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　今回は年末年始特大号として、ボリュームアップしてお届けします。
　（なお、次回の発行は1/13（金）になります）

　今週の相談テーマは、
　　●賃借人の夜逃げについて
　　●事業用定期借地権について
　です。

　前者は、借地の賃借人に夜逃げされてしまった場合のご相談です。
　後者は、借地契約時の注意点などに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://www.nzfan.com/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/04/10(Sat) 17:18
　タイトル：夜逃げ
　投稿者名：鈴木　悦子
⇒初めての投稿よろしくお願いします。
　　実家の話なのですが、父親名義の土地を40年ほど前から近所の人に貸していまし
　　た。ところがその家族が最近事業に失敗して夜逃げしてしまったらしく、今は空
　　家状態らしいのです。地代をもらいに行って気づいたらしいのですがどうやら行
　　方不明です。
　　その土地には、家はもちろん立派な庭も作ってありどうしたものかと困っていま
　　す。賃貸借契約書は古く更新などしていなかったようで、馬鹿安な地代をもらっ
　　ていたようです。
　　実家としてはそこを更地にして売却してしまいたいようですが、法的に問題のな
　　い対処の仕方を教えていただければ幸いです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/10(Sat) 18:05
　タイトル：Re: 夜逃げ
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒地代が滞納になっても賃貸借契約が解除され明渡しを受けるまでは手をつけるこ
　　とはできません。
　　賃借人を探し出して、借地権付きの家を買い取って解決するのがいいのですが、
　　恐らくは差押え等になっている可能性が高い。
　　この件は弁護士、司法書士など法律家と相談しながらやられる方がいいですね。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/13(Tue) 23:18
　タイトル：Re^2: 夜逃げ
　投稿者名：鈴木　悦子
⇒嶋田さま、早い回答ありがとうございます。実家に帰っていて返事が遅れてしま
　　い申し訳ありませんでした。
　　兄弟等と話し合ってもいい案がみつからず困ってしまいます。
　　そうですね、素人がいくら集まっても解決できそうにありませんね。これから専
　　門家に直接相談してみようと思います。
　　また何かありましたらよろしくお願いします。ありがとうございました。

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　投稿時間：04/04/09(Fri) 19:16
　タイトル：事業用定期借地権
　投稿者名：考え込んでいます
⇒事業用定期借地権についてです。
　　ある土地に借地の申し込みがありました。
　　よくある郊外のロードサイドの土地です。条件は立地からするといいように思え
　　るのですが、ただ20年の間に、もしも相手方に万が一のことがあるとどうなるで
　　しょう。つまり最悪のケースでは倒産も考えられます。そのときは地代がもらえ
　　なくなって、土地もまた20年後にしか戻らないのでしょうか。今回の条件では保
　　証金はないのですが、そのかわりに権利金がついています。

　　そのことで考え込んでいるので、もしもアドバイスがありましたらよろしくおね
　　がいしたいのです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/10(Sat) 18:48
　タイトル：Re: 事業用定期借地権
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒破産等の場合、あなたの方から契約を解除することができます。
　　厄介な手続きはあるでしょうが、残りの期間指をくわえてということは無いと思
　　いますよ。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/12(Mon) 09:11
　タイトル：Re^2: 事業用定期借地権
　投稿者名：考え込んでいます
⇒さっそくのアドバイスありがとうございます。
　　「契約を解除することができる」ということでした。

　　そこで考えたのですが、倒産というケースの場合は、その会社が色々な負債を抱
　　え込むことで（多分ですけど）、その返済のための資産の中に、「事業用定期借
　　地権」も含まれているということだと思います。

　　「やっかいな手続きはあるでしょうが」というお話は、そういうことを意味して
　　いるのでしょうか。
　　そうだとすると、なるほどたしかに、やっかいな手続きになりそうです。
　　そう考えるなら、今回の計画の問題点はいかに安全な相手と組むかと言うことに
　　なるでしょうか。当たり前といえば当たり前のことかもしれませんが。

　　またまた質問になってすいません。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/12(Mon) 19:25
　タイトル：Re^3: 事業用定期借地権
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒事業用定期借地権が有ると言うことは、地代がきちんと入ってきている状態です。
　　それならそれで良いでしょう。相当の期間地代が入らなくなったら、契約を解除
　　できます。

　　> 「やっかいな手続きはあるでしょうが」というお話は、そういうことを意味し
　　> ているのでしょうか。
　　言うとやるでは大違いということです。
　　契約解除はできるけど、解除した所で、任意に明け渡してくれなければ強制執行
　　などが必要になってくるでしょう。
　　こういうリスクを、どう評価するかだと思いますよ。
　　何せ、事業ですからリスクはつきものです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/13(Tue) 09:08
　タイトル：Re^4: 事業用定期借地権
　投稿者名：考え込んでいます
⇒中村孝司様、明解なご説明ありがとうございます。

　　> 相当の期間地代が入らなくなったら、契約を解除できます。
　　なるほどそういうことですね。法の保護ですね。

　　> 何せ、事業ですからリスクはつきものです。
　　リスク評価の仕方、つまり自分の判断ですね。たしかにリスクはどこにでも付い
　　てくる物でしょう。

　　おかげさまで頭の中がずいぶん整理されました。考え込んでばかりでなく最終的
　　な判断を、慎重に行いたいと思います。

　　ていねいなご説明ありがとうございました。
　　お礼申し上げます。

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　投稿時間：04/04/04(Sun) 14:51
　タイトル：アパートの敷金について
　投稿者名：youki
⇒アパートなどの敷金についてお伺いしたいことがあります。
　　先日、仙台市内で2年間借りていたアパートを引き払ってきたのですが、契約時
　　に3ヶ月分払った敷金の内、2万5千円はハウスクリーニングに使われるとの事で
　　した。

　　特に破損や汚した個所もなく、契約書による敷金の内訳は「現状回復費用」との
　　事でしたので、敷金は全て戻ってくるものだと思っていたのですが、引越しの当
　　日に来た不動産屋の方に「現状回復費用の中にハウスクリーニング代金が含まれ
　　る」と言われてしましました。

　　契約書には、ハウスクリーニングについての事項は記載されていませんでした。
　　ハウスクリーニングというものは、普通、入居者が支払うものなのでしょうか？
　　そして敷金に該当するものなのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/05(Mon) 01:21
　タイトル：Re: アパートの敷金について
　投稿者名：Fudosan.JPサポート
　ＵＲＬ ： http://fudosan.jp/
⇒退去時の請求に関しましては、過去、同類のご相談を多数お寄せいただいており
　　ますので、それも参考にしてみてください。

　　不動産相談センター掲示板の「ワード検索」を押していただき、キーワードに
　　「クリーニング」を入れて検索すれば、各内容をご覧いただけます。

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　今週の相談テーマは、
　　●保証人の変更について
　　●残債務について
　です。

　前者は、契約後の保証人の変更に関するご相談です。
　後者は、連帯保証人としての残債務に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

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　投稿時間：04/04/05(Mon) 23:46
　タイトル：保証人の変更について(2)
　投稿者名：haru
⇒以前山田さんの相談に似ているケースですが宜しくお願いします。

　　入居時に保証人不要システムで契約しました。
　　現在契約更新中なのですが、1年半ほど前結婚したこともあり、義理の母に連帯
　　保証人になってもらいました。
　　書類を揃えて不動産会社に送付してみると
　　「保証人不要システムで契約した方は変更できません。どうしても変更するなら
　　　ば一度解約後、新規に契約していただくことになります」と言われました。

　　尚、不動産会社の方で保証会社の変更をするとのことなので、2年間で1万円とい
　　う費用は発生しています。その保証会社の保証契約書は送付しておりませんが、
　　手違いでもうその1万円も振り込んでしまいました。

　　不動産会社が言ったようなことは法律などで決められているのでしょうか？
　　連帯保証人の変更は入居者側では変更できないのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/07(Wed) 12:16
　タイトル：Re: 保証人の変更について(2)
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒> 連帯保証人の変更は入居者側では変更できないのでしょうか？
　　連帯保証人というのは借主が申請するので勘違いしやすいですが、あくまでも連
　　帯保証人と貸主の間で締結された契約です。
　　ですから、借主の勝手で変更できるというものではないです。

　　>「保証人不要システムで契約した方は変更できません。どうしても変更するなら
　　>　ば一度解約後、新規に契約していただくことになります」と言われました。
　　保証人システムを利用するからあなたが借りることを承諾したので、他の保証人
　　を申請するのならば審査からやり直すと言うことを言っているのではないかと思
　　います。

　　交渉の余地はあると思いますが、既に更新手続き中と言うことですので、時間的
　　なこともあり、「できない」と回答しているのかも知れませんね。
　　「次回は・・・」と切り出してみれば、進展があるかも知れませんよ。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/08(Thu) 23:48
　タイトル：Re^2: 保証人の変更について(2)
　投稿者名：haru
⇒交渉した結果、残念ながらダメでした。ありがとうございました。

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　投稿時間：04/04/10(Sat) 09:25
　タイトル：残債務について
　投稿者名：Ｆ・Ｒ
⇒はじめまして、少しお話が長くなりますがご相談させてください。
　　両親が3年前にマンションを売却しました。この物件は父が購入したものでした
　　が、当人は職人のため　サラリーマンである主人と私が連帯保証人となりました。
　　それは15年も前のことでした。
　　3年前に、いきなり、「売却先が決まりました」と不動産から電話があり驚きま
　　した。不動産事務所に行くと書類などが用意されており　印鑑を押すのみの状態
　　でした。
　　なにも連絡もなく売却され　おまけに残債務（住宅保証協会）が700万近くあり
　　ます。支払いは父がしていますが　残債務者の名を残した形となった私達夫婦は
　　これから住宅を購入する事はできますか？　残債務が終了するまで購入は待たな
　　ければいけないのでしょうか？　あさはかな私達にご指導をお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/10(Sat) 17:56
　タイトル：Re: 残債務について
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒父親は残債務をキチンと償還していて、貴方方夫妻に支払能力があればローンは
　　可能と思います。詳しくは保証協会や公庫と相談されたら親身なってくれると思
　　いますが。

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　今週の相談テーマは、
　　●定期借地権の転貸について
　　●退去時に連絡が取れない場合について
　です。

　前者は、借地契約を結んだ相手が転借した場合に関するご相談です。
　後者は、退去時に大家にも業者にも連絡が取れない場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

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　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

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　投稿時間：04/03/31(Wed) 15:28
　タイトル：定期借地権の転貸
　投稿者名：悩み猫
⇒初めて投稿致します。よろしくお願いいたします。
　　定期借地権付きの戸建を所有している方が、第3者に転貸しているのですが、賃
　　料不払いなど問題が起きています。
　　第3者の現賃借人は借金のオーバーフローが発生しておりやや自己破産などの危
　　険を感じている次第です。

　　1.定期借地権の転貸・賃借人への契約解除を言い渡すことができるのか？
　　2.現賃借人が破産など陥った場合の定期借地契約・転貸契約はどのようになるの
　　　か？

　　よろしくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/01(Thu) 18:29
　タイトル：Re: 定期借地権の転貸
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒定期借地権、つまり土地の転貸をしているということなのでしょうか？
　　それとも、定期借地権を有する者が、自己所有建物を賃貸しているのでしょうか？
　　これによって大きく変わってきます。
　　土地の転貸というのは、ちょっと想定しにくいのですが。

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　投稿時間：04/04/01(Thu) 04:27
　タイトル：不動産屋も大家も連絡が取れません
　投稿者名：えりこ
⇒急な転勤が決まって4月半ばに引越しする予定です。

　　先週の土曜日（3/27）退去連絡をしようと思って、不動産屋に電話したのですが
　　誰も出ませんでした。その後何度かけても誰も出ないので、火曜日に不動産屋へ
　　行ってみると、倒産してしまったのか（？）誰もおらず、張り紙もありませんで
　　した。不動産屋の前でうろうろしていると、不動産屋が入っていたビルのオー
　　ナーらしきおじいさんがたまたま出てきて、事情を話したら「ちょうど今日来る
　　からあなたの連絡先を伝えてあげる」といわれ、用件と連絡先を書いたメモを渡
　　しました。

　　その後大家さんにも電話したのですが、何度かかけてもずっと留守電で、メッ
　　セージを入れたのですが、2日間連絡が取れません。また、メモを渡してもらっ
　　たはずの不動産屋からも連絡は来ません。

　　ずっと連絡が取れないまま引越し予定日になってしまったら、どうすればいいの
　　かと不安でしょうがありません。
　　何かよいアドバイスをどうぞよろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/01(Thu) 18:33
　タイトル：Re: 不動産屋も大家も連絡が取れません
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒解約の意思表示をしようとしたが、貸主側の都合によってその意思が到達しな
　　かったことを明確にしておけばよいのではないかと思います。
　　確実なのは、配達証明付き内容証明郵便で、その意思を貸主へ送付しておくこと
　　でしょうか。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/04/03(Sat) 17:57
　タイトル：ありがとうございます
　投稿者名：えりこ
⇒今日もまだ連絡が来ません。本当に心配ですが、アドバイスいただいた通り封書
　　で意志を伝えておこうと思います。
　　どうもありがとうございました。

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　ト・マンション・一戸建・業務用土地の賃貸、中古住宅・新築建売住宅・土地の売買
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　　★競売代行業者の地位確保
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　　★建築規制の必要性
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　　★瑕疵担保責任における事業者の定義について
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　今週の相談テーマは、
　　●造作買取請求時の金額提示について
　　●中古マンションの瑕疵担保責任の範囲について
　です。

　前者は、退去時のエアコンの買取請求に関するご相談です。
　後者は、物件売却後の浄水器に対する買主からのクレームに関するご相談です。
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　　★藤原さん

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　投稿時間：04/03/26(Fri) 15:43
　タイトル：造作買取請求時の金額提示について
　投稿者名：りん
⇒借地借家法の中で、借主が、貸主の了承を得た上で自分で取り付けた造作の買取
　　を、退出時に請求できるという造作買取請求権について書かれていたと思うので
　　すが、29日に退出するにあたり、貸主さんにかけ合ってみようと思います。
　　私の場合、4年前に取り付けたエアコンが造作に当たるのですが、どれくらいの
　　金額を提示すればいいのかが解りません。「時価」というのは、どうやって判断
　　すればいいのでしょう。

　　御回答宜しくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/26(Fri) 16:55
　タイトル：Re: 造作買取請求時の金額提示について
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒エアコンの税法による原価償却は5年です。
　　　取得価格（取付け費を含む）×0.9＝原価償却の基礎となる数字
　　定額5年償却をすると、上記の数字を毎年1/5償却する。
　　4年経過しているから、残りは1/5＋取得価格の1割です。

　　相手によりけりですが、撤去する費用がないだけ得したと思った方がいいですね。
　　場合によっては業者によるエアコンの清掃やオーバーホールも必要かも知れませ
　　んしね。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/26(Fri) 19:01
　タイトル：有難う御座います
　投稿者名：りん
⇒嶋田様、レス有難う御座います。
　　それでは、残して退出した方が良いですね。
　　また、何かありましたら御回答宜しくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/26(Fri) 19:00
　タイトル：Re: 造作買取請求時の金額提示について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒造作買い取り請求権上の造作に当たるかは充分注意が必要と思いますよ。
　　造作とは、建物と一体をなす工作物を指します。
　　畳、襖、水道施設などは造作と解して差し支えないでしょうが、エアコンや照明
　　器具は微妙と思います。
　　また、造作買い取り請求権は強行規定ではないので、契約書で予め排除している
　　ものが多いです。
　　これは大丈夫ですか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/26(Fri) 19:08
　タイトル：有難う御座います
　投稿者名：りん
⇒中村様、以前、TVの法律番組でエアコンを造作と言っていたので該当すると思っ
　　ていたのですが、微妙なのですね。
　　契約書には、造作買取請求権については書かれていませんでした。
　　また、他の方のレスから、残して行った方が良いと判断したので、今回は請求し
　　ないことにします。
　　レス有難う御座いました。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/03/30(Tue) 01:29
　タイトル：中古マンションの瑕疵担保責任の範囲
　投稿者名：にゃん
⇒マンションを売却したのですが、買主から「浄水器のパッキンの消耗で水が漏れ
　　る」と仲介業者を経由してクレームが来ました。瑕疵担保責任があるから売主の
　　費用で直してくれ、ということなのですが、浄水器は給排水設備に含まれるので
　　しょうか？

　　個人的には建物の基本的な設備ではなく、後付けの付帯設備の消耗によるものな
　　ので、瑕疵担保責任の範囲を超えていると考えているのですが、どなたかアドバ
　　イスをお願い致します。

　　修繕費用は少額であろうとは思うのですが、釈然としないので。尚、浄水器の不
　　具合は、ほとんど居住していなかったので、知りませんでした。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/30(Tue) 09:18
　タイトル：Re: 中古マンションの瑕疵担保責任の範囲
　投稿者名：藤原　浩行
⇒にゃんさん、こんにちは！
　　ご相談事案にお答え致します。

　　＜Q1＞
　　契約書上、売主さん（にゃんさん）の瑕疵担保責任期間はいつまででしょうか？
　　今回の買主さんからの請求は、その期限内ですか？
　　期限経過後であれば請求の余地は無いものと思われます。

　　＜Q2＞
　　契約書類の中に「付帯設備表」若しくはそれに近い名前の表はありますか？
　　もしある場合このような文言は見当りませんか？
　　設備等には経年変化及び使用に伴う性能低下、キズ、汚れ等があり、売主は引渡
　　し後の性能を保証するものではありません。又買主はこれを了承して買受けるも
　　のとします。
　　もしあれば、やはり請求の余地は無いものと思われます。

　　＜Q3＞
　　浄水器はにゃんさんがマンションをお買いになってから後付で付けたように読み
　　取れますが、そうなのでしょうか？
　　もしそうであれば、
　　　本来取りはずし出来るものを好意で置いていったものであり、性能まで保証す
　　　るものではありません。「どうしても直せ！」というのなら、本来に戻り取り
　　　はずして下さい。現物は当方にて引取ります。その後新品を購入されては如何
　　　ですか？
　　というような主張をされてみてはどうでしょうか？

　　実務的には、浄水器のパッキン交換まで売主さんに担保責任を要求するのは
　　ちょっと酷かな？　と思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/30(Tue) 10:09
　タイトル：Re^2: 中古マンションの瑕疵担保責任の範囲
　投稿者名：にゃん
⇒藤原様、早速のご回答、ほんとうにありがとうございます。

　　＜Q1について＞
　　期限内です。

　　＜Q2について＞
　　当該浄水器は、付帯設備表に記載がありません。また、経年変化云々の文言は、
　　現在契約書が（別の住所に保管してあるため）手元にないので不明です。仲介業
　　者に確認を取ってみたいと思います。

　　＜Q3について＞
　　私もH9年築のものをH12年に中古で購入した物件なので詳しいことが判らないの
　　ですが、おそらく新築当時オプションで付けたものと思われます。N社製品で取
　　扱説明書がありました。

　　上記の通り、A3までの範囲では、こちらから免責を主張するには弱いのかな、
　　とも思っています。

　　そこで追加で質問させていただきます。
　　1.＜Q2＞の「経年変化～」については、契約書中に明文規定がなくとも、個人間
　　　の中古不動産取引において経年変化による性能低下についてまで売主が保証す
　　　るものではないと言えるのでしょうか？
　　　（判例等からそのような解釈になっているのでしょうか）

　　2.給排水設備かどうかは個別に判断されることなのかもしれませんが、一般的に
　　　はどこまで含まれるのでしょうか。

　　今回のケースでは、付帯設備表に記載がないので給排水設備に含むと解釈されて
　　しまうのでしょうか。
　　記載漏れは私の不注意かもしれませんが、記載がないもの全て住宅の基本設備と
　　解釈されてしまうと売主の負担が大きすぎるように思います。

　　広義では、確かに水が出るところなので「給水」なのでしょうが、給排水設備の
　　不良とは、普通、配管に問題があって水漏れする、配管内が汚れていて水が汚れ
　　ている、浴室のシャワーが壊れている、水道の蛇口が壊れている等、通常の上下
　　水道周りのみを指すのではないかと思っているのですが、いかがでしょうか。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/30(Tue) 20:17
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：にゃん
⇒藤原様、本件、早速仲介業者に話をしたところ、買主側の業者を通じて、買主負
　　担とすることができました。
　　藤原様のアドバイス、大変参考になりました。
　　有難うございました。

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　今週の相談テーマは、
　　●賃貸マンションの水漏れについて
　　●スペアキーの紛失について
　です。

　前者は、水漏れ被害にあった際の補償に関するご相談です。
　後者は、スペアキー紛失時の請求に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

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　投稿時間：04/03/23(Tue) 08:33
　タイトル：賃貸マンションの水漏れ
　投稿者名：こゆみ
⇒賃貸マンションに住んでいます。昨夜、上階から、かなりの水漏れがあり大家さ
　　んに連絡したところ（管理会社が入っていないのです）水道会社が来て壁に穴を
　　開け水をだしました。上階の住人は大家の娘だそうで、保険など入っていないと
　　のことです。大家さんは、壁紙の修理やマンションの破損部分は直すと言ってい
　　ますが、壁紙を直すといっても、工事の期間のことなど、他に補償等はどうなり
　　ますか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/23(Tue) 14:08
　タイトル：Re: 賃貸マンションの水漏れ
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒こゆみさん、この修理は上階のスラブに溜まった水を抜いた後の補修ですね。さ
　　て、あなたが請求できることですが、水漏れによって使用不能となった家財の価
　　格と工事による貸室使用不能期間の賃料、多少の迷惑料ということでしよう。
　　管理業者を仲にいれて、大家さんと話し合ってみてたら如何でしょうか。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/03/23(Tue) 19:48
　タイトル：賃貸マンションのスペアキーを紛失した場合
　投稿者名：いしかわ
⇒2つ渡されていた鍵のうち、1つを紛失してしまい、賃貸マンションの契約（法人
　　契約）解除の際、不動産屋に鍵の弁償代金として、23,000円を請求されました。
　　自分で調べたところ、その鍵のスペアキーを作るのには3,000円程でできるよう
　　です。
　　その旨を不動産屋に伝えたのですが、取り合ってくれませんでした（鍵の取付業
　　者の連絡先を尋ねたのですが、「法人契約だから、あなたに教える義務はない」
　　と言われました）。
　　このような場合、不動産屋のいう金額を素直に支払うべきでしょうか？
　　また、説得する方法があれば、教えてください。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/24(Wed) 17:04
　タイトル：Re: 賃貸マンションのスペアキーを紛失した場合
　投稿者名：石原 嘉隆
　ＵＲＬ ： http://www.tsunashima-shoji.co.jp/
⇒いしかわさん、鍵はとても大事なもので、部屋の中（オートロックの場合は建物
　　全体）の全財産（生命も含みます）を守っています。本来ならば紛失した時点で
　　鍵の交換を紛失した人の費用で行うべきだと思います。
　　もしも　いしかわさんが入居する際に渡されるのがスペアキーだけだったらどう
　　でしょう？　心配で鍵の交換を申し出ると思います。

　　ですから鍵の交換は必ず行うべきで、また、とても3,000円程度では無理だと思
　　います。どのような鍵を使用しているかはわかりませんが、鍵にも色々種類があ
　　ります。スペアキーが3,000円程度と言う事は、鍵本体はかなり高価なものと思
　　われますので23,000円と言う金額も妥当な金額だと思われます。

　　また、法人契約の場合、あくまで借主は法人ですので　貸主や管理会社は借主の
　　会社と連絡を取り合います。入居者は借主の会社と原状回復の費用分担等につい
　　て話し合うことが多いと思われます。

　　説得する方法と書かれましたが、誰にどんな内容を説得するのかが、よくわかり
　　ません。会社に対して鍵の金額を支払うよう説得するのか、不動産業者に見積も
　　りを見せてもらうよう説得するのか。後者なら会社に不動産業者に見積もりが届
　　いてるはずですから、それを見せて貰ってはいかがでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/24(Wed) 21:33
　タイトル：Re^2: 賃貸マンションのスペアキーを紛失した場合
　投稿者名：いしかわ
⇒貴重なご意見、ありがとうございます。
　　会社のほうに、明細書を見せてもらうことに致します。
　　この件に関して、今後また、疑問があった場合には投稿いたしますので、ご教授
　　願います。

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　今週の相談テーマは、
　　●保証金の返却について
　　●家賃引き上げについて
　です。

　前者は、オーナーチェンジに伴う保証金返却に関するご相談です。
　後者は、消費税改正に伴う家賃の引き上げに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★森田さん（紀州不動産 http://www.shikoku.ne.jp/kisyu/ ）

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ ）

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　投稿時間：04/03/22(Mon) 20:17
　タイトル：保証金を返してもらえない…（涙）
　投稿者名：枚方
⇒不動産に関して無知でとても悔しい思いをしました。相談に乗って下さい。
　　去年12月初旬に引っ越しました。理由は去年3月頃からそこのアパートが競売に
　　かけられたからです。ややこしくなる前に出ようと主人と相談し、やっと良い場
　　所が見つかったので、去年12月に引っ越しました。

　　今年になっても未だに引き金の連絡がないので、連絡をとって見ると、「所有者
　　が変わったので、私たちの管轄ではなくなっているので、払えません」と言われ
　　ました。競売で売り手が着いたんだなと思いましたが、仲介業者は前も、今も同
　　じT会社です。
　　「でも同じ会社でしょう？そしたら前の所有者の連絡先しらないですか？」
　　というと
　　「私どもは仲介しているだけなんでねぇ…」
　　と失笑されて、前に旦那が、ここの所有者は会社の上の方のくらいの人だな…っ
　　て言っていた事を思い出して、
　　「でも前の所有者ってあなたのとこの上司でしょ？　知らないんですか？　連絡
　　先教えて下さい」
　　と言うといままで、すっごい勢いで反論していたのが、急に無言になって、
　　「…わからないです」
　　と言われました。

　　12月に引っ越しのため査定にきて、「引金、振込むための口座教えて下さい」っ
　　ていってたのに　その2週間後には所有権が変わって知らない、もう関係ない…
　　ってことはありえるんですかね？
　　あと、全く別の仲介業者に変わっているなら仕方ないなと思えるのですが。
　　仲介業者は前と同じで、前の所有者はその会社の上司。それで「もう関係ない」
　　と言われると、納得がいかなくって…。

　　最後には、
　　「もう切っていいですか？　納得いかないなら、裁判所にでも言ったらどうです
　　　か？」
　　って言われました。

　　もうまったく知識がないんで、何も言えず…（涙）。
　　あと、保証金30万払って、解約時25万引きとかかれていますが、5万円かえって
　　くるということでしょうか？
　　本当に無知でスイマセン。お金は戻らないとして、もう納得してこのモヤモヤを
　　終わらせたいので、お返事お願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/23(Tue) 09:24
　タイトル：Re: 保証金を返してもらえない…（涙）
　投稿者名：森田喜美夫
　ＵＲＬ ： http:/www.shikoku.ne.jp/kisyu/
⇒貴方の地域の宅建協会で毎月若しくは毎週「不動産無料相談」を開催していると
　　思います。そこへ相談してみては如何でしょうか！　相談に乗ってくれると思い
　　ます。
　　前の所有者が競売にかけられたのであれば、金銭的に返済能力があるかどうか判
　　りませんが、貴方の契約終了時が前の所有者なら前の所有者に返還義務があり、
　　新しい所有者に変わっていたのなら新しい所有者に返還義務があります。
　　相手が判れば裁判所で少額訴訟（30万円まで）されたらよいと思います。やり方
　　は簡単ですし費用も1万円もかかりません。
　　裁判所へ行って聞けばやり方を教えて頂けます。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/03/23(Tue) 02:29
　タイトル：消費税改正に伴う家賃引き上げについて
　投稿者名：けんぼー
⇒私は東京都内で飲食業を営んでいる者ですが、今回の消費税改正、消費税が課税
　　される免税点売り上げが3000万円以下から1000万円以下に引き下げられた為に、
　　店鋪として借りているビルのオーナーが課税対象となりました。
　　そのため、消費税分を負担してくれと実質的に家賃の値上げを言ってきたのです
　　が、賃借人としてはこれは呑むしかないのでしょうか？
　　反論できる余地はないのでしょうか？
　　どなたか、御教授下さい。よろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/23(Tue) 10:31
　タイトル：Re: 消費税改正に伴う家賃引き上げについて
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒けんぽーさん、今回の消費税免税点引上げは零細事業者には実質大増税ですね。
　　あなたも課税事業者と思われますので、家賃の消費税分値上げは仕方ないと思い
　　ます。多分、契約書にも租税公課の値上がりは賃料変更理由に該当するという記
　　載があると思います。

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　　★閉鎖的な社会からの脱却
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　今週の相談テーマは、
　　●賃料の支払い方法の変更について
　　●仲介業者の倒産などについて
　です。

　前者は、オーナーチェンジに伴う振込への変更に関するご相談です。
　後者は、賃貸管理を委託している業者の倒産などに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★山本さん（西日本地所 http://www.nnj.co.jp/ ）

　　★石原さん（ツナシマ商事 http://www.tsunashima-shoji.co.jp/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
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　投稿時間：04/03/18(Thu) 20:00
　タイトル：賃貸マンションの所有者変更について
　投稿者名：りん
⇒先日賃貸マンションの所有者変更が変更し、新所有者は原契約をそのまま継承し、
　　振込口座を変更する旨の通知が届きました。

　　家賃支払について、原契約では振込と記載されていたものの、重要事項説明書に
　　口座振替と記載され、現状口座振替していました。新管理会社によると重要事項
　　説明書記載は関係なく口座振替不可、振込でとの事。

　　できれば、便利な口座振替継続を希望しているのですが（口座は変更可）、重要
　　事項説明書の記載があっても、だめなのでしょうか？

　　ご存知の方がいらっしゃいましたら、お忙しいとは思いますが、お教えいただき
　　たくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/19(Fri) 16:45
　タイトル：振込手続きについて
　投稿者名：山本秀樹
　ＵＲＬ ： http://www.nnj.co.jp/
⇒口座振替というのは、公共料金の場合は無料で引き落としされますが、駐車料や
　　家賃などを先方から引き落としする場合は、先方がその手数料を負担しています。
　　固定負担の部分があるため、業者によっては引き落としができない（銀行との契
　　約をしていない）ということはあると思います。

　　その場合ですが、お客様からの振込をお願いすることになるわけですが、この手
　　数料をどうするかが焦点であれば、先方と負担を話し合うしかありません。
　　そうではなく、負担をしても自動振替が良いというのであれば、銀行に相談して
　　みるのが良いと思います。
　　おそらくどの銀行でも、自動振込の手続きができると思います。振込手数料は普
　　通にかかってしまいますが、払い忘れを防ぐ方法としては利用できます。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/03/19(Fri) 20:05
　タイトル：会社清算、退去のダブルパンチ
　投稿者名：立川
⇒マンション購入と同時に転勤になり、現在は仲介会社を通して賃貸契約しており
　　ます。仲介会社の親会社が倒産したため、仲介会社も会社清算の方向にあるよう
　　です。さらに借主からも３月末をもって退去したいとの連絡がありました。

　　借主からは3/18に電話にて解約の申し入れがありましたが、常識的には1ヶ月前
　　の認識でいました。
　　契約書には、「借主が本契約を解除するときは、1ヶ月の予告期間をもって書面
　　により貸主に通知するものとする。但し、借主は1ヶ月の予告にかえて、1ヶ月の
　　賃料及び管理費等を支払うことにより即時本契約を解除することができる」…と
　　なってます。
　　借主とは穏便にとこをすませたいのですが、少しばかりでも4月分の住んでいな
　　い賃料を貰うことはできないでしょうか？

　　仲介会社も会社清算する様で、今後のことが非常に心配です。
　　次に借りてくれる人も探さなければなりません。
　　どなた様か相談にのって下さい。お願いします。

　　賃貸物件は東京都下で、札幌に住んでおります。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/20(Sat) 09:11
　タイトル：Re: 会社清算、退去のダブルパンチ
　投稿者名：石原 嘉隆
　ＵＲＬ ： http://www.tsunashima-shoji.co.jp
⇒翌4月の17日までの賃料は請求できます。
　　基本は契約書ですから、契約書にのっとって処理すべきだと思います。借主・貸
　　主双方合意の上の契約ですから心配は無いと思います。穏便に済ますなら余計な
　　時間をかけずに迅速に退去後の処理を進めるのが良いと思います。

　　> どなた様か相談にのって下さい。
　　立川様の今後の方針がわからないと相談にのることも難しいと思います。新たに
　　仲介業者さんを紹介して欲しいのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/20(Sat) 14:09
　タイトル：Re: 会社清算、退去のダブルパンチ
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒3月末で解約なのに通知が3月18日だったので、4月17日までの分を日割りでいた
　　だくことになりますといえば済むと思いますよ。
　　それよりも、鍵の返却方法や、退去時の確認などが厄介ですね。

　　> どなた様か相談にのって下さい。お願いします。
　　マンションの管理人などに、出入りの業者や、近所で評判の良い業者を紹介して
　　貰っては如何でしょうか。

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　今週の相談テーマは、
　　●建築条件付土地について
　　●土地購入トラブルについて
　です。

　前者は、建築条件をはずすことに関するご相談です。
　後者は、購入した土地の隣地の建設計画に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/03/16(Tue) 15:47
　タイトル：建築条件付土地について
　投稿者名：仲
⇒初めてご相談させていただきます。
　　今現在、私の希望する住宅街にいろんな大手ハウスメーカーの建築条件付土地が
　　多数販売されています。
　　購入を検討中ですが、なにぶん大手ハウスメーカーの住宅価格は高く、出来るこ
　　となら地元の工務店で建てたいなぁ、とわがままを考えています。
　　以前、何かの住宅情報誌に「建築条件付土地でも条件をはずすことが可能な場合
　　がある」との記事を目にしたことがあります。
　　実際のところどうなのでしょう？
　　不動産のことについては勉強不足なもので、愚問かもしれませんがよろしくお願
　　いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/16(Tue) 17:58
　タイトル：Re: 建築条件付土地について
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒その土地の所有権がハウスメーカーなら困難ですね。
　　真の持ち主を登記簿などで調べて交渉するとか仲介業者が入っているなら、その
　　業者に交渉するなどされたら如何でしょうか。

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　投稿時間：04/03/18(Thu) 23:02
　タイトル：土地購入トラブル。お粗末な話ですが・・・
　投稿者名：LUCKY
⇒よろしくお願いいたします。お粗末なことは重々承知していますが、多少なりと
　　も何とかなればとご相談させていただきます。

　　一ヶ月前念願の戸建を新築完成（本年2月）。それにあたっては、ある不動産屋
　　さん（地方都市でメジャー）を介してA氏より購入。
　　その土地はA氏のもつ土地（更地）の東南角の一区画で、南と西が道路の面した
　　土地。西の道はA氏の私道。南の道路は公道。

　　土地購入の意志を伝える際と売買契約締結の際に、仲介不動産屋さんのB氏、私
　　からの建築発注先CハウスのD氏同席の場で、A氏に西道路をはさんだA氏所有更地
　　の今後の用途を確認したところ、分譲地もしくは3・4階建ての賃貸アパート予定
　　している旨、それぞれの際に口頭で回答を得た。こちらとしては隣に高い建物が
　　たたないのであればということで契約を結んだ（昨年10月）。

　　先日、A氏に偶然会い、近隣の土地、西側含め、その後いつごろ分譲にするのか
　　アパートにするのか、たずねたところ、6階建ての賃貸マンションにすることに
　　した。また採光の関係で西道路（3メーターほど）については、2階以上部分は西
　　側道路の上部分にせり出す形でテラスを設ける予定とのことをいわれた。

　　当初よりその予定であれば、当方その土地は購入しなかったはずで、ましてや西
　　側道路は私道とはいえ、そこ上部にテラスを張り出し、我が家の西テラスとは私
　　道の半分程度の間隔しかなくなるのであれば、ましてやであったはず。
　　当然、口約束であったことのお粗末さ、西はA氏所有の私道であるわけで、この
　　ような事態がおこることの想定があまかったこと、先方の口頭の約束時とA氏の
　　状況が変わったと言われれば、手のうちようがないと思われること…など、こち
　　らの不手際・甘さがあるということは重々承知の上ですが、

　　1.仲介不動産や第三者（Cハウス）も、A氏の約束（プラン）を聞いていることか
　　　ら、なんらかの効力をもたせたられて、6階建ての建築を4階建てまでに変更を
　　　してもらえる状況（こちらが有利に交渉する余地）があるのか？

　　2.仲介の不動産屋さんは、売主に対しての働きかけや交渉窓口をする義務はない
　　　のか？

　　3.更地であることをベース（西側に高い建物はたたない）での相場土地価格で購
　　　入したのだが、こういうこと（日照時間減などで土地の価値を下げる）を売主
　　　自体が行うことは、詐欺に近い行為ではないか？
　　　どうしても6階建てをたてる（建てることを受け入れざるを得ない場合）こと
　　　になったら、価格が下がる分をA氏に補償してもらうようにすることは可能な
　　　のかどうか？

　　以上について、もしくはいろいろアドバイスいただければ幸いです。
　　よろしくお願いします。長くなりすみませんでした。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/19(Fri) 15:24
　タイトル：Re: 土地購入トラブル。お粗末な話ですが・・・
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒東南角の一角とは「田」の字の右下部分を想定していますが、当該地の西側、つ
　　まり田の字の真ん中に道があるのですか？
　　それは、私道ですか、通路ではなくて。

　　私道であるならば、上部にせり出すのは許可になりません。
　　A氏が勝手に妄想を描いているか、私道を廃止にしたか、もともと私道ではなく
　　て通路であったかのいずれかではないでしょうか。

　　1.「約束」を盾とする交渉は無理と思います。お話しは、拘束力のある約束とは
　　　思えないです。

　　2.法的義務は無いと思います。

　　3.土地に建物を建てるのは当然の権利です。建物を建てれば影は敷地外に落ちま
　　　す。これを不法行為と言うからには、相当の事情が必要です。たとえば、広大
　　　な敷地があるのに、わざと隣地ぎりぎりに建てるなど。

　　　> A氏に補償してもらうようにすることは可能なのかどうか？
　　　受忍限度を超えるような日照障害の場合、そのような事例もあるようですが極
　　　めて希です。
　　　4階建ては想定していたようですし、他に売却した場合はそれ以上のものも建
　　　つことは想定できたのではないでしょうか。4階から6階に変更となっても、隣
　　　接地には甚大な被害は増えないのではないでしょうか。
　　　これはプランを見ていないのでなんとも言えませんが。

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　今週の相談テーマは、
　　●退去時のクリーニング代金について
　　●ガス給湯器について
　です。

　前者は、退去時の請求に関するご相談です。
　後者は、給湯器が故障した場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

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　投稿時間：04/03/11(Thu) 00:10
　タイトル：退去時のクリーニング代金
　投稿者名：まゆみ
⇒＜状況＞
　　　■９月に１回目の更新を終えた
　　　■先日管理会社よりＴＥＬにて「契約書に一文追加したい」とのこと
　　　■追加内容は「退去時に掃除代は借主負担とする」ということ
　　　■費用は「だいたい２万円くらいじゃないですか～」とのこと
　　　■掃除内容は「畳の張替えや壁紙の張替え」
　　　■担当者は今までも借主が掃除代を払っていたと説明
　　　■掃除代は敷金と相殺もできるとのこと

　　＜相談＞
　　　なんで今頃？という気持ちがひとつと、それは本当に借主が支払わなければい
　　　けないものなのかよくわかりません。
　　　入居時からの管理会社担当者の対応が信用性にかけ、なんだか今回も騙されて
　　　いるような気がしてしまいます。
　　　ご回答頂ければ幸いです。どうぞ宜しくお願い申しあげます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/16(Tue) 11:42
　タイトル：Re: 退去時のクリーニング代金
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ ： http://c21homenet.co.jp
⇒既に更新したのですから、契約書条件を変更するか否かはまゆみさんの意向次第
　　です。その追加条項が自分に不利で追加したくなければ断ればよいと思います。
　　しかし、現在の条文はどうなっているのですか？
　　清掃費は貸主負担になっているのですか？
　　もしそうであれば、大きな条件変更になりますね。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/03/15(Mon) 02:34
　タイトル：ガス給湯器
　投稿者名：りん
⇒現在、賃貸マンションに４年間住んでいます。先月ガス給湯器が機能しなくなり、
　　メーカーに問い合わせたところ、買い換えるしかないと言われました。管理人に
　　報告すると、メーカーの保証期間は１年だし、４年も住んでるから故障でないに
　　しろ私が払って現状に復する必要があると言われました。

　　契約書には、貸主が好意で物件内に残しておいた、冷暖房機・湯沸器等について
　　は、その機能が消滅した時点で、当初より設置していなかったものとして、貸主
　　は管理責任を持たないものとすると記載されています。

　　やはり私が全費用を払わなければならないのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/16(Tue) 11:36
　タイトル：Re: ガス給湯器
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ ： http://c21homenet.co.jp
⇒契約書でそのように規定してあるのであれば自己負担になるでしょう。
　　通常の賃貸借契約では、湯沸器は基本的な設備なので設置されている湯沸器は貸
　　主の責任で修理しますが、地域によってはそうでない場合があるのでしょう。
　　冷暖房器は、りんさんの契約書のように規定するか、貸主が修理をするか、貸主
　　の状況によって異なります。
　　りんさんが設置すれば、それはりんさんの物なので退去のとき持ちさるか、買い
　　取ってもらえるかもしれません。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/16(Tue) 21:54
　タイトル：レス有難うございます
　投稿者名：りん
⇒佐藤様、やはり払わなければならないのですね。
　　参考になりました。有難う御座いました！

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/26(Fri) 15:42
　タイトル：Re: レス有難うございます
　投稿者名：りん
⇒あれから本体買い替え・工事ということで業者さんと話を進めてきたのですが、
　　部品が届くまで3週間かかり、壊れた物と同じ型の物がなく通路に20cm出っ張っ
　　てしまうということから、消防法の関係でそれは困ると管理人に言われ、まだ申
　　し込んでいません。

　　ですが、ガス給湯器メーカーの方が、今設置されている型の最終出荷は93年で、
　　私が入居した00年より前に据付けてあったはずだと仰いました。それで法律に明
　　るい方に相談した方が、全額私が負担する必要があるか怪しいとアドバイスを頂
　　きました。
　　でも、29日に引越しなので、役所の無料相談や弁護士事務所に相談する時間があ
　　りません。

　　何方かのご意見をお伺いしたいのです。宜しくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/26(Fri) 19:09
　タイトル：Re^2: レス有難うございます
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒家主は、自らの補修義務を廃したものに対して、修理してから出て行けと言って
　　いるのですか？
　　その必要はないでしょう。
　　「物件内に残しておいた、冷暖房機・湯沸器等については、その機能が消滅した
　　　時点で、当初より設置していなかったものとして、貸主は管理責任を持たない」
　　としているのですから、初めから無かったものとして扱えばいいのではないで
　　しょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/26(Fri) 23:14
　タイトル：Re^3
　投稿者名：りん
⇒中村様、こちらにもレスを早くに頂いて、有難う御座います。
　　管理人は、契約書の「借主の責ある殷損等については、借主はその都度これを修
　　復して現状に復すか、若しくはその損害を賠償しなければならない」という部分
　　をさしてのことだと思いますが、「契約書に書いてあるように直してもらう必要
　　があるし、貴方が壊したわけではないけど、貴方は４年住んでるから、保証期間
　　も過ぎたし」と言っていました。
　　ガス給湯器メーカーの方が仰ったことは、まだ管理人に確認していません。

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　今週の相談テーマは、
　　●定期借家契約について
　　●遺産相続について
　です。

　前者は、期間を定めた賃貸契約に関するご相談です。
　後者は、遺産分割協議書を紛失した場合に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★佐藤さん（Century21ホームネット http://c21homenet.co.jp/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/03/09(Tue) 15:40
　タイトル：定期借家契約
　投稿者名：林
⇒6ヵ月間のみ空いている倉庫をＡ社に賃貸する予定です。
　　定期建物賃貸借契約書の作成についてお伺い致します。

　(1)契約終了の通知義務の記載は、必須ですか。
　(2)契約期間が６ヵ月間の場合、通知の時期はいつ頃が適当ですか。
　(3)必ず、公正証書にする必要がありますか。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/16(Tue) 11:51
　タイトル：Re: 定期借家契約
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ ： http://c21homenet.co.jp/
⇒６ヶ月しか借りない借主はどのような目的で借りるのでしょうか？
　　間違いなく撤去して欲しければ安全ベースでやるのがよいと思います。
　　公正証書は必要とは思えませんが、相手次第で公正証書を作った方がよいかも知
　　れません。６ヶ月定期なので２ヶ月前に通知することにすればよいでしょう。
　　問題は、条項ではなく借主がどのような目的で借りて６ヶ月で退去できるような
　　業態なのか確認することでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/17(Wed) 09:02
　タイトル：Re^2: 定期借家契約
　投稿者名：林
⇒有難うございました。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/16(Tue) 14:30
　タイトル：Re: 定期借家契約
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒> (1)契約終了の通知義務の記載は、必須ですか。
　　定期建物賃貸借契約で締結する場合は必要です。

　　> (2)契約期間が６ヵ月間の場合、通知の時期はいつ頃が適当ですか。
　　終了通知は、６ヶ月後に効力を生じますので、契約時が適当でしょう。
　　その際、定期借家であることを示す書面を兼用できるかは、わかりません。
　　弁護士等に確認をするか、念のために別個に行うなどが必要と思います。

　　> (3)必ず、公正証書にする必要がありますか。
　　必ず公正証書にする必要はありません。

　　なお、取り壊し予定建物の賃貸借や、一時使用貸借の条件を具備するのであれば、
　　そちらを適用した方がよろしい場合もあります。
　　詳しい知識をお持ちでないようであれば、不動産業者等に仲介を依頼した方がよ
　　ろしいでしょう。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/17(Wed) 08:59
　タイトル：Re^2: 定期借家契約
　投稿者名：林
⇒有難うございました。
　　一時的な試験場として借りるということですが、詳しい事情を確認します。

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　投稿時間：04/03/13(Sat) 18:43
　タイトル：遺産相続について
　投稿者名：加藤有市
⇒父は15年程前に亡くなって遺産分割協議も整って、私と一番目の弟は相続登記を
　　済ませていました。しかし、二番目の弟は、自分の家の土地と田をまだ登記もせ
　　ず、遺産分割協議書も無くしてしまった（破いてしまった）ので、承認書という
　　ものを作って登記させてくれといってきました。
　　二番目の弟は、会社経営が思わしくなく、自分の相続分も売却してしまっている
　　ので、さらに未登記の田について法定相続分だけ欲しいと言ってきました。
　　さて、質問ですが、遺産分割協議書を無くした場合、承認書というものは法的に
　　有効なのでしょうか。そして、一番目の弟のような要求は法的に有効なのでしょ
　　うか。よきアドバイスをおねがします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/16(Tue) 11:02
　タイトル：Re: 遺産相続について
　投稿者名：佐藤倶之
　ＵＲＬ ： http://c21homenet.co.jp/
⇒お近くに相続コーディネーターがおられればプロに相談されるのがよいと思いま
　　す。或いは弁護士さんに。
　　場所によってはご相続コーディネーターをご紹介できると思います。
　　常識的には、協議書があるのに今から意義を申し立てるのは認められないと思い
　　ますが…。

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　　★レインズへの登録違反
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　今週の相談テーマは、
　　●売却のタイミングについて
　　●ペット問題について
　です。

　前者は、転居に伴う自宅の売却のタイミングに関するご相談です。
　後者は、マンション内でのペットの飼育に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　　★鈴木さん（ライズ不動産）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/03/06(Sat) 18:41
　タイトル：自宅の売却と賃貸の選択法がわかりません
　投稿者名：中村　咲子
⇒はじめまして。築8年で銀行ローン残高3,200万の一戸建てに住んでいます。主人
　　の仕事が代わったため違う土地へ賃貸の家に住むこととなりました。主人はもう
　　仕事をやめ私も3月で退職となります。
　　不動産屋さんは売るのには1,000万ぐらい現金がないとだめというところと400万
　　ぐらいで大丈夫というところがありました。それぐらいなら賃貸にしてその間貯
　　金しようかなと思いました。
　　悩んでいるのは売却か賃貸にするかを誰に相談すればいいのかわからないという
　　ことです。よろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/07(Sun) 10:10
　タイトル：Re: 自宅の売却と賃貸の選択法がわかりません
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒考え方は、売却した場合と貸した場合でどちらの自己負担が少ないかですね。

　　400万円か1,000万円の負担との事ですが、査定書をよくご覧になって下さい。査
　　定書の販売事例物件をご自身で見に行くとどちらが近いか解ると思います。そし
　　て、ここ数年の地価の推移を調べてみましょう。

　　現在の家の住宅ローンは、返済期間が後何年間残っていて、返済できるだけの収
　　入がありますか？
　　賃貸で貸した場合に、幾らで貸せますか？
　　例えば、家賃が15万円とすると年間180万円ですが、住宅ローンの返済額をどれ
　　だけまかなえますか？

　　建物は減価償却されますので価値が減ります。土地はその地域により異なります
　　が、数年は下がり続けると見て良いでしょう。
　　例えば年間5％下がり続けると、5年で現在価格の77％位になります。賃貸で貸す
　　と、ご自身が使うように大切に扱われない事も多く、建物が傷みます。
　　将来売却する時にはリフォーム工事代も必要になるでしょう。
　　外壁と室内表面だけのリフォームでも200万円位はかかります。

　　本当に貯金で追いつけますか？

　　お近くのファイナンシャルプランナーにご相談されてみてはいかがでしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/09(Tue) 20:39
　タイトル：Re^2: 自宅の売却と賃貸の選択法がわかりません
　投稿者名：中村　咲子
⇒早速ありがとうございます。
　　ファイナンシャルプランナーって不動産業者ということですよね。
　　無ですみません。両方扱っているところへ行って見ます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/09(Tue) 21:20
　タイトル：Re^3: 自宅の売却と賃貸の選択法がわかりません
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒ファイナンシャルプランナーは下記の資格を持つもので、資産管理などのプロで
　　す。昨年から国家資格になっています。

　　不動産会社の社員にも私のように資格を持つものも居るでしょうが、下記の
　　「ＮＰＯ法人　日本ファイナンシャルプランナーズ協会」
　　　 http://www.jafp.or.jp/
　　で紹介してもらう事も可能です。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/10(Wed) 01:18
　タイトル：Re^4: 自宅の売却と賃貸の選択法がわかりません
　投稿者名：中村　咲子
⇒ホームページで調べてみました。
　　とても感謝しています。ありがとうございました。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/03/08(Mon) 13:30
　タイトル：ペットについて
　投稿者名：もん
⇒ペットについての質問なんですが、今住んでいる賃貸マンションは犬猫等ペット
　　飼育禁止の条件で部屋を借りています。
　　ところが隣りの家では犬を3匹ぐらい飼っています。
　　さらに上の階は大家さんが住んでいて、犬を飼っています（エレベーターで犬を
　　抱いている大家さんを何度も発見）。
　　借りる部屋によって契約条件などが変わってくるのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/08(Mon) 15:14
　タイトル：Re: ペットについて
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒貸主と借主は建物賃貸借契約書により条件を定めます。
　　隣の方はペットの飼育を条件で建物賃貸借契約を締結されたのでしょう。
　　他の部屋がどうであろうと、貴方が締結した建物賃貸借契約の定めを守る義務が
　　あります。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/08(Mon) 17:55
　タイトル：Re^2: ペットについて
　投稿者名：鈴木＠ライズ
⇒ペット飼育に限らず賃貸借契約書により同じ建物でも契約内容が変わることがあ
　　りますが、ペット飼育規定は1棟の建物内では、同じ規約にしたほうがトラブル
　　が起きにくいです（ペット嫌い、アレルギー、鳴き声等）。
　　あなたがペットにより何らかの障害があるのであれば、貸主に言うべきであり、
　　飼いたいのであれば、お願いすればよろしいのではないでしょうか。
　　ただし、当初の契約により飼育を拒否された場合は、止むを得ないでしょうね。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/08(Mon) 17:57
　タイトル：Re^2: ペットについて
　投稿者名：もん
⇒そうなんですか…。こういう場合、隣りのペットの悪臭・泣き声などは苦情する
　　事は出来ないのでしょうか？
　　直接お隣りへ言った方が良いのか、大家さんへ言った方が良いのか…。
　　大家さんは動物を飼っているのでそんなには気にならないのかもしれませんが、
　　動物を飼っていない私からしたら隣りの部屋から悪臭がするのです。
　　私が契約した時には隣りで動物を飼っているなど等は一切聞いていません。
　　もともと動物を飼ってはいけないマンションと思っていましたので、飼っている
　　人がいるなんて…。
　　どうしたらよいのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/08(Mon) 20:03
　タイトル：Re^3: ペットについて
　投稿者名：草柳
⇒苦情を言うことができないことはありませんから、鈴木さんのおっしゃったよう
　　な感じで、貸主に相談するのが良いのではないでしょうかね？
　　ただ、苦情を聞き入れるかどうかは別問題です。ですので、改善がなされない場
　　合も考えられます。その場合、自治体などの無料の法律相談などで、対応方法を
　　ご相談されてはいかがでしょう？

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　今週の相談テーマは、
　　●建築条件付に建てられる家について
　です。

　これは、建築条件付の土地の購入に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

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　投稿時間：04/03/05(Fri) 18:36
　タイトル：建築条件付に建てられる家
　投稿者名：アユム
⇒はじめて相談させていただきます。

　　現在、建築条件付の土地の購入で迷っています。
　　というのも、その土地は大手ハウスメーカーの建築条件付なのですが、そのハウ
　　スメーカーの販売している住宅は建てられないと言われたからです。

　　「売主の意向で建物の大きさや坪単価が決まっている」と説明されたのですが、
　　私は、建築条件付の土地というのは工事請負業者が指定されているだけで、どん
　　な金額でどんな家を建てるかはこちらの自由だと思っていました。
　　ネットで検索してもそのような記述が出てくるのですが、この認識は間違ってい
　　るのでしょうか？

　　また「確認がおりたので今後契約するときは完成物件扱いになる」と言われたの
　　ですが、建物を建ててもいないのに完成物件というのはどういうことでしょう？

　　仲介業者からは早く契約するよう急かされています。
　　環境はいいのでそこに家を建てたいとは思うのですが、業者の説明に納得がいか
　　ず契約に踏みきれません。この業者の言っていることは正しいのでしょうか？

　　どなたか、お答えをよろしくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/07(Sun) 11:56
　タイトル：Re: 建築条件付に建てられる家
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒建築条件付きの土地とは、土地の売買契約後3か月以内に建物の請負契約を土地
　　の売主又は売主の100％子会社又は土地の販売代理人と締結する事を条件に販売
　　されるものです。
　　建物は請負契約ですので、どんな建物でも予算に合わせて建築が可能です。

　　> 確認がおりたので完成物件扱いになる・・・
　　確認がおりても未完成建物です。完成物件にはなりません。
　　その仲介業者の言う、確認がおりた建物と土地を一緒に契約すると言う事は、注
　　文住宅ではなく新築建売住宅としての契約をしたいのでしょう。

　　仲介業者は土地だけの契約だとどんなに高額な建物の建築請負契約を締結しても
　　仲介手数料は土地分しか取れません。
　　新築建売住宅なら土地と建物の総額に対して仲介手数料が取れますので、当然儲
　　かる建売住宅で契約をしたいのです。

　　建築条件付き土地で表示して、建物の概要がまとまると土地建物セット（建売住
　　宅）で契約をする行為はかなり問題があります。

　　その仲介業者が信用できないので有れば、白紙にされてはいかがですか？
　　一生住むかもしれない高額な買い物です。
　　本来自由なはずの希望の建物が建築できない事を納得できますか？
　　よくお考え下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/08(Mon) 13:18
　タイトル：建売契約にさせないためには？
　投稿者名：アユム
⇒香川さま、詳しく教えて下さってありがとうございました。

　　建物のプラン図は一度見せてもらったことがあるのですが、変更したい箇所は当
　　然あり、それらは契約（土地の売買契約のみ）をしたあとで話をつめていくもの
　　と思っていました。
　　でも、香川さまのお話からするとそのプランでＯＫということで「建物の請負契
　　約」も一緒にさせられようとしているのですね。
　　仲介業者も建設会社も大手なのである程度安心していたので、ショックです。

　　場所は気に入っているので白紙に戻すのには少々ためらいがあります。
　　国か県の機関で建築指導課というものがあると聞いたことがあるのですが、そこ
　　を通して話をするにはやはり契約を済ませてからでないと無理なのでしょうか？
　　あくまで土地の売買契約だけという姿勢を貫けば建物の仲介手数料は取られずに
　　済むのでしょうが、そのあと建物についての合意を得られなければ解約というこ
　　とになり、手数料等を取られてしまうんですよね？
　　同じ地域で他に土地は売り出されていないし、どうすればいいのか複雑な心境で
　　す…。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/08(Mon) 15:07
　タイトル：Re: 建売契約にさせないためには？
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒一部誤解されている事があるかもしれませんので、「契約」についてもう一度説
　　明します。

　　建築条件付き土地の売買契約は、先ず土地の売買契約を締結し、建物のプランや
　　仕様などを決めて、見積を出してもらい、それで納得すれば、建物の建築請負契
　　約を締結します。
　　建物の請負契約後、建築確認申請を出して、下りたら建築工事を着工します。
　　　※土地は売買契約、建物は建築請負契約
　　　※建築請負契約は不動産の売買ではありませんので仲介手数料はかかりませ
　　　　ん。

　　建築確認がおりて土地建物を契約というのは、新築分譲住宅の土地建物売買契約
　　を締結する事であり、建物の請負契約はありません。
　　建築確認がおりた後でも小さなプランの変更は可能です。
　　　※土地建物の売買契約（新築建売住宅の売買契約）
　　　※土地建物とも不動産として売買しますので仲介手数料がかかります。

　　建物について合意を得られず解約の場合の件、土地の売買契約締結後、建物の建
　　築請負契約に至らなければ、土地の売買契約は白紙解約となり、手付金や仲介手
　　数料は返還されます。
　　　※ただし、売買契約書に貼付した収入印紙は負担する事になります。

　　建築指導課への相談、建築条件付き土地の売買契約を締結し、建物の建築請負契
　　約をせず、建築確認が下りてから土地建物の売買契約に変更する事は禁止されて
　　います。

　　恐れずに相談される事をお薦め致します。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/08(Mon) 16:57
　タイトル：ありがとうございました
　投稿者名：アユム
⇒> 建物の請負契約後、建築確認申請を出して、下りたら建築工事を着工します。
　　…ということは、今回はまだ請負契約を締結していないのに建築確認申請をされ
　　ていたということなのですね。
　　「確認がおりた」と聞かされたのは見積書をもらって価格交渉している最中のこ
　　とでしたし、口頭契約になるとまずいので「いくらになるなら契約する」という
　　ようなこともこちらは言いませんでしたから…。

　　大手だからと安心してはいけないのですね、いい勉強になりました。
　　もう一度仲介業者と話してみるか、さっさと建築指導課に連絡するか、ちょっと
　　考えてみます。
　　迅速かつ丁寧なアドバイス、本当にありがとうございました。

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　　★それなりの管理収入
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　　★相談センターについて
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　今週の相談テーマは、
　　●自転車の撤去について
　　●駐車場のトラブルについて
　です。

　前者は、駐車位置を間違えた際の貸主の対応に関するご相談です。
　後者は、共用部分に放置した自転車の撤去に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

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　投稿時間：04/03/05(Fri) 11:29
　タイトル：自転車捨てられた！
　投稿者名：にしむく
⇒初めて相談します。実は、タイトルにもあるように、自転車を捨てられました。
　　今住んでるマンションは、今年８月でまる４年になります。
　　で、３年目の途中でしたでしょうか、管理会社が突然変わりました。ちゃんと次
　　の管理会社へ色々引継ぎなどされているのだろうか、不安ながらも、まぁそれを
　　受け入れて…といってもただ変わりましたという案内のみで、同意書などを書い
　　た覚えはありません。
　　そして、一方的な申し出で、家賃の振り込み方法なども変わり、嫌だな～と思っ
　　ていました。いきなり、浄水器設置の話がきたり、入り口の玄関がせばまったり
　　あっという間に環境が変わっていきました。
　　そして、ある時、ある貼り紙を見つけました。「共有部分に自転車を放置してる
　　方がいます。美観をそこねますので近日中に撤去します」などという貼り紙でし
　　た。

　　私は、実は、自転車を３台、バイクを１台所有していて、自転車置き場には置き
　　きれないという事で、前の管理会社の管理人さんに了解を得て、違う共有部分
　　（貼り紙にある）に置いてイイと言う許可を貰っていました。それなのに、突然
　　そんな貼り紙で、そしてそれはいつ貼られていたかもわからず、急いで見に行っ
　　てみると、もう無くなっていて。

　　私は驚いて、管理会社に電話すると「それはあなたが悪いね、仕方がないね」と
　　なだめる内容の言葉ばかり。で、向こうの言い分いわく「パンクをしてたりした
　　ものは捨てた」と言うのです。「なんだそれは！」です。確かに私の自転車はと
　　ても古いもので、でもそれはとても価値のある古さだったんです。だから乗らず
　　に置いておいたのに。

　　で、一応、一度はそれで、もう諦めるしかないのか…と思ったのですが、最近、
　　また新たにチラシがポストに入っていて、また自転車の撤去の知らせでした。私
　　はそれでまた怒りが込み上げてきました。私の時は、ポストに案内はありません
　　でした。貼り紙なんて、一方的なもなので、見てる人と見てない人がいると思い
　　ます。どうなんでしょう。

　　こんなケース、弁償してもらえるんでしょうか？
　　感情的文章で、わかりづらくすみません。返答お願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/07(Sun) 11:26
　タイトル：Re: 自転車捨てられた！
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒共有部分に置いた事がルール違反で有れば貴方にも落ち度があります。
　　しかし、管理会社には住民へ十分な期間を持って、入居者に平等に分かりやすく
　　知らせる義務もあると思われます。
　　被害額が少ないので弁護士に相談するのも相談料を考えると難しいですね。市役
　　所などが行っている無料法律相談などを利用して相談してみてはいかがでしょう
　　か？

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　投稿時間：04/03/05(Fri) 13:15
　タイトル：駐車場のトラブル
　投稿者名：ひこ
⇒昨日、不動産で駐車場を契約しました。契約も終わったので本日から止められま
　　すと言われたの止めたところ、次の日に契約した駐車場に行ったら、不動産屋の
　　名前の入った「駐車違反で警察に通報します」との張り紙がしてありました。

　　車のフロントガラスに粘着性の強いテープで張ってある為に落ちなく、また、車
　　を蹴った跡まであった。
　　即日電話をしたところ管理者が張ったと言って、「契約書にある駐車スペースと
　　違います」と電話で言われたのですが、車のフロントガラスの粘着テープは強力
　　で前が見えにくい上に蹴ったあるので傷ができた上に、車が使用できなく仕事に
　　支障があります。

　　この場合は、不動産の契約違反なのでしょうか？　それとも泣き寝入り？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/07(Sun) 11:33
　タイトル：Re: 駐車場のトラブル
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒相手が車を傷つけた事を認めたので有れば、損害賠償を請求されたらいかがです
　　か？
　　方法や金額については弁護士に相談されるか、市役所などが行っている無料法律
　　相談を利用される事をおすすめします。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　今週の相談テーマは、
　　●賃貸住宅の借主負担について
　　●水道料金について
　です。

　前者は、賃貸契約の際の請求項目に関するご相談です。
　後者は、水道管の太さによる水道料金の差に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★夏目さん

　　★藤原さん

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/01/31(Sat) 01:38
　タイトル：賃貸住宅の借主負担について
　投稿者名：アミーゴ
⇒賃貸住宅（築10年くらい）を神奈川県で子供が借りることになりました。
　　契約書に、損害保険料\18,000、書類作成料\3,500といったものがありました。
　　また任意で「部屋のキーを入居者負担で変えても結構です」といったことをいわ
　　れたようです。礼金も更新の都度要求されるようです。

　　1.建物の損害保険は本来所有者の経費処理項目と思います。
　　2.書類作成がなければ、仲介機能は果たせないと思います。不動産仲介会社の業
　　　務そのもののような気がします。
　　3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、貸手がきち
　　　んとしてしかるべきと思います。
　　　他県で私も賃貸マンションを経営していますが、こうしたものはいただいてい
　　　ません。キーはディンプルキーを取り付けており、入居者が新しくなると、従
　　　来のキーは使用できなくなる仕組みにしてあります。
　　4.礼金もいただいていません。関東では更新の都度礼金を支払うのが普通なので
　　　しょうか。

　　お教えいただければ幸いです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/29(Sun) 15:49
　タイトル：Re: 賃貸住宅の借主負担について
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒> 1.建物の損害保険は本来所有者の経費処理項目と思います。
　　その保険は家財総合保険のことだと思います。
　　建物にかける保険ではありません。
　　借家人の家財が主目的になる保険なのですが、実は特約でついている借家人賠償
　　保険、個人賠償保険が重要です。
　　借家人賠償は、借家人が火事などを起こしてしまった場合、個人賠償は借家人が
　　漏水事故などを起こした場合に有用です。
　　単独では入れないので、家財とのセットで入ります。

　　> 2.書類作成がなければ、仲介機能は果たせないと思います。
　　なんの書類なんでしょうね。
　　更新時ではなくて、仲介時にかかるのですか？

　　> 3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、貸手がき
　　> 　ちんとしてしかるべきと思います。
　　どういうタイプの鍵がついているかはわかりませんが、
　　誰が見ても、鍵を変えなくてはいけない状態なんですか？

　　> 4.礼金もいただいていません。
　　> 　関東では更新の都度礼金を支払うのが普通なのでしょうか。
　　更新の都度更新料を払う慣習は東京にはあります。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/01(Mon) 00:14
　タイトル：Re^2: 賃貸住宅の借主負担について
　投稿者名：夏目
⇒> 3.鍵を変えなくてはいけないような話は、商品としての不備であり、貸手がき
　　> 　ちんとしてしかるべきと思います。
　　そう思うならば、借りない事です。
　　別に向こうから「借りて下さい、お願いします！！！」と言って来ているのであ
　　れば話しは分かりますが、市場は需給で決まります。そういうサービスを行わな
　　くても入居者が決まる場所であれば、必要無いのでしょう。
　　良いか悪いか別にして、元々提示してある商品に対して「もし○○して頂けるな
　　ら借りたい」という意思表示であれば先方も考えるでしょうが、「○○されてし
　　かるべき」という意思表示を行う方には、貸し手としても、貸したく無いと思う
　　のが普通だと思います。

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　投稿時間：04/03/01(Mon) 13:05
　タイトル：水道料金について
　投稿者名：名無し
⇒初めて相談させていただきます。
　　現在の賃貸アパートの水道料金についてなんですが、水道管が通常のアパートよ
　　りも太く（水道局に問い合わせたところ、30mmなんだそうです）その分、上下水
　　道の基本料、使用料共に高くなり、一般的なアパートに比べ、水道料金が約3倍
　　位になってしまっているんです。
　　（すごーく切り詰めて、お風呂の残り湯を洗濯やトイレを流す際に使用したり、
　　　手洗いや洗顔のときに水を流しっぱなしにしないように気を付けたりなどなど
　　　極力節約していますが、どうしても15,000円くらいは掛かってしまいます）

　　不動産の方は私たちが入居する以前から30mmの水道管だったことは知っていたと
　　のことでしたが、入居の契約をするときには教えてくれませんでした。
　　何とか一般的な太さの水道管に変えてもらえないかと思い、不動産の方に業者に
　　問い合わせてもらったとこら、変えられないと言われたそうです。
　　（この業者は大家さんの知り合いだそうで、大家さんが所有している何ヶ所かの
　　　アパートの修理などを安く引き受けてやってくれているみたいなんです）

　　本当に変えられないものなんでしょうか？
　　他の業者に依頼したらできるものなんでしょうか？
　　だとしたら、その工事費は私たちの方で負担しなければならないのでしょうか？
　　または、契約時にそんな余計なお金が掛かると知りながら、私達に教えてくれな
　　かったということで、家賃の減額をお願いすることはできるのでしょうか？

　　ご返答宜しくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/01(Mon) 23:31
　タイトル：Re: 水道料金について
　投稿者名：藤原　浩行
⇒名無しさん、こんにちは！
　　ご相談事案については専門外なのでアドバイスがひょっとすると適切で無いかも
　　しれませんが、その場合はどうぞお許しを…。

　　昔は建物内に引きこむ水道管の口径は１０ｍｍ～１５ｍｍが多かったようです。
　　しかし最近では、
　　（１）奥様がお勝手仕事をしながら…
　　（２）洗濯機を回し…
　　（３）子供はシャワーを浴びながら…
　　（４）ご主人は洗面台で歯磨き…
　　等のように、一般家庭においても家の中で４箇所同時に水を使う可能性が多く
　　なって来ました。そこで最近の新築一戸建はだいたい２０ｍｍで引きこんでいる
　　ものが多いようです。

　　そのような物件を売買する際に水道局の方々と話す機械がありますが、最近では
　　アパートで各世帯が上記のような行動を起しても、水圧不足に陥らないように
　　３０ｍｍを引きこむケースもままある…という話を聞きました。

　　その話が本当だとするならば、ご相談事案についてはかけ離れて異常とは言えな
　　いと思われます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　今週の相談テーマは、
　　●同じマンションの購入について
　　●電柱の移動について
　です。

　前者は、同一マンション内での買い換えに関するご相談です。
　後者は、電柱の移動の際のトラブルに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

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　投稿時間：04/02/28(Sat) 21:54
　タイトル：同じマンションの購入
　投稿者名：コロン
⇒現在の部屋（東南）が角部屋でうるさいので、同じマンションで向きが違う棟
　　（西）に空きが出たら、ここを売却して引越をしようと思います。
　　同じマンションでの引越というのはよくあることですか？
　　デメリットなどありましたら教えて下さい。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/29(Sun) 00:05
　タイトル：Re: 同じマンションの購入
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒同じマンションの買い換えですから、マンションについてはよくご存知と思いま
　　す。

　　同じマンション内で買い換えは結構あります。
　　特に3LDKから4LDKへの買い換えのように大きな部屋への買い換えが多いです。

　　デメリットは、買い換え先の住み心地が希望（期待）と違った場合、買い換えに
　　掛かった費用や労力が無駄になる事です。

　　買い換えですので、ご自宅の売却と新居の購入双方に費用がかかります。
　　売却には、仲介手数料が必要です。
　　購入には、仲介手数料のほかに、住宅ローンの借入費用や登記代が掛かります。
　　また、リフォーム費用が必要かもしれません。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/29(Sun) 07:52
　タイトル：Re: 同じマンションの購入
　投稿者名：コロン
⇒回答有難うございます。
　　現在4LDKから3LDKに引越を考えています。
　　4LDKなら売却できるかな。
　　早く空きが出るを待っています。

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　投稿時間：04/02/28(Sat) 15:35
　タイトル：電柱が
　投稿者名：みんみん
⇒長年お向かいの横に立っていた電柱を、周りに新築が三軒建った為大きな電柱に
　　立て直すにあたり、お向かいの人が「一旦抜くのであれば、今度は反対側の方に
　　（私の家の側）立ててくれ！」とごねだしました。

　　この新築を建築してる工務店の言い分は「この道は私道であり権利はうちにある
　　から、わしとこが何処に立てても文句は言わせない」と言います。
　　しかし、26年もの間立っていた電柱が　我が家側に立てられるとなると、車の出
　　し入れもおろか　建て直しや増築の時などとても不便になるはずです。それに私
　　の所の電気は、その電柱からとってるのではないらしいです。

　　それなのに　私道の持ち主（去年に私道と3軒分の新築の建つ土地を買った不動
　　産屋）に権利はあるのですか？
　　うちは家の横に電柱を立てられて我慢しなければならないのですか？
　　どうか教えてください。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/29(Sun) 00:30
　タイトル：Re: 電柱が
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒私道ですが、道路の所有者は誰でしょうか？
　　共有の道路なのでしょうか？
　　貴方は持ち分をお持ちでしょうか？

　　共有持ち分をお持ちであれば、共有者全員の承諾がないと移転出来ませんので、
　　拒否出来ます。ただし、拒否がもとで近所との折り合いが悪くなることもあるか
　　もしれません。皆さんでよく話し合われることも必要と思われます。

　　私道に全く共有持ち分が無く、第三者が持っている場合は拒否出来ません。

　　電力会社は電信柱の移動をするときに、その電信柱の異動先の側の方（玄関や車
　　庫の前など通行に障害が発生するおそれがある場合）の承諾書が無いと移動出来
　　ないこともあります（中国電力の場合）。
　　もし、該当すれば承諾書に署名捺印をしないことです。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/29(Sun) 14:05
　タイトル：Re^2: 電柱が
　投稿者名：みんみん
⇒ご親切にありがとうございました。
　　やはり私道はその不動産会社の持ち物らしいので拒否出来ないのですね…。
　　元々　その今現在電柱が立ってる方の家の住人が近所でも嫌われ者の人で問題ば
　　かり起こしているんですが　今回も　その人があれこれいわなければ今まで通り
　　の位置に立ったはずなんですが…、残念です。　
　　でも　レスつけていただきありがとうございました。

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　今週の相談テーマは、
　　●入居申込書の法的有効性について
　　●身内間の家の売買について
　です。

　前者は、重複により入居できなくなってしまった場合のご相談です。
　後者は、親族間売買に伴う住宅ローンに関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　　★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）

　　★門田さん（マルケイ http://marukei.hp.infoseek.co.jp/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

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　投稿時間：04/02/28(Sat) 09:07
　タイトル：入居申込書の法的有効性
　投稿者名：大谷
⇒宜しくお願い致します。
　　賃貸マンション物件を借りたいため、2月27日午前10時10分に仲介業者と物件の
　　マンション前で待ち合わせ物件を見せてもらいました。
　　私は資金繰りと保証人の承諾があるので少し考えて返事すると仲介業者に返事を
　　し、入居申込書を受け取りました。

　　業者は申し込みはファックスで送信してくれと言うので、保証人の承諾を得た後
　　午後12時過ぎにファックスで入居申込書を送信しました。

　　私は念のため、同日夜入居申込書の本紙を仲介業者に郵便で送付いたしました。
　　午後3時ごろだったと思いますが、仲介業者から電話があって、同物件に他の人
　　が、私より早く口頭で入居したいと言ってきたという事で、ダブルブッキングに
　　なってしまいました。

　　法人の貸主は27日は居ないので3月1日月曜日に法人貸主担当者と相談するという
　　事でした。多分口頭で入居したいと言った他の人は、私のファックスを仲介業者
　　が見るより早かったのでしょう。

　　こんな場合に僕が送ったファックス（押印済み）の入居申込書と、口頭で申し込
　　んだ人の法的優先権はどちらに有るのかお教え願えれば幸甚です。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/28(Sat) 10:48
　タイトル：Re: 入居申込書の法的有効性
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒契約の申込みの順位は時間的に早く意志を伝えた順となるのが普通です。
　　ただし、それで契約が成立したわけではありません。
　　あくまでも貸し主が申込者の内容を確認し、申込者に貸す事を承諾して、貸し主
　　借り主双方契約の意思が確認できた事になります。
　　更に、仲介業者（不動産会社）の取引主任者から借り主が重要事項説明を受け、
　　借り主が建物賃貸借契約に署名捺印した後に契約が成立した事になります。

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　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/28(Sat) 11:52
　タイトル：Re: 入居申込書の法的有効性
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒香川さんの仰るとおり、契約は申し込みと承諾で成立します。このような形式を
　　諾成契約といいますが、若干補足してみます。

　　例えば、八百屋さんで「早い者勝ちだよー」などとして売っていたとします。
　　この場合、八百屋さんはお客に対して「申し込み」をしています。
　　あなたがこれに対し「買った」と意思表示した段階で契約成立。
　　買ってねーという申し込みに対し、あなたが買うという承諾をしたからです。
　　このあとで、別の人が「倍で買う」といっても、契約が成立してしまっているの
　　で、あなたはそれを主張できます。

　　しかし、建物賃貸の場合は「借りたい」という意思表示が申し込みになります。
　　貸主は自分の胸三寸で「いやだ」ということができます。
　　物件パンフレットなどは申し込みを募るための「募集」と解されています。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/28(Sat) 13:47
　タイトル：Re: 入居申込書の法的有効性
　投稿者名：門田
⇒「ファックス（押印済み）の入居申込書と口頭で申し込んだ人の法的優先権？」
　　ということですが、契約行為の有効性については双務契約であり、相手からの承
　　諾が条件となるのではないでしょうか。
　　片務契約であればこちらの意思表示が相手方に伝わった時契約行為が成立すると
　　考えられます。法的優先権は先に意思表示をして相手方に伝わった人であると考
　　えられます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/29(Sun) 10:41
　タイトル：Re^2: 入居申込書の法的有効性
　投稿者名：中村孝司
　ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒双務・片務というのは義務のことです。
　　売買契約は物を引渡す義務と代金を支払う義務がありますので双務契約となりま
　　す。贈与契約などは一方が物を引渡すのみなどとなり片務契約です。

　　申込みと承諾で成立するものが諾成契約。
　　物の引き渡しを要するもの（金銭消費貸借など）は要物契約といわれます。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/02/28(Sat) 11:37
　タイトル：身内間の家の売買について
　投稿者名：赤崎　正和
⇒はじめまして、質問をさせていただきます。
　　現在、嫁の親名義の家に住んでいます（義理の親は別住まい）。

　　親の名義の家を私個人で義理の親から買いたいのですが、住宅ローンは組めるの
　　でしょうか？
　　労金（組合員です）で聞いたところ、ローンは組めないとの事でした。
　　何か良い方法はありませんでしようか？
　　宜しくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/28(Sat) 15:03
　タイトル：Re: 身内間の家の売買について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒住宅ローンの金融機関の審査は基本的に、
　　　1.借入申込者の資格
　　　2.物件の担保評価
　　　3.取引の正常性
　　を審査します。

　　労金では何を理由に断られたか書き込みが有りませんが、
　　3.の理由で有れば、事前に準備をすることで借入が可能な金融機関もあるかも知
　　れません。

　　　A.土地建物の登記簿謄本、公図、間取り図面、位置図（住宅地図）等を用意
　　　B.不動産売買契約書を作成
　　　C.貴方の所得証明・健康保険証・運転免許証を用意
　　上記書類を持参のうえ金融機関に相談に行かれることをお勧めいたします。

　　尚、不動産会社に依頼すれば（仲介手数料が必要）、上記書類の準備や重要事項
　　説明書、売買契約書を作ってくれ、住宅ローンの申し込みの手伝いやアドバイス
　　をしてくれます。

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　今週の相談テーマは、
　　●コーポラティブハウスのキャンセルについて
　　●新築物件購入の建物価格について
　です。

　前者は、共同設計住宅のキャンセルに伴うトラブルのご相談です。
　後者は、保険の査定額と購入価格が異なる場合のご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★嶋田さん（シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ ）

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　　★夏目さん

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/02/18(Wed) 17:36
　タイトル：コーポラティブハウスのキャンセルに関して
　投稿者名：タカ
⇒この度、8件から成るコーポラティブハウスの建設に参加しました。来年2月の竣
　　工で内装の打ち合わせもほぼ建築家と終わりました。
　　これから建築確認を出すとのことです。　

　　平行してローンの借り入れで銀行と融資の話をしておりましたが、銀行より融資
　　には団体信用保険が義務つけられており、この加入には過去3年の病歴を聞かれ
　　ると聞きました。　小生昨年7月に左腎臓ガン治療にて入院しております。幸運
　　にも今後の転移はないとのことでしたが、告知書に嘘を書くことは出来ません。

　　ローンがおりない危険性もあり、他の方々にも迷惑をかけられない為、キャンセ
　　ルを申し入れましたが、プロデュース会社より、以下を言われております。

　　　1.　次の継承者がいない限りは脱会することは出来ない。
　　　2.　プロデューサーは新しい継承者探すよう手伝うが、時間的に間に合わず、
　　　　　全体のスケジュールが遅延するとその金利負担が発生する。
　　　3.　設計者に全額ではないが設計料を支払はなければならない。
　　　4.　プロデューサーに申込金の50万と名義変更料を払わなければならない。
　　　　　（既に１割の出資金640万を振り込んでいます）

　　つまり、期限内に継承者が見つかった場合、約130万円程度のぺナルティー、期
　　限内に継承者が見つからなかった場合はこれにプラス莫大な遅延金利負担を支払
　　う可能性があるというのです。　

　　組合長の方に連絡したいと申しましたが、今この件を持ち出すとメンバーの不安
　　感をあおり、脱会を誘発する可能性があるため、まだ連絡しないでほしいとも言
　　われております。

　　今回の様にやむ終えない理由でキャンセルする場合、上記の責任から逃れること
　　は出来ないのでしょうか？
　　宜しくお願い致します。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/28(Sat) 16:04
　タイトル：Re: コーポラティブハウスのキャンセルに関して
　投稿者名：嶋田尚芳
⇒コーポラティブハウスは一種の運命共同体ですから、病歴で団体信用保険に加入
　　できないのは、こちら側のミスととられますね。契約上のペナルティな仕方ない
　　でしょう。
　　しかし、プロジュース会社が代表者に連絡をさせないのも解せないことです。時
　　間が経過すればするほどこちらに不利ですから、早急に脱会されるようお勧めし
　　ます。

　　内容証明郵便で脱会届けを出してみたら如何でしょう。
　　640万も出資されているなら、弁護士に依頼する方が解決は早いかも知れません。

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　投稿時間：04/02/27(Fri) 11:08
　タイトル：新築物件購入の建物価格
　投稿者名：ヤマダ
⇒今月に建売を新築で購入しました。それに伴い火災保険に加入するのに保険会社
　　に見積もりさせたら建物自体８５０万なのに　評価額は１６００万の価値がある
　　と言われました。
　　それで建設側に実際の価格はどうだと聞いたら「営業にもはっきりはしらされて
　　いない」と返ってきました。
　　仲介が入っているので又聞きなのですが　なっとくいきません！
　　言えない訳はなんなんでしょうか？　スミマセンが宜しくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/28(Sat) 11:05
　タイトル：Re: 新築物件購入の建物価格
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒建売住宅をご購入されたのでしたら、建物に消費税が課税されていますので、そ
　　の消費税から割り出せます。
　　例えば消費税が80万円でしたら、建物は1600万円と言う事になります。

　　それとも建物の工事原価を知りたいと言う事でしょうか？
　　自動車やその他の商品でも、そのメーカーが原価を表示しないように、建売住宅
　　の原価を公開する事は有りません。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/29(Sun) 23:51
　タイトル：Re^2: 新築物件購入の建物価格
　投稿者名：ヤマダ
⇒香川様　ご回答ありがとうございました！
　　もう一度質問よろしいですか？
　　建物価格は８５０万円とは契約書に記載されているのですが、地積や構造からし
　　て１６００万円の価値があると保険会社に言われました。
　　保険会社の言う評価額と実際の建物価格とは一致しないものなのでしょうか？
　　すみませんが　宜しくお願いします！！

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/01(Mon) 00:06
　タイトル：Re^3: 新築物件購入の建物価格
　投稿者名：夏目
⇒地積や構造で価格が割り出せれば、こんな話しは無いですが…。

　　そもそも、建物・不動産に関して素人の保険会社がどうして正確な価値を割り出
　　せるのでしょう。不動産鑑定士を抱えていて、そこから導き出された金額という
　　なら分かりますが。

　　保険会社は、保険の対象金額が大きければ大きい程、保険料が高くなり、得をす
　　るでしょう。その当たりを考えてみられては。

　　保険金額とは、保険会社が決めるものでも、不動産会社・建築会社が決めるもの
　　でもなく、ご自身が「この建物を消失してしまった時、このくらい保険金が下り
　　れば、納得出来る」という考え方で、決めるものかと思います。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/01(Mon) 00:11
　タイトル：Re^3: 新築物件購入の建物価格
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒建物本体の保険のかけ方には、新築時の建物価格（再度同じ建物を建てるときの
　　費用分）を保険金額とする場合（新価特約と言います）と任意の金額を保険金額
　　とする場合があります。
　　建物の新築費用は、その地域の標準建築工事単価に建物の延べ床面積を掛けた金
　　額とします。
　　従って、その地域の標準工事費が坪当たり50万円とすると30坪の建物は1500万円
　　の評価となります。

　　売り主さんが表示した建物価格850万円は、850万円で売り渡した事であり、建物
　　の工事代金や評価額と一致しないこともあるでしょう。

　　従って、貴方が万一の際に今と同じ建物を再建築出来ることを望まれれば、その
　　保険会社の評価額で保険を掛けられることをおすすめ致します。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/03/01(Mon) 01:19
　タイトル：Re^3: 新築物件購入の建物価格
　投稿者名：草柳＠Fudosan.JPサポート
⇒不動産だと個々によって価格が出ますから、分かりづらいのかも知れませんが、
　　例えば自動車の車両保険なども、やはり保険会社側の評価額（補償額）と、実際
　　の車両価格が違ってくる場合も多いかと思われます。
　　（クルマの場合、標準価格がありますから、それを元に算出されると思いますが
　　　通常、購入価格は、値引きなどがありますから、個々によって様々だと思いま
　　　す）

　　なお、今回は実際の価格を上回る金額になっているかと思われますが、当然、そ
　　の逆もありますね（何らかの事情で割高だったりした場合など）。

　　私でしたら、多少の掛け金の差でしたら、万一に備えて、再度同じものを建てら
　　れるような補償額にすると思いますが、反面、あまりに掛け金が違うのであれば
　　熟考の上、決定することになると思います。

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　今週の相談テーマは、
　　●同居人変更について
　　●名義変更にかかわる費用について
　です。

　前者は、同居人変更時の手続きに関するご相談です。
　後者は、親族間の名義変更に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

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　投稿時間：04/02/24(Tue) 17:32
　タイトル：同居人変更
　投稿者名：りん
⇒はじめまして。相談です。
　　私が世帯主として契約したマンションに弟と二人暮らしをしていました。
　　今月、弟が就職が決まり引っ越す事になりました。
　　そして弟が退居後、私と彼氏の二人で同居しようと思っているのですが、不動産
　　屋さんとか大家さんとかへの届け出はどのようにしたら良いのでしょうか？
　　マンションの契約者は私なので、ただ単に彼の住所変更（住民票変更）だけでよ
　　いのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/24(Tue) 18:03
　タイトル：Re: 同居人変更
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒建物賃貸借契約に入居者の変更が可能かどうか、又は手続きの方法などが書いて
　　ありませんか？
　　通常は届け出が必要な事項とその方法が書いてあるはずです。
　　建物賃貸借契約の内容をご確認いただき、そのうえで再度ご相談下さい。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　投稿時間：04/02/25(Wed) 12:39
　タイトル：Re^2: 同居人変更
　投稿者名：りん
⇒ご回答ありがとうございました。
　　契約書等を良く見てみたいと思います。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/02/25(Wed) 19:26
　タイトル：名義変更にかかわる費用について
　投稿者名：まさ
⇒まさと申します。宜しくお願いいたします。
　　以前、根抵当に入っている土地に家を建てたいが、抵当を抜くことができるかど
　　うかの質問をさせていただいた者です（藤原浩行様ありがとうございました）。
　　結果的に抜くことができましたので、家を本格的に建てることにしたのですが、
　　そこでまた新たな質問をさせていただきたいと思います。
　　その土地は、根抵当が抜けても母親名義となっています。この際、私の名義に変
　　更したいのですが、贈与税などがかかってくるのでしょうか。
　　初歩的な質問で申し訳ないですが、宜しくお願い申し上げます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/26(Thu) 12:48
　タイトル：Re: 名義変更にかかわる費用について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒これは費用のだけの問題ではなく、贈与の問題として考えてください。
　　不動産の名義を移転すると財産の移転となり、対価が有れば売買、無ければ贈与
　　（法人を除く）となります。
　　従って、その土地の路線価額分の贈与があったと見なされます。
　　先ずは土地の路線価を調べてください。
　　路線価に基づく土地価格が110万円以下で有れば贈与税は控除されます。
　　110万円を超えれば超えた金額に基づき、贈与税がかかります。
　　詳細は国税庁タックスアンサーで調べられます。
　　 http://www.taxanser.nta.go.jp/

　　さて、登記（所有権移転）の費用はその土地の固定資産税評価額の1％が登録免
　　許税です。司法書士さんに依頼すれば登録免許税以外に調査実費・報酬等が必要
　　です。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/26(Thu) 12:55
　タイトル：Re^2: 名義変更にかかわる費用について
　投稿者名：まさ
⇒香川様、丁寧なご返答いただきまして、ありがとうございました。

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　　★定義が曖昧な宅建免許
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　　★困った大家
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　今週の相談テーマは、
　　●立ち退きについて
　　●アパートの売却について
　です。

　前者は、親族間の立ち退きに関するご相談です。
　後者は、アパートの売却に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★門田さん（マルケイ http://marukei.hp.infoseek.co.jp/ )

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
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　投稿時間：04/02/20(Fri) 20:49
　タイトル：立ち退きについて
　投稿者名：つる
⇒ちょっとややこしい話なのですが、相談させてください。
　　私の家は同じ敷地内に叔父の家と私の家の2軒がたっております。
　　おじいちゃんがが亡くなった為、土地は叔父が相続し、母は家を相続しました。
　　が、その母が亡くなり、叔父が定年になるので、この土地を売りたいので、いず
　　れは出て行ってくれと言われておりました。
　　私は叔父に、今建っているところが、建て直しできるだけの土地を買いたと言っ
　　たのですが、ここは分割してうれないから、全部買わないとだめなんだよと言わ
　　れましたが、区役所とか親戚の建築1級の叔父に確認したら、そんな事はないと
　　言われました。

　　叔父はここを売って、別のところに引っ越したいという話だったのですが、最近
　　隣に住むいとこが結婚する事になりそうで、どうやら息子を私が住んでる家に住
　　まわせたいらしく、話しあいを要求されております。

　　建物は私の名前で登記しておりますが、土地の固定資産税は叔父が払っておりま
　　す。以前地代を払うと言ったら、親戚だからいらないと言われましたので、その
　　ままです。

　　私はこの家が出来て、15年ですが、まだまだ住めますし、2世帯になっていて、
　　1Fは賃貸で人に貸しております。
　　私はここにこれからもずっと住みたいのですが、建物の登記をしていても、土地
　　の固定資産税を何年もはらっている叔父のほうに、有利なのでしょうか？
　　私は出ていかなければならいのでしょうか？
　　私が今後今の場所に住むためには、どうしたらいいのでしょうか。
　　できれば、土地を買いたいですが、売ってくれそうにもありません。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/21(Sat) 10:16
　タイトル：Re: 立ち退きについて
　投稿者名：門田
⇒親族間の場合は神経を使いお悩みのことと考えます。
　　法律関係を照らし合わせ、真正面から主張しても良いのか否か。
　　難しい問題ですね。
　　現在は不況経済の環境なのか、話し合いので解決できることも法律関係を前面に
　　押し出す余り、結果的に訴訟問題として解決されているように感じます。

　　建物の登記をしていれば、建物がある限り権利を主張できると考えます。但し、
　　いつまでもと云う訳ではありません。
　　建物が建物として用を足さなくなった時は当然権利はなくなると考えます。
　　したがいまして、「今の場所に住む」ためには土地の所有権を取得するか、建物
　　を修繕し続け居続けることでしょう。

　　私自信の考えとしては「住居とは心癒すためのもの」と考えておりますので、癒
　　せる場所を他の地に求めることも良いのではないでしょうか。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/21(Sat) 13:20
　タイトル：Re^2: 立ち退きについて
　投稿者名：つる
⇒ご回答かりがとうございました。自分でも調べたてみてのですが、固定資産税を
　　はらっていない場合、使用貸借の関係ということで、借地権は発生せず建物の登
　　記をしていても無効になるのですか？

　　私も親族なので、もめたくないのはやまやまなので、土地を売って欲しいと申し
　　出てみるのと、違うところに住むということも考えて、出て行く期間を話あいた
　　いと思っております。やはりタダで住まわせてもらったので、立退き料などは口
　　にださないつもりではおりますが、なかなか生まれ育った家なので、離れがたい
　　の事実なのですけど。

　　結局、叔父の土地に建っている家を相続したとしても、賃貸契約をむすばなけれ
　　ば、家もとられてしまうということなんですよね。なんかがっかりです。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/21(Sat) 16:59
　タイトル：Re^3: 立ち退きについて
　投稿者名：門田
⇒「立退き料などは口にださないつもりではおりますが」との気持ちは理解できる
　　ような気がしますが、いざ　引っ越しと云う事になると金銭的負担が伴います。
　　そこで　「建物を買い取って貰うこと」は出来ないものか…と思いますが。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/02/24(Tue) 12:32
　タイトル：お尋ねします。
　投稿者名：ヘルプ
⇒はじめまして。
　　我が家は７０坪弱の土地に自宅とワンルーム４部屋のアパートがあります。
　　自宅とアパートは分筆してあって、それぞれにローンがありますが、こういう物
　　件を売りたい時、自宅部分だけの売買はかおのうでしょうか？
　　バブルの最後に購入したので、まだローンはかなり残っておる状態です。一緒に
　　売ってしまうことのももちろん考えておりますが、どういう方法が一番高く売買
　　出来るのか、教えていただければ有難いです。
　　いろんな知恵をお貸し下さいます様、お願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/24(Tue) 17:58
　タイトル：Re: お尋ねします。
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://home.gr.jp/athome/
⇒売却の手順は
　　　１．査定
　　　２．売却方法の確認
　　　３．売却の決断と価格の決定
　　　４．不動産会社の選択と媒介契約
　　　５．営業活動
　　　６．売買契約
　　　７．引渡
　　です。
　　先ずは複数の不動産会社に査定を依頼されてみてはいかがですか？

　　ご自宅の方は、概ね３か月以内に売却が可能と思われる価格を算出し、アパート
　　の方は賃料収入と利回りで逆算した価格を算出してくれます。
　　土地が分筆してあるとの事ですので、別々の売却が可能と思われますが、現実に
　　は公図や現地を見ないと判断出来ません。
　　査定時に不動産会社がアドバイスをしてくれると思います。
　　査定価格と住宅ローンの残債とを比較し、売却が可能で有れば、不動産会社に媒
　　介を依頼します。

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　★不動産購入・売却サポートシステム
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　物件を探す、売却依頼する前にすることがあります。これがご訪問いただいた皆様
　への私の最初のメッセージです。当社では常に顧客指向で考え、不動産のホームド
　クターとして、相談、代行、サポート、アフターファローを行い、土地、建物の購
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　職、進学、転勤、単身赴任など、大阪で暮らす際は是非ともよろしくお願いしま
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　様のさわやかな高原ライフをサポート致します。

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　今週の相談テーマは、
　　●セットバックについて
　　●マンション未開発敷地の売却について
　です。

　前者は、セットバックが曖昧な土地の購入に関するご相談です。
　後者は、開発業者が一部の敷地を売却してしまった場合のご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
　アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！

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　投稿時間：04/02/17(Tue) 22:43
　タイトル：セットバックについて教えてください。
　投稿者名：ちはる
⇒はじめまして、ちはると申します。宜しくお願いいたします。
　　今購入を考えいる土地があるのですが、前面道路が2.2mの為セットバックが必要
　　な土地なのですが、お隣のお家の方がセットバックをしていなくて、塀がたって
　　おりまして、間口が2.2mのままなのです。
　　不動産屋さんにその件をきいた所、建築基準法を無視して、建築したらしいので
　　すが…。一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、現在も
　　塀がある状態です。
　　お隣のお家にセットバックをしてもらう事は無理なのでしょうか？
　　どうか宜しくお願いいたします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/18(Wed) 23:39
　タイトル：Re: セットバックについて教えてください。
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://home.gr.jp/athome/
⇒>建築基準法を無視して、建築したらしいのですが、、、
　　>一応、市からもセットバックの要請はでているらしいのですが、
　　「らしい」では、お答えのしようがありません。
　　まだ購入する前のことですので、しっかりとその不動産会社に事実を確認すべき
　　です。
　　不動産会社の対応が悪ければご自身で役所に行き、調査しましょう。
　　それで気に入らなければ、その土地は諦める方がよいと思います。
　　今後一生住むかもしれない高額な買い物です。
　　先ずは事実関係をしっかりと確認しましょう。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/19(Thu) 20:27
　タイトル：Re^2: セットバックについて教えてください。
　投稿者名：ちはる
⇒ありがとうございます。早速、市役所にて確認してきました。
　　確かに要請はしていたのですが、セットバックするかどうかは、わからないし、
　　民事だったら、まけるから買わないほうがいいよと建築指導課の人に言われまし
　　た。残念ですが、ここの土地は諦めたほうがよさそうですね。
　　ありがとうございます。

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　投稿時間：04/02/18(Wed) 22:09
　タイトル：マンション未開発敷地の売却について
　投稿者名：しげる
⇒今所有しているマンションは計画では６棟立つ予定でしたが、２棟が立った今、
　　残りの４棟分の敷地を開発業者が、他社に売却しました。私たち所有者は全敷
　　地を専有面積割合で共有所有しているようになっています。開発業者との確認
　　書及び登記簿上もです。

　　それを開発業者は、共有所有者のマンション所有者に許可（承諾）もなく、売
　　却したのです。このようなことが出来るのでしょうか？
　　私たち所有者はどのような対策を打てばいいのでしょうか？
　　抽象的な表現で申し訳ありませんがよろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/18(Wed) 23:54
　タイトル：Re: マンション未開発敷地の売却について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://home.gr.jp/athome/
⇒マンションの敷地の所有権による登記の方法は「共有持ち分」と「敷地権」がご
　　ざいます。
　　「敷地権」の場合は単独で土地のみの売却は不可能ですが、「共有持ち分」の場
　　合は、単独の所有権と同様に所有権の移転（持ち分の移転）が可能です。
　　従って、開発業者とマンション購入者との間で「開発業者の持ち分については第
　　三者に売却しない」などの証拠書類（合意書等）があれば、その文書を元に訴訟
　　をおこすことも可能と思われます。
　　なお、文書が無くても大多数の購入者に対して、開発業者が「第三者に売却しな
　　い」などと説明してマンションの売買契約を締結しているようでしたら、弁護士
　　に相談されることをお勧めします。

　　　　　　　　　　　　　　　ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

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　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●契約取り消しについて
　　●根抵当の土地について
　です。
　前者は、物件決定後の解約に関するご相談です。
　後者は、根抵当に入った土地への建築に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

　今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

　　★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）

　　★藤原さん

　本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！

　なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
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　投稿時間：04/02/05(Thu) 11:14
　タイトル：契約取り消しに関して
　投稿者名：モリカワ
⇒先日ある不動産仲介業者と物件を決めました。しかし都合により解約しようと思
　　いその仲介業者に連絡をしたら重要事項の説明をし、鍵を渡したので退室扱いに
　　なり支払った金額はすべて戻ってこないとのことでした。
　　しかしその物件の契約書なのですが当初仲介業者の契約書に記入し提出したので
　　すが、その物件を管理している不動産業者の契約書を渡されていて記入してほし
　　いとのことだったのですが、その書類は提出していません。
　　この場合契約は一度成立したことになるのでしょうか？
　　最初に払ったお金は返ってこないのでしょうか？

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/08(Sun) 22:07
　タイトル：Re: 契約取り消しに関して
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://home.gr.jp/athome/
⇒契約締結前の解除と契約締結後の解除とで解釈が異なります。
　　しかし、「契約書」だけでは何の契約書かわかりませんし、契約書の約款もわか
　　りません。
　　書面一式を持って、最寄りの消費者センターまたは都道府県の住宅課へご相談さ
　　れることをおすすめ致します。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　香川　文人

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/09(Mon) 22:56
　タイトル：ありがとうございます。
　投稿者名：加藤　賢
⇒香川文人様、貴重なアドバイスありがとうございます。
　　このような話は、相談相手がいないため悩んでいました。
　　これで気が晴れました。
　　本当にありがとうございました。

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　投稿時間：04/02/12(Thu) 13:07
　タイトル：根抵当の土地
　投稿者名：まさ
⇒はじめまして　まさと申します。質問させて頂きます。
　　私の母親名義で土地があるため、その土地に家を建てたいと考えているのですが、
　　父親が経営している会社の根抵当に入っています。
　　（私は別の会社に勤めています。また、根抵当に入っている土地はこの土地以外
　　　に2ヶ所あります。この2ヶ所の方が駅前のため、資産価値はあると思います）

　　そのまま建てるのは、危険だと思いますので、根抵当を抜いてもらうように父親
　　へ依頼しているのですが、なかなか難しいようです。
　　そんな時、ハウスメーカーの営業から、その他の2ヶ所の土地に該当土地の抵当
　　を振り分けてもらい、抵当を抜けるように銀行へお願いすれば、なんとかなるの
　　ではないかとの話をもらいました。

　　こういった事はできるのでしょうか？
　　どうぞ宜しくお願い申し上げます。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/12(Thu) 13:19
　タイトル：Re: 根抵当の土地
　投稿者名：藤原　浩行
　ＵＲＬ ： http://www.real-station.net/profile.htm
⇒まささん、こんにちは！
　　ご相談事案ですが、ハウスメーカーの営業の方がおっしゃられた方法は基本的に
　　可能と思われます。

　　但し、残りの２つの土地に銀行の貸付金以上の担保能力がある事が前提条件にな
　　るものと思われます。
　　ついては銀行の方と早いうちにご相談されてみては如何でしょうか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　宅地建物取引主任者
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　藤原　浩行

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　どうも、Fudosan.JPサポートチームの草柳です。

　今回のテーマは、
　　●賃貸について
　　●諸経費について
　です。
　前者は、居住用としてローンで購入した物件の賃貸化に関するご相談です。
　後者は、売却時の不動産業者に対する経費に関するご相談です。
　果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？

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　　★青山さん（青山地建 http://www.aoyamackn.co.jp/ ）

　　★香川さん（アットホーム http://home.gr.jp/athome/ ）

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　投稿時間：04/02/02(Mon) 15:40
　タイトル：賃貸できますか？
　投稿者名：伊藤
⇒はじめまして、宜しくお願い致します。
　　築５年の一戸建ての住宅なのですが銀行のローンと公庫でのローンがあり、訳
　　あって売却しようとしたのですが、ローンがだいぶ残ってしまいます。
　　そこで、賃貸にしようとしたのですが、公庫で借りていると賃貸できないと、人
　　から聞いたのですが本当でしょうか？　教えてください。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/02(Mon) 17:54
　タイトル：Re: 賃貸できますか？
　投稿者名：青山博秋
⇒公庫はあくまで自分で住む家を購入する為の資金を融資する制度ですから、その
　　とおりとなります（公庫の安い金利で賃貸用建物を建築したり買ったりする人を
　　抑止する為。賃貸アパート等の事業用資金は別に存在しますので）。

　　しかし、やむを得ない場合もあります。それは会社からの辞令で転勤せざるを得
　　ない場合や、身内の療養介護の為に引越しせざるを得ない等々です。しかし、そ
　　の場合には必ずそれを証明する書類が必要となります。この場合は辞令や診断書
　　等です。窓口となった銀行等の金融機関に詳しくはお尋ねください。

　　尚、黙っていて賃貸する人もいますが、概ね、公庫からの郵便物が届くので、賃
　　借人が公庫へ連絡や問い合わせをし、ばれると言った結末が多いようです。そし
　　て、公庫から一括返済を迫られるという事になるようです。

　　以上、私の知りうる範囲での解答です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　青山博秋

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/04(Wed) 16:13
　タイトル：Re^2: 賃貸できますか？
　投稿者名：伊藤
⇒青山博秋様、丁寧な回答有難うございました。
　　早速窓口となった銀行等の金融機関に問い合わせしてみます。

　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

　投稿時間：04/02/08(Sun) 21:04
　タイトル：諸経費について
　投稿者名：加藤　賢
⇒土地を売ろうと思い、仲介業者に相談したところ諸経費に一般事務費・広告掲載
　　料等６５万ほど掛かると言われました。
　　期限は２年間だそうで、その間売れなかったら丸損になります。
　　全くの素人で、この金額は妥当（一般）の金額なとかわかりません。
　　アドバイスよろしくお願いします。

　～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～

　投稿時間：04/02/08(Sun) 21:54
　タイトル：Re: 諸経費について
　投稿者名：香川　文人
　ＵＲＬ ： http://home.gr.jp/athome/
⇒加藤さんが売却の依頼を不動産会社にお願いすると、不動産会社は加藤さんと土
　　地の媒介契約を締結して初めて営業活動が出来ます。
　　報酬は媒介契約した不動産の成約価格に対して３％＋６万円（売買代金が４００
　　万円以上の時）を上限とした金額です。
　　報酬は媒介契約した不動産が成約したときに初めて報酬が受け取れます。
　　媒介契約には、最後の方に、依頼者（売り主）にとって不利となる特約は無効と
　　かかれています。

　　さて、広告費などを不動産会社は請求出来るのでしょうか。
　　残念ながら不動産会社は報酬以外の金銭を受け取ると法律違反となります。
　　従って、最初から広告費を請求することはあり得ません。
　　ただし、一つだけ不動産会社から広告費等を請求出来る場合があります。
　　依頼者が特に希望した広告で、一般的な広告費を大幅に上回るような場合や依頼
　　した不動産会社の営業エリア外で多大な交通費がかかる場合などです。それも実
　　費に限られます。

　　一般事務費などは論外です。絶対に請求出来ません。
　　ご相談の場合、特別な広告を不動産会社に依頼されたのでしょうか？
　　また、不動産会社の営業エリア外なのでしょうか？
　　そうでないならば、その仲介業者は信頼出来ない不動産会社と思われます。

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