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Fudosan.JPでは、4/29（土）～5/7（日）をGW休暇とさせていただきます。
そのため、以下の対応は、5/8（月）以降になる場合がございます。
・RTJ不動産MLの配信
・各種登録関係処理（新規登録・変更・退会）
・新着相談の掲載
・相談センター通知サービス
・その他、お問合せ全般へのご回答など
なお、その間も相談センターのご回答は可能です。
※但し、修正が必要と思われた内容に関しましては、一旦、保留扱いとさせて
いただき、表示されなくなります。
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★不動産の個人売買について
http://fudosan.2525.net/2006/03/post_b2a4.html
★親からの借用時の留意点
http://fudosan.2525.net/2006/03/post_edf4.html
★競売物件として掲載されたことによる精神的苦痛
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★室内のカビ
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今週の相談テーマは、
●中古マンションの登記について
●家の売却のタイミングについて
●借地権について
です。
1つ目は、登記簿謄本の内容に関するご相談です。
2つ目は、買い換えのタイミングに関するご相談です。
3つ目は、借地権の買取交渉に関するご相談です。
果して、回答者の皆さんの見解はどうでしょう？
今回も皆さんからのご投稿に親身なアドバイスをいただきました、
★香川さん（アットホーム http://927-6840.com/ ）
★中村さん（集住企画 http://s-j-kikaku.co.jp/ ）
★嶋田さん（シマダ企画 http://shimada.tea-nifty.com/ ）
本当にどうも有難うございました。今後ともよろしくお願いします！
なお、本メールマガジンにおける内容は、全て「善意のアドバイス」です。
アドバイスに対しては、読者の皆さん各自の責任で判断してくださいね！
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投稿時間：04/05/23(Sun) 09:04
タイトル：中古マンションの登記について
投稿者名：あい
⇒教えてください。中古マンションの購入を検討しているのですが、登記簿謄本を
見ると、売主Aは共有者となっており、共有者B（法人）の持分には根抵当権が設
定されています。これは一体どういう意味なのでしょうか？
（共有になっているのは、駐車場の敷地部分で、居住部分は単独の所有者になっ
ています）
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投稿時間：04/05/24(Mon) 17:17
タイトル：Re: 中古マンションの登記について
投稿者名：香川 文人
ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒質問の内容が不明瞭なため、皆さんお答えが出来ないのでしょう。
登記簿謄本をよくご覧いただき、再度質問して頂ければ幸いです。
・建物の所有者は 売主Aさんだけですか？
・土地はどう登記されていますが？
今回の場合は共有持分となっているようですが…。
共有持分として
敷地権として
・駐車場の敷地部分と有りますが、建物の敷地と駐車場とは別々に登記されて
いるのでしょうか？
・共有者B（法人）は今回の売主（共有者）ですか？
以上が解ればしっかりとお答えが出来ると思います。
とは言え、折角ですので一般的なお答えを致します。
マンションの敷地（所有権の場合）は建物の所有者（区分所有者）の共有となり
ます。従って、区分所有者が法人である事もあります。
区分所有者が個人の場合は住宅ローンの借入により抵当権の設定が有ったり、法
人の場合は営業上の借入があり根抵当権の設定が有る事もあります。
抵当権や根抵当権が設定されている事は特別な事ではありません。
貴方が買おうとしている売主さんの土地の持分について抵当権や根抵当権が設定
されている場合は、それらが抹消できるかどうか確認する必要があります。
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
香川 文人
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投稿時間：04/05/26(Wed) 09:30
タイトル：Re^2: 中古マンションの登記について
投稿者名：あい
⇒建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。建物の敷地の所有者は売
主Aのみです。
駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、法人Ｂの持分に対して根抵
当権が設定されています。
法人Bは売主Aとは全く関係がありません。
所有権保存（所有者：最初の所有者）
↓
所有権一部移転（共有者：法人B）⇒この部分に根抵当権設定
↓
最初の所有者の持分全部移転（共有者：売主A）
という状態です。
質問内容が不明瞭で申し訳ありませんでした。ご回答いただければ幸いです。
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投稿時間：04/05/28(Fri) 13:05
タイトル：Re^3: 中古マンションの登記について
投稿者名：香川 文人
ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒共有者で有れば、その方の持分に抵当権が設定されていることも有ります。
同じマンションの購入者が住宅ローンを利用されれば、共有持分には当然抵当権
が設定されます。
あいさんが住宅ローンをご利用になりこのマンションを購入されれば、共有持分
に抵当権が設定されます。
別の方が、あいさんの持分に抵当権が設定されているのを心配されるのと一緒で
す。
特に問題はございません。
解説******************
根抵当権とは、普通の抵当権が特定の債権(住宅ローン等)を担保するのに対
して、設定行為により定められた一定の範囲に属した不特定債権（取引に伴
う債権など）を極度額の限度で担保する抵当権です。
**********************
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
香川 文人
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投稿時間：04/05/28(Fri) 14:40
タイトル：Re^3: 中古マンションの登記について
投稿者名：中村孝司
ＵＲＬ ： http://s-j-kikaku.co.jp/
⇒お話を伺っていて、腑に落ちない部分があります。
そのマンションは何年に完成していますか？
> 建物の敷地と駐車場の敷地は別々に登記してあります。
昭和58年より新しければ、マンションの敷地部分は敷地権として登記され、敷地
部分の登記簿はなくなります。
それ以前で、敷地部分が共有持分登記されているのであれば、AさんBさんどころ
ではなく、共有者（マンション持ち主）全員の名前が出てくるはずです。
そこから想像するに、土地は敷地権登記であり、駐車場部分も区分所有権の対象
となる売買、または専用使用権の売買ではないかと思っています。
もし、共有持分登記で間違っていないようであれば、別に「区分所有建物」の謄
本があるはずですので、そちらの名義もご確認ください。
> 駐車場の敷地が売主Aと法人Bとの共有になっており、
この駐車場についてですが、売買の対象になっているのですよね？
法人Bは持分をどうするのか（売るのか放棄するのか）、根抵当権は抹消できる
のかを、売主に確認しては如何でしょうか？
それとも既に確認済みで、売主とは無関係といっているのでしょうか？
内容が漠然としているので、想像で回答しておりますがご容赦ください。
このことにつき、仲介業者はなんと説明しているのでしょうか？
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投稿時間：04/05/25(Tue) 10:25
タイトル：家の売却のタイミングについて
投稿者名：みき
⇒はじめまして。
家の売却のタイミングについて相談させていただきます。よろしくお願いいたし
ます。
2000年12月に、結婚を機に3,700万円で新築一戸建を購入しました。購入当初は
永住するつもりでいたのですが、最近になって現在住んでいる家を売却し、主人
の実家を二世帯住宅に建て替えて、そちらで主人の両親と同居をしようという話
が出てきました。
ご相談内容は以下の3点です。
1.現在、2,400万円の銀行ローンが残っています。住宅ローン控除で、1年に約10
万円の還付金があり、控除期間があと12年残っているのですが、自宅を売却し
た場合は、やはり控除対象外になってしまうのでしょうか。
例えば、銀行ローンはそのままにして、自宅を売却したお金で主人の実家の建
て直しというのは不可でしょうか。
2.一戸建ては、やはり築浅のうちに売却した方が良いのでしょうか。素人考えで
すが、3年・5年・10年の区切りで、物件の大幅な値崩れがあるように思ってい
ます。査定の際に、築年数がどのぐらい考慮されるかを参考までに教えてくだ
さい。
3.同居の時期については急いでいるわけではないのですが、いずれ売却するので
あれば、築浅のうちが良いのでは、と考えているのと、今夏生まれる一人目の
子供に転校はさせたくない（主人の実家と新居は近所ですが校区が違います）
と考えているため、同居するのなら子供が就学する6年後以内か、子供が高校
に進学する15年後（子供は二人欲しいので、下の子が生まれたらさらに＋α年
後）が良いと思っています。
いずれにしても、数百万円の損失になると思いますが、どのようなタイミング
で自宅の売却・同居をすれば、損失を少なくできるか、アドバイスをお願いい
たします。
なお、現在住んでいる新居に主人の両親が移住するつもりはないようです（今住
んでいる主人の実家は離れたくないとのこと）。
以上、お忙しいところ恐縮ですが、アドバイスのほどよろしくお願いいたします。
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投稿時間：04/05/25(Tue) 20:25
タイトル：Re: 家の売却のタイミングについて
投稿者名：香川 文人
ＵＲＬ ： http://927-6840.com/
⇒1.について
住宅ローン控除はその住宅に住まなくなったら受けられません。住宅ローンは
お住まいの住宅（土地建物）を担保に融資を致します。従って、自宅を売却し
て住宅ローンを残す事は不可能です。住宅ローンの残債より売却価格が低い場
合、自己資金で不足分を足して返済します。
2.について
建物の評価は減価償却と同じ考えで、年々低くなっていきます。建物の構造や
仕様、メンテナンス状況によって評価が異なります。区切りと言う点では、建
物のメンテナンスが必要な時期が来るとそれにかかる費用を考慮して低くなる
事もあります。また、税金が安くなる条件に建築経過年数がございますので、
一般の住宅で建築後20年を超えると特に低くなるようです。
3.について
建物の価格は年々下がっていきます。土地については何とも言えませんが、上
昇する確率は非常に低いと思われます。少しでも早く売却する方が損は少ない
でしょう。
土地建物の売却による損得よりも、ご家族のライフプランを考える事が重要です。
お子さんが大きくなればなるほど、教育費などの支出は増えていきます。ご主人
の完済年齢制限による住宅ローンの借入可能期間はどんどん短くなります。ご高
齢になると、ご健康状態によっては住宅ローンの借入が出来なくなるかもしれま
せん。
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引主任者
香川 文人
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投稿時間：04/05/26(Wed) 23:54
タイトル：Re^2: 家の売却のタイミングについて
投稿者名：みき
⇒香川様、早速、丁寧なご対応をいただきありがとうございます。
ご回答内容をもとに、主人と相談して今後のことを決めたいと思います。
本当にありがとうございました。
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投稿時間：04/05/14(Fri) 10:49
タイトル：居住権
投稿者名：Mittyhara
⇒初めてメールしますが、下記の件に関し一般論としてのお返事を頂ければ幸いで
す。
1）60年借地料を払ってきた土地を地主の都合で売却したい旨言ってきており、
住宅は私の家族名義です。坪数は私道を除けば50坪弱。神戸市内の住宅地で
す。地代は現在年間242,000円
2）地主の要請は以下の通りです。
路線価格（約1,000万円）で買い取ってほしい。
この売買に関する売主側の税金その他の費用も払ってほしい。
不動産業がサラ地にして売れば2,500～2,800万円で売れるから直ぐに買って
ほしい。
3）私の考えは居住権を考えると路線価格の50/60％位が妥当と思います。又地主
の一方的な都合での依頼につき、税金その他の費用は払う必要ないと思いま
す。今住んでいる家を売る気は無く、もし買取後5年以内に販売すれば、多分
40％もの所得税が来て、家を解体するとなると坪当たり30,000円は取られる
と思います。
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投稿時間：04/05/15(Sat) 14:45
タイトル：Re: 居住権
投稿者名：嶋田尚芳
⇒Mittyhara、あなたの主張はほぼ正当と思います。
正確には居住権でなく借地権（旧法）があるということです。借地権の割合につ
いては路線価地図の欄外に表示されています。但し、路線価はあくまで国税局の
相続税・贈与税の計算のために資料ですので、売買は路線価によって規制される
ものではないことは当然です。税金の負担も論外です。
価格について折り合いがつかない場合は裁判所での調停をお勧めします。費用も
たいしてかからず、公正な判断をしてくれると思います。
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投稿時間：04/05/17(Mon) 13:39
タイトル：Re^2: 居住権（旧法借地権）
投稿者名：Mittyhara
⇒嶋田先生、早速のお返事深謝致します。
路線価地図を調べた結果135Dとありますので、13.5万円／平米の課税評価額で私
の借地権は60％だと理解しています。
税金の負担等のお答えも頂き有難うございました。
この土地の市場評価に関してですが、地主は2,800万円で直ぐに売れると言って
いましたが、昨日私の場所よりもより駅に近い閑静な住宅地81坪の土地がサラ地
として業者より総額3,380万円で紹介されていました。
この種データを揃えておき再度交渉するつもりです。
今後ともよろしくご指導下さい。
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投稿時間：04/06/01(Tue) 10:04
タイトル：土地賃貸契約に係わる公正証書
投稿者名：Mittyhara
⇒嶋田先生にお世話になりましたが、その後借りている土地を買い取ってほしいと
言ってきた地主とは未だ詰めた交渉はしておりません。
この地主より昨日突然手紙が来て土地賃貸公正証書を未だ作成していなかったの
で、6月に払い込む地代に年間5万円を足してくれるようにとの依頼が来ました。
先方の説明では、地主の自宅100坪も借地で、10年契約の公正証書作成に100万円
支払ったと言っております。
私どもの契約は土地を借りてから60年になりますが、今の地主がこれを相続して
から昭和58年に初めて私が賃貸契約書を作りました。その後地代は2度変更しま
したが、平成6年には内容証明で今年より地代を坪当たり10万円に上げてくれと
要求してきた事もあり、この地主（70歳女性一人暮らし）の過去の手紙を見るた
びに未だに腹が立ちます。
（1）今土地を買い取ってほしいと言いながら、このように契約を公正証書にす
る真意はどこにあるのでしょうか？
（2）この種要求は完全に無視して従来通り契約している借地料を支払って問題
はないのでしょうか？
（3）地主が現在支払っている土地の固定資産税の額、土地の評価額を聞いてい
ますが、未だに教えてくれませんが、調べる方法をお願いします（路線価
格と借地権のパーセントは調べてあります）。
（4）先方の言うには地主の借地が都市計画で道路になる為立ち退きになります
が、其の場合借地権の割合で借主にも相応の配分があると思われますが、
地方自治体の買取価格は路線価格、公示価格を軸に決められるのですか？
長くなり申し訳ありませんがお返事頂ければ幸いです。
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投稿時間：04/06/01(Tue) 15:56
タイトル：Re: 土地賃貸契約に係わる公正証書
投稿者名：嶋田尚芳
⇒Mittyhamaさん、公正証書作成に100万とは広大で評価が高い土地でしょうね？
（1）地主の真意は賃貸借契約を継続したいのではないでしょうか。
（2）相手が受け取るならいいでしょう。受取り拒否したら供託します。
（3）法改正により所有権者でない借地権者も固定資産税評価額、税額を閲覧や
証明を受けることが可能です。借地契約書のコピーを提示すればいいので
す。
（4）公示価格を基礎に提示されます。借地権、建物解体費、移転費用も補償さ
れます。
繰り返しになりますが、交渉が難航する場合は簡易裁判所の調停などを利用され
ることをお勧めします。調停申し立は自力でできますが司法書士にサポートして
もらうのもいいかも知れません。
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投稿時間：04/06/01(Tue) 16:44
タイトル：Re^2: 土地賃貸契約に係わる公正証書
投稿者名：Mittyhara
⇒嶋田先生、ご多忙のところ早急にお返事頂き深謝致します。
先生のアドバイスを参考にして今後の交渉を考えていきたく思います。
実際に購買する場合は勿論銀行が指定する司法書士にお世話になりますが、先ず
価格面でのおおよその折り合いがつけば銀行に相談するつもりではいます。
何分年齢が今年68歳にもなりますので、仕事を続けている間に融資を受けても完
済せねばならず、未だ購入すべきかどうか迷っています。
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投稿時間：04/06/02(Wed) 08:59
タイトル：Re^3: 土地賃貸契約に係わる公正証書
投稿者名：Mittyhara
⇒嶋田先生、再度愚問で申し訳ありませんが下記の事項に付宜しくお願いします。
（1）賃貸契約の有効期限は契約締結後何年間ですか？ 平成3年に借家借地法が
改正される前の場合でお願いします。
（2）賃貸契約の公正証書作成時、契約の有効期間により費用が変わりますか？
代行を依頼した場合、例えば10年契約と20年契約の書類とでは料金は異な
るでしょうか？
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投稿時間：04/06/02(Wed) 15:45
タイトル：Re^4: 土地賃貸契約に係わる公正証書
投稿者名：嶋田尚芳
⇒（1）堅固な建物で30年、木造など非堅固な建物で20年です。
（2）公正契約は公証人の前で署名することもありますから、本人が行かれた方
がいいですね。
どうしても代理で契約する場合は司法書士など公証人と「面識」ある人に
依頼すべきです。本人の印鑑証明、登記簿謄本、現契約書なども必要です。
料金や詳しいことは公証役場にお聞きください。
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投稿時間：04/06/02(Wed) 16:40
タイトル：Re^5: 土地賃貸契約に係わる公正証書
投稿者名：Mittyhara
⇒嶋田先生、貴重なアドバイス有難うございました。
どうしても公正証書が必要になった場合自分で出掛けるつもりですが、今回は先
方の申し出を無視するつもりです。
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投稿時間：04/11/01(Mon) 15:52
タイトル：Re^6: 土地賃貸契約に係わる公正証書
投稿者名：mittyhara
⇒嶋田先生、本年6月にお世話になって以来、久し振りですが、よろしくお願いし
ます。
一度地主に会いましたが、以前先方がよこした業者の価格よりも高い値段で買っ
てくれと言われ、物別れに終わり、その後連絡をせずにほったらかしていたとこ
ろ、手紙で下記の様な感じで言ってきました。
「以前先方の業者が言った値段と本人が直接私に話した価格の中をとり安くする
ので、今地代を払って貰っている銀行口座に先ず全額か、もしくは1年以内に3
回払いで送金をして欲しい。そうすれば、こちらから古くから知り合いの司法
書士を通じ土地売買の手続きをする」
いくら安くすると言っても、不動産の売買で先ず全額を払い込み云々と言う話は
聞いた事がなく、買い手が先ずこちらの司法書士に登記をみてもらい その土地
が抵当に入っていないか等を見極めてもらい、その上での契約となるのが常道だ
と私自身は思っています。
買い手側の司法書士で手続きをしていくのに何の問題も無いと思っていますが、
如何でしょうか。
私の方は、どうしても今借地になっている土地を買う必要性は全くありませんが、
先方は土地計画の立ち退きで慌てている様子です。
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