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2006/06/30

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 今週の相談テーマは、
  ●土地購入について
 です。

 これは、仲介手数料の支払いについての交渉に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/06/08(Tue) 16:23
 タイトル:土地購入について
 投稿者名:ねいな
⇒先日土地を購入するのに不動産契約をしたのですが、不動産屋さんに支払う媒介
  手数料は3%+6万と決まってるのですか? 値引きはしてもらえないのでしょう
  か?

  その土地は最初別のハウジングメーカーさんが販売してて、私はその時に自分で
  その場所を通りかかって知り、そのハウジングメーカーさんと契約まではいって
  なかったのですが、間取りプラン等の話は何度かしてました。

  それから4ヶ月ぐらい音沙汰がなく、他にも土地を探してたら、たまたま他の不
  動産屋さんが同じ土地を言ってきました。
  そこは知ってて今検討中と言ったら、不動産屋さんが、
  「そのハウジングメーカーさんとは先輩後輩の仲で、この土地の話がきたんだけ
   ど、そちらで建てると坪単価が高いけど、うちで扱ってる工務店でやると坪単
   価も安いし、自分達の好きなハウジングメーカーで建てる事もできます」
  とおっしゃって下さいました。
  私としては自分の好きなハウジングメーカーがあったので、予算と検討して自分
  で決めれるし、元のハウジングメーカーさんとも先輩後輩の仲でこちらの事も全
  て話しをしてると言ってたので信用して契約をしました。

  ですが、結局不動産屋さんが扱う工務店さんが元のハウジングメーカーさんから
  一旦、私が希望する土地とその横の土地を購入して、工務店さんから土地を買う
  形になってしまい、そちらの工務店さんで建てるという条件付になってしまいま
  した。

  なんだかちょっと変なからくりをされたような気がします。私が元のハウジング
  メーカーさんに色々不動産屋さんの事とかを聞いたり、状況を聞いたりしてれば
  よかったのですが、不動産屋さんも悪い人じゃなさそうに思えたし、あまり疑う
  ような事をするといやらしいかなとも思いまして…。

  元々自分で探してきた物件ですし、元のハウジングメーカーさんで購入してれば
  たぶん媒介手数料はいらなかったと思うのですが、この場合媒介手数料はどうな
  りますか?
  ちなみにこれから家を建てると建物に対しても媒介手数料はいるのですか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/08(Tue) 19:00
 タイトル:Re: 土地購入について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒不動産を売買した時に仲介業者に支払う仲介手数料は、売買代金が400万円を超
  えた場合3%+6万円(税別)が仲介手数料の上限(限度額)になります。
  従って、仲介に要した期間や仕事量などで仲介手数料額について仲介業者と話し
  合いのうえ、決めます。
  仲介業者とよく話し合ってください。

  建物の建築をする契約は請負契約となり、売買契約ではありませんので仲介手数
  料は必要ありません。

  いきさつが書かれていないのでよく解りませんが、元々仲介で建築条件が無い土
  地が建築条件付きになり、さらにその工務店が買い取り高くなった(当然余分な
  費用がかかっています)土地を買うのは、疑問に思います。
  信頼関係があり、ご納得されているのでしたらそれはそれて良いのですが…。

  もし、不審な点がありましたら、都道府県の住宅課にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/09(Wed) 01:13
 タイトル:Re^2: 土地購入について
 投稿者名:ねいな
⇒お返事ありがとうございます。
  手数料は不動産屋さんと話し合いで決めれるとの事ですが、土地の契約時に不動
  産屋さんから「媒介手数料のお支払い約定書」というものに住所・氏名・印鑑を
  書かされました。まだ話し合いはできるでしょうか?
  支払いの方はまだです。以前にその不動産屋さんから、
  「手数料の額は法律で決められてる額です」
  とだけ一度聞きましたが、約定書にサインする時は大した説明もありませんでし
  た。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/09(Wed) 12:29
 タイトル:Re^3: 土地購入について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒前回も書きましたが、法律で決められているのは仲介手数料の上限です。

  約定書が何か解りませんが、仲介手数料は媒介契約を元に支払います。
  極端に言えば媒介契約が仲介手数料を支払う根拠になります。
  媒介契約の締結時に記載された仲介手数料の金額を承諾のうえ署名押印されたら、
  その金額を支払う事になります。

  媒介契約の締結時に契約内容の説明が義務づけられていますので説明を受けてい
  らっしゃると思われます。
  ただし、手数料の上限の事は書いてありませんので、その時に手数料について質
  問や交渉をしない限りそのまま署名されているのが現状と思われます。

  不動産会社にとっては、最初から仲介手数料を減額する理由はありませんので、
  お客様が自ら交渉しない限り安くなりません。

  例えば、家電品などを買う場合、色々な店を回って価格を調査したり、カタログ
  をもらって詳細を検討されると思います。

  不動産は高額な商品ですので、家電品以上の慎重な物件の調査や関連の法律を勉
  強するなどの努力も必要です。
  税金の控除も税務署がこれだけ安くなるので申告しなさいとは言ってくれません。
  控除を受けるためには自らが勉強し税務署へ申告する必要があります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/10(Thu) 15:13
 タイトル:Re^4: 土地購入について
 投稿者名:ねいな
⇒詳しくご説明いただきありがとうございます。
  手数料については自分で探してきた土地という経緯もあるので、約定書にサイン
  はしましたが、交渉してみたいと思います。
  建築条件は少々疑問に思えるので、市の相談所で聞いてみたいと思います。
  また分からない点がありましたら教えて頂けますでしょうか。
  お忙しい中お返事ありがとうございました。

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2006/06/23

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 今週の相談テーマは、
  ●物件名義人が異なる場合の建替えについて
 です。

 これは、兄弟名義の物件の建替えに関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

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 投稿時間:04/06/07(Mon) 13:08
 タイトル:名義人が違う場合の家の建替え及び資金について
 投稿者名:中山幹
⇒家の建て替え(もしくは買い替え)を考えていますが、家の名義などに問題があ
  り、どのような手順で事を進めていくのがいいのかよくわかりません。

  現在の家は兄の名義で購入及び銀行から資金を借り入れました(現在の借り入れ
  残は300万円程)。実際に返済をしているのは母で、3年ほど前から同居しだした
  私が払っています。
  できれば、借入れ残金とともに家の建替え資金を併せて私の名義で借入れをでき
  ればと考えていますが、そのようなことは可能でしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/07(Mon) 16:21
 タイトル:Re: 名義人が違う場合の家の建替え及び資金について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒失礼ながら敬称略でご返事致します。
  建物は登記名義人が兄ですので、売却するには兄が当事者になるか又は貴方が兄
  から建物を取得して売却する必要があります。
   ※取得するとは、建物を売買したり贈与してもらうなど。
   ※贈与の場合、贈与税が発生する場合があります。

  住宅ローンですが、建物を売却するにせよ解体するにせよ、残った住宅ローンを
  一括で返済しないと抵当権の抹消が出来ません。
   ※抵当権が抹消できないと新しく住宅ローンを借りる事も売却も出来ません。

  建物の建て替えなどで、現在支払っている住宅ローンの残債を含めて貸してくれ
  る方法がありますが、それは建て替え資金の住宅ローン申込者の住宅ローンが
  残っている場合に限ります。
   ※原則として他人の住宅ローンの肩代わりはしてくれません。

  土地の名義の事が書いてありませんが、土地の名義も兄の場合、建て替えの際に、
  現在の住宅ローンを一括返済し、土地を借りて建築する事になります。
  土地にも抵当権の設定が必要になり、土地所有者(兄)は担保提供者になります。
  土地の名義が母で有れば母が担保提供者となります。
   ※民間金融機関の融資には土地の担保提供が必要です。

  =考えられる手順=

   建て替える場合は、住宅ローンを一括で返済し、建物を取り壊します。
   土地を借地にして担保提供をしてもらい建物を新築します。
    ※建物の名義を変更するにも登記代など費用が必要ですので、建て替える場
     合は建物を名義変更せず解体します。

   売却する場合は、土地と兄の名義のままの建物を売却し、売却資金で住宅ロー
   ンを一括返済します。
   残りのお金(一部かも知れませんが)を頭金にして次の住宅を購入します。
    ※土地が母名義の場合。兄名義の場合は売却代金全てが兄のものになります。
    ※残った売却代金をどう分けるかは事前に相談しておく必要があります。
    ※代金の分割の際は贈与税がかからないよう、事前に税理士にご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/08(Tue) 08:59
 タイトル:Re^2: 名義人が違う場合の家の建替え及び資金について
 投稿者名:中山幹
⇒返信ありがとうございました。大変参考になりました。
  ちなみに、土地の名義も兄なのですが、担保提供してもらうのになにかしら金銭
  的な事が絡んでくるのでしょうか?(賃借料など)
  兄はただ単に名義を貸してくれているだけで土地も家も自分の物にするつもりは
  ないとのことです。
  宜しくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/08(Tue) 18:43
 タイトル:Re^3: 名義人が違う場合の家の建替え及び資金について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒金銭的な事は土地の使用料を払うか払わないかです。
  無償で借りる場合は使用貸借、賃料を払う場合は賃貸借となり、契約書を交わし
  ておく事をお薦め致します。
  担保提供時には、所有者の署名と実印の捺印、印鑑証明が必要になります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/09(Wed) 20:59
 タイトル:Re^4: 名義人が違う場合の家の建替え及び資金について
 投稿者名:中山幹
⇒香川さんの意見を参考に家族で話し合い、進めていこうと思います。
  どうもありがとうございました。

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2006/06/16

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  ★地積測量図の誤差修正
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 今週の相談テーマは、
  ●業者のミスによる解約について
  ●借家人の違反行為について
 です。

 前者は、賃貸物件の重複契約に関するご相談です。
 後者は、借主が許可を受けずにペットを飼った場合に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

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 投稿時間:04/06/04(Fri) 23:32
 タイトル:業者のミスで解約
 投稿者名:みみ
⇒不動産屋で気に入った物件があり、担当者と部屋を見に行ったところ、大変気に
  入り契約することにしました。
  様々な準備を済ませ、引越し当日の朝マンションに行ってから、突然担当者に私
  に見せた部屋が実は間違っていて、入居者が決定していたので入れないと言われ
  てしまいました。

  私が見に行ったとき、入居していない部屋が2つあり、そのうちの1つは私が決め
  る前に既に決まっていたのですが、担当者が決まったほうの部屋を間違えて私に
  「ここがあいている部屋です」と紹介したというわけです。

  本当に空いているほうの部屋は、見せてもらった部屋と間取りや広さが違い、納
  得できるものではなかったので、結局解約することにしました。

  いろいろと準備をして、いよいよ引越しの朝になって…。本当に晴天の霹靂とい
  うかんじでショックで言葉も出ないほどでした。
  その後の担当者の態度、対応も到底納得できるものではなく、会社からも何のお
  詫びもありません。

  契約金は勿論返ってくるようですが、一人暮らしを前提に買い揃えたものにか
  かった費用などは補償してもらえるのでしょうか?

  金額云々よりも、不動産屋の対応がとにかく許せないので、このまま引き下がり
  たくないのですが、こういう場合どういったことが可能でしょうか?

  長くなりましたが、よろしくお願い致します。

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 投稿時間:04/06/05(Sat) 16:31
 タイトル:Re: 業者のミスで解約
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒私たちがお答え出来るのは、契約書に記載された違約金や損害賠償請求が可能か
  どうかです。
  建物賃貸借契約の不履行に対して、損害賠償の記載が有れば当然可能です。

  私見ですが、
   ・仲介業者の注意義務違反があります。
   ・家主が契約書に印鑑をついていれば、家主に建物賃貸借契約の不履行があり
    ます。
   ・貴方が引っ越しに際し準備したものについては、私に判断出来ません。
  以上をもとに損害賠償の請求が可能と思います。

  ただし、契約書に記載が無い部分の損害賠償請求等についての相談は弁護士の仕
  事であり、弁護士資格の無い者がこれ以上のご相談を受ける事は出来ません。

  市区町村が開催している無料法律相談等で相談されるか、または、弁護士さんに
  ご相談下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/06(Sun) 17:57
 タイトル:ありがとうございました
 投稿者名:みみ
⇒アドバイスをどうもありがとうございました。
  ご意見を参考に、また考えてみます。
  お忙しい中どうもありがとうございました。

 ━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

 投稿時間:04/06/06(Sun) 00:05
 タイトル:借家人の違反行為
 投稿者名:えみ
⇒困っていてこのサイトにたどり着きました。よろしくお願いします。
  もともと住んでいた家を貸家にすることとなり、借家人が引っ越してきてから
  4ヶ月くらいになるのですが、貸す時に条件として、ペットを飼う場合は敷金1ヶ
  月分払ってもらうという取り決めをしました。
  ちなみに不動産屋を通しています。

  ペットは飼ってないとの事で上記の金額はもらっていません。ところが私も近所
  に住んでいる為、犬の出入りを見てしまい、隣近所の話からもどうやら室内で犬
  を飼っているようです。

  契約違反になると思うのですが、このような場合は敷金を請求するだけで済んで
  しまう問題なのでしょうか?
  他にも色々とあってマナーが良くなくて近所の評判も悪い方なので、退去してい
  ただきたいとも考えるのですが。
  このような場合で契約解除にはできないのでしょうか?
  よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/06(Sun) 13:55
 タイトル:Re: 借家人の違反行為
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒ペットの飼育についてですが、契約書に敷金1ヶ月分を家主に預ける、または追
  加すると記載されているのでしょうか?

  記入してある場合は、ペットを飼い始めた時期および飼育の事実の確認と、敷金
  を払わなかった理由を確認し、敷金の請求が出来ます。
  場合によっては契約違反を事由に契約の解除を請求出来るかもしれません。

  建物賃貸借契約の約款に契約違反の場合の取り決めと家主からの解除はどのよう
  に記載されていますか?
  ペット以外の契約違反ですが、契約書の違反の項目に借り主の行為が該当します
  でしょうか?
  該当する場合、家主は契約の解除が出来ると記載されていますでしょうか?
  記載してあれば、契約違反を事由に契約の解除を請求します。
  請求の際は内容証明郵便を利用します。

  契約解除を請求しても必ずしもスムーズに契約解除に至るとは限りません。
  先ずは、仲介した不動産会社に事実確認と敷金の請求およびマナー遵守をお願い
  してもらうのが一番ではないでしょうか。

  それでも守ってもらえない場合やご不安なときは、
   ・市区町村の無料法律相談を利用する。
   ・司法書士や弁護士に相談する
  等の方法が考えられます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/18(Fri) 10:15
 タイトル:Re^2: 借家人の違反行為
 投稿者名:えみ
⇒遅くなりましたが返信ありがとうございました。とても参考になりました。
  早速契約事項を確認して、不動産会社に問い合わせ対応してもらったんですが、
  とても納得のいかない解決方向で進んでしまいそうです。

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2006/06/09

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 今週の相談テーマは、
  ●不動産営業マンの対応について
 です。

 これは、担当者の対応への不信感に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/06/02(Wed) 12:53
 タイトル:不動産営業マンに不信感
 投稿者名:山口 あきこ
⇒中古住宅を購入しようと初めて尋ね、希望をいい、チラシを見て2件ほど回りま
  した。すぐ気に入ったので、購入を決めました。
  値段が決まると、営業マンが自分の息のかかったローンセンターに手続きさせよ
  うとしたり(私が書類を用意するのに協力しない)、リフォームの見積もりをし
  たり、そういうリベートが入りそうなことはすぐにやるのに、本来するべき仕事
  をしてくれません。手続き当日測量図面もなく、私たちに測量図面の費用を払え
  と言う始末です。
  6月11日に契約なのに、今になっても測量は終わっていないし、引っ越しも済ん
  でいません。それなのに、自分からどうなっているかの報告はありません。
  そこの所長に何度も何とかしてくれと言ってきましたが、本当にだいじょうぶな
  のか心配です。こんな営業マンで書類が揃っているのか…。
  もう日にちがありません。司法書士は銀行に頼んだ方がいいのでしょうか?
  どなたか、アドバイスお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/03(Thu) 15:44
 タイトル:Re: 不動産営業マンに不信感
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒売買契約の詳細をご記入いただいてないので、お答えしにくいですね。

   1.売買契約は何時締結されたのでしょうか?
   2.締結されたのでしたら、土地の取引は公簿売買でしょうか?
    実即売買でしょうか?
   3.締結されたのでしたら、売買契約約款又は特約で売主が土地の測量を実施し
    て測量図を発行すると記載されているのでしょうか?
   4.6月11日に契約と有りますが、契約済みでしたら矛盾します。
    引渡日の間違いではないでしょうか?
   5.売主は個人(一般消費者)ですか? それとも不動産会社ですが?
   6.仲介業者は1社だけですか? 2社以上ですか?

  以上について詳細をお知らせ下さい。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/04(Fri) 13:18
 タイトル:Re^2: 不動産営業マンに不信感
 投稿者名:山口 あきこ
⇒お返事ありがとうございます。遅くなりました。

   1.売買契約は4月25日。
   2.土地の取引は公簿売買。
   3.売買契約約款又は特約で売主が土地の測量を実施して測量図を発行すると記
    載(これに関しては今手元にないので…)。

  ただ、契約の時に家の不動産屋の担当者が、「測量図がないので、もし必要なら、
  家が負担して作ったらどうか」、相手方は、「だいぶ安くしたので余裕がない」
  と言われました。
  こちらは、後日おかしいんじゃないかと、営業所の所長に言ったところ、もっと
  もだと、相手方にやらせると答えました。

   4.おしゃる通り、6月11日は引き渡し日です。
   5.売り主は個人。息子さんが事業をしていてうまくいかないらしい。手付け金
    も、相手方  の不動産やさんが預かったみたいです。
   6.仲介業者はお互い別の1社。

  よろしくお願いします。

  追伸:測量図面の件は中古住宅の築年数が昭和46年8月なので古いせいもありま
     す。確認申請の確認も建築事務所にもらいに行きました。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/04(Fri) 15:44
 タイトル:Re^3: 不動産営業マンに不信感
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒公簿売買で且つ特約に「売主が売主の負担で測量図を発行する」旨の記載がない
  場合、売主に測量をする義務も責任もありません。
  売主が費用を持つ約束をしない限り、測量を依頼した者が費用を負担します。

  仲介業者が「相手にやらせる」と答えた部分は、売主側の承諾が得られたかどう
  か、買主に返事をすべきです。
  その返事がないため、今回山口さんの「不信感」が生まれたものと思います。

  再度、不動産会社の営業所長さんに確認されてはいかがですか?
  売主側の事情からすると、測量する費用の拠出は難しそうですね。

  中古住宅の売買は物件の明け渡し(鍵の引渡)と残金精算を同時に行います。
  6月11日の引渡日に売主が退去済みであり、当日抵当権などの抹消に必要な書類
  と所有権移転に必要な書類が揃っていれば特に問題ありません。

  ・仲介業者の責任として、前日に退去の確認をしてくれます。
  ・住宅ローンの実行(融資)は抵当権等の抹消と所有権移転が可能でなければ融
   資を致しませんのでご安心下さい。

  その確認は司法書士が行います。司法書士については銀行の指定であろうと不動
  産会社の指定であろうと同じです。知り合いの司法書士さんがいらっしゃれば、
  手数料が少し安くなるかもしれません。

  仲介業者が売主側と買主側でそれぞれ担当している場合、売主側の業者は売主の
  味方になり、買主側の業者は買主の味方をします。
  今回山口さんの利益を守るための仕事をちゃんとしていない事が明白でしたら、
  仲介業者の責任者(営業所長)に最後まで仕事をしてもらえるようにお願いし、
  場合によっては担当者を変えてもらう事も可能と思われます。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/04(Fri) 16:06
 タイトル:Re^4: 不動産営業マンに不信感
 投稿者名:山口 あきこ
⇒すぐにお返事いただきありがとうございました。
  公簿売買で且つ特約に「売主が売主の負担で測量図を発行する」旨の記載がある
  かどうか、家に戻って確認してみます。
  私はてっきり、測量図は売り主の責任として用意するべき物だと思っていました。
  いろいろ教えていただきありがとうございました。
  香川さんのアドバイスに基づいて、引き渡し当日に備えて行動して、無事マイ
  ホームを手にすることができるよう頑張ります。
  本当に、ありがとうございました。

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2006/06/02

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 今週の相談テーマは、
  ●申込金について
  ●マンション購入について
 です。

 前者は、購入検討時に支払う申込金に関するご相談です。
 後者は、マンション購入時の借り入れ計画に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
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 投稿時間:04/06/02(Wed) 12:15
 タイトル:申込金は戻ってくる?
 投稿者名:ぷりん
⇒現在検討中の土地があります。既に契約済みの土地なのですが、ローンがおりず
  8ヶ月以上滞ってる為、先方に断らないと私どもは買いつけ証明を出せない状態
  です。
  そこで買いたいという意思表示で10万程の申込金を早急に入れて欲しいとせかさ
  れています。買いつけもしないで支払って問題ありませんか?
  契約に至る途中で重要事項等で気に入らない場合は申込金は戻ってきますか?
  その際領収証にどのように一筆入れてもらえば良いのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 20:14
 タイトル:Re: 申込金は戻ってくる?
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒申込金(申込証拠金とも言います)とは購入を検討する期間、または売買契約締
  結までの期間、申し込み順位の保全をしてもらうためのお金です。
  口頭での申し込みや書面への署名捺印だけでは本気で検討してもらえるかどうか
  の確認がしにくいため、10万円程度のお金を預かり、申し込み順位(一番手)を
  保全します。

  領収書には、宛名・金額・物件の所在地・申込証拠金としてのコメントを記載し
  てもらいます。
  同時に不動産購入申込書に署名押印しますので、書面に申し込みから順位を保全
  してもらえる期間と辞退した(売買契約に至らなかった)場合に申込証拠金が全
  額返還される旨の記述が有る事を確認して下さい。

  申し込みはあくまでも購入検討する順位の保全であり、申込金は手付け金ではあ
  りませんので、購入希望者が辞退した(売買契約に至らなかった場合)場合、申
  込金は全額返還する義務が不動産会社にあります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/10(Thu) 10:48
 タイトル:Re^2: 申込金は戻ってくる?
 投稿者名:ぷりん
⇒お返事ありがとうございました。
  申込金という事を確認したうえで無事支払ってきました。

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 投稿時間:04/06/02(Wed) 01:59
 タイトル:マンション購入について
 投稿者名:関根
⇒新築マンションの購入について悩んでいます。夫の仕事の関係で都内には20年し
  か住まない予定です。35年ローンを組んで賃貸家賃収入でローン返済というのは、
  この時代に無謀な考えでしょうか。
  検討中の物件は3LDKで駅まで徒歩19分(バス8分)というところが難点です。そ
  れよりも20年で返済が終わる中古マンションにしたほうが無難でしょうか。
  また、公庫でローンを組んでいる場合賃貸は不可能と聞きますが、再就職の為の
  引越しという場合は認められるのでしょうか。
  お忙しいところ、本当に個人的な悩みですみません。よろしくお願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/03(Thu) 01:22
 タイトル:Re: マンション購入について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒新築マンションと中古マンションの選択については、関根さんの考え方ですので、
  私たちがどちらがよいとは言えません。
  もし、関根さんが賃貸で借りるとしたらどちらを借りますか?
  貸す事を前提にされるので有れば借りる立場で考えるのも一つの方法です。

  公庫の件ですが、会社都合の転勤では、一定の距離以上(通勤が困難と考えられ
  る距離以上)で、賃貸が認められています。
  基本的に自己都合で退職した場合については認められていません。

  考え方を変えて…、公庫ではなく、民間の長期固定住宅ローンを借りる方法もご
  ざいます。
  公庫よりそれぞれ0.1%低く設定された全期間固定の住宅ローンを検討されてみ
  てはいかがでしょう。中古マンションでも30年以上借りられます(ただし、返済
  期間は申し込み時年齢の制限がございます)。
  信用金庫や農協が取り扱っています。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/03(Thu) 09:49
 タイトル:Re^2: マンション購入について
 投稿者名:関根
⇒返信ありがとうございます。
  新築か中古かは今回のアドバイスも踏まえてもう一度夫とよく相談してみます。
  信金・農協の事知らなかったです。実は夫は転職して間もなく一年というところ
  です。となると、民間のローンは審査が難しいのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/03(Thu) 15:34
 タイトル:Re^3: マンション購入について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒関根さんは住宅金融公庫のご利用を考えられているので、頭金を20%以上ご用意
  されていると言う事になりますね。

  頭金が20%以上有れば勤続1年以上で融資対象となるところや、労金では自己都
  合退職でなければ、1年未満でも融資対象です。
  また、同業種に転職(ヘッドハンティング)でしたら1年未満でも融資対象とな
  る金融機関もあります。

  住宅ローンの融資対象基準は金融機関により異なります。
  先ずは、ご自身で金融機関へ出向いて調べられたられることをお薦めします。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/06(Sun) 14:15
 タイトル:Re^4: マンション購入について
 投稿者名:関根
⇒お忙しい中いろいろありがとうございました。
  また何かありましたら相談に乗ってください。

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2006/05/26

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 今週の相談テーマは、
  ●仲介事業者について
  ●共有持分の売却について
 です。

 前者は、仲介事業者の働きに関するご相談です。
 後者は、養子縁組トラブルに起因する共有持分の売却に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/05/28(Fri) 17:50
 タイトル:仲介業者が…
 投稿者名:mmm
⇒契約締結後、全く働かない(何度言っても)、契約前と話が違う、よく嘘をつく
  仲介業者がいるのですが、こういった場合どのようなクレームがつけれますか?
  金銭面も含めて損しています。教えて頂けませんか?

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 投稿時間:04/05/28(Fri) 18:10
 タイトル:Re: 仲介業者が…
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒具体的な内容が書いてありませんので、お答えしようがありません。
  その仲介業者が加入している不動産会社の協会に相談窓口があります。また、損
  害が発生しているのでしたら、消費者センターや市区町村の無料法律相談窓口、
  都道府県の住宅課などへご相談される事をお薦め致します。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/06/01(Tue) 13:09
 タイトル:錯誤 他人物売買?
 投稿者名:こんどる
⇒不動産の事に関してなんですけれども、相談したいことがあります。
  養子に入る予定で親戚から贈与契約なし(口約束もなしです)で、ある物件の権
  利を8分の7変更してもらいました。登記もされています(しかし、私はその物件
  の税金も払っておらず、取得する時も私は1円もお金を出してません)。

  養子縁組はまだしていないんですけれど、最近、関係が悪くなってきたので、養
  子の話は解消するかもしれません。そのとき、贈与契約がなされてないので、受
  贈者が錯誤を主張すると登記があっても物件の権利を返さなければいけないとの
  ことでした。
  その前に、私がその物件の権利を売ってしまうと受贈者から訴えられるでしょう
  か? また、8分の7といった中途半端な権利を売る先があるでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/01(Tue) 16:04
 タイトル:Re: 錯誤 他人物売買?
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒こんどるさん、トラブルのある物件を善意の第三者に売却すると、何かあった際
  に売主は責任を取らされます。おっしゃるように原因証書もないと錯誤で元へも
  どる可能性も高いですね。
  もっとも、他人の権利が1/8ありますから、買主も事情を調べるでしょうから、
  所有権が全部移転しない取引は難しいでしょう。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 20:35
 タイトル:丁寧に回答いただいてありがとうございます。
 投稿者名:こんどる
⇒正確に言うと養子に入ることが条件というより、何も訳を聞かずに住民票を送っ
  てくれと言われたので住民票を送ると勝手に名義になっていました。
  私に何も言わずに財産をちらつかせておいて、いざ私が逆らうようだと登記を戻
  すつもりであったことが分かりました。
  相手の陰湿なやり方に非常に腹がたっております。
  この場合、相手の過失があると認められないでしょうか?
  また、贈与であったとこちらが主張すると認められないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 22:10
 タイトル:Re: 丁寧に回答いただいてありがとうございます。
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒こんどるさん、あなたが精神的なショックを受けたことは理解できます。
  しかし、相手は最初から登記を戻すような書類を揃えているのではないかと予想
  します。この贈与の件で争ってみても、結果的に貴方の利益にはならない可能性
  が高いでしょう。勉強をさせてもらったと割り切って、今後人生の糧にされたら
  如何でしょうか。

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2006/05/19

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 今週の相談テーマは、
  ●重説内容と異なる現状での決済について
  ●売買契約の解除について
 です。

 前者は、引渡しなどの条件が重要説明事項説明と異なる場合に関するご相談です。
 後者は、売買契約の解除の際の仲介手数料に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

  ★安楽さん(アンラク)

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

 なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
 アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね!

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 投稿時間:04/05/27(Thu) 14:43
 タイトル:重説内容と異なる現状での決済
 投稿者名:マナ
⇒はじめまして、今年の3月上旬に土地の売買契約を交わし、現在、決済・引渡し
  を目前に控えている者(買主)ですが、売主側に理不尽な現状で決済を迫られそ
  うで不安に感じ、ご相談させて頂きました。

  売主(業者)と開発分譲地(当時造成中)の土地1区画について、今月末日を残
  金の支払期日(売主が希望した期日)とする売買契約を、仲介業者を通して結び
  ましたが、重要説明事項で確認した開発計画書に記載されている内容と、造成後
  の現状に相違(地面が20から30cm高い状態)あった為、一部やり直しの造成が入
  る予定です。
  (売主は当初、「開発完了検査が通ったので造成のやり直しはしない」と言って
   いましたが、地面の高さについては特に念を押して確認した事項であり、私共
   から開発計画書通りにする様抗議して、一部やり直しする事となりました)

  私共の住宅ローンにつきましては、今月末日にて決済する方向で話を進めていま
  したので、準備万端でしたが、昨晩になって、残金支払期日までに造成のやり直
  しが完了できない為、私共の購入する1区画のみ開発計画書通りに造成して引渡
  すと、売主が仲介業者を通して言ってきました。

  しかし、これでは重要説明事項で確認した内容と異なる状況(※1)での引渡し
  になってしまう為、「売主側都合での、期日延期の申し出をしてもらうか、延期
  しないならば、期日までに開発計画書通り造成を完了して下さい」と、仲介業者
  に伝えましたが、まだ返答が無い状態です。
  (※1 開発計画書では、全区画同じ高さの地面となっており、売主は1区画のみ
      地面を掘り下げて引渡すと言っています)

  開発完了検査証がおりたのもつい数日前(5月25日)で、重要事項説明で確認し
  た内容と相違する現状なのに引渡してしまおうとする売主と仲介業者に不信感を
  感じずにはおれません。

  仲介業者は契約時から売主の味方になっており、売主の都合の良いようにしか物
  を言いません。
  もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、売主
  側の違約と、仲介業者の不備について、当方が主張する事は実務的に見て可能で
  しょうか?

  以上の事柄につきまして何卒アドバイス、ご指導を頂けませんでしょうか。
  宜しくお願い申し上げます。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 19:06
 タイトル:Re: 重説内容と異なる現状での決済
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒開発業者はレベルが変わってしまったことについてどのような説明をされている
  のでしょうか?
  そして、マナさんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか?

  レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょうか
  ら、計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは権利の乱用のように
  思います。

  マナさんの区画は要望通りにレベルを下げると言っているのでしたら、それで良
  さそうに思いますが、何がご不満なのでしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 19:59
 タイトル:Re^2: 重説内容と異なる現状での決済
 投稿者名:マナ
⇒お返事ありがとうございます。

  > 開発業者はレベルが変わってしまったことについてどのような説明をされてい
  > るのでしょうか?
  レベルが変わった理由について売主からは何の説明もありません。
  私共から「引渡し時の状況はどうなるのか」と確認して計画内容とレベルが違う
  事を認めたぐらいです。

  > マナさんは計画通りでないとどのような不利益があるのでしょうか?
  計画通りで無かった場合、確実に不利益が発生する事は、建設会社から聞かされ
  ており、わかっておりますが、ここでは「重説内容と異なる現状で引渡しされる
  場合」について質問させて頂いておりますので割愛させて頂きます。
  もし、その不利益によって事情が変わるというのでしたらば、改めて書かせて頂
  きます。

  > レベルが変わったことを役所も容認し、他の購入者も容認しているのでしょう
  > から、
  建設会社からの話では、盛り土が規制にかからない高さなので審査に通ったので
  はないかという予想です。
  他の購入者の方について、また、他の区画が契約に至っているかどうかはわかり
  かねます。

  > 計画と違うからと他の部分までレベルを下げさせるのは権利の乱用のように思
  > います。
  売主には少なくとも、契約時の重要事項説明にて宅地建物取引業法 第三十五条
  の五に則って確認している内容を守る義務があると思います。

  > 何がご不満なのでしょうか。
  まだ未完成なのに、決済をしなければならない事にまず不満です。
  完成してから決済するものではないのでしょうか?

  またできましたら、下記についての可否をお教え頂けますでしょうか?
  >> もしも、重要説明事項で確認した内容と相違する状況で期日を迎えた場合、
  >> 売主側の違約と、仲介業者の不備について、当方が主張する事は実務的に見
  >> て可能でしょうか?

  何卒宜しくお願い致します。

  ※補足です。
   「造成後の現状に相違(地面が20から30cm高い状態)あった為、一部やり直し
    の造成が入る予定です」
   は、元々の計画の高さ相当分にプラス20から30cm地面が高い状態で、道路との
   高低差が20から30cmになっているわけではありません。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 23:57
 タイトル:解決致しました
 投稿者名:マナ
⇒先程、仲介業者から連絡がありまして、造成作業が期日までに完了しない為、売
  主から決済・引渡し期日を延長して欲しいとの申し出がございました。
  造成が完了してからの決済・引渡しとなるようですので、一先ず、今回の相談内
  容は解決いたしました。
  お騒がせ致しまして申し訳ございませんでした。

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 投稿時間:04/05/28(Fri) 10:03
 タイトル:売買契約の解除
 投稿者名:UCHIDA
⇒先日契約した土地売買契約を、手付を放棄して解除したいのですが、その際、仲
  介に入った不動産屋さんに仲介手数料を支払わなければならないのでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/28(Fri) 12:49
 タイトル:Re: 売買契約の解除
 投稿者名:安楽 市夫
⇒土地売買の解約についてお答え致します。契約が成立した時に仲介手数料は発生
  いたしますので支払わなければなりません。
  契約の解除の事由を仲介した不動産業者に理解を求めて手数料について考慮して
  いただけたらいいですね。

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2006/05/12

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  ★隣地境界線について
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  ★入居3ヶ月目でまだお風呂に入れません
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 今週の相談テーマは、
  ●隣地境界線について
  ●お風呂の故障について
 です。

 前者は、隣家との境界トラブルに関するご相談です。
 後者は、まともにお風呂に入れない物件に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/05/26(Wed) 18:49
 タイトル:隣地境界線について
 投稿者名:雅之
⇒15年前くらいに土地付き中古住宅を購入しました。
  2年前に家を建て替えました。家の立て替えの再、解体の後に測量を業者に依頼
  しましたら、隣地が私の土地の中に3坪程度入り込んでおり、隣に買ってもらう
  ように相談しましたけど、土地は、自分の敷地と言い張り境界線を認めません。
  また向こう隣の家も1.5坪ほど境界がはいっていて、それも認めません。
  私は裁判しよう思いますが、何かいい方法はございませんか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 09:12
 タイトル:Re: 隣地境界線について
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒雅之さん、相手が自分の敷地と主張するのは、それなりの根拠や資料を持ってい
  ると思います。
  境界確定の訴訟は時間と費用がかかるものと覚悟しておいた方がいいですね。
  土地家屋調査士会などが主体となって裁判でない調停制度(ADR)を設置してい
  る都県があります。既に東京とか福岡では開設されたとのことです。
  まず、土地家屋調査士と相談することをお勧めします。なお、測量士は不動産の
  境界にタッチできる職種ではなく、道路や土木施設などの測量をする仕事です。

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 投稿時間:04/05/27(Thu) 17:28
 タイトル:入居3ヶ月目でまだお風呂に入れません
 投稿者名:naomi
⇒3月の始めから今のアパートに越してきたのですが、越して早々、水圧が弱いう
  えに風呂場のシャワーがお湯と水の調節ができず、仲介不動産に至急連絡しまし
  た。
  水圧の問題はどうにもならないと言われ、湯沸し器に問題があるのではと、ガス
  業者に点検を依頼。湯沸し器に問題はなく、水道管に問題という事で、別の水道
  業者が点検。ここまで一ヶ月が経過。

  しかし、見積もりが出た所、大家さんが納得いかず、知り合いの業者に依頼する
  との事。不動産を通して連絡をとっていると時間がかかる為、業者と直接連絡を
  とり、工事の段取りを取ろうとしたが、業者の担当者はいつも早々と電話を切り
  きちんと伝わっているのか不安でした。案の定、工事の日には時間の関係で終了
  できず、再度依頼。

  入居2ヶ月目にしてようやく風呂に入れると思ったのもつかの間。なんと以前と
  変わらない状態。至急業者に連絡を取るが、配管を直したのだから湯沸し器に問
  題があるのではと、話がまた元に戻ってしまったのです。
  再度ガス業者に依頼し、湯沸し器にはやはり問題は無いと言う事で、湯沸し器に
  リモコンをつけ温度調節ができるようにしたもらいました。

  しかし、3階の我が家のすぐ上に水道タンクがあるため水圧が弱すぎるのが原因
  で、シャワーからはお湯だけだすようにして、温度を37度に設定しても50度以上
  のお湯が…。
  ガス業者の方は応急処置として加圧ポンプをつけるか、屋上のタンクの高さをあ
  げる大掛りな工事をするしかないとの事。

  見積もりを出してもらい、不動産に相談中ですが、また大家さんの判断で、最低
  限の工事しか行ってもらえず、同じ状況がこのまま続いたらと思うと、不安で仕
  方ありません。

  風呂に関しては、旦那は職場で済ませ、私は、水で入るしかないので髪は洋服を
  着たままで、体はお湯がでる最初の数分を利用して慌しく済ませております。こ
  れほど生活に支障を来たしているのに、通常の家賃を払っているのも悔しいです。

  もうすぐ入居して3ヶ月になります。この状況がこれ以上続くなら、引越しする
  しかないのでしょうか。その際、最初に支払っている、敷金を返してほしいし、
  もちろん間に入っているだけで何もしてくれない不動産業者にも仲介手数料を返
  してもらいたいと思います。

  しかし、私自身が妊娠中であまり体調がよくない為、できれば引越しは考えたく
  ないのです。

  長い文章になってしまいましたが、何か解決策があればどんなささいな事でもか
  まいませんのでアドバイス下さい。お願いします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/27(Thu) 18:53
 タイトル:Re: 入居3ヶ月目でまだお風呂に入れません
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒現実的なのは、風呂がまともになるまで賃料を減額して貰うことではないでしょ
  うか。
  風呂が使えない以上、相応の額を減額してしかるべきです。
  では、相応の額がいくらかというとはっきりとした基準はありません。
  同じような間取りで風呂無し物件の事例がないようでしたら、
  「銭湯代×人数×日数+迷惑料」
  あたりで話しをしてみては如何でしょうか。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/30(Sun) 17:26
 タイトル:Re^2: 入居3ヶ月目でまだお風呂に入れません
 投稿者名:naomi
⇒アドバイスありがとうございました。早速不動産業者へ連絡をいれてみました。
  まずは、工事をした場合期間はどのくらいかかるのかと、もしも長引く場合の賃
  料についてどういう対応をとって頂けるかを訊ねました。
  翌日にでも連絡するとのことでしたが、今だ返事はきません…。
  休み明けの明日にでももう一度連絡をし、中村さんのアドバイスを参考にもう一
  度、話をしてみようと思います。
  また、何かありましたら質問させて頂くかもしれません。そのときは宜しくお願
  いします。
  本当にありがとうございました。

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2006/04/28-2006/05/05

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  Fudosan.JPでは、4/29(土)~5/7(日)をGW休暇とさせていただきます。
  そのため、以下の対応は、5/8(月)以降になる場合がございます。
   ・RTJ不動産MLの配信
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   ・新着相談の掲載
   ・相談センター通知サービス
   ・その他、お問合せ全般へのご回答など
  なお、その間も相談センターのご回答は可能です。
    ※但し、修正が必要と思われた内容に関しましては、一旦、保留扱いとさせて
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  ★不動産の個人売買について
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  ★競売物件として掲載されたことによる精神的苦痛
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 今週の相談テーマは、
  ●中古マンションの登記について
  ●家の売却のタイミングについて
  ●借地権について
 です。

 1つ目は、登記簿謄本の内容に関するご相談です。
 2つ目は、買い換えのタイミングに関するご相談です。
 3つ目は、借地権の買取交渉に関するご相談です。
 果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう?

 今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、

  ★香川さん(アットホーム http://927-6840.com/ )

  ★中村さん(集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ )

  ★嶋田さん(シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ )

 本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします!

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 投稿時間:04/05/23(Sun) 09:04
 タイトル:中古マンションの登記について
 投稿者名:あい
⇒教えてください。中古マンションの購入を検討しているのですが、登記簿謄本を
  見ると、売主Aは共有者となっており、共有者B(法人)の持分には根抵当権が設
  定されています。これは一体どういう意味なのでしょうか?
  (共有になっているのは、駐車場の敷地部分で、居住部分は単独の所有者になっ
   ています)

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/24(Mon) 17:17
 タイトル:Re: 中古マンションの登記について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒質問の内容が不明瞭なため、皆さんお答えが出来ないのでしょう。
  登記簿謄本をよくご覧いただき、再度質問して頂ければ幸いです。

   ・建物の所有者は 売主Aさんだけですか?
   ・土地はどう登記されていますが?
    今回の場合は共有持分となっているようですが…。
     共有持分として
     敷地権として
   ・駐車場の敷地部分と有りますが、建物の敷地と駐車場とは別々に登記されて
    いるのでしょうか?
   ・共有者B(法人)は今回の売主(共有者)ですか?

  以上が解ればしっかりとお答えが出来ると思います。

  とは言え、折角ですので一般的なお答えを致します。
  マンションの敷地(所有権の場合)は建物の所有者(区分所有者)の共有となり
  ます。従って、区分所有者が法人である事もあります。
  区分所有者が個人の場合は住宅ローンの借入により抵当権の設定が有ったり、法
  人の場合は営業上の借入があり根抵当権の設定が有る事もあります。
  抵当権や根抵当権が設定されている事は特別な事ではありません。

  貴方が買おうとしている売主さんの土地の持分について抵当権や根抵当権が設定
  されている場合は、それらが抹消できるかどうか確認する必要があります。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/26(Wed) 09:30
 タイトル:Re^2: 中古マンションの登記について
 投稿者名:あい
⇒建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。建物の敷地の所有者は売
  主Aのみです。
  駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、法人Bの持分に対して根抵
  当権が設定されています。
  法人Bは売主Aとは全く関係がありません。

   所有権保存(所有者:最初の所有者)
    ↓
   所有権一部移転(共有者:法人B)⇒この部分に根抵当権設定
    ↓
   最初の所有者の持分全部移転(共有者:売主A)

  という状態です。

  質問内容が不明瞭で申し訳ありませんでした。ご回答いただければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/28(Fri) 13:05
 タイトル:Re^3: 中古マンションの登記について
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒共有者で有れば、その方の持分に抵当権が設定されていることも有ります。
  同じマンションの購入者が住宅ローンを利用されれば、共有持分には当然抵当権
  が設定されます。
  あいさんが住宅ローンをご利用になりこのマンションを購入されれば、共有持分
  に抵当権が設定されます。
  別の方が、あいさんの持分に抵当権が設定されているのを心配されるのと一緒で
  す。
  特に問題はございません。

   解説******************
    根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権(住宅ローン等)を担保するのに対
    して、設定行為により定められた一定の範囲に属した不特定債権(取引に伴
    う債権など)を極度額の限度で担保する抵当権です。
   **********************

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/28(Fri) 14:40
 タイトル:Re^3: 中古マンションの登記について
 投稿者名:中村孝司
 URL : http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒お話を伺っていて、腑に落ちない部分があります。
  そのマンションは何年に完成していますか?

  > 建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
  昭和58年より新しければ、マンションの敷地部分は敷地権として登記され、敷地
  部分の登記簿はなくなります。
  それ以前で、敷地部分が共有持分登記されているのであれば、AさんBさんどころ
  ではなく、共有者(マンション持ち主)全員の名前が出てくるはずです。
  そこから想像するに、土地は敷地権登記であり、駐車場部分も区分所有権の対象
  となる売買、または専用使用権の売買ではないかと思っています。

  もし、共有持分登記で間違っていないようであれば、別に「区分所有建物」の謄
  本があるはずですので、そちらの名義もご確認ください。

  > 駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、
  この駐車場についてですが、売買の対象になっているのですよね?
  法人Bは持分をどうするのか(売るのか放棄するのか)、根抵当権は抹消できる
  のかを、売主に確認しては如何でしょうか?

  それとも既に確認済みで、売主とは無関係といっているのでしょうか?
  内容が漠然としているので、想像で回答しておりますがご容赦ください。
  このことにつき、仲介業者はなんと説明しているのでしょうか?

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 投稿時間:04/05/25(Tue) 10:25
 タイトル:家の売却のタイミングについて
 投稿者名:みき
⇒はじめまして。
  家の売却のタイミングについて相談させていただきます。よろしくお願いいたし
  ます。

  2000年12月に、結婚を機に3,700万円で新築一戸建を購入しました。購入当初は
  永住するつもりでいたのですが、最近になって現在住んでいる家を売却し、主人
  の実家を二世帯住宅に建て替えて、そちらで主人の両親と同居をしようという話
  が出てきました。

  ご相談内容は以下の3点です。

  1.現在、2,400万円の銀行ローンが残っています。住宅ローン控除で、1年に約10
   万円の還付金があり、控除期間があと12年残っているのですが、自宅を売却し
   た場合は、やはり控除対象外になってしまうのでしょうか。
   例えば、銀行ローンはそのままにして、自宅を売却したお金で主人の実家の建
   て直しというのは不可でしょうか。

  2.一戸建ては、やはり築浅のうちに売却した方が良いのでしょうか。素人考えで
   すが、3年・5年・10年の区切りで、物件の大幅な値崩れがあるように思ってい
   ます。査定の際に、築年数がどのぐらい考慮されるかを参考までに教えてくだ
   さい。

  3.同居の時期については急いでいるわけではないのですが、いずれ売却するので
   あれば、築浅のうちが良いのでは、と考えているのと、今夏生まれる一人目の
   子供に転校はさせたくない(主人の実家と新居は近所ですが校区が違います)
   と考えているため、同居するのなら子供が就学する6年後以内か、子供が高校
   に進学する15年後(子供は二人欲しいので、下の子が生まれたらさらに+α年
   後)が良いと思っています。
   いずれにしても、数百万円の損失になると思いますが、どのようなタイミング
   で自宅の売却・同居をすれば、損失を少なくできるか、アドバイスをお願いい
   たします。

  なお、現在住んでいる新居に主人の両親が移住するつもりはないようです(今住
  んでいる主人の実家は離れたくないとのこと)。
  以上、お忙しいところ恐縮ですが、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/25(Tue) 20:25
 タイトル:Re: 家の売却のタイミングについて
 投稿者名:香川 文人
 URL : http://927-6840.com/
⇒1.について
   住宅ローン控除はその住宅に住まなくなったら受けられません。住宅ローンは
   お住まいの住宅(土地建物)を担保に融資を致します。従って、自宅を売却し
   て住宅ローンを残す事は不可能です。住宅ローンの残債より売却価格が低い場
   合、自己資金で不足分を足して返済します。

  2.について
   建物の評価は減価償却と同じ考えで、年々低くなっていきます。建物の構造や
   仕様、メンテナンス状況によって評価が異なります。区切りと言う点では、建
   物のメンテナンスが必要な時期が来るとそれにかかる費用を考慮して低くなる
   事もあります。また、税金が安くなる条件に建築経過年数がございますので、
   一般の住宅で建築後20年を超えると特に低くなるようです。

  3.について
   建物の価格は年々下がっていきます。土地については何とも言えませんが、上
   昇する確率は非常に低いと思われます。少しでも早く売却する方が損は少ない
   でしょう。

  土地建物の売却による損得よりも、ご家族のライフプランを考える事が重要です。
  お子さんが大きくなればなるほど、教育費などの支出は増えていきます。ご主人
  の完済年齢制限による住宅ローンの借入可能期間はどんどん短くなります。ご高
  齢になると、ご健康状態によっては住宅ローンの借入が出来なくなるかもしれま
  せん。

               ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
                                 香川 文人

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 投稿時間:04/05/26(Wed) 23:54
 タイトル:Re^2: 家の売却のタイミングについて
 投稿者名:みき
⇒香川様、早速、丁寧なご対応をいただきありがとうございます。
  ご回答内容をもとに、主人と相談して今後のことを決めたいと思います。
  本当にありがとうございました。

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 投稿時間:04/05/14(Fri) 10:49
 タイトル:居住権
 投稿者名:Mittyhara
⇒初めてメールしますが、下記の件に関し一般論としてのお返事を頂ければ幸いで
  す。

  1)60年借地料を払ってきた土地を地主の都合で売却したい旨言ってきており、
    住宅は私の家族名義です。坪数は私道を除けば50坪弱。神戸市内の住宅地で
    す。地代は現在年間242,000円

  2)地主の要請は以下の通りです。
    路線価格(約1,000万円)で買い取ってほしい。
    この売買に関する売主側の税金その他の費用も払ってほしい。
    不動産業がサラ地にして売れば2,500~2,800万円で売れるから直ぐに買って
    ほしい。

  3)私の考えは居住権を考えると路線価格の50/60%位が妥当と思います。又地主
    の一方的な都合での依頼につき、税金その他の費用は払う必要ないと思いま
    す。今住んでいる家を売る気は無く、もし買取後5年以内に販売すれば、多分
    40%もの所得税が来て、家を解体するとなると坪当たり30,000円は取られる
    と思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/15(Sat) 14:45
 タイトル:Re: 居住権
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒Mittyhara、あなたの主張はほぼ正当と思います。
  正確には居住権でなく借地権(旧法)があるということです。借地権の割合につ
  いては路線価地図の欄外に表示されています。但し、路線価はあくまで国税局の
  相続税・贈与税の計算のために資料ですので、売買は路線価によって規制される
  ものではないことは当然です。税金の負担も論外です。
  価格について折り合いがつかない場合は裁判所での調停をお勧めします。費用も
  たいしてかからず、公正な判断をしてくれると思います。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/05/17(Mon) 13:39
 タイトル:Re^2: 居住権(旧法借地権)
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生、早速のお返事深謝致します。
  路線価地図を調べた結果135Dとありますので、13.5万円/平米の課税評価額で私
  の借地権は60%だと理解しています。
  税金の負担等のお答えも頂き有難うございました。
  この土地の市場評価に関してですが、地主は2,800万円で直ぐに売れると言って
  いましたが、昨日私の場所よりもより駅に近い閑静な住宅地81坪の土地がサラ地
  として業者より総額3,380万円で紹介されていました。
  この種データを揃えておき再度交渉するつもりです。
  今後ともよろしくご指導下さい。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/01(Tue) 10:04
 タイトル:土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生にお世話になりましたが、その後借りている土地を買い取ってほしいと
  言ってきた地主とは未だ詰めた交渉はしておりません。
  この地主より昨日突然手紙が来て土地賃貸公正証書を未だ作成していなかったの
  で、6月に払い込む地代に年間5万円を足してくれるようにとの依頼が来ました。
  先方の説明では、地主の自宅100坪も借地で、10年契約の公正証書作成に100万円
  支払ったと言っております。

  私どもの契約は土地を借りてから60年になりますが、今の地主がこれを相続して
  から昭和58年に初めて私が賃貸契約書を作りました。その後地代は2度変更しま
  したが、平成6年には内容証明で今年より地代を坪当たり10万円に上げてくれと
  要求してきた事もあり、この地主(70歳女性一人暮らし)の過去の手紙を見るた
  びに未だに腹が立ちます。

  (1)今土地を買い取ってほしいと言いながら、このように契約を公正証書にす
     る真意はどこにあるのでしょうか?

  (2)この種要求は完全に無視して従来通り契約している借地料を支払って問題
     はないのでしょうか?

  (3)地主が現在支払っている土地の固定資産税の額、土地の評価額を聞いてい
     ますが、未だに教えてくれませんが、調べる方法をお願いします(路線価
     格と借地権のパーセントは調べてあります)。

  (4)先方の言うには地主の借地が都市計画で道路になる為立ち退きになります
     が、其の場合借地権の割合で借主にも相応の配分があると思われますが、
     地方自治体の買取価格は路線価格、公示価格を軸に決められるのですか?

  長くなり申し訳ありませんがお返事頂ければ幸いです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/01(Tue) 15:56
 タイトル:Re: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒Mittyhamaさん、公正証書作成に100万とは広大で評価が高い土地でしょうね?

  (1)地主の真意は賃貸借契約を継続したいのではないでしょうか。

  (2)相手が受け取るならいいでしょう。受取り拒否したら供託します。

  (3)法改正により所有権者でない借地権者も固定資産税評価額、税額を閲覧や
     証明を受けることが可能です。借地契約書のコピーを提示すればいいので
     す。

  (4)公示価格を基礎に提示されます。借地権、建物解体費、移転費用も補償さ
     れます。

  繰り返しになりますが、交渉が難航する場合は簡易裁判所の調停などを利用され
  ることをお勧めします。調停申し立は自力でできますが司法書士にサポートして
  もらうのもいいかも知れません。

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 投稿時間:04/06/01(Tue) 16:44
 タイトル:Re^2: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生、ご多忙のところ早急にお返事頂き深謝致します。
  先生のアドバイスを参考にして今後の交渉を考えていきたく思います。
  実際に購買する場合は勿論銀行が指定する司法書士にお世話になりますが、先ず
  価格面でのおおよその折り合いがつけば銀行に相談するつもりではいます。
  何分年齢が今年68歳にもなりますので、仕事を続けている間に融資を受けても完
  済せねばならず、未だ購入すべきかどうか迷っています。

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 投稿時間:04/06/02(Wed) 08:59
 タイトル:Re^3: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生、再度愚問で申し訳ありませんが下記の事項に付宜しくお願いします。
  (1)賃貸契約の有効期限は契約締結後何年間ですか? 平成3年に借家借地法が
     改正される前の場合でお願いします。
  (2)賃貸契約の公正証書作成時、契約の有効期間により費用が変わりますか?
     代行を依頼した場合、例えば10年契約と20年契約の書類とでは料金は異な
     るでしょうか?

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 15:45
 タイトル:Re^4: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:嶋田尚芳
⇒(1)堅固な建物で30年、木造など非堅固な建物で20年です。

  (2)公正契約は公証人の前で署名することもありますから、本人が行かれた方
     がいいですね。
     どうしても代理で契約する場合は司法書士など公証人と「面識」ある人に
     依頼すべきです。本人の印鑑証明、登記簿謄本、現契約書なども必要です。
     料金や詳しいことは公証役場にお聞きください。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/06/02(Wed) 16:40
 タイトル:Re^5: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:Mittyhara
⇒嶋田先生、貴重なアドバイス有難うございました。
  どうしても公正証書が必要になった場合自分で出掛けるつもりですが、今回は先
  方の申し出を無視するつもりです。

 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

 投稿時間:04/11/01(Mon) 15:52
 タイトル:Re^6: 土地賃貸契約に係わる公正証書
 投稿者名:mittyhara
⇒嶋田先生、本年6月にお世話になって以来、久し振りですが、よろしくお願いし
  ます。
  一度地主に会いましたが、以前先方がよこした業者の価格よりも高い値段で買っ
  てくれと言われ、物別れに終わり、その後連絡をせずにほったらかしていたとこ
  ろ、手紙で下記の様な感じで言ってきました。

  「以前先方の業者が言った値段と本人が直接私に話した価格の中をとり安くする
   ので、今地代を払って貰っている銀行口座に先ず全額か、もしくは1年以内に3
   回払いで送金をして欲しい。そうすれば、こちらから古くから知り合いの司法
   書士を通じ土地売買の手続きをする」

  いくら安くすると言っても、不動産の売買で先ず全額を払い込み云々と言う話は
  聞いた事がなく、買い手が先ずこちらの司法書士に登記をみてもらい その土地
  が抵当に入っていないか等を見極めてもらい、その上での契約となるのが常道だ
  と私自身は思っています。
  買い手側の司法書士で手続きをしていくのに何の問題も無いと思っていますが、
  如何でしょうか。

  私の方は、どうしても今借地になっている土地を買う必要性は全くありませんが、
  先方は土地計画の立ち退きで慌てている様子です。

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