【Fudosan.JP】不動産メールマガジン「2005/01-06」

2005/06/24

住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃　　　　　　⊂ http://fudosan.jp/ ⊃
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　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●ローン中の売却について
　　●更新料について
　です。
　前者は、所有物件のローン借り換えなどに関するご相談です。
　後者は、更新翌月に受け渡し予定の場合の更新に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★藤原さん
　　　（みずほアセット住宅販売調布センター http://www.houseport.co.jp/ ）

　　★俵さん（ダイニチ http://www.dainichi.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/01/24(Sat) 21:48
　タイトル：ローン途中で家を売却すると
　投稿者名：しろう
⇒ローン途中で家を売却すると金利分がの支払いが大幅に減ると考えていいのです
　　か？
　　H9年に6700万円の住宅を購入、住宅公庫から1950万、銀行から1850万をそれぞれ
　　金利3.6%で20年ローンで借りました。
　　その後、年収が思うように伸びず、子供の教育費その他でかなり苦しいので売却
　　を検討しています。
　　今年3月末でローンは上記二つ合計で2400万円の残高となっています。
　　今家を売却すると公庫、銀行には2400万円ではなく元金分だけ返せばいいことに
　　なりますか？　その場合の金額っていくらくらいになるのでしょうか？
　　初歩的な質問で申し訳ありませんが、アドバイスいただければ助かります。

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　投稿時間：04/01/25(Sun) 10:16
　タイトル：Re: ローン途中で家を売却すると
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒しろうさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、
　　　・平成９年に３８００万円借りて
　　　・現在残高が２４００万円・・・
　　となると、途中で繰上げ返済をされてますか？
　　やけに減りが早いように感じますが…。
　　もし繰上げ返済をなさってないとすると、単純な計算ミスのように思われます。
　　返済７年ではここまで元金は減らないと思われます。

　　さて、元金の残高がわかった場合、家の売却による一括返済はあくまで元金残高
　　全額になります。銀行によってはその他諸手数料もかかると思われます。
　　詳細については、一度窓口銀行に確認される事をお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：04/01/26(Mon) 00:13
　タイトル：Re^2: ローン途中で家を売却すると
　投稿者名：しろう
⇒ご指摘の件、早速確認しましたが、ボーナス返済分をカウントし忘れていたよう
　　です。
　　今年の1月で2938万円で、3000万円をやっと切っただけとは哀しいです（泣）。
　　売却するにしても時間がかかりますし、もう少し考えてみたいです。
　　とりあえず、低金利への借り換えを実施する、ということでいいですか？
　　変動金利にしようと思うのですが。

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　投稿時間：04/01/26(Mon) 12:40
　タイトル：Re^3: ローン途中で家を売却すると
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒しろうさん、こんにちは！
　　　・今の金利はいくらでしょうか？
　　　・そして借り替え後の金利はいくらでしょうか？

　　その差にもよりますが、借り替えは基本的にはあまりお勧め出来ません。
　　銀行はどの会社も借り替えキャンペーンと称して、積極的にPRしてますよね。そ
　　れは企業にとって「オイシイ」から力を入れているのであって、裏を返せば個人
　　にとって「あまりオイシク無い」事を意味します。

　　借り替えをした場合、しろうさんにとって最大のマイナスは、
　　　・「償還内訳が振出に戻る」
　　事です。
　　　（補足説明）
　　　　※毎月返済における元金と利息の割合が、元金が最も少ない状態となり、こ
　　　　　の数年がそうであったように毎月ほとんど利息のみを返しているような返
　　　　　済に戻ってしまう事。

　　本当は今までの償還実績を引継いで借り替えられるローンが出れば良いと思うの
　　ですが…。
　　それより、公庫を使っているのでしたら、公庫の「返済特例の申請」を検討出来
　　ないでしょうか？

　　使えるかどうかわかりませんが、申請が増えているという事は皆さん検討の結果
　　それを選択しているという事であり、もし使える場合は借り替えよりも有利であ
　　る可能性が高いと思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：04/01/27(Tue) 18:01
　タイトル：更新料について
　投稿者名：山田
⇒今年の３月１日から再来年の２月末までの、家賃更新の契約書が届きました。
　　私は３月末に引越を予定してます。そこで、不動産会社に確認したところ３月末
　　までに引き渡せば、更新料は不要とのことでした。
　　ただ少し不安でしたので、後日もう一度確認の連絡したら、今度は更新料をほし
　　いと言われました。通常どうなのでしょうか？　教えて下さい。

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　投稿時間：04/01/31(Sat) 10:03
　タイトル：Re: 更新料について
　投稿者名：俵和之
　ＵＲＬ： http://www.dainichi.co.jp/
⇒通常は契約書の通りに更新料がかかるものです。
　　その不動産会社の回答が変わったということは、その不動産会社または家主が契
　　約書の通りにしないこともあることが推測されので、交渉で減免の可能性はある
　　と思います。

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　一級建築士事務所も登録。一級建築士、マンション管理士、宅地建物取引主任、管
　理業務主任の資格と経験をもって、大切な不動産全てに対応致します。

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　札幌市内、近郊を施工エリアとし、住宅屋として30年経営経験を持った代表とその
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　ギャラリーミライエ（展示場）を展開しております。家づくりは、家族の夢が込め
　られ、子供たちが育成される生活の場となる大切な空間です。納得をして頂けるよ
　う、ご提案させて頂いております。

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Posted on 6月 24, 2005 2005/01-06 | Permalink | コメント (0) | トラックバック

2005/06/17

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。
　今回からスッキリしたデザインでお届けしますね♪

　今回のテーマは、
　　●契約更新について
　　●立ち退きについて
　です。
　前者は、賃貸契約における契約更新トラブルに関するご相談です。
　後者は、急な立ち退きに対する対応に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　投稿時間：04/01/20(Tue) 19:43
　タイトル：自動更新？
　投稿者名：大家
⇒はじめまして。
　　私、アパート賃貸業をしているものですが、この間、私と同じようにアパート賃
　　貸業をしている友人に、ちょっと気になる話を聞きまして書き込みいたしました。

　　友人のアパートの入居者で、契約更新時に「更新料なんて払う必要はないだろ」
　　と言ってきた方がいたらしく、友人は「更新料を払わないなら出て行ってくれ」
　　と言ったようですが、何度請求しても更新料は払わず、何度出て行けと言っても
　　出て行かず、結局、契約期日が過ぎても未だに住み続けてるようなのです。

　　それで友人は、「契約は終了した。早く出て行ってくれ」と言ったそうなのです
　　が、その入居者は、「協議がまとまらないまま契約期限が来たら、自動更新にな
　　る」などと言って居座ってるそうなのです。

　　契約上を見せてもらいましたら、更新料1ヶ月になっていて、貸主借主の協議し
　　て更新できると書いてあるのですが、その入居者の言い分は法律上通ってしまう
　　のでしょうか？

　　私も、友人と同じような内容でアパートの契約をしているため、もしそのように
　　なったら困ります。
　　どなたか法律に詳しい方、ご回答をお願いします。

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　投稿時間：04/01/22(Thu) 18:36
　タイトル：Re: 自動更新？
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒契約書に書いてあるのでしたら、更新料は請求できます。
　　しかし、「自動更新（法定更新）」となっており、出て行かなくても良いという
　　のもその通りです。

　　法定更新とは、期間満了後に更新契約を締結していなくても、従前と同じ内容で
　　更新されたものとするということで、法律で定められています。

　　現在は、期間の定めのない契約になっており、これはこれで借主にとってマイナ
　　ス要因もあるのですが、とにかく出ていく必要はないです。
　　しかし、更新料は戴けます。

　　借主に対して理論武装できないようなら、不動産業者に管理を依頼された方が良
　　いと思いますよ。

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　投稿時間：04/01/21(Wed) 14:49
　タイトル：1月中に
　投稿者名：林
⇒昨夜、大家に、現在借りているアパートを取り壊すので、1月中に立ち退いても
　　らいたいといわれました。あまりにも急な話なので困っています。
　　新しく部屋を借りるにも、資金はないし。立ち退くにしても、貸主から何か保証
　　してもらえるようなことはないのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/01/22(Thu) 18:38
　タイトル：Re: 1月中に
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒あまりにも急なお話しですね。信じがたいのですが。

　　> 何か保証してもらえるようなことはないのでしょうか？
　　まずは大家さんにこのことを話してみましょう。

　　少なくとも、強制的に追い出されると言うことは、法律上はありません。

　★埼玉の匠
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　埼玉県内の建築業者検索サイトです。埼玉県の建築業者の方ならどなたでも登録す
　る事ができます。

　★ようこそナカノ住宅開発へ
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Posted on 6月 17, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/06/10

□■　【Fudosan.JP】RTJ 不動産通信　　住┃ま┃い┃の┃何┃で┃も┃相┃談┃室┃
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　Fudosan.JPが、毎週お寄せいただいた不動産相談、各種ホームページ情報を中心に、
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　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●ローンについて
　　●不動産業者の選び方について
　です。
　前者は、相続の場合のローンの取りまとめに関するご相談です。
　後者は、不動産売却時、買い取り希望の場合の業者の選び方に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★藤原さん

　　★清水さん（マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ ）

　　★森田さん（森田住販 http://www.mediawars.ne.jp/~housing/ ）

　　★鷲谷さん（プランニングバンク）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！
　（なお、一部投稿とアドバイスに関しまして、誌面の都合上、次号以降にて取り上
　　げさせていただきます。予めご了承いただければ幸いです）

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　■今週の不動産に関する質問＆回答集（内容のご判断は各自の責任でお願いします）
　　　　　　　　　　　　　相談センターは⇒ http://fudosan.jp/agent/agent.html
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　投稿時間：04/01/13(Tue) 16:11
　タイトル：ローンについて
　投稿者名：森田敏充
⇒お知恵を頂ければ幸いです。
　　今年に入り、父親が癌で余命宣告されました。
　　父親が亡くなった後、母親一人の家に帰らなくてはいけなくなりました。
　　私自身３年前にマンションを購入したのですが、残高が２７００万ほど残ってい
　　る上に両親の家はリフォームしないと２家族住めない様な状態です。
　　私のマンションを手放しても残高が残りますし、リファームローンと住宅ローン
　　は併行して払えません。

　　マンション売却の残高と新たなリフォームローンをまとめる事は可能なのでしょ
　　うか？
　　また相続などをどうすれば、この様なことが可能なかどこに相談していいか教え
　　て下さい。父親がなくなる前に方法を考えたいと思います。

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　投稿時間：04/01/14(Wed) 14:41
　タイトル：Re: ローンについて
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒森田さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、

　　（１）現在のマンションを賃貸し家賃収入の一部（又は全部）をローン返済に充
　　　　　てる。
　　　　　（出来るならサブリース契約（＝家賃保証契約）が望ましいでしょう）
　　（２）リフォームローンを新たに組み実家の修繕に充てる。

　　このような選択肢は考えられませんか？

　　　・家賃保証してくれる業者がいるのか？
　　　・（いるとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・（いないとして）
　　　・家賃収入とローン返済額にどの程度の差が出るのか？
　　　・空室となる危険負担をどの程度見積るのか？

　　等にもよりますが、一考の価値はあると思われますが。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　投稿時間：04/01/19(Mon) 11:50
　タイトル：有難うございました
　投稿者名：森田敏充
⇒藤原さん　有難うございました。
　　貴重な意見有難うございました。参考にさせて頂きます。
　　やっぱりプロに聞くべき何ですね。
　　また色々教えて下さい。

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　投稿時間：04/01/16(Fri) 10:11
　タイトル：不動産屋の選び方
　投稿者名：はるか
⇒去年の9月に父親が経営する会社が倒産をし、自宅が銀行の担保に入っていたた
　　め売ることになりました。
　　不動産のことは、まったくわからないのでとりあえず安心と思い、大手不動産会
　　社に委託しました。

　　土地は、商店街に面して坪60くらいで昭和35年に作られた家もついてます。
　　私たち家族は、家には資産価値が無いので土地のみを売りたいのですが、家を壊
　　す費用もないし、不動産屋は住宅付で広告に載せ宣伝活動を行ってます。

　　案の定、未だ売れず最初に査定してもらった価格からどんどん値が下がっていま
　　す。12月で大手不動産会社との契約がきれたので他の不動産屋に変えようと思っ
　　ています。

　　銀行からも1月中に目途をたてて欲しいと要求されました。それに、今後の私ど
　　もの住む家のことも考えなければいけませんので、この際、不動産屋に買っても
　　らいたいのですが、知識がないためどのようにしていけばいいのか手探りの状態
　　です。お詳しい方、ご相談にのっていただけたら幸いです。
　　土地は、京都市内です。

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　投稿時間：04/01/16(Fri) 15:36
　タイトル：Re: 不動産屋の選び方
　投稿者名：清水和男
　ＵＲＬ： http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒当社は大阪府吹田市にありますが、購入業者等をお世話できる可能性はあります。
　　投稿内容だけでは売却価格と債務との関係等が分かりかねますので、一度お会い
　　をさせていただき、詳しい内容をお伺いしないことには判断がつきかねます。
　　よろしければ、一度ご連絡をお願いします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マック住研株式会社
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　清水和男

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　投稿時間：04/01/16(Fri) 19:28
　タイトル：Re: 不動産屋の選び方
　投稿者名：森田喜久雄
　ＵＲＬ： http://www.mediawars.ne.jp/~housing/
⇒当方、京都府下の業者です。ご相談下さい、連絡お待ちします。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　森田住販

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　投稿時間：04/04/21(Wed) 14:45
　タイトル：Re: 不動産屋の選び方
　投稿者名：プランニングバンク
⇒その後いかがされましたでしょうか？
　　もし未解決でしたらご一報ください。
　　プランニングバンク　担当：鷲谷

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　■譲渡可能なRTJ保有ドメイン（詳細はメールにて⇒ rtj@club.to ）
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　■Fudosan.JPのご紹介
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　Fudosan.JPでは、
　　●不動産関係者と一般の方々との橋渡しサイト
　として、以下のようなコンテンツを無料でご用意しておりますので、
　宜しければご利用ください。

　　不動産関係者検索
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　発行：Fudosan.JP　　　　　　　　　　　　 http://fudosan.jp/
　連絡：デジろぐ倶楽部RTJサポートチーム　　　　　 rtj@club.to

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　　　・電子メールアドレスは「（このマガジンが送られているメールアドレス）」

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/06/03

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●持分登記について
　　●税金について
　です。
　前者は、夫婦で物件を買う場合の持分登記に関するご相談です。
　後者は、業者に物件を買い取ってもらった場合の税金に関するご相談です。
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　　★藤原さん

　　★清水さん（マック住研 http://macj.fudousan-joho.co.jp/ ）

　投稿時間：04/01/15(Thu) 00:32
　タイトル：持分登記
　投稿者名：松居
⇒この度、土地を購入しマイホームを新築することになりました。
　　そのことでちょっと気になることがありまして書き込みいたしました。

　　親戚の叔父にマイホーム購入のことを話しましたら、土地と建物に私（妻）の持
　　分を持った方がいいと言われました。

　　私が持分を持つことで、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか？
　　ちばみに私は、結婚して4年になる28歳の主婦です。
　　現在、妊娠中で仕事は休暇を頂いております。

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　投稿時間：04/01/15(Thu) 09:10
　タイトル：Re: 持分登記
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒松居さん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、メリットとしてはいくつか考えられますが、現実的に一番大
　　きなメリットは
　　　・あなたの「YES」という意思と
　　　・あなたの実印と
　　　・あなたの印鑑証明
　　が揃わなければ、その不動産をご主人様単独で売る事や借金の抵当に入れるとい
　　うような事が出来ない事だと思われます。

　　つまり不動産に関して大きな取引をする場合には、必ず話し合う必然性が生れる
　　事になります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/15(Thu) 22:06
　タイトル：Re^2: 持分登記
　投稿者名：松居
⇒さっそくのご解答ありがとうございます。
　　持分登記の件を売主の不動産業者にも聞いてみましたところ、銀行の融資を受け
　　る際に、土地と建物それぞれの抵当権をつける費用が主人と私の2人にかかって
　　しまい費用が倍になると言われました。

　　もし、藤原さんがご解答下さったようなもの程度のメリットでしたら、すすんで
　　持分を貰うまでもないような気が致しますので、今回は控えようと思います。

　　世間一般では、土地建物を購入されるご夫婦は持分を分けるものなのでしょうか？

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/16(Fri) 15:14
　タイトル：Re^3: 持分登記
　投稿者名：清水和男
　ＵＲＬ： http://macj.fudousan-joho.co.jp/
⇒土地建物を購入されるお客様の中には、叔父さんが言われたようなことをおっしゃ
　　る方が時々居られます。
　　ご名義を共有される場合の一番の注意点は、その土地建物のご資金をどなたがい
　　くら出されるかだと思います。

　　仮に総額3,000万円として、ご主人が手持ち資金と住宅ローンで全額を賄うので
　　あれば、ご主人の持分が100％となり、この場合、奥様が1/2の持分を持つと、ご
　　主人から1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。
　　また、ご夫婦が1,500万円ずつ出しているのに100％ご主人の名義とした場合は、
　　逆に奥様からご主人に1,500万円の贈与があったとみなされる場合があります。

　　従って今回の場合は、お出しになるご資金に合わせた持分にするのが一番無難と
　　思われます。

　投稿時間：04/01/15(Thu) 18:45
　タイトル：税金について
　投稿者名：えりやん
⇒すみません、少しお尋ねします。
　　新居に１１月下旬に移りました。旧家はまだ売れてない状態です（不動産に買い
　　取ってもらいました）。
　　中間省略なのでまだ名義は主人のままです。

　　今回住宅ローンの減税をするにあたって、旧家の売買で譲渡損失が出てるのです
　　が、税務署でもらってきた書類を見てみると不動産の仲介料とかの記入がありそ
　　の時は書面だけでの売買契約をしたので、譲渡損失が出てても（１０００万以上
　　の損失です）中間省略の場合控除を受けれないのでしょうか？

　　住宅ローンの控除は確定申告の時にすると聞いてるのでその時に両方買い替えと
　　いうことでなるべく税金が戻ればと思ったのですが…。
　　税務署の方に一番ややこしいのが買い替えと聞いたので不安で…。
　　よろしくお願いします！

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/15(Thu) 20:10
　タイトル：Re: 税金について
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒えりやんさん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、

　　（ご確認事項）
　　　旧家は不動産会社に下取り購入をしてもらっているが、その業者さんから第三
　　　者へ売れていないので、登記簿上の名義は未だにご主人様のままである・・・
　　　この理解で宜しいですか？
　　　もし宜しいのであれば、えりやんさんと業者さんとの間では立派に売買が成立
　　　してますので、その売買において譲渡損失が出ているのであれば、その申告を
　　　する事は基本的にはOKです。

　　（ご注意事項１）
　　　昨年までの税制では、譲渡損失が発生した場合の税金還付手続き（いわゆる損
　　　益通算）と、ローンを使って購入した居宅の税金還付手続き（いわゆるローン
　　　控除）とは、どちらか一方の選択制でした。今年度はそれを見直すような話は
　　　今の所出ていないようですので、どちらか有利な方を選択する事になると思わ
　　　れます。
　　　　※一般的には第一に損益通算・それが終了してからの残りの期間をローン控
　　　　　除、という選択肢が多いようです。

　　（ご注意事項２）
　　　今年から一定の不動産に関しては他所得（給与所得等）との損益通算を認めな
　　　い方向での税制改正が議論されているようです。今回の場合、それに当るのか
　　　どうか？により、上記のアドバイスは大きく変る可能性があります。
　　　詳しくは専門家に確認なさる事を強くお勧め致します。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/16(Fri) 20:00
　タイトル：Re^2: 税金について
　投稿者名：えりやん
⇒藤原様、前回同様早速のお返事ありがとうございます！
　　藤原さんのご理解どうりです！
　　また主人と検討してみます！安心しました～！（＾０＾）

　　余談ですが家は完成しましたが、外の工事がなかなか進まなくてまだ完全ではあ
　　りません。精神的には少し落ち着きました。
　　隣が県の教育委員会が管理してる土地なので予算面やらですぐにはできないみた
　　いです。

　　今回の件で自分が家を持つ時はもっともっと勉強しとかないといけなかったなと
　　反省してます。

　　また何かあればご相談させて頂きます！
　　いつも有難うございます！

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/05/27

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●自宅の貸し出しについて
　です。
　これは、賃貸契約終了時の室内の状態に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：04/01/09(Fri) 01:07
　タイトル：自宅の貸し出し
　投稿者名：HIROAKI
⇒初めましてHIROAKIと申します。
　　自宅と使用していたマンションを転勤のため家を空けることになり、不動産屋を
　　通じて賃貸に出しておりました。この物件が昨年度解約され、そのときの不動産
　　屋とのやりとりで少し分からないことがあり、インターネットで情報収集してい
　　たら御社のHPにたどり着き早速質問をしようと思いメールいたしました。
　　なにぶん素人でありますのでよろしくお願いします。

　　H9年9月からH15年9月まで6年間貸し出しをしておりました。退去時、不動産屋か
　　ら「借主が、敷金の返還は、不要なので追加費用等の受付はできません」との連
　　絡があり、マンションの現状回復については、大手の不動産屋の言うことである
　　からそんなに気にしていませんでした。また、物件が、関西方面にあるため引渡
　　し時に立ち会うことができませんでした。

　　しかし、年末に本物件を見に行くと壁に直径15cm程度の穴、洗面台の下の扉化粧
　　板の割れ等に気が付き　これは、追加費用が必要なのでは？との疑問をもちまし
　　た。また、部屋の管理状況も決して丁寧とは、いえない感じがしています。
　　　・壁‐煙草のヤニによる変色。ポスターと思える後がくっきりと着く
　　　　（3LDK各部屋＋廊下すべて変色)
　　　・カーペット‐大きなシミ（原因不明)
　　　・天井‐壁と同様
　　　・ふすま、畳については、経年劣化

　　先日、不動産屋にそのことを伝えると「その程度はしょうがないですね。その程
　　度で文句をいわれるのであれば、貸さなければいいですよ」といわれてしまいま
　　した。

　　家賃　　　　　88千円
　　敷金3ヶ月分　264千円
　　次回賃貸に出す場合の部屋の補修費用　450千円（不動産屋見積もり）
　　差額が大きいのでチョット戸惑っています。

　　不動産屋への補修についての交渉もあり、また、今後のこともあり増すので、以
　　下のことについて教えてください。

　　(1)敷金以上の補修費を請求することは、困難ですか？
　　　不動産屋は、現在の賃貸契約に関する法律によりそれ以上は、困難と言って
　　　います。
　　(2)仲介不動産屋の責任範囲は？（代理確認者として）インターネットを調べま
　　　すと借主が、不動産屋相手に敷金の返還を求めて訴訟を起す事例が多く載っ
　　　ており、逆のケースが　少ない
　　(3)貸す前の契約条件のつけ方

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/11(Sun) 16:42
　タイトル：Re: 自宅の貸し出し
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒原状回復とは、例えば和室を洋室に模様替えしてしまったので元に戻すというこ
　　とを言います。
　　新品で貸したのだから新品で返せという権利ではありません。

　　今おっしゃっている原状回復費用は損害賠償の事だと思います。ボードに穴を空
　　けてしまったのは借主に過失があると言えるので請求できるでしょう。
　　経年劣化の部分は借主に過失がないので請求できません。
　　たばこのヤニは微妙です。特約がないとした場合の判例は過失有り、過失無しど
　　ちらとも確定していません。
　　しかし、たばこのヤニは過失であるという特約をしていた場合は、それが有効で
　　あるケースが多いようです。

　　> (不動産屋見積もり)
　　借主が負担すべき割合を各項目別に出して貰い、それが敷金相当額と比較してど
　　うであるかを確認しましょう。

　　> (1)敷金以上の補修費を請求することは、困難ですか？
　　理由があればできます。

　　> 不動産屋は、現在の賃貸契約に関する法律によりそれ以上は、困難と言ってい
　　> ます。
　　「敷金以上は請求不可」という法律はありません。
　　根拠条文を示させてみてください。

　　> (2)仲介不動産屋の責任範囲は？
　　仲介業者が部屋を使ったわけではありませんし、負担すべく借主の債務を免除し
　　たというわけでもないでしょうから法的な追求は難しいと思います。
　　しかし、このようなトラブルは当然に予見できるので、予め説明をすべきでした
　　ね。

　　> インターネットを調べますと借主が、不動産屋相手に敷金の返還を求めて訴訟
　　> を起す事例が多く載っており、逆のケースが　少ない
　　不当に、敷金を返還しない貸主が多いので訴訟をする借主が多いのでしょう。
　　逆に、敷金を超えるケースで貸主に勝ち目のある物は少ないからかもしれません。

　　> (3)貸す前の契約条件のつけ方
　　前述のように特約を設けることは可能です。
　　もちろん、闇雲になんでも有効となるわけではありませんが、事前にプロが説明
　　をしてあげるべきでしょうね。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/15(Thu) 00:00
　タイトル：Re^2: 自宅の貸し出し
　投稿者名：HIROAKI
⇒早速の投稿ありがとうございます。大変、勉強になります。
　　申し訳ありませんが、さらに質問をさせていただきます。

　　> ボードに穴を空けてしまったのは借主に過失があると言えるので請求できるで
　　> しょう。
　　このことは、今度賃貸に出すときに不動産屋さんに事前に確認することにします。

　　> 借主が負担すべき割合を各項目別に出して貰い、それが敷金相当額と比較して
　　> どうであるかを確認しましょう。
　　借主の負担分と補修費用の見積もり書を頂いておりますが、敷金相当額との比較
　　方法としては、
　　(1)汚れのひどい部屋についてのクロス張替えは、借主負担となっています。
　　　　→これは、OKと思っています。
　　(2)洋室のカーペットの汚れ。かなりひどい部分があり、借主は、クリーニング
　　　費用のみ修復では、張替え。
　　　　→これについては、チョット？（聞いていた以上に汚れがひどく確実に張替
　　　　　えが必要）約6万の持ち出しになります。
　　(3)修復の見積もりには、その他、洗面、トイレ、汚れの程度が比較的少ない部
　　　屋のクロス張替え等の費用が計上。
　　　　→これについては、次回貸し出しの際、やっておいたほうが良いとのコメン
　　　　　トが付いていましたので打合せが必要と思っています。

　　上記(3)の費用が、約13万、(2)の費用が約6万が余分にかかることになりますが、
　　この比較からすると具次に貸し出す時への投資（早く借主を見つける）為の費用
　　として妥当な金額になるのでしょうか？

　　> 「敷金以上は請求不可」という法律はありません。
　　> 根拠条文を示させてみてください。
　　今度、この辺のところをやんわりと聞いてみることにします。

　　細かい質問となりますが、今後の参考としたいためよろしくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/16(Fri) 16:44
　タイトル：Re^3: 自宅の貸し出し
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒自動車事故などで相手の車を過失によって全損させた場合、新車価格ではなく、
　　時価額で賠償しますよね。
　　今回の損害賠償も、借主に過失があるからといって、借主が新規貼替え費用全額
　　を負担する必要はありません。
　　６年賃貸をしていたのですから、過失なく使用していたとしても経年劣化が生じ
　　ますので、なんの特約もない場合、大まかな数字ですが借主負担率は２０～６０
　　％程度になると思います。

　　これらをふまえて、適正に算出した借主負担額が敷金に比較してどうかが肝心で
　　す。仲介業者の説明の仕方も悪いですね。

　　> →これについては、チョット？
　　貼替えが必要であるのに、クリーニングの見積を提示したのであれば仲介業者に
　　過失がありそうですね。
　　そのことによって、いまさら借主に貼替え費用を請求するのは困難で、貸主は損
　　害を被ったと言えるかも知れません。
　　そもそも、貸主の了解なくそのような話をまとめてしまったのは越権行為かも知
　　れませんね。

　　> 打合せが必要と思っています。
　　この部分は、借主の過失はないと思うので、請求は不可。
　　やるかやらないかは貸主の自由ですね。
　　６年というと、確かに微妙な時期です。

　　> 今度、この辺のところをやんわりと聞いてみることにします。
　　ただし、実際問題として敷金以上に請求するのはかなり困難である場合が多いこ
　　とは事実です。「法律」はありませんが。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/18(Sun) 22:26
　タイトル：Re^4: 自宅の貸し出し
　投稿者名：HIROAKI
⇒色々と細かいところまで教えていただきありがとうございました。
　　次回の参考にさせていただきます。

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2005/05/20

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●契約締結前のキャンセルについて
　　●家賃の変更について
　です。
　前者は、賃貸契約キャンセルの際のトラブルに関するご相談です。
　後者は、管理の不備を考慮した賃料の減額交渉に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：03/12/15(Mon) 20:59
　タイトル：契約締結前のキャンセル料・仲介手数料について
　投稿者名：さいき
⇒N社への転職予定で物件P（家賃71,000円、保証金400,000円、敷引350,000円）を
　　不動産屋A社から紹介を受け、N社の社宅業務委託先であるI社に「物件決定報告
　　書」をFAXしました。

　　その後、転職が不能となり物件Pの契約締結は停止するよう不動産屋A社に申し出
　　ました。幸い契約は未締結だったのですが、I社はX社に約60万を振り込み済みで
　　した。I社はX社に振込金の返却を求め、その結果、キャンセル料と仲介手数料約
　　14万円を除いた約46万を返還されたとのことです。

　　その後、I社はN社に同様にキャンセル料と仲介手数料約14万円を除いた約46万を
　　返還したとのことです。そこで、N社は入社辞退した私に約14万を支払うよう要
　　求してきました。
　　私は納得できず、N社へ私が支払う法的根拠を説明するよう求めました。以下の
　　ような返答を頂きました。

　　「通常、賃貸借契約は意志表示により成立します。
　　　ただ言った言わない等のトラブルを無くす為に賃貸借契約書に双方が捺印する
　　　というものです。
　　　申込み金（契約金、手付金）の支払の実行は、あくまで契約の意志表示につい
　　　て、その裏づけとして行う性質があります」

　　これは、法的に正しいのでしょうか。契約書の捺印・交換無しで不動産屋は借主
　　に、仲介手数料やキャンセル料を支払う法的根拠は存在するのでしょうか?

　　お忙しいところ恐縮でございますが、よろしくお願いいたします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/11(Sun) 17:09
　タイトル：Re: 契約締結前のキャンセル料・仲介手数料について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒> これは、法的に正しいのでしょうか。
　　はい。概ね正しいです。
　　ただし反論できる箇所が2点あります。

　　契約が成立したものを反故にしたから「仲介料」「違約金」を請求してきていま
　　すが、この段階では違約金の額を定めていないですから実際に生じた損害のみを
　　賠償すれば足ります。

　　また、宅建業法により契約の成立前に重要事項説明書を交付して説明しなければ
　　ならないとしています。これをせずに、契約が成立したとすれば仲介業者は業法
　　違反の可能性が高いです。

　　ただし、I社とN社は共謀しているのでいくらでも取り繕えるでしょう。

　投稿時間：03/12/28(Sun) 17:02
　タイトル：家賃の変更
　投稿者名：きら
⇒はじめまして。
　　現在、賃貸のマンションに住んでいます、不動産屋は仲介だけで、管理会社は無
　　く、下の階を仕事場にしている大家が管理しているという状態です。

　　しかし、この一年各階の共用部分の清掃がまったくされておらず、水道からの水
　　も浄水器のフィルターがすぐに詰まるくらい汚れている状態なので、多分浄化槽
　　の清掃もされていないと思うのですが、管理費として毎月とられている家賃分の
　　減額をしてもらう事は可能でしょうか？
　　それがダメなら共用部分の清掃や浄化槽の清掃を申し出てもいいものなのでしょ
　　うか？

　　些細な質問で恐縮ですが知っている方がいれば教えてください。お願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：04/01/11(Sun) 16:51
　タイトル：Re: 家賃の変更
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒もちろん維持管理の内容も、賃料に反映するでしょうから、質が落ちたのであれ
　　ばその分の減額は主張しても良いと思います。
　　しかし、もともと管理状態が良くないのであれば、それを前提に家賃を設定して
　　いると反論されるかも知れません。

　　水道に関してですが、受水槽のあるタイプですか？
　　役所に申し入れれば、水質検査や管理者への指導などを行ってもらえると思いま
　　す。
　　なお、浄化槽は下水の方ですので上水道とは関係ありません。

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Posted on 6月 10, 2005 2005/01-06 | Permalink | トラックバック

2005/05/13

　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●保証人の変更について
　　●立退き料について
　です。
　前者は、賃貸契約の保証人の変更に関するご相談です。
　後者は、立ち退きのトラブルに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なご回答をいただきました、

　　★松岡さん（朝日設計企画 http://www.e-lixy.com/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　投稿時間：03/12/22(Mon) 14:21
　タイトル：保証人の変更について
　投稿者名：山田
⇒賃貸マンションで、２年契約の更新時期が近付いています。
　　２年前は結婚しておらず、主人の名前で契約をし、親族を保証人にしようとしま
　　したが、扶養家族だったため認められず、賃貸保証会社との契約となり、保証金
　　を納めていました。
　　これは納得の上での契約です。

　　ですが今回の更新で、私の親族に保証人を変更をしようと連絡をした所、最近は
　　家賃の滞納が多く、裁判も抱えていて大変なので、会社の方針で個人の保証人は
　　受け入れるのをやめたので、そのまま賃貸保証会社との契約を続けて下さいと言
　　われました。

　　それは、もちろん２年前の契約でも聞いておらず、更新の書類と一緒にお知らせ
　　が入っていたわけでもなく、始めて聞いた話で、誰に変更したいかと言う事も全
　　く聞かれず、しまいには、今の世の中、入居者も保証人も信用できないので、そ
　　れが無理なら、最悪退室されても結構ですと言われてしまいました。
　　しかも２年前のいきさつがネックで「ダメ」と言っているのではなく、担当者も
　　変わっており、２年前の契約の事は知らないし関係ないと言っていました。
　　もちろん、私達は滞納など一切しておりません。

　　このご時世ですから、保証人すら支払い能力がなくなる可能性がある、という意
　　味では言っている事は理解できるのですが、入居者や保証人審査などの不動産と
　　しての仕事を放棄しているように聞こえましたし、いきなり「２年前とは変わっ
　　たのだから、とにかく会社の方針に従え」という高飛車な説明に怒りを感じまし
　　た。

　　別の不動産に聞いてみても、保証人をたてると言っているのに一切応じないのは
　　おかしいと言われました。私のマンションは２０％以上が空き部屋になっており、
　　そのようなトラブルもあって、みなさん更新せずに出ていってしまうようです。

　　もう私達も出て行くしかないとも思えるのですが、物件自体は気に入っており、
　　泣き寝入りするようで悔しい思いもあります。
　　保証人を個人に変更してもらい、無駄なお金を払わずに済む方法はないでしょう
　　か。

　　どなたか教えて下さい。宜しくお願いします。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/23(Tue) 20:04
　タイトル：Re: 保証人の変更について
　投稿者名：松岡　國夫
　ＵＲＬ： http://www.e-lixy.com
⇒最近は保証人会社を経ての賃貸契約がにわかに増えてきていることは事実ですが、
　　山田さんが契約している賃貸保証会社は、更新の都度保障料を払うことになって
　　いるのでしょうか。？

　　最近の賃貸保障会社の場合、最初の契約時に家賃の50％（但し6万円/月未満の場
　　合は3万円）を支払えば更新の都度の保障契約がないのが普通のようですので、
　　今回の契約更新に際し費用が発生するのかよく確かめられると良いと思います。

　　もし、更新の都度費用が発生しないのであれば、そのまま継続されても損はない
　　と思われます。逆に費用が発生する場合には、以後更新の都度費用のかからない
　　保障会社に替えて契約するとともに、その費用については不動産会社に交渉する
　　余地はありそうです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　朝日設計企画LIXY不動産INZ　松岡國夫

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/24(Wed) 20:04
　タイトル：有難うございました
　投稿者名：山田
⇒お答え頂きまして、有難うございました。
　　私達が契約している賃貸保障会社は、原則２年で家賃の３０％契約で、他にも３
　　年（４５％）、５年（７５％）というのが一応あるようです。
　　マンションの契約が２年なので、それに伴って２年になっているようなのですが、
　　１度払っただけでは済まないようですね。

　　２年後には出て行く予定で、更新は今回１度きりにするつもりですので、このま
　　まの保障会社にするしかなさそうです。

　　最初の契約が保障会社との契約が前提になっていないし（現在はそうなっている
　　ようですが）、保証人を立てると言っているのに、保障会社との契約を強制する
　　のは、法的に無効だと聞きましたが、弁護士を立てたり喧嘩するつもりはないの
　　で、今まで２年間の実績も保証人も、何も信用してもらえないのは辛い所ですが、
　　こちらが泣き寝入りする事になるのでしょうか。残念です。

　----------------------------------------------------------------------------

　投稿時間：03/12/24(Wed) 20:15
　タイトル：たびたびすみません
　投稿者名：山田
⇒追加事項です。
　　そのマンションの管理会社と、賃貸保障会社は、代理店契約を結んでいるので、
　　他のところへの変更は到底無理だと思われます。

　投稿時間：03/12/10(Wed) 01:23
　タイトル：立退き料について
　投稿者名：ひろみ
⇒はじめまして、母が借りている借家についてお聞きしたいのですが…。
　　突然、今、住んでいる賃借の契約をしている不動産屋さんと、大屋さんが売買目
　　的で頼んだ不動産屋さんと2人でやってきて、母の住んでいる借家を買わないか
　　といってきました。

　　母は73歳なのでとても買えないと言うと、じゃあ婿さんに買ってもらえといって
　　きました。
　　私たちも自営として始めたばかりでとても家を買う余裕がないために、そのまま
　　にしていると、大屋さんが来て、買えないのなら母に出ていってほしといいまし
　　た。

　　私も妹も生まれて数ヶ月の子供がいて身動きができないため、母は不動産屋さん
　　と大屋さんに、お宅の都合で出て行くのだから同じ物件で同じ金額の物件を探し
　　て、敷金、礼金、引越し代も出していただきたいと言うと、半年前に言っている
　　のだからと、とりあってくれませんでした。

　　そのままにしていると、契約書を作ってきて印鑑を押すと買ったことになるもの
　　を作ってきて、銀行にいる友達に見てもらったところ、絶対に印鑑を押してはい
　　けないと言われました。

　　しばらくすると、内容証明がきて、内容は大屋さんがいつきて、どんな話をした
　　かと言う内容でした。
　　すぐに市の法律相談へいったところ出なくてもいいと、びっくりするような内容
　　ではないと、もし、裁判になっても母の権利を大屋さんがかうようになると、ま
　　た、そのままにしていると、2通目の内容証明がきて、半年経っても異議申立て
　　がないため16年の2月14日に出ていってもらうと、書いてありました。

　　このあたりでは評判の悪い不動産屋さんで、大屋さんの兄弟に弁護士が2人もい
　　ると聞いたら話に行くにもまるめこまれそうで怖かったので、自分で物件を探し
　　て期限のうちに出て行こうと、今、母と2人で毎日荷造りをして運んでいます。

　　でも、考えると腹が立って、ほかの人からも立退き料ぐらいもらったほうがいい
　　よといわれ、もらってやろうと思うのですが、考えると同じ市内にいて争うのも
　　いやだし、穏便に私たちが泣けば良いとおもいます。

　　ただ、色々にお金がかかると、もらえるならもらったほうがいいかなぁと思う毎
　　日です。これで、何だかんだいって敷金がもどってこなかったら、きっともどっ
　　てこないと思うと、残念でしかたありません。

　　弁護士さんに相談してもらえるならもらったほうがいいのでしょうか。もらえる
　　のでしょうか、沢山とろうとおもっているのではありません。せめて、かかった
　　費用はもらえたらとおもっています。

　　新しいところは家賃が6万で敷金12万礼金6万仲介料が6万保険が2万でした。この
　　他に物件が狭いため今までの荷物を整理して処分しなければいけません。ここま
　　でを考えるともらえるものでしょうか。
　　弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。どうすればいいかわかりません。

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　投稿時間：04/01/11(Sun) 17:18
　タイトル：Re: 立退き料について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒立ち退き料は諦めたが、もらえるのなら貰いたい、でも争いたくないので泣き寝
　　入りをする。だけど腹が立つので貰いたい。

　　> 弁護士さんに頼むと時間がかかるでしょうか。
　　結局お聞きになりたいのはこの部分でしょうか？
　　何を境に時間が「かかる」「かからない」なのかは分かりませんが、何もしなけ
　　ればゴールは見えないので、それよりは「かからない」と言えるのではないで
　　しょうか。

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