する。
　　という条文もあるのですが…。

　　それと契約書には毎月の振込み日は何日という記載はありません。
　　電話で確認して聞いただけなのですが、これだと支払遅延とはいえないでしょう
　　か？
　　よろしくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/16(Sun) 15:47
　タイトル：Re: 同じく仲介会社の支払遅延について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒９条通りの解約をすれば違約金等請求されることなく解約できます。

　　> これだと支払遅延とはいえないでしょうか？
　　債務不履行による解除を請求するわけではなく、３ヶ月前の予告により解約する
　　のですから、理由は要りません。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/17(Mon) 11:01
　タイトル：Re^2: ありがとうございます
　投稿者名：たまき
⇒中村様、ありがとうございます。
　　実は先日、仲介業者のほうから、解約の申出をしてきました。
　　３ヶ月前ではなく、解約期日は今月いっぱいと、ずいぶん勝手なことを言ってき
　　ていますが、こちらも解約意思があったので了承しました。
　　預けてある敷金が、きちんと戻ってくることを祈るばかりです…。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/03(Wed) 11:39
　タイトル：その後敷金が返ってきません
　投稿者名：たまき
⇒また教えていただきたく思います。
　　仲介業者は11月30日付けで借主さんについての書類送付と預かっている敷金を振
　　り込むとのことでした。しかし、いまだにどちらも届いていません。
　　これからのやりとりはすべてFAXでと書いてあったので（電話しても無視される
　　だけですが）こちらも早急に振り込むように書いてFAXを送ったのですが、何の
　　返事もありません。
　　このような場合どのような手段をとればよいのでしょうか？

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/01/21

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●仲介手数料について
　　●不動産の処分について
　の2つです。
　前者は、仲介手数料の計算方法などに関するご相談です。
　後者は、不動産の処分方法（賃貸・売却）に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　　★金城さん（天理不動産流通 http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/ )

　　★小野さん（ハマ不動産／ハマ総合企画）

　投稿時間：03/11/08(Sat) 16:14
　タイトル：仲介手数料について
　投稿者名：daigo
⇒この度、住宅を建てるために土地を購入しました。
　　約1,400万円の物件なのですが、この土地は二筆に分かれていて、それぞれ異な
　　る所有者でした。
　　値段の方はそれぞれが、約1,350万円と約50万円でした。

　　そこで、気になる点があったのですが、購入前にインターネット等で勉強して、
　　仲介手数料というものは、土地売買代金の3％と6万円を足した額になるというの
　　を知りました。
　　ですから、購入前に自分自身で計算して仲介手数料を出していたのですが、不動
　　産屋さんから提示された額がどうもその金額より高いのです。

　　不動産屋さんに確認してみたら、上記計算方法は400万円を越える金額の場合だ
　　けに使えるやり方らしく、実際には0～200万円は5％、201～400万円は4％、401
　　万円以上は3％という計算方法をするというのを教えていただき、
　　「この取引の場合は片方の土地が『0～200万円は5％』に該当し、速算式（と言
　　うんですよね）で計算したものよりちょっと高くなってしまうんですよ」
　　と言われました。

　　この場合は、その高い方の仲介手数料を払わなければいけないのでしょうか？
　　一筆だろうと二筆だろうと、同じ広さ、同じ金額なのに、二筆になると高くなる
　　なんて納得しがたいものがあります。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/08(Sat) 21:09
　タイトル：Re: 仲介手数料について
　投稿者名：森田喜久雄
⇒おしゃる通り仲介手数料は、略式に3％＋6万とお考えですが、
　　正確には、
　　　 0～200万　…　5%
　　　201～400万　…　4%
　　　401～無限　…　3%
　　の「累進の金額」です。

　　例えば、1000万の売買であれば
　　　 0～200万　…　5%　＝10万
　　　201～400万　…　4%　＝ 8万
　　　401～無限　…　3%
　　　（400万～1000万の分は600万
　　　　600万の3%＝18万）
　　合計＝4万＋8万＋18万＝36万となります。
　　（ちなみに400万を超える場合は3%＋6万＝36万となります）

　　ご相談の内容ですが個々の土地取引の場合、個々の面積・売買価格で仲介手数料
　　を計算致します、

　　1筆の土地のようにあっても、登記簿上分かれていれば個々に計算致します。

　　＞約1350万円と約50万円でした。

　　1350万の仲介手数料は＝3%＋6万
　　　 0～200万　…　5%　＝10万
　　　201～400万　…　4%　＝ 8万
　　　401～無限　…　3%
　　　（400万～1350万の分は950万
　　　　950万の3%＝28,5万）

　　50万の仲介手数料は5%（＝2,5万）

　　合計＝49万円です（消費税は計算していません）。
　　あくまでも、これ以上はもらえないと言う上限額です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/09(Sun) 11:52
　タイトル：Re: 仲介手数料について
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまでも個人意見ですので、参考までにお願いします。
　　そうですね、理不尽に感じますよね。今回の件では不動産屋の判断でどうとでも
　　なると思いますよ、
　　でもきちんと説明されておられますし、法定の範囲内ですので、この部分に関し
　　ての業者の説明は全然おかしくないです。
　　不動産は一筆一筆別々に考えるので見た目は区切りがない土地でも一緒には出来
　　ず、個別に計算されるから仕方ないでしょう。権利関係もありますし。
　　でも頑張って購入してください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/10(Mon) 01:57
　タイトル：Re^2: 仲介手数料について
　投稿者名：ハマ不動産　小野信人
⇒森田さんの計算式の通りです。
　　3％+6万円を売買価格50万円のときにあてはめると
　　　50万円×3％＝1.5万円
　　　1.5万円+6万円＝7.5万円
　　となりますから、あきらかに5％で計算した2.5万円の方が安いですね。
　　　また、それ以上請求できないことにもなっています。

　　消費税は仲介料の5％です。
　　二筆の場合は売り主が違いますから、契約書も別々なので合計額の1,400万円に
　　対する仲介料とすることはできません。個別の計算になります。

　投稿時間：03/11/09(Sun) 16:56
　タイトル：不動産の処分について
　投稿者名：MASA
⇒はじめて相談させていただきますMASAと申します。
　　両親の家の隣に、処分したい家があります。日当たりも悪く、築年数も30年以上
　　の家です。2年ほど前に私達夫婦が購入して住んでいたのですがに、事情があり、
　　処分する事になってしまいました。
　　ローンがあと6年ほど残っていますし、この家と新しい家の2重ローンはとても無
　　理なので、売却、もしくは賃貸にと考えています。

　　しかし、不動産屋に相談した所、買い取れないと言われました。立地条件はかな
　　り良いのですが、とにかく狭くて古い家です。1階部分はリフォームしてありま
　　すが、2階はそのままです。

　　親しい知人が貸して欲しいと申し出ているのですが、まず、賃貸にするにはどこ
　　に何を申請すれば良いのでしょうか。
　　また、こう言う場合（親戚や知人への賃貸）でも、不動産業者を仲介に立てるべ
　　きでしょうか。

　　できるだけ早急に処分を希望しているのですが、なかなか良い方法が見付からず
　　困っています。
　　どうぞ、どんな事でも良いのでアドバイスをお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/09(Sun) 18:17
　タイトル：Re: 不動産の処分について
　投稿者名：金城
　ＵＲＬ： http://www.infoseek.livedoor.com/~kt_30/
⇒あくまで個人意見として参考までにお願いします。
　　買い取りに関しては、業者によっては、探せば買い取りをしてもらえる事もある
　　と思います（ただしこのご時世ですので買い取り額も大分低いと思いますが）。
　　自ら賃貸する場合は免許も必要ありませんし、賃貸に関しては賃貸専門の不動産
　　業者に相談すれば大丈夫だと思いますよ。頑張ってください。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/11(Tue) 02:03
　タイトル：Re^2: 不動産の処分について
　投稿者名：MASA
⇒ありがとうございました！
　　早速、地元の不動産屋を一件ずつ回ってみました所、本日、ようやく買ってくれ
　　そうなところを見つけました。
　　不動産屋にも得て不得手（？）があるようで、そこではこう言う物件を良く扱っ
　　てるそうです。
　　他の業者の倍近い金額で話が進みつつあるので（それでもこのご時世故、かなり
　　キビシイ数字ですが）何とかなりそうです。
　　ありがとうございました。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/01/14

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●離婚に伴うローンの支払いについて
　　●売買した時の登記簿について
　の2つです。
　前者は、離婚に伴うローンの支払い問題に関するご相談です。
　後者は、業者買取依頼後の登記簿の名義に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　投稿時間：03/11/04(Tue) 16:17
　タイトル：どうか、回答をお願い致します。
　投稿者名：ちびしろ
⇒マンションを７年前に購入しました。
　　現在夫、私妻、子供２人の４人家族です。
　　先日突然夫に、
　　「離婚するので、マンションは支払を止める。自分は会社の寮に入るので、お前
　　　達は家賃の安い所を探して住んでくれ」
　　と言われました。
　　一度いい出すと必ずその通りにする性格なので、離婚は免れない状況です。

　　そう決まったからには、私も子供二人育てて行かなくてはならないので、泣いて
　　いる暇はありません。
　　完済するまであと２８年。私には到底支払えるすべはなく、夫は債務不履行にな
　　り、破産でもするのでしょうか。
　　破産されては子供の養育費も貰えないでしょう。夫はどんな状況になるのでしょ
　　う。保証会社にも支払を拒んだ場合、どうなるのでしょう。

　　本人は簡単に考えているよなので、こうなるんだということを伝える為にもご回
　　答をお願い致します。
　　そして購入時夫一人ではローンを組めないため、当時仕事をしていた私の母が連
　　帯債務者になっています。現在は年金で細々と暮らしています。

　　母はこの災難をどうやって回避すればいいのでしょうか。方法はありますか。
　　どうか教えてください。
　　現在返済は出来ています。延滞した事もありません。宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/04(Tue) 16:51
　タイトル：Re: どうか、回答をお願い致します。
　投稿者名：藤原　浩行
⇒ちびしろさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、とても厳しい内容ですね。かなり困った事態だと思います。

　　まずご確認事項ですが…、
　　> 私の母が連帯債務者になっています。
　　　・連帯債務者でしょか？
　　　・連帯保証人でしょうか？
　　文面を読む限りでは、ご主人様１人では審査上の収入が足りなかったようですの
　　で、お母様の収入を合算し「連帯保証人」になられているように思われます。

　　だとしますと…、
　　支払いが止まりご主人様からは取れそうにないとなると、金融機関はお母様に返
　　済を求めてくる可能性が大いにあります。

　　お母様は持家でしょうか？
　　脅かすようで心苦しいのですが、最悪の場合お母様の不動産が差押えられる可能
　　性も否定出来ません。

　　この件については即刻法律事務所にご相談なさる事をお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/06(Thu) 16:45
　タイトル：Re: どうか、回答をお願い致します。
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒ちびしろさん。離婚そのもんは決定的のようですから、離婚条件の話し合いが必
　　要だと思います。ご主人は家を出て行くということは、ローンはもう払わないつ
　　もりのようですが、そうなると連帯債務者の母上に債務が請求がきますから、そ
　　の点、ご主人がローン残債をどうするつもりか確認することが必要です。
　　あるいは退職金を前借してローンをきれいにするということになれば住宅問題は
　　解決です。残りは養育費などの問題になります。

　　会社の寮に入る、お前たちは出て行けということは、ローン支払を止めるつもり
　　かも知れません。困ることは母上が連帯債務者であることですが、返済能力はな
　　いのでご主人が払わなければ、母上も払わないことです。
　　６ヶ月間払わなければ（その間請求は来るでしょうが）、その金融機関の債務回
　　収会社に債権は移り、そうなれば、交渉可能状態になります。

　　住宅にはそのまま住んでいても問題ありません。債務回収会社は、任意売買を持
　　ちかけてくるでしょう。所有者の意思で売却し、売価代金で残債を減らすのです
　　（７年前の購入ですから残債はゼロにならないでしょう）。売れたら家を出て行
　　くことになりますがそれまでは住んでいても問題ありません。

　　人に貸してその賃料でローンを返済していくという方法もありますが、残債額と
　　いくらで貸せるかという問題があり、賃料も今後の経済状況によって変動するこ
　　とも考慮にいれなければなりませんので複雑な問題になります。

　　任意売買にご主人や母上が同意しなければ競売になります。競売で売れるまでは
　　住んでいても問題ありません。任意売買や競売で売れても借金はチャラにはなり
　　ません。ご主人は勤務を続けるのですから自己破産はしないと思います。母上は
　　最後の手段として自己破産する手はあると思います。

　　いずれにせよ、上記のようなことを理解した上で離婚条件を検討されるのがよい
　　と思います。もし話し合いができないようであれば、家庭裁判所に相談するのが
　　よいのでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　佐藤倶之

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/09(Sun) 18:20
　タイトル：ありがとうございます。
　投稿者名：ちびしろ
⇒色々と教えて頂いて感謝しています。
　　主人の考えも少し変化があり、「マンションのローンを養育費変わりに支払って
　　いくので、子供達と住んでいってはどうか」というのです。
　　そう言われてもじゃあそうしますとは簡単に言えません。
　　そもそもお互い信頼しあっていれば、このような問題など起きなかった訳で、安
　　心して住んで居られるほどのんきな性格ではないので…。

　　母の連帯債務がまず問題ですし。
　　主人がローンを払う意思があるという前提での考えですが、連帯債務というもの
　　は主人1人に出来るものなのでしょうか。出来るとするならどのような手続きに
　　なるのでしょう。出来ないとなるとやはりここに住むという結論にはならない様
　　に思います。

　　名義と債務者とは別に出来るのでしょうか。支払が滞った場合名義人の私は出て
　　いくだけで済みますか。主人は私のマンションにする気はさらさらないとも思い
　　ます。子供の為ですから。いずれ子供名義するのは私がすればいい事なのでしょ
　　うか。

　　なにも解らない私なので悩みは絶えません…。
　　住宅の悩みだけでも整理したいです。
　　度々で申し訳ありません。宜しくお願い致します。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/10(Mon) 12:20
　タイトル：Re: ありがとうございます。
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ： http://c21homenet.co.jp
⇒ちびしろさん。ご主人が「ローンを払っていくので住んでよい」と言われたこと
　　はよいことですね。家庭裁判所の調停員を中に入れて、離婚条件として書面で確
　　認することがよいと思います。

　　ご主人がローンを払わなければ、母上がローンを払わなければなりません。ご主
　　人だけを債務者にするのは、一応債権者と交渉することは意味があるかもしれま
　　せんが、多分債権者がＯＫしないでしょう。

　　抵当権者は１人（一金融機関）ですか？（抵当がついているのは１つですか？）
　　謄本を入手して確認しておいてください。ちびしろさんやお子さんは債務者では
　　ないので、ローンが滞っても安心して現在の家に住んでいることが一番です。
　　子供名義などの先のことはあまり心配しないことです。生活の基盤としての住宅
　　があるのですから、先ず一安心ということですね。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　佐藤倶之

　投稿時間：03/11/06(Thu) 18:28
　タイトル：売買した時の登記簿について
　投稿者名：えりやん
⇒新居完成直前に現在住んでいる家の買主のキャンセルにあいました。
　　住民票、印鑑登録など不動産に言われてもう新居に移転してしまってします。
　　現在住んでいる家を売却しないと新居ローンも組めず、現在広告を出してますが、
　　お客さんも来ないし、時間がないので不動産にとりあえず買ってもらう形になる
　　のですが、登記簿の名前は主人の名前で売れるまでそのままと言われました。

　　不動産にまた名前を変えると登記簿にお金が十万ぐらいいるので、とりあえず売
　　れるまでといわれたのですが固定資産とかその他に問題がないのか心配です。
　　不動産は別々の会社で今の家を買ってもらうのは新居の方の不動産です。
　　契約時に気をつけなければいけない事と登記の件で問題を教えて下さい。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/06(Thu) 20:50
　タイトル：Re: 売買した時の登記簿について
　投稿者名：藤原　浩行
⇒えりやんさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、実務上「中間省略」と申しまして、よくある事です。ご心配
　　でしたら買主名義への所有権移転を条件とする事も可能ではありますが、そうな
　　りますと買主は所有権移転登記費用がかかりますので、その分購入価格は値下り
　　するものと思われます。

　　このケースではリスクは買主側にありますので、金額的にご納得出来るのであれ
　　ば大きなリスクは無いものと思われます。

　　ちなみに来年度の固定資産税は登記簿上の所有者であるえりやんさんに課税され
　　ますので、その金額については全面的に買主負担としてもらえるように交渉して
　　みては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/11/07(Fri) 19:56
　タイトル：ありがとうございます！
　投稿者名：えりやん
⇒早速のご返事ありがとうございます！
パソコンもあんまり知らないので、メールで返信が来るものだと思っていて、す
　　ぐに返事が来るものじゃないのかなっと先ほど、念の為にホームページを見たら
　　返信が来てたので安心しました！
　　今日不動産同士で家を買ってくれるという話をすると言ってたので、うまくいけ
　　ば日曜に契約？かなと思ってます。

　　今回の件も４ヶ月ほど新居が建つまでに時間がかかってしまったので、買主側の
　　事情が変わったという事で仕方がなかったのか、運が悪かっただけなのかと。
　　新居にもうすぐってところで谷に突き落とされたような感じで、何日間かは立ち
　　直れなかったのですが、前向きに考えるしかないし、とりあえず買ってもらえる
　　のなら安くても仕方ないとは思っていました。

　　不動産も長らく付き合ってるところなので、全く信頼してない訳じゃないのです
　　が、公平に聞いてもらえるのがとても良かったです！
　　不安でしたが、心配しすぎる事でもないみたいで安心です。　
　　藤原さん、どうもありがとうございました！

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

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